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Apelação Cível n. 2007.

050601-5, de Balneário Camboriú


Relator: Des. Carlos Prudêncio

APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR


DANOS MORAIS, MATERIAIS E LUCROS CESSANTES.
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DEVOLUÇÃO DO
IMÓVEL EM ESTADO PRECÁRIO. AUSÊNCIA DE
VISTORIA INICIAL. PRESUNÇÃO DE BOAS CONDIÇÕES
QUANDO DO INÍCIO DO ALUGUEL. DEVER DE ENTREGA
NO MESMO ESTADO. SENTENÇA REFORMADA.
É responsável pela devida indenização à locadora,
locatário que devolve imóvel em estado precário, depredado
em quase sua totalidade, mesmo não havendo vistoria inicial
a qual atestaria as condições iniciais do bem, pois sabe-se
que ... " inexistindo descrição sobre o estado do imóvel no
seu recebimento pelo inquilino, é presumido seu bom estado
de conservação, devendo o locatário assim restituí-lo, salvo
as deteriorações resultantes de seu uso normal (AC n.
2006.022586-8, Relator: Des. Monteiro Rocha, DJ de 15-3-
2007).
DANOS MORAIS. IMÓVEL DEPREDADO PELOS
LOCATÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE LOCAÇÃO. ÚNICA
FONTE DE RENDA DA LOCADORA. ABALO MORAL
EVIDENCIADO. INDENIZAÇÃO EM VINTE MIL REAIS.
A indenização por danos morais deve, ao máximo na
esfera subjetiva, tentar refletir o sofrimento experimento pela
parte, abalo este que se consubstancia sob vários aspectos,
inclusive o financeiro. No caso, é imperioso que se indenize
moralmente a proprietária de imóvel que fica impossibilitada
de alugá-lo, devido ao fato de os últimos locatários terem
deixado o bem em estado precário, principalmente por ser o
aluguel do bem uma das suas únicas fontes de renda para o
seu sustento.
DANOS PATRIMONIAIS E EMERGENTES.
COMPROVAÇÃO DO DESCONTO DE VALORES
UTILIZADOS PARA REFORMAR O IMÓVEL LOCADO DOS
ALUGUERES DEVIDOS. RESSARCIMENTO QUE SE
IMPÕE.
Por ser o dano elemento fundamental da
responsabilidade civil, haja vista não haver responsabilidade
sem prejuízo, sua comprovação se faz mister para a
concessão do pleito indenizatório, providência que logrou
êxito a autora/apelante em demonstrar, comprovando os
descontos nos seus aluguéis, referentes à obras realizadas
pode verifica dos orçamentos e recibos juntados ao
processo.
LUCROS CESSANTES. DEVOLUÇÃO DE IMÓVEL
LOCADO. DEPREDAÇÃO DO BEM. IMPOSSIBILIDADE DE
LOCAÇÃO. LOCADORA QUE DEIXA DE AUFERIR RENDA
COM OS ALUGUERES. INDENIZAÇÃO PELO VALOR DOS
ALUGUERES NO PERÍODO DE UM ANO. RECURSO
PROVIDO.
"Faz jus às perdas e danos, sob a forma de lucros
cessantes, o comprador de imóvel residencial, ao valor dos
alugueres que deixou de usufruir, em razão da não entrega
do imóvel no prazo estipulado pela incorporadora" (TJSC,
Apelação Cível n. 2002.004706-6, de Balneário Camboriú,
rel. Des. José Volpato de Souza, j. 12-11-02).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível


n. 2007.050601-5, da comarca de Balneário Camboriú (3ª Vara Cível), em que é
apelante Terezinha de Jesus Cardoso, e apelado Nilton César Parzianello e
Avelino Lorencini:
ACORDAM, em Primeira Câmara de Direito Civil, por votação
unânime, dar provimento ao recurso para condenar os réus/apelados Nilton
César Parzianello e Avelino Lorencini ao pagamento de a) danos patrimoniais e
emergentes no valor de R$ 2.068,59 (dois mil, sessenta e oito reais e cinquenta e
nove centavos), com juros legais a partir da citação e correção monetária desde à
época que esse valor foi descontado dos alugueres devidos à recorrente; b)
lucros cessantes no importe de 2,5 (dois vírgula cinco) salários-mínimos vigentes
na época dos fatos, correspondente ao valor mensal do aluguel, pelo período de
1 (um) ano, também devidamente corrigido monetariamente; e c) danos morais
na quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária a
contar da data do respectivo arbitramento pelo índice legal do INPC e juros legais
no percentual de 1% ao mês, a partir da citação e honorários de 20% sobre o
valor da condenação. Custas legais.

RELATÓRIO

Adoto relatório de fls. 189 e 190, acrescento que a Juíz de


Direito Dra. Dayse Herget de Oliveira Marinho julgou improcedente o pedido
formulado por Terezinha de Jesus na ação de indenização por danos morais e
patrimoniais que move contra Avelino Lorencini e Nilton César Parzianello e
declarou o feito extinto, nos termos do artigo 269, inciso I, do Código de Processo
Civil. Condenou, ainda, a autora ao pagamento das custas e honorários
advocatícios, estes arbitrados em R$ 1.000,00 (mil reais), o qual foi suspenso, na
forma do artigo 12 da Lei n. 1.060/1950, em virtude do benefício da assistência
judiciária gratuita.

Inconformada, Terezinha de Jesus Cardoso apela, aduzindo


qu houve quebra contratual, haja vista que, por ocasião da contratação do
aluguel, o imóvel se encontrava em perfeitas condições de uso e habitabilidade e,
ao contrário, não foi entregue no mesmo estado. Sustenta que o fundamento da
sentença de primeiro grau, qual seja, o de que não teria sido realizada vistoria
prévia no imóvel, ou uma confirmação de que o locatário examinou anteriormente
o imóvel locado, não pode prosperar pois existia previsão contratual dispondo
sobre o estado do bem na época da locação.

Des. Carlos Prudêncio


Requer o provimento do recurso.

Nilton César Parzianello e Avelino Lorencini apresenta


contrarrazões (fls. 226 a 231).

Após, os autos subiram a esta Superior Instância.

VOTO

Trata-se de ação indenizatória aforada por Terezinha de


Jesus Cardoso contra Nilton César Parzianello e Avelino Lorencini, na qual a
autora busca ser ressarcida pelos danos materiais e morais que alega ter
experimentado, em virtude do mau uso de seu imóvel quando da vigência do
contrato de locação firmado com os réus.

Colhe-se dos autos que as partes firmaram contrato de


locação de imóvel situado na Avenida dos Estados, n. 769, em Balneário
Camboriú pelo período de 3 (três) anos - de 14-11-1994 até 17-11-1997 -,
conforme se extrai do documento de fl. 14.

No exercício da locação, os locatários instalaram uma fábrica


de equipamentos de fibra de vidro e, para tanto, utilizavam-se de uma espécie de
resina sintética altamente inflamável e tóxica, como elemento de ligação da fibra.
Tal fato causou estranheza à autora/apelante Terezinha de Jesus Cardoso, haja
vista que, em decorrência da atividade exercida pelos réus/apelados Nilton César
Parzianello e Avelino Lorencini, notou que seu imóvel encontrava-se sempre sujo
com vestígios tóxicos.

Por essa razão, no final do mês de julho de 1997, a


autora/apelante notificou os réu/apelados no sentido de não mais ter interesse
em continuar com a locação, notícia que não foi bem recepcionada pelos
locatários, os quais resistiram em desocupar o imóvel, alegando possuirem
crédito de mais 3 (meses) de locação pelas benfeitorias realizadas na área
locada.
Se não bastasse a recusa em devolver a posse do bem, os
réus/apelados Nilton César Parzianello e Avelino Lorencini começaram a
depredá-lo e, além disso, nota-se, pelas fotografias anexas (fls. 15 a 31), que,
quando da sua devolução, o imóvel não se encontrava em boas condições, sua
estrutura interna se mostra completamente sem manutenção, partes de paredes
quebradas, sujeira espalhada pelo chão, portas sem fechaduras, telhado
irregular, enfim, completamente sem o menor cuidado. Isso levou, inclusive, a
autora/apelante Terezinha de Jesus Cardoso a representar os réus/apelados
criminalmente (fls. 32 a 37).

Em meio a todo esse embróglio instaurado, a justificativa


utilizada pelos então locatários réus/apelados Nilton César Parzianello e Avelino
Lorencini, foi a de que o local destinava-se exclusivamente ao uso comercial e a
autora/apelante, desde o início do contrato, tinha conhecimento da atividade ali
desenvolvida. Salientam, ainda, que o imóvel já se encontrava em péssimo
estado de conservação e, por isso, foi acordado com a locadora que arcariam
com as benfeitorias necessárias e estas seriam descontadas dos alugueres.

Por fim, rebatem a tese inicial aduzindo que a


autora/apelante não realizou vistoria antes da locação, o que demonstraria o
estado de abandono e precariedade do bem.

Essa última alegação foi acolhida pela Magistrada de


primeiro grau que considerou o fato de a autora/apelante não ter realizado uma
vistoria inicial no imóvel, a fim de prevenir qualquer eventual responsabilidade por
possíveis danos decorrentes do mau uso do bem, julgando improcedente a
demanda indenizatória.

Diante desse cenário, o cerne do presente recurso de


apelação reside em definir se realmente os locatários possuem responsabilidade
pelo fato de o bem ter sido devolvido em péssimas condições.

Des. Carlos Prudêncio


Antes de mais nada, analisando as fotografias juntadas (fls.
15 a 31), entendo ser desnecessária qualquer documentação sobre o estado da
área locada no início do pacto locatício, posto que, dificilmente, alguém alugaria
um imóvel já naquele estado de conservação, demonstrados pelos documentos
fotográficos, sem ao menos documentar e, já, de antemão, relacionar e
documentar, as obras que seriam necessárias para o início de quaisquer
atividades nao local.

Ademais, sabe-se que ... " inexistindo descrição sobre o


estado do imóvel no seu recebimento pelo inquilino, é presumido seu bom estado
de conservação, devendo o locatário assim restituí-lo, salvo as deteriorações
resultantes de seu uso normal (AC n. 2006.022586-8, Relator: Des. Monteiro
Rocha, DJ de 15-3-2007).

Pois bem, extrai-se da cláusula 4ª do contrato de locação (fl.


14) que: ... " o locatário, salvo as obras que importem na segurança do prédio,
obriga-se por todas as demais, devendo trazer o imóvel locado em boas
condições de higiene e limpeza, com os aparelhos sanitários e de iluminação,
fogão papéis, pinturas, telhados, vidraças, mármores, fechos, torneiras, pias,
banheiros, aquecedores, ralos e demais acessórios em perfeito estado de
conservação e funcionamento, para assim os restituir, quando findo ou rescindido
este contrato, sem direito à retenção ou indenização por qualquer benfeitorias
ainda que necessárias, as quais ficarão desde logo incorporadas ao prédio".

Da simples leitura dessa previsão contratual, evidencia-se


que foi estabelecido ser de responsabilidade dos locatários a devida manutenção
e conservação do imóvel, cabendo-lhes arcar com os eventuais gastos
necessários para tanto.

Nesse sentido, o art. 23, III da Lei n. 8.245/1991 trata com


precisão o caso em análise, quando versa que " ..“o locatário é obrigado a: [...] III-
restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal".

Acerca do tema, leciona Francisco Carlos Rocha de Barros:

"Não basta restituir. Se forem constatados danos causados pelo


inquilino, o locador terá direito a indenização correspondente,
porque o imóvel não estará sendo restituído nas condições em
que foi recebido pelo inquilino." (Comentários à lei do inquilinato",
São Paulo: Saraiva, 1995, p. 101)
Sendo assim, é imperiosa a procedência do recurso para
condenar os réus/apelados Nilton César Parzianello e Avelino Lorencini ao
pagamento dos danos ocasionados pelo descumprimento do contrato de locação.

a) Dano Moral e sua Valoração

Os danos morais estão incutidos na esfera subjetiva da


pessoa, cujo acontecimento tido como violador atinge o plano de seus valores em
sociedade, repercutindo em aspectos referentes tanto à reputação perante os
demais membros sociais ou mesmo no tocante à mera dor íntima.

A esse respeito, leciona Carlos Alberto Bittar, em sua obra


"Reparação civil por danos morais ... " na prática, cumpre demonstrar-se que,
pelo estado da pessoa, ou por desequilíbrio e, sua situação jurídica, moral,
econômica, emocional ou outras, suportou ela conseqüências negativas advindas
do ato lesivo. A experiência tem mostrado, na realidade fática, que certos
fenômenos atingem a personalidade humana, lesando os aspectos referidos, de
sorte que a questão se reduz, no fundo, a simples prova do fato lesivo.
Realmente, não se cogita, em verdade, pela melhor técnica, em prova de dor, ou
de aflição, ou de constrangimento, porque são fenômenos ínsitos na alma
humana como reações naturais a agressões do meio social. Dispensam, pois,
comprovação, bastando, no caso concreto, a demonstração do resultado lesivo e
a conexão com o fato causador, para responsabilização do agente" (São Paulo:
Revista dos Tribunais, 1993, p. 129/130).

Des. Carlos Prudêncio


No caso, verifica-se que, o imóvel objeto da locação servia
como uma importante forma de sustento da autora/apelante Terezinha de Jesus
Cardoso que, ao decidir rescindir seu contrato de aluguel por notar a falta de
cuidado com o seu bem, viu-se impossibilitada para alugar o imóvel à outrem,
visto que este estava completamente depredado.

Dessa feita, não existem critérios estabelecidos para a


quantificação da indenização do dano moral, tornando, por conseguinte, essa
tarefa delicada ao Magistrado, por ter que adentrar na ordem subjetiva da vítima.

Entretanto, tem-se fixado o quantum indenizatório de acordo


com as peculiaridades de cada caso concreto, levando em consideração,
principalmente: o dolo ou o grau de culpa daquele que causou o dano; as
condições pessoais e econômicas das partes envolvidas; a intensidade do
sofrimento psicológico causado pela humilhação sofrida; a finalidade
admoestatória da sanção, para intimidar novas condutas ofensivas; e o bom
senso, para que a indenização não seja muito gravosa, descartando um
enriquecimento sem causa à vítima, nem irrisória, que não compensa os danos
por si sofridos.

É o entendimento dos Tribunais Superiores pátrios:

O quantum indenizatório devido a título de danos morais deve


assegurar a justa reparação do prejuízo sem proporcionar
enriquecimento sem causa do autor, além de levar em conta a
capacidade econômica do réu.
A jurisprudência desta Corte Superior tem se posicionado no
sentido de que este quantum deve ser arbitrado pelo juiz de
forma a que a composição do dano seja proporcional à ofensa,
calcada nos critérios da exemplariedade e da solidariedade.
O dano imaterial, implica destacar que a indenização não visa
reparar a dor, a tristeza ou a humilhação sofridas pela vítima,
haja vista serem valores inapreciáveis, o que não impede que se
fixe um valor compensatório, com o intuito de suavizar o
respectivo dano (REsp 785835, Rel. Ministro Luiz Fux, publicado
no DJU de 2-4-2007).
Dessa feita, condeno os réus/apelados ao pagamento dos
danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

b) Dos danos materiais e emergentes

No tocante aos danos materiais e emergentes, pleiteia a


autora/apelante ser indenizada pelos gastos que foram dispendidos e
descontados dos alugueres que recebia dos réus/apelados.

É cediço que, como regra geral no processo civil pátrio, em


que predomina o princípio dispositivo, o "ônus da prova incumbe: ao autor,
quanto ao fato constitutivo de seu direito; ao réu, quanto à existência de fato
impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor" (art. 333 do CPC, incisos I
e II).

E sendo o dano elemento fundamental da responsabilidade


civil, pois não há responsabilidade sem prejuízo, sua comprovação se faz mister
para a concessão do pleito indenizatório, providência que logrou êxito, a
autora/apelante Terezinha de Jesus Cardoso, em demonstrar, comprovando os
descontos nos seus aluguéis, referentes à obras realizadas no imóvel locado e
depois depredado, o que se pode verificar dos orçamentos e recibos (fls. 39 a 51)
que totalizam a quantia de R$ 2.068,59 (dois mil reais, sessenta e oito mil e
cinquenta e nova centavos).

Desse modo, imperiosa a reforma da sentença para


condenar os réus/apelados Nilton César Parzianello e Avelino Lorencini quanto
aos danos patrimoniais devidamente atualizados, com juros a partir da citação e
correção monetária desde a época do desconto dos valores gastos com a obra
do aluguel devido.

c) Dos Lucros Cessantes

Des. Carlos Prudêncio


Insurge-se a autora/apelante também com relação aos lucros
cessantes por ficar impossibilitada de alugar seu imóvel em virtude de tê-lo
recebido sem condição de uso.

Impende ressaltar que a condenação por perdas e danos


deve abranger o que razoavelmente se deixou de lucrar, conforme dicção do art.
1.059 do CC/16. Assim, a fixação de aluguel mensal para fins de quantificação
das perdas e danos deve ser o parâmetro utilizado.

Depreende-se dos autos (fl. 14) que a autora/apelante


Terezinha de Jesus Cardoso auferia o valor correspondente à 2,5 (dois vírgula
cinco) salários-mínimos por mês de aluguel salário-mínimo (vigente à época dos
fatos), e devido ao estado no qual o bem ficou quando da saída dos locatários,
viu-se impossibilitada de alugá-lo, deixando de auferir renda.

Assim, como tem sido aceito por esta Corte em casos


análogos, faz ... " jus às perdas e danos, sob a forma de lucros cessantes, o
comprador de imóvel residencial, ao valor dos alugueres que deixou de usufruir,
em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado pela incorporadora" (AC
n. 2002.004706-6, rel. Des. José Volpato de Souza, DJ de 12-11-02).

Posto isso, voto no sentido de dar provimento ao recurso da


autora/apelante Terezinha de Jesus Cardoso para condenar os réus/apelados
Nilton César Parzianello e Avelino Lorencini ao pagamento de:

a) danos patrimoniais e emergentes no valor de R$ 2.068,59


(dois mil, sessenta e oito reais e cinquenta e nove centavos), com juros legais a
partir da citação e correção monetária desde à época que esse valor foi
descontado dos alugueres devidos à recorrente;

b) lucros cessantes no importe de 2,5 (dois vírgula cinco)


salários-mínimos vigentes na época dos fatos, correspondente ao valor mensal
do aluguel, pelo período de 1 (um) ano, também devidamente corrigido
monetariamente; e

c) danos morais na quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais),


acrescidos de correção monetária a contar da data do respectivo arbitramento
pelo índice legal do INPC e juros legais no percentual de 1% ao mês, a partir da
citação.

Condeno, ainda a parte vencida ao pagamento dos


honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) da condenação.

DECISÃO

Nos termos do voto do relator, decide a Câmara, por votação


unânime, dar provimento ao recurso para condenar os réus/apelados Nilton
César Parzianello e Avelino Lorencini ao pagamento de a) danos patrimoniais e
emergentes no valor de R$ 2.068,59 (dois mil, sessenta e oito reais e cinquenta e
nove centavos), com juros legais a partir da citação e correção monetária desde à
época que esse valor foi descontado dos alugueres devidos à recorrente; b)
lucros cessantes no importe de 2,5 (dois vírgula cinco) salários-mínimos vigentes
na época dos fatos, correspondente ao valor mensal do aluguel, pelo período de
1 (um) ano, também devidamente corrigido monetariamente; e c) danos morais
na quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária a
contar da data do respectivo arbitramento pelo índice legal do INPC e juros legais
no percentual de 1% ao mês, a partir da citação e honorários de 20% sobre o
valor da condenação.

Participaram do julgamento, realizado no dia 16 de março de


2010, os Exmos Srs. Desembargadores Carlos Adilson Silva e Desembargador
Stanley da Silva Braga.

Florianópolis, 22 de março de 2010.

CARLOS PRUDÊNCIO

Des. Carlos Prudêncio


Presidente e Relator