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EGRÉGIO TRIBUNAL DE ALÇADA DESTA CAPITAL – ESTADO

DO PARANÁ.

RECURSO DE APELAÇÃO

Apelante: Condomínio Conjunto Residencial Bela Vista


Apelado: Marcos Luiz de Castro e Tania Maria Espindola
Ação: Sumaria de Cobrança
Autos: 1147/99
Vara: 11ª Cível

RAZÕES DE APELAÇÃO PELO APELANTE


Condomínio Conjunto Residencial Bela Vista

EMÉRITOS JULGADORES:

O autor ajuizou a presente ação pleiteando o recebimento de taxas de condomínio em atraso dos
meses de julho/98 até agosto/99 mais as vincendas.
Regularmente citado para a audiência os requeridos contestaram.

O MM. Juiz, “a quo” incorreu em erro quando prolatou a r. sentença nos presentes autos de ação de
cobrança pelo rito sumário, tendo em vista que julgou improcedente o pedido, e condenou a
condomínio – autor, no pagamento de custas e honorários que fixou em R$ 500,00 reais.

Deste modo a r. sentença proferida pelo MM. Juiz “a quo” deve ser totalmente reformada, visto que
o apelado é parte legitima para figurar no polo passivo da presente ação, pelo que passa a expor:

Da Legitimidade Passiva “Ad Causam”

Ao propor a presente ação, pleiteando o recebimento de taxas de condomínio em atraso, da unidade


autônoma de propriedade do apelado, o apelante procurou junto a Circunscrição Imobiliária
competente, conforme se verifica do documento de fls. 16, fundamentando seu pedido no artigo 12
da Lei 4.591/64.

Tal dispositivo legal nos diz que:


“cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo nos prazos previstos na
convenção a quota-parte que lhe couber no rateio”.

Ora, o condômino é comunheiro que tem o domínio, e, para efeitos de lei, é o proprietário, o
adquirente do imóvel com titulo devidamente registrado na Circunscrição Imobiliária competente.

Portanto, como faz prova a Certidão do Registro de Imóveis de fls. 16, o apelado era e é o
proprietário do imóvel, mantendo ainda esta qualidade quando se aperfeiçoou a relação processual
válida, por ocasião da citação valida, fls. 63/64.
Não há que se acolher a tese de ilegitimidade passiva, pois o apelante ao ingressar em juízo buscando
a tutela jurisdicional o fez contra aquele que é o proprietário do imóvel.

Neste sentido a jurisprudência é pacifica:

“A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele em nome de quem


se encontra registrado o imóvel”. AC da 4ª Câm. Cível do TJPR.

Como se depreende dos fatos narrados, bem como da Certidão do Registro de Imóveis fls. 16, o
apelado é parte legitima para figurar no polo passivo da presente ação, uma vez que não houve
alteração da titularidade do imóvel.

Portanto a questão é esclarecer qual o instrumento que define quem é o titular o imóvel em atraso
com as taxas de condomínio.
O Código Civil define a forma de aquisição da propriedade, bem como a qualidade de proprietário:

Artigo 530. Adquire-se a propriedade imóvel:


I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.”
II - ....

Artigo 860 - Se o teor do registro de imóveis não exprime a verdade, poderá o prejudicado
reclamar que as retifique.
Parágrafo único - Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a
ser havido dono do imóvel, e responde pelos seus encargos”. (grifo nosso)

Os nossos doutrinadores são unânimes em afirmar a imprescindibilidade da transcrição do título no


Registro de Imobiliário competente para determinar a transmissão da propriedade, senão vejamos:

Nos ensina o Ilustre WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO em seu Curso de Direito Civil:

“Para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o simples acordo de vontade entre o
adquirente e o transmitente. O contrato de Compra e Venda, por si só, para transferir o
domínio. Esta transferência somente se opera com a transcrição do título no Registro
Imobiliário”(pág. 104, 3º volume de 1987, da Editora Saraiva)

E ainda nos ensina o Insigne CARLOS ALBERTO BITTAR, ao tratar da exigência da transcrição no
registro de imóveis, traz em sua obra Direitos Reais, Editora Universitária, pág 79, que:

“Exigem-se pois, para a aquisição da propriedade a prévia titulação jurídica e a subsequente


formalidade da transcrição, operando-se o ingresso efetivo no patrimônio do interessado com
a realização do registro.
O registro confere, para os imóveis, a autenticidade, que decorre da fé pública de que dispõem
os cartórios de registros, tornando pública, ademais, a respectiva situação, a qual se impõe
erga omnes.
Conhecem-se, assim, os contornos do imóvel, suas especificações, seus titulares, eventuais ônus
e informações outras, para a segurança das relações privadas e também como prova de
operações realizadas com imóveis.
Visa, basicamente, à tranqüilidade em negócios de cunho imobiliário, consistindo em assento,
nos livros próprios do Cartório de Registro de Imóveis, dos elementos identificadores da
posição do bem e de seu titular.

O texto da lei, bem como a doutrina, afirmam que o proprietário do imóvel é aquele devidamente
inscrito no Registro de Imóveis competente, sendo portanto, quem responde pelas despesas
condominiais.

Neste entendimento, considerando que a Sumária de Cobrança pretendendo o recebimento das taxas
de condomínio devidos em função do imóvel, teve com a citação valida, consolidada a estabilidade
subjetiva, uma vez que por ocasião daquele ato era e contínua sendo titular no registro de imóveis
competente o apelado.

Não resta, portanto, dúvidas que o autor pleiteou a cobrança das taxas de condomínio em atraso do
proprietário do imóvel.
Os julgados de nossos Tribunais, seguindo o entendimento do texto da lei e da doutrina dominante,
tem se manifestado no seguinte sentido:

“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.


CONDÔMINO COM TÍTULO INSCRITO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. A
responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele em nome de quem se
encontra registrado o imóvel. A obrigação perante o condomínio é do condômino, isto é,
aquele que ostenta a condição de proprietário da unidade e contra ele deve ser dirigida a
cobrança de cotas em atraso. E, proprietário, é aquele que tem título de propriedade
registrado em seu nome”. (Ac. 4ª Câm. Cível TARJ - Votação unânime - Rel. Juiz Murillo
Fábregas - In. ADV - n.º 14 - p. 220 - ementa 27/08/82)

“COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. No sistema


jurídico brasileiro, sé se adquire a propriedade imóvel, com o registro do título de aquisição,
no respectivo oficio do Registro de Imóveis da situação do bem. Sem tal formalidade, não é o
titular juridicamente condômino, devendo responder pelos encargos reclamados aqueles, que
tem o imóvel registrado em seu nome, no pertinente Ofício do R.G.I”. (Ac. da 6ª CÂM. Cível
TARJ - Cód. 93.001.12548 - Votação Unânime - Rel. Juiz Luiz Odilon Gomes Bandeira - Num.
Ementa 37269 de 14/12/93)

“CONDOMÍNIO - TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE - RESPONSABILIDADE


PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Enquanto não transcrito no Registro Imobiliário o
título de transferência da propriedade do imóvel, continua o transmitente responsável pelas
despesas condiminiais que oneram o apartamento”. ( 1ª TACSP - Ac. Unân. Da 2ª Câm.,
30/03/77, Ap. 23.330-SP, Rel. Juiz Hélio Arruda - BJ - ADECOAS 56232)

“CONDOMÍNIO - DESPESAS - ALIENAÇÃO OU PROMESSA DE ALIENAÇÃO DE


UNIDADE AUTÔNOMA. A responsabilidade pelo pagamento é do proprietário à época do
ajuizamento da ação de cobrança. A alienação - ou promessa de alienação - da unidade
autônoma, não exonera comunheiro alienante das suas obrigações condominiais, enquanto
não transcrito o título do domínio imobiliário”. (2ª Câm. TARJ - Ac. Unâm. - Ap. 81.164/88 -
Rel. Juiz Carlos Motta)

“CONDOMÍNIO - COTAS RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO DOMÍNIO. A


obrigação de pagamento das cotas condominiais decorre do domínio e não da posse”. (5ª Câm.
TARJ - Ap. 29.304/85 - Ac. Unâm. Rel. Juiz Lindemberg Montenegro).

E neste sentido, a jurisprudência entende que o condômino é aquele que possui a titularidade
inscrita junto ao Registro de Imóveis, e não da posse, conforme podemos verificar dos julgados.

“AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - EXTINÇÃO POR


ILEGITIMIDADE PASSIVA - ALEGAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL AO CREDOR
HIPOTECÁRIO - INEXISTÊNCIA DE PROVA. APELAÇÃO PROVIDA. Como é da
jurisprudência: “A responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é do titular
do condomínio ou do direito real que atribua a qualidade de condômino. O dever de
contribuir para as despesas de condomínio não decorre da posse ou ocupação da unidade, mas
da própria qualidade de condômino, evidenciada pelo registro. Não vincula o condomínio. por
ser estranho, qualquer estipulação contratual entre o condômino e terceiros que envolve a
transferência do cargo”. (AC. da 5ª Câm. Cív. 1º TARJ. Vot. Unâm. Rel. Juiz Elmo Arueira, in
ADCOAS n.º 11/84, p. 196, ementa 96105)

Portanto, não poderia a r. sentença “a quo” ter acolhido a preliminar de ilegitimidade passiva, isto
porque agride frontalmente o Direito Brasileiro.

Diante do exposto, considerando os documentos juntados aos autos, se comprova, que não ocorreu
a transcrição no Registro de Imóveis, e em face disso, a r. sentença “a quo” deve ser totalmente
reformada, por ser o apelado parte legitima para figurar no polo passivo da presente ação, devendo
no mérito, ser a presente ação julgada procedente, com a condenação do apelado ao pagamento dos
encargos condominiais pleiteados na inicial, acrescidas das cominações legais de estilo.

Da Necessidade da Transcrição da Escritura no Registro de Imóveis.

O apelado juntou na sua contestação cópia do “Contrato Particular de Venda e Cessão de Direitos de
Imóvel Financiado” fls. 72/784, ocorre então que tal negociação entre apelado e terceiro, não diz
respeito no presente feito, isto porque, não tinha efeito erga omnes.

Os fins gerais da existência do registro de imóveis, definidos pela Lei 6.015/73, consistem em
autenticidade eficácia e segurança dos atos jurídicos.

Os registros públicos existem e são regulados por lei própria para evitar que terceiros sejam
obrigados a peregrinar em diversas repartições públicas em busca do histórico do imóvel. Razão pela
qual a Lei 6.015/73, em seu artigo 167 estabelece:

“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

I - o registro
.......
.......

18 - dos contratos de promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades


autônomas condominiais a que alude a lei 4.591/64, enquanto a incorporação ou a instituição
se formalizar na vigência desta Lei.

A oponibilidade a todos os terceiros, como um dos princípios fundamentais do direito real decorre da
publicidade. Sendo, portanto, o ato de registrar o contrato de compra e venda junto ao registro
imobiliário competente, imperativo a todos que estejam submetidos ao ordenamento jurídico, para
que seja respeitado o direito real registrado.

Ora Excelências, por ocasião do ajuizamento da sumária de cobrança, o apelante verificou em nome
de quem encontrava-se e encontra-se registrado o imóvel em débito com os encargos condominiais,
e conforme resta demonstrado pelo documento de fls. 16, o imóvel esta registrado em nome do
apelado, e assim continua até a presente data.

Neste entendimento, o contrato celebrado entre o apelado e terceiro, sem o devido registro exigido
pela Lei, não poderia valer contra terceiros, pois se assim fosse, estaríamos deixando de lado o
ordenamento jurídico vigente, mais precisamente a Lei dos Registros Públicos.

Apenas argumentando, se a ação de cobrança tivesse sido proposta contra o promitente comprador,
estaria ele usando em sua defesa a ilegitimidade de parte, seja porque seu nome não consta da
matrícula (documento indispensável à propositura da ação), seja porque já teria vendido através de
outro contrato a outra pessoa. E o MM. Juiz? Será que ao consultar a matrícula, não indeferiria de
pleno a ação, nos termos do artigo 267, VI, do CPC.

Admitir-se tal procedimento, em completo arrepio a legislação vigente, como fez a r. sentença
recorrida, ao considerar parte ilegítima aquela que consta no registro de imóveis, é abrir um imenso
espaço para inviabilizar, por completo, a cobrança de taxas de condomínio em atraso, o que não
pode ser admitido por essa Egrégia Corte de Justiça.

Face ao exposto, deve ser o presente recurso de apelação conhecido, bem como ser dato ao mesmo
provimento, para que seja a r. sentença “a quo” totalmente reformada, isto porque ao extinguir o
processo sem julgamento de mérito, contrariou-se o principio da estabilidade subjetiva da lide.

Dos honorários fixados pelo MM. Juiz “a quo”, está em desacordo com o que estabelece o artigo 20
Parágrafo 3º do CPC, pois foram fixados acima de 20% do valor da divida.
Tal condenação, agrava ainda mais a já precária situação financeira do condomínio – autor, pois é
muito alto o índice de inadimplência.

POSTO ISTO, requer a V.Exas., que se dignem a conhecer do presente recurso e dar provimento
ao mesmo para REFORMAR TOTALMENTE a sentença de fls., a fim de que fique reconhecida a
legitimidade passiva do apelado, uma vez que é o legitimo proprietário inscrito na circunscrição
imobiliária competente, de modo que seja outra decisão com o conhecimento do mérito,
reconhecendo a procedência da sumária de cobrança, e condenando-se o apelado ao pagamento dos
encargos condominiais em atraso, devidamente corrigidos e acrescidos de correção monetária a
partir do vencimento de cada taxa de condomínio em atraso e juros de mora de 1% (um por cento)
ao mês, bem como a condenação do apelado ao pagamento das custas e honorários, tudo por ser
medida de direito e de inteira JUSTIÇA.
N. Termos,
P. Deferimento.
Curitiba 11 de setembro de 2000.

Manoel Alexandre S. Ribas


Advogado

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