Você está na página 1de 7

Exmo. Sr. Dr.

Juiz de Direito da 11ª Vara Cível desta


Capital.

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ANGELA MARIA, já devidamente


qualificado na inicial dos autos n.º 122/2000 de AÇÃO COBRANÇA
PELO RITO SUMÁRIO, que nesse respeitável juízo move contra
NILO SERGIO KUSTER ALVES, por intermédio de seus
procuradores judiciais infra-assinados, vem respeitosamente perante V.
Exa., oferecer IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO, pelos seguintes
fatos e fundamentos:

O condomínio - autor ingressou com a presente ação de cobrança pleiteando o


recebimento de taxas de condomínio em atraso doe meses de agosto de 1998 até a
presente data.

O requerido se nega a receber a citação, conforme certidão do Oficial de Justiça de


fls. 64 verso.

Compareceu ao ato o Sr. PAULO NEGRISOLI, que adquiriu o imóvel objeto da


presente ação, juntou cópia do Contrato Particular de Compra e Venda, e contestou a
presente ação alegando preliminarmente:
- Legitimidade do contestante no polo passivo, como assistente;

- Do indeferimento da inicial;

- No mérito, discorda da multa de 20%, da correção monetária, dos juros de mora;

- Da recusa do recebimento das taxas vincendas;

- Finalmente requer, e dos juros e discorda também do demonstrativo


apresentado pelo autor;

- No final requer, o acolhimento das preliminares, requer também a juntada dos


balancetes, nova planilha de cálculo, a produção de todas as provas em direito
admitidas, bem como a condenação do condomínio - autor nas verbas de
sucumbência.

Em que pese o esforço do contestante, nenhuma das suas alegações


podem prosperar.

Quanto ao pedido de Legitimidade para figurar no polo passivo da


presente ação, é totalmente descabida tal pretensão, tendo em vista que
o mesmo só pode participar na presente ação, como terceiro interessado,
pois o documento de fls. 30 Certidão do Registro de Imóveis, da 5ª
Circunscrição, é bem clara, que o réu é o Sr. Nilo Sergio Kuster Alves,
pois o referido imóvel objeto da presente ação continua sendo de
propriedade do requerido, desta forma não há que se falar em Assistente
ou Litisconsorte.

Não há que se acolher a tese do contestante de assistente litisconsorcial,


pois o autor ao ingressar em juízo buscando a tutela jurisdicional o fez
contra aqueles que é o proprietário do imóvel.

Neste sentido a jurisprudência é pacifica:


“A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele em
nome de quem se encontra registrado o imóvel”. AC da 4ª Câm. Cível do TJPR.

Como se depreende dos fatos narrados, bem como da Certidão do


Registro de Imóveis fls. 30, o contestante não faz parte da lide, ou seja,
o contestante não é parte legitima para figurar no polo passivo da
presente ação, uma vez que não houve alteração da titularidade do
imóvel.

Portanto a questão é esclarecer qual o instrumento que define quem é o titular o


imóvel em atraso com as taxas de condomínio.
O Código Civil define a forma de aquisição da propriedade, bem como a qualidade
de proprietário:

Artigo 530. Adquire-se a propriedade imóvel:


I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.”
II - ....

Artigo 860 - Se o teor do registro de imóveis não exprime a verdade, poderá o


prejudicado reclamar que as retifique.
Parágrafo único - Enquanto se não transcrever o título de
transmissão, o alienante continua a ser havido dono do imóvel, e
responde pelos seus encargos”. (grifo nosso)

Os nossos doutrinadores são unânimes em afirmar a imprescindibilidade


da transcrição do título no Registro de Imobiliário competente para
determinar a transmissão da propriedade, senão vejamos:

Nos ensina o Ilustre WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO em seu Curso de


Direito Civil:

“Para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o simples


acordo de vontade entre o adquirente e o transmitente. O contrato
de Compra e Venda, por si só, para transferir o domínio. Esta
transferência somente se opera com a transcrição do título no
Registro Imobiliário”(pág. 104, 3º volume de 1987, da Editora
Saraiva)
E ainda nos ensina o Insigne CARLOS ALBERTO BITTAR, ao tratar da exigência
da transcrição no registro de imóveis, traz em sua obra Direitos Reais, Editora
Universitária, pág 79, que:

“Exigem-se pois, para a aquisição da propriedade a prévia titulação


jurídica e a subsequente formalidade da transcrição, operando-se o
ingresso efetivo no patrimônio do interessado com a realização do
registro.
O registro confere, para os imóveis, a autenticidade, que decorre da
fé pública de que dispõem os cartórios de registros, tornando
pública, ademais, a respectiva situação, a qual se impõe erga omnes.
Conhecem-se, assim, os contornos do imóvel, suas especificações,
seus titulares, eventuais ônus e informações outras, para a
segurança das relações privadas e também como prova de
operações realizadas com imóveis.
Visa, basicamente, à tranqüilidade em negócios de cunho imobiliário,
consistindo em assento, nos livros próprios do Cartório de Registro de Imóveis,
dos elementos identificadores da posição do bem e de seu titular.

O texto da lei, bem como a doutrina, afirmam que o proprietário do imóvel é aquele
devidamente inscrito no Registro de Imóveis competente, sendo portanto, quem
responde pelas despesas condominiais.
Não resta, portanto, dúvidas que o autor pleiteou a cobrança das taxas de
condomínio em atraso do proprietário do imóvel.
Os julgados de nossos Tribunais, seguindo o entendimento do texto da lei e da
doutrina dominante, tem se manifestado no seguinte sentido:

“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELO


PAGAMENTO. CONDÔMINO COM TÍTULO INSCRITO NO REGISTRO
DE IMÓVEIS. A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio
é daquele em nome de quem se encontra registrado o imóvel. A obrigação
perante o condomínio é do condômino, isto é, aquele que ostenta a condição de
proprietário da unidade e contra ele deve ser dirigida a cobrança de cotas em
atraso. E, proprietário, é aquele que tem título de propriedade registrado em
seu nome”. (Ac. 4ª Câm. Cível TARJ - Votação unânime - Rel. Juiz Murillo
Fábregas - In. ADV - n.º 14 - p. 220 - ementa 27/08/82)
“COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA.
No sistema jurídico brasileiro, sé se adquire a propriedade imóvel, com o
registro do título de aquisição, no respectivo oficio do Registro de Imóveis da
situação do bem. Sem tal formalidade, não é o titular juridicamente condômino,
devendo responder pelos encargos reclamados aqueles, que tem o imóvel
registrado em seu nome, no pertinente Ofício do R.G.I”. (Ac. da 6ª CÂM. Cível
TARJ - Cód. 93.001.12548 - Votação Unânime - Rel. Juiz Luiz Odilon Gomes
Bandeira - Num. Ementa 37269 de 14/12/93)

“CONDOMÍNIO - TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE -


RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Enquanto não
transcrito no Registro Imobiliário o título de transferência da propriedade do
imóvel, continua o transmitente responsável pelas despesas condiminiais que
oneram o apartamento”. ( 1ª TACSP - Ac. Unân. Da 2ª Câm., 30/03/77, Ap.
23.330-SP, Rel. Juiz Hélio Arruda - BJ - ADECOAS 56232)

“CONDOMÍNIO - COTAS RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO


DOMÍNIO. A obrigação de pagamento das cotas condominiais decorre do
domínio e não da posse”. (5ª Câm. TARJ - Ap. 29.304/85 - Ac. Unâm. Rel. Juiz
Lindemberg Montenegro).

E neste sentido, a jurisprudência entende que o condômino é aquele que possui a


titularidade inscrita junto ao Registro de Imóveis, e não da posse, conforme podemos
verificar dos julgados.

Portanto, não pode ser acolhida a preliminar do contestante, isto porque


agride frontalmente o Direito Brasileiro.

Quanto a preliminar de Indeferimento da Inicial, mais uma vez o contestante se


equivoca, pois o autor juntou na inicial os documentos necessários e indispensáveis
para propor a presente ação.

As alegações do contestante são para tentar confundir o MM. Juiz na hora de prolatar
a sentença, pois não trazem aos autos nenhuma prova cabal para que o MM. Juiz
aceite essa tese.

Quanto ao pedido do contestante para figurar no polo passivo como


assistente ou litisconsorte, no procedimento sumario, não admite, tal
procedimento.
Quanto a multa e juros, constantes do demonstrativo de débito fls. 04 doa autos, o
autor esclarece que o índice utilizado para correção monetária foi a média do
INPC/IGPM, ou seja o mesmo índice utilizado pelo forum.

Quando existe uma Lei especifica Lei 4.591/64, como no presente caso
existe a que prevê a multa de até 20%, juros de mora de 1% ao mês.

E a multa de 20% é perfeitamente legal pois esta prevista no Regimento


Interno do Condomínio artigo 12, fls. 23 dos autos.

Diante do exposto, considerando os documentos juntados aos autos, se


comprova, que não ocorreu a transcrição e nem a averbação no Registro
de Imóveis, e em face disso, a preliminar deve ser rejeitada, por ser a
contestante parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente ação,
devendo no mérito, ser a presente ação julgada procedente, com a
condenação do requerido ao pagamento dos taxas condominiais
pleiteadas na inicial, mais as vencidas no curso da presente, acrescidas
das cominações legais de estilo.

Quanto as provas que a contestante pretende produzir é meramente


protelatória pois a matéria é somente de direito, tornado-se
desnecessário a designação de nova audiência para a ouvida de
testemunhas.

Quanto discordância dos valores pleiteados pelo condomínio-autor,


basta que os autos sejam remetidos ao Contador Judicial, para que seja
elaborado um novo cálculo.

Somente para esclarecer, não houve recusa no recebimento das taxas condominiais
vincendas, o que ocorre é que o contestante nunca procurou o condomínio-autor, para
efetuar tais pagamentos.

POSTO ISTO, requer a V.Exa., que se digne a julgar


antecipadamente a lide com base no artigo 330, inciso I do CPC, bem
como julgar procedente a presente ação, para condenar o requerido ao
pagamento do principal acrescido da multa de 20%, de correção
monetária desde o vencimento, juros de mora de 1% ao mês, custas
processuais e honorários.
Requer a juntada das taxas de condomínio dos meses de novembro de 1999 até
fevereiro de 2001, vencidas no curso da presente ação.

Requer também a exclusão das taxas de condomínio dos meses de


agosto e setembro de 1998, já quitadas pelo ora contestante.

N. Termos,
P. Deferimento.
Curitiba 29 de março de 2001.

Manoel Alexandre S. Ribas


Advogado