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1. Introducción
A todos los estudiantes de derecho nos enseñanza, en el curso de Derechos Reales, que
la usucapión era un modo de adquisición de tipo originaria, por el cual un poseedor que
ha cumplido con todos los requisitos que estipula la ley puede adquirir por prescripción
adquisitiva la propiedad de un bien mueble o inmueble. Por lo cual, se suele pensar que
esta solo sirve a quien no es propietario del bien, pues justamente por ello se acude a la
usucapión.
En este breve trabajo, esbozaré algunos aspectos que consideramos importantes tener en
cuenta a la hora analizar el asunto en cuestión. Asimismo, me referiré a las diversas
casaciones que entran en contradicción y en algunos casos confusión con respecto a este
tema.
2. Nociones generales
Desde luego, la usucapión es una institución heredada del derecho romano, pero este fue
objeto de distinta regulación. El justo título y la buena fe fueron presupuestos
indispensables en el derecho romano clásico para adquirir la propiedad por usucapión y
así se mantuvo hasta el derecho Justiniano[1].
(…) la usucapión viene a ser el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real
que corresponde a su relación con la cosa (propiedad, usufructo), por la continuación de
la posesión durante todo el tiempo fijado por ley.
Por último, podríamos tener como su función principal el ser un hecho jurídico preclusivo,
ya que se ponen fin a las discusiones que pueden existir sobre la legalidad de las
anteriores adquisiciones, debido a esto, el derecho legitima una situación digna de tutela,
un estado actual que vendría a ser la posesión en concepto de dueño. Esta teoría explica
que la usucapión sirve tanto para adquirir un derecho, como para conservarlo.[8]
Del capítulo anterior se desprende que existen diversas funciones que cumple la
usucapión (de hecho no son todas, tenemos también a la usucapión como medio de
prueba o medio extintivo de un derecho), que será necesario considerar para el presente
debate. Pues, si consideramos a la usucapión como un simple modo de adquisición de la
propiedad, no sería posible señalar que un propietario pueda adquirir por prescripción ya
que este cuenta con el derecho que pretende atribuirse; sería un “imposible jurídico”.
En efecto, estamos de acuerdo con que el propietario puede adquirir por usucapión, pero
este no conserva los títulos anteriores (por ejemplo, compraventa). Es decir, si un
propietario desea adquirir mediante prescripción adquisitiva, este lo podrá hacer
perfectamente pero ello va a implicar una ruptura con el pasado y va a fundar una
situación jurídica actual y válida, siendo irrelevante la situación jurídica anterior (hecho
preclusivo)[11]. Ergo, si adquieres por usucapión, los títulos con los que contabas pierden
relevancia.
En ese sentido, el sujeto que señala ser propietario de un bien y que ahora desea
adquirirlo por prescripción, puede hacerlo válidamente. Y no se diga que es un imposible
jurídico, pues si el sujeto en un determinado momento señala ser propietario es porque
quiere demostrar que ha poseído en concepto de propietario, justamente para obtener la
declaración de la usucapión. Pues, qué mejor que un título de propiedad para decir que
poseo en tal concepto.
Quinto.- Que, el artículo novecientos cincuenta del Código Civil no contiene ninguna
limitación para adquirir por prescripción a quien se considere propietario del inmueble y
además de acuerdo con el artículo novecientos cincuenta y uno del mismo Código, la
posesión tiene que ser continua, pacífica, pública como propietario;
Quinto.- Que, así expuestos los hechos, es claro que Livia Margarita Ponce de Castañeda
siempre detentó la calidad de propietaria del bien sublitis, el mismo que enajenó
parcialmente a la demandante y totalmente a los esposos Peñaloza-Arias; en tal sentido,
el título que detenta la actora no es imperfecto sino, por el contrario, acredita su titularidad
sobre la parte adquirida. Distinto es que se pretenda cuestionar la validez de los títulos
inscritos o dar mayor relieve a la propiedad adquirida con anterioridad a la del
demandando, pero estas son situaciones que no pueden tratarse ni resolver a través de
una demanda de prescripción adquisitiva, por no ser su finalidad, por lo que la actora
debe hacer valer sus derechos en la vía correspondiente;
Sin embargo, la Corte Suprema también ha optado por señalar que el propietario sí puede
adquirir por prescripción adquisitiva (sin confundirse con la usucapión ordinaria, como la
mayoría de casaciones) el mismo bien del cual ya es propietario:
Octavo.- Debe agregarse que el artículo 952 del Código Civil, establece que es posible
para el que adquiere un bien por prescripción entablar un juicio para que se le declare
propietario, esto es, que cuando el propietario de un bien carezca de un título eficaz que
lo acredite como tal, puede emplear la acción de prescripción adquisitiva para obtener el
reconocimiento judicial de la propiedad del bien.[14]
Se observa en esta casación que la Corte Suprema, ahora sí y con acierto, señala que el
propietario de un bien puede adquirir por prescripción adquisitiva el mismo. Véase que
aquí el demandante sí es un verdadero propietario, ya que cuenta con título es eficaz, y
no uno que solo se cree propietario. Felizmente la Corte Suprema supo diferenciar, en
este caso, la prescripción ordinaria del supuesto de la prescripción del propietario.
Estamos de acuerdo con la decisión de la Corte Suprema, en este caso; primero, porque
supo diferenciar entre el supuesto típico de usucapión ordinaria y la usucapión del
propietario; segundo, porque dejó sentado el precedente de que ser propietario de un bien
no es impedimento para que este pueda adquirir por prescripción el mismo bien.
6. Conclusiones
Por tanto, nos parece muy acertado que la Corte Suprema esté adoptando de a pocos
este criterio aunque en ningún momento debió dudar de ello.
[1] Ya la ley de las XII tablas había prohibido la usucapión sin justo título y buena fe. En el
derecho clásico existía una figura que podría ser el origen de la usucapión extraordinaria
(sin título y mala fe), la praescriptiolongitemporis ya que con esta se empieza a favorecer
a los fundo provinciales otorgándoles una defensa posesoria pues aún no se podía
adquirir la propiedad. PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano. Argentina:
Albatros, 1980, p. 292.
[2] “En realidad la buena fe y el justo título no son elementos de usucapión, sino sólo
apariencias de legitimidad que aconsejan reducir o acortar el tiempo para la investidura
formal de la posesión.” ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio, Derechos Reales.
Biblioteca del Derecho de Propiedad N° 01, Jurista Editores, Lima, 2015, p. 170.
[3] “¿Cuál es la razón por la cual, a pesar de haberse celebrado el negocio traslativo, no
se ha producido la efectiva transmisión del derecho? El problema puede encauzarse por
dos caminos.” El primero sería que el tradente no era verdadero dueño, el segundo se
refiere a que el tradente si era verdadero dueño, pero el negocio traslativo era ineficaz”.
DIEZ PICAZO, Luis, Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, Editorial
Civitas, Madrid, 1995, p. 374.
[7] El autor cita a Joserand: “Por ello Joserand expresa que más que un modo de adquirir
es un modo de consolidad la propiedad. Si no existiera la prescripción estarían en peligro
todos los derechos de propiedad, ya que habría que remontarse a siglos atrás para probar
la legalidad del derecho de propiedad y así ningún título seria firme. Lo que los glosadores
denominaban la “prueba diabólica”. AVENDAÑO VALVEZ, JORGE. Derechos Reales.
PUCP, 3ª edición, Lima, 1986, p. 154.
[10] GONZALES BARRON, Gunther Hernán. Derechos Reales. Tomo II, 3° edición, Lima,
2013, p. 1087.