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EGRÉGIO TRIBUNAL DE ALÇADA DESTA CAPITAL – ESTADO

DO PARANÁ.

CONTRA - RAZÕES DE RECURSO DE APELAÇÃO

Apelado: Condomínio Galeria Santa Fé – Edifício Cordoba


Apelante: Luiz Carlos de Andrade e Sueli Aparecida Quimie Miyamoto
Ação: Sumaria de Cobrança
Autos: 502/99
Vara: 02ª Cível

CONTRA - RAZÕES DE APELAÇÃO PELO APELADO


Condomínio Galeria Santa Fé – Edifício Cordoba

EMÉRITOS JULGADORES:

O autor ajuizou a presente ação pleiteando o recebimento de taxas de condomínio em atraso dos
meses de março/98 até fevereiro/99 mais as vincendas.
Regularmente citados para a audiência os requeridos contestaram.

O MM. Juiz, “a quo” prolatou a r. sentença nos presentes autos de ação de cobrança pelo rito
sumário, condenando os requeridos ao pagamento do principal, acrescidos os débitos vincendos,
juros 1% ao mês e correção monetária, bem como a multa convencionada, bem como custas
processuais e honorários advocatícios de 10%.

A r. sentença do Ilustre Magistrado “a quo” é perfeita, uma obra prima da literatura jurídica, seja
pelo brilhantismo e clareza da exposição dos fatos, seja pela farta fundamentação, e não merece
qualquer reforma, conforme será amplamente demonstrado a seguir.

Inconformados com r. sentença os requeridos ingressaram com o presente Recurso de Apelação, mas
é somente com o intuito de protelar o feito.

Deste modo a r. sentença proferida pelo MM. Juiz “a quo” deve ser mantida totalmente, visto que os
apelantes são parte legitima para figurar no polo passivo da presente ação, pelo que passa a expor:

Da Legitimidade Passiva “Ad Causam”

Ao propor a presente ação, pleiteando o recebimento de taxas de condomínio em atraso, da unidade


autônoma de propriedade dos apelantes, o apelado procurou junto a Circunscrição Imobiliária
competente, conforme se verifica do documento de fls. 33, fundamentando seu pedido no artigo 12
da Lei 4.591/64.

Tal dispositivo legal nos diz que:


“cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo nos prazos previstos na
convenção a quota-parte que lhe couber no rateio”.

Ora, o condômino é comunheiro que tem o domínio, e, para efeitos de lei, é o proprietário, o
adquirente do imóvel com titulo devidamente registrado na Circunscrição Imobiliária competente.

Portanto, como faz prova a Certidão do Registro de Imóveis de fls. 33, os apelante são os
proprietários do imóvel, mantendo ainda esta qualidade quando se aperfeiçoou a relação processual
válida, por ocasião da citação valida, fls. 94 verso.

Não há que se acolher a tese de ilegitimidade passiva, pois o apelado ao ingressar em juízo buscando
a tutela jurisdicional o fez contra aquele que é o proprietário do imóvel.

Neste sentido a jurisprudência é pacifica:

“A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele em nome de quem


se encontra registrado o imóvel”. AC da 4ª Câm. Cível do TJPR.

Como se depreende dos fatos narrados, bem como da Certidão do Registro de Imóveis fls. 16, os
apelantes são parte legitima para figurar no polo passivo da presente ação, uma vez que não houve
alteração da titularidade do imóvel.
Portanto a questão é esclarecer qual o instrumento que define quem é o titular o imóvel em atraso
com as taxas de condomínio.
O Código Civil define a forma de aquisição da propriedade, bem como a qualidade de proprietário:

Artigo 530. Adquire-se a propriedade imóvel:


I - Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.”
II - ....

Artigo 860 - Se o teor do registro de imóveis não exprime a verdade, poderá o prejudicado
reclamar que as retifique.
Parágrafo único - Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a
ser havido dono do imóvel, e responde pelos seus encargos”. (grifo nosso)

Os nossos doutrinadores são unânimes em afirmar a imprescindibilidade da transcrição do título no


Registro de Imobiliário competente para determinar a transmissão da propriedade, senão vejamos:

Nos ensina o Ilustre WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO em seu Curso de Direito Civil:

“Para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o simples acordo de vontade entre o
adquirente e o transmitente. O contrato de Compra e Venda, por si só, para transferir o
domínio. Esta transferência somente se opera com a transcrição do título no Registro
Imobiliário”(pág. 104, 3º volume de 1987, da Editora Saraiva)

E ainda nos ensina o Insigne CARLOS ALBERTO BITTAR, ao tratar da exigência da transcrição no
registro de imóveis, traz em sua obra Direitos Reais, Editora Universitária, pág 79, que:

“Exigem-se pois, para a aquisição da propriedade a prévia titulação jurídica e a subsequente


formalidade da transcrição, operando-se o ingresso efetivo no patrimônio do interessado com
a realização do registro.
O registro confere, para os imóveis, a autenticidade, que decorre da fé pública de que dispõem
os cartórios de registros, tornando pública, ademais, a respectiva situação, a qual se impõe
erga omnes.

Conhecem-se, assim, os contornos do imóvel, suas especificações, seus titulares, eventuais ônus
e informações outras, para a segurança das relações privadas e também como prova de
operações realizadas com imóveis.
Visa, basicamente, à tranqüilidade em negócios de cunho imobiliário, consistindo em assento,
nos livros próprios do Cartório de Registro de Imóveis, dos elementos identificadores da
posição do bem e de seu titular.
O texto da lei, bem como a doutrina, afirmam que o proprietário do imóvel é aquele devidamente
inscrito no Registro de Imóveis competente, sendo portanto, quem responde pelas despesas
condominiais.

Neste entendimento, considerando que a Sumária de Cobrança pretendendo o recebimento das taxas
de condomínio devidos em função do imóvel, teve com a citação valida, consolidada a estabilidade
subjetiva, uma vez que por ocasião daquele ato era e contínua sendo titular no registro de imóveis
competente os apelantes.

Não resta, portanto, dúvidas que o autor pleiteou a cobrança das taxas de condomínio em atraso
dos proprietários do imóvel.

Os julgados de nossos Tribunais, seguindo o entendimento do texto da lei e da doutrina dominante,


tem se manifestado no seguinte sentido:

“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.


CONDÔMINO COM TÍTULO INSCRITO NO REGISTRO DE IMÓVEIS. A
responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele em nome de quem se
encontra registrado o imóvel. A obrigação perante o condomínio é do condômino, isto é,
aquele que ostenta a condição de proprietário da unidade e contra ele deve ser dirigida a
cobrança de cotas em atraso. E, proprietário, é aquele que tem título de propriedade
registrado em seu nome”. (Ac. 4ª Câm. Cível TARJ - Votação unânime - Rel. Juiz Murillo
Fábregas - In. ADV - n.º 14 - p. 220 - ementa 27/08/82)

“COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. No sistema


jurídico brasileiro, sé se adquire a propriedade imóvel, com o registro do título de aquisição,
no respectivo oficio do Registro de Imóveis da situação do bem. Sem tal formalidade, não é o
titular juridicamente condômino, devendo responder pelos encargos reclamados aqueles, que
tem o imóvel registrado em seu nome, no pertinente Ofício do R.G.I”. (Ac. da 6ª CÂM. Cível
TARJ - Cód. 93.001.12548 - Votação Unânime - Rel. Juiz Luiz Odilon Gomes Bandeira - Num.
Ementa 37269 de 14/12/93)

“CONDOMÍNIO - TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE - RESPONSABILIDADE


PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Enquanto não transcrito no Registro Imobiliário o
título de transferência da propriedade do imóvel, continua o transmitente responsável pelas
despesas condiminiais que oneram o apartamento”. ( 1ª TACSP - Ac. Unân. Da 2ª Câm.,
30/03/77, Ap. 23.330-SP, Rel. Juiz Hélio Arruda - BJ - ADECOAS 56232)

“CONDOMÍNIO - DESPESAS - ALIENAÇÃO OU PROMESSA DE ALIENAÇÃO DE


UNIDADE AUTÔNOMA. A responsabilidade pelo pagamento é do proprietário à época do
ajuizamento da ação de cobrança. A alienação - ou promessa de alienação - da unidade
autônoma, não exonera comunheiro alienante das suas obrigações condominiais, enquanto
não transcrito o título do domínio imobiliário”. (2ª Câm. TARJ - Ac. Unâm. - Ap. 81.164/88 -
Rel. Juiz Carlos Motta)
“CONDOMÍNIO - COTAS RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO DOMÍNIO. A
obrigação de pagamento das cotas condominiais decorre do domínio e não da posse”. (5ª Câm.
TARJ - Ap. 29.304/85 - Ac. Unâm. Rel. Juiz Lindemberg Montenegro).

E neste sentido, a jurisprudência entende que o condômino é aquele que possui a titularidade
inscrita junto ao Registro de Imóveis, e não da posse, conforme podemos verificar dos julgados.

“AÇÃO DE COBRANÇA - TAXA DE CONDOMÍNIO - EXTINÇÃO POR


ILEGITIMIDADE PASSIVA - ALEGAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL AO CREDOR
HIPOTECÁRIO - INEXISTÊNCIA DE PROVA. APELAÇÃO PROVIDA. Como é da
jurisprudência: “A responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é do titular
do condomínio ou do direito real que atribua a qualidade de condômino. O dever de
contribuir para as despesas de condomínio não decorre da posse ou ocupação da unidade, mas
da própria qualidade de condômino, evidenciada pelo registro. Não vincula o condomínio. por
ser estranho, qualquer estipulação contratual entre o condômino e terceiros que envolve a
transferência do cargo”. (AC. da 5ª Câm. Cív. 1º TARJ. Vot. Unâm. Rel. Juiz Elmo Arueira, in
ADCOAS n.º 11/84, p. 196, ementa 96105)

Portanto, a r. sentença “a quo” é perfeita e deve ser mantida integralmente, rejeitando a preliminar de
ilegitimidade passiva, isto porque agride frontalmente o Direito Brasileiro.

Diante do exposto, considerando os documentos juntados aos autos, se comprova, que não ocorreu
a transcrição no Registro de Imóveis, e em face disso, a r. sentença “a quo” deve ser mantida
totalmente, por ser os apelantes parte legitima para figurar no polo passivo da presente ação,
devendo no mérito, ser a presente ação julgada procedente, com a condenação dos apelantes ao
pagamento dos encargos condominiais pleiteados na inicial, acrescidas das cominações legais de
estilo.

Da Necessidade da Transcrição da Escritura no Registro de Imóveis.

Os apelantes juntaram na sua contestação cópias de documentos que não foram averbados no
Registro de Imóveis competente, ocorre então que tal negociação entre apelante e terceiro, não diz
respeito no presente feito, isto porque, não tinha efeito erga omnes.

Os fins gerais da existência do registro de imóveis, definidos pela Lei 6.015/73, consistem em
autenticidade eficácia e segurança dos atos jurídicos.

Os registros públicos existem e são regulados por lei própria para evitar que terceiros sejam
obrigados a peregrinar em diversas repartições públicas em busca do histórico do imóvel. Razão pela
qual a Lei 6.015/73, em seu artigo 167 estabelece:

“Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:


I - o registro
.......
.......

18 - dos contratos de promessa de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de unidades


autônomas condominiais a que alude a lei 4.591/64, enquanto a incorporação ou a instituição
se formalizar na vigência desta Lei.

A oponibilidade a todos os terceiros, como um dos princípios fundamentais do direito real decorre da
publicidade. Sendo, portanto, o ato de registrar o contrato de compra e venda junto ao registro
imobiliário competente, imperativo a todos que estejam submetidos ao ordenamento jurídico, para
que seja respeitado o direito real registrado.

Ora Excelências, por ocasião do ajuizamento da sumária de cobrança, o apelado verificou em nome
de quem encontrava-se e encontra-se registrado o imóvel em débito com os encargos condominiais,
e conforme resta demonstrado pelo documento de fls. 33, o imóvel esta registrado em nome dos
apelantes, e assim continua até a presente data.

Neste entendimento, o negócio celebrado pelos apelante, sem o devido registro exigido pela Lei, não
poderia valer contra terceiros, pois se assim fosse, estaríamos deixando de lado o ordenamento
jurídico vigente, mais precisamente a Lei dos Registros Públicos.

Face ao exposto, deve ser negado provimento ao presente recurso de apelação, bem como ser a r.
sentença “a quo” mantida totalmente, por esse órgão julgador.

POSTO ISTO, requer a V.Exas., que se dignem a não conhecer o presente recurso e negar
provimento ao mesmo para MANTER TOTALMENTE a sentença de fls., a fim de que fique
reconhecida a legitimidade passiva dos apelantes, uma vez que são os legítimos proprietários
inscritos na circunscrição imobiliária competente, de modo que seja mantida a decisão de 1º grau
reconhecendo a procedência da sumária de cobrança, e condenando os apelantes ao pagamento dos
encargos condominiais em atraso, devidamente corrigidos e acrescidos de correção monetária a
partir do vencimento de cada taxa de condomínio em atraso e juros de mora de 1% (um por cento)
ao mês, bem como a condenação dos apelantes ao pagamento das custas e honorários, tudo por ser
medida de direito e de inteira JUSTIÇA.

N. Termos,
P. Deferimento.
Curitiba 18 de setembro de 2000.
Manoel Alexandre S. Ribas
Advogado