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ESCOLA TÉCNICA BOM PASTOR

CURSO TÉCNICO EM AGRIMENSURA

SISTEMATIZAÇÃO DOS PASSOS PARA

IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTO URBANO

Katiucia Gomes Borges

Tagri 51

Trabalho de Conclusão de Curso

Nova Petrópolis

2016
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KATIUCIA GOMES BORGES

SISTEMATIZAÇÃO DOS PASSOS PARA

IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTO URBANO

Trabalho Final, objetivando a


aprovação no componente curricular
Trabalho de Conclusão de Curso –
TCC do Curso Técnico em
Agrimensura pela Escola Bom
Pastor – Nova Petrópolis/RS.

Orientador: Profº Júlio Ariel Guigou-Norro

Nova Petrópolis

2016
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SUMÁRIO

1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ........................................................................... 03

2 PROBLEMÁTICA DA IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTOS URBANOS ...... 04

3 SISTEMÁTICA PARA APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO .............................. 06


3.1 CONSULTA DE VIABILIDADE PARA LOTEAMENTO ............................... 06
3.1.1 Título de propriedade ........................................................................ 06
3.1.2 Certidões ........................................................................................... 06
3.2 TOPOGRAFIA DO TERRENO ................................................................... 08
3.2.1 Levantamento topográfico inicial ....................................................... 08
3.2.2 Levantamento topográfico cadastral .................................................. 08
3.2.3 Levantamento topográfico planialtimétrico ........................................ 09
3.3 CONSULTA PRÉVIA MUNICIPAL ............................................................. 09
3.4 LICENCIAMENTO AMBIENTAL ................................................................. 12
3.4.1 Licença Prévia – LP ........................................................................... 12
3.4.2 Licença de Instalação – LI ................................................................. 13
3.4.3 Licença de Operação – LO ................................................................ 14
3.5 PROJETO DO LOTEAMENTO .................................................................. 15
3.5.1 Projeto definitivo do loteamento ........................................................ 16
3.5.2 Projeto da rede de energia elétrica .................................................... 16
3.5.3 Projetos dos sistemas hidráulicos ..................................................... 18
3.6 PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS URBANAS ................................................... 22

4 ESTUDO DE CASO: RESIDENCIAL ARAUCÁRIA – CHARQUEADAS/RS .. 23

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................. 30

OBRAS CONSULTADAS ................................................................................... 33

ANEXOS ............................................................................................................. 35
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1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Nos dias atuais, existe uma imensa burocracia nos órgãos brasileiros,
principalmente em relação aos órgãos públicos, vinculados com a atividade de
tramitação para aprovação e implantação de loteamentos residenciais. O intuito
deste trabalho é orientar empreendedores, profissionais da área e até mesmo
pessoas interessadas neste assunto de como conduzir tecnicamente todas as
etapas para aprovação de um loteamento residencial, mostrando as fases do
processo, dos estudos iniciais até as obras para a implantação do projeto e
especificando os detalhes, contribuindo assim para a minimização do tempo de
trabalho e colaborando para o aumento do conhecimento dos trâmites burocráticos
para a realização do empreendimento.

Adicionalmente, o trabalho apresentará um estudo de caso de um


loteamento residencial na cidade de Charqueadas/RS, denominado “Residencial
Araucária”, mostrando as etapas executadas para o processo de aprovação do
empreendimento.

Para a realização deste trabalho foram feitas pesquisas bibliográficas e pelo


meio eletrônico, especialmente relativas à legislação relacionada ao tema, a fim de
fazer um estudo acerca dos principais aspectos que devem ser atendidos para
constituição do loteamento e, também, o motivo de serem necessários.

A partir deste estudo, entende-se a necessidade da observância dos


procedimentos determinados pela lei para a constituição do loteamento,
demonstrando que o legislador se preocupou em garantir o mínimo aos moradores
dos novos espaços, que devem ser servidos com infraestrutura básica e levando em
conta padrões de regularização urbanística e de qualidade de vida, fazendo valer o
direito de moradia dos cidadãos, estabelecidos em nossa Carta Magna.
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2 PROBLEMÁTICA DA IMPLANTAÇÃO DE LOTEAMENTOS URBANOS


Com o grande aumento na demanda de ocupação do solo urbano, as
cidades têm criado planos diretores que servem para que futuros empreendimentos
imobiliários sejam implantados de acordo com as diretrizes e normas técnicas
pertinentes a novos loteamentos nos âmbitos federais, estaduais e municipais em
vigor. Definindo assim as premissas básicas para a elaboração de projetos de
parcelamento do solo urbano e a destinação correta do mesmo para o uso da
população, com todas as infraestruturas.

Rizzardo (1991, p. 896) define que loteamento é uma “operação que se


utiliza de dados técnicos de agrimensura para dividir uma área em tantas outras
porções autônomas com possibilidade de vida própria”.

Logo, a concepção de urbanismo é subentendida como um processo de


alteração intencional da realidade urbana, onde se analisa criticamente a realidade
do espaço de vida, de forma a estabelecer parâmetros aceitáveis de mudança.
(CARVALHO e ARANTES, 1985).

Devido ao aquecimento do mercado imobiliário, alguns empreendedores com


o anseio de implantar novos loteamentos rapidamente, acabam por negligenciar
algumas etapas de implantação, muitas vezes por desconhecimento das leis e
normas vigentes. Com isso ocorrem atrasos em aprovações que acabam refletindo
no cronograma de execução das obras.

No Brasil, os loteamentos urbanos são regulamentados pela Lei Federal nº


6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo
urbano, sobre a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura
de novas vias de circulação, logradouros públicos ou prolongamentos, modificação
ou ampliação das vias existentes; também define algumas restrições a locais onde
não são permitidos loteamentos, tais como: terrenos alagadiços e sujeitos à
inundações, sem antes serem tomadas as providências para assegurar o
escoamento das águas; em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo
à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; em terrenos com
declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas as
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exigências específicas das autoridades competentes; em terrenos onde as


condições geológicas não aconselham a edificação e em áreas de preservação
ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até
a sua correção.

Os parcelamentos do solo para fins urbanos, implantados irregularmente


antes da aprovação da Lei nº 10.257/01, poderão ser regularizados com base em lei
específica, que contenha no mínimo: os requisitos urbanísticos e jurídicos
necessários à regularização, com base na Lei Federal 6.766/79, alterada pela Lei
Federal nº 9.785/99 e os procedimentos administrativos; o estabelecimento de
procedimentos que garantam os meios para exigir do loteador irregular o
cumprimento de suas obrigações; a possibilidade da execução das obras e serviços
necessários à regularização pela Prefeitura ou associação de moradores, sem
isentar o loteador das responsabilidades legalmente estabelecidas; o
estabelecimento de normas que garantam condições mínimas de acessibilidade,
habitabilidade, saúde e segurança; o percentual mínimo de áreas com destinação
pública, bem como alternativas quando for comprovada a impossibilidade da sua
destinação; as ações de fiscalização necessárias para coibir a implantação de novos
parcelamentos irregulares; a previsão do parcelamento das dívidas acumuladas
junto ao erário público como o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, quando
houver.

A urbanização de áreas em forma de loteamentos regulares gera inúmeros


benefícios a toda a sociedade, tais como, empregos diretos e indiretos com as
construções que se sucedem após a implantação dos referidos loteamentos,
melhorias da qualidade de vida das pessoas, com água potável, energia elétrica,
rede de esgoto, pavimentação, praças públicas, etc. Outro setor beneficiado é o
comércio local, com o aumento significativo no volume de vendas em virtude do
aumento populacional.
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3 SISTEMÁTICA PARA APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO


O loteamento é uma forma de empreendimento imobiliário que consiste no
fracionamento da propriedade onde haverá a subdivisão de glebas em lotes
destinados à construção, com a abertura de novas vias de circulação, ou
prolongamento daquelas já existentes. Assim, se não houver a abertura de “novas
vias de circulação” ou “o prolongamento daquelas já existentes”, não haverá
loteamento, mas sim um desmembramento do terreno. O detalhe é singelo, mas de
suma importância, pois diante do parcelamento do solo na modalidade de
loteamento, o loteador deverá tomar alguns cuidados urbanísticos, solicitando à
Prefeitura que trace as diretrizes para o parcelamento do solo.

3.1 CONSULTA DE VIABILIDADE PARA LOTEAMENTO

3.1.1 Título de propriedade


Através de uma cópia atualizada da matrícula do terreno retirada no Cartório
de Registro de Imóveis da Comarca do Município, comprova-se a legitimidade do
atual proprietário, bem como se existe alguma hipoteca, servidão ou observação que
impeça o imóvel de sofrer qualquer subdivisão, loteamento ou transferência.
Juntamente com a matrícula do imóvel que fica arquivada no cartório de registro de
imóveis, encontra-se uma cópia do mapa e memorial descritivo do imóvel, onde
constam as medidas, áreas, azimutes ou rumos, que possibilitam a verificação das
confrontações e do cálculo da área.

3.1.2 Certidões
Comprovada a propriedade do imóvel e a existência da área, é necessário a
verificação da situação dela e do seu proprietário quanto à débitos na Receita
Federal, Estadual e Municipal, relativos ao CPF do proprietário e a matrícula do
imóvel, para não iniciar de forma que não possa concluir, gerando uma expectativa
tanto no proprietário como na população interessada no empreendimento.

Como primeiro passo para requerer aprovação de loteamento junto à


Prefeitura Municipal, o interessado deve solicitar à mesma, as diretrizes urbanísticas
e de planejamento municipal para o uso e ocupação do solo e procurar obter acesso
a todas as informações pertinentes à área urbana a ser parcelada, no que diz
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respeito ao traçado dos lotes, sistema viário, espaços livres e áreas reservadas para
equipamentos urbanos e comunitários.

Para solicitação das diretrizes municipais, o interessado deverá observar as


exigências obrigatórias previstas no Art. 6º da Lei Federal nº 6.766/79, além dos
documentos exigidos pela legislação municipal.

Como referência de exigências municipais quanto à documentação, são


citados a seguir alguns exemplos:
 Requerimento do interessado ou representante legal, assinado pelo
proprietário do terreno, solicitando as diretrizes da prefeitura para elaboração
do projeto de parcelamento para fins urbanos, nos termos da Lei Federal nº
6.766/79;
 Procuração com firma reconhecida, constituindo o representante legal para
acompanhamento administrativo e retirada do documento final (se
necessário);
 Documentos pessoais do titular da propriedade (RG, CPF, Certidão de
casamento).
 Titulo de propriedade da área, registrado no cartório de registro de imóveis, e
certidão de ônus da propriedade;
 Cópias do levantamento planialtimétrico-cadastral da área objeto do pedido,
na escala 1:5.000, com curvas de nível de metro em metro, indicando com
exatidão os limites da área, para que haja perfeito reconhecimento e
localização da área.

O técnico municipal deve observar a Lei de Perímetro Urbano, o Plano


Diretor (quando houver), a Lei Orgânica, a Lei Municipal de Parcelamento do Solo e
outras que regulem o uso do solo no município.

O poder municipal deve expedir, além das diretrizes municipais, uma Carta
de Anuência da prefeitura que será exigida por outros órgãos em momentos
posteriores, informando que não há impedimentos quanto à localização do
loteamento no local pretendido, de acordo com a legislação pertinente ao
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zoneamento municipal e ao perímetro urbano. A prefeitura somente emitirá anuência


para empreendimentos situados dentro do perímetro urbano ou na área de
expansão urbana.

Ressalta-se que o Art. 53 da Lei Federal nº 6.766/79 estabelece que todas as


alterações do uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do
INCRA.

3.2 TOPOGRAFIA DO TERRENO


Os levantamentos topográficos são de suma importância no início de
qualquer interferência no imóvel, pois é difícil encontrar no terreno o que se encontra
nos documentos, devido à conservação nas estradas, onde máquinas deslocam
marcos de divisas e lindeiros em comum acordo definem recolocá-los e mais uma
série de indiferenças em relação à definição de divisas.

3.2.1 Levantamento topográfico inicial


Este serviço é de competência de um profissional habilitado pelo CREA
(Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), que com equipamentos
topográficos de precisão, fará no local uma medição para levantamento da atual
situação do imóvel, implantando o fechamento do perímetro da área com as
medidas e confrontações constantes no mapa e memorial descritivo do terreno, isso
para que não seja feito subdivisões e loteamentos sobrepostos a outras áreas,
evitando com isso futuros aborrecimentos com os lindeiros da área.

3.2.2 Levantamento topográfico cadastral


Com o profissional habilitado acima citado, depois de não haver mais
nenhuma dúvida quanto à área e as confrontações dos terrenos, através de um
levantamento cadastral, o agrimensor faz uma varredura no terreno, locando em
coordenadas precisas todas as edificações existentes, cercas, redes de energia
elétrica e telefonia, reservas a serem preservadas, lagos, infraestruturas existentes
como arruamentos, galerias pluviais, redes de esgoto, rede de água potável, bem
como qualquer objeto que deverá ser deslocado, removido ou preservado, para o
planejamento do loteamento ser adequado ao tempo previsto. Isso é necessário
para não ocorrer surpresas na hora da implantação dos lotes, tais como, lotes na
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projeção das ruas existentes no entorno, lotes em areais não edificáveis, pela
topografia ou faixas de servidão já averbadas na matrícula do imóvel, lotes sobre
galerias de águas pluviais já existentes, postes de telefone e energia elétrica nas
entradas de veículos, projeção das ruas em desacordo com a topografia do terreno,
etc.

3.2.3 Levantamento topográfico planialtimétrico


Este levantamento, apresentado em forma de projeto devidamente
acompanhado pela sua ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), deverá
observar principalmente a locação da infraestrutura no entorno quanto às galerias de
águas pluviais. Servirá este levantamento para obter o perfil do terreno quanto às
cotas de níveis, para cálculos e projetos da futura implantação das redes de água,
esgoto, galerias pluviais e pavimentações, para que todos sejam implantados em
harmonia com a topografia do terreno, devendo ser ponto fundamental na
concepção do modelo de loteamento, adequando a sua forma à topografia
planialtimétrica dos terrenos, para melhor conforto em relação à insolação, cortes e
aterros na implantação das futuras edificações, conforme a Lei Federal nº 6.766/79
que dita que a declividade acima de 30% será aceita perante o atendimento das
exigências específicas das autoridades competentes do Município.

3.3 CONSULTA PRÉVIA MUNICIPAL


Com um anteprojeto do loteamento elaborado por um profissional habilitado
pelo CREA, contendo numeração dos lotes e quadras, largura de ruas, passeios,
área e testada dos lotes, indicação dos perfis de escoamento das águas pluviais e
uma estatística para observar na área loteada os percentuais referentes à ruas,
áreas institucionais, também conhecidas como reservas técnicas, que passarão ao
domínio do município no ato de registro do loteamento, o profissional ou proprietário
do empreendimento, fará junto à Prefeitura Municipal, um requerimento protocolando
a Consulta Prévia, que será analisada pela Secretaria do Planejamento do
respectivo Município, apontando algumas particularidades quanto ao zoneamento,
diretrizes de ruas, tamanhos de lotes, quadras, etc.

O anteprojeto deverá conter basicamente as seguintes informações:


numeração das quadras, numeração dos lotes, largura das ruas, áreas destinadas à
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passeios públicos, áreas e medidas das testadas dos lotes, indicação de perfis de
escoamento das águas pluviais e uma estatística com os percentuais referentes às
áreas dos lotes, áreas das ruas e áreas institucionais (Figs. nº1 e nº2).

Figura nº1 – Itens básicos para anteprojeto.

Figura nº2 – Planta planialtimétrica indicando o sentido do fluxo das águas.


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Na resposta à consulta prévia, a Secretaria do Planejamento, com base no


Plano Diretor, observará as diretrizes de arruamentos, zoneamento, área de reserva
técnica, tamanho dos lotes, destino final das redes de galerias das águas pluviais e
de esgoto.

O loteador deverá manter os alinhamentos propostos pela prefeitura quanto


às projeções das ruas contidas no Plano Diretor do município, e também observar se
é possível a ligação das redes de galerias das águas pluviais e redes de esgoto nas
redes existentes no entorno, levando em consideração a bacia de contribuição e o
dimensionamento existente das redes, para que não exceda sua capacidade,
gerando assim futuros transtornos aos munícipes e ao município. A figura nº3 mostra
projeções de ruas de um perímetro urbano que cresceu sem planejamento.

Figura nº3 – Planta indicando algumas projeções de ruas (linhas tracejadas).

O zoneamento é a base de todo o processo de loteamento. Ele consiste em


definir as características de uso do solo, tais como residencial, comercial, industrial,
áreas verdes e área de expansão urbana. As características como área mínima para
tamanho de lote, o tamanho da testada de lote tanto em meio de quadra, quanto em
lote de esquina, recuos laterais e frontais, taxa de ocupação, coeficiente de
aproveitamento e área de estacionamento, são especificadas de acordo com cada
zoneamento (Fig. nº4).
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Figura nº4 – Planta típica de zoneamento de uma cidade.

3.4 LICENCIAMENTO AMBIENTAL


O licenciamento ambiental é instrumento fundamental na busca do
desenvolvimento sustentável. Sua contribuição é direta e visa a encontrar o convívio
equilibrado entre a ação econômica do homem e o meio ambiente onde se insere.
Busca-se a compatibilidade do desenvolvimento econômico e da livre iniciativa com
o meio ambiente, dentro da sua capacidade de regeneração e permanência.

Para cada etapa do processo de licenciamento ambiental, é necessária a


licença adequada: no planejamento de um empreendimento ou de uma atividade, a
licença prévia (LP); na construção da obra, a licença de instalação (LI) e na
operação ou funcionamento, a licença de operação (LO).

3.4.1 Licença Prévia – LP


A LP deve ser solicitada na fase preliminar do planejamento da atividade. É
ela que atestará a viabilidade ambiental do empreendimento, aprovará sua
localização e concepção e definirá as medidas mitigadoras e compensatórias dos
impactos negativos do projeto. Sua finalidade é definir as condições com as quais o
projeto torna-se compatível com a preservação do meio ambiente que afetará. É
também um compromisso assumido pelo empreendedor de que seguirá o projeto de
acordo com os requisitos determinados pelo órgão ambiental.
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Durante o processo de obtenção da licença prévia, são analisados diversos


fatores que definirão a viabilidade ou não do empreendimento que se pleiteia. É
nessa fase que:
 São levantados os impactos ambientais e sociais prováveis do
empreendimento;
 São avaliadas a magnitude e a abrangência de tais impactos;
 São formuladas medidas que, uma vez implementadas, serão capazes de
eliminar ou atenuar os impactos;
 São ouvidos os órgãos ambientais das esferas competentes;
 São ouvidos órgãos e entidades setoriais, em cuja área de atuação se situa o
empreendimento;
 São discutidos com a comunidade, caso haja audiência pública, os impactos
ambientais e respectivas medidas mitigadoras e compensatórias;
 É tomada a decisão a respeito da viabilidade ambiental do empreendimento,
levando-se em conta sua localização e seus prováveis impactos, em
confronto com as medidas mitigadoras dos impactos ambientais e sociais.

3.4.2 Licença de Instalação – LI


Após a obtenção da licença prévia, inicia-se então o detalhamento do projeto
de construção do empreendimento, incluindo nesse as medidas de controle
ambiental determinadas. Antes do início das obras, deverá ser solicitada a licença
de instalação junto ao órgão ambiental, que verificará se o projeto é compatível com
o meio ambiente afetado. Esta licença dá validade à estratégia proposta para o trato
das questões ambientais durante a fase de construção.

Ao conceder a licença de instalação, consequentemente, o órgão gestor de


meio ambiente terá:
 Autorizado o empreendedor a iniciar as obras;
 Concordado com as especificações constantes dos planos, programas e
projetos ambientais, seus detalhamentos e respectivos cronogramas de
implementação;
 Verificado o atendimento das condicionantes determinadas na licença prévia;
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 Estabelecido medidas de controle ambiental, com vistas a garantir que a fase


de implantação do empreendimento obedecerá aos padrões de qualidade
ambiental estabelecidos em lei ou regulamentos;
 Fixado as condicionantes da licença de instalação (medidas mitigadoras e/ou
compensatórias.

O órgão ambiental realizará o monitoramento das condicionantes


determinadas na concessão da licença. O acompanhamento é feito ao longo do
processo de instalação e será determinado conforme cada empreendimento.

3.4.3 Licença de Operação – LO


A licença de operação autoriza o interessado a iniciar suas atividades. Tem
por finalidade aprovar a forma proposta de convívio do empreendimento com o meio
ambiente e estabelecer condicionantes para a continuidade da operação.

A licença de operação possui três características básicas:

1. É concedida após a verificação, pelo órgão ambiental, do efetivo cumprimento


das condicionantes estabelecidas nas licenças anteriores (prévia e de
instalação);
2. Contém as medidas de controle ambiental (padrões ambientais) que servirão
de limite para o funcionamento do empreendimento ou atividade;
3. Especifica as condicionantes determinadas para a operação do
empreendimento, cujo cumprimento é obrigatório, sob pena de suspensão ou
cancelamento da operação.

O licenciamento é um compromisso, assumido pelo empreendedor junto ao


órgão ambiental, de atuar conforme o projeto aprovado. Portanto, modificações
posteriores, como por exemplo, redesenho de seu processo produtivo ou ampliação
da área de influência, deverão ser levadas novamente ao crivo do órgão ambiental.
Além disso, o órgão ambiental monitorará, ao longo do tempo, o trato das questões
ambientais e das condicionantes determinadas ao empreendimento.
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3.5 PROJETO DO LOTEAMENTO


Após o recebimento da licença prévia do órgão ambiental com a aprovação
da consulta prévia da Prefeitura Municipal, seguindo suas orientações, observações
e restrições, o próximo passo será a confecção do projeto definitivo do loteamento, a
concepção do modelo apropriado do loteamento quanto às ruas sinuosas,
loteamentos circulares, lotes fora de esquadro. Encontram-se nas figuras nº5 e nº6,
alguns modelos esclarecendo a utilização de acordo com a topografia e economia
na infraestrutura.

Figura nº5 – Modelo 1 – Loteamento adequado à topografia do terreno.

Figura nº6 – Modelo 2 – Loteamento adequado à topografia do terreno.


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3.5.1 Projeto definitivo do loteamento


O projeto definitivo do loteamento será composto do mapa dos lotes, ruas,
áreas institucionais, memoriais descritivos, ART (Anotação de Responsabilidade
Técnica), projeto planialtimétrico, projeto do sistema de abastecimento de água
potável, projeto de sistema de esgoto ou das fossas e sumidouros que serão
utilizados no caso da inexistência da rede de esgoto, projeto da rede de energia
elétrica com iluminação pública, projeto das galerias de águas pluviais e projeto da
pavimentação contendo passeio público, pista de rolamento e árvores. Os projetos
de infraestruturas deverão ser acompanhados de orçamento e cronograma da sua
execução, sendo a prefeitura responsável pela fiscalização da obra. A figura nº7
mostra um perfil típico de ruas adotadas nos loteamentos.

Figura nº7 – Perfil típico da rua.

3.5.2 Projeto da rede de energia elétrica


Através de um requerimento à empresa fornecedora, solicita-se uma carta de
viabilidade de fornecimento de energia elétrica. O projeto da rede de distribuição de
energia elétrica deverá ser dimensionado por engenheiro eletricista e devidamente
aprovado no órgão competente, apresentando um orçamento, memorial descritivo e
um cronograma de execução da obra. As figuras nº8, nº9 e nº10 mostram um
esquema geral de rede de energia elétrica, onde se percebe a hierarquia do sistema
desde a geração, transmissão e distribuição.
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Figura nº8 – Esquema geral de um sistema de fornecimento de energia elétrica.

Figura nº9 – Esquema de racionalização das redes prediais.


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Figura nº10 – Observações para uma correta iluminação.

3.5.3 Projetos dos sistemas hidráulicos


O sistema sanitário da figura nº11, é formado por duas redes simétricas e
opostas, rede de abastecimento de água potável e rede de esgoto.

Figura nº11 – Esquema conceitual do sistema sanitário,


composto pela rede de água potável e rede de esgoto.
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O projeto da rede de distribuição de água potável deverá ser dimensionado


por um profissional técnico habilitado pelo CREA e também aprovado pelo órgão
competente, apresentando também um orçamento, memorial descritivo e um
cronograma de execução da obra. Na figura nº12, o sistema completo de
abastecimento de água, desde sua captação no rio, armazenamento, tratamento e
finalmente as redes de distribuição.

Figura nº12 – Esquema geral do sistema urbano de abastecimento de água potável.

A rede coletora de esgotos de forma geral, constitui-se basicamente de rede


de tubulações destinadas a transportar os esgotos e elementos acessórios tais
como: poços de visitas, estações de tratamento, estações de recalque. Geralmente
sua taxa é cobrada de acordo com o consumo de água potável, normalmente na
faixa de 80% deste consumo, que serve como parâmetro para dimensionamento da
rede de esgoto. Esquema geral mostrado na figura nº13.
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Figura nº13 – Esquema de um sistema sanitário com seus órgãos constituintes.

O projeto da rede de galerias de águas pluviais será aprovado pela própria


prefeitura, desde que seja adequado e devidamente dimensionado de acordo com
as normas, apresentando também um orçamento, memorial descritivo e um
cronograma para o acompanhamento da execução.

A rede de galerias de águas pluviais, segue alguns cuidados para fornecer


mais conforto aos pedestres e motoristas, mostrados na figura nº14, quanto à
localização correta das bocas de lobo.
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Figura nº14 – Localização correta das bocas de lobo.

O perfil das ruas adequado conforme a topografia do terreno serve para


melhor captação das águas, a localização da rede mestre das galerias e a rede
principal localizada no centro da rua, podendo ser locada no passeio público, ligando
através de travessas as bocas de lobo com a rede principal, exemplificado na figura
nº15.

Figura nº15 – Ligação das bocas de lobo.


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3.6 PAVIMENTAÇÃO DAS VIAS URBANAS


A pavimentação segue algumas diretrizes do município quanto ao seu tipo,
na consulta prévia expedida pelo órgão municipal competente, já informa o tipo
dessa pavimentação a ser executada no loteamento, sendo asfáltica, concreto,
pedra irregular ou paralelepípedos. Geralmente o traçado das ruas está diretamente
ligado à topografia do terreno, para não acontecerem algumas falhas como as
ilustradas na figura nº16.

Figura nº16 – Limitações pela declividade longitudinal das vias para veículos.
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4 ESTUDO DE CASO: RESIDENCIAL ARAUCÁRIA – CHARQUEADAS/RS


Com o intuito de expor a sistematização do processo de aprovação de
projetos de loteamento residencial, será utilizado como exemplo o caso do
“Residencial Araucária” que, se encontra aprovado, licenciado, com divisão de
matrículas individuais e, atualmente, em fase de comercialização.

O referido loteamento residencial urbano conta com área total de


13.339,30m², localizado na Av. Dr. José Athanásio, bairro Centro, no município de
Charqueadas/RS. A gleba destinada ao empreendimento, é objeto da matrícula nº
24.245, livro nº 2, do ofício do Registro de Imóveis da Comarca de São
Jerônimo/RS.

Vista aérea da localização do Loteamento Residencial Araucária.

O loteamento projetado tem como característica estar contido em zona


residencial unifamiliar (ZRU) e é constituído por 29 lotes com área de 240,00m² (na
sua maioria). Buscou-se uma solução prática, economicamente viável e que ofereça
infraestrutura básica, dentro do que é exigido no Plano Diretor do município. Além
disso, foi designada uma área de doação para os órgãos públicos competentes e
uma área reservada à preservação ecológica.
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Ilustração do empreendimento.

As etapas de aprovação e implantação do loteamento serão apresentadas a


seguir, como exemplos, na ordem em que foi exigido o encaminhamento nos órgãos
públicos competentes:

1ª FASE – DIRETRIZES PARA PROJETO DE LOTEAMENTO:


 Emissão de procuração com firma reconhecida, constituindo como
representante legal para acompanhamento administrativo a 3GO
INCORPORADORA DE IMÓVEIS, empresa pertencente ao proprietário do
imóvel e seus herdeiros;
 Requerimento encaminhado na Prefeitura pelo representante legal, assinado
pela Incorporadora pertencente ao proprietário do terreno, solicitando as
diretrizes da prefeitura para elaboração do projeto de parcelamento para fins
urbanos, nos termos da Lei Federal nº 6.766/79 (ANEXO I);
 Documentos pessoais do titular da propriedade (RG, CPF, Certidão de
casamento).
 Escritura da área a ser loteada (ANEXO II);
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 Plantas do imóvel, planialtimétrica, situação/localização (ANEXOS III e IV).


 Emissão da Certidão de Zoneamento pela Prefeitura (Ver Certidão e Mapa
de Zoneamento nos ANEXOS V e VI).
 Requerimento para solicitação de licença prévia (LP), encaminhado à
Secretaria Municipal de Meio Ambiente e ao Departamento de Licenciamento
Ambiental (ANEXO VII), acompanhado do Laudo de Cobertura Vegetal,
Laudo de Fauna, Identificação dos Impactos Ambientais, Plano de Controle
Ambiental, Laudo Geológico e Teste de Permeabilidade (mapa geológico no
ANEXO VIII).
 Emissão de Declaração da Prefeitura (ANEXO IX).
 Emissão de Certidão de Diretrizes para Loteamento, contendo: Uso do solo
permitido na área, regime urbanístico, continuidade do sistema viário, os
espaços livres, as áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário
e demais especificações.

2ª FASE – ANTEPROJETO:
 Elaboração de Projeto Urbanístico (ANEXO X) atendendo diretrizes
municipais, licença prévia e legislações municipais, estaduais e federais;
Memorial Descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, de
profissional habilitado, pela elaboração e execução do projeto.
 Licença Prévia (LP) emitida pelo Departamento de Licenciamento Ambiental
(ANEXO XI);
 Mídia (disquete ou CD) contendo arquivo do projeto urbanístico em dwg.
 Planta planialtimétrica contendo: curvas de nível de metro em metro, vias de
comunicação e quadras projetadas, localização dos cursos d’água, valas
bosques e construções existentes na área e adjacências.
 Aprovação dos anteprojetos (certidão de aprovação de anteprojeto emitida).
OBS.: O anteprojeto, juntamente com demais documentos, deverá ser
encaminhado para os órgãos estaduais: FEPAM (encaminhamento para a
FEPAM somente para empreendimentos acima de 5ha, do contrário a licença
ambiental é feita em âmbito municipal), METROPLAN, CORSAN E CEEE. A
área deverá estar regularizada no Cadastro Imobiliário Fiscal da Prefeitura
local e os Responsáveis Técnicos deverão estar registrados na Prefeitura.
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3ª FASE – PROJETO DEFINITIVO:


 Memorial descritivo elaborado por responsável técnico (ANEXO XII),
acompanhado de Planta de Fracionamento, contendo planilha de cálculos
analíticos e da área.
 Mídia (disquete ou CD) contendo arquivo da Planta de Fracionamento em
dwg.
 Projeto Elétrico (ANEXO XIII), de acordo com a atual padronização da CEEE,
devidamente aprovado pelo órgão competente.
 Projeto da Rede de Distribuição de Água Potável, de acordo com as normas
adotadas pela CORSAN, devidamente aprovado pelo órgão competente.
 Projeto completo da Rede de Esgoto Pluvial (ANEXOS XIV e XV).
 Projeto de Pavimentação (ANEXOS XVI e XVII).
 Projeto Paisagístico e de arborização das praças e vias.
 Projeto de Iluminação Pública.
 Projeto da Rede de Esgoto Cloacal, de acordo com as normas adotadas pela
CORSAN, devidamente aprovado pelo órgão competente.
 Orçamento detalhado e cronograma de cada um dos projetos.
 Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, de profissional habilitado, pela
elaboração e execução do projeto.
 Licença de Instalação (LI), emitida pelo Departamento de Licenciamento
Ambiental (ANEXO XVIII).
 Título de propriedade do imóvel, Certidão de Ônus Reais, Certidão Negativa
de Tributos Municipais, Estaduais e Federais.
 Cópia do modelo do contrato padrão de venda.
 Termo de Anuência da METROPLAN.
 Documentação emitida: Informativos com parecer técnico referente à
documentação e projetos recebidos, aprovação dos projetos apresentados,
em conformidade com as respectivas diretrizes, normas e legislações e
localização dos lotes caucionados na Planta de Fracionamento.
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4ª FASE – APROVAÇÃO DEFINITIVA:


 Emissão de Termo de Compromisso, Certidão de Aprovação Definitiva e
Projetos Aprovados.

5ª FASE – EXECUÇÃO DO LOTEAMENTO:


 Apresentação dos Diários de Obra.
 Emissão dos Relatórios de Fiscalização de Obra.
 Termo de Recebimento Definitivo após conclusão total de cada etapa
(pavimentação, esgoto pluvial, iluminação e arborização).
 Licença de Operação (LO), emitida pelo Departamento de Licenciamento
Ambiental (ANEXO XIX).

6ª FASE – LIBERAÇÃO DE LOTES PARA LICENCIAMENTO DE EDIFICAÇÕES:


 Apresentação de requerimento, identificando os lotes a serem liberados para
licenciamento das edificações e comprovação que os mesmos estão
atendidos por todos os serviços urbanos constantes no termo de
compromisso e devidamente executados.
 Emissão do Termo de Recebimento Provisório.

7ª FASE – LIBERAÇÃO DE HIPOTECA:


 Apresentação de requerimento, solicitando liberação da hipoteca dos lotes
caucionados, referentes às etapas recebidas.
 Termos de Recebimento Definitivo emitidos pelas prestadoras de serviço de
energia elétrica e da rede de água e esgoto sanitário.
 Emissão da liberação da hipoteca dos lotes caucionados, referentes às
etapas recebidas.

8ª FASE – REGISTRO DO EMPREENDIMENTO:


 Abertura de matrículas individuais para cada lote no Cartório de Registro de
Imóveis da Comarca de São Jerônimo/RS.
 Doação de áreas públicas ao Município (Charqueadas/RS).
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Somente após o registro do loteamento, iniciou-se a comercialização dos


lotes. Segue abaixo algumas fotos da fase atual do empreendimento (fotos tiradas
em 02/06/2016):
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5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O intuito deste trabalho é orientar empreendedores, profissionais da área e
até mesmo pessoas interessadas neste assunto de como conduzir tecnicamente
todas as etapas para aprovação de um loteamento residencial, mostrando as fases
do processo.

Com o grande aumento na demanda de ocupação do solo urbano, as


cidades têm criado planos diretores que servem para que futuros empreendimentos
imobiliários sejam implantados de acordo com as diretrizes e normas técnicas
pertinentes a novos loteamentos nos âmbitos federais, estaduais e municipais em
vigor. Definindo assim as premissas básicas para a elaboração de projetos de
parcelamento do solo urbano e a destinação correta do mesmo para o uso da
população, com todas as infraestruturas.

Como primeiro passo para requerer aprovação de loteamento junto à


Prefeitura Municipal, o interessado deve solicitar à mesma, as diretrizes urbanísticas
e de planejamento municipal para o uso e ocupação do solo e procurar obter acesso
a todas as informações pertinentes à área urbana a ser parcelada, no que diz
respeito ao traçado dos lotes, sistema viário, espaços livres e áreas reservadas para
equipamentos urbanos e comunitários.

Para solicitação das diretrizes municipais, o interessado deverá observar as


exigências obrigatórias previstas no Art. 6º da Lei Federal nº 6.766/79, além dos
documentos exigidos pela legislação municipal.

Os levantamentos topográficos são de suma importância no início de


qualquer interferência no imóvel, pois é difícil encontrar no terreno o que se encontra
nos documentos, devido à conservação nas estradas, onde máquinas deslocam
marcos de divisas e lindeiros em comum acordo definem recolocá-los e mais uma
série de indiferenças em relação à definição de divisas.

Primeiro é feito o levantamento topográfico inicial, para levantamento da


atual situação do imóvel, implantando o fechamento do perímetro da área com as
medidas e confrontações constantes no mapa e memorial descritivo do terreno, isso
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para que não seja feito subdivisões e loteamentos sobrepostos a outras áreas,
evitando com isso futuros aborrecimentos com os lindeiros da área.

Depois de não haver mais nenhuma dúvida quanto à área e as


confrontações dos terrenos, através de um levantamento topográfico cadastral, o
agrimensor faz uma varredura no terreno, locando em coordenadas precisas todas
as edificações existentes, cercas, redes de energia elétrica e telefonia, reservas a
serem preservadas, lagos, infraestruturas existentes como arruamentos, galerias
pluviais, redes de esgoto, rede de água potável, bem como qualquer objeto que
deverá ser deslocado, removido ou preservado, para o planejamento do loteamento
ser adequado ao tempo previsto. Isso é necessário para não ocorrer surpresas na
hora da implantação dos lotes.

Por fim, é feito um levantamento topográfico cadastral, que servirá para obter
o perfil do terreno quanto às cotas de níveis, para cálculos e projetos da futura
implantação das redes de água, esgoto, galerias pluviais e pavimentações, para que
todos sejam implantados em harmonia com a topografia do terreno, devendo ser
ponto fundamental na concepção do modelo de loteamento, adequando a sua forma
à topografia planialtimétrica dos terrenos, para melhor conforto em relação à
insolação, cortes e aterros na implantação das futuras edificações.

Com um ante-projeto do loteamento elaborado por um profissional habilitado


pelo CREA, contendo numeração dos lotes e quadras, largura de ruas, passeios,
área e testada dos lotes, indicação dos perfis de escoamento das águas pluviais e
uma estatística para observar na área loteada os percentuais referentes à ruas,
áreas institucionais, também conhecidas como reservas técnicas, que passarão ao
domínio do município no ato de registro do loteamento, o profissional ou proprietário
do empreendimento, fará junto à Prefeitura Municipal, um requerimento protocolando
a Consulta Prévia, que será analisada pela Secretaria do Planejamento do
respectivo Município, apontando algumas particularidades quanto ao zoneamento,
diretrizes de ruas, tamanhos de lotes, quadras, etc.

O licenciamento ambiental é instrumento fundamental na busca do


desenvolvimento sustentável. Sua contribuição é direta e visa a encontrar o convívio
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equilibrado entre a ação econômica do homem e o meio ambiente. Para cada etapa
do processo de licenciamento ambiental, é necessária a licença adequada: no
planejamento de um empreendimento ou de uma atividade, a licença prévia (LP); na
construção da obra, a licença de instalação (LI) e na operação ou funcionamento, a
licença de operação (LO).

Após o recebimento da licença prévia do órgão ambiental com a aprovação


da consulta prévia da Prefeitura Municipal, o próximo passo será a confecção do
projeto definitivo do loteamento, projeto da rede de energia elétrica, projetos do
sistema de abastecimento de água potável, sistema de esgoto e galerias de águas
pluviais e projeto da pavimentação, que segue algumas diretrizes do município
quanto ao seu tipo. Na consulta prévia expedida pelo órgão municipal competente, já
informa o tipo dessa pavimentação a ser executada no loteamento.

Com o intuito de expor a sistematização do processo de aprovação de


projetos de loteamento residencial, foi utilizado como exemplo o caso do
“Residencial Araucária” que, se encontra aprovado, licenciado, com divisão de
matrículas individuais e, atualmente, em fase de comercialização.

Este trabalho consolidou as principais informações disponíveis e as práticas


comuns associadas ao desenvolvimento dos trâmites para aprovação e implantação
de um loteamento urbano. Esta afirmação foi elaborada graças a uma avaliação
isolada de cada uma das fases do empreendimento, e pôde ser ratificada através do
estudo de caso apresentado.

O intuito foi produzir um roteiro básico para auxiliar a aprovação de projetos


de empreendimentos residenciais na categoria de loteamentos urbanos,
economizando tempo no processo de implantação do empreendimento.

Essas informações podem ser oferecidas em forma de prestação de serviço,


inclusive por profissionais da área de agrimensura, juntamente com os serviços de
levantamento topográfico, auxiliando o empreendedor a seguir as diretrizes exigidas
de forma mais eficiente.
33

OBRAS CONSULTADAS

ALVARENGA, Luiz Carlos; O Parcelamento do Solo Urbano. Revista eletrônica.


ISSN 1677 4280. V6.n1. Ano 2007. Disponível em:
http://revista.uepb.edu.br/index.php/qualitas/article/viewFile/85/97>. Acesso em: 09
de maio de 2016.

AMADEI, A. C. Como Lotear uma Gleba. Campinas: Millennium, 2003. 480p.

ARANTES, O. Urbanismo em fim de linha. São Paulo: Edusp, 1998. 220p.

BRASIL, Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o


parcelamento do Solo Urbano e dá outras providências. Brasília: Senado, 1979.

_______, Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e


183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá
outras providências. Brasília: Senado, 2001.

CARVALHO, Luciana. Inventando saberes, criando patrimônio. Rio de Janeiro:


UERJ, 2004.

CHARQUEADAS, Código de Arborização Municipal. Lei nº 1.939 de 10 de Maio de


2007. Institui o Código de Arborização Municipal, dispõe sobre os atos
administrativos e técnicos, as vistorias, a fiscalização, as infrações, as penalidades,
os prazos e dá outras providências. Charqueadas: 2007.

______________, Plano Diretor. Lei nº 1.899 de 09 de Outubro de 2006. Institui o


plano diretor e o sistema de planejamento e gestão do desenvolvimento municipal.
Charqueadas: 2006.

______________, Política Ambiental. Lei nº 1.940 de 10 de Maio de 2007. Institui a


política ambiental para o município de Charqueadas e dá outras providências.
Charqueadas: 2007.
34

MASCARÓ, J.L. Loteamentos Urbanos. 1ª ed. Porto Alegre: 2003.

RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Aide Editora, 1991.

TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO, Cartilha de Licenciamento Ambiental. 2ª ed.


Brasília, 2007.
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ANEXO I
36

ANEXO II
37

ANEXO III
38

ANEXO IV
39
40

ANEXO V
41

ANEXO VI
42

ANEXO VII
43

ANEXO VIII
44

ANEXO IX
45

ANEXO X
46

ANEXO XI
47
48

ANEXO XII
49
50
51
52

ANEXO XIII
53

ANEXO XIV
54

ANEXO XV
55

ANEXO XVI
56

ANEXO XVII
57

ANEXO XVIII
58
59

ANEXO XIX
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