Você está na página 1de 5

ANALISA NILAI PASAR HOTEL PURI AYU DENPASAR

Hotel Puri Ayu adalah hotel mewah yang dibangun pada tahun 2007 di pusat kota Denpasar.
Selain Hotel Puri Ayu, CV Ayu juga bermaksud mengembangkan usahanya dengan
membangun hotel-hotel lain. Namun untuk penggembangan tersebut diperlukan pembiayaan
yang besar dengan dana yang terbatas. Untuk itulah diperlukan dana tambahan, salah satunya
dari penjaminan nilai aset CV Ayu yang dimiliki. Untuk mengetahui besarnya nilai aset CV
Ayu, perlu dilakukan penilaian atas aset properti tersebut (dalam hal ini Hotel Puri Ayu).

Analisa Nilai Pasar

Daftar Jumlah Kamar dan Tarif Hotel Puri Ayu

Jumlah
No. Tipe Kamar Kamar Tarif/Malam
(Buah)
1 Delux 35 Rp 544.500
2 Suite 6 Rp 653.400
3 President Suite 3 Rp 762.300

Daftar Harga Sewa Ruang Pertemuan

Ukuran
No. Tipe Ruang Pertemuan Tarif/Jam
(m2)
1 Piro Agung Pemecutan 12x15 Rp 400.000
2 Puri Gerenceng 11x6.25 Rp 300.000
3 Puri Gelogor 11x6.25 Rp 300.000

Gambaran Umum Properti Pembanding

Pembanding I

Tanah kosong seluas 2.300 m2 yang teletak di jalan Niti Mandala Renon yang bersebelahan
dengan restaurant Bumbu Desa. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Waktu transaksi jual
beli pada tanggal 22 Oktober 2010, dengan harga jual sebesar Rp.550.000.000,00 per 100
m2, jadi harga keseluruhan tanah adalah Rp.550.000.000,00 x 2.300 m2 =
Rp.12.650.000.000,00.

Pembanding II

Tanah seluas 400 m2 yang terletak di jalan Drupadi 10 no.11. Tanah ini berbentuk persegi
panjang. Di atas tanah ini sudah di bangun sebuah rumah lantai dua seluas 225 m2 yang di
bangun pada tahun 2005. Waktu transaksi jual beli 20 November 2009, dengan harga jual
Rp.1.450.000.000,00.

Pembanding III
Tanah seluas 225 m2 yang terletak di jalan Tukad Badung Renon. Tanah ini berbentuk
persegi panjang. Di atas tanah ini sudah di bangun sebuah rumah lantai dua seluas 200 m2
yang dibangun pada tahun 2005. Waktu terjadi transaksi jual beli 3 juni 2010, dengan harga
jual Rp.1.500.000.000,00.

Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Pendapatan

Metode pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan penilaian properti yang didasarkan
pada pendapatan bersih pertahun, yang diterima dari pengusahaan properti tersebut. Metode
ini digunakan untuk menilai suatu properti yang menghasilkan pendapatan kerena sewa.
Perhitungan dengan metode ini dilakukan berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan
bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur
ekonomis yang masih tersisa.

Pendapatan Kotor

Sumber pemasukan dari Hotel Puri Ayu adalah dari sewa kamar, sewa ruang pertemuan,
penjualan makanan dan minuman, jasa laundry, sewa telepon, SPA dan salon, sewa mobil
dan lain-lain.
Pendapatan Kotor dari Sewa Kamar

Pendapatan kotor dari sewa kamar didapat dari rumusan:

PK = TH x JK x n x H

Dimana:

PK= Pendapatan kotor kamar

TH= Tingkat hunian (%)

JK= Jumlah kamar yang tersedia

n = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari)

H = Harga sewa kamar per hari (Rp)

Tingkat Hunian (TH) Rata-rata Perbulan

President
Tipe Kamar Deluxe Suite
Suite
Jumlah 35 6 3
Bulan Tahun TH TH TH
Desember 2009 77% 35% 17%
Januari 2010 74% 43% 24%
Februari 2010 64% 28% 17%
Maret 2010 58% 27% 17%
April 2010 76% 25% 15%
Mei 2010 58% 25% 16%
Juni 2010 66% 31% 25%
Juli 2010 54% 29% 15%
Agustus 2010 70% 39% 22%
September 2010 78% 27% 13%
Oktober 2010 55% 21% 19%
November 2010 42% 27% 15%

Perhitungan pendapatan kotor dari sewa kamar

Tipe Kamar Deluxe Suite President Suite


Jumlah 35 6 3 Pendapatan
Kamar Per
Tarif (Rp) Rp 544.500 Rp 653.400 Rp 762.300
Bulan (R)
Pendapatan Per Pendapatan Per Pendapatan Per
Bulan Tahun TH Bulan (Rp) TH Bulan (Rp) TH Bulan (Rp)
Desember 2009 77% Rp 440.228.250 35% Rp 41.164.200 17% Rp 11.663.190 Rp 4.930.556
Januari 2010 74% Rp 423.076.500 43% Rp 50.573.160 24% Rp 16.465.680 Rp 4.901.153
Februari 2010 64% Rp 365.904.000 28% Rp 32.931.360 17% Rp 11.663.190 Rp 4.104.986
Maret 2010 58% Rp 331.600.500 27% Rp 31.755.240 17% Rp 11.663.190 Rp 3.750.189
April 2010 76% Rp 434.511.000 25% Rp 29.403.000 15% Rp 10.291.050 Rp 4.742.051
Mei 2010 58% Rp 331.600.500 25% Rp 29.403.000 16% Rp 10.977.120 Rp 3.719.806
Juni 2010 66% Rp 377.338.500 31% Rp 36.459.720 25% Rp 17.151.750 Rp 4.309.500
Juli 2010 54% Rp 308.731.500 29% Rp 34.107.480 15% Rp 10.291.050 Rp 3.531.300
Agustus 2010 70% Rp 400.207.500 39% Rp 45.868.680 22% Rp 15.093.540 Rp 4.611.697
September 2010 78% Rp 445.945.500 27% Rp 31.755.240 13% Rp 8.918.910 Rp 4.866.197
Oktober 2010 55% Rp 314.448.750 21% Rp 24.698.520 19% Rp 13.035.330 Rp 3.521.826
November 2010 42% Rp 240.124.500 27% Rp 31.755.240 15% Rp 10.291.050 Rp 2.821.708
Pendapatan 1 Tahun
Rp 4.413.717.000 Rp 419.874.840 Rp 147.505.050
Per Kamar
Total 1 Tahun (Rp) Rp 4.981.096.890

Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan

Pendapatan kotor dari sewa ruang pertemuan ini di dapat dari rumusan :

PKR = Pr x n x H

Dimana:

PKR= Pendapatan kotor ruang pertemuan

Pr= Persentase (%)

n= Jumlah hari dalam 1 bulan (hari)

H= Harga sewa ruang pertemuan per jam (Rp)

Keterangan:

Untuk penyewa ruang pertemuan minimal harus menyewa selama empat jam.

Sumber: Manajemen Hotel Puri Ayu

Persentase Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan

% Tipe Ruang Pertemuan


Puri
Bulan Tahun
Agung Puri Puri
Pemecutan Gerenceng Gelogor
Desember 2009 11% 9% 7%
Januari 2010 7% 5% 3%
Februari 2010 15% 13% 11%
Maret 2010 10% 8% 6%
April 2010 3% 4% 2%
Mei 2010 4% 5% 5%
Juni 2010 11% 9% 8%
Juli 2010 17% 15% 13%
Agustus 2010 19% 17% 14%
September 2010 17% 14% 13%
Oktober 2010 10% 8% 10%
November 2010 9% 7% 8%

Pendapatan Kotor Dari Sewa Ruang Pertemuan

Tipe Ruang Puri Agung Puri Puri


Jumlah Pemecutan Gerenceng Gelogor Pendapatan
Kamar Per
Tarif/Jam (Rp) Rp 400.000 Rp 300.000 Rp 300.000
Bulan (R)
Pendapatan Per Pendapatan Per Pendapatan Per
Bulan Tahun % Bulan (Rp) % Bulan (Rp) % Bulan (Rp)
Desember 2009 11% Rp 5.280.000 9% Rp 3.240.000 7% Rp 2.520.000 Rp 11.040.000
Januari 2010 7% Rp 3.360.000 5% Rp 1.800.000 3% Rp 1.080.000 Rp 6.240.000
Februari 2010 15% Rp 7.200.000 13% Rp 4.680.000 11% Rp 3.960.000 Rp 15.840.000
Maret 2010 10% Rp 4.800.000 8% Rp 2.880.000 6% Rp 2.160.000 Rp 9.840.000
April 2010 3% Rp 1.440.000 4% Rp 1.440.000 2% Rp 720.000 Rp 3.600.000
Mei 2010 4% Rp 1.920.000 5% Rp 1.800.000 5% Rp 1.800.000 Rp 5.520.000
Juni 2010 11% Rp 5.280.000 9% Rp 3.240.000 8% Rp 2.880.000 Rp 11.400.000
Juli 2010 17% Rp 8.160.000 15% Rp 5.400.000 13% Rp 4.680.000 Rp 18.240.000
Agustus 2010 19% Rp 9.120.000 17% Rp 6.120.000 14% Rp 5.040.000 Rp 20.280.000
September 2010 17% Rp 8.160.000 14% Rp 5.040.000 13% Rp 4.680.000 Rp 17.880.000
Oktober 2010 10% Rp 4.800.000 8% Rp 2.880.000 10% Rp 3.600.000 Rp 11.280.000
November 2010 9% Rp 4.320.000 7% Rp 2.520.000 8% Rp 2.880.000 Rp 9.720.000
Pendapatan 1 Tahun
Rp 63.840.000 Rp 41.040.000 Rp 36.000.000
Per Ruang
Total 1 Tahun (Rp) Rp 140.880.000

Você também pode gostar