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RELATÓRIO FUNDO IMOBILIÁRIO

CSHG LOGÍSTICA - FUNDO DE


INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

CÓDIGO: HGLG11

PERFIL
O Fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para
operações logísticas e industriais, através da aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de
imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e
direitos a eles relacionados, bem como outros imóveis com potencial geração de renda, e bens e direitos
a eles relacionados, desde que atendam à política de investimentos do Fundo. Os imóveis deverão,
preferencialmente, estar localizados próximos a grandes centros urbanos ou em vias de acesso
compatíveis com a atividade prevista para o imóvel, devendo possuir, no mínimo, 1.000 m² de área
privativa.

As cotas do Fundo são negociadas na BM&F Bovespa, sob o código HGLG11.

INDICADOR / FUNDO HGLG11


VPA/COTA R$ 1.122,73
P/VPA 1,1706*
YIELD (ÚLTIMOS 12M) 8,96%
VACÂNCIA 19,4%
ABL 176.000,00 M²
RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) 2.558.268,00
TAXA DE PERFORMANCE NÃO
0,6% a.a. do
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO valor de mercado
DIVERSIDADE PORTFÓLIO ALTA
BETA (ÚLTIMOS 12M) 2,0
PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,00%
VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 23,8%
VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 546 (mil)
Dados referentes ao fechamento de out/17
*cotação fechamento Nov/17

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PORTFÓLIO

O Fundo tem 89,56% do patrimônio aplicado em imóveis, 9,55% em Cotas de FIIs e 0,89% em renda
fixa. Atualmente, o Fundo possui participação em 8 empreendimentos, com 119 unidades locáveis. Seis
deles estão localizados no Estado de São Paulo e os dois restantes em Santa Catarina.

NOME CIDADE - UF PARTICIPAÇÃO ÁREA LOCÁVEL (M²) UNIDADES


Master Offices São Paulo - SP 100% 14.359 21
Ed. Onix e Ed. Safira - Centro Empresarial Atibaia Atibaia - SP 22% 11.869 6
Ed. Os Lusíadas – Barão de Mauá Atibaia - SP 5% 6.232 3
Ed. Albatroz – Gaia Ar Jarinu - SP 15% 20.154 6
Tech Town Hortolândia - SP 4% 7.885 3
Brascabos Rio Claro - SP 100% 11.492 1
Cremer Blumenau - SC 100% 65.825 1
Perini Business Park Joinville - SC 34,8% 35.716 78

O HGLG11 encerrou outubro com 66 contratos de locação, dos quais 58% são reajustados pelo IPCA e
42% pelo IGP-M. A maior parte destes contratos (74%) tem vencimento de longo prazo (de 2020 em
diante).

PONTOS POSITIVOS
 Portfólio diversificado, com participação em 8 empreendimentos, com 119 unidades locáveis;
 gestão ativa do portfólio;
 negociado em 100% dos pregões nos últimos 12 meses;
 vacância financeira abaixo da média do setor;
 taxa de administração atrelada ao valor de mercado das cotas.

PONTOS NEGATIVOS
 Alto valor unitário da cota (R$ 1.314,30 no fechamento de nov/17);
 competição acirrada entre empreendimentos do segmento, pressionando os aluguéis e taxa de
ocupação.

DESTAQUES

O Fundo está realizando uma oferta de distribuição pública primária de até 331.878 cotas, parte de sua
4ª emissão, todas nominativas e escriturais. Cada cota será emitida no valor de R$ 1.205,26,
totalizando o montante de R$ 399,99 milhões. A Administradora destinará os recursos obtidos para a
aquisição de ativos compatíveis com a política de investimentos do Fundo. Preferencialmente, serão
adquiridos imóveis logísticos industriais, alugados por meio de contratos de locação atípicos.

Ao final de outubro, apresentava receita média de aluguel de R$ 18,3/m², colocando-se pouco abaixo da
média do mercado para o segmento de galpões logísticos para o 3T17 (R$ 18,97). Por outro lado, o
HGLG manteve os índices de vacância física e financeira abaixo da média do setor. A vacância financeira
do Fundo era de 19,4%, enquanto a física ficou em 22,7% ao final do mês.

A variação da vacância em relação ao mês de setembro/17 (18,96%) se deve, principalmente, à nova


locação no Perini Business Park e à finalização do processo de desocupação da Bosch no Centro
Empresarial Atibaia.

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A ainda fraca atividade econômica é um fator importante a se observar, já que influencia diretamente na
vacância e nos atrasos dos pagamentos de aluguéis, como também confere maior poder de barganha
para os locatários. O mercado imobiliário de galpões logístico-industriais vem atravessando uma fase de
desequilíbrio entre a oferta e a demanda, em função do expressivo volume de novos galpões ofertados
ao longo dos últimos cinco anos. No entanto, vislumbramos que o período mais nebuloso para o setor
possa já tenha sido ultrapassado. A Pesquisa On Point da JLL para o segmento industrial de galpões de
alto padrão apontou que, no 3T17, a taxa de vacância ficou em 25%, queda de 0,71 p.p frente ao 2T17.
O preço pedido médio de locação, que fechou em R$ 18,97/m², manteve-se estável em relação ao 2T17.

No encerramento de outubro/17 as cotas do HGLG eram negociadas acima de seu valor patrimonial
(P/VPA de 1,1428). Outro fato a se destacar é o alto valor de mercado das cotas do Fundo (R$ 1.314,30
no fechamento de nov/17). Sobre a distribuição dos rendimentos, o Fundo vem superando o CDI
(excluído dos 15% de I.R.).

1,00%
0,90%
0,80%
0,70%
0,60%
0,50%
0,40%
0,30%
0,20%
0,10%
0,00%
nov/16 dez/16 jan/17 f ev/17 mar/17 abr/17 mai/17 jun/17 jul/17 ago/17 set/17 out/17

CDI (15% IR) POUPANÇA YIELD HGLG11

Acreditamos que o ano de 2018 continuará sendo desafiador para os Fundos do segmento, mas o
HGLG11 vem conseguindo manter o valor do rendimento pago mensalmente aos cotistas. O dividend
yield do HGLG11 foi de 8,96% nos últimos 12 meses (até outubro).

O Fundo apresenta atrativos (tais como liquidez, rentabilidade e diversificação), no entanto o detentor
das cotas deve observar atentamente o cenário econômico ainda desafiador (confirmado pelos números
do PIB no 3T17), elevado nível de desemprego e crédito apertado, que impacta diretamente na
capacidade das empresas na locação dos imóveis, além da oferta de empreendimentos, causando maior
concorrência.

Analista responsável: João Augusto , CNPI


Analista Co-autor: Adilson Alves da Silva
e-mail: adilson@lopesfilho.com.br
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