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EL USO Y LA HABITACION

Régimen legal del derecho de uso. (Art 1026. C.C.)

El derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por las disposiciones del título anterior,

en cuanto sean aplicables

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUARIO

El usuario y el que tiene derecho de habitación en un edificio, no pueden enajenar, gravar, ni arrendar en todo

ni en parte su derecho a otro, ni estos derechos pueden ser embargados por sus acreedores. Los derechos y

obligaciones del usuario y del que tiene el goce de habitación, se arreglarán por los títulos respectivos y, en

su defecto, por las disposiciones siguientes. Las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a

los derechos de uso y de habitación).

EFECTOS JURIDICOS QUE PRODUCE EL USO Y LA HABITACION

El uso y la habitación

Estos son derechos reales que a la vez son desmembraciones de la propiedad, de menos importancia que el

usufructo. En realidad, el uso constituye un usufructo parcial o restringido dado que en la actualidad faculta

al usuario para percibir algunos frutos. Antiguamente estos derechos reales como; el usufructo, el uso y la

habitación son formales.

EFECTOS JURIDICOS QUE PRODUCE EL USO.

Podemos definir el uso indicando que es un derecho real, temporal y por naturaleza es vitalicio, para usar de

los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia y que también es de carácter intrasmisible, ya que este

derecho real se puede distinguir del usufructo por los siguientes puntos; Es restringido solo para el uso y en

algunos casos para percibir ciertos frutos.

En el carácter intransferible, peculiar al uso y la habitación, que no existe en el usufructo, porque, como hemos

visto, el usufructuario puede enajenarse, puede gravarse o trasmitirse; en cambio el usuario y el habituarlo no
puede trasmitir su derecho ya que son personalísimo en un doble aspecto tanto por que se extinguen por la

muerte.

EFECTOS JURIDICOS DE LA HABITACION

.El derecho real de la habitación en realidad es un derecho del uso sobre una finca urbana para habitar

gratuitamente algunas piezas de una casa ya que nos e distingue en rigor por fuera de esta circunstancia

especialísima, en cuanto al contenido, pues también es un derecho real intrasmisible, temporal, por naturaleza

vitalicio, para usar algunas piezas de una casa sin alterar su forma ni substancia, en cambio el uso se extiende

como el usufructo tanto a los bienes muebles como a los inmuebles

EL DERECHO DE USO

EL DERECHO DE USO Y EL DERECHO DE HABITACIÓN

El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales de características comunes. Si bien suelen

regularse conjuntamente, constituyen derechos diferentes. Ambos son derechos personalísimos,

intransferibles, y que se otorgan por razón de la persona (normalmente por vínculos familiares o emocionales).

El derecho de uso es derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de

las utilidades y productos de una cosa. Si refiere a una casa y la utilidad de morada en ella, se llama derecho

de habitación.

El derecho de uso puede constituirse sobre cualquier tipo de bien susceptible de uso, ya sean muebles o

inmuebles, y pueden ser titulares del derecho de uso tanto personas físicas como jurídicas, si bien en este

último caso es necesario establecer un límite temporal. Es un derecho personalísimo, que no puede ser

enajenado ni tampoco arrendado. En el derecho español se establece la imposibilidad de ser objeto de hipoteca.

Es más limitado que el usufructo, dado que no da derecho al disfrute o goce (obtención de los frutos) de la

cosa. Por ese motivo, un usufructuario podría arrendarla cosa, pero no tiene ese derecho el que ostenta un

derecho de uso. El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del

usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de

ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
DIFERENCIAS

1. Usufructo. Y uso y habitación

a) Por su constitución. El usufructo puede ser legal o voluntario.

b) El uso y la habitación no suelen ser legales.

2. Por su objeto.

El usufructo y el uso pueden recaer sobre toda clase de bienes.

Los derechos reales de uso y habitación se constituyen de igual manera que el derecho de usufructo, es decir,

de la siguiente manera:

a) Por ley

b) Por testamento

c) Por donación, venta u otro acto entre vivos.

d) Por prescripción

HABITACION

DERECHO DE HABITACIÓN

Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se estima

constituido el derecho de habitación. (Art: 1027.C.C.)

El derecho de habitación es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la

parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda.

El derecho de habitación consiste en el derecho a ocupar el apartamento y los anejos correspondientes por toda

la vida del adjudicatario adquiriente, adquiere mediante precio, debiendo utilizarse por el adjudicatario el

alojamiento exclusiva-mente como domicilio habitual y permanente, no pudiéndose el derecho de habitación

ni vender, ni ceder, ni arrendar, ni traspasar a otro por ninguna clase de título, tampoco se puede hipotecar.

Los gastos serán por, adjudicatario durante el tiempo que dure el derecho de habitación
a) Los gastos de notaría, registró, incremento, tanto de la constitución de este derecho, como de su cancelación

y extinción.

b) Las reparaciones como consecuencia de los deterioros que pueda sufrir el alojamiento y garaje.

c) Los gastos derivados de los suministros (agua, electricidad, gas).

d) Los gastos comunes (luz de escalera, ascensor).

POR SU NATURALEZA

1. Por su naturaleza, sólo puede recaer sobre un bien raíz y, al igual que en el derecho de uso, los derechos y

obligaciones se regulan por lo dispuesto en el título constitutivo y, a falta de éste, por lo que establezca la

legislación que lo regule. Únicamente pueden ser titulares del derecho de habitación las personas físicas y no

puede ser objeto de enajenación o arrendamiento.

El que tiene el derecho de habitación no puede servirse de la casa sino para habitar él y su familia, o para el

establecimiento de su industria o comer-cio, si no fuere impropio de su destino; pero no puede ceder el uso de

ella ni alquilarla.

Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título.

Habitación: consiste en la prerrogativa que tiene su titular de favorecerse el y su familia con el uso de un local

o parte del que se destina a la vivienda familiar.

EXTENSIÓN DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

Los derechos de uso y habitación se extienden a la familia del usuario, salvo dis-posición distinta. (Art:

1028)

SE EXTINGUEN

a) Renuncia de la persona titular del derecho.

b) Por muerte del usuario.

c) Por la resolución del derecho del constituyente.


d) Por consolidación del derecho de uso

e) habitación con la propiedad.

f) Por prescripción.

g) Por renuncia al derecho ya sea de uso o habitación.

CARÁCTER PERSONAL DEL USO Y HABITACIÓN

Los derechos de uso y habitación no pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo la consolidación.

(Art: 1029)

Contrato compartido en días no continuos. La Ley establece que tienen carácter real a los derechos adquiridos

por contratos de tiempo compartido fijo y flotante. El tiempo compartido sobre espacio flotante y mixto tiene

carácter personal.

La ley define a la multipropiedad como el derecho indiviso, por el cual se adquiera propiedad sobre una parte

conveniente de una unidad residencial vacacional o recreacional de carácter turístico conjuntamente con los

bienes muebles que en ella se encuentran así como sobre las instalaciones y servicios conexos y

áreas. Consolidación dar firmeza, solidez a un predio domínate.

SUPERFICIE

Artículo 1030.- Superficie: Noción y plazo

Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la facultad de tener

temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo.

Este derecho no puede durar más de noventinueve años. A su vencimiento, el propietario del suelo adquiere

la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

DEFINICIÓN CLÁSICA DEL DERECHO DE SUPERFICIE

El derecho real de superficie es aquél en virtud del cual el superficiario goza de la facultad de tener

temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. Tal es la definición

que establece el artículo 1030 del Código Civil peruano. El punto de vista mayoritario considera a la superficie
como un derecho real y no como una modalidad de la propiedad: “El derecho de superficie es, por un lado, un

derecho real sobre un bien ajeno, el predio gravado, y, por otro lado, un derecho real limitado”. Desde este

punto de vista, este derecho real consiste en la potestad de construir sobre un terreno ajeno y la potestad de

hacerse dueño de lo edificado. Al decir “dueño de lo edificado” nos estamos refiriendo a la particularidad de

que aquello construido en el sobresuelo o subsuelo de dicho terreno, se tiene en “propiedad separada” del

suelo, cuya titularidad se mantiene con el propietario inicial. Por lo tanto, desde esta perspectiva, el derecho

de superficie se constituye como un derecho real independiente del derecho de propiedad y de cualquier otro

derecho real, porque en su configuración está compuesto no sólo de un tipo de propiedad, sino de dos

elementos:

(i) El derecho a construir en un terreno ajeno (derecho real sobre bien ajeno), y el derecho de

propiedad sobre lo construido (propiedad superficiaria).

En ese sentido parece pronunciarse el artículo 1033 de nuestro Código Civil, cuando señala que el derecho de

superficie no se extingue por la destrucción de lo construido ello significaría que si el bien se destruye y por

ello la propiedad superficiaria se pierde, el derecho de superficie permanece, porque aún el superficiario puede

construir sobre el terreno y consecuentemente hacerse propietario de lo construido.

MODALIDAD DE PROPIEDAD

El derecho de propiedad es el género próximo del derecho de superficie. A diferencia de derechos reales

autónomos como el usufructo, el uso, las servidumbres o los derechos reales de garantía en los que solamente

se detentan algunos de los poderes inherentes a la propiedad, con el derecho de superficie el propietario

superficiario puede ejercer un derecho absoluto sobre el sobresuelo, el subsuelo o ambos, según se haya

constituido el derecho de superficie. Tan es así que no sólo tiene la posibilidad de usarlo de acuerdo a su

destino común o de beneficiarse con los frutos naturales, industriales y/o civiles del bien, sino que además

puede realizar modificaciones sustanciales al mismo, puede enajenarlo, gravarlo, e incluso puede destruirlo,

sin que con ello se desnaturalice su derecho de superficie.

TEMPORALIDAD
El plazo máximo de 99 años cumple con la finalidad de fomentar la explotación del inmueble por parte del

superficiario, quien buscará beneficiarse con los réditos que obtenga de la diferencia entre los resultados de la

actividad realizada en el inmueble y lo pagado como canon superficiario. Esta característica de temporalidad

también evita la perpetuidad de una separación de la propiedad como ocurría con derechos limitados perpetuos

y, al mismo tiempo, combate la posibilidad de que se utilice el inmueble con fines de especulación. Sin

embargo, los 99 años como tope máximo abren la posibilidad de utilización de este derecho para cualquier

finalidad aun cuando los resultados se proyecten a largo plazo, para lo que se hace necesario una regulación

precisa de las relaciones entre el superficiario y el propietario del suelo durante la vigencia del plazo.

Artículo 1031.- Constitución o transmisibilidad

El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por testamento. Este derecho es

trasmisible, salvo prohibición expresa.

FORMA DE CONSTITUIRSE EL DERECHO DE SUPERFICIE

El Derecho de Superficie, como acto de disposición sobre el predio, debe ser otorgado por el propietario del

bien o por quien tenga facultades suficientes para hacerlo en su representación. Ahora bien, el derecho puede

ser constituido tanto por acto entre vivos como por voluntad testamentaria. Además, se trata de un derecho

transmisible, salvo que se haya prohibido su transmisión en forma expresa. Cuando se realiza por acto entre

vivos, estamos ante la configuración de un contrato, en el cual, usualmente, se pacta una retribución por el

otorgamiento de la superficie. Sin embargo, nada impide que el contrato sea de carácter gratuito, como

veremos a continuación.

RETRIBUCIÓN

Al tratarse de un derecho de naturaleza temporal y no definitiva, es usual que como contraprestación a cargo

del superficiario se pacte el pago de una retribución periódica, pero es posible también que se acuerde el pago

de una retribución única o que incluso el derecho de superficie sea concedido en forma gratuita. Como

obligación de cargo del propietario del bien se encuentra el pago del valor de las construcciones una vez

vencido el plazo del derecho de superficie. Aunque el Código Civil permite también que sobre este punto haya

un acuerdo distinto entre las partes, por lo que podría pactarse que el propietario del bien adquiere la propiedad
de lo construido sin necesidad de efectuar pago alguno. A falta de acuerdo, se aplicaría por defecto la regla

del artículo 1030º del Código Civil, en virtud de la cual el propietario del inmueble debe pagar el valor de las

construcciones para adquirir su propiedad.

Artículo 1032.- Extensión del derecho de superficie

El derecho de superficie puede extenderse al aprovechamiento de una parte del suelo, no necesaria para

la construcción, si dicha parte ofrece ventaja para su mejor utilización.

EXPLOTACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Evidentemente, la finalidad que se persigue con el Derecho de Superficie es que el superficiario ejecute

construcciones que sean susceptibles de explotación, de tal manera que dentro del plazo de duración de la

superficie, el superficiario tenga la posibilidad de recuperar lo invertido o al menos obtener una utilidad que

resulte conveniente, en la medida que al terminar el contrato la construcción pasará a favor del propietario del

predio. Así, el Derecho de Superficie le confiere al superficiario la posibilidad de explotar lo construido,

pudiendo, por ejemplo, dar en arrendamiento las construcciones. El Derecho de Superficie también puede

contener la posibilidad de usar una parte del suelo, no comprendida en la construcción pero que sí otorga la

posibilidad de explotarla en forma adecuada.

Artículo 1033.- Pervivencia

El derecho de superficie no se extingue por la destrucción de lo construido.

El artículo 1033 de nuestro Código Civil, cuando señala que el derecho de superficie no se extingue por la

destrucción de lo construido. Ello significaría que si el bien se destruye y por ello la propiedad superficiaria

se pierde, el derecho de superficie permanece, porque aún el superficiario puede construir sobre el terreno y

consecuentemente hacerse propietario de lo construido.

Artículo 1034.- Extinción del derecho de superficie

La extinción del derecho de superficie importa la terminación de los derechos concedidos por el

superficiario en favor de tercero.

EXTINCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE


El Derecho de Superficie se extingue por el vencimiento de su plazo de duración, de acuerdo a lo pactado en

el contrato o si se hubiera alcanzado el plazo máximo previsto en el Código Civil. Asimismo, el derecho se

extingue por el acuerdo entre las partes que le pone fin al contrato o por la resolución de dicho contrato. Cabe

señalar que el Derecho de Superficie no se extingue por la destrucción de las construcciones. Finalmente, si

se extingue el derecho de superficie, se extinguen también los derechos otorgados a favor de terceros por parte

del superficiario.

LA SERVIDUMBRE

1. CONCEPTO.- La servidumbre es un derecho real sobre bien ajeno que concede al titular el derecho de usar

el predio de otro o de impedir que su propietario ejercite determinados derechos. Es decir que la servidumbre

puede consistir en un hacer (el ejercicio del derecho de usar un bien ajeno) o en un dejar de hacer o un no

hacer, cuando el dueño del predio que sufre el gravamen no puede ejercitar determinados derechos. Se trata

de formas a través de las cuales se aprovecha el valor del uso del bien ajeno. Ese aprovechamiento puede ser

positivo, cuando el titular del derecho a la servidumbre ejercita determinados actos sobre el predio ajeno, o

puede ser negativo, cuando el propietario del predio que sufre el gravamen se abstiene de ejercitar sus

derechos. En ningún caso la servidumbre consistirá en un hacer, aunque hay algunos códigos, como el español

que admite como servidumbre la obligación de hacer del propietario del predio gravado. Nosotros estimamos

que no deberá en caso alguno estimarse como servidumbre una obligación de hacer, pues esto significaría una

reminiscencia de tipo feudal, una relación de subordinación personal, en la que el propietario del predio que

sufre el gravamen, tuviese que cumplir determinadas obligaciones' en favor del propietario titular De la

servidumbre, del mismo modo como el colono feudal debía cumplir ciertas obligaciones en favor del señor.

El artículo 1035° de nuestro código civil define las servidumbres:

"La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro, que den derecho

al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir

al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos".

En la definición legal, están comprendidos los elementos con los cuales se constituye la servidumbre y está

también definida su naturaleza de no ser una obligación de hacer. De acuerdo con nuestro código la

servidumbre es solamente un hacer en predio ajeno, o un no hacer del propietario del predio ajeno.
2. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DE LA SERVIDUMBRE.

Son elementos constitutivos de este derecho real sobre bien ajeno:

a) Los sujetos, que pueden ser individuales o colectivos de derecho privado. La servidumbre es una relación

jurídica entre dos sujetos. Uno que es titular del derecho a la servidumbre y otro que es titular del gravamen.

No existe norma alguna que establezca quienes pueden imponer una servidumbre. Tratándose de una situación

que ampliará el derecho de propiedad, se supone que quien debe imponerla es el propietario; sin embargo es

admisible que quien no sea propietario pueda ganar una servidumbre. Se trata de una situación beneficiosa

para el derecho de propiedad que recae en el predio. El artículo 1042° del código civil admite que el

copropietario pueda ganar una servidumbre aún que lo ignorasen los demás copropietarios. No creemos que

haya inconveniente en que el usufructuario o el usuario puedan ganar una servidumbre.

Donde la situación es absolutamente clara es en cuanto al sujeto que puede gravar. Dispone el artículo

1035° del código civil actual, que es el propietario el que puede imponer el gravamen. Se trata de una

limitación al derecho de propiedad, que solamente el propietario podrá determinarla, con cuanta mayor

razón si esa limitación es perpetua. Ha de suponerse al propietario en capacidad de ejercicio o

debidamente representado por su representante legal, que haya sido expresamente autorizado por el

juez para constituir el gravamen, de acuerdo con lo establecido por los artículos 447°, 531° y 568° del

código civil. Pero también puede imponer el gravamen el usufructuario, por el plazo del usufructo, esto

es que se tratará de una servidumbre temporal (Art. 1041°). Del mismo modo los copropietarios podrán

gravar el predio objeto de la copropiedad, cuando haya asentimiento de todos (Art. 1042°).

Esto es, que pueden ser sujetos pasivos de la servidumbre el propietario, el usufructuario y los copropietarios.

En el único caso en que no actúa el propietario, es en el caso de usufructo. Es que el usufructo es una limitación

al derecho de propiedad en que la utilización del valor de uso de los bienes, la tiene el usufructuario.

Pudiese ser que las necesidades de utilización económica del predio, lo condujesen a imponerle el gravamen,

que podrá hacerlo solamente por el plazo del usufructo.


En cuanto a la naturaleza pública del sujeto, creemos que no existe prohibición alguna para que el Estado o

los entes de derecho público interno, puedan ganar servidumbres que amplíen el derecho de propiedad. Pero

sí consideramos que la propia naturaleza de los predios del Estado o de los entes de derecho público/ impide

que se puedan imponer servidumbres sobre ellos. La servidumbre constituye una limitación en el derecho de

propiedad, limitación que no puede admitir la naturaleza extracomercial de los bienes del Estado. Por eso gran

parte de la doctrina se ha pronunciado por que no pueden imponerse servidumbres en favor de propietarios

privados en los predios del Estado o de los entes de derecho público, debido a que sus bienes no son

comerciales.

Consiguientemente el Estado ni los entes de derecho público interno, pueden gravar sus bienes con

servidumbre en favor de sujetos de derecho privado.

B) Otro de los elementos constitutivos de la servidumbre, es el objeto. Sólo puede constituirse sobre predios.

Aunque la servidumbre tiene origen y destino predominantemente rústico, de acuerdo con el título 883° del

código civil, debe tratarse únicamente de predios urbanos. Esto es que las servidumbres reguladas por el

código civil, sólo se refieren a las servidumbres urbanas, establecidas sobre el derecho de propiedad de predios

urbanos. Queda de ese modo sumamente circunscrito el ámbito de las servidumbres. Sin embargo, al tratar de

las servidumbres legales, no podremos dejar de incursionar en el ámbito de las servidumbres rurales..

El predio al cual favorece la servidumbre, se denomina dominante, y a servidumbre a su favor se llama activa;

el predio que sufre el gravamen se denomina sirviente y la servidumbre que debe, se llama pasiva.

3. NATURALEZA JURÍDICA.

La servidumbre es un derecho real sobre bien ajeno. Deja de ser servidumbre predial en cuanto se la impone

sobre bien propio. Es un derecho real porque el titular de la servidumbre, es decir quien goza de ella, ha de

obtener los provechos que ofrece, sin sometimiento ni obligación del propietario del predio sirviente.

La servidumbre es una limitación del derecho de propiedad, destinada a conceder determinados derechos sobre

el predio sirviente, o que el dueño de este se abstenga del ejercicio de alguno de sus derechos.

Consiguientemente entonces, esa limitación del derecho de propiedad ampliará el derecho de propiedad sobre

el predio dominante y disminuirá el derecho de propiedad sobre el predio sirviente.


La limitación del derecho de propiedad sobre el predio sirviente, que amplía el derecho sobre el predio

dominante, constituye un derecho accesorio al derecho de propiedad y como tal sigue la suerte del bien

principal. Es por eso que se consideran a las servidumbres perpetuas, porque el derecho a gozarlas es accesorio

del derecho de propiedad sobre el predio dominante y permite el goce de la servidumbre, cualquiera sea el

propietario del predio.

La naturaleza de derecho real de la servidumbre, no deriva del hecho de recaer sobre predios, sino de la

inmediatividad de su ejercicio. El titular de la servidumbre, no podrá exigir al dueño del predio sirviente que

lo haga gozar de la servidumbre. Deberá procurarse directamente, sin sujeto pasivo, el goce de la servidumbre.

Es por eso que puede ejercitar las acciones destinadas a defender el derecho de propiedad de la servidumbre

(confesoria) o su posesión (legítima defensa, acciones posesorias, interdictos). La realidad de la servidumbre

deriva pues de su modo de ejercicio.

De la propia definición que da el artículo 1035° de nuestro código se deduce que han de ser diferentes

los titulares del derecho de propiedad sobre los predios. Si no fuese así no se podría conceder derecho

al propietario del predio dominante para el ejercicio de determinados derechos, ni tampoco se podría

impedir que el dueño del predio sirviente ejercite su derecho. Sin embargo el artículo 1048° del código

civil establece: "El propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio del otro.

Se dice que con esta norma se "reafirma el carácter real de la servidumbre " en la que lo "fundamental son los

predios".

Por naturaleza la servidumbre debe proporcionar ventaja económica, utilidad al titular del derecho de

propiedad sobre otro predio, es decir a una persona diferente del predio dueño.

Caracteres de la servidumbre

Son caracteres de las servidumbres:

1. Utilidad.

2. Perpetuidad.

3. Accesoriedad
4. Derecho Inmobiliario.

5. Indivisibilidad.

6. Inseparabilidad.

7. No es obligación de hacer.

8. Prescriptibilidad y caducidad.

5.1.-UTILIDAD DE LA SERVIDUMBRE.- La servidumbre se constituye para conceder una ventaja

económica al propietario de predio dominante. Esa ventaja económica es la utilidad que le presta, puede ser

estrictamente patrimonial o de mero recreo; puede consistir en la mayor comodidad o en la amenidad que

ofrezca el predio dominante, o puede relacionarse con el destino industrial del predio. Puede establecerse

servidumbre para atravesar otro predio, vecino o no, y puede asimismo establecerse servidumbre de no

construir a mayor altura (altíus nom tollendi) para conservar la vista del paisaje.

No existe en nuestro código, norma expresa relativa a la utilidad de la servidumbre. Ella sólo puede ser

desprendida de la definición contenida en el artículo 1035°, que se refiere al beneficio que no lo puede

obtener por supuesto el predio dominante, sino su propietario. Ese beneficio no puede ser incrementado

ni disminuido por acto propio. El artículo 1046°, dice: "El propietario del predio dominante no puede

aumentar el gravamen del predio sirviente, por hecho o acto propio". I seguidamente el artículo 1047°,

establece:

"El propietario del predio sirviente no puede impedir el ejercicio o menoscabar el uso de la

servidumbre. Si por razón de lugar o modo la servidumbre le es incómoda, podrá ser variada si no

perjudica su uso".

Se trata de normas, destinadas a tutelar la utilidad de la servidumbre.

Nuestro código dice en su artículo 1050°: "Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no

uso durante cinco años". Esto es que cualquiera que sea la naturaleza de la servidumbre (positiva o negativa)

su falta de utilización durante cinco años determinará la pérdida del derecho. El asunto es relativamente claro

cuando se trata de las servidumbres positivas que se dejan de ejercitar, pero ¿cuándo habrá no uso de una
servidumbre negativa, que no es aparente? Del asunto nos ocuparemos al tratar los modos de extinción de la

servidumbre.

5.2- PERPETUIDAD.-

Nuestro código se ocupa de la perpetuidad de la servidumbre en el artículo 1037° que dice: "Las

servidumbres son perpetuas salvo disposición legal o pacto en contrario". Quiere decir que el carácter de

perpetuidad, no es absoluto, sino relativo. Indudablemente la fuente principal de la servidumbre es la voluntad

de las partes y ellas corresponden al derecho privado, que puede ser alterado por voluntad. Entonces caben

también las servidumbres temporales, porque lo establece la ley, como en el caso del artículo 105° del DL.

17752, Ley General de Aguas, que admite la ocupación temporal de terrenos para la ejecución de las obras, o

el inciso e) del artículo 112°, que admite la extinción de la servidumbre por vencimiento del plazo cuando es

temporal. Y caben asimismo las servidumbres temporales, concertadas entre las partes. Será entonces el título

constitutivo de tal servidumbre el que establezca su naturaleza temporal o perpetua. Está claro que si no se

estipuló plazo para la servidumbre, se presumirá perpetua. Se trata de una presunción juris tantum, que es

suceptible de prueba en contrario.

5.3.-ACCESORIEDAD.

La servidumbre es un derecho accesorio al derecho de propiedad.

No existe en nuestro código, norma expresa sobre el carácter accesorio del derecho a la servidumbre. Afiliado

como está el código a la doctrina de la vinculación interpredial, dice en su artículo 1036° "Las servidumbres

son inseparables de ambos predios. Sólo pueden transmitirse con ellos y subsisten cualquiera que sea

su propietario". Este artículo es comprensible, sólo cuando se estima que las servidumbres vinculan a los

predios, por eso los hace inseparables de ellos. Como la limitación que se establece en el derecho de propiedad,

de un predio y la ampliación del derecho de propiedad a otro, y que por tanto constituyen derecho u obligación

accesoria al derecho de propiedad pertinente.

5.4.-DERECHO INMOBILIARIO.

La servidumbre es un derecho que recae en el derecho de propiedad sobre predios. Sólo se puede constituir

servidumbre limitando el derecho de propiedad sobre el predio sirviente y ampliando consiguientemente el

derecho de propiedad sobre el predio dominante.


No todos los derechos de propiedad que recaigan en los inmuebles enumerados en el artículo 885° del código

civil, son susceptibles de servidumbre. No podrá imponerse servidumbre sobre el mar, las aguas corrientes y

estancadas, las minas o las canteras, porque son bienes que pertenecen al Estado. Tampoco podrá establecerse

servidumbre sobre el derecho de propiedad de las naves o aeronaves, por que son bienes muebles por

naturaleza.

Las concesiones para explotar servicios públicos y las concesiones mineras otorgadas a particulares, así como

los derechos sobre inmuebles inscribibles en el Registro, son bienes inmateriales, derechos sobre los cuales

tampoco podría establecerse servidumbres. Lo que quiere decir, que sólo podría establecerse servidumbre

sobre el derecho de propiedad del suelo, el subsuelo y el espacio aéreo. Los diques y los muelles, los pontones,

plataformas y edificios flotantes, que tiene la naturaleza inmobiliaria.

Es lógico entonces que se admita servidumbres urbanas que amplíen o limiten el derecho de propiedad sobre

las construcciones o edificios que se levanten sobre la superficie del suelo o que se realicen en el subsuelo.

El predio es aquella parte de esa superficie incorporada al servicio del hombre. Por tanto el suelo puede ser

una superficie terrestre no sometida al dominio del hombre, o puede ser un predio. La servidumbre sólo

compromete a los predios, porque sobre ellas existe un derecho de propiedad que es el que se limita o amplía

en la servidumbre. Lógicamente entonces, sólo los predios, es decir la parte del suelo sometida al servicio del

hombre, serán susceptibles de servidumbre.