Escolar Documentos
Profissional Documentos
Cultura Documentos
Apakah
yang anda
perlu tahu...
Apa yang patut anda tahu mengenai pinjaman rumah
– Soalan-soalan Penting Untuk Anda Tanya Pada
Bank Sebelum Mengambil Pinjaman Rumah.
PENGENALAN
Bagi kebanyakan orang, membeli rumah adalah pembelian yang
termahal dalam kehidupan mereka dan memerlukan pinjaman jangka
panjang untuk mencapainya.
Panduan ini menjelaskan mengenai pinjaman rumah bagi pembeli
rumah. Pinjaman rumah atau gadai janji ialah sejenis pinjaman
bertempoh, bercagarkan hartanah yang anda beli. Bank yang memberi
pinjaman memiliki hak caj yang pertama pada hartanah tersebut,
diikuti oleh Lembaga CPF jika simpanan CPF digunakan untuk
membayar pinjaman atau sebagai wang pendahuluan atau kedua-
duanya sekali.
MAKLUMAT ASAS
Perkara yang perlu diketahui:
• Sebagai panduan umum, bayaran ansuran bulanan bagi
pinjaman rumah anda dan hutang jangka panjang yang lain
seperti pinjaman kereta atau pembayaran sewa beli tidak
sepatutnya melebihi 35% dari gaji kasar bulanan anda
• Bersedia menghadapi masa kecemasan seperti kenaikan
kadar faedah ke atas pinjaman bertempoh1
• Periksa dahulu Had Pengeluaran CPF2 jika simpanan CPF
anda digunakan dalam pembelian tersebut
• Bank mengenakan caj faedah lewat bayar jika pembayaran
ansuran lewat
• Jika anda gagal membayar ansuran anda, bank boleh
meminta kembali pinjaman tersebut dan merampas harta
benda anda untuk dijual
• Bank boleh menjadikan anda muflis jika hasil penjualan
hartanah anda lebih rendah dari pinjaman yang belum lunas
dan jumlah faedah, dan anda tidak mampu membayar
bakinya
Hartanah yang dibenarkan untuk Pinjaman Rumah:
• Flat-flat HDB
• Hartanah privet yang sudah dibina
• Hartanah privet yang sedang dibina
Tempoh Pinjaman
Tempoh pinjaman dikenali sebagai tempoh pinjaman atau tempoh
pembayaran balik.
Pinjaman Rumah
Ia terbahagi kepada dua kategori:
• Pinjaman kadar tetap
• Pinjaman kadar berubah-ubah
1
Rujuk kepada Kertas MoneySENSE Worksheet mengenai “Membeli Rumah dan
Mengambil Pinjaman Rumah” di www.moneysense.gov.sg. Kertas kerja itu membantu
anda membuat taksiran kemampuan anda sebelum membeli rumah.
2
Rujuk ke lelaman Lembaga CPF (www.cpf.gov.sg) untuk memeriksa Had Pengeluaran
CPF anda. Apabila had sudah dicapai, anda perlu melunaskan ansuran pinjaman
sepenuhnya secara tunai.
Apa perbezaannya?
Kadar faedah tetap dan dijamin Kadar faedah tidak tetap tetapi
untuk beberapa tahun pertama. Ini boleh diubah oleh bank. Kadar
bererti jumlah ansuran bulanan berubah-ubah berdasarkan kepada
kadar rujukan yang ditetapkan oleh
bagi tempoh ini adalah tetap. (tidak bank.
ada pinjaman lagi bagi bulan
tersebut dalam tempoh itu dan Jika kadar rujukan naik, maka
kadar faedah pinjaman rumah
tempoh pinjaman tidak berubah). anda serta pembayaran
Pilihan ini adalah sesuai jika kadar bulanannya juga naik. Jika kadar
ru ju ka n tu run , ma ka k ad ar
faedahnya rendah semasa anda pinjaman rumah serta pembayaran
me nga mb il pi njaman rumah bulanan akan berubah.
tersebut atau membayar jumlah
ansuran dengan kadar tetap untuk
beberapa tahun awal kerana kadar
faedah adalah tetap, sekalipun
kadar faedah semasa turun atau
naik. Selepas tempoh kadar tetap,
kadar faedah menjadi berubah-
ubah. Pinjaman tersebut menjadi
seperti pinjaman kadar terapung.
Pemberitahuan3
a. Perubahan pada Kadar Faedah
Bank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya
30 hari) sebelum membuat perubahan pada kadar faedah
pinjaman rumah anda.
b. Perubahan pada Terma dan Syarat Pinjaman
Bank hendaklah memberitahu anda lebih awal (biasanya
30 hari) sebelum membuat perubahan pada terma dan
syarat perjanjian pinjaman anda.
3
Kod Amalan Perbankan Pelanggan, yang dikeluarkan oleh Persatuan Bank Singapura
(ABS), menghendaki bank memberikan notis sebelum melaksanakan sebarang perubahan
kepada terma dan syarat, kadar faedah, yuran dan caj.
• Jika anda bercadang membuat pembiayaan, periksa kadar
faedah yang terkini selepas tamat tempoh wajib dan
bandingkan dengan kadar yang sedang anda bayar
• Maklumat mengenai pinjaman rumah di lelaman bank
mungkin bukan yang terkini. Bincangkan dengan bank anda
mengenai produk-produk mereka yang terkini
KELAYAKAN
1a. Adakah saya layak untuk pinjaman rumah?
Lazimnya bank mempunyai syarat-syarat bagi peminjam.
Syarat-syarat kelayakan seperti:
• Gaji minimum
• Umur minimum dan maksimum
• Status kependudukan
Bank mungkin menetapkan jumlah pinjaman minimum. Ertinya
anda mesti mendapatkan pinjaman sekurang-kurangnya jumlah
tersebut.
1b. Adakah saya layak jika saya bekerja sendiri atau tidak
mempunyai pendapatan tetap?
Jawapannya bergantung kepada syarat yang ditetapkan bank.
KADAR FAEDAH
2a. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Tetap
Berapa lama kadar faedah akan kekal tetap? Adakah kadar
faedah seterusnya akan berdasarkan mana-mana kadar
rujukan? Jika ya, apakah kadar rujukan tersebut?
Untuk pinjaman kadar tetap, kadar faedah adalah tetap dan
dijamin dalam masa beberapa tahun pertama. Kadar faedah
seterusnya akan berubah-ubah dan biasanya bergantung
kepada kadar rujukan. (Lihat Soalan 3)
Kadar rujukan tersebut boleh:
• Ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank
atau
• Berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti
Singapore Interbank Offered Rate4 (SIBOR), Singapore
Swap Offered Rate5 (SOR) atau kadar faedah yang dibayar
oleh Lembaga CPF pada Akaun Biasa CPF
4
SIBOR adalah kadar apabila bank membuat pinjaman di antara satu sama lain.
5
SOR ialah SIBOR campur kos pinjaman yang ditanggung oleh bank. SIBOR dan SOR
diterbitkan di akhbar Business Times.
2b. Kadar Faedah Di Bawah Pinjaman Kadar Terapung Atau
Berubah-Ubah
Adakah kadar faedah tersebut berdasarkan mana-mana
kadar rujukan? Jika ya, apakah kadar rujukannya?
Seperti pinjaman kadar tetap, kadar faedah di bawah pinjaman
kadar terapung biasanya berdasarkan kadar rujukan.
Kadar rujukan tersebut boleh:
• ditentukan oleh faktor-faktor yang ditetapkan oleh bank
atau
• berdasarkan beberapa penunjuk kewangan umum seperti
SIBOR, SOR atau kadar faedah yang dibayar oleh Lembaga
CPF pada Akaun Biasa CPF
Lazimnya, kadar berubah-ubah bagi beberapa tahun pertama adalah
lebih rendah dari kadar berubah-ubah yang seterusnya. Kadar
berubah-ubah yang lebih rendah ini boleh dianggap sebagai kadar
promosi, dengan diskaun atau premium lebih rendah pada kadar
rujukan bagi beberapa tahun pertama pinjaman tersebut.
Contohnya:
Rajah 1
Pakej 1:
Dengan Kadar Kadar Kadar
Rujukan Rujukan Rujukan Kadar
diskaun pada
tolak tolak tolak Rujukan
kadar rujukan
3% 2% 1%
Pakej 2:
Kadar Kadar Kadar Kadar
Dengan
Rujukan Rujukan Rujukan Rujukan
premium pada
campur campur campur campur
kadar rujukan 1%
0.25 % 0.50 % 0.75 %
6
Dalam istilah kewangan, EIR ialah kadar pulangan dalaman yang dikira berdasarkan
pelepasan pinjaman dan ansuran bulanan selama tempoh pinjaman.
Kadar Faedah
PEMBAYARAN BALIK
5. Di bawah pelan ansuran bagi pinjaman rumah, adakah
faedah dikira berdasarkan jumlah berkurangan setiap
bulan, setiap tahun atau mengikut cara-cara lain?
Kegamaman faedah dikira untuk pinjaman ini berbanding
dengan yang dikira mengikut cara-cara lain?
Pembayaran balik pinjaman rumah biasanya dibuat mengikut
ansuran bulanan. Setiap ansuran mempunyai dua bahagian:
pembayaran pokok dan pembayaran faedah.
Ansuran tersebut bergantung kepada:
• pokok pinjaman
• tempoh pinjaman
• kadar faedah
• bagaimana faedah dikira
Dua cara pengiraan faedah ialah:
• Berdasarkan jumlah berkurangan bulanan (jumlah di atas
baki bulanan) di mana:
- Jumlah pokok yang dibayar setiap bulan mengurangkan
baki jumlah pokok
- Faedah untuk bulan berikutnya dikira mengikut baki
pokok yang dikurangkan pada permulaan setiap bulan
-Kadar faedah yang dikenakan untuk bulan tersebut ialah
kos sebenar menggunakan pinjaman bagi bulan tersebut,
maka ia adalah kadar faedah yang berkesan bagi bulan
tersebut. Ini adalah berbeza dari kadar faedah yang
berkesan seperti di Soalan 4 yang menunjukkan kos
pinjaman di sepanjang tempoh pinjaman tersebut
• Berdasarkan jumlah berkurangan tahunan atau jumlah di
atas baki tahunan:
- Mengikut cara ini, pengiraan ansuran dan faedah dibuat
secara tahunan, walaupun pelanggan membuat
pembayaran secara bulanan
- Di bawah cara ini, EIR adalah lebih rendah dari kadar
yang diiklankan
Nota: Semakin kerap faedah dikira, semakin kurang jumlah
faedah yang dibayar dalam tempoh pinjaman. Ertinya jumlah
faedah yang perlu dibayar untuk pinjaman jumlah berkurangan
bulanan adalah lebih rendah dari jumlah faedah yang perlu
dibayar bagi pinjaman jumlah berkurangan tahunan.
Rajah 2
Jumlah yang perlu Jumlah yang perlu
dibayar untuk 3 tahun dibayar untuk
Tahun Kadar faedah* Ansuran pertama* semasa
untuk tahun ini bulanan sepanjang tempoh
kadar promosi sedang
ditawarkan pinjaman
PRA PEMBAYARAN
10. Berapa lama tempoh wajib dan apakah yuran pra
pembayarannya? Berapa lama notis yang perlu saya beri
jika saya mahu membayar sebahagian atau keseluruhan
pinjaman lebih awal?
Anda boleh membuat pembayaran pukal (atau pra pembayaran)
dalam masa tempoh pinjaman. Anda perlu memberitahu bank
lebih awal sebelum berbuat demikian.
Bank mungkin mengenakan denda atau yuran apabila anda:
• Membuat pra pembayaran tanpa memberi notis awal
• Melunaskan baki pinjaman secara penuh sebelum tarikh
tamat tempoh (biasanya disebut sebagai tempoh “lock-in”
atau tempoh pra pembayaran)
• Membuat pra pembayaran dalam tempoh “lock-in” yang
mengakibatkan jumlah pokok yang belum lunas jatuh lebih
rendah dari baki minimum yang ditetapkan
Periksa terma dan syarat pinjaman rumah tersebut atau periksa
dengan bank mengenai peraturan pra pembayarannya:
• Sebelum mengambil pinjaman
• Apabila anda mahu membuat pra pembayaran jika anda
sudah mengambil pinjaman
13. Bagaimana jika terma dan syarat bertulis berbeza dari apa
yang telah dibincangkan atau diberikan?
Laporkan kepada bank jika anda mendapati sesuatu yang
meragukan berlaku.
14. Apa perlu saya lakukan jika saya prihatin terhadap
perubahan yang dicadangkan oleh bank berkenaan dengan
terma dan syarat pinjaman saya?
PEMBIAYAAN
15. Apa itu pembiayaan? Apakah prosedur dan kos jika saya
membuat pembiayaan pada pinjaman saya?
Pembiayaan ialah apabila anda bertukar kepada pinjaman
rumah yang baru sama ada dengan bank yang sama atau
peminjam yang lain. Namun, bertukar ke pinjaman yang baru
dengan kadar faedah lebih rendah dinamakan “re-pricing” atau
“conversion”.
Semak pinjaman rumah anda sekali dalam beberapa tahun
jika anda boleh mendapat tawaran yang lebih baik melalui
pembiayaan, selepas tempoh “lock-in”. Tanyakan bank anda
mengenai pilihan “re-pricing”, sebelum bertanya kepada bank
yang lain.
Sebelum pembiayaan, fikirkan adakah lebih baik jika:
• Kekal dengan pakej pinjaman yang sedia ada
• Bertukar ke pakej pinjaman yang berbeza dengan bank
anda yang sedia ada atau
• Mengambil pakej pinjaman yang dibiayai dengan bank yang
lain
Tanyakan bank anda jika:
• Anda akan dikenakan yuran kerana menamatkan pinjaman
yang sedia ada
• Anda boleh bertukar ke pinjaman yang lebih baik tawarannya
• Yuran yang dikenakan terhadap pertukaran tersebut
• Adakah terdapat tempoh “lock-in” bagi pinjaman yang baru?
Jika ada, apakah tempoh “lock-in” dan apakah cajnya
Tanyakan bank yang mana pakej pembiayaannya anda sedang
timbangkan, apakah keuntungan kepada anda dengan pakej
pembiayaan tersebut.
Bandingkan:
• Jadual pembayaran balik yang terkini bagi pakej pinjaman
anda yang sedia ada dengan pakej pembiayaan yang
sedang anda timbangkan serta periksa faedah yang perlu
dibayar
• Kadar yang diiklankan dan EIR bagi pakej pinjaman anda
yang sedia ada dengan pakej pinjaman yang dibiayai yang
sedang anda timbangkan
Jumlah ansuran, bayaran faedah dan EIR akan berubah jika
terdapat perubahan pada pinjaman anda.
Sebelum bersetuju untuk membiayai atau menukar pakej
pinjaman:
• Baca terma dan syarat serta fahamkan apa yang ditawarkan
oleh pakej yang baru itu
• Periksa jika anda tertakluk kepada Had Penggunaan
Perumahan CPF apabila anda membiayai pinjaman anda
- Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli sebelum
September 2002, anda tertakluk kepada Penggunaan
Perumahan CPF pada tarikh surat tawaran dari bank
- Jika anda membiayai hartanah anda yang dibeli selepas
September 2002, anda tertakluk kepada Penggunaan
Perumahan CPF pada tarikh anda membeli hartanah tersebut
Jun 2007