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CARLOS A. LAINO
São Paulo
Outubro de 2011
I
CARLOS A. LAINO
São Paulo
Outubro de 2011.
II
AGRADECIMENTOS
Às pessoas que durante dezoito meses dividiram as classes de aulas pelas quais
passamos, alguns tornando-se amigos mais próximos e outros que acabaram se
tornando amigos profissionais.
À minha esposa, Victória e meus filhos, João Gabriel que contribuíram com a minha
dedicação ao curso, abrindo mão de minha companhia em alguns finais de semana e
Tathyanna minha tradutora juramentada.
RESUMO
O mercado da construção civil brasileiro esteve estagnado por mais de 20 anos por
falta de uma política de crédito que contemplasse não só a execução, mas também a
aquisição da casa própria, com o desenvolvimento pelo governo, de políticas para o
financiamento público e privado da construção, o mercado aqueceu-se e as grandes
construtoras abriram seus capitais, conseguindo captar grandes soma de recursos
financeiros, que foram injetadas no mercado, crescendo assustadoramente a procura e
conseqüente valorização de terrenos.Para dar vazão a grande quantidade de unidades
colocadas no mercado, muitas construtoras lançaram mão de se tornarem financiadoras
de seus futuros clientes, abrandando os requisitos para comprovação de renda,
baixando as prestações durante os períodos da construção e financiando o restante até
em 20 anos.Este aquecimento da construção civil ocorreu em várias partes do país, de
tal sorte que começaram a faltar mão de obra especializada já no início do processo
construtivo, isto quer dizer, na área dos projetos, levando muitos escritórios técnicos a
terem que recusar o desenvolvimento de alguns serviços por estarem com a
capacidade de desenvolvimento de seu pessoal no limite, não encontrando no mercado
mão de obra para reposição ou mesmo para novos postos e, mesmo com as recusas
de novos clientes, não conseguiram cumprir o prazo de entrega dos projetos que já se
encontravam em desenvolvimento, com os projetos atrasados retarda-se o início das
obras, com isso entra-se numa concorrência por mão de obra especializada, escassa
no mercado, junta-se ainda os cronogramas físicos baseados em tempos em que a
construção não estava aquecida, onde material e mão de obra não eram gargalos para
entrega dos empreendimentos no prazo acordado.As construtoras/incorporadoras
colocam em seus contratos uma clausula de carência de seis meses, a título de atraso
justificado por períodos de chuvas acima das expectativas, greves setoriais, falta de
mão de obra, atraso na liberação das licenças ambientais, atraso na entrega de
materiais pelo fornecedores, dificuldades para se conseguir o Habite-se, mas tal
subterfúgio está sendo contestado juridicamente pelos adquirentes de seus produtos,
tendo-se travadas inúmeras batalhas nos tribunais de todo o país, devido aos
incontáveis problemas causados pelos constantes atrasos nas entrega das obras.
Como esta cláusula está sendo constantemente bombardeada pelos advogados,
porque não incluí-la no tempo executivo da obra? Desta maneira, ao invés de atrasar a
entrega das obras, acabaremos por antecipar-las.
ABSTRACT
The Brazilian civil construction market was stagnant for more than 20 years for lack of a
credit policy which embraced not only the implementation, but also purchase of home
ownership, with the Government's development policies to the private and public
financing of construction, the market warmed up and the major construction companies
have opened their capital, managing to capture large sum of financial resources, which
were injected into the market, growing a big demand and consequent recovery of land.
To give vent to large amount of units placed on the market, many builders resorted to
become financiers of your future customers, slowing down the requirements for proof of
income, lowering the benefits during periods of construction and financing the rest up in
20 years. This heating of construction occurred in various parts of the country, warming
of such luck market that began to be lacking specialized manpower already at the
beginning of the constructive process, like in the area of projects, leading many
technical offices have to refuse the development of some services because they are
with the capacity to develop its staff within the limit not finding in the labor market for
replacement or even for new jobs and even with the denials of new customers, failed to
comply with their delivery deadlines, with the late projects delays the start of work, it
enters a competition by specialized manpower, scarce on the market, joins the physical
timelines based on time that construction was not heated where material and labor
weren't bottlenecks for delivery of joint ventures within the agreed time. Builders
developers put into their contracts a period of six months, to compensate for periods of
rainfall above expectations, delay in release of environmental licenses, delay in delivery
of materials by suppliers, difficulties to obtain occupancy, but such subterfuge is being
legally challenged by purchasers of its products, and fought numerous legal battles, due
to the countless problems caused by constant delays in delivery of the works. As this
clause is being constantly bombarded by lawyers, why not include it in the Executive of
the work time? This way, rather than delay the delivery of the works, we will anticipate
them.
Keyword – delays in delivery, building lasted.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ........................................................................................................... 1
2 O PAPEL DAS CONSTRUTORAS ............................................................................ 3
2.1 CORRENTE CRÍTICA ......................................................................................... 3
2.2 DETECÇÕES DOS PROBLEMAS ...................................................................... 4
2.3 SOLUÇÃO........................................................................................................... 5
2.4 ESTATISTICAMENTE......................................................................................... 6
3 O LADO DOS PROPRIETÁRIOS ............................................................................ 11
3.1 INTRODUÇÃO .................................................................................................. 11
3.2 CONCLUSÃO DA OBRA .................................................................................. 12
3.3 MULTA CONTRATUAL ..................................................................................... 14
3.4 PERDAS E DANOS .......................................................................................... 14
4 JURISPRUDÊNCIA ................................................................................................. 16
4.1 INTRODUÇÃO .................................................................................................. 16
4.2 1º Caso ............................................................................................................. 16
4.3 2º Caso. ............................................................................................................ 17
4.4 3º Caso. ............................................................................................................ 18
4.5 4º Caso. ............................................................................................................ 20
4.6 CONCLUSÃO ................................................................................................... 21
5 CONCLUSÕES ........................................................................................................ 22
6 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................ 24
1
1 INTRODUÇÃO
Embora este assunto seja muito abrangente, pois a Construção Civil esta
presente desde a execução de infra-estruturas simples, como redes de distribuição de
água, luz, captação de esgotos, atingindo construções bem mais complexas como
pontes, viadutos, estações de tratamento de esgotos, hidroelétricas, silos para
armazenagem, portos, aeroportos, estádios de futebol, entre outras grandes obras
necessárias e em desenvolvimento no momento no país, este trabalho foi desenvolvido
em cima do setor residencial, pois é onde o problema com os atrasos nas entregas dos
produtos adquiridos é mais sentido pelas pessoas físicas.
A construção Civil esteve estagnada durante algumas décadas, com falta de
financiamentos, tanto para a construção como para a aquisição de imóveis e mesmo os
que se apresentavam eram custosos e os períodos de ressarcimento às financiadoras
muito baixos, levando os custos das prestações a patamares muito altas, limitando o
número de pessoas que pudessem ter acesso à eles.
Com o aquecimento da economia, as Construtoras abriram seus capitais ao
mercado e conseguiram arrecadar vultosas somas em dinheiro que
conseqüentemente foram transformadas em compras de terrenos e lançamentos de
muitos produtos, desde grandes condomínios verticais como também horizontais, pode-
se disser que o intuito era atender á todos gostos e bolsos.
No segundo capítulo, usando como parâmetro a resenha desenvolvida pelo
Professor João Mario Csillag sobre o Livro Corrente Crítica de Eliyahu M. Goldratt,
1998, 260 pg., analisamos os atrasos que podem ocorrer no desenvolvimento de todo o
processo produtivo, desde a procura do terreno e o estudo do produto que pode ser
adequado a ele, a viabilidade de se montar este negócio e a pesquisa sobre a
aceitação e/ou necessidade do mesmo na região, passando pelo desenvolvimento do
projeto, aprovação pelos órgãos públicos, a venda aos novos proprietários e a entrega
do produto nos prazos acordados em contrato.
Apresentamos um estudo estatístico, onde levamos em conta o período de
seis meses estipulado pelas construtoras em seus contratos e o inserimos no próprio
2
postergados, por seus custos não terem sido levados em consideração no orçamento
ou não haver verba para a execução imediata, mas quando a execução do serviço
passa a ser crítico, libera-se a execução, muitas vezes por um custo mais alto que o
inicial, devido à sensível diminuição do tempo que se tem para finalizar-lo.
2.3 SOLUÇÃO
2.4 ESTATISTICAMENTE
Dias
Percentil 80% 432
Mediana 425
Média 425
Desvio Padrão 4,04
Desvio Médio 4,04
Distorção 0,16
Kurtosis 0,14
Dias
Percentil 100% 456
Mediana 435
Média 435
Desvio Padrão 4,04
Desvio Médio 4,04
Distorção 0,16
Kurtosis 0,14
52 I ( 267 , 319 )
S
F ( 293 , 345 )
I 36 I (146,182) M. CALÇAMENTO
F (146,182) M 54 I (154,204) N. ARRUAMENTO
F (176,230)
J 41 I (182,223) O. REVESTIMENTO INTERNO
F (182,223)
P. REVESTIMENTO EXTERNO
K 37 I (223,260) N 63 I (204,267) Q. PINTURA INTERNA
F (223,260) F (230,293)
R. PINTURA EXTERNA
L 42 I (260,302) S. MUROS
F (260,302)
T. PAISAGISMO
U. LIMPEZA FINAL
P 38 I (302,340) O 43 I (302,345) S 52 I (267,319)
F (302,340) F (305,348) F (293,345)
42 I (390,432)
FIM U F (390,432)
10
3.1 INTRODUÇÃO
Por muitas vezes o comprador vendeu o imóvel que habitava para poder
adquirir o novo imóvel e amarra a data de entrega de seu imóvel com a data de
12
O Código Civil prevê, em seus artigos 408 e 409, ser devida multa pelo
atraso no cumprimento do contrato. A cláusula penal é obrigação acessória, tendo de
estar prevista no contrato firmado entre as partes.
‘Art. 408 – Incorre de pleno direito o devedor na cláusula pena, desde que, culposamente, deixe de
cumprir a obrigação ou se constitua em mora.
Art. 409 – A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-
se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.”
4 JURISPRUDÊNCIA
4.1 INTRODUÇÃO
4.2 1º Caso
para o juízo federal, essa justificativa de falta de mão-de-obra não se fez acompanhar
de provas concretas, como oferecimento de vagas e outras diligências pertinentes à
solução do problema.
4.3 2º Caso.
complementação da obra, mas que não foram empregados para a sua total realização,
devendo tais valores serem apurados em liquidação de sentença.
4.4 3º Caso.
Duas decisões publicadas no último dia 23 de fevereiro pela 13ª Vara Cível
de Belo Horizonte condenaram a construtora Tenda S/A por ter atrasado a entrega de
imóveis de clientes. As sentenças que condenaram a construtora são do juiz Llewellyn
Davies A. Medina.
O juiz citou o artigo 475 do Código Civil, que prevê, caso o consumidor não
tenha interesse em exigir o cumprimento do contrato, a resolução/finalização deste,
quando há descumprimento pela contratada. Segundo o juiz, "não é possível impor aos
autores que aguardem a entrega do bem e recebam a multa prevista no contrato". Ele
determinou a indenização por perdas e danos relativa aos valores pagos pelo casal, em
parcela única, uma vez que julgou ainda nula a cláusula que previa o parcelamento da
restituição.
O casal pretendia ainda ser indenizado por danos morais, mas, para o juiz,
apenas o fato de a construtora deixar de cumprir o prazo de entrega do imóvel não
gerou "dor, humilhação ou lesão à esfera íntima" e sim "meros dissabores e
aborrecimentos".
A construtora alegou que o atraso de seu por "força maior e caso fortuito";
mas, para o juiz, ela não comprovou a ocorrência de fatos "a justificarem o não
cumprimento da obrigação".
Ele considerou legal a parcela única, porém ressaltou que não cabe
incidência de encargos previstos, "uma vez que o atraso na entrega se deu por culpa
exclusiva da ré - a construtora."
4.5 4º Caso.
4.6 CONCLUSÃO
5 CONCLUSÕES
Vários problemas podem agir sobre o prazo executivo de uma obra, mas
muitos podem ser evitados, com um planejamento bem elaborado, antecipação de
desafios, tomadas de decisão mais ágeis.
Etapas como fundações, contenções e fachadas são etapas afetadas
diretamente pelas chuvas e embora todos saibam quais sejam estes períodos, eles
simplesmente não são levados em conta na elaboração e planejamento do cronograma
da obra.
A etapa de fundações sofre o agravante de não serem levantados em
tempos hábeis as possíveis interferências, como rochas, lençol freático mais elevado,
contaminações do solo, tubulações existentes, antigas fundações, tipo de fundações
dos vizinhos, que podem vir a gerar altos gastos, como também paralisação de serviços
com atrasos consideráveis se tivermos que utilizar equipamentos diferentes da proposta
inicial, pois com o aquecimento do mercado a falta de equipamentos para certos
serviços pertinentes à fundação estão latentes.
Na execução das estruturas, têm se encontrado muitas dificuldades com os
serviços contratados junto às concreteiras que por muitas vezes encostam seus
equipamentos para bombear mas não entregam o concreto, remarcando no final do dia
para o período seguinte.
A escassez de mão de obra, também é muito sentida, o que acaba
acarretando não só o atraso na execução das etapas mas o aumento dos custos dos
serviços, pois devido à grande procura e a falta de comprometimento deste tipo de mão
de obra, qualquer real a mais faz com que as pessoas mudem de empresa.
Temos também que levar em conta a aquisição de materiais, pois com a
demanda aquecida, muitas vezes não se encontra o que se deseja a pronta entrega,
portanto se não houver um planejamento preliminar aliado a pesquisa constante de
mercado para se decidir sobre a necessidade de antecipação de compra ou mesmo a
mudança de material, vamos ter dificuldades em atender os prazos relativos às etapas
onde eles sejam necessários.
Podemos acrescentar a um bom planejamento, um bom orçamento, que
permita, havendo material e mão de obra disponível, o inicio dos serviços dentro do
23
6 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
http//ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=9123.
http://revista.construcaoemercado.com.br/negocios-incorporacao-construcao/110/artigo184191.
Sites:
fonsecamauromonteiro.com.br – Advogados.
Casos apresentados:
1º caso: http://jf-to.jusbrasil.com.br/noticias/2851637//justica-federal....
2º caso: http://www.ambitojuridico.com.br/site/?noticia65755
3º caso: http://tj-mg.jusbrasil.com.br/noticias/2593237
4º caso: http://tj-mg.jusbrasil.com.br/noticias/