Registros Publicooos

FECHA
“REGISTROS PUBLICOS - SUNARP” ABRIL

UNIVERSIDAD SAN 2018
PEDRO FILIAL LIMA
SEDE - HUACHO
INTRODUCCION
El Registro de Propiedad Inmueble y en especial el Registro de Predios de la

SUNARP, cumple un rol trascendental en nuestro ordenamiento jurídico: el de la
protección de los derechos transferidos en el intercambio, especialmente el
derecho de propiedad.
En nuestro país, la SUNARP ha reglamentado el procedimiento registral a través

del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126
– 2012 – SUNARP - SN, del 19.05.2012. Texto actualizado al 11 de enero 2013,
en el cual comprende la descripción de algunos temas fundamentales para el
mayor entendimiento de los ciudadanos; asimismo establece ciertos
lineamientos respecto al procedimiento registral en primera y en segunda
instancia.
Cabe señalar, que el T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos
no es su única base legal, puesto que de acuerdo a la naturaleza de la pretensión
del presentante (solicitante), la base legal podrá tener concordancia con el
Código Civil, Ley N° 27444 (en asuntos administrativos), y demás leyes
especiales que sirvan de apoyo para la fundamentación del Registrador Público.
ABOG. JAUREGUI JIMENEZ, JOSE ANDRES 1

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ANTECEDENTES
En el Perú, el sistema de organización de la propiedad ha sido desarrollado de
diferentes formas históricamente.
El Ayllu, previo al tiempo de los Incas, fue una forma colectiva de ocupación y
explotación de la tierra:
“De acuerdo con los elementos de juicio proporcionados por los historiadores y
sociólogos de los tiempos de la Conquista y los contemporáneos, se llega a la
conclusión, de que el ayllu es una organización primitiva de posesión
comunitaria, y que por un proceso de evolución lenta dio nacimiento al Estado
Incaico, a la posesión privada de la tierra y la coexistencia de un sistema feudal
sustentado en la cooperación del pueblo quien se beneficia con una justa
distribución de la producción para satisfacción de sus necesidades y asegurar
su bienestar.”
Luego, en el régimen incaico, el ejercicio del gobierno se basaba en un poder

teocrático y paternal, mediante el cual se distribuía las tierras de cultivo de
acuerdo con las necesidades de la familia.
Posteriormente, con la conquista española de los pueblos de esta parte del

continente, se concedieron las llamadas “capitulaciones” a los conquistadores,
autorizándose establecer las encomiendas.
A la muerte de Pizarro, el Rey de España tomó la administración directa de las

colonias nombrando a sus representantes virreyes, lo cual conllevó a la
importación de sus sistemas e instituciones.
En ese sentido “el primer libro de Registro de inscripciones de censos y tributos

que gravaban la propiedad rústica y urbana de Lima, se mandó abrir en
cumplimiento de la provisión real de la Audiencia de Lima de 3 de abril de 1565
y en aplicación de la Real Carta Orden expedida por el Rey Don Felipe, derivada
de los dos capítulos de las Cortes de Madrid de 1528 y de Toledo de 1539”.
Manifestación de ello fue la imposición a todas las Colonias de América -

mediante las Reales Cédulas de 8/5/1778 y 16/4/1783- de la Pragmática del Rey
Don Carlos III de 1768 la cual crea los Oficios de Hipotecas.

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Esta pragmática si bien reglamentó la creada en 1539 en la práctica no funcionó

en España, no siendo distinto en el Perú colonial, ya sea por las deficiencias de
la propia normativa o por una indebida aplicación.
Muestra gráfica de ello nos relata RICARDO PALMA:
“Después de dar cuenta de la cédula en el Real Acuerdo, poníase sobre su

puntales, cogía el papel o pergamino que la contenía, lo besaba si en antojo le
venía, y luego, elevándolo a la altura de la cabeza, decía con voz robusta: Acato
y no cumplo.”
Producida la independencia las normas españolas en materia registral

continuaron aplicándose tomando en consideración que el Estatuto Provisional
del General Don José de San Martín señalaba que quedaban con toda su fuerza
y vigor las leyes españolas que no se opusieran a los principios
independentistas.
Después, en 1835, el Proyecto de Código Civil de don Manuel Lorenzo de

Vidaurre se limitó a regular las cargas y gravámenes y no así las transmisiones
inmobiliarias, siendo sin embargo considerado por algunos el primer ensayo
individual de una legislación nacional de orden privado.
Posteriormente, en el gobierno de José Rufino Echenique, se promulgó el Código
Civil de 1852 el cual creó el oficio de hipotecas a cargo del escribano público el
cual registraba las hipotecas sobre bienes situados en su respectivo
departamento llevando un libro en el cual se tomaba razón de las mismas.
La calificación en estos libros, al igual que en las normas precedentes, era

mínima toda vez que sólo se limitaba a la verificación de las cargas y
gravámenes, no así a la verificación de la validez del acto constitutivo de la
obligación principal.
En este sentido, dicho articulado de normas no propició el aumento del crédito

territorial ni impulsó el tráfico inmobiliario, los cuales habían entrado en crisis
debido, entre otras cosas, a la guerra con España.
Frente a dicha realidad, se presentaron proyectos que buscaron paliar la

situación. El Dr. Francisco García Calderón presentó un proyecto sobre el Banco
de Crédito Territorial Hipotecario y Don José Félix Arias presentó el Proyecto de
Banco Agrícola.

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BUSTAMANTE decía:
“El Doctor Francisco García Calderón tuvo la visión de porvenir de nuestra

agricultura. El Perú –dijo- es y debe ser un país agricultor. Por eso le preocupó
el problema del crédito agrícola, necesario especialmente al pequeño labriego
para el laboreo de sus tierras. Propició, al efecto, la creación de Bancos de
Crédito Territorial Hipotecario, cuya organización proyectó en forma original y
sugestiva. Puede afirmarse que en los detalles de esa organización hay muchos
puntos de contacto con el moderno sistema alemán. Las tierras se movilizan
representadas en billetes hipotecarios que circulan como papel de crédito. Se
completa el proyecto con una admonición en pro de la reforma de las
disposiciones del Código Civil sobre registros de hipotecas, cuyos graves
defectos son magistralmente puntualizados. Probablemente fue García
Calderón el primer jurista que auspició en el Perú la obligatoriedad de las
inscripciones inmobiliarias; y fue, seguramente, el más decidido premonitor de la
actual ley del registro de la propiedad inmueble, promulgada cerca de treinta
años después de escrito el Diccionario”.
Todo esto, en parte, se plasmó por obra de Don Mariano Ignacio Prado al expedir
el Decreto Supremo de 31/1/1866 el cual fue ratificado por el Congreso Nacional
el 28/1/1869 estableciendo el Banco de Crédito Hipotecario.
En ese sentido GARCÍA CALDERÓN analiza el contexto peruano de la época

señalando:
“(…) El territorio de la República fue ocupado repetidas veces alternativa y

sucesivamente por el ejército español y por el independiente; y cuando esta
guerra terminó, principió la cadena de guerras civiles y de revoluciones, cadena
que se compone ya de muchos anillos, y que no sabemos cuando terminará”.
Luego, indica alguno de los motivos de la desocupación de la tierra y
precarización de la agricultura: “En todo este tiempo los ataques a la propiedad
mueble y semoviente de los agricultores, la desolación de los campos, y los
empréstitos forzosos llamados “cupos” que se imponían a los dueños de predios,
causaron tal abatimiento en la riqueza agrícola, que nadie quería tener propiedad
territorial”
Finalmente, luego de analizar la situación de nuestro país en aquella época, da

una de las justificaciones para la creación del Banco Hipotecario y su apuesta
por la agricultura:

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“Estudiado atentamente el Perú. ¿Qué otra cosa puede ser sino agricultor?
Inmensos valles cultivados brindan al hombre trabajo y pan: ricas minas lo
convidan a excavar la tierra; y con la escasa población que tiene ¿le convendría
abandonar esta riqueza positiva, para buscar otra que no conoce y que no sabe
crear?”
Posteriormente tenemos un periodo de cierta bonanza económica que fue

opacado por la guerra que mantuvimos con Chile, la cual derivó en la ocupación
de Lima para una forzada firma de paz.
A esto le siguió las guerras internas (Cáceres – Iglesias, entre otros) en nuestro
país.
LEY 26366
Con la Ley N° 26366 no se trató de hacer de los diversos Registros uno solo,
eliminando mediante la unificación la identidad de cada cual. Por el contrario, lo
que se buscó fue integrarlos de tal forma que los diversos Registros formaran
parte de un único sistema, reconociendo sus diferencias y particularidades.
A nivel normativo, permite establecer normas comunes y procedimientos

similares. En el orden administrativo, hace posible racionalizar la administración
de los Registros. En lo económico, se ofrecen las condiciones necesarias para
el mejor equipamiento y organización de los Registros. En cuanto a lo funcional,
permite centralizar la información que se requiere para los diferentes actos
involucrados. Finalmente, a nivel geográfico, posibilita la interconexión de los
Registros, contribuyendo a la integración geográfica del país.
Debe tenerse en cuenta que dicha norma brinda los instrumentos necesarios
para la existencia del sistema:
 Tutela la autonomía del registrador, dado que es un profesional técnico,

por lo que ellos determinarán si un título merece o no la publicidad de los
derechos solicitados para su inscripción.
 Una vez inscritos los derechos, se les tutela con la garantía de
intangibilidad, por lo que no podrán ser modificados salvo por título
modificatorio posterior o por decisión judicial.
 Si quien califica es un personal preparado, la publicidad que genere el
asiento genera confianza, y dicha confianza debe ser tutelada. Por tanto,
la seguridad del tráfico es otra de las garantías.

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 La última garantía será la patológica, dado que las personas que califican
son seres humanos, pueden cometer errores, y si se cometen el sistema
debe resarcir. Mientras mayor inexactitud en el sistema, este se
deslegitima, las personas desconfían en el sistema y se judicializan los
conflictos.
Ahora bien, si bien el error es cometido por los funcionarios, hay circunstancias
que coadyuvan a ello. Alta carga de títulos por calificar: si un registrador califica
más de 50 títulos por día, la calificación no será la idónea. Asimismo, si el
sistema no brinda las herramientas tecnológicas adecuadas, si los funcionarios
están constantemente presionados por la gestión de turno dado que no están
alineados, si no existe una adecuada capacitación de los funcionarios públicos,
entre otras.

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SUNARP-REGISTROS PUBLICOS
La SUNARP es un organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y
ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, y tiene entre sus
principales funciones y atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico -
registrales de los registros públicos que integran el Sistema Nacional, planificar
y organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de
actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema.
CONCEPTO
Es una institución que tiene por finalidad mantener y preservar la unidad y

coherencia del ejercicio de la función registral en todo el País, orientada a la
especialización, simplificación, integración y modernización de la función,
procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran.
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos más conocido como

SUNARP, es un organismo descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente
del Sistema Nacional de los Registros Públicos, el cual tiene entre sus principales
funciones el de dictar las políticas y normas técnico - registrales de los registros
públicos que integran el Sistema Nacional, además de planificar, organizar,
normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de actos y
contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional.
BASE LEGAL
Mediante Ley N° 26366, se crea el Sistema de Nacional de Registros Públicos,

y la Superintendencia Nacional de Registros Públicos - SUNARP, y por
Resolución Suprema Nº 135-2002-JUS, se aprueba el Estatuto de la SUNARP.
Que, mediante Resolución N° 346-2015-SUNARP/SN, la Superintendencia

Nacional de los Registros Públicos, aprobó su Plan Estratégico Institucional para
el periodo 2016-2018, en el cual se indica que la visión se desarrolla a nivel del
Sector Justicia y Derechos humanos y la misión se define a nivel institucional.

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CÓDIGO DE ÉTICA
Fue aprobado mediante resolución del Superintendente Nacional de los

Registros Públicos N.287-2002-SUNARP/SN el 23 de Julio del año 2002
El objeto del código de ética es establecer las normas y principios éticos que
deben inspirar la conducta y el quehacer del personal de la SUNARP y de sus
oficinas registrales, teniendo en cuenta la naturaleza del servicio que prestan en
beneficio del país.
Este código rige tanto respecto a las relaciones interpersonales de los

trabajadores de la institución como en su trato hacia los usuarios del servicio.
MISIÓN:
Otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad

de los diferentes derechos que en él se registran, teniendo como soporte
de desarrollo: la modernización, simplificación, integración y la
especialización de la función registral en todo el país, en beneficio de la
sociedad.
VISIÓN:
Ser una organización plenamente eficiente y eficaz, mediante la

prestación de un servicio moderno y democrático en su cobertura, que
facilite el desarrollo de la actividad económica del país y constituya un
modelo de organización y gestión en el sector público nacional y
latinoamericano.
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE SUNARP, ZONAS REGISTRALES Y

OFICINAS REGISTRALES?
LA SUNARP es el ente rector del Sistema Nacional de Registros Públicos, las
Zonas Registrales son los órganos desconcentrados de la SUNARP que gozan
de autonomía registral y económica dentro de los límites del estatuto y la ley, en
ellas se encuentran las Oficinas Registrales que son las encargadas de prestar
los servicios de inscripción y publicidad registral de los diversos actos y contratos
inscribibles.

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FUNCIONES DE LA SUNARP
La SUNARP tiene las funciones y atribuciones generales siguientes:
 Dictar las políticas y normas técnico-administrativas de los registros

públicos que integran el sistema nacional.
 parte del sistema.
 Ejecutar actividades de formación, capacitación y entrenamiento de los
registradores públicos y demás personal de los registros que integran el
sistema.
 Aprobar la estructura orgánica de los registros que conforman el sistema.
 Normar y ejecutar las actividades de procesamiento de datos y
racionalización administrativa.
 Celebrar convenios con entidades del sector público o del sector privado,
nacional, internacional o de cooperación técnica internacional, con el
propósito de promover, desarrollar proyectos relacionados con el sistema
registral del país.
 Supervisar el correcto empleo de los recursos provenientes de los
convenios referidos en el inciso g).
 Contratar servicios no personales de terceros o celebrar contratos
de trabajo sujetos a modalidad que coadyuven el cumplimiento de los
objetivos de la SUNART o permitan una mayor eficiencia en el desarrollo
de sus funciones.
 Las demás que establezca la ley.
 Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción
y publicidad de los actos y contratos en los registros que conforman el
sistema.
Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar el proceso de

simplificación, integración y modernización de los registros que forman

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TITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 2008º.- CLASES DE REGISTROS
Los registros publicos de que trata este Libro son los siguientes:
1.- Registro de la propiedad inmueble.
2.- Registro de personas juridicas.
3.- Registro de mandatos y poderes.
4.- Registro personal.
5.- Registro de testamentos.
6.- Registro de sucesiones intestadas.(*)
7.- Registro de bienes muebles.
(*) Numeral vigente conforme a la sustitucion establecida por el Articulo 2
de la Ley Nº 26707, publicada el 12-1.- 96.
ARTICULO 2009º.- REGIMEN LEGAL DE LOS REGISTROS
Los registros públicos se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus leyes y
reglamentos especiales.
Quedan comprendidos en el párrafo anterior los registros de naves, de
aeronaves, de prenda agrícola y los demás regulados por leyes especiales.
ARTICULO 2010º.- TITULO QUE DA MERITO A LA INSCRIPCION
La inscripcion se hace en virtud de titulo que conste en instrumento publico,
salvo disposicion contraria.
Articulo vigente conforme a la sustitucion establecida por la Segunda Disposicion Final

de la Ley N° 26741, publicada el 11-0.- 97.
ARTICULO 2011º.- PRINCIPIO DE ROGACION

Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo

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que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros

públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del
Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucion judicial que
ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podra solicitar al Juez las
aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite
el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
Registro.(*)
CLASES DE REGISTROS QUE SE PUEDEN HACERSE EN LA SUNARP

1. Propiedad inmueble:
Es el encargado de la inscripción y publicidad de los actos y contratos sobre

bienes inmuebles, en el cual se inscriben y publicitan los actos de constitución ,
transmisión, modificación, y extinción de los derechos reales sobre diferentes
tipos de Predio y algunas relaciones crediticias o personales con el propietario
del Predio. Por ejemplo: terrenos, casas, edificios, predios, etc. El Registro de
Propiedad Inmueble comprende los siguientes Registros:
a) Registro de Predios:
Unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección

Especial de Predios Rurales. En este Registro se inscriben las Transferencias
de Propiedad, Declaratorias de Fábrica, Urbanizaciones, Hipotecas, Primeras de
Dominio, Embargos y Demandas referidas a Predios Urbanos y Rurales.
b) Registro de Derechos Mineros:
Se inscriben las concesiones, transferencias, fraccionamientos, acumulaciones,

entre otros.
c) Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos: Se

inscriben las concesiones, hipotecas, entre otros actos.
2. BIENES MUEBLES:
Se realiza la inscripción de los actos y contratos referidos a ciertos bienes
muebles. Unifica los siguientes Registros:

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 Registro de Propiedad Vehicular:
Se inscribe la inmatriculación del vehículo, transferencias de propiedad,

anotaciones o cancelaciones de embargos, cambios de características y otros
actos relativos a vehículos automotores.
 Registro de Buques:
Se inscriben los buques, sus transferencias y cargas, etc.
 Registro de Embarcaciones Pesqueras:
En este Registro se inscriben las embarcaciones de pesca, sus transferencias y

cargas, entre otros.
 Registro de Naves y Aeronaves:
Se inscriben las aeronaves, transferencias de dominio, contratos de

arrendamiento, hipotecas, etc.
3. PERSONAS JURÍDICAS:
Es el Registro encargado de la inscripción y publicidad de los actos y contratos

referidos a Personas Jurídicas. Unifica a los siguientes Registros:
Registro de Personas Jurídicas: En el que se inscriben las asociaciones,

fundaciones, cooperativas, comunidades campesinas y nativas, entre otras, y los
actos relacionados a ellos.
 Hidrocarburos:
En este Registro se inscriben entre otros actos los contratos de contratistas y
subcontratistas de servicios petroleros, así como los contratos de servicios de
explotación.
 Registro de Sociedades:
Se inscriben sociedades anónimas, sociedades comerciales de responsabilidad

limitada, sucursales, entre otros. Registro de Empresas Individuales.

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¿QUÉ REGISTROS CONFORMAN EL SISTEMA NACIONAL DE LOS

REGISTROS PÚBLICOS?
El articulo 2º de la ley 26366, señala los Registros que conforman dicho sistema
son:
 Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el

Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro
de Sucesión Intestada, el Registro Personal y Registro de Comerciantes.
 Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el

Registro de Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de
Sociedades Mineras, el Registro de Sociedades de Registro Público de
Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras, el Registro de
Sociedades Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas creadas por
Ley y el Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada.
 Registro de Propiedad Inmueble, que unifica los siguientes registros: el

Registro de Predios, el Registro de Buques, el Registro Embarcaciones
Pesqueras, el Registro de Aeronaves, el Registro de Naves, el Registro
de Derechos Mineros y el Registro de Concesiones para la explotación de
los Servicios Públicos.
En el Registro de Propiedad Inmueble se anota la primera inscripción de

determinado predio (inmatriculación). Aquí también se inscriben sus
modificaciones, transferencias, cargas y gravámenes, entre otros actos
inscribibles.
¿QUÉ REGISTROS LOS CONFORMAN?
 Registro de Predios.
 Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos.
 Registro de Derechos Mineros.
 Registro de Áreas Naturales Protegidas.

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¿QUÉ ACTOS SE PUEDEN INSCRIBIR?

 Habilitación urbana, inmatriculación de un inmueble.
 Compra venta, donación, anticipo de herencia.
 Declaratoria de fábrica, reglamento interno, junta de propietarios,
numeración.
 Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación, anotación de
demanda.
 Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas, subdivisión de
lote.
 Subdivisión con regularización de fábrica, independización.
 El Registro de Bienes Muebles (que unifica los siguientes registros):
El Registro de Bienes Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular, el Registro

Fiscal de Ventas a Plazos, el Registro de Prenda Industrial, el Registro de Prenda
Agrícola.
Dentro de Registro de Bienes Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular es

el más importante por su significativa demanda. Este registro también lo
integran:
 Registro Mobiliario de Contratos.
 Registro de Naves y Aeronaves.
 Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques.
RESPONSABILIDAD LIMITADA:
Se inscriben la constitución de estas empresas y nombramiento de gerentes

entre otros.

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PROCEDIMIENTO REGISTRAL
I. GENERALIDADES DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
DEFINICIÓN
El procedimiento registral es aquella consecución de actos que realizan las

personas para “Inscribir el Título en el Registro” (SUNARP), la inscripción del
título sirve para brindar seguridad jurídica frente a terceros respecto del acto que
se inscribe. En ese sentido, la inscripción del título consiste en la presentación
de una solicitud dirigida al Registrador Público competente para que inscriba el
acto jurídico, acto administrativo, o judicial; dependiendo de la naturaleza de su
pretensión; para ello dicha solicitud debe
cumplir con todos los requisitos que señala la
ley, presentar la solicitud conforme al formato
que establecido por la SUNARP, el pago de
tasa (pago de derechos registrales), otros
documentos que el Registrador Público lo
solicite, y que se presente dentro del plazo
establecido. Empero, para que se efectúe el
procedimiento registral se debe llevar a cabo un
acto jurídico previo, el cual puede ser la celebración de un contrato, resolución
administrativa o judicial, etc.; dependiendo el caso.
Ejemplo:
Juan y María celebran un contrato de compra-venta un bien inmueble con José, luego de celebrar
el contrato Juan y María se dirigen hacia la Notaría "X" para realizar el parte notarial de Escritura
Pública, el cual es el instrumento público notarial que da fe el Notario; luego de efectuarse el
parte notarial, el Notario a través de sus dependientes lleva el Parte Notarial ante los Registros
Públicos – SUNARP con la finalidad de que Juan y María inicien el procedimiento registral con
la presentación de la solicitud y con los documentos anexos a ello. Cabe señalar que el Parte
Notarial es el documento que contiene la transcripción íntegra del instrumento público notarial
con la fe que da el Notario de su identidad con la matriz, la indicación de su fecha y con la
constancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por él, rubricado en cada
una de sus fojas y expedido con su sello y su firma, con la mención de la fecha en que lo expide.

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2. NATURALEZA JURÍDICA:
La naturaleza juridica del procedimiento registral se encuentra regulada por el

artículo 1° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual
prescribe que“El procedimiento registral es especial, de naturaleza no
contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir
apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la
inscripción”; la naturaleza jurídica es especial porque en el procedimiento
registral se aplica legislación registral y no de otra naturaleza, sin embargo
cuando señala que es no contenciosa se refiere a que si bien es cierto el
procedimiento registral tiene aspectos del procedimiento administrativo general,
su marco legal no será de aplicación de manera directa sino de manera
supletoria; es decir que de acuerdo a la título que se desea registrar se aplicará
la legislación registral y de manera supletoria la normas administrativas.
(Base legal: Artículos 1°, 2°, 3°, 4°, 12°, 25°, 27°, 28° y 37° del Reglamento General de los
Registros Públicos).

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3. OBJETIVOS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral persigue un "DOBLE OBJETIVO", que puede ser un

objetivo instrumental y el otro objetivo es sustantivo.
 Objetivo Instrumental: éste consiste en la práctica de un asiento, es decir
que va a servir para inscribir un título en el registro.
 Objetivo Sustantivo: consiste en la proclamación de la situación jurídica
o del derecho que se desea registrar; es decir, la pretensión del
presentante (solicitante).
El asiento registral, se puede decir es aquel archivo que está en el sistema de la SUNARP,
sirve para almacenar cierta información en el caso de la inscripción de los títulos.
4. CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Al respecto, Gonzales & Escate (2011) sostienen que basado en la existencia de

un documento público (verdad circunscrita en al papel), se dan las siguientes
características, de las cuales ambas conllevan diferencias:
Registral Administrativo:
- No hay libertad de prueba; el acto está documentado en la forma prevista por
la ley (art. 2010° CC).
- No opera el principio de libre valoración de la prueba mediante un juicio
razonado; pues debe cumplirse con el documento público requerido (art. 2010°
CC).
- No hay impulso oficioso; por lo que toda inscripción requiere la rogación o
instancia de parte interesada (art. 2011° cc).
- No hay citación a los terceros; que puedan afectarse con el acto.
Registral Puro:
- Se puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista
esa limitación (artículos 163.1° y 166° Ley 27444).
- Se puede apreciar la prueba con criterios de razonabilidad, sin estar atados a
criterios inflexibles (art. 6.1° Ley 27444).
- Pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en juego
interés público (art. 103° Ley 27444).

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II. PROCEDIMIENTO REGISTRAL (PRIMERA INSTANCIA)
1. INICIO DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Posteriormente del acto previo anterior, como se ha señalado, se inicia el

procedimiento registral con la presentación de la solicitud a través de un formato
que la SUNARP ha diseñado conforme a la ley, el cual debe ir acompañado con
el documento que señala el derecho que desea registrar; de acuerdo al ejemplo
planteado líneas arriba, el derecho a registrar sería “Inscripción de un bien
inmueble” en el cual queda registrado que la persona que es el titular de dicho
derecho es el propietario. Cabe señalar que la solicitud es de acuerdo al principio
de rogación en donde las inscripciones de los registros no se realizan de oficio
sino es a petición de parte por lo que el presentante (solicitante de la inscripción)
tiene la facultad de interponer recursos impugnatorios conforme a la ley.
El formulario (solicitud) debe contener la siguiente información:
- Nombre y documento de identidad del presentante del título, en el caso de que

se actúe a nombre de tercero, sea persona natural o jurídica se deberá dejar
constancia.
- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean estos públicos o

privados, con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario
que autorice o autentique.
- Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el

presente formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del
título preliminar. - Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de
todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a
quienes se refiere la inscripción solicitada.
- Indicaciones del registro (inmueble, mueble, naturales o jurídicas) ante el que
se solicita la inscripción del titulo.
- Firma y domicilio del solicitante (presentante del título)8. Adjuntar copia simple
del DNI del presentante.

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Por último, en el caso de tachar el título: éste consiste en un defecto

insubsanable que tiene la solicitud o los documentos que se han anexado; según
el ejemplo anterior sobre la inscripción de un bien inmueble, el Registrador
Público encuentra un defecto insubsanable cuando revisar que el contrato de
compra-venta del bien inmueble por escritura pública señala que el comprador
de dicho bien no el señor que está señalando dicho derecho, sino otro.

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III. PROCEDIMIENTO REGISTRAL (SEGUNDA INSTANCIA)

1. RECURSO DE APELACIÓN
En segunda instancia, el procedimiento registral se inicia cuando el presentante

(solicitante de la inscripción del título) está en desacuerdo respecto a las
decisiones de los Registradores Públicos: observaciones, tachas o liquidaciones
del título, por lo que el presentante interpone ante el Registrador que efectuó la
calificación, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, el Recurso
de Apelación, para ello debe cumplir con el plazo, caso contrario el Tribunal
Registral lo declarará improcedente por extemporáneo
 Este recurso o medio impugnatorio procede respecto a las decisiones de

los Registradores Públicos que pueden ser las observaciones, las tachas
o las liquidaciones del título.

Se interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro del
plazo de vigencia del asiento de presentación, caso contrario el Tribunal
Registral lo declarará improcedente por extemporáneo.

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REQUISITOS
 Indicación del registrador ante quien se interpone.

 Nombre, datos de identidad y domicilio del apelante.
 La decisión respecto del cual se recurre y el Nº del título.
 Los fundamentos de la impugnación y estar autorizado por abogado.
 El recibo de pago por apelación y presentarlo por la Oficina de trámite
documentario.
Recibido el recurso, el registrador efectuara la anotación de la apelación en la
partida y remitirá al tribunal acompañado del título en un plazo de 6 días.
EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES
a.- Si el tribunal ordena la inscripción y los derechos se encuentran pagados, el

registrador procederá extender los asientos, plazo 2 a 10 días si es complejo.
b.- Si los Derechos no se encuentran pagados tiene un plazo de 10 días, si paga

el registrador extiende el asiento (5 días) si no paga caduca la vigencia del
asiento.
c.- Si se confirma la observación tendrá 15 días para levantarlas si cumple el
registrador extenderá el asiento (5 días), en caso de no estar de acuerdo y no
subsanar podrá interponer demanda contencioso administrativa, al igual cuando
se declare inadmisible o improcedente el recurso.
d.- En los casos que proceda la impugnación judicial, contra las resoluciones del
tribunal registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá
vigente 15 días adicionales al plazo para interponer la demanda contencioso
administrativa (3 meses) para efectos de anotar la demanda.
Anotada la demanda o vencido el plazo sin interponerla caduca el asiento de

presentación y se efectuará la tacha y se levanta la anotación de la apelación.

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Cabe señarlar, de acuerdo a los avances tecnológicos, la SUNARP ha creído

conveniente realizar el procedimiento registral vía internet, a través del uso de la
firma digital:
SUNARP impulsa uso de firma digital
Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 234-

2014-SUNARP/SN con fecha 17 de setiembre del 2014 aprueban la Directiva Nº 004-
2014-SUNARP/SN regula la presentación electrónica del parte notarial con firma digital,
inicialmente agiliza la constitución de empresas. Dicha disposición legal, tiene por objeto
regular el procedimiento en la presentación electrónica e inscripción de parte notarial
con firma digital, dentro del marco de la Ley N° 27269, Ley de firmas y certificados
digitales, su reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 052-2008-PCM; y tiene por
finalidad la constitución de una herramienta en las tecnologías de la información con la
finalidad de eliminar el uso del soporte papel dentro del procedimiento de inscripción
registral, garantizando la integridad y autenticidad de dicho instrumento.

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Desde este lunes 20, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

(Sunarp) facilitará la constitución de empresas mediante el uso de la firma digital.
Se trata de la puesta en marcha del nuevo Sistema de Intermediación Digital

(SID-Sunarp), una herramienta que permitirá el inicio del procedimiento registral
mediante la generación del parte notarial electrónico, la firma digital del notario y
el envío al domicilio electrónico de la Sunarp.
Es decir, cero papel en este sistema que requiere de la participación del

ciudadano, el notario y el registrador público, informó la entidad.
Así, el acceso del SID-Sunarp se realizará a través de la página web institucional

(www.sunarp.gob.pe). El servicio, además, formará parte de la Plataforma de
Interoperabilidad del Estado Peruano.
En una primera etapa, el SID-Sunarp comprenderá los actos referidos a la

constitución de empresas en Lima y progresivamente serán integrados nuevos
actos registrales, como los poderes, bloqueos, compraventas, entre otros,
herramienta que luego se reproducirá en las demás zonas registrales del país.
El lanzamiento de este nuevo servicio coincide con el 20º aniversario de la

creación de esta institución en el país.
Asimismo, en redes sociales como Jurisprudencia Registral Perú con fecha 18

de octubre del 2014 publicó lo siguiente:

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Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp) reducirá tiempo y costo de

procedimientos registrales
La Sunarp pondrá en marcha el Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp),
mecanismo por el cual se podrá iniciar el procedimiento registral a través de la
generación del parte notarial electrónico, la firma digital del notario y el envío a domicilio
electrónico de la entidad.
El lanzamiento será el 20 de octubre. En una primera etapa, el SID-Sunarp comprenderá
la constitución de empresas en Lima y progresivamente integrará nuevos actos
registrales como los poderes, bloqueos, compraventas, etc. Luego se replicará en las
demás zonas registrales del país.
De esta manera, las empresas podrán constituirse empleando solo una firma digital, con
lo cual se eliminará el papel en el procedimiento registral, lo que ayudará al usuario a
ahorrar tiempo.
Entre otros beneficios del SID Sunarp figuran: reducción de casos de falsificación
documentaria, mayor rapidez en el trámite notarial y registral así como la comunicación
inmediata al correo electrónico del ciudadano sobre el resultado del trabajo notarial, sin
necesidad de que el usuario se traslade a una oficina de la institución.
El acceso a SID Sunarp se realizará a través de su portal web institucional el cual pasará
a formar parte de la Plataforma de Interoperabilidad del Estado Peruano (PIDE).
En los componentes del SID-Sunarp está el uso del "software" para firma digital,
validado por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de
la Propiedad Intelectual (Indecopi). En tanto, el uso del certificado digital es emitido por
el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil (Reniec), conforme a la Ley de
Firmas y Certificados Digitales y su reglamento. (passin)

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CONCLUSIÓN
Históricamente el Registro Público ha respondido a necesidades de la sociedad,
y en nuestro ordenamiento se ha verificado ello desde su ley de creación.
Debe conocerse la historia de nuestro sistema, trazar un plan de gestión a largo

plazo para recuperar el tiempo perdido fortaleciendo el sistema registral; y esto
que vaya de la mano con una mejor relación entre los funcionarios registrales y
las administraciones de turno.
Un sistema registral fuerte es una de las palancas que deberá ajustar este
gobierno entrante para recobrar el paso en el crecimiento económico del país en
beneficio de todos los ciudadanos.

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ANEXOS

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BIBLIOGRAFIA
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titulo-28-abogado-legal.php
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SEGUNDA INSTANCIA [en línea]. EN, Portal Escribiendo derecho. Recuperado
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primera-y.html (04-02-2015)
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IV. http://tesis.pucp.edu.pe/repositorio/bitstream/handle/123456789/1666/AL
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V. http://www.monografias.com/trabajos30/derecho-registral/derecho-
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VI. http://www.monografias.com/trabajos20/reglamentoregistros/reglamento-
registros.shtml#calificac
VII. Superintendencia Nacional de Registros Públicos. (s.f.). Sunarp: habla fácil [en
línea]. EN, Portal Sunarp te orienta – SUNARP.
VIII. https://www.enfoquederecho.com/2016/07/29/registros-publicos-un-
repaso-historico-necesario/
IX. Gonzales Barrón, H. G. & Escate Cabrel, O. (2011). LEGISLACIÓN REGISTRAL
Y NOTARIAL. TOMO I. Estudio Preliminar del Derecho Registral Peruano. Lima,
Perú: EDITORA Y DISTRIBUIDORA EDICIONES LEGALES E.I.R.L.

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“REGISTROS PUBLICOS - SUNARP” ABRIL

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Fue aprobado mediante resolución del Superintendente Nacional de los

Este código rige tanto respecto a las relaciones interpersonales de los

Otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad

Ser una organización plenamente eficiente y eficaz, mediante la

¿CUÁL ES LA DIFERENCIA ENTRE SUNARP, ZONAS REGISTRALES Y

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 Dictar las políticas y normas técnico-administrativas de los registros

Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar el proceso de

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Articulo vigente conforme a la sustitucion establecida por la Segunda Disposicion Final

ARTICULO 2011º.- PRINCIPIO DE ROGACION

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que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros

CLASES DE REGISTROS QUE SE PUEDEN HACERSE EN LA SUNARP

Es el encargado de la inscripción y publicidad de los actos y contratos sobre

Unifica el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección

Se inscriben las concesiones, transferencias, fraccionamientos, acumulaciones,

c) Registro de Concesiones para la explotación de servicios públicos: Se

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 Registro de Propiedad Vehicular:

Se inscribe la inmatriculación del vehículo, transferencias de propiedad,

En este Registro se inscriben las embarcaciones de pesca, sus transferencias y

Se inscriben las aeronaves, transferencias de dominio, contratos de

Es el Registro encargado de la inscripción y publicidad de los actos y contratos

Registro de Personas Jurídicas: En el que se inscriben las asociaciones,

Se inscriben sociedades anónimas, sociedades comerciales de responsabilidad

ABOG. JAUREGUI JIMENEZ, JOSE ANDRES 12

¿QUÉ REGISTROS CONFORMAN EL SISTEMA NACIONAL DE LOS

 Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el