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Vivienda Unifamiliar
Urbanización Los Portales- Nueva Casarapa
Ciudad de Guarenas Estado Bolivariano de Miranda
1. Presentación.
1.1 Certificación.
Quien suscribe, Alfredo A. Loaiza V., C.I. V-3.969.086, certifica el avalúo de un (1) INMUEBLE
para el uso de VIVIENDA UNIFAMILIAR, instalado en el Conjunto Residencial LOS
PORTALES, Urbanización Nueva Casarapa, Estado Bolivariano de Miranda, cuyas
características más adelante se describen en detalle.
1.2 Solicitante.
Ciudadana BELKYS CAROLINA MEDINA, mayor de edad, de este domicilio, venezolana,
titular de la cédula de identidad No. 8.972.647, en su condición de viuda del ciudadano
FELIX MANUEL MOREAU GARCIA, quien en vida fuese propietario del INMUEBLE objeto del
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presente avalúo, como más adelante se describe y mayor de edad, de este domicilio,
venezolano, titular de la cédula de identidad No. 1.733.933, y fallecido según consta en Acta
de Defunción No. 2154903, expedida por el Hospital General de Guatire-Guarenas, según
consta en el Folio No. 226, Acta No. 226, de fecha 27/03/2015, emitido por la Oficina de
Registro Civil del Municipio Autónomo Ambrosio Plaza, Parroquia Guarenas, de la Ciudad de
Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda.
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En cuanto a la identidad del propietario del INMUEBLE, hoy fallecido, es menester resaltar
que este aparece inscrito en su documento de propiedad con los apellidos MOREAU
GARCIA, al igual que en su Acta de Defunción, no obstante en su Acta de Matrimonio con la
ciudadana BELKYS CAROLINA MEDINA cuya copia también se anexa a este informe de
valoración, estos apellidos son MOREAN GARCIA. Se anexan copias de estos documentos.
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CUADRO NO. 1
NUMERO DE CATASTRO Y SUPERFICIE
INMUEBLE OBJETO DE AVALUO
No. PROPIETARIO NUMERO CATASTRO SUPERFICIE TERRENO SUPERFICIE
(m2) CONSTRUCCION
2.3 Linderos.
Los linderos del INMUEBLE objeto de evaluación, tomados del documento de compraventa
antes citado, son los siguientes:
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CUADRO NO. 2
LINDEROS DEL INMUEBLE
NOR OESTE SUR ESTE NOR ESTE SUR OESTE
Con la Unidad de Con la Unidad de Con la Calle B. Con la Unidad de
Vivienda B3-38. Vivienda B3-36. Vivienda A1-08.
Adicionales al residencial unifamiliar, transporte público y privado, los habitantes del sector
cuentan con los servicios de infraestructura de acueducto y alcantarillado, vialidad en regular
estado, energía eléctrica, red telefónica fija pública y privada, así como servicios de
superestructura tales como centros de comunicación vía internet, seguridad y vigilancia pública,
comercio, seguridad y vigilancia privada, religiosos, de recreación, comunales, salud, educación,
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y culturales, Centros Comerciales, restaurantes y Loncherías, bancos, notarias, por solo citar los
mas cercanos al inmueble objeto de avalúo.
La descripción del paisaje urbano alrededor del inmueble objeto de estudio puede describirse
de manera perimetral como clima típico de montaña.
Un (1) baño incorporado, Una (1) Habitación secundaria, Un (1) estar y Un (1) baño
auxiliar.
El área que se le asigna al INMUEBLE objeto de estudio en uso exclusivo, y sobre la cual se
encuentra construida la Unidad de Vivienda, posee una superficie aproximada de CIENTO
NUEVE METROS CUADRADOS (109 M2).
Su estructura muestra una edad física estimada de QUINCE (15) años, aún cuando se
observa que ha sido objeto de trabajos de albañilería para mejoras, y refacciones. Presenta
un buen aprovechamiento de sus espacios. Sus elementos constructivos se basan
principalmente en bloques de concreto, muros, vigas y columnas de concreto armado,
para la conformación de sus paredes, con pisos, techos y paredes de placa de concreto,
revestidos de cerámica.
CUADRO NO. 3
INFORMACION GENERAL DE LA ESTRUCTURA
INMUEBLE OBJETO DE AVALUO
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6. Aspectos Legales.
6.1 Documento de Propiedad y Tradición Legal.
El documento de compraventa del INMUEBLE, antes indicado, señala que el bien fue
adquirido por el ciudadano FELIX MANUEL MOREAU GARCIA, con Cédula de Identidad No.
V-1.733.993, a la ciudadana MAYRA ALEJANDRA RAMIREZ MARIN, con Cédula de Identidad
No. V-13.018.845, en presunta representación de la ciudadana VICTORIA DEL SOCORRO
MARIN CASTILLO, con Cédula de Identidad No. V-16.405.135, representación que no consta
en el documento de compraventa del INMUEBLE que aquí ocupa. El solicitante no consignó
al ciudadano tasador documento alguno que certifique la tradición legal y la certificación de
gravamen que pudieren existir sobre el INMUEBLE objeto de estudio.
7. Valoración.
7.1 Enfoque y Metodología Aplicada.
Para la valoración del INMUEBLE objeto de estudio, se aplicó el Enfoque de Mercado
tomando en consideración los valores comparables de operaciones de compraventa de
Veintidós (22) inmuebles similares, transados en el período comprendido entre el
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CUADRO NO. 4
VALORES MUESTRALES
INMUEBLE OBJETO DE AVALUO
ESTADISTICO VALOR
Tamaño de la muestra 22 elementos
Precio unitario promedio 26.318,01 Bs/m2
Coeficiente de Correlación 0,91 (Muy Fuerte)
Coeficiente de Variación Pearson 0,08 (Muy baja dispersión)
Coeficiente de concentración 4,52 (Alta concentración)
El valor final del INMUEBLE, con una superficie de construcción de NOVENTA METROS
CUADRADOS (90,00 M2) aproximadamente, alcanza la suma de Bs. 2.368.620,91, cifra que
al redondearse por exceso resulta en:.
9. Conclusiones y Recomendaciones.
Con la obtención del Valor de Mercado del INMUEBLE de uso VIVIENDA UNIFAMILIAR, que
sirve de residencia a la ciudadana BELKYS CAROLINA MEDINA y su hija la ciudadana LIXBEL
LAUREN MOREAU MEDINA, ambas identificadas supra, ubicado en la Etapa 3 de
construcción del Conjunto Residencial LOS PORTALES, Parcela B2-13 de la Urbanización
NUEVA CASARAPA, Lado Sur Este de la ciudad de Guarenas, Municipio Autónomo Ambrosio
Plaza, Parroquia Guarenas, Estado Bolivariano de Miranda, se da por concluido el presente
avalúo.
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