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Marcus Vinicius Ginez da Silva

Advogado – OAB-PR.30.664
Rua Minas Gerais, 297 - 9º Andar-Sala 94 – Ed. Palácio do Comércio Fone/Fax (43)321-3562 / 344-2184/ 9101-6361.
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Londrina-Pr.
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EXECELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA FEDERAL DA
COMARCA DE LONDRINA – PR.

AUTOS:2002.70.01.001992-2

EDIFÍCIO RESIDENCIAL VILLA D’ESTE, já devidamente


qualificado nos autos de AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA em epígrafe, proposto
contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por seu advogado e bastante procurador,
vem com devido respeito e acatamento a douta presença de Vossa
Excelência apresentar a presente I M P U G A N Ç Ã O nos termos que
passa expor e ao seu final requerer:

DA CONTESTAÇÃO
A ré em sua contestação de fls.56/62, aduziu
preliminarmente a DENUCIAÇÃO DA LIDE, requerendo a citação dos
denunciados para integrarem o pólo passivo da lide.

No mérito alegou a “lisura da conduta da caixa” uma vez


que meramente fora celebrado um contrato de mútuo habitacional.

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Que não esta a Caixa obrigada a pagar quaisquer débitos
seja por força de Lei ou contrato.

Que não há ação ou omissão por parte da Caixa, posto que


foram os “ex-mutuários e atuais moradores que deixaram de saldar o
débito”, isto é contraentes do débito.

Que há AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA DA CABRANÇA, posto que,


dos débitos cobrados na sua maioria “são anteriores ao registro da
carta arrematação”.

Que não há que se falar em pagamento das taxas referidas


na exordial, pois não comprovou a parte Autora que tais valores estão
corretos.

Que a multa máxima diária a ser infligida ao condômino em


atraso é de 10% sobre o valor do condomínio, e o Autor pleiteia receber
a multa mais os juro de mora.

Alega a COBRANÇA EXCESSIVA e requer LITIGÂNICA DE MÁ-FÉ


DA PARTE AUTORA, eis que o Autor não poderia ter intentado ação contra
Caixa, incidindo assim na cominação dos artigos 1.531 e 17 do Diploma
Civil, e ainda do artigo 5ª da Constituição Federal.

Não satisfeita, pondera a COBRANÇA DE JUROS SOBRE O VALOR


DA MULTA, e ao seu termo requer a citação dos denunciados, a
improcedência da ação; declaração de erro no cálculo, e produção de
provas em direito admitidas.

Em audiência, requereu por fim apreciação da


“irregularidade de representação do Autor”.

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I – DA LEGALIDADE DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL

O Autor em consonância aos dispositivos legais e


aplicáveis a espécie, ajuizou a presente demanda cobrando da
proprietária dos imóveis as Taxas Condominiais não pagas, cuja
obrigação e responsabilidade lhe recai, conforme se demonstrará
no deslinde da presente.

II - P R E L I M I N A R M E N T E
II.1 - DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE

Em que pese a Ré alegar como preliminar de sua


Contestação a Denunciação da Lide, o autor com a devida “venia”,
vem dizer que seu entendimento é equivocado, primeiro porque
referido instituto processual não se aplica ao Rito Sumário
conforme se deprende no inciso I do artigo 280 do Diploma
Processual Civil, não se admitindo de tal sorte, Oposição,
Nomeação a Autoria e Denunciação da Lide1.

E segundo, porque o juiz na audiência em atendimento


ao requerido, decidiria de plano a conversão do Rito Sumário para
o Ordinário, acolhendo assim a Denunciação da Lide se não
vejamos:
“Há decisão segundo a qual, se o juiz entender que a
denunciação da lide é indispensável, poderá deferi-la,
convertendo o procedimento em ordinário (Lex-JTA 172/9)”

Não prospera de tal forma o pedido da denunciação


requerido pela Ré, devendo de plano ser rejeitado.

Pelo exposto, requer-se a improcedência da preliminar ora


levantada, pela inconveniência do instituto requerido no procedimento
do Rito.

1
(RT740/314, Lex-JTA 159/81)
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II.2 – DA REPRESENTAÇÃO DO AUTOR
Requereu a Ré que fosse examinado sua preliminar argüida
em audiência quanto a Representação do Autor.

Vejamos, o Autor compareceu em audiência devidamente


representado por seu advogado cuja procuração já lhe dá poderes para
transigir nos autos bem como de representa-lo sem presença do síndico
ou preposto. Todavia, compareceu o autor na audiência fazendo-se
representar por seu preposto devidamente conforme doc. de fls.55.

Destarte, motivo não a ser apreciado, posto que, a


representação do Autor em audiência feita através de preposto é
perfeitamente aceitável não trazendo qualquer irregularidade que possa
viciar o feito.

Assim for o entendimento do TAMG no Recurso de Agravo de


Instrumento senão vejamos:

34021340 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - DEPOIMENTO PESSOAL DE


PESSOA JURÍDICA - SUBSTITUIÇÃO DO REPRESENTANTE LEGAL POR
PREPOSTO - CARTA DEPREPOSIÇÃO COM PODERES ESPECÍFICOS -
NECESSIDADE - Para prestar depoimento pessoal, no caso de
pessoa jurídica, não se exige a presença exclusivamente de
que maré presente estatutariamente. A pessoa jurídica pode
se fazer representar por preposto, desde que a ele tenham
sido outorgados poderes especiais e expressos para essa
finalidade. (TAMG - AI 0295196 - 2 - 1ªC. Cív.-Rel.Juiz
Gouvêa Rios-J.15.02.2000)

Destarte, conforme se verifica no doc. de fls.55, leia-se


CARTA DE PREPOSTO, esta outorga ao preposto totais poderes para
representar o Autor nos autos, por outro lado, o que não se vê nos
autos, é a CARTA DE PREPOSTO da pessoa que se fez representar a Ré,
cuja assinatura encontra-se sem nome na ata de audiência de fls.54.

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III – DO MÉRITO
III.1 - DO DEVER LEGAL

Admitindo o afastamento da preliminar ora levantada, nada


comprova no mérito, devendo suas razões ser também rejeitadas, senão
vejamos:

Alega a Ré, que simplesmente celebrou com os ex-mutuários


um contrato de mútuo habitacional, e assim não há que se falar em
obrigação ao pagamento do débito.

O Autor com a devida “venia” uma vez mais vem dizer que é
equivocado o entendimento da ré, posto que, como é cediço a dívida
oriunda de condomínio por ser “propter rem ou in rem” recai sobre o
próprio imóvel, respondendo o seu proprietário pelos ônus, e
proprietário é a pessoa física ou jurídica cujo nome esta inscrito no
CRI “in casu” a Caixa Econômica Federal, e se não bastasse por se
tratarem ainda de despesas de condomínio, de obrigação(dever legal) de
pagar estas são derivadas de propriedade de direito real por
excelência.

Nesse sentido, ORLANDO GOMES renomado jurista civilista


discorre sobre as obrigações afirmando que:

“Há aquelas que nascem de um direito real do devedor sobre


determinada coisa a que aderem, acompanhado-o em suas
mutações subjetivas. São denominadas obrigações in rem ou
propter rem em terminologia mais precisa, também conhecida
como obrigações reais ou mistas”2

De tal sorte, verificasse que para o citado autor, esse


cordão umbilical jamais se rompe, uma vez que, se o direito de que se
origina é transmitido, a obrigação o segue seja qual for o título
translativo.

2
GOMES, Orlando – Direito das Obrigações, 12ª Ed. Rio de Janeiro – Editora
Forense:1999
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De tal forma, não prosperam as razões da Ré, posto que o
simples fato de ter celebrado um contrato de mútuo com ex-mutuários,
não a isenta ou a desobriga de suportar e responder pelos débitos em
questão.

Assim, após ter registrado em seus nome a carta de


arrematação conforme declarado pela própria Ré (sic fls.59), ocorrera à
transcrição, assumindo a proprietária CEF a todos os débitos que
recaiam sobre o imóvel, inclusive os anteriores a arrematação.

No mesmo sentido me permito colacionar trecho da r.


decisão em anexo publicada no jornal O ESTADO DO PARANÁ do dia 30 de
junho de 2002, exarada recentemente pela 4ª turma do Superior Tribunal
de Justiça (STJ), que por seus ministros negaram provimento ao Recurso
interposto pela Caixa Econômica Federal vejamos:

“A Caixa Econômica Federal terá de arcar com despesas de


condomínio atrasadas de imóvel retomado por inadimplência
de mutuário;”

Mau grado as alegação da Ré, verifica-se ainda que a ação


comissiva da Ré se deu na arrematação dos imóveis, a omissiva no não
pagamento dos débitos que deveriam ter sido efetuados no primeiro
instante após o registro da carta de arrematação, o dano emergente no
efetivo prejuízo que traz ao Autor deixando de receber valores
contribuem na sua melhoria, e por fim o nexo causal na cobrança de um
débito líquido, certo e exigível.

Comprovado e demonstrado a responsabilidade da Ré, caem


por terra todas às alegações da Ré, uma vez que o pedido não vai além
do lhe é de direito.

III.2 - DA LEGALIDADE E JUSTA CAUSA NA COBRANÇA

Mesmo depois de comprovada a responsabilidade e obrigação


do proprietário em cumprir com suas obrigações conforme preceito
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estatuído no artigo 12 e parágrafos da Lei 4591/64, a Ré mais uma vez
na tentativa de elidir-se de seu dever legal de pagar o que lhe é
devido, alega agora a ausência de justa causa da cobrança.

Sem muitas delongas, o Autor nesse mister vem dizer que ao


ajuizar a presente demanda buscou prudentemente em respeito até ao
Princípio da Economia Processual, todos os respaldos legais de forma
que não trouxesse nenhum vício ao ato, assim, todos os pedidos foram
consubstanciados nos dispositivos que lhe dão amparo conforme os cita
em fls.03/07 da exordial, corroborados com os docs. de fls.09 “usque”
46 – Leia-se Convenção de Condomínio que, regula a multa em seu artigo
42 em 10%, bem como no §3º do artigo 12 da Lei 4591/64, assim como os
juros e correção, tudo devidamente fundamentado com previsões legais,
de tal sorte não há que se dizer que houve ausência de justa causa da
cobrança legalmente proposta contra caixa, sendo, esta argumentação,
meramente procrastinatória.

Não satisfeita, insiste em dizer que o Autor limitou-se


ao apresentar documentos que não demonstram a origem dos débitos, ora,
o que se cobra são valores que foram gastos e suportados pelo Autor até
a presente data, ademais, referidos documentos diga-se (rateios) não
comprovam o P A G A M E N T O do débito, destarte, o documento
comprobatório capaz de comprovar o pagamento do débito que legalmente
se requerer restringe-se única e exclusivamente ao “boleto” devidamente
autenticado como bem sabe a Ré.

Malgrado, referido documento “rateio” não é prova


essencial que deveria ter sido juntado na inicial, uma porque não
comprova o pagamento do débito, e outra porque determinada questão por
tratar-se de valor, deveria ter sido tratada em peça apartada no mesmo
prazo da contestação, assim, deveria o douto juiz entendo necessário a
juntada de referido documento, ter requisitado a parte Autora que
emendasse a inicial conforme dispõe o artigo 284 do Diploma Processual
Civil.
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Deve assim, ser a Ré condenada ao pagamento das cotas
condominiais cobradas independentemente do imóvel estar ou não ocupado,
pois, como fora acima demonstrado, a partir do momento em que a Ré
retomou o imóvel o qual detinha a hipoteca e registrou em seu nome a
respectiva carta de arrematação, passou a ser a única e exclusiva
proprietária do apartamento 01 do Edifício Residencial Villa D’este.

O que não pode ocorrer Excelência, é ficar o autor nesse


“parquet” a mercê da Ré, que não paga em razão de uma política interna
criada por ela mesma de não pagar os imóveis que ainda não foram
vendidos.

De tal forma, é inegável que é a ré devedora do débito que


se escusa saudar, pois, a obrigação real em momento algum se rompe uma
vez que independe da aquisição do título translativo, transferindo-se
desde o início ao proprietário que assume todo ônus que recai sobre o
imóvel.

Cabe a Ré assim, assumir a responsabilidade pagando os


débitos que lhe são cobrados, sendo-lhe contudo, facultada a competente
ação regressiva contra quem entender de direito.

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial majoritário


senão vejamos:
06/01/00 – CONDMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA –
LEGITIMIDADE PASSIVA – PROPRIETÁRIO OU PROMISSÁRIO –
COMPRADOR – ESCOLHA DO CREDOR – ADMISSIBILIDADE.

“As obrigações condominiais são de natureza “propter rem”


e, em princípio, devem ser suportadas pelo titular do
domínio da unidade autônoma. Contudo, admite-se,
consoante orientação jurisprudencial do Superior Tribunal
de Justiça, que ação de cobrança de cotas condominiais
podem ser propostas tanto contra o proprietário como
contra o promissário-comprador, pois o interesse
prevalente é o da coletividade de receber os recursos
para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis,
podendo o credor escolher – entre aquele tenham uma
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relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário,
possuidor, promissário-comprador etc.) – o que mais
prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a
este o direito regressivo contra quem entenda
responsável”.
2º TACIVIL – Ap. s/Ver. 547.904-00/9 – 1ª Câm. – Rel.
Juiz Amorim Cantuária – J. 15.06/1999

Assim se presumiu a Ré que as taxas de condomínio estavam


pagas, deveria como forma de prevenção ter obtido informações reais e
concretas e não fictícias, mesmo porque, é de conhecimento da Ré que se
o mutuário não paga nem as prestações do financiamento quem dirá então
os condomínios do imóvel que são os primeiros a serem deixado de lado,
assim, se entende ser indevida a presente demanda, que exerça a Ré seu
direito regressivo contra os seus devedores.

Destarte, com o mesmo embasamento do artigo 160 do Código


Civil, vem o Autor aduzir que não constituiu ato ilícito a cobrança
feita contra a Ré, uma vez que foram os atos praticados em legitima
defesa e no exercício regular de um direito reconhecido de receber um
débito líquido certo e exigível.

A Ré na falta de melhor argumento, apega-se a formalidades


plenamente superáveis, já que os docs. que requer não são peças
fundamentais a propositura da ação. Cabe ao Juiz in casu determinar, se
necessário, a juntada de tais documentos. A ação, no entanto está bem
aparelhada, pois instruída com os boletos de cobrança bancária já
anexada aos autos encontram-se discriminadas todas as despesas
inquestionáveis.

Demonstrado assim que no caso em tela a Ré é a única


responsável pelo pagamento dos débitos ora pleiteados, tornam-se
infundadas as suas razões, devendo assim ser condenada ao pagamento dos
débitos devidamente corrigidos até a presente data, com a multa de 10%,
juros de 1% ao mês, correção monetária, custas e Honorários

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advocatícios estes em 20% sobre o saldo devedor atualizado, conforme
previsão do artigo 42 da Convenção Condominial (sic.fls.18/19).

III.3 – DA COBRANÇA NÃO EXCESSIVA – INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ

Aborda a Ré neste tópico a excessividade de cobrança e a


litigância de má-fé do Autor por ter intentado a presente demanda
contra ela, alegando que jamais poderia integrar o polo passivo da
presente tendo em vista que adjudicou o imóvel não tendo dado causa ao
débito, exorbitando o Autor em seu direito de cobrar.

Ora é pura e simplesmente HILARIANTE a alegação da Ré,


visto que conforme dito alhures, a obrigação de pagar É DO PROPRIETÁRIO
E PROPRIETÁRIO E A PESSOA CUJO NOME ESTA INSCRITO NO CRI, não bastasse,
esta matéria discutida em grau de Recurso interposto pela Ré no
Superior Tribunal de Justiça fora mantida portanto, inoportuno o
requerimento de fls.60 item III.3 e de fls.62 letra b.

Outrossim, quem deveria na verdade responder pela


Litigância de Má-Fé é a própria ré, haja vista que como é praxe ocorrer
a Ré ao retomar o imóvel coloca-o em Leilão sem antes liquidar
eventuais ônus que recaiam sobre o imóvel, e ao vendê-lo ainda sem
liquidar o débito como o tratado no caso em tela, o transfere para o
novo mutuário que sub-rogasse na qualidade de devedor, todavia tal fato
será tratado e discutido nos autos já proposto contra a Ré.

Pelo exposto, é improcedente o pedido da Ré, não havendo


ressarcimento a ser tratado nos autos ou fora dele, haja vista que
restou comprovado ser da Ré a responsabilidade de pagar TODO o débito
pleiteado nos autos.
IV.4 - DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA

De maneira astuta e matreira vem a Ré impugnar o valor da


causa travestida de argumentos fundamentados na forma de cálculo.

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Vejamos, em um outro processo no qual se discute a mesma
matéria contra Ré, que tramita na 1ª Vara Cível sob
nº2001.70.01.011016-7, restou celebrado no acordo firmado e por
exigência da própria Ré que a correção seria feita com o “juro de 1% ao
mês contados da data do vencimento de cada prestação, bem como de multa
de 10%(dez por cento), ambos os acréscimos incidentes sobre o valor do
principal líquido corrigindo-se o saldo apurado...” , doc.anexo.

Destarte, temos nos autos que a correção dos débitos foram


feitas nos mesmos moldes, isto é, sobre o valor principal aplicou-se
desde de início do débito, o juro de 1% ao mês e a multa corrigido-os
posteriormente.

Outrossim, é necessário dizer que por tratar-se de


procedimento incidental deve a impugnação ser autuada em apenso aos
autos principais, no prazo da contestação, é o que estabelece o Art.
261 do CPC:

“Art. 261: O réu poderá impugnar, no prazo da contestação, o


valor atribuído à causa pelo autor. A impugnação será
autuada em apenso, ouvindo-se o autor no prazo de cinco (5)
dias ......” (grifamos)

Assim também manifestou-se a jurisprudência:

“Não se conhece de impugnação ao valor da causa, formulada


no corpo da contestação.” (STJ-1ª Seção, AR 164-SP, Rel.
Min. Adhemar Maciel, j. 28.11.89, não conheceram, DJU
5.3.90, p. 1395, 1ª col., em. RT 498/108, 506/127, 574/171,
613/150, JTA 49/86, 105/394)

Importante lembrar também, que fora a Ré na audiência quem


pediu prazo para que fosse formalizado um acordo, pois aguardava apenas
a realização do Leilão no qual a ocupante do imóvel poderia arrematá-
lo, demonstrando assim que é a devedora do débito ora pleiteado.

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Diante do exposto, requer a Vossa Excelência seja julgada
procedente a presente ação de cobrança, para ao seu final condenar a Ré
ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas acrescidas de
juros de 1% ao mês desde o vencimento, correção monetária desde o
vencimento, multa de 10% e honorários advocatícios este na base de 20%,
mais custas processuais.

V – DO JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE

Por comportar a presente demanda o Julgamento antecipado


da Lide, não se faz necessária à produção de demais provas, eis que a
matéria posta em julgamento não comporta maior dilação probatória,
tendo em vista a suficiência de documentos acostados para a livre
formação e convencimento do juízo, o que enseja o julgamento antecipado
da lide.

Se o fato que se quer provar é contudo desinfluente e


não integrante da causa petendi, deve o douto julgador repelir a
produção de tal prova por ser desnecessária. Questão fática já
delineada nos autos pela suficiência documentação em anexo a permitir o
Julgamento Antecipado da Lide, “ex vi” o instituto do Art. 330, inciso
I do Diploma Processual Civil.

Vejamos:

17002370 – CONDOMÍNIO DE EDIFÍCIO – DESPESAS CONDOMINIAIS


– AÇÃO DE COBRANÇA - MULTA MORATÓRIA – CONVENÇÃO
CONDOMINIAL – ART. 12 – §3º - LEI Nº4.591, DE 1964 –
C. DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INAPLICABILIDADE –
CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – JULGAMENTO
ANTECIPPADO DA LIDE
“Procedimento sumário. Cobrança de cotas condominiais.
Multa de 20%. Prevalência da regra contida no artigo
12,§3º da Lei 4.591/64. Admissibilidade. Possibilidade de
julgamento antecipado. Cerceamento de defesa.
Inocorrência. Desprovimento do recurso. Se previsto na
convenção do condomínio, que é soberana, nos limites da
Lei específica, para fixar a multa exigível em caso de
inadimplemento da obrigação condominial, cabível é a
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aplicação do percentual na mesma estabelecido para esse
fim, a teor do disposto no art. 12, §3º da Lei 4.591 de
16.12.1964, o qual não foi revogado pelo Código de Defesa
do Consumidor, já que a relação condominial não se
enquadra como relação jurídica de consumo definida nos
arts. 2º e 3º da Lei 8.078/90. Não há que se falar em
cerceamento de defesa, uma vez que a prova documental
poderia ter sido produzida juntamente com contestação,
POR TRATAR-SE DE MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO, O QUE
INOCORREU, RAZÃO PELA QUAL MOSTRA-SE TOTALMENTE POSSÍVEL
O JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE”.

(IRP) (TJRJ – AC 15636/98 (Reg. 290.399) – 3ª C.Cív. Rel.


Des.,. Antônio Eduardo F – Duarte – J. 23.02.1999) (grifo
nosso)

“Ex vi”, requer-se o Julgamento Antecipado da Lide,


conforme prevê o artigo 300, inciso I, do Diploma Processual Civil.

V – DO REQUERIMENTO

Superadas as preliminares argüidas pela Ré, vem o Autor


reiterar a todos os pedidos da inicial, requerendo a Vossa Excelência
que julgue TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação, com julgamento
antecipado da lide nos moldes do (Art. 330, I do CPC), condenando a Ré
ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas conforme
dispõe o artigo 288 do Diploma Processual Civil, acrescidos dos juros
de mora de 1% ao mês desde o vencimento, correção monetária, multa de
10%, tudo a partir do respectivo vencimento de cada cota bem como, os
honorários advocatícios arbitrados em 20%, mais custas e despesas
processuais.

Nestes termos pede


E espera deferimento
Londrina, 15 de maio de 2002

MARCUS VINICIUS GINEZ DA SILVA


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