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LOCAÇÃO DE COISAS

 CONCEITO: É o contrato pelo qual uma das partes se


obriga a conceder à outra o uso e gozo de coisa
infungível, temporariamente e mediante remuneração
(aluguel ou renda) – 565

 CC/02: trata da locação de bens móveis e imóveis; estes


últimos apenas os que não estão sujeitos à Lei
8.245/1991 (Lei de Locações).

 L. 8245/91: trata da locação de imóveis urbanos,


levando em conta a destinação dada ao imóvel, isto é,
residência, indústria, comércio ou prestações de
serviços (locação residencial urbana - arts. 46/47,
locação de temporada - arts. 48/50 e locação não
residencial - arts. 51/57).
Obs.: imóveis excluídos da aplicação da L. 8.245/91
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis
especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios,
de suas autarquias e fundações públicas: Decreto-lei 9. 760/ 1 946 e a
Lei 8 . 666/1 993 (Lei de Licitações).
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos: Código Civil.
3. de espaços destinados à publicidade: Código Civil
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e
como tais sejam autorizados a funcionar: Código Civil ou CDC;
5. o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades: Lei
6.099/ 1 974, para fins tributários, e resoluções do Banco Central do
Brasil (BACEN ).
 PARTES:
Locador, senhorio ou arrendador; e
Locatário, inquilino ou arrendatário.

 CARACTERÍSTICAS:
 Bilateral
 Oneroso
 Consensual
 Comutativo
 Informal e não solene
 De execução continuada
 ELEMENTOS FUNDAMENTAIS:

 Objeto: móvel ou imóvel - INFUNGÍVEL


 Preço: aluguel ou remuneração
 Consentimento: expresso ou tácito
OBRIGAÇÕES DAS PARTES

• LOCADOR: 566
 Entregar ao locatário a coisa alugada;
 Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do
contrato;
 Garantir o uso pacífico da coisa.

• LOCATÁRIO: 569
 Servir-se da coisa alugada para os usos
convencionados e tratá-la como se sua fosse;
 Pagar o aluguel nos prazos ajustados;
 Levar ao conhecimento do locador as turbações de
terceiros, fundadas em direito;
 Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a
recebeu, salvo as deteriorações naturais.
Código Civil
Locação de Coisas – arts. 565 a 578
Duração e extinção da locação
 O PRAZO DA LOCAÇÃO pode ser determinado ou
indeterminado, dependendo do estabelecido no contrato.
 CC/02:
1) Locação por prazo determinado: não há qualquer
restrição de período de vigência do contrato, desde que seja
finito – autonomia privada.
Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno
direito findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
2) Locação por prazo indeterminado:
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da
coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á
prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo
determinado.
Obs1: a permanência do locatário na posse da coisa após o termo final
do contrato de locação, sem oposição do locador, determinará a sua
prorrogação automática por prazo indeterminado – hipótese de
prorrogação tácita.
Obs2: Prorrogado o contrato, o locador poderá, a qualquer tempo,
notificar o locatário para reaver o bem (resilição unilateral).
No entanto,
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa,
pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o
locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a
sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Aluguel-pena (natureza de cláusula penal) + assunção
dos riscos pelo fortuito no caso de perecimento ou
deterioração da coisa alugada
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente
excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta
o seu caráter de penalidade.
Parâmetros: valor de mercado + valor a título de
penalidade.
Obs3: na lei de locações não há previsão de
aluguel-pena.

Obs4: limites ao direito de retomada do locador e


à restituição da coisa antes do prazo pelo
locatário.

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do


contrato, antes do vencimento não poderá o
locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo
ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o
locatário devolvê-la ao locador, senão pagando,
proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Parágrafo único. O locatário gozará do DIREITO
DE RETENÇÃO, enquanto não for ressarcido.
Cláusula de vigência
CC/02:
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o
adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se
nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso
de alienação, e não constar de registro.
§1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e
documentos do domicílio do locador, quando a coisa for
móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva
circunscrição, quando imóvel.
§2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o
locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não
poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo
de noventa dias após a notificação.
Lei 8245/91:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o


adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de
noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por
tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência
em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do
imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na
posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do
mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa
dias contados do registro da venda ou do compromisso,
presumindo-se, após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação.
Morte do locador ou do locatário

CC/02:

Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se


aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.

E a locação por tempo indeterminado? Depende. Os


herdeiros poderão denunciar a locação ou permitir a
continuidade.
Lei 8.245/91:

a) Locador: transfere-se o contrato aos herdeiros; se


vários, haverá solidariedade;
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos
herdeiros.

b) Locatário: determina sub-rogação nos seus direitos, da


seguinte forma:
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus
direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros
necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica
do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio
e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Obs.: Separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da união estável (art. 12)
 Regra: a locação prosseguirá automaticamente com o
cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
 Obs.: Neste caso, e na hipótese de morte do locatário, a
sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao
fiador, se for o caso. O fiador poderá exonerar-se no
prazo de 30 dias a contar do recebimento da
comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança
durante 120 dias após a notificação do locador (art. 12
e §§1º e 2º).
 STJ: no caso de divórcio de casal que residia no imóvel
alugado, o locador deve ser comunicado se um deles
permanecer no imóvel, para que direitos e
responsabilidades sejam transferidos. Se isso não for
feito, quem deixou o imóvel continuará obrigado a pagar
o aluguel – Resp 540.669.
Benfeitorias
CC/02:

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do


direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou
no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com
expresso consentimento do locador.

STJ – SÚMULA 335: “Nos contratos de locação, é válida a


cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao
direito de retenção”. Obs.: contratos de adesão.
Lei 8.245/91:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em


contrário, as BENFEITORIAS NECESSÁRIAS introduzidas
pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador,
bem como as ÚTEIS, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de
retenção.
Art. 36. As BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS não serão
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda
a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a
substância do imóvel.
Lei 8.245/91
OUTROS APONTAMENTOS IMPORTANTES
EXTINÇÃO DO CONTRATO

1) Hipótese de limitação de prazo da locação:

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado


por qualquer prazo, dependendo de vênia
conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o
cônjuge não estará obrigado a observar o prazo
excedente.
2) Resilição unilateral pelo locatário:

2.1) Contrato com prazo determinado (regra específica)

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não


poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que
estipula o § 2o do art. 54-A*, o locatário, todavia, poderá devolvê-
lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente
estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a
devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador,
privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas
daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador
com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
* Art. 54-A. § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo
locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não
excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo
final da locação.
2.2) Contrato com prazo indeterminado (regra
específica):

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo


indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com
antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá


exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e
encargos, vigentes quando da resilição.
3) Retomada do imóvel pelo locador
 Locação residencial urbana:

a) Verbal ou escrita + prazo inferior a 30 meses:


Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por
prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º (mútuo acordo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, falta de
pagamento do aluguel e demais encargos, para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder
Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele
se recuse a consenti-las);
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel
pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu
cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de
obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no
mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou
pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
b) Escrita + prazo igual ou superior a 30 meses:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou
superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do
imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o
contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupação.

ATENÇÃO! Findo o contrato por prazo determinado, o locador


tem o prazo de 30 dias para ingressar com a ação de
despejo, caso não o faça a tempo, ficará obrigado a
promover a notificação do locatário, dando-lhe o prazo de 30
dias para a desocupação.
 Locação para temporada (48-50): é a contratada
por prazo não superior a 90 dias, cujos aluguéis
poderão ser cobrados de uma só vez e
antecipadamente, sem prejuízo da possibilidade de
se exigir as garantias do art. 37 para assegurar as
demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer


no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,
presumir-se-á prorrogada a locação por tempo
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento
antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador
somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de
seu início ou nas hipóteses do art. 47.
 Locação de imóveis destinados ao comércio (51-57):
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
(...)
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um
ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do
contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:


I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem
na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o
valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,
ascendente ou descendente.
(...)
SUBLOCAÇÃO, CESSÃO E EMPRÉSTIMO
DA LOCAÇÃO

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo


do imóvel, total ou parcialmente, dependem do
consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora
do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de
ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá
o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua
oposição.
Obs1: é necessário o consentimento PRÉVIO e ESCRITO
do locador para a transferência da locação admitindo-
se, excepcionalmente, o consentimento posterior, que
será tido como ratificação.
Obs2: transcorrido o prazo do §2º do art. 13, o
silêncio do locador importará anuência.
Obs3: a ausência de consentimento prévio ou posterior
do locador (ressalvada a hipótese do §2º, art. 13),
caracteriza infração contratual por parte do locatário
e autoriza o seu despejo, responsabilizando-se, ainda,
pelas obrigações resultantes do contrato, até a efetiva
entrega das chaves. O novo locatário ou sublocatário
passa a ser considerado ilegítimo e não pode exercer
nenhum dos direitos conferidos aos
locatários/sublocatários regulares.
SUBLOCAÇÃO: o locatário aluga o todo ou parte do imóvel que lhe fora
locado, mas continua obrigado pelo contrato celebrado com o locador.
Só se aplica o art. 14 para as sublocações regulares, as irregulares
equivalem a invasões e autorizam o despejo do locatário (Obs.: o
sublocatário poderá figurar como assistente no processo – art. 59, §2º, L.
8245/91).

Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às


locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se
as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o
sublocador.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância
que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis
que se vencerem durante a lide.

Há prazo para o sublocatário desocupar o imóvel (art. 15)? SIM!


Imediatamente! Caso contrário, estará sujeito a despejo, bem como
eventual indenização ao locador pelo uso do imóvel (não se confunde
com o aluguel).
Obs1: o sublocatário REGULAR possui direito à
indenização caso a locação entre o locador e o
sublocador seja rescindida.

Obs2: a responsabilidade do sublocatário


perante o locador é SUBSIDIÁRIA – só existirá
se o locatário-sublocador deixar de pagar o
aluguel ou qualquer outro encargo e sempre no
limite do valor correspondente ao preço da
sublocação.
Obs3: sublocação desautorizada - TJMG: “Comprovada
a sublocação não autorizada, a resolução do contrato de
locação é de rigor”;

Obs4: STJ - mesmo existindo contrato de sublocação, a


responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis é da
parte locatária; sendo subsidiária a do sublocatário, art.
16 da Lei n. 8.245/91. TJMG: Mesmo havendo
uma sublocação autorizada do imóvel, permanece a
relação contratual entre locador e locatário, pois não há
substituição das partes contratantes, transferindo o
locatário, na sublocação, somente o uso e gozo da coisa
locada, permanecendo responsável pela conservação do
imóvel e pelo pagamento do aluguel, respondendo o
sublocatário apenas subsidiariamente.
CESSÃO: há a transferência da posição contratual, ou
seja, desaparece a responsabilidade do cedente
(locatário), passando ao cessionário, que responderá
diante do locador. As garantias originais poderão ou
não ser mantidas.

EMPRÉSTIMO: tem caráter gratuito, permanecendo


vinculado o locatário.

Súmula 411, STF: “O locatário autorizado a ceder a


locação pode sublocar o imóvel”
Alienação do imóvel locado
1) Denúncia vazia pelo adquirente: é possível, exceto na
locação por tempo determinado com cláusula de
vigência (em caso de alienação), devidamente
averbado junto à matrícula do imóvel (art. 8º).
2) Preferência do locatário: art. 27 (notificação judicial,
extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca) e
art. 28 (prazo: 30 dias). Se preterido no seu direito,
caberá perdas e danos ou, depositando o preço e
demais despesas do ato de transferência, poderá haver
para si o imóvel locado – nesta última hipótese, terá o
prazo de 06 meses a contar do registro do ato no
Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação
esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação
junto à matrícula (art. 33)
PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO
OCORRÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EFEITOS
OBRIGACIONAL E REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR.
IRRELEVÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM. MANUTENÇÃO
DO ARESTO RECORRIDO.(...) 3. Além dos efeitos de natureza obrigacional
correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter
eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez
observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato. 4. O direito real à adjudicação
do bem somente será exercitável se o locatário a) efetuar o depósito do preço
do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b)
formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de
compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; c) promover a
averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula
do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de
referida alienação. 5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para
possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer
seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na aquisição do bem imóvel. 6.
Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não
estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de
boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura
de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis. (...) STJ, REsp
1554437/SP, Dje 07/06/2016.
O proprietário de um imóvel alugado vende este
bem para outra pessoa. Se houver aluguéis
atrasados, quem tem legitimidade para cobrá-los; o
antigo ou o novo proprietário?
RESPOSTA:
Em regra, o ANTIGO, isto é, o alienante. O novo
proprietário (adquirente) só terá direito sobre
tais parcelas caso tenha ficado previsto no
contrato de compra e venda do imóvel essa
cessão do crédito. (STJ, REsp 1.228.266-RS, j.
10/03/2015)
Modalidades de garantia (art. 37)

a) Caução (em dinheiro, bens ou em títulos);


b) Fiança; ou
c) Seguro-fiança

Obs.:
1ª) É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma
modalidade de garantia em um mesmo contrato de
locação;
2ª) Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel,
ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado
(art. 39). Fiador: art. 40
É válida a cláusula que prevê a prorrogação automática da
fiança em caso de prorrogação do contrato principal?

SIM. É lícita (válida). Em regra, a fiança não se estende além


do período de tempo previsto no contrato, por isso, para que
seja prorrogada, é preciso a concordância expressa do fiador.

STJ – Súmula 214: “O fiador na locação não responde por


obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Mais recentemente, no entanto, o STJ decidiu que havendo


expressa e clara previsão contratual da manutenção da
fiança, em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto
acessório também é prorrogado automaticamente, seguindo a
sorte do principal. (REsp 1.253.411-CE, j. 24/06/15; REsp
1.374.836-MG, j. 3/10/13)
3ª) Possibilidade de penhora do bem de família do fiador
em contrato de locação: art. 3º, VII, L. 8009/90.

STF: CONSTITUCIONALIDADE DA PENHORA


DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RATIFICAÇÃO DA
JURISPRUDÊNCIA FIRMADA POR ESTA SUPREMA CORTE.
EXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL. (RE 612360 RG /
SP - SÃO PAULO; REPERCUSSÃO GERAL NO RECURSO
EXTRAORDINÁRIO; Relator(a): Min. ELLEN GRACIE
Julgamento: 13/08/2010)
(VUNESP - Prefeitura de Andradina – SP - Assistente Jurídico e
Procurador Jurídico – 2017)
Sobre locações residenciais, assinale a alternativa correta.
a) Não estando a locação protegida por qualquer das modalidades
de garantia, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do
aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
b) Em casos de dissolução da união estável, a locação residencial
poderá prosseguir com o companheiro que permanecer no imóvel
desde que o locador seja notificado da alteração.
c) O contrato de locação depende obrigatoriamente da vênia
conjugal se igual ou superior a cinco anos.
d) As benfeitorias necessárias, assim como as úteis, deverão ser
indenizadas pelo locador, independentemente de sua autorização
para executá-las.
e) Nos contratos de locação, pode o locador exigir do locatário a
caução em dinheiro e também a contratação de um seguro de
fiança locatícia.
RESPOSTA: A
a) CERTO - Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das
modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e
encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
b) FALSO - Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
c) FALSO - Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer
prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a
observar o prazo excedente.
d) FALSO - Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as
benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não
autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
e) FALSO - Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário
as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de
fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Ações de Despejo
 Previsão legal: arts. 59-66 – L. 8.245/91

 São vários os tipos de Ações de Despejo: falta de pagamento,


descumprimento de cláusula contratual, para retomada imotivada
(denúncia vazia) ou motivada (motivo previsto em lei).

 Procedimento: art. 58.

 Legitimidade ativa: “Olocador, ainda que não seja o proprietário


do imóvel alugado, é parte legítima para a propositura de ação de
despejo fundada na prática de infração legal/contratual ou na falta
de pagamento de aluguéis”. (STJ, REsp 1.196.824-AL, j.
19/02/2013)

 Obs.: art. 3º, III, L. 9.099/95 (hipótese de Ação de Despejo pelo


procedimento do Juizado Especial - ação de despejo para uso
próprio).
1ª) Ação de Despejo por falta de pagamento

1) Pode ser ajuizada no dia seguinte ao da data-


limite fixada para pagamento (art. 23, I), não há
prazo mínimo de “espera” para o locador.

2) Mesmo depois de citado da Ação de Despejo, o


Locatário ainda poderá manter a locação se
emendar a mora (Art. 62, II, III), ou seja, dentro
de 15 (quinze) dias da citação, depositar o valor
total da dívida, incluídos todos os aluguéis
vencidos até a data do depósito, mais as custas,
multa, juros e honorários advocatícios.
3) Mora no caso de contrato de locação: “No contrato
de aluguel, a mora é ex re, ou seja, independe de
prévia notificação por se tratar de obrigação positiva,
líquida e com termo certo de vencimento. Assim, se o
contrato especifica o valor do aluguel e a data de
pagamento, os juros de mora fluem a partir do
vencimento das prestações, e não a partir da citação
do devedor na ação de execução”. (STJ, REsp
1.264.820-RS, j. 13/11/2012)
4) Para evitar a reiteração da mora, o legislador
dispôs que se o Locatário já tiver utilizado dessa
faculdade (purgação) nos últimos 24 meses, contados
da propositura da Ação de Despejo (Art. 62, Parágrafo
único), já não poderá fazê-lo novamente.

Neste caso o juiz decretará o despejo, mesmo que, no


prazo de 15 (quinze) dias da citação, o Locatário
tenha depositado todo o seu débito.
 Ação de despejo por descumprimento contratual

 Mais complexa, mais demorada e, não raro, muito


mais onerosa.

 O mero descumprimento contratual pode não ser


suficiente para o juiz decretar o despejo do
locatário.

 Hipóteses: descumprimento do disposto no art. 23;


Locatário que subloca o imóvel, faz alterações ou
obras sem autorização do Locador, ou, ainda, altera
a finalidade da locação contratada.
 Ação de despejo por denúncia vazia

A retomada imotivada - denúncia vazia -, é muito simples.

Nas situações em que a Lei permite, o Locador ajuíza a


ação e o Locatário tem o prazo de 15 (quinze) dias para
contestá-la.

A contestação só tem razão de ser quando fundamentada


na inexistência ou vício de notificação premonitória; no
fato de a locação não se encontrar entre aquelas para as
quais a lei permite a denúncia vazia (arts. 6º, 8º, 46, 50 e
57); na hipótese de o ajuizamento ter ocorrido fora do
prazo legal, ou, finalmente, se existirem vícios de natureza
processual.
 No caso da denúncia vazia das locações residenciais
que vigeram por período superior a 30 (trinta)
meses, tornando-se locações por prazo
indeterminado (art. 46), ainda há a faculdade de o
Locatário aceitar os termos da ação. Nesta hipótese
terá que providenciar a desocupação dentro do
prazo de até 6 (seis) meses, além de ficar livre do
pagamento das custas processuais e dos honorários
de advogado – art. 61.
 Despejo motivado

A lei contempla várias situações em que o Locador


pode pedir o imóvel ao Locatário, p.ex., para uso
próprio, para uso de ascendente ou descendente,
cônjuge ou companheiro ou mesmo, em algumas
situações, para fazer obras ou alterar características
essenciais do imóvel.

Esses motivos deverão existir realmente e é preciso


que possam ser comprovados quando da propositura
da Ação de Despejo, sob as penalidades do art. 44.
 Despejo compulsório

Determinado pelo juiz, executado por oficial de justiça e, se


necessário, com auxílio policial e arrombamento,
independentemente da vontade ou da colaboração do Locatário-
réu.

Geralmente esse despejo violento só ocorre depois da decisão


de Primeira Instância, e depois de notificado o Locatário para
desocupar o imóvel no prazo de 15 (quinze) ou 30 (trinta) dias
(Art. 63 e art. 65), dependendo do tipo de processo e do tempo
de tramitação decorrido desde a propositura da ação até a data
da sentença, etc.

Os móveis e utensílios que guarnecerem o prédio objeto do despejo


compulsório, se não forem retirados imediatamente pelo Locatário,
serão levados ao depositário público ou guarda-móveis particular
(Art. 65, § 1º), ali ficando depositados. Para que o Locatário possa
retirá-los depois, será necessária a autorização judicial e o
pagamento das despesas de armazenamento.
 Despejo liminar

Em alguns casos, o despejo pode ser decretado


liminarmente, sem que seja ouvido o Locatário e com
prazo prefixado de 15 dias para a desocupação
voluntária (Art. 59, caput e §1º).

Não atendido o prazo, o despejo é compulsório e


muito rápido porque a contestação, ou manifestação
do Locatário, somente será produzida depois do
decreto de despejo.
 Prazo para desocupação

A lei dispõe que o Locatário, quando citado da Ação de


Despejo, poderá ganhar mais tempo para a entrega do
imóvel em algumas situações:

a) quando a retomada de imóvel residencial passou a


viger por prazo indeterminado e;
b) naquelas fundamentadas na necessidade de
desocupação para uso próprio, de cônjuge, de
companheiro, de ascendentes, de descendentes, ou
mesmo para demolição e edificação de imóvel mais útil.
Nestes casos o Locatário, ao invés de contestar a ação,
poderá simplesmente responder ao juiz que concorda com
a desocupação do imóvel dentro do prazo de 6 (seis)
meses contados da citação.
Desocupando o imóvel dentro do prazo, o Locatário
ficará isento do pagamento de custas do processo e
de honorários advocatícios, que, por força da lei,
serão então suportados pelo Locador (Art. 61).

Não pode o Locatário negligenciar o prazo fixado,


neste caso, o juiz determinará o despejo compulsório
e o pagamento dos honorários advocatícios e custas
processuais.
 Profa. Helen Karina Amador Campos – helenk.campos@gmail.com
 Este material foi produzido com base em anotações pessoais de aulas,
referências e trechos de doutrinas, informativos de jurisprudência,
enunciados de súmulas, artigos de lei, anotações oriundas de questões,
entre outros.
 Atualizado até 03/2018

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