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FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGA

ESCOLA DE ECONOMIA DE SÃO PAULO

CARLOS A. LAINO

ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS

Uma análise sobre os problemas que envolvem Construtoras


e Proprietários no ramo residencial.

São Paulo
Outubro de 2011
I

CARLOS A. LAINO

ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS

Uma análise sobre os problemas que envolvem Construtoras


e Proprietários, no ramo residencial.

Trabalho de Conclusão de Curso


apresentado à Escola de Economia
de São Paulo da Fundação Getúlio
Vargas como requisito para a
conclusão do MBA Executivo da
Construção Civil.
Orientador: Prof. André Maialy.

São Paulo
Outubro de 2011.
II

LAINO, Carlos Alberto: Atraso na entrega de obras - Uma análise sobre os


problemas que envolvem Construtoras e Proprietários, no ramo
residencial.Trabalho de conclusão de curso (MBA Executivo da Construção Civil)
– Escola de Economia de São Paulo da Fundação Getúlio Vargas (FGV/EESP).
São Paulo, 2011.

Resumo: analisa-se no trabalho os problemas acarretados aos proprietários


adquirentes de imóveis e às construtoras quando são confrontadas judicialmente,
pelos constantes atrasos nas entregas dos imóveis e como tentar resolver tais
impasses.

Palavras para procura: atraso, construção civil.


III

Às pessoas que juntamente


comigo formaram a VII
TURMA do curso desenvolvido
pela FGV em parceria com o
SINDUSCON – EXECUTIVO
DA CONSTRUÇÃO CIVIL.
IV

“quando duas pessoas


querem celebrar um
contrato, normalmente,
passam por fases nas
quais debatem os seus
interesses em
negociações preliminares;
após, uma delas formula a
proposta; a outra declara a
sua aceitação”

(PEREIRA, Caio Mário da


Silva, Instituições de
Direito Civil, 2005. P.82).
V

AGRADECIMENTOS

Às pessoas que durante dezoito meses dividiram as classes de aulas pelas quais
passamos, alguns tornando-se amigos mais próximos e outros que acabaram se
tornando amigos profissionais.

À minha esposa, Victória e meus filhos, João Gabriel que contribuíram com a minha
dedicação ao curso, abrindo mão de minha companhia em alguns finais de semana e
Tathyanna minha tradutora juramentada.

Gostaria de agradecer a Andréia da Silva, nossa monitora, por se mostrar sempre


disposta a nos ajudar e resolver nossos problemas com a maior presteza possível.

Finalmente, agradeço ao Professor André Maialy que aceitou a tarefa de me auxiliar,


orientando na conclusão deste estudo.
VI

RESUMO

O mercado da construção civil brasileiro esteve estagnado por mais de 20 anos por
falta de uma política de crédito que contemplasse não só a execução, mas também a
aquisição da casa própria, com o desenvolvimento pelo governo, de políticas para o
financiamento público e privado da construção, o mercado aqueceu-se e as grandes
construtoras abriram seus capitais, conseguindo captar grandes soma de recursos
financeiros, que foram injetadas no mercado, crescendo assustadoramente a procura e
conseqüente valorização de terrenos.Para dar vazão a grande quantidade de unidades
colocadas no mercado, muitas construtoras lançaram mão de se tornarem financiadoras
de seus futuros clientes, abrandando os requisitos para comprovação de renda,
baixando as prestações durante os períodos da construção e financiando o restante até
em 20 anos.Este aquecimento da construção civil ocorreu em várias partes do país, de
tal sorte que começaram a faltar mão de obra especializada já no início do processo
construtivo, isto quer dizer, na área dos projetos, levando muitos escritórios técnicos a
terem que recusar o desenvolvimento de alguns serviços por estarem com a
capacidade de desenvolvimento de seu pessoal no limite, não encontrando no mercado
mão de obra para reposição ou mesmo para novos postos e, mesmo com as recusas
de novos clientes, não conseguiram cumprir o prazo de entrega dos projetos que já se
encontravam em desenvolvimento, com os projetos atrasados retarda-se o início das
obras, com isso entra-se numa concorrência por mão de obra especializada, escassa
no mercado, junta-se ainda os cronogramas físicos baseados em tempos em que a
construção não estava aquecida, onde material e mão de obra não eram gargalos para
entrega dos empreendimentos no prazo acordado.As construtoras/incorporadoras
colocam em seus contratos uma clausula de carência de seis meses, a título de atraso
justificado por períodos de chuvas acima das expectativas, greves setoriais, falta de
mão de obra, atraso na liberação das licenças ambientais, atraso na entrega de
materiais pelo fornecedores, dificuldades para se conseguir o Habite-se, mas tal
subterfúgio está sendo contestado juridicamente pelos adquirentes de seus produtos,
tendo-se travadas inúmeras batalhas nos tribunais de todo o país, devido aos
incontáveis problemas causados pelos constantes atrasos nas entrega das obras.
Como esta cláusula está sendo constantemente bombardeada pelos advogados,
porque não incluí-la no tempo executivo da obra? Desta maneira, ao invés de atrasar a
entrega das obras, acabaremos por antecipar-las.

Palavras para procura: atraso de obras, residencial, entrega fora do prazo.


VII

ABSTRACT

The Brazilian civil construction market was stagnant for more than 20 years for lack of a
credit policy which embraced not only the implementation, but also purchase of home
ownership, with the Government's development policies to the private and public
financing of construction, the market warmed up and the major construction companies
have opened their capital, managing to capture large sum of financial resources, which
were injected into the market, growing a big demand and consequent recovery of land.
To give vent to large amount of units placed on the market, many builders resorted to
become financiers of your future customers, slowing down the requirements for proof of
income, lowering the benefits during periods of construction and financing the rest up in
20 years. This heating of construction occurred in various parts of the country, warming
of such luck market that began to be lacking specialized manpower already at the
beginning of the constructive process, like in the area of projects, leading many
technical offices have to refuse the development of some services because they are
with the capacity to develop its staff within the limit not finding in the labor market for
replacement or even for new jobs and even with the denials of new customers, failed to
comply with their delivery deadlines, with the late projects delays the start of work, it
enters a competition by specialized manpower, scarce on the market, joins the physical
timelines based on time that construction was not heated where material and labor
weren't bottlenecks for delivery of joint ventures within the agreed time. Builders
developers put into their contracts a period of six months, to compensate for periods of
rainfall above expectations, delay in release of environmental licenses, delay in delivery
of materials by suppliers, difficulties to obtain occupancy, but such subterfuge is being
legally challenged by purchasers of its products, and fought numerous legal battles, due
to the countless problems caused by constant delays in delivery of the works. As this
clause is being constantly bombarded by lawyers, why not include it in the Executive of
the work time? This way, rather than delay the delivery of the works, we will anticipate
them.
Keyword – delays in delivery, building lasted.
SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................... 1
2 O PAPEL DAS CONSTRUTORAS ............................................................................ 3
2.1 CORRENTE CRÍTICA ......................................................................................... 3
2.2 DETECÇÕES DOS PROBLEMAS ...................................................................... 4
2.3 SOLUÇÃO........................................................................................................... 5
2.4 ESTATISTICAMENTE......................................................................................... 6
3 O LADO DOS PROPRIETÁRIOS ............................................................................ 11
3.1 INTRODUÇÃO .................................................................................................. 11
3.2 CONCLUSÃO DA OBRA .................................................................................. 12
3.3 MULTA CONTRATUAL ..................................................................................... 14
3.4 PERDAS E DANOS .......................................................................................... 14
4 JURISPRUDÊNCIA ................................................................................................. 16
4.1 INTRODUÇÃO .................................................................................................. 16
4.2 1º Caso ............................................................................................................. 16
4.3 2º Caso. ............................................................................................................ 17
4.4 3º Caso. ............................................................................................................ 18
4.5 4º Caso. ............................................................................................................ 20
4.6 CONCLUSÃO ................................................................................................... 21
5 CONCLUSÕES ........................................................................................................ 22
6 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................ 24
1

1 INTRODUÇÃO

Embora este assunto seja muito abrangente, pois a Construção Civil esta
presente desde a execução de infra-estruturas simples, como redes de distribuição de
água, luz, captação de esgotos, atingindo construções bem mais complexas como
pontes, viadutos, estações de tratamento de esgotos, hidroelétricas, silos para
armazenagem, portos, aeroportos, estádios de futebol, entre outras grandes obras
necessárias e em desenvolvimento no momento no país, este trabalho foi desenvolvido
em cima do setor residencial, pois é onde o problema com os atrasos nas entregas dos
produtos adquiridos é mais sentido pelas pessoas físicas.
A construção Civil esteve estagnada durante algumas décadas, com falta de
financiamentos, tanto para a construção como para a aquisição de imóveis e mesmo os
que se apresentavam eram custosos e os períodos de ressarcimento às financiadoras
muito baixos, levando os custos das prestações a patamares muito altas, limitando o
número de pessoas que pudessem ter acesso à eles.
Com o aquecimento da economia, as Construtoras abriram seus capitais ao
mercado e conseguiram arrecadar vultosas somas em dinheiro que
conseqüentemente foram transformadas em compras de terrenos e lançamentos de
muitos produtos, desde grandes condomínios verticais como também horizontais, pode-
se disser que o intuito era atender á todos gostos e bolsos.
No segundo capítulo, usando como parâmetro a resenha desenvolvida pelo
Professor João Mario Csillag sobre o Livro Corrente Crítica de Eliyahu M. Goldratt,
1998, 260 pg., analisamos os atrasos que podem ocorrer no desenvolvimento de todo o
processo produtivo, desde a procura do terreno e o estudo do produto que pode ser
adequado a ele, a viabilidade de se montar este negócio e a pesquisa sobre a
aceitação e/ou necessidade do mesmo na região, passando pelo desenvolvimento do
projeto, aprovação pelos órgãos públicos, a venda aos novos proprietários e a entrega
do produto nos prazos acordados em contrato.
Apresentamos um estudo estatístico, onde levamos em conta o período de
seis meses estipulado pelas construtoras em seus contratos e o inserimos no próprio
2

cronograma executivo da obra e demonstramos a provável diminuição do atraso nas


entregas.
No terceiro Capítulo, apresentamos o lado dos proprietários com seus
anseios por realizarem o sonho da casa própria e o quanto isso pode acabar virando
um pesadelo, devido a prazos estipulados e não cumpridos, que levam muitas vezes a
embates judiciais, pois os contratos assinados com as Construtoras muitas vezes
apresentam cláusulas de multas, caso o adquirente falte com seus compromissos, mas
estes mesmos contratos nada dizem ou estipulam caso o vendedor e/ou executor do
empreendimento falte com os seus. Baseado em um artigo da revista eletrônica, Âmbito
Jurídico de autoria de Bruna Lyra Duque – 2010 – ID 9123, apresentamos o desenrolar
de alguns acontecimentos ocorridos com a compra de um imóvel e as possíveis
conseqüências que o atraso na entrega do produto pode acarretar.
No quarto Capítulo são mostrados alguns casos desenvolvidos na esfera
jurídica e seus veredictos.
No quarto e último capítulo, apresentamos a conclusão de nossos estudos,
salientando que, para a finalização das obras em tempo hábil e dentro do prometido,
alguns conceitos devem ser mudados, a administração da obra é responsável por um
dos índices mais altos dentro do orçamento e sua disponibilização por um tempo maior
traz conseqüências para o resultado final, então, têm-se que pensar em como utilizar
este pessoal sem que o custo recaia totalmente na finalização do empreendimento e
focar no planejamento, mas não adianta planejar se não houver ações concretas para
sua implementação, é muito fácil planejar no papel, colocar-lo em execução requer
muita disciplina.
3

2 O PAPEL DAS CONSTRUTORAS

2.1 CORRENTE CRÍTICA

Em sua resenha sobre o livro Corrente Crítica de Eliyahu M. Goldratt, Nobel,


1998, 260 pag., o Professor João Mario Csillag escreve que a atividade referente ao
gerenciamento de projetos vem apresentando alguns problemas, quanto aos prazos
prometidos, custos contratados e manutenção das características originais.
Goldratt defende o fato de que num sistema existe uma única ou
pouquíssimas causas das quais decorrem muitos problemas e que resolvendo o
problema raiz, os demais deixarão de existir. Tradicionalmente procuram-se causas
como, tempo ruim, incerteza, mudanças executadas pelos clientes, problemas com
fornecedores, greves da categoria, entre outros.
Para cada causa são tomadas as devidas providencias para as anularem. No
caso de intempéries, executa-se os serviços que não sofram com a ação do tempo,
para as incertezas utilizam-se análises de risco e especificações mais detalhadas do
projeto, para as mudanças solicitadas pelos clientes tenta-se melhorar os
procedimentos e o controle relativos às atividades propostas, para os fornecedores
aumenta-se a gama de produtos que podem ser usados para finalizar a etapa, quanto
às greves os tempos de paralisação são considerados irrisórios quando comparados
com o tempo total do projeto.
A metodologia para gerenciamento de projetos apresentada no livro discute a
maneira como são atualmente estimados os prazos para uma tarefa. Fica claro,
seguindo o livro, compreender que se embute atualmente um grande nível de
segurança nas estimativas de prazo para uma tarefa, pois existe uma cobrança por
resultados, isto acaba acarretando um aumento significado no prazo para garantir a
proteção desejada.
Para a administração de um negócio, os gerentes devem tanto controlar seus
custos como proteger seus ganhos. Satisfazer apenas o mundo dos custos, eliminando
despesas pode ao mesmo tempo provocar atraso nas entregas como causar problemas
com a qualidade final do produto.
O problema resultante da política de satisfazer custos e ganhos leva a planos
de ações conflitantes, isto pode ser sentido quando alguns serviços ficam sendo
4

postergados, por seus custos não terem sido levados em consideração no orçamento
ou não haver verba para a execução imediata, mas quando a execução do serviço
passa a ser crítico, libera-se a execução, muitas vezes por um custo mais alto que o
inicial, devido à sensível diminuição do tempo que se tem para finalizar-lo.

2.2 DETECÇÕES DOS PROBLEMAS

Goldratt faz uma cuidadosa análise de como o gerenciamento de projetos são


planejados e constata a existência de vários mecanismos de proteção nas estimativas
de tempo das tarefas. O primeiro deles é quanto a incerteza, que para se ter uma
probabilidade de 80% da tarefa ser finalizada no tempo prometido, implica na
multiplicação por dois ou mais o tempo que se levaria se apenas se considerasse uma
segurança normal de 50%.
Um segundo mecanismo constatado reside numa agregação de tempo pelo
superior ou por outros níveis quando determinada seqüência de tarefas passa de um
departamento para outro.
O terceiro mecanismo que foi constatado é o que decorre da insatisfação da
alta direção quando se recebe uma estimativa de data para a conclusão do projeto. Em
muitos casos, ela determina um corte vertical, por exemplo, 20%. Com o prévio
conhecimento deste fato, as pessoas encarregadas de apresentarem o projeto já
embutem os 20% antecipadamente.
Supondo que estes mecanismos estão funcionando, por que, ainda existem os
atrasos?
O primeiro motivo detectado é o desestimulo para as pessoas relatarem para o
gerente do projeto a finalização da etapa antes do previsto, pois eles crêem que com
isso a pressão por parte da direção se tornará maior para diminuir os tempo estimados.
Outro motivo que causa o desperdício das proteções embutidas é a “síndrome
do estudante”, segundo a qual logo que uma tarefa é apresentada o estudante,
geralmente, briga por mais tempo, quando ele consegue a prorrogação do tempo, deixa
a tarefa para o último momento.
5

2.3 SOLUÇÃO

Sabendo que normalmente se embute muita segurança em cada etapa e que


ainda é desperdiçada em grande parte, surge a pergunta: por que não proteger o
próprio caminho crítico em vez de proteger cada etapa? Se retirarmos parte da
segurança de cada etapa e adicionarmos no final do projeto, criaremos um pulmão que
irá proteger a data de finalização do projeto.
O próximo passo seria a subordinação de todos as tarefas não restritivas à
restrição do sistema; Considerando-se que a restrição deve ser protegida dos
problemas que ocorrem nas não restritivas, ocorre a necessidade de inserir um pulmão
de tempo nos pontos de encontro de outro caminho com o crítico. Outra situação a ser
considerada é aquela em que tudo está pronto para a realização de uma etapa do
caminho crítico exceto um determinado recurso, que passa a ser necessário, para isso
cria-se um pulmão de recurso de maneira a garantir a disponibilidade dos recursos
necessários à concretização do caminho crítico no tempo certo.
Com a implantação dos três pulmões, finaliza-se o processo de enfocar, ou
seja: identificar a restrição, explorá-la e subordinar tudo mais a ela.
Após a implantação dos pulmões faz-se necessário o gerenciamento contínuo.
Quando da conclusão de uma etapa antes do prazo estimado, o tempo não gasto
deverá ser acrescido no tempo final, caso aconteça o contrário o tempo deverá ser
retirado do prazo final. Pode-se imaginar que os pulmões quando bem gerenciados,
funcionam como um sonar que permite visualizar a existência de problemas futuros,
que, se não resolvidos , poderão atrapalhar a programação.
Com a inserção de fornecedores para a execução dos projetos, normalmente
o preço é um fator preocupante desde que a escolha seja entre empresas de mesmo
porte, com condições técnicas e confiabilidades semelhantes. O fator muito mais
importante é o tempo de entrega, confiável e menor, eventualmente, a um preço mais
alto. Entendendo-se o real impacto financeiro no caso de um atraso na entrega do
projeto, pode se concluir que um aumento no custo dos fornecedores possa vir a ser
mais vantajoso. Os fornecedores já estão condicionados a competir no preço sem se
preocupar com os prazos de entrega, pois perceberam que o maior interesse das
contratantes é o preço.
6

Uma negociação adequada pode resultar numa redução do tempo de entrega,


por um preço maior e, mesmo assim, com vantagens para o contratante. Essa seria
uma foram de transformar uma relação perde-perde em ganha-ganha, pois os
empreendedores sofrem com o não cumprimento dos prazos estipulados, enquanto os
fornecedores sofrem com um mercado tremendamente competitivo e muito sensível a
preços.
A corrente crítica fica definida assim, como o conjunto de tarefas que
determinam a duração total de um projeto, considerando-se tanto as dependências de
precedência quanto a de recursos. Assim, desenvolver um produto, um processo, um
serviço, um empreendimento, implantar um programa em uma empresa, construir uma
ferramenta ou montar um seminário são exemplos de projetos.

2.4 ESTATISTICAMENTE

Vamos supor que a realização executiva de um condomínio, quando de seu


planejamento, foi estimado em 12 (doze) meses, transformando em dias úteis 288
(duzentos e oitenta e oito) dias e que seus planejadores aceitam para a entrega da obra
a postergação por mais 6 (seis) meses (144 dias), usualmente utilizados para justificar
atrasos executivos, ligações das concessionárias, liberação por parte dos bombeiros,
bem como na obtenção de outros documentos necessários para se tirar o Habite-se.
Partindo disso elevaremos a conclusão da obra para 432 (quatrocentos e trinta
e dois) dias, de maneira a tentarmos poupar os futuros proprietários e a própria
construtora/incorporada dos inconvenientes gerados pela não entrega do produto na
data acordada, sabemos que tal atitude elevará os gastos executivos do
empreendimento com a manutenção por um maior período do que o planejado da
equipe administrativa, mas, como os próprios planejadores já levam em conta este
acréscimo como atraso de entrega, não acreditamos que seus resultados finaceiros
serão realmente afetados.
Os seis meses de acréscimo à obra foram inseridos nas durações das etapas
de maneira a se apresentarem dentro da realidade vivida no planejamento e execução
de algumas obras.
7

Após a execução de 5.000 (cinco mil) simulações, para os dados inseridos no


PERT_CPM obtivemos como sendo de 80% a probabilidade de entregarmos a obra na
data prometida, conforme o quadro abaixo:

Dias
Percentil 80% 432
Mediana 425
Média 425
Desvio Padrão 4,04
Desvio Médio 4,04
Distorção 0,16
Kurtosis 0,14

Para que a probabilidade de entrega do empreendimento chegue aos 100%,


teríamos nosso cronograma majorado em mais 24 (vinte e quatro) dias, ou seja, mais
1,0 (um) mês, com isso atingiríamos como data de entrega 456 (quatrocentos e
cinquenta e seis dias) após o início dos serviços, conforme quadro abaixo.

Dias
Percentil 100% 456
Mediana 435
Média 435
Desvio Padrão 4,04
Desvio Médio 4,04
Distorção 0,16
Kurtosis 0,14

Podemos vir a entregar a obra num período anterior ao estipulado, pois


estamos ligados diretamente às ocorrências de mercado e da natureza, como
antecipações de entrega de mercadorias, abundância de mão de obra, diminuição nos
volumes de chuvas, implantação de metas de qualidade para órgãos públicos,
diminuição de processos burocráticos, levando a liberação de documentos em menores
tempos, todos estes fatores juntos ou mesmo a ocorrência de alguns nos propciaria a
antecipação da finalização do empreendimento, a entrega em si depende dos órgão
governamentais.
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Com certeza fica muito mais simpático às construtoras/incorporadoras a


antecipação da entrega das unidades aos futuros proprietários, que podem até não
aceitarem a entrega antecipada, mas terão a certeza que o imóvel estará à sua
disposição na data acordada.
Na próxima página apresentamos o esquema PERT-CPM para o
empreendimento em estudo, com suas etapas e seus respectivos tempos executivos.
Abaixo o significado dos dados inseridos no PERT-CPM.

Duração Tempo Inicial Tempo Inicial


(estimada) (mais cedo) (mais tarde)

52 I ( 267 , 319 )
S
F ( 293 , 345 )

Tempo Final Tempo Final


(mais cedo) (mais tarde)
9
INÍCIO
0 I (00,00) SERVIÇOS:
F (00,00)
A. TERRAPLENAGEM
A 17 I (00,00)
F (17,17) B . FUNDAÇÕES
C. PISO TÉRREO
B 29 I (17,17)
F (46,46) D. ALVENARIA DO TÉRREO

I (46,46) E. HIDRÁULICA INTERNA


C 27
F (73,73)
F. HIDRÁULICA EXTERNA

D 34 I (73,73) G. ELÉTRICA INTRNA


F (107,107)
H. ELÉTRICA EXTERNA
39 I (107,146) E 43 I (107,150) I. LAJE PISO SUPERIOR
F (107,146) H F (133,176)
J. ALVENARIA PISO SUPERIOR
K. LAJE DE COBERTURA
G 38 I (107,145) 39 I (107,146)
F
F (108,146) F (138,176) L. TELHADO

I 36 I (146,182) M. CALÇAMENTO
F (146,182) M 54 I (154,204) N. ARRUAMENTO
F (176,230)
J 41 I (182,223) O. REVESTIMENTO INTERNO
F (182,223)
P. REVESTIMENTO EXTERNO
K 37 I (223,260) N 63 I (204,267) Q. PINTURA INTERNA
F (223,260) F (230,293)
R. PINTURA EXTERNA
L 42 I (260,302) S. MUROS
F (260,302)
T. PAISAGISMO
U. LIMPEZA FINAL
P 38 I (302,340) O 43 I (302,345) S 52 I (267,319)
F (302,340) F (305,348) F (293,345)

R 50 I (340,390) Q 47 I (345,392) T 47 I (319,366)


F (340,390) F (348,395) F (345,392)

42 I (390,432)
FIM U F (390,432)
10

Apresentamos abaixo o resultado gráfico para as 5.000 (cinco mil) simulações.

Na parte de baixo do gráfico é apresentado os dados obtidos pelas


simulações, na lateral esquerda a porcentagem em que os resultados se apresentam e
na parte direita a porcentagem acumulada.
11

3 O LADO DOS PROPRIETÁRIOS

3.1 INTRODUÇÃO

Com a estabilização econômica e a construção civil aquecida, o desejo de se


adquirir a casa própria tornou-se factível e as construtoras para incentivarem a compra
do imóvel promovem algumas facilidades, como o financiamento direto, sem
comprovação de renda ou com sistema de renda complementar com a somatória dos
rendimentos dos membros da família, entrada facilitada, prestações de valores mais
baixos até a entrega das chaves, tudo para incentivar a realização de um sonho e
concretizar as vendas.

O aumento das vendas poderá trazer o aumento da inadimplência, e tal fato


nos leva a presumir sobre a importância de serem adotadas medidas preventivas para a
resolução de possíveis conflitos.

Os compradores assinam contratos de promessa de compra e venda de


unidades imobiliárias ainda na planta ou em construção com a
incorporadora/construtora, este documento consta a data de conclusão da obra que se
dara concretizada com a entrega das chaves do imóvel, tal fato só se realizará após a
obtenção do habite-se por parte da construtora/incorporadora junto á Prefeitura.

Os pagamentos acordados para a aquisição do bem estão especificados


neste contrato, bem como as sansões ao comprador caso este não cumpra ou atrase
suas obrigações, mas quase nunca consta algum tipo de indenização por parte da
construtora caso ela não cumpra com o prometido contratado.

Com a construtora entregando a obra após a data especificada em contrato,


e a necessidade da sansão prevista em contrato em favor do comprador , evidencia-se
a existência de dois interesses, a saber: a) os adquiritentes pretendem receber o imóvel
na data especificada no contrato; b) a construtora/incorporadora alega que o atraso
deveu-se a motivos alheios à sua vontade.

Por muitas vezes o comprador vendeu o imóvel que habitava para poder
adquirir o novo imóvel e amarra a data de entrega de seu imóvel com a data de
12

recebimento de seu novo, quando o novo não é entregue na data, os problemas


começam a surgir, pois ele terá que cumprir a sua parte no acordo e entregar o seu
apartamento, provavelmente terá que alugar um local para habitar enquanto a
construtora não lhe entrega o imóvel, se for menor terá que alugar um depósito para os
móveis que não caberem, poderá ter problema com bichos de estimação, e outras
situações que sem dúvida lhe trarão alguns custos. O que dizer de casais que marcam
o casamento baseados na data de entrega do apartamento novo e o mesmo não lhes é
entregue na data prometida? Essas são algumas poucas situações que podem se
concretizar com o atraso na entrega dos bens imóveis adquiridos.

Como a maioria dos contratos não prevêem sansões às empresas


vendedoras caso elas não cumpram com sua obrigações, como resolver os problemas
causados? Quem se responsabiliza pelo atraso da obra? Essas questões serão
analisadas, adotando-se com fundamentação jurídica o Código Civil brasileiro e o
Código de Defesa do Consumidor.

3.2 CONCLUSÃO DA OBRA

Constatado o descumprimento das clausulas contratuais por parte da


construtora/incorporadora, a mesma torna-se passível de aplicação de multa contratual
por ela ao comprador, em caso de inadimplemento pelo atraso na entrega da obra, de
acordo com os artigos 389 e 394 do Código Civil brasileiro.

Os contratos dispõem sobre as condições de conclusão da obra e entrega da


unidade, especificando as hipóteses, em que o vendedor estaria eximido de cumprir o
prazo convencionado para a entrega da unidade, podendo ter o prazo acordado
prorrogado.

Por eximirem as construtoras/incorporadoras de responsabilidade pelo


inadimplemento parcial do contrato, estas cláusulas são consideradas abusivas,
inobservando assim, as normas do Código Civil brasileiro e do Código de Defesa do
Consumidor.
13

Esta relação comprador x construtor/incorporador, configura-se uma relação


de consumo, haja vista a vulnerabilidade do contratante comprador. A partir daí, o
ordenamento jurídico pátrio, confere uma maior proteção aos clientes consumidores, a
fim de manter o equilíbrio da relação contratual.

O artigo 51, inciso I, do CDC, dispõe que:

“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais ao fornecimento de


produtos e serviços que:

I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer


natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de
consumo entre fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em
situações justificáveis”

As construtoras/incorporadoras pretendem que tal exoneração se de na


medida que a clausula prevê que o prazo para a conclusão da obra seja
automaticamente prorrogado em caso de ocorrência de caso fortuito ou força maior,
sem que isso acarrete responsabilidade para o mesmo.

Geralmente as construtoras trabalham com a seguinte hipótese para


exclusão de responsabilidade: “greves gerais ou parciais de qualquer natureza,
inclusive de trabalhadores da construção civil, dos transportes coletivos ou de órgãos
públicos, perturbações de qualquer ordem, quando afetem direta ou indiretamente o
setor da construção civil ou a execução da obra”.

A irrazoabilidade da prorrogação do prazo de entrega da obra em razão de


greve de qualquer natureza, levando-se em consideração que a duração das mesmas é
infima quando comparada com o prazo para a edificação estar pronta, torna esta
cláusula totalmente abusiva.

Sendo o consumidor a parte vulnerável, não há sentido em atribuir a ele os


riscos da relação de consumo, conseqüentemente, não se faz justiça ao obrigar-lo a
arcar sozinho com os prejuízos advindos de eventuais atrasos na entrega do bem
adquirido, de maneira a ser devida a compensação a ele, de todos os prejuízos e
transtornos por ele suportados.
14

3.3 MULTA CONTRATUAL

O Código Civil prevê, em seus artigos 408 e 409, ser devida multa pelo
atraso no cumprimento do contrato. A cláusula penal é obrigação acessória, tendo de
estar prevista no contrato firmado entre as partes.

‘Art. 408 – Incorre de pleno direito o devedor na cláusula pena, desde que, culposamente, deixe de
cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 409 – A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-
se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.”

Caso ocorra inadimplemento involuntário (caso fortuito ou de força maior)


não se poderá aplicar a cláusula de multa, caso contrário a multa é devida e deverá ser
paga por mês de atraso corrigida pelo mesmo índice que foi fechado o negócio.

3.4 PERDAS E DANOS

O atraso na entrega das obras acarreta prejuízos inevitáveis no que diz


respeito à frustração dos planos do adquiritente, levando-os á procura dos tribunais
onde têm conseguido ressarcimento de suas despesas de aluguéis e acessórios de
locação.

O dano moral, decorre de fato ofensivo, e é considerado dano presumido.


Para a quantificação de indenização devem ser analisados critérios, como a conduta do
agente causador do dano, a repercussão e a reprovabilidade do fato, bem como o
caráter punitivo-pedagógico que a medida deve propiciar.

O principal objetivo da fixação de valor indenizatório por danos morais é


desestimular a reiteração dessas práticas.

Com a negligência do vendedor, ficando evidenciada e provada, que por


seus atos e responsabilidade acabem causando ofensa moral ao comprador e
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transtornos em sua vida privada, será possível buscar indenização, além de


ressarcimento material, pelo aborrecimento e insatisfação que o episódio causa ao
adquirente. (Duque, Bruna Lyra - Artigo da revista Âmbito Jurídico, 2010)
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4 JURISPRUDÊNCIA

4.1 INTRODUÇÃO

A seguir apresentamos alguns casos jurídicos, já julgados em última


instância ou que ainda cabem recurso, contra construtoras e outros arrolados ao
processo, devido aos constantes atrasos na entrega das obras no setor residencial.

4.2 1º Caso

Nesta reclamação, além da Construtora, a CEF que era o agente financiador


e responsável pela liberação das verbas para construção, dentro de um cronograma pré
aprovado entre as partes,foi arrolada e respondeu solidariamente.

A 3ª Vara da Justiça Federal condenou a Caixa Econômica Federal e a


empresa WTE Engenharia LTDA a pagarem, de forma solidária, o valor de R$ 7.000,00,
atualizados, a uma cidadã de Palmas, em razão de atraso na entrega de imóvel
financiado. Conforme os autos, a celebração do contrato entre as partes ocorreu em
novembro de 2008.

Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais, na qual se


alega, em síntese, que foi celebrado um convênio entre o município de Palmas, a CEF
e WTE Engenharia para construção de apartamentos, cabendo ao município a doação
do terreno, à construtora a execução da obras e à CEF o financiamento das obras. A
previsão de término das obras era para maio de 2010.

A autora da ação afirma que após a entrega das obras habitacionais, os


compradores realizariam o pagamento de forma parcelada em favor da CEF,
financiadora. Afirma ainda que o município de Palmas cumpriu sua obrigação ao
efetivar a doação do terreno, mas a CEF e a construtora deixaram de cumprir suas
obrigações, pois até maio de 2011, mês do ajuizamento dessa demanda, os imóveis
não teriam sido entregues.

Por meio de ofício, a construtora solicitou a prorrogação do prazo de entrega,


alegando falta de mão de obra especializada para execução dos serviços. No entanto,
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para o juízo federal, essa justificativa de falta de mão-de-obra não se fez acompanhar
de provas concretas, como oferecimento de vagas e outras diligências pertinentes à
solução do problema.

Para a Justiça Federal, há responsabilidade solidária entre a Caixa


Econômica e a construtora demandada, pois a empresa financiadora deveria proceder
ao acompanhamento, fiscalização, execução e entrega das obras. Ainda conforme a
decisão, a lei 11.977/09, que instituiu o Programa minha Casa, Minha Vida, escolhido
pela autora, em nenhum artigo exclui o agente financeiro da responsabilidade solidária
com a construtora pela execução, garantia, e entrega de imóveis.

Ainda conforme o juízo federal, a conduta dos requeridos em retardar por


mais de um ano a entrega da obra causou dano moral à autora, suscetível de
indenização, devido à angústia, decepção, sofrimento e tristeza pela não concretização
do sonho de morar em residência, após cumprir inúmeras exigências do agente
financeiro e da construtora.

4.3 2º Caso.

Aqui a condenação de uma Cooperativa Habitacional, pelo atraso da entrega


das obras, defeitos e irregularidades na construção, mesmo tendo em contrato que as
obras seriam encaminhadas conforme a arrecadação dos recursos dos associados.

Os desembargadores que integram a 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça


decidiram manter a sentença proferida pelo juízo da 6ª Vara Cível de Natal que
condenou o Inocoop/RN- Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais do Rio
Grande do Norte e a Chaf/RN – Cooperativa Habitacional Autofinanciável do Rio
Grande do Norte ao pagamento de indenização aos autores da ação por atraso na
entrega da obra e por defeitos e irregularidades detectadas na parte de engenharia e
construção da obra.

A sentença determina o pagamento de 10 mil reais a título de indenização,


devendo tal valor ser atualizado com juros a partir da data em que deveria ter se dado a
entrega da obra e correção monetária a contar da data da decisão. O Inocoop e a Chaf
também deverão restituir aos autores as parcelas que foram cobradas para a
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complementação da obra, mas que não foram empregados para a sua total realização,
devendo tais valores serem apurados em liquidação de sentença.

As cooperativas apelaram ao TJRN, sob o argumento de que a execução


das obras foi paralisada em função da inadimplência dos cooperados e que as obras
eram realizadas conforme a disponibilidade de recursos provenientes dos cooperados,
diante disso, solicitaram a reforma da sentença, para não serem condenadas ao
pagamento de indenização por danos morais e materiais e à restituição de valores
residuais.

Ao analisarem o processo, os desembargadores verificaram que os prejuízos


alegados pelos autores foram comprovados através do descumprimento dos termos
estipulados no acordo celebrado entre as partes, tendo os autores que empregar
recursos financeiros próprios para o término da obra .Diante disso, a sentença de
primeiro grau foi mantida.

4.4 3º Caso.

Novamente uma Construtora é condenada a pagar indenização por não


cumprir com o prazo de entrega acordada em contrato.

Duas decisões publicadas no último dia 23 de fevereiro pela 13ª Vara Cível
de Belo Horizonte condenaram a construtora Tenda S/A por ter atrasado a entrega de
imóveis de clientes. As sentenças que condenaram a construtora são do juiz Llewellyn
Davies A. Medina.

Na ação de rescisão contratual movida por um casal do bairro São Benedito,


região metropolitana de Belo Horizonte, o juiz considerou legal a pretensão do casal em
rescindir o contrato devido à inadimplência da construtora, que deixou de entregar o
imóvel na data estipulada.

A construtora contestou a ação tentando manter em vigência o contrato e


apenas indenizar o casal pelo atraso da obra com a multa prevista. Mas, em caso de
decisão favorável ao pedido do casal, pretendia reter multa de rescisão contratual de
até 30%.
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O juiz citou o artigo 475 do Código Civil, que prevê, caso o consumidor não
tenha interesse em exigir o cumprimento do contrato, a resolução/finalização deste,
quando há descumprimento pela contratada. Segundo o juiz, "não é possível impor aos
autores que aguardem a entrega do bem e recebam a multa prevista no contrato". Ele
determinou a indenização por perdas e danos relativa aos valores pagos pelo casal, em
parcela única, uma vez que julgou ainda nula a cláusula que previa o parcelamento da
restituição.

O casal pretendia ainda ser indenizado por danos morais, mas, para o juiz,
apenas o fato de a construtora deixar de cumprir o prazo de entrega do imóvel não
gerou "dor, humilhação ou lesão à esfera íntima" e sim "meros dissabores e
aborrecimentos".

Ele também rejeitou a pretensão da construtora de reter uma porcentagem


do valor pago em decorrência da resolução do contrato, analisando que essa retenção
"somente deve prevalecer quando o consumidor der causa à rescisão do contrato".

Na outra decisão contra a construtora, também publicada em 23 de fevereiro,


o juiz determinou a entrega, em um prazo de 90 dias, de um imóvel comprado pelo
consumidor, e que deveria ter sido entregue em outubro de 2009.

A ação ordinária foi proposta em abril de 2010, solicitando a entrega do


apartamento e a revisão de cláusulas e exigências da construtora, como a que
pretendia a correção da parcela única a ser paga no ato de entrega do imóvel ou a que
previa tolerância de 180 dias para entrega do imóvel.

A construtora alegou que o atraso de seu por "força maior e caso fortuito";
mas, para o juiz, ela não comprovou a ocorrência de fatos "a justificarem o não
cumprimento da obrigação".

Ao decidir, o juiz considerou que o prazo de tolerância é "uma medida de


cautela que não fere as disposições do Código de Defesa do Consumidor", mas
determinou o pagamento da multa contratual prevista pelo atraso além do prazo de
tolerância.
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Ele considerou legal a parcela única, porém ressaltou que não cabe
incidência de encargos previstos, "uma vez que o atraso na entrega se deu por culpa
exclusiva da ré - a construtora."

As decisões, por serem de 1ª Instância, estão sujeitas a recurso.

4.5 4º Caso.

O prestador de serviço da construtora, que tinha acertado o pagamento de


seus a troca por dois apartamentos, recebe indenização após atraso na entrega dos
bens. Um empresário de Belo Horizonte deverá receber multa de quase R$27 mil da
Construtora T. por atraso na entrega de dois apartamentos. A decisão é da 15ª Câmara
Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) que confirmou a sentença do juiz
Luiz Arthur Rocha Hilário, da 27ª Vara cível da Capital.
Segundo o processo, o empresário M.G.Q. prestou serviços para a T. e ficou
acertado que receberia, como pagamento, dois apartamentos de um conjunto
residencial no bairro Nova Granada. Um deles deveria ser entregue até o dia 30 de
dezembro de 2006 e o outro até o dia 30 de abril de 2007. Entretanto, eles só foram
entregues em maio de 2009.
O empresário propôs ação após a empresa se recusar a pagar a multa pelo
atraso na entrega das unidades residenciais. Segundo ele, a multa estava prevista em
contrato e a empresa deveria lhe pagar R$26.907,00. Todavia, a construtora
argumentou que o valor da multa seria menor, pois o contrato previa a possibilidade de
atraso de até 120 dias.
O juiz de 1ª Instância entendeu que a tolerância de 120 dias só beneficiaria a
construtora se o prazo fosse usado para executar obras de arremate ou em caso
fortuito ou força maior. Como não houve prova dessas hipóteses, ele determinou que a
multa é devida por todo o período de atraso, concordando com o valor proposto pelo
empresário. A construtora recorreu ao tribunal. A turma julgadora, formada pelos
desembargadores Tibúrcio Marques, relator, Tiago Pinto e Antônio Bispo, adotaram o
mesmo entendimento do juiz de 1ª Instância. “Como não foi produzida qualquer prova
que justificasse o atraso na entrega dos imóveis, não se deve descontar o prazo de
tolerância para a incidência da multa”, destacou o relator.
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4.6 CONCLUSÃO

Com o aquecimento da Construção Civil, cresceu também as demandas


judiciais devido aos atrasos de obra, a ponto do Ministério Público de São Paulo e o
Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo, fecharam um Termo de
ajustamento de Conduta (TAC), que prevê multa às Construtoras pelo atraso na
entrega dos imóveis por mais de 180 (cento e oitenta dias). O valor mínimo da multa é
de 2% sobre o que já foi pago pelo comprador à construtora/incorporadora durante a
construção, ainda é previsto mais 0,5% por cada mês de atraso, após os 06 (seis)
meses.
Embora isto seja um avanço, muitas discussões ainda serão geradas sobre
este tema, como, qual o valor que deve incidir a multa, o que já foi pago ou sobre o
valor do imóvel não recebido, se a cláusula de carência de seis (6,0) meses são
realmente legais ou não e outros assuntos relativos à venda e compra de produtos da
construção civil.
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5 CONCLUSÕES

Vários problemas podem agir sobre o prazo executivo de uma obra, mas
muitos podem ser evitados, com um planejamento bem elaborado, antecipação de
desafios, tomadas de decisão mais ágeis.
Etapas como fundações, contenções e fachadas são etapas afetadas
diretamente pelas chuvas e embora todos saibam quais sejam estes períodos, eles
simplesmente não são levados em conta na elaboração e planejamento do cronograma
da obra.
A etapa de fundações sofre o agravante de não serem levantados em
tempos hábeis as possíveis interferências, como rochas, lençol freático mais elevado,
contaminações do solo, tubulações existentes, antigas fundações, tipo de fundações
dos vizinhos, que podem vir a gerar altos gastos, como também paralisação de serviços
com atrasos consideráveis se tivermos que utilizar equipamentos diferentes da proposta
inicial, pois com o aquecimento do mercado a falta de equipamentos para certos
serviços pertinentes à fundação estão latentes.
Na execução das estruturas, têm se encontrado muitas dificuldades com os
serviços contratados junto às concreteiras que por muitas vezes encostam seus
equipamentos para bombear mas não entregam o concreto, remarcando no final do dia
para o período seguinte.
A escassez de mão de obra, também é muito sentida, o que acaba
acarretando não só o atraso na execução das etapas mas o aumento dos custos dos
serviços, pois devido à grande procura e a falta de comprometimento deste tipo de mão
de obra, qualquer real a mais faz com que as pessoas mudem de empresa.
Temos também que levar em conta a aquisição de materiais, pois com a
demanda aquecida, muitas vezes não se encontra o que se deseja a pronta entrega,
portanto se não houver um planejamento preliminar aliado a pesquisa constante de
mercado para se decidir sobre a necessidade de antecipação de compra ou mesmo a
mudança de material, vamos ter dificuldades em atender os prazos relativos às etapas
onde eles sejam necessários.
Podemos acrescentar a um bom planejamento, um bom orçamento, que
permita, havendo material e mão de obra disponível, o inicio dos serviços dentro do
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cronograma, pois quando aparecem erros nos orçamentos, os engenheiros são


obrigados a solicitarem um número maior de concorrentes de modo a tentarem chegar
próximo ao orçado e se não conseguirem terão de pensar em como reverter o prejuízo,
muitas vezes lançando mão de modificar o método construtivo, o que lhe acarreta
sensível perda de tempo, pois isso poderá envolver estudos mais apurados e a
inserção de assessoria técnica especializada.
Mesmo com tantos problemas, a execução da obra com a adição do prazo
de carência ao cronograma executivo, estatisticamente mostra se viável, com uma
porcentagem de 80% em concluirmos a obra no prazo e com 100% de probabilidade
haveríamos de atrasar-la em um mês, bem diferente do que esta ocorrendo nos dias
atuais..
Caso não haja consenso quanto à inserção do período de carência no
cronograma da obra, creio que outra boa política a ser adotada pela direção das
construtoras seria a de avisar antecipadamente aos futuros proprietários que ocorrerão
atrasos na entrega dos produtos adquiridos, explicando-lhes da maneira mais simples
possível os reais motivos que acarretarão o atraso. Muitos poderão até não gostar das
notícias, mas não serão pegos de surpresa e poderão planejar suas ações para se
adequarem à nova data de entrega.
Além do TAC, já mencionado anteriormente, existem ainda dois projetos de
lei em tramitação no congresso, para a punição das construtoras / incorporadoras por
atraso na entrega da obra, são os projetos de lei nº 3019/2008 de autoria do Deputado
Antonio Bulhões (PRB-SP) e nº 7059/2010 do deputado Paulo Roberto Pereira (PTB-
RS), como podemos notar apertam-se cada vez mais o cerco sobre os atrasos
ocorridos na Construção civil.
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6 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

RAE – Revista de Administração de Empresas, abr/jun 1999, v.39 –n. 2 – pag. 88 – 93 -


Csillag, João Mario, Professor, resenha sobre o livro Corrente Crítica de Eliyahu M.
Goldratt, Nobel, 1998, 260 pag.

Revista eletrônica Âmbito Jurídico, artigo “Promessa de compra e venda:


inadimplemento contratual pelo atraso na entrega do imóvel” de autoria de Duque,
Bruna Lyra, 2010.

http//ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=9123.

Revista Construção e Mercado: Os custos do atraso

http://revista.construcaoemercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/110/artigo184191.

Sites:

colunistas.ig.com.br/seudinheiro/2010 – Denise de Godoy.

diariodeconsumoporfernanda.blogspot.com - Fernanda Guimarães.

fonsecamauromonteiro.com.br – Advogados.

Casos apresentados:

1º caso: http://jf-to.jusbrasil.com.br/noticias/2851637//justica-federal....

2º caso: http://www.ambitojuridico.com.br/site/?noticia65755

3º caso: http://tj-mg.jusbrasil.com.br/noticias/2593237

4º caso: http://tj-mg.jusbrasil.com.br/noticias/

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