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CONTRATO DE EMPREITADA

A empreitada é tipo contratual regulado no Código Civil de 2002. Trata-se de contrato


onde uma parte (empreiteiro) se obriga, sem subordinação, a executar uma obra para a
outra parte (proprietário, comitente), sendo estipulada retribuição pecuniária pela
entrega do objeto.

Tendo em vista sua regulamentação na lei civil, é importante a adequação dos


empresários e contratantes às disposições estipuladas, sob pena do surgimento de
problemas de dimensões jurídicas na prática de suas atividades: nos referidos negócios
jurídicos, presencia-se a dificuldade da elaboração de um instrumento escrito nos
termos específicos da Lei, até porque os contratantes desconhecem as disposições que
legislam a relação. Existe também confusão entre os tipos contratuais de empreitada e
prestação de serviço, o que pode ocasionar, na prática, diversas complicações e
ingerências sobre a execução da obra.

Logo, conhecer o que é aduzido no Código Civil é medida importante para o empreiteiro,
pois reduz o risco de eventuais prejuízos. Pode-se dizer o mesmo para quem pretende a
execução de uma obra sob sua propriedade. O conhecimento da Lei, em qualquer caso,
é essencial para uma relação contratual harmônica.

Dessa forma, as considerações seguintes podem ajudar as partes a se prevenirem de


fatos indesejáveis ou chegarem à composição de uma lide existente:

I – CONCEITO DE OBRA E PARTES DA RELAÇÃO

Necessário, antes de se adentrar às demais considerações, explicitar o conceito de obra.


Para isso, nada melhor que buscar as definições dadas pelo próprio legislador.

Na Lei 8.666/93, que dispõe sobre licitações públicas, tem-se a seguinte definição:

Art. 6º. Para os fins desta Lei, considera-se: I - Obra - toda construção, reforma,
fabricação, recuperação ou ampliação, realizada por execução direta ou indireta

Certamente, a definição acima aproveita ao conceito de obra trazido no Código Civil, no


entanto, se limita às finalidades da própria Lei de Licitações. Deve-se mencionar que a
administração pública, como será elucidado nos seguintes tópicos, se utiliza também
desse tipo contratual.

Em que pese o conceito acima se aplicar somente a bens corpóreos, através de


contribuição da doutrina jurídica pode-se estender a empreitada a bens incorpóreos ou
criações intelectuais. Portanto, ao se mencionar o termo obra, pode-se também fazer
referência, a título de exemplo, a uma composição musical, sem prejuízo da sua
compatibilização ao contrato em comentário.

Dessa forma, pode-se dizer que obra corresponde a toda construção, reforma,
fabricação, recuperação ou ampliação de um bem corpóreo, compatibilizando-se
também o termo à criação ou implementação de trabalho intelectual.
A respeito da denominação das partes da relação contratual, empreiteiro é aquele que
executa o trabalho e se obriga a entregar a obra. A parte que “encomenda” a obra,
denomina-se comitente, proprietário ou dono da obra.

II – DAS ESPÉCIES DO CONTRATO DE EMPREITADA

As espécies do contrato dizem respeito a como ele poderá ser dividido em relação às
suas características. Neste tipo contratual, as espécies estão prescritas no Código Civil.
Divide-se a empreitada, portanto, nas seguintes espécies:

a) empreitada de mão de obra ou

b) empreitada mista.

A primeira espécie (empreitada de mão de obra), é também denominada de empreitada


de lavor ou simples, sendo conceituada na própria Lei, onde o empreiteiro contribuirá
somente com o seu trabalho, isso é, com a mão de obra, ficando o material sob
responsabilidade do proprietário da edificação (comitente, dono da obra, aquele que
“encomenda” a obra).

No caso supracitado, os riscos inerentes à execução da obra correrão por conta de seu
dono, com exceção de algum fato onde o empreiteiro, exclusivamente, deu causa,
devendo, nessa hipótese, ser responsabilizado.

A segunda espécie, empreitada mista, compreende a mão de obra e o fornecimento de


materiais pelo próprio empreiteiro. Os riscos da execução, por sua vez, recaem ao
empreiteiro até o momento da entrega da obra.

Conforme o artigo 610, do Código Civil, em seu § 1º, “a obrigação de fornecer os


materiais não se presume”. Significa dizer que o fornecimento de materiais pelo
empreiteiro (empreitada mista) deve ser fruto de manifestação entre as partes,
podendo, outrossim, ser cláusula expressa no contrato.

III – DOS RISCOS

Importante tecer comentários aos riscos contratuais que as partes podem suportar.
Como já mencionado anteriormente, existem riscos diferentes para ambas as espécies
do contrato.

Na empreitada de lavor, onde o dono da obra fornece o material, a este caberá os riscos
da obra, salvo se o fato ocorrer por culpa do empreiteiro. Necessário o cuidado do
comitente nesse tipo de situação, onde deverá provar, se o caso, a culpa do executor da
obra (empreiteiro).

Continuando a abordagem dessa espécie do contrato, verifica-se que a redação do


artigo 613, do Código Civil, traz uma situação especial: em caso de perecimento da coisa
(da obra) antes da sua entrega, sem mora do proprietário ou culpa do empreiteiro, este
não terá direito à retribuição avençada. Nesse caso, se a obra, antes da entrega, já
apresenta vício que torne seu uso ou habitação inviável, não se atendeu à finalidade do
contrato, pois resultou em perda do objeto - deve-se ter em mente que o contrato de
empreitada é de resultado e, portanto, a obra deve ser entregue em perfeitas condições,
como prefixado no projeto. Nessa hipótese, o empreiteiro perderá a retribuição
avençada pela entrega da obra.

Ainda sobre o perecimento da coisa, outra situação pode acontecer: veja-se que o
proprietário é quem fornece o material. Nessa ocasião, se o proprietário o fornece na
qualidade e/ou quantidade não adequada, a responsabilidade pelo perecimento da
coisa, consequentemente, é do próprio dono da obra. Logo, cabe ao empreiteiro provar
que o proprietário é quem deu causa ao perecimento. Para isso deve reclamar
(recomenda-se por escrito) sobre os materiais inadequados, informando a sua
inviabilidade à obra, livrando-se, assim, da responsabilidade pelo perecimento da coisa.
Nessa hipótese, será devida a retribuição ao empreiteiro, eis que informou, a tempo,
sobre a possibilidade do perecimento, fazendo recair o risco à outra parte.

A respeito da espécie empreitada mista (mão de obra e material), os riscos correm por
conta do empreiteiro até o momento da entrega da obra. Caso o proprietário se
encontre em mora para receber o objeto contratado, a partir desse momento correrão
por sua conta os riscos.

IV – FIXAÇÃO DO PREÇO

Compulsando a Lei Civil, pode-se concluir que o preço pode ser fixado livremente entre
as partes. Ressalta-se aqui duas modalidades que podem ser usuais a esse tipo
contratual.

Na primeira, verifica-se a possibilidade de estipulação de um preço fixo (global), o qual


pode ser efetivado integralmente ao final da obra, ou ser parcelado (mês a mês, por
exemplo). Sendo estipulado um preço fixo ficam as partes adstritas a ele, não podendo
sofrer alteração.

Na segunda modalidade, tem-se a possibilidade de fixação de preço por etapa da obra


concluída. As etapas podem compreender o fracionamento da obra ou a mensuração
de preço por área construída. Assim, pode-se convencionar o preço por unidade
autônoma construída e, sendo verificada, realiza-se o pagamento. Da mesma forma, se
convencionado por medida, verifica-se a área construída para a fixação do preço.

Para melhor esclarecimento, a verificação da obra compreende a vistoria e concordância


daquilo que se está construindo, seja por parte do dono da obra ou por aquele
responsável pela sua fiscalização junto ao comitente.

V – DA REVISÃO DO PREÇO

Se o projeto inicial sofre alterações, de forma que o preço da obra seja modificado, surge
a necessidade de revisão do preço originariamente convencionado. Isso pode evitar a
rescisão contratual por ônus excessivo de uma das partes, o que não é raro acontecer
em empreitadas.
Sendo verificada essa situação, as partes podem estipular novo preço, fazendo adendo
ao contrato, preferencialmente de forma escrita, evitando qualquer problema futuro.

O empreiteiro deve se atentar àquilo que prescreve o artigo 619, do Código Civil. A razão
para a cautela é que o executor da obra deve construir o que foi colocado no projeto
inicial e, se construiu mais do que fora requisitado no projeto, só poderá exigir o
acréscimo no preço, salvo estipulação em contrário, nas seguintes hipóteses: a) os
acréscimos serem provenientes de instrução escrita do proprietário e b) caso o
proprietário, sempre presente na obra, não se oponha às inovações ou acréscimos
feitos, isso é, se o dono da obra conhece das alterações, pode o empreiteiro exigir a
revisão do preço.

Um ponto crítico do contrato reside justamente nas hipóteses elencadas acima, visto
que, não raras as vezes, o empreiteiro se vê prejudicado em razão de ordem de
acréscimo advinda do proprietário, que não é feita por escrito, não existindo também
disposição a respeito no contrato. Por desconhecimento da lei, o executor da obra
procede à construção, sem antes convencionar a revisão do preço ou exigir que a ordem
seja feita por escrito. Decorrente a isso, a recuperação do valor construído a maior
termina em demanda no judiciário. Dessa forma, é importante que conste cláusula no
contrato a respeito da alteração no projeto e revisão no preço, conferindo maior
segurança jurídica às partes.

No caso de o proprietário visitar sempre a obra e não se opor aos acréscimos, pode o
empreiteiro exigir a revisão, pois se presume que o comitente esteja ciente de tudo que
ocorre na construção. Portanto, se o dono da obra nota alguma inovação ou acréscimo
do qual não concorda, deve imediatamente notificar o empreiteiro. A presunção, no
entanto, é relativa e pode o comitente provar que não sabia do acréscimo.

Outra causa de revisão contratual é aquela disposta no artigo 620, da Lei Civil. É
assegurado ao dono da obra a revisão no caso de ocorrência de diminuição do preço do
material ou mão de obra superior a dez por cento no mercado. Em caso de
encarecimento dos preços desses itens (matéria-prima e mão de obra), não pode o
empreiteiro requerer o pagamento pelo seu sobrepreço, a não ser que exista cláusula
de reajustamento no contrato, a qual, certamente, se recomenda a inserção.

VI - DO PAGAMENTO

Não havendo disposição no contrato a respeito do pagamento, será efetivado ao final


da obra, no entanto, é normal que as partes estipulem livremente a sua forma.

Como visto em item anterior, é possível também o pagamento por etapa concluída da
obra ou por medida daquilo que foi construído. Sendo dividida em partes ou por medida
de área construída, o empreiteiro poderá exigir o pagamento na proporção da obra
executada.

Sendo realizado o pagamento por parte ou medida construída, presume-se que a obra
fora verificada, precluindo a oportunidade do proprietário em alegar vícios na obra.
Presume-se verificada a obra, também, quando realizada a medição e, em trinta dias, a
contar dela, não se alegar vícios ou defeitos, devendo o comitente proceder ao
pagamento.

Logo, nessa hipótese, o proprietário tem obrigação de vistoriar a obra e verificar a sua
adequação ao que fora combinado. Sendo verificada a edificação, poderá apontar
desconformidades com o projeto ou realizar o pagamento.

É bom mencionar que, em que pese estar previsto na lei que se presume verificado
aquilo que se pagou, esse efeito só pode se estender à entrega parcial ou total da obra:
se o proprietário pagou uma etapa concluída da obra (entrega parcial), se presume
verificada, mas, se as partes estipularam o parcelamento do pagamento (de mês a mês,
por exemplo), não existe possibilidade de aplicar o retromencionado dispositivo legal.
Logo, a presunção é relativa e depende da forma de pagamento estipulada.

VII – DO RECEBIMENTO DA OBRA

Concluída a obra, e estando de acordo com o que foi estabelecido entre as partes, o
dono é obrigado a recebê-la. Caso existam inconsistências em desacordo com o projeto,
poderá rejeitá-la ou recebê-la com abatimento do preço. Se a obra estiver em
conformidade com o que fora acordado entre as partes e o proprietário se negue a
recebê-la, poderá o empreiteiro depositá-la em juízo, para se livrar de eventuais riscos.

VIII – DA RESPONSABILIDADE TÉCNICA

O artigo 618, do Código Civil, prevê a responsabilidade técnica do empreiteiro: “Nos


contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro
de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de 5 anos, pela solidez
e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.

Tratando-se, pois, de empreitada mista, onde o empreiteiro é responsável pela mão de


obra e fornecimento de materiais, a responsabilidade é objetiva. Dessa forma, ao
proprietário não será necessário provar a culpa do empreiteiro, id est, a culpa se
presume.

Disporá, o dono da obra, de 180 dias do aparecimento do vício para postular em juízo.
Se o vício é aparente, o prazo começará a contar da entrega da obra.

Saliente-se que na espécie de empreitada simples ou de mão de obra (de lavor), onde o
empreiteiro fornece tão somente a mão de obra, a responsabilidade por vícios ou
defeitos é subjetiva. Consequentemente, cabe ao proprietário provar a culpa do
empreiteiro, sujeitando-se a pretensão ao prazo prescricional de três anos, à luz do
artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil.

IX – DA RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL

A rescisão contratual pode ocorrer por iniciativa de ambas as partes. Se unilateralmente


rescindido por iniciativa do proprietário e sem justa causa, este deverá pagar ao
empreiteiro as despesas e lucros relativos aos serviços já feitos, mais uma indenização
razoável. Conforme a Lei essa indenização é calculada em função do que teria ganhado
o empreiteiro se concluída a obra, ocorre que, ao fixar essa indenização, o Juiz deve
levar em consideração o andamento da obra, bem como os gastos e despesas
dispendidos, a fim de alcançar um valor razoável.

A rescisão, sem justa causa, por iniciativa do empreiteiro gera o dever de indenizar pelas
perdas e danos ocasionados ao comitente. Autoriza-se, entretanto, rescisão unilateral
por parte do empreiteiro justificada seguintes casos:

a) por culpa do dono, quando, por exemplo, deixa de realizar pagamento ou fornecer
materiais;

b) por motivo de força maior;

c) quando, no decorrer dos serviços, manifestarem-se dificuldades imprevisíveis,


resultantes de causas geológicas, hídricas, ou semelhantes, que torne a empreitada
excessivamente onerosa, recusando-se o proprietário a arcar com o reajuste dos preços;

d) quando ocorrer exigências, por parte do dono da obra, de modificações que, por seu
vulto e natureza, forem desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o proprietário
se disponha a arcar com o acréscimo do preço. Importante mencionar que toda
modificação de maior vulto deverá ser aprovada pelo empreiteiro, pois não tem
obrigação de aceitá-la.

X – DO CONTRATO DE EMPREITADA NA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA

Deve-se salientar que a empreitada é amplamente utilizada na administração pública,


especificamente em licitações.

Trata-se, a empreitada, nos termos da Lei 8.666/93, de formas de execução indireta. São
as seguintes:

a) empreitada por preço global;

b) empreitada integral;

c) empreitada por preço unitário.

A empreitada por preço global é o modo de contratação onde a administração já contém


dados precisos em relação aos quantitativos necessários para a execução da obra,
alcançando-se um preço total para que seja concluída nos termos prefixados,
transferindo-se os riscos do valor total do empreendimento ao empresário contratado.

A empreitada integral trata-se da contratação do empreiteiro para entrega de uma


edificação funcional, ou seja, além da entrega do bem, a administração pretende a
contratação de toda a estrutura interna e logística para o funcionamento da edificação,
de forma que venha a atingir o objetivo público daquela obra.
A empreitada por preço unitário destina-se à contratação de empreiteiro para execução
de obra por preço certo de unidades autônomas que componham o objeto integral
pretendido pela administração.

Em consequência das restrições legais inerentes à administração pública, a relação


contratual com o ente público implica em menor liberdade para o empreiteiro, eis que
estará sujeito às cláusulas, muitas vezes exorbitantes, dos contratos administrativos,
outrossim, sofrerá fiscalização quanto ao andamento e demais detalhes da obra.

XI - CONCLUSÃO

Afim, pode-se concluir que o contrato de empreitada é prático e confere igualdade às


partes contratantes. O seu uso na maioria das obras e serviços de engenharia justifica
tal alegação.

Apesar de sua praticidade e previsão em Lei, é necessário o conhecimento das hipóteses


acima mencionadas, sob pena do indesejável prejuízo na obra.

Para os empreiteiros, é essencial estipular preço que venha gerar lucro, em decorrência
da dificuldade de uma revisão futura. Importante também delinear estratégias para
prever eventuais problemas e livrar-se de riscos desnecessários. Aos comitentes, é
importante saber dos riscos que podem ser evitados na hora da contratação, bem como
as possibilidades de revisão de preço e recebimento da obra.

Recomenda-se, sempre, o auxílio de um advogado, a ambas as partes. A prevenção é


primordial para evitar os conflitos!

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil.

BRASIL. Lei 8.666, de 21 de junho de 1993. Licitações e Contratos da Administração


Pública.

NADER, Paulo. Curso de direito civil, v. 3: Contratos – 8 ed. rev. atual. e ampl. – Rio de
Janeiro: Forense, 2016.