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Esta modalidade é a mais tradicional de aquisição da propriedade por usucapião, que se caracteriza pela
posse mansa, pacífica e ininterrupta e com a animus domini pelo prazo de quinze anos.

A preocupação com a função social da propriedade se irradia, pois o possuidor estabelece o imóvel como
morada habitual ou nele realizou obras de caráter produtivo, o prazo reduz para dez anos.

Portanto não é necessário o exercício de todos os atos possessórios por parte do usucapiente. É possível
também a sucessio ou acessio possessionis, isto é, o usucapiente pode agregar à sua as posses
anteriores, desde que a cadeia contenha, em sua inteireza, todos os requisitos inerentes a essa
modalidade de usucapião.

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A usucapião ordinário é o negócio jurídico celebrado entre o possuidor, que acreditando ser o proprietário
da coisa, exerce a posse de boa-fé baseada em título que, conquanto formalmente válido, não se reputa
hábil a operar o efeito pretendido (transmissão de propriedade).

O legislador reduziu o prazo desta modalidade, que se opera de posse mansa e pacífica e ininterrupta,
com intenção de dono por mais de dez anos, conforme previsto no art. 1242 do CC. A boa fé só será
alegada a quem tiver justo título, visto que somente este documento demonstrará que o possuidor
considerava-se, de fato, o verdadeiro dono da coisa.

O art. 1242 do CC admite duas formas de configuração do justo título. O prazo de usucapião será
reduzido para cinco anos , quando se tratar de imóvel adquirido onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório. Caso não haja registro, prevalece a regra de prescrição aquisitiva de dez
anos.

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Regulado pelo art. 182 da CF, foi concebido o instituto da usucapião urbana, e contemplado no art. 183
da Carta Magna, 1.240 do CC, bem como nos arts. 9º e seguintes da Lei nº 10.257/01- o Estatuto da
cidade.

Nesta modalidade de usucapião, além de requisito geral de posse manda e pacifica com animus domini
exige-se o prazo de cinco anos para a aquisição da propriedade. É necessário, portanto, que o
usucapiente resida no imóvel e não seja proprietário de outro, além de limitar a área usucapienda em
250m².

Sendo assim, nota-se que esta modalidade de usucapião é mais um instrumento da política urbana, mas
também de justiça social, na medida em que prestigia o possuidor que utiliza o imóvel como sua moradia
e de sua família, ao mesmo tempo em que promove a urbanização racional.

Não se admite que o possuidor de imóvel de maior dimensão exerça pretensão somente quanto ao teto
constitucional de 250 m², usucapindo somente parte do prédio.
O art. 9º do Estatuto da Cidade não se refere somente a área como fez o dispositivo constitucional, mas
mencionou "edificação urbana".Sendo assim também são usucapíveis por esta modalidade os
apartamentos. E o §2º deste artigo, deixa claro que pode ser obtida somente uma vez.

A usucapião especial coletiva é possível a sucessão de posses, podendo o possuidor o possuidor agregar
à sua as posses dos antecessores para completar o prazo exigido, desde que sejam todas elas mansas
pacíficas e ininterruptas.

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Inserida na ordem jurídica pela CF 1934, a usucapião especial rural foi contemplada pela Constituição de
1988, no seu art. 191, pelo Código Civil, no art. 1239 e pela Lei nº 6.969/81, que regulou inteiramente a
matéria antes disciplinada pelo chamado Estatuto da Terra.

Esta modalidade de usucapião requer a posse de área localizada em zona rural, não superior a 50
hectares, por cinco anos ininterruptos, desde que seja tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de
sua família, que lá fixarem sua moradia, vedada a propriedade de outro imóvel.

Tem como objetivo a fixação do homem no campo e o incentivo à produtividade da terra, como forma de
materializar a função social da propriedade e desestimular a manutenção de latifúndios improdutivos. Por
exigir o trabalho produtivo, este instituto ficou conhecido como pro labore.

Quando se referir à área localizada em zona rural, o legislador deixa claro que adotou como critério a
localização e não a destinação dada ao imóvel, sendo utilizado o mesmo critério para fins de incidência
de IPTU e ITR, pois a cobrança deste ou daquele imposto é um indicativo para a espécie de usucapião
cabível, o rural ou o urbano.

É impossível, portanto, a usucapião de terra com dimensão inferior ao módulo rural, pois o Estatuto da
Terra teve por escopo acabar com a fragmentação de terra em minifúndios antieconômicos.

O art. 2º da Lei nº 6.969/81 permitia a obtenção por usucapião de terras particulares e devolutas. Porém a
CF/88, tornou impossível usucapir terras devolutas (art. 191, parágrafo único). Neste caso as terras
devolutas cuja usucapião se operou antes de 1988, tem direito de usucapir, se o prazo foi preenchido
antes da nova ordem constitucional.

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Paulo Villela
Wed, 06 Mar 2002 13:43:06 -0800

"A lei assume uma nova perspectiva com relação à propriedade, ou seja, o seu sentido
social"
O usucapião no novo Código Civil
Por Sílvio de Salvo Venosa
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O usucapião (ou a usucapião) deve ser visto doravante sob uma perspectiva mais
dinâmica, que necessariamente fará acrescer alguns dos princípios básicos que tomamos
como dogma no sistema de 1916. O novo Código Civil assume uma nova perspectiva
com relação à propriedade, ou seja, o seu sentido social. Como o usucapião é o
instrumento originário mais eficaz para atribuir moradia ou dinamizar a utilização da
terra, há um novo enfoque no instituto. Alie-se a isto a orientação da Constituição de
1988, que realça o princípio e alberga modalidades mais simplificadas do instituto.
Desse modo, a idéia básica no novo diploma é no sentido de que as modalidades de
usucapião se situam no tempo do período aquisitivo, mais ou menos longo. Sob esse
novo pálio deve ser atentamente analisado o artigo 1.238, que fixa o prazo do usucapião
extraordinário em quinze anos, independente de título e boa-fé. Esse prazo será reduzido
a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Há, portanto, modalidade de usucapião para aquisição do imóvel em dez anos

disciplinado no parágrafo desse dispositivo e que também independe de título e boa-fé.
Desse modo, temos no novo diploma duas modalidades de usucapião extraordinário,
com dois prazos diversos.

Sob esse novo diapasão, nessas situações é desnecessária a investigação subjetiva da

boa-fé do possuidor no caso concreto, em qualquer caso. Em ambas as situações
preponderará o aspecto objetivo do fato da posse, o corpus, ficando o aspecto subjetivo
transladado da boa-fé para exclusivamente a análise da posse ad usucapionem. Portanto,
ex radice, no exame de um lapso prescricional aquisitivo nos termos do descrito no
parágrafo do artigo, o juiz deve examinar a utilização do imóvel e a intenção do
usucapiente de lá se fazer presente para residir ou realizar obras de caráter produtivo. A
modificação possui evidente caráter social ao ampliar a possibilidade de usucapião e
dispensa o requisito da boa-fé. A perda da propriedade imóvel pelo antigo proprietário
pelo usucapião, se houver, reside então, como é evidente, na sua inércia em recuperar a
coisa, nesse período de dez anos.

O usucapião ordinário é disciplinado pelo artigo 1.242. Neste leva-se em conta o justo
título e a boa-fé, em um período de posse de dez anos. Trata-se aqui do mesmo prazo de
dez anos do usucapião extraordinário do parágrafo único do artigo 1.238. No entanto,
como apontamos liminarmente, lá se cuida de usucapião extraordinário que dispensa o
justo título e a boa-fé, mas que exige o requisito da moradia ou realização de serviços de
caráter produtivo no local. No caso concreto, pode ocorrer que o usucapiente, ao
requerer a aquisição da propriedade, o faça com fundamento no artigo 1.242, mas,
subsidiariamente, por preencher os requisitos do artigo 1.238, peça que o juiz reconheça
o usucapião extraordinário, se forem discutíveis a boa-fé ou o justo título.

Ainda, contudo, há mais uma possibilidade de usucapião versada no parágrafo único do

artigo 1.242: "Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua
moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico." A hipótese
contempla mais uma facilidade em prol da aquisição da propriedade. Nessa situação,
pode ocorrer que o interessado tivesse título anteriormente, o qual, por qualquer razão
fora cancelado: por irregularidade formal, por vício de vontade etc. A nova lei protege
quem, nessa situação, mantém no imóvel a moradia ou realizou ali investimentos de
interesse social e econômico. Protege-se o possuidor que atribui utilidade para coisa, em
detrimento de terceiros. De qualquer forma, porém, a hipótese é de usucapião ordinário
e mesmo sob as condições expostas, não se dispensará o justo título e a boa-fé.

O novo código suprime a distinção hoje inútil do artigo 551 do velho código quanto ao
usucapião ordinário, a referência entre presentes e ausentes. Também teremos questões
envolvendo direito intertemporal, posse aquisitiva que tenha se iniciado sob a égide do
código anterior e se consumará na vigência novo código. Nas disposições transitórias do
novo código foi inserida a seguinte disposição: Artigo 2.029. "Até dois anos após a
entrada em vigor deste código, os prazos estabelecidos no parágrafo único do artigo
1.238 e no parágrafo único do artigo 1.242 serão acrescidos de dois anos, qualquer que
seja o tempo transcorrido na vigência do anterior, Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de
1916."

Com esse critério objetivo instituído pelo legislador, evita-se a problemática da

contagem proporcional dos respectivos tempos de posse nessas novas modalidades de
usucapião, mantidos na íntegra, em princípio, os demais períodos estabelecidos nos
caputs do citados artigos. Diga-se, no entanto, que nestes casos, análogos ao do código
anterior, é perfeitamente possível, na falta de menção expressa do legislador, a
contagem proporcional das posses, iniciadas sob uma e finalizada em outra. Ao lado
dessas formas clássicas renovadas de usucapião, o novo código contempla também as
modalidades especiais, presentes na Constituição de 1988, o usucapião urbano, para
área de até duzentos e cinqüenta metros, em imóvel usado para moradia, pelo prazo de
cinco anos; e o usucapião rural, destinado a imóveis de até cinqüenta hectares, com
idêntico prazo de aquisição, objetivando área produtiva e para moradia.

O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) introduz na legislação mais uma modalidade

de usucapião, no artigo 10: "A áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros
quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos,
ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, são suscetíveis de serem usucapidas coletivamente, desde
que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural." A lei cria,
portanto, modalidade de usucapião coletivo, atendendo à pressão social das ocupações
urbanas. Possibilita que a coletividade regularize a ocupação, sem os entraves e o preço
de uma ação individual de usucapião. A lei exige que a área tenha mais de duzentos e
cinqüenta metros quadrados, com ocupação coletiva, sem identificação dos terrenos
ocupados. Na prática, até que os terrenos podem ser identificados; ocorre que essa
identificação se mostra geralmente confusa ou inconveniente nesse emaranhado
habitacional. Note também que a área deve ser particular, pois a Constituição da
República é expressa em proibir o usucapião de terras públicas. Essa matéria dará
margem, sem dúvida, a inúmeras questões de ordem prática que devem ser estudadas.