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Aspectos generales
El patrimonio autónomo se presenta cuando dos o más personas tienen un derecho o interés
común respecto de un bien, sin constituir una persona jurídica. En la copropiedad, cada
condómino conserva los derechos de disposición y administración sobre el bien en
proporción a su cuota; en cambio, el patrimonio autónomo es un ente abstracto no sujeto a
división, razón por la cual no son aplicables a este las reglas de la copropiedad.
No resulta pertinente la aplicación de los artículos 971 inciso 1 y 986 del Código Civil,
relativos a la disposición y partición de los bienes en copropiedad, cuando los autos se
circunscriben a determinar la disposición de bienes que son de propiedad de una persona
jurídica, la cual se rige por sus estatutos y las leyes pertinentes (CAS. Nº 1424-99-Puno.
03/10/2001).
¿El fondo común de una asociación puede ser entendido como copropiedad?
El Artículo 125 del Código Civil establece que mientras está vigente la asociación no se
puede pedir la división y partición del fondo común. No podrá asumirse la existencia de
copropiedad y por ende de acciones y derechos correspondientes a los asociados sobre el
fondo común (RES. Nº 311-2001-ORLC-TR. 23/07/2001).
¿Cómo son asumidos por los copropietarios los gastos de conservación, tributos, cargas y
gravámenes?
No puede aprobarse la liquidación sin efectuarse el descuento por los conceptos de gastos
de conservación, pago de tributos, cargas y gravámenes, ya que el pago de los impuestos no
puede ser eludido, puesto que ese gasto debe ser asumido a prorrata entre todos los
copropietarios (EXP. Nº 2902-2001. 18/07/2001).
Para requerir el pago de las mejoras resulta irrelevante discutir la posesión, pues lo que
importa es determinar el estado de copropiedad, la realización de las mejoras necesarias y
útiles y el pago de las mismas, no siendo de aplicación el artículo 917 del Código Civil, sino
las disposiciones sobre pago de mejoras de los copropietarios (CAS. Nº 1054-00-Lima.
18/07/2000).
¿El beneficio de reducción de la base imponible del impuesto predial es aplicable también a
los copropietarios?
Que la propiedad que grava el Impuesto Predial, debe ser entendida como aquel derecho o
poder jurídico que recae sobre determinado predio o inmueble, bien se trate sobre su
totalidad o sobre parte de él, siendo este último caso el de la copropiedad, en el que el bien
le pertenece por cuotas ideales a cada copropietario, (…) no se hace distingo alguno entre el
pensionista propietario exclusivo y el pensionista copropietario de un inmueble, indicando,
únicamente, entre otros requisitos, que el pensionista sea propietario de un solo inmueble a
nombre propio; (…) en este orden de ideas “la propiedad de un solo inmueble a nombre
propio”, cabe ser ejercida en forma exclusiva, sea sobre la totalidad del inmueble o sobre
una cuota ideal de este, en caso de la existencia de copropietarios; (…) bajo esa premisa, se
concluye que el beneficio no solo es aplicable a los pensionistas que sean propietarios
exclusivos de la totalidad de un inmueble sino también a los pensionistas copropietarios
(EXP. Nº 1076-99. RTF 345-3-99. 26/08/99).
¿El arrendamiento del bien común por parte de uno de los copropietarios puede ser
ratificado por los otros?
Las decisiones sobre el bien común se adoptan por unanimidad cuando se trata de disponer,
gravar o arrendar el bien. Sin embargo, el contrato de arrendamiento de un bien indiviso
celebrado por uno solo de los copropietarios es válido cuando los demás lo ratifican expresa
o tácitamente (EXP. Nº 2231-92. 10/09/1993).
¿Todos los copropietarios tienen interés y legitimidad para obrar para ejercer la acción
reivindicatoria?
Cualquier copropietario puede reinvindicar el bien, teniendo legitimidad e interés para obrar
(EXP. Nº 273-7-97. 24/06/1997).
Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común, debiendo tenerse en cuenta que
dicho bien se encuentra ocupado por los demandados que carecen de título al haberse
declarado la nulidad de la escritura pública de venta de las acciones y derechos del
inmueble que poseen (CAS. Nº 602-98-Cajamarca. 17/09/1998).
Para que el copropietario pueda demandar desalojo por precario ¿debe independizarse
previamente el bien?
No se exige al copropietario que se haya producido la independización del bien a fin de que
pueda demandar el desalojo por ocupación precaria, más si la independización requiere
previamente de la división y partición del bien que quieran efectuar los copropietarios, lo
que va a depender únicamente de la voluntad de estos y que no constituye impedimento
para que se inicie cualquier tipo de acción relacionada con el bien (CAS. Nº 2174-2001-
Loreto. El Peruano, 02/02/2002).
(…) no prospera la acción, cuando la posesión se viene ejerciendo en forma conjunta, como
es el caso de los copropietarios (CAS. Nº 1698-97-Ica. 24/05/1999).
El copropietario tiene derecho a disponer y gravar su cuota ideal así como sus frutos; lo cual
no ocurre en este caso, pues se trata de un copropietario que practica sobre parte del bien un
acto que importa el ejercicio de propiedad exclusiva; y por ende, tal acto será válido solo
desde el momento en que el que lo practicó se adjudique dicha parte del bien; siendo nulo
por ello el contrato privado de compraventa, ya que los codemandados tenían pleno
conocimiento que el bien sub materia es indiviso y forma parte de un terreno de mayor
extensión (RES. Nº 3695-97. 20/07/1998).
Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de
propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en que se adjudica el
bien o la parte a dicho copropietario.
¿Desde qué momento son válidos los actos de propiedad exclusiva realizados por el
copropietario?
Si el cónyuge vendió parte del inmueble que mantenía en condominio con su hija por lo que
resultan de aplicación los artículos 977 y 978 del Código Civil, sobre todo este último, que
establece que si un copropietario practica sobre todo o parte del bien acto que importe el
ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será válido desde el momento en que se
adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto (CAS. Nº 130-T-97-La Libertad.
06/11/1997).
¿La validez de los actos de propiedad exclusiva están sujetos a una condición legal?
El artículo 978 del Código Civil no sanciona con nulidad el acto que importe el ejercicio de
propiedad exclusiva que un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, debido a
que la norma mencionada precisa que ese acto solo será válido desde el momento en que se
adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto, lo que significa que el acto está sujeto a
una condición para su validez, lo cual no es permitido cuando un acto jurídico es nulo
(EXP. Nº 1155-99. 01/10/1999).
Para gravar con una hipoteca la totalidad de las acciones y derechos de un inmueble, debe
de contarse con la intervención de todos los copropietarios. Si estos son sociedades
conyugales, se requerirá la intervención de los integrantes de cada sociedad conyugal (CAS.
Nº 1053-2000-Lima. El Peruano 02/01/2001).
¿Para gravar y disponer del bien común se necesita la unanimidad de los copropietarios?
¿Para transferir la propiedad común es necesario que celebren el contrato todos los
copropietarios con derecho inscrito?
De conformidad con el inciso 1) del artículo 971 del Código Civil la transferencia de
dominio de inmuebles solo puede ser otorgada por todos los copropietarios con derecho
inscrito (RES. Nº 183-98-ORLC/TR. 06/05/1998).
Si no existe evidencia que se haya asignado algún porcentaje de propiedad a cada uno de los
dos copropietarios, debe presumirse que cada copropietario es propietario del cincuenta por
ciento de derechos y acciones del referido predio (EXP. Nº 27-99. 05/10/1999).
La venta por el copropietario de su cuota ideal no supone la venta del inmueble y es física y
jurídicamente posible, por lo que no cabe aplicar las normas sobre disposición del bien
común (unanimidad) y nulidad del acto jurídico. En tal sentido, no se configura la
inaplicación como causal para interponer el recurso de casación (CAS. Nº 264-94.
31/07/1996).
¿En el proceso de división y partición puede cuestionarse la validez del contrato que
constituye la copropiedad?
¿La división y partición del bien común debe realizarse por pública subasta?
Cuando se trata de una copropiedad cuya partición física no ha sido posible –por acuerdo de
partes– antes del proceso ni durante el desarrollo del mismo, las partes deben expresar en
audiencia especial si están o no de acuerdo con la adjudicación en común o en la venta
contractual, como lo determina el artículo 988 del Código Civil. Solo en la posibilidad de
descartar de modo formal y expreso estas alternativas procederá la venta en pública subasta.
En esta audiencia especial el juez debe invocar la conciliación proponiendo fórmulas que su
prudente arbitrio le aconseje (EXP. Nº 251-2002. 02/05/2002).
Las normas sobre copropiedad no son aplicables a los bienes sociales, puesto que los
cónyuges no son copropietarios de alícuotas ni tienen derechos hasta que se produzca la
liquidación de la sociedad de gananciales. Por tanto, el acto de disposición de los derechos
sobre los bienes sociales no es una compraventa de bien ajeno (CAS. Nº 3169-2001-Cono
Norte-Lima. 29/01/2002).
Los bienes gananciales o sociales son aquellos que adquieren los cónyuges a título común,
lucrativo u oneroso, durante la vigencia del matrimonio, y tienen fin cuando este fenece;
distinguiéndose de la copropiedad, en tanto esta se define como el dominio de un bien
tenido en común por varios sujetos, quienes son titulares de cuotas ideales en igual
proporción respecto de este. Los bienes sociales constituyen un patrimonio autónomo e
indiviso, lo que implica la imposibilidad de ejecutar un bien de la sociedad de gananciales
con el que uno de los cónyuges garantizó una obligación determinada, antes de que tal
sociedad de bienes tenga fin (CAS. Nº 158-00-San Martín. 09/05/2000).
Si se determina que las partes no son cónyuges pero aportaron en la adquisición del bien ¿se
produce la copropiedad?
Si bien el art. 950º del Código Civil reconoce y regula el derecho a adquirir la propiedad de
un bien por prescripción adquisitiva, tal modalidad de adquisición no procede en el régimen
de copropiedad, en cuyo caso, tal como lo dispone el art. 985 del citado Código, ninguno de
los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes
(CAS. Nº 398-96. 04/11/1996).
Ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes
comunes porque quien posee el bien, lo efectúa personalmente pero no en nombre de los
otros copropietarios. La coexistencia de un poseedor mediato y un propietario negligente
que permite, tolera e ignora el hecho de la posesión por un tercero, son los elementos
básicos para la usucapión (EXP. Nº 2086-97. 27/01/1998).
Procede la división y partición del inmueble que mantienen en copropiedad los herederos
así como de las acciones de la empresa, pues se ha acreditado la referida copropiedad en su
calidad de herederos del causante (EXP. Nº 1455-99. 02/09/1999).
Cualquiera de los copropietarios puede reivindicar el bien común y promover todas las
acciones pertinentes que le confiere la Ley, siendo ese el caso del demandante, a quien, por
la calidad de heredero que ostenta respecto del inmueble sublitis, se le confiere la calidad de
copropietario respecto de este y de los demás bienes que forman parte de la masa hereditaria
(CAS. Nº 1760-2000 Huaura. 05/10/2000).
¿El albacea tiene facultades para recibir la renta de un bien sujeto a copropiedad?
Las facultades de administración del albacea están referidas únicamente a los bienes que
forman la herencia, la cual comprende tanto los bienes como las obligaciones de las que es
titular el causante al momento de su fallecimiento. En el caso de que exista copropiedad con
respecto a un bien dado en arrendamiento, el albacea no está facultado para recibir el
íntegro de la renta abonada por el arrendatario; siendo, de esta manera, inválido el pago que
haya recibido (CAS. N° 1888-2000 HUAURA. El Peruano, 30/04/2001).
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La extinción de la copropiedad se regula de acuerdo a lo previsto en el art. 922
del Código Civil, en donde se tipifican las causales, para lo cual señalaremos
algunos ejemplos para ser didácticos:
1. División y partición del bien común, esta puede ser voluntaria a través
de la escritura pública o judicial, mediante un proceso de conocimiento, la
idea principal es que el bien se adjudique a uno de los copropietarios,
cuando hay acuerdo entre todos ellos, y si no hay acuerdo se recurre a la vía
judicial, a fin de extinguir la copropiedad.
2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario, se puede
lograr contractualmente, si los demás copropietarios lo transfieren, así sea a
titulo oneroso o gratuito o a través de la sucesión intestada o testamentaria
(herencia).
3. Destruccion total o perdida del bien, esta causal, es generalmente para
bienes muebles, ya que el inmueble está constituido tanto por el terreno
como por la fabrica, llámese construcción (se puede destruir la fabrica pero
el terreno siempre queda).
4. Enajenacion del bien a un tercero, en este caso los copropietarios se
ponen de acuerdo y transfieren contractualmente (ya sea onerosa o
gratuitamente) a un tercero.
5. Perdida del derecho de propiedad de los propietarios, este
definitivamente es a través de un proceso judicial, en caso de ejecución de
garantías o para el pago de una obligación.
En síntesis, la copropiedad se extingue de manera material, a través de una
transferencia gratuita u onerosa, acuerdo de voluntades.
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