TÉCNICAS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

OBJETIVO DEL CURSO

Reconocer la importancia que la valuación inmobiliaria tiene hoy en día, para soportar las
operaciones de compra - venta que se realizan en el sector. Además, identificar y poner
en práctica las técnicas de valuación más empleadas.

CONTENIDO:

1) Introducción

2) Naturaleza de la valuación

3) Objetivos de la valuación de bienes raíces

4) Principios que determinan los valores de los bienes raíces

5) La valuación y la ética profesional

6) El proceso de valuación de bienes inmuebles

7) Factores que influyen en una valuación

8) Técnicas empleadas para el proceso de valuación

9) Recopilación de datos sobre predios

10) La importancia de la inspección de los inmuebles

11) Técnica de avalúo por comparación del mercado

12) Técnica del cálculo de costos

13) Técnica de capitalización de ingresos

14) Relación entre técnicas

15) Conciliación y elaboración del informe de avalúo

1) INTRODUCCIÓN

2) NATURALEZA DE LA VALUACIÓN

Por su naturaleza social y económica, la valuación requiere de una investidura ética que
garantice la honestidad de sus practicantes.

Por su naturaleza técnica se deberá rodear de los procedimientos científicos que le permitan
realizar la investigación, el análisis y la selección de las variables objetivas y subjetivas que
influyen en la determinación del justo valor de las cosas, ya que las personas encargadas de
emitir juicios de valor se conciben como personas serias y respetables, además de contar con
los conocimientos para el desempeño de tan importante profesión. (1)

3) OBJETIVOS DE LA VALUACIÓN DE BIENES RAÍCES

▪ VALUACIÓN CATASTRAL:

El objetivo de la evaluación catastral es la determinación de la base gravable a la propiedad

raíz, para efectos de pago del impuesto predial y del impuesto de transmisión patrimonial.

El valor catastral de acuerdo a la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco, será el valor
que se determine mediante procedimientos técnicos, siendo en todo momento lo más
apegado al valor real

La referencia que se hace al valor comercial no implica que ambos valores pudieran ser
iguales en un momento dado. En algunos estados del país las leyes en la materia determinan
que el valor catastral no debe ser superior al 50 por ciento del valor comercial de un predio.
Nuevamente la referencia entre ambos valores existe, sin precisar la relación que deben
guardar quedando tal determinación dependiente de las políticas que al respecto señalé la
autoridad. (2)

▪ VALUACIÓN COMERCIAL

El objetivo que pudiera tener una valuación comercial es el de determinar el valor de

mercado de una propiedad raíz, para posibles efectos de una compraventa.

Valor de mercado es el mayor precio estimado en términos de moneda circulante, que una
propiedad puede producir al ser ofrecida a la venta en un mercado competitivo y abierto,
 bajo todas las condiciones requeridas para llegar a una venta justa y considerando que tanto
el comprador como el vendedor actúan prudentemente, con conocimiento de causa y
suponiendo que el precio de la operación no es afectado por estímulos improcedentes.

Un mercado competitivo y abierto, sujeto entre otros factores a la oferta y la demanda,

constituye un elemento dinámico, cambiante día con día. La valuación comercial efectuada
hoy puede no ser representativa del valor de un bien en el mercado el día de mañana. La
vigencia de un avalúo comercial, por tanto, estará sujeta a múltiples y cambiantes
condicionantes que rigen el comportamiento de los mercados.

Los objetivos específicos de la valuación catastral y la comercial son abismalmente diferentes.

Por tanto, los procedimientos y técnicas valuatorias a emplear en cada caso, deberán ser
diferentes ya que el objetivo determina el método. La valuación catastral debe utilizar
técnicas masivas que puedan garantizar avalúos uniformes y compensados, ya que en un
tiempo limitado se debe observar y analizar para efectos referenciales, los valores
comerciales prevalecientes en toda una entidad, a efecto de determinar, de acuerdo a las
políticas que en la materia dicte la autoridad competente, los valores unitarios de tierra y
construcción, así como fijar los valores catastrales que corresponda a la propiedad raíz. En la
valuación comercial, cada propiedad es sui géneris y los métodos y técnicas a emplear deben
responder a tal requerimiento de individualidad. Los valores catastrales son estáticos en un
lapso determinado por la ley, mientras que los valores comerciales son dinámicos y están
sujetos a las múltiples variantes del mercado. El empleo de fórmulas matemáticas en forma
generalizada puede resultar engañosa. Una fórmula para calcular el costo es completamente
diferente de otra para calcular el valor. Los costos tienden a seguir ciertas leyes físicas
mientras que el mercado se maneja en gran parte en forma subjetiva.

(1) ArechederraSauvagé, Eva Margarita Método de Valuación de Inmuebles Históricos / Eva

Margarita ArechederraSauvagé – Villahermosa, Tabasco: Universidad Juárez Autónoma
de Tabasco, 2010
(2) Sistemas Catastrales. Ing. Arturo Leal Bejarano
(5) INFONAVIT Y ETICA INMOBLIARIA Arq. Fernando Paz y Puente Nieto

4 ) PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN DE INMUEBLES

Principio de sustitución:
 Es el costo de adquirir una propiedad sustitutiva, igualmente deseable; determina el
costo de la propiedad que puede ser remplazada, asumiendo que no hay pérdida de tiempo

Principio de conformidad:

Para mantener su valor, una propiedad debe ser compatible con el entorno que le rodea

Principio de progresión y regresión:

Cuando una propiedad no es compatible, en tamaño, calidad, precio, etc., con las
propiedades que la circundan, tiende a procurar el nivel de valor de éstas

Principio de oferta y demanda:

Los precios de los bienes raíces tienden a subir cuando la demanda excede la oferta, y a
decrecer cuando la oferta es mayor que la demanda efectiva

Principio de competencia:

La demanda del mercado crea ganancias y las ganancias crean competencia

Principio de equilibrio.

Es un punto de armonía entre la oferta y la demanda, cuando se produce un cambio entre ellas es
afectada directamente en valor de la propiedad.

Principio de anticipación:

Es el valor presente de los beneficios futuros

Principio de mayor y mejor uso (uso óptimo):

Es el máximo valor que puede tener un bien inmueble, dependiendo de que sea
físicamente posible, legalmente permitido y económicamente viable y que genere la mayor
productividad

Principio de cambio(Conocido también como: Principio de Crecimiento, Equilibrio y Declinación)

 La propiedad inmueble está sujeta constantemente a cambio

Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda
propiedad pase por las siguientes etapas:

• Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta.

• Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir
pocos cambios.

• Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la
demanda por ellas disminuye.

• Renovación Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en
la estimación del valor. Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el
inmueble que se valúa. El cambio se produce por el carácter dinámico de las fuerzas sociales,
económicas, gubernamentales y ambientales que influyen en el valor de la propiedad.

4) La valuación y la ética profesional

1. Profesionalidad
El Valuador deberá contar con los conocimientos técnicos, experiencia apropiada y
comprobada, aplicar las reglas, normas, procedimientos y metodologías dictadas por las
autoridades que rigen la materia, además deberá contar con los registros vigentes solicitados
por las autoridades. En todo momento la ética y desempeño de sus labores, serán el aval de la
confiabilidad de su valoración. El Valuador realizará su trabajo con entrega vocacional,
responsabilidad, objetividad, honestidad intelectual y práctica, relativa a lo que sabe y lo que
hace.

2. Responsabilidad
Conocer, actualizarse y cumplir las leyes y normas de carácter general reguladoras de la
actividad de su trabajo. Conciliar en todo momento su actuación a los principios de lealtad y
buena fe, aplicando las políticas, objetivos, criterios y normas de actuación establecidas por las
leyes y reglas que rigen su actuación, así como velar por su eficaz cumplimiento y realización.

3. Independencia
El Valuador deberá encontrarse libre de cualquier predisposición que lo límite en su juicio
profesional, deberá de asegurar que no se produzcan conflictos de interés por el hecho de
aceptar una solicitud de valuación

VALORES

COMPROMISO

Se relaciona con la obligación contraída, la palabra dada, la fe empeñada y con la

responsabilidad personal de cumplir cabalmente con lo ofrecido, no se relaciona únicamente
con la responsabilidad que impone el deber, el compromiso se relaciona más bien con la
obligación moral que nos impone el honor.

CONFIABILIDAD

Es característica de la persona en quien se puede confiar, porque tiene la preparación

profesional y la responsabilidad para proporcionar soluciones confiables, su integridad
profesional lo avala y siempre emitirá juicios en los que ha puesto todo su interés por obtener
la mejor información y ha vertido todo su conocimiento, con objeto de que lo que dice sea
producto de juicios de recta razón.

CONGRUENCIA

Es la correspondencia entre la idea y el acto. Toda escala de valores determina una forma
particular de acción, derivada de la idea esencial que se transmite a través de esos valores, la
congruencia exige que exista esa correspondencia de actuación emanada de la idea que
genera la acción. La congruencia es esencial para la actuación ética y debe de ejemplificarse
por medio de la conducta personal, que la convierta en algo paradigmático para la sociedad.

DISCRECIÓN

Se preocupa permanentemente por tener sensatez para formar juicios demostrando tacto
para hablar u obrar. Sabe guardar la información profesional que recibe ya sea de sus clientes,
colaboradores o contratantes cuidando no divulgarla o darla a conocer innecesariamente. No
da opiniones que no se hayan comprobado previamente, ni emite juicios con información
incompleta.

HONESTIDAD

Está vinculada con la forma recta de hacer acciones y decir palabras, se relaciona con la
congruencia entre el decir y el hacer, se refiere a la forma cabal de hacer las cosas, es
complementaria de la confiabilidad y la veracidad. La conducta honesta se refiere
precisamente a la conducta ética. Se refiere también a la capacidad de reconocer los propios
errores y los aciertos de los demás.

HONRADEZ

Se da como valor de la calidad de probo, de recto proceder, a quien ejerce la rectitud, la

integridad, que es cuidadoso en el manejo de los recursos económicos. Complementa a la
honestidad, a la lealtad y a la confiabilidad. Es una forma de comportamiento que debe
prodigar con su ejemplo para que los demás lo consideren como algo deseable.

JUSTICIA

Se esfuerza continuamente para dar a los demás lo que les es debido, de acuerdo con el
cumplimiento de sus deberes y de acuerdo con sus derechos, como personas (a la vida, a los
bienes culturales y morales, a los bienes materiales); como profesionales, (justa remuneración
por el trabajo prestado, adecuada calidad y cantidad por los servicios contratados, entregando
lo mejor de su capacidad profesional) y a la vez intenta que los demás hagan lo mismo.

LEALTAD

Acepta los vínculos implícitos en su adhesión a otros - clientes, jefes, trabajadores,

contratistas, instituciones, etc.- de tal modo que refuerza y protege, a lo largo del tiempo, el
conjunto de valores que representan. No acepta la competencia desigual en la cual esté en
juego alguno de los vínculos que se han generado por motivos de relación profesional, en la
cual se hayan desarrollado valores producto de esta relación.

PRUDENCIA

En su trabajo y en las relaciones con los demás, recoge una información que enjuicia de
acuerdo con criterios rectos y verdaderos, pondera las consecuencias favorables y
desfavorables para él y para los demás antes de tomar una decisión, y luego actúa o deja de
actuar de acuerdo a lo decidido.

RESPONSABILIDAD

Asume las consecuencias de sus actos razonados, resultado de las decisiones que tome o
acepte; de tal modo que los demás queden beneficiados lo más posible o, por lo menos, no
perjudicados preocupándose a la vez de que las otras personas en quienes puedan influir
hagan lo mismo.

VERACIDAD

Valor del que dice, usa o profesa la verdad. Obligación que tiene el profesional de indagar los
hechos hasta encontrar el origen de la verdad de las cosas y que le permite actuar en
consecuencia con veracidad, procurando que con su conducta permanente en esta tenaz
búsqueda de la verdad, logre contagiar a los demás de esta forma de comportamiento.

6) EL PROCESO DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES

Proceso de desarrollo de un avalúo.

• Se analiza el tipo de trabajo solicitado, es decir, el objetivo del avalúo.

• Se constata el propósito y la función del avalúo para determinar el tipo de datos que hay que
levantar, el método a emplear, las características de los factores que influyen, y la elaboración
del resumen o reporte que se requiere.
• Se identifica la propiedad a valuarse por su dirección y descripción legal.

• Se efectúa la investigación de mercado sobre los bienes inmuebles comparables, esto es,
similares al sujeto que se va a valuar.

• Se especifican los derechos involucrados, tales como: propiedad o copropiedad, renta,

derechos aeronáuticos sobre una zona, derechos sobre el subsuelo, derechos de vía y
derechos de servidumbre.

• Se fija la fecha del valor, que puede ser el presente, por ejemplo para compras, ventas e
hipotecas; el pasado, en caso de impuestos y seguros; o bien el futuro, para proyecciones,
rentas e hipotecas.

• Finalmente se define el valor, que puede ser el valor de mercado, o un valor enfocado a un
uso específico como un valor de seguro.

2.1.2 Estudio Preliminar de Valuación.

El estudio preliminar de valuación es una entrevista que se realiza conel solicitante del
peritaje, con el fin de conocer el trabajo involucrado, elcarácter y la problemática del avalúo, y
se determina asi el método deavalúo más confiable de acuerdo a su objetivo.

2.1.3 Programa de Datos.

Se elabora un plan de trabajo, indicando las partes esenciales del reporte, con el fin de
recopilar toda la información ordenadamente.

2.1.4 Obtención de Datos.

• Se prosigue a la obtención de datos generales y específicos.

• Los datos generales son todos aquellos elementos fuera del predio que afectan su valor,
tales como: la ciudad y la zona, características y tendencias de la población, el poder
adquisitivo y el nivel de precios, losciclos de construcción, costos, impuestos e intereses; así
como la colonia, eluso del terreno típico, reconstrucciones, utilidad pública,
transportes,escuelas, comercios, calidad y el carácter de predios en la colonia, registros de
ventas comparables y rentas.

• Los datos específicos del predio son: los derechos, propietarios, tipo de propiedad,
concesiones, impuestos, restricciones, hipotecas, servidumbres y derechos de vía; así como los
datos físicos del terreno:

frente, fondo, área, forma, esquina, topografía, suelo y subsuelo y serviciospúblicos; y los
datos físicos de la construcción, descripción y dimensiones,condición, análisis de distribución y
diseño.

2.1.5 Clasificación y Análisis de Datos.

El siguiente paso consiste en clasificar y analizar la información obtenida sobre la base de la
confiabilidad de su origen, que permitan ponderar los métodos de avalúo para el caso.

2.1.6 Selección del Método Adecuado.

Los métodos generales de valuación inmobiliaria son:

- El método físico o de costo de reposición.

- El método de capitalización del ingreso o rentabilidad.

- El método del valor residual.

- El método comparativo de datos de mercado.

- El método del análisis de regresión múltiple e inferencia estadística.

2.1.7 Revisión del Procedimiento Total de Valuación.

La revisión del procedimiento permite analizar globalmente el trabajo, yfacilita el logro de una
congruencia total en sus partes.

2.1.8 Conciliación de los Resultados.

Los resultados obtenidos bajo los diferentes enfoques aplicados, secomparan y ponderan
sobre la base de la información obtenida, la fuente dedonde se obtuvo, y sus condiciones, es
decir, si la información proviene dedocumentos oficialmente validados como escrituras,
planos registrados,certificados, y otros, con el propósito de obtener su conciliación y así llegar
auna conclusión donde se reflejen los objetivos, usos destinados ycaracterísticas del activo en
estudio.

7) FACTORES QUE INFLUYEN EN UNA VALUACIÓN

Fuerzas externas que gravitan sobre el valor

Sociales:
Incremento demográfico
Vecindarios valorizantes o minusvalorizantes
Zonas de Moda

Económicas:
 Recursos (escasez de materiales)
Inflación, devaluaciones
Disponibilidad de créditos
Impuestos

Políticas:
Régimen de propiedad
Ley de Desarrollo Urbano
Reglamentaciones
Físicas:
Creación de puntos de interés
Creación de vías públicas
Creación de polos de desarrollo

Factores que influyen en el valor del suelo.

1.- Ubicación y clasificación de zona

2.- Cercanía a puntos de interés o polos de desarrollo

3.- Comunicaciones, vías de acceso

4.- Servicios (gubernamentales o privados)

5.- Usos posibles del terreno (vocacionamiento)

a) Terrenos de extensión reducida

Habitacional

Departamental

Oficinas

Comercios

Bodegas, talleres

Restaurantes, hoteles
 Terrenos de extensión media

Conjuntos habitacionales

Centros comerciales

Terrenos de extensión considerable

Fraccionamientos

Parques industriales

Clubes deportivos

El factor físico

Es determinante la incorporación de los aspectos de obsolescencia y características del

inmueble tal y como se manifiestan en el momento de realizar el estudio. Este entorno
dirigido a infraestructura como: redes, edificios, tipos de viviendas, aspectos de medio
ambiente, alumbrado, pavimentos, plazas.

El equipamiento es importante conocer el porcentaje que se encuentra y que básicamente da

bienestar y servicios a la comunidad como pueden ser; escuela, comercios, plazas, jardines
entre otros. Asimismo las características del terreno que se está evaluando entre las más
importantes se pueden mencionar las dimensiones, la forma del terreno, la topografía, la
ubicación relativa, la superficie.

Es posible el conocimiento de proyectos de desarrollo urbano de la zona en que se encuentre

el predio a evaluar, tratándose de proyectos municipales o privados, que incidan en los valores
comerciales de la zona, ciertamente es necesario evaluar las posibilidades de que se concreten
estos proyectos, pero existen muchas evidencias que el solo anuncio de un proyecto de gran
envergadura, genera la elevación de los valores comerciales.

Los aspectos políticos y sociales.

Es importante el conocimiento de las normas y políticas que están dirigidas al ordenamiento

regulado de las zonas urbanas, como pueden ser los regímenes de propiedad, el ordenamiento
urbano, las políticas ecológicas, los reglamentos de construcción y cambios de uso de suelo,
así como las sociales encaminadas a las costumbres y tradiciones.

Los aspectos jurídicos

las condiciones actuales de la propiedad de los terrenos son particularmente importantes para
el análisis del valor comercial. Frecuentemente es posible encontrar terrenos baldíos o
edificios construidos en terrenos que presentan cualquiera de las siguientes posibilidades, que
las anula desde el punto de vista comercial:
Terrenos ejidales, comunales o de dominio público de la federación, que por su naturaleza,
no están en el mercado.

Terrenos que en su origen ejidales o comunales que fueron expropiados por una causa de
utilidad pública, y que solo pueden ser vendidos en tanto se mantenga un uso compatible con
la causa de utilidad pública.

Terrenos que en su origen fueron de dominio público o privado de la federación que fueron
transmitidos en propiedad con restricciones en el uso del suelo.

Terrenos cuyo uso de suelo está restringido a reserva ecológica, espacios abiertos, uso agrícola
o forestal o similares.

Terrenos con limitaciones reglamentarias desde el punto de vista de densidad de población o

de intensidad de construcción, entendiendo por densidad de población el número de
habitantes por hectárea y por intensidad de construcción el número de veces que se acepta
como superficie construida en relación a la superficie del terreno, asimismo, también es
importante identificar el porcentaje de superficie del lote que puede ser ocupado por la
construcción y particularmente importante en zonas sísmicas.

Los aspectos ecológicos adquieren cada vez mayor relevancia en el comportamiento del
mercado inmobiliario de las ciudades. Es un componente jurídico en desarrollo que es
conveniente vigilar para conocer el valor comercial del terreno.

Aspectos económicos, es importante el conocimiento de las perspectivas económicas que se

desarrollan y que influyen para el conocimiento del valor del suelo, estas enfocadas; a los
recursos naturales, industriales, comerciales, niveles de empleo, disponibilidad de dinero,
impuestos, tasas de interés, que intervienen en el mercado inmobiliario así como en el
mercado de la inversión.

Factores que influyen en el valor del terreno en sí:

Dimensiones

Superficie

Medidas perimetrales

Forma

Regular

Irregular

Topografía
Plana

Inclinada

Entresolado

Barranca

Subsuelo

Virgen

De relleno

Profundidad de aguas freáticas

Capacidad de carga

3.1 Factores que influyen en el valor de las construcciones.

Los aspectos físicos consideramos el tipo de inmueble, ubicación y tamaño,

estado de conservación, habitabilidad, última remodelación, calidad del proyecto
y contaminación al medio ambiente.

El tipo de inmuebles se refiere, al grupo al que pertenece una construcción de

acuerdo con las características propias de sus espacios, servicios, estructura e
instalaciones básicas, así como de los acabados típicos que le corresponden, la
cual tiene asignado un valor unitario de construcción. Se divide en Habitacional y
no Habitacional

Habitacional

De lujo

De primer orden

De segundo orden

De tercer orden

Habitacional antiguo
 Popular

De interés social

Popular económico

Habitacional campestre

La ubicación del inmueble dentro del espacio determinado dentro del entorno
de la urbe considerando la posición dentro de la colonia, manzana y el tamaño del
desarrollo.

La conservación del los inmuebles, mantenerlo en estado optimo o cuidar su

permanencia representa un valor que se considera para el cálculo del valor
estimado de los desarrollos habitacionales.
La habitabilidad se refiere al uso que se le esta dando o se va a dar al inmueble en
donde residen individual o colectivamente personas o familias, comprende el tipo
de vivienda que incluye cuartos, patios, andadores, estacionamientos, etc.

Última remodelación. Se refiere a la deformación de algo, modificar alguno de

sus elementos o modificaciones estructurales, es importante de su conocimiento
para poder establecer criterios, así como referirlos al valor del inmueble.

Calidad del proyecto. Las soluciones del proyecto en sus consideraciones

arquitectónicas establecen estilos uniformes y armónicos, de imagen y operación
de los desarrollos.

Contaminación. Esta se presenta principalmente en las grandes ciudades sin

embargo también ocurre en poblaciones no de grandes proporciones y se
presentan en diferentes formas, las cuales son de diferente índole como; emisión
de gases tóxicos, desechos sólidos corrientes de aguas negras, altos niveles de
ruido, malosolores.

Aspectos jurídicos. Es importante la consideración del estado actual de la propiedad

Se refiere al conjunto de normas referente a cada uno de los sectores del

derecho, aspectos como los gravámenes de la propiedad, contratos, ordenamiento
urbano y ecológico, reglamento de construcciones, leyes generales de
asentamientos humanos, leyes y reglamentos dirigidas a nivel federal, estatal,
regional o local y otras relacionadas como; panteones, mercados o jardines
porejemplo.

Los aspectos políticos y sociales, son factores importantes que determina el

valor de los inmuebles y que se deben de tener en conocimiento. El desarrollo de
los proyectos requiere la coordinación de acciones entre los sectores público,
privado y social, ya que definen los compromisos, responsabilidades y beneficios
de cada uno de ellos.

Aspectos económicos. Dentro de las grandes ciudades la aglomeración

creciente aumenta según se presten las necesidades o se libren obstáculos
generando un crecimiento de población creando un estado constante de
expansión, cuyas causas son de diferente índole como:

Introducción de servicios de infraestructura.

 Ampliación o prolongación de vialidades.

Invasiones de terrenos destinados a otro uso de suelo no habitacional.

Notificación de grandes extensiones de tierra

Asentamientos productivos como industrias, que generan

empleos Promoción de vivienda con fines de inversión.

Estos factores de desarrollo traen como consecuencia e influyen en el valor de

un bien raíz generando también un mercado inmobiliario, así como un mercado
de inversiones dentro de la zona.

FEd: Factor de edad de las construcciones. Fórmula = ((0.1 VP+ 0.9 (VP – E))/VP

Fudc: factor de ubicación dentro de la colonia.

Fudm: factor de ubicación dentro de la manzana

Ppro: factor de la calidad de proyecto.

La homologación aplicando los factores de eficiencia se refiere a la acción de

poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir
variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida,
calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para
un valor razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
8) Técnicas empleadas para el proceso de valuación

Enfoque comparativo o de mercado (INDAABIN).

Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del
mercado de bienes comparables al bien por valuar, tratando de conocer los
valores de operaciones cerradas y analizando la oferta y la demanda, para
poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de
compra para dicho bien.
Se basa igualmente en los principios de: Sustitución, de la Oferta y la
Demanda, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresión y
Regresión, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Competencia y de
Mayor y Mejor Uso.
Enfoque físico o de costos (INDAABIN).
Se basa primeramente en la estimación del costo de reproducción o de
reposición de un bien igual o de características semejantes al bien analizado
a la fecha del avalúo. Al resultado de esta estimación se le denomina Valor
de Reposición Nuevo (VRN). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por
los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el
caso, y así se obtiene el Valor Físico también llamado Valor Neto de
Reposición. (VNR).
Se fundamenta en los Principios de Sustitución, de Mayor y Mejor Uso, De la
Oferta y la Demanda, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de
Contribución y de Productividad Excedente.
En el caso de inmuebles, es un método híbrido debido a que conjunta el
valor del terreno con los costos de reposición o reproducción de las
construcciones y mejoras como son: edificios, instalaciones especiales, obras
complementarias y elementos accesorios.
Establece que el valor de un bien inmueble o mueble es comparable al costo
de reposición o reproducción de uno igualmente deseable y con utilidad o
funcionalidad semejante a aquél que se valúa, considerando todas aquellas
condiciones que pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.
El uso de este enfoque, en ocasiones tiene como propósito conocer el valor
de bienes, atípicos que no tienen comparables de operaciones realizadas en
el mercado en estudio, o en su defecto, de los que no hay ofertas de
mercado.
Enfoque de capitalización de rentas (INDAABIN).
Este enfoque, basado en los Principios de Anticipación, de Competencia, de
Mejor y Mayor Uso, de la Oferta y de la Demanda, de Equilibrio, de
Contribución y de Productividad Excedente, se aplica a los bienes
susceptibles de una explotación económica, cuyas expectativas de ingresos,
que previsiblemente proporcionarán en el futuro, sustentan el valor del bien.
Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados
del bien por valuar y es medido a través de la capitalización de los ingresos. A
este valor presente se le conoce como valor de capitalización.
Valor de capitalización.- Es el indicador de valor de un bien, estimado en
función de la capacidad productiva financiera del bien.
Capitalización directa de ingreso anual.- También conocida como
capitalización "a perpetuidad", es un método utilizado para convertir una
estimación del ingreso esperado durante un año, en un indicador del valor
en un solo paso ya sea dividiendo el ingreso estimado entre una tasa de
capitalización de ingresos.
El valor que se obtiene al aplicar la capitalización directa del monto de una
renta, se le denomina generalmente como Valor de Capitalización de Rentas
(tratándose de inmuebles).
Enfoque residual (INDAABIN).
El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos
para un inversionista que adquiere un terreno urbano en breña o con
construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de
aprovechamiento del mismo; el método residual se aplica siempre y cuando
no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad
técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario,
considerando el mayor y mejor uso del inmueble.
Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así
como de la complejidad del caso, el método residual podrá llevarse a cabo
mediante dos análisis:
a) Residual estático .
b) Residual dinámico .
 9) RECOPILACIÓN DE DATOS SOBRE PREDIOS

Proceso de desarrollo de un avalúo.

• Se analiza el tipo de trabajo solicitado, es decir, el objetivo delavalúo.

• Se constata el propósito y la función del avalúo para determinar eltipo de datos que hay que
levantar, el método a emplear, las característicasde los factores que influyen, y la elaboración
del resumen o reporte que serequiere.

• Se identifica la propiedad a valuarse por su dirección y descripción legal.

• Se efectúa la investigación de mercado sobre los bienes inmuebles comparables, esto es,
similares al sujeto que se va a valuar.

• Se especifican los derechos involucrados, tales como: propiedad ocopropiedad, renta,

derechos aeronáuticos sobre una zona, derechos sobre el subsuelo, derechos de vía y
derechos de servidumbre.

• Se fija la fecha del valor, que puede ser el presente, por ejemplo para compras, ventas e
hipotecas; el pasado, en caso de impuestos yseguros; o bien el futuro, para proyecciones,
rentas e hipotecas.

• Finalmente se define el valor, que puede ser el valor de mercado, o un valor enfocado a un
uso específico como un valor de seguro.

2.1.2 Estudio Preliminar de Valuación.

El estudio preliminar de valuación es una entrevista que se realiza conel solicitante del
peritaje, con el fin de conocer el trabajo involucrado, elcarácter y la problemática del avalúo, y
se determina asi el método deavalúo más confiable de acuerdo a su objetivo.

2.1.3 Programa de Datos.

Se elabora un plan de trabajo, indicando las partes esenciales delreporte, con el fin de
recopilar toda la información ordenadamente.

2.1.4 Obtención de Datos.

• Se prosigue a la obtención de datos generales y específicos.

• Los datos generales son todos aquellos elementos fuera del predioque afectan su valor, tales
como: la ciudad y la zona, características ytendencias de la población, el poder adquisitivo y el
nivel de precios, losciclos de construcción, costos, impuestos e intereses; así como la colonia,
eluso del terreno típico, reconstrucciones, utilidad pública, transportes,escuelas, comercios,
calidad y el carácter de predios en la colonia, registrosde ventas comparables y rentas.

• Los datos específicos del predio son: los derechos, propietarios, tipode propiedad,
concesiones, impuestos, restricciones, hipotecas,servidumbres y derechos de vía; así como los
datos físicos del terreno:
 frente, fondo, área, forma, esquina, topografía, suelo y subsuelo y servicios

públicos; y los datos físicos de la construcción, descripción y dimensiones,condición, análisis

de distribución y diseño.

2.1.5 Clasificación y Análisis de Datos.

El siguiente paso consiste en clasificar y analizar la informaciónobtenida sobre la base de la

confiabilidad de su origen, que permitanponderar los métodos de avalúo para el caso.

2.1.6 Selección del Método Adecuado.

Los métodos generales de valuación inmobiliaria son:

- El método físico o de costo de reposición.

- El método de capitalización del ingreso o rentabilidad.

- El método del valor residual.

- El método comparativo de datos de mercado.

- El método del análisis de regresión múltiple e inferencia estadística.

2.1.7 Revisión del Procedimiento Total de Valuación.

La revisión del procedimiento permite analizar globalmente el trabajo, yfacilita el logro de una
congruencia total en sus partes.

2.1.8 Conciliación de los Resultados.

Los resultados obtenidos bajo los diferentes enfoques aplicados, secomparan y ponderan
sobre la base de la información obtenida, la fuente dedonde se obtuvo, y sus condiciones, es
decir, si la información proviene dedocumentos oficialmente validados como escrituras,
planos registrados,certificados, y otros, con el propósito de obtener su conciliación y así llegar
auna conclusión donde se reflejen los objetivos, usos destinados ycaracterísticas del activo en
estudio.

Se debe reunir una cantidad considerable de datos para hacer una estimación precisa del valor de una
propiedad. El valuador necesitara:
● Datos Generales a cerca del país, región, ciudad y colonia o barrio;

● Datos específicos sobre el predio sujeto y sus mejoras;

● Datos de ventas para aplicar la técnica de comparación de mercado;

● Datos de ingresos y gastos para valuar por capitalización de ingresos

El valuador debe tener presente además el tipo de propiedad que esta valuando
Banco de datos
 A través de la experiencia se ira creando una base propia de datos, las cuales sus principales pueden ser:
● Inspección personal

● Vendedores

● Compradores

● Corredor

● Agente de ventas

● Vecinos

● Registro Publico de la propiedad

● Créditos e Hipotecas registradas y otros instrumentos de financiamiento

● Informes de titulo de propiedad

● Planos registrados del trazado del fraccionamiento

● Mapas de área (topográficos, de suelos)

Formas para recabar datos

El uso de formas bien pensadas puede ayudar a que un avaluó se haga con mucha fluidez, eficiencia y
precisión. El llenado de formas de recopilación de datos puede contribuir a asegurar que no se pase por alto
ningún detalle sobre la sociedad, su ubicación o la información que se requiere para cada una de las tres
técnicas

10) La importancia de la inspección de los inmuebles

vecindario

Un vecindario es un área dentro de la cual cualquier cambio tiene una influencia inmediata y directa sobre el
valor de la propiedad sujeto. Una vivienda se debe contemplar como una inversión cuyo valor futuro se vera
influido fuertemente por la manera en que evoluciona el vecindario. La indiferencia (falta de cuidado) envejece
prematuramente un barrio.
Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestran diferencias sensibles con el resto de las
viviendas del vecindario. Lo último en este aspecto es un vecindario donde las viviendas muestran suficientes
variaciones de estilo y diseño y producen un efecto de conjunto armónico y agradable. El valor de reventa de
viviendas relativamente baratas en un área de alta plusvalía aumenta por la influencia de las viviendas de
precios altos.

Límites del vecindario

En algunos fraccionamientos nuevos, los límites del vecindario se establecen de manera conspicua por medio
de una entrada con puerta y un perímetro bardeado. Otros vecindarios en particular en ciudades más antiguas
quedan separados por otros factores, estos pueden incluir:
1. Limites naturales

2. Diferencias en el uso del suelo

3. Valor o antigüedad media de las viviendas

4. Nivel de ingreso de los residentes

Al llenar una forma de datos sobre el vecindario, el valuador registra el nombre de la calle, u otra línea
divisoria identificable, y advierte el tipo de propiedad adyacente al vecindario sujeto a esa área.
Etapa de Ciclo Vital
Un vecindario típico suele pasar por tres periodos distintos durante su vida:
Crecimiento, Equilibrio y Declinación, el valor de las propiedades habitacionales tienden a aumentar durante el
periodo de desarrollo inicial de un área. Conforme a las propiedades pierden valor pueden incluso dedicarse a
un uso distinto, sin embargo el ciclo vital no es siempre descendente. Pude iniciarse una alza debida al
proceso de revitalización.
Proximidad a los peligros y a las áreas contaminadas
Se tiene cada vez mas conciencia de la importancia de la proximidad del barrio, o de cualquier parte de el, a
áreas peligrosas o contaminadas. Cuanto más se sabe acerca de las condiciones del entorno, es más
probable que se descubran factores que son nocivos para la salud o la seguridad, el simple potencial de
peligro puede hacer que baje el valor de las propiedades de áreas cercanas. La presencia de condiciones
ambientales adversas, tales como humo, niebla, emanaciones nocivas, contaminación por materiales que
contienen asbesto y proximidad de tiraderos de desechos tóxicos o antiguos rellenos sanitarios no solo
amenazan la salud de los residentes del vecindario, si no además puede tener un efecto negativo importante
sobre el valor y posibilidades de comercialización de una propiedad.
Forma de datos sobre el predio
La inspección del predio se inicia con un reconocimiento del terreno y de la casa desde alguna distancia para
obtener una impresión de conjunto. Conviene tener presente que, aunque es poco frecuente encontrar un
predio dispuesto a la perfección, el terreno debe estar razonablemente en buen estado.

El valuador comienza por obtener una descripción completa y legalmente precisa de la ubicación de la
propiedad, y elabora un boceto para mostrar la forma aproximando y la ubicación de la propiedad en cuanto a
calles. Otras características importantes del predio son su tamaño expresado en metros cuadrados, su
ubicación en términos de posición en la manzana, servicios, mejoras, composición del suelo y vista. La
composición del suelo siempre es importante.
Es necesario el conocimiento de la zonificación del predio sujeto, que afectar su uso futuro como lo es
también el de la urbanización actual de las zonas circundantes. Se debe tomar nota de cualquier servidumbre
o restricción que aparezca en la escritura. Cualquier parte del predio que no se pueda usar para propósitos de
construcción se debe designar claramente, junto con cualquier otra limitación al uso del predio. Estas
limitaciones podrían elevar o rebajar el valor del predio.
Forma de datos sobre la construcción
La correcta ubicación de una vivienda sobre la propiedad en que esta asentada puede traducirse en mayor
comodidad para los habitantes y volver mas atractiva la operación a compradores potenciales. El predio se
debe analizar en cuanto a topografía, variaciones en la trayectoria del sol de una estación a otra, tipo y
tamaño de árboles, vistas, ruido y proximidad de vecinos.
Al orientar una casa en busca de máxima luz natural los constructores deben tomar en cuenta que la luz solar
matinal viene del este, y la vespertina del oeste. El sol del medio día ilumina desde el sur y, en el invierno, se
inclina mucho hacia el sur constituyéndose en una fuente inmejorable de calor. El lado norte de la casa no
recibe luz solar directa y puede ser un buen lugar para situar las recamaras. Cuando se hace una
buena planificación del terreno, se reserva y proyecta algo de el para tres funciones distintas; uso publico,
servicios y uso privada
Al acercarse a la casa desde la calle, el valuador toma nota de la primera impresión que produce la vivienda,
su orientación y el grado en que armoniza con el área circundante. Al mismo tiempo, el valuador advierte y
registra información a cerca de mejoras.
Elabora una lista de los materiales externos empleados en la construcción y el estado que guarda cada uno,
para proceder luego a calificar la condición externa general de la construcción. Por último el valuado mide
cada estructura que hay en el predio, hace un boceto de sus dimensiones y calcula el área en metros
cuadrados. Dentro de la casa se evalúa los detalles de construcción y accesorios importantes en particular.
Luego advierte la condición general de la construcción considerando tres tipos de depreciación
1. Deterioro Físico.

2. Obsolescencia Funcional

3. Obsolescencia Externa

Diseño de interiores
El diseño o disposición interior de una casa es básico afecta de manera considerable el valor de mercado de
la vivienda. Se deben tomar en cuneta dos enfoques básicos en cuanto a espacio cuando se proyecta una
planta: el abierto e informal, o el independiente o formal. Los espacios deben fluir bien y no parecer
fragmentados.

Planta de piso
La buena distribución de una planta disminuye el trafico sin tropiezos y suele dividirse claramente en tres
áreas o zonas básicas: áreas de trabajo o de mucha actividad, áreas habitacionales o de actividad moderada,
y áreas de dormitorio o de poca actividad. Las áreas de circulación hacen la diferencia entre una buena y una
mala distribución. La entrada principal a la casa debe ser de fácil acceso para los visitantes.
Otros principios de buen diseño es una cocina que contiene tres áreas o centros de actividad principales:
1. Almacenamiento de alimentos

2. Cocina

3. Limpieza

Al que es conocido como triangulo de trabajo.

Inspección Exterior e Interiores
Son los aspectos relevantes al realizar la inspección de vivienda:
1. Nivelación

2. Cimentación

3. Techo

4. Recubrimiento de paredes

5. Desván

6. Puertas y ventanas

7. Pisos

8. Acabados

9. Equipo especiales

11) Técnica de avalúo por comparación del mercado

COMPARATIVO DE MERCADO, ESTIMACIÓN DE VALOR.
Se basa en la comparación de propiedades similares y se concluye con
una cifra “estimada de mercado”.
Es lo que vale efectivamente la propiedad, el Mercado paga o no.
Para que el método sea confiable hay que comparar propiedades con las
mismas características, ubicación – la zona puede ser la misma u otra
con características similares no importando si esta una en el sur y otra en el
norte-, edad, estado de conservación. La superficie mientras no exceda
mucho de la que estamos comparando, puede o no ser la misma ya que de
este análisis se desprenden valores por m2.
Asimismo afectan las condiciones de
oferta y demanda en la zona así como la
disponibilidad del crédito.

.
Técnica de Avaluó por Comparación de Mercado
Estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa
(inmueble cliente) con ventas recientes de propiedades cercanas o no,
pero similares, llamadas comparables.
El valor de la propiedad analizada esta relacionado directamente con
los precios de venta de propiedades comparables. Su meta es estimar
el valor de mercado de la propiedad.

El Valuador debe reunir, clasificara analizar e interpretar un conjunto de

datos que arroja el mercado.
Un comprador bien informado no pagara más que el precio de
una propiedad comparable (principio de sustitución).
.
Los ajustes al precio de venta de una propiedad
comparable se hacen sumando el valor de las características
presentes en la propiedad de nuestro cliente no existentes en la
propiedad comparable, y restando el valor de características
presentes en la propiedad comparable, con las que no cuenta la
de nuestra.

Los precios de venta que se compararon son el rango

más probable del valor. A partir de este rango, se puede llegar a
un estimado del valor de mercado de la propiedad en venta.

.
CRITERIO DE HOMOLOGACION DE BIENES INMUEBLES
La versatilidad de un inmueble aumenta sus valorizantes
Una casa habitación de las mismas características tendrá mayor
valoración en cuanto cumpla con mayor seguridad, tranquilidad y menor
costo de mantenimiento. Así, tiene una mayor demanda (y valor) una
casa en fraccionamiento cerrado, que las de calles fuera del
fraccionamiento.
Un departamento en niveles superiores vale más que los de pisos
inferiores y un departamento en planta baja valdrá mas que el de 2º
niveles. Sin embargo, siempre deberá analizarse cada caso y ponderar las
bondades de cada uno en base a su demanda
.

Factores aplicables en la homologación del terreno

FACTOR DE ZONA
FACTOR DE UBICACIÓN
FACTOR DE SUPERFICIE
FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN COMERCIALIZACIÓN

Factores aplicables en la homologación de Inmuebles en renta

FACTOR DE ZONA
FACTOR DE EDAD
FACTOR DE CUS
FACTOR DE OFERTA Y DEMANDA

Factores aplicables en la homologación de Inmuebles en venta

FACTOR DE ZONA
FACTOR DE EDAD
FACTOR DE CUS
FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

10) Técnica del cálculo de costos

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO ( VRN )
ES EL VALOR PRESENTE DE LAS CONSTRUCCIONES CONSIDERÁNDOLAS COMO NUEVAS, CON LAS
CARACTERÍSTICAS QUE LA TÉCNICA HUBIERA INTRODUCIDO EN LOS MODELOS O PROTOTIPOS
CONSIDERADOS EQUIVALENTES.

LOS PROTOTIPOS DEBERÁN ACTUALIZARSE PERIÓDICAMENTE,

CONVIENE DEFINIR TAMBIÉN EL VALOR DE REPRODUCCIÓN NUEVO, QUE CONSIDERA REPRODUCIR UNA
CONSTRUCCIÓN IDÉNTICA A LA: ORIGINAL, RESPETANDO LAS CARACTERÍSTICAS, TÉCNICAS Y MANO DE OBRA
QUE SE HUBIERAN UTILIZADO EN LA FECHA DE SU EDIFICACIÓN

VALOR NETO DE REPOSICIÓN ( VNR ) O VALOR ACTUALIZADO ( VA )

ESTE VALOR SERÁ LA DIFERENCIA QUE RESULTE DE RESTARLE AL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO LA
DEPRECIACIÓN ACUMULADA CORRESPONDIENTE.

POR LA SIMILITUD DE LAS SIGLAS SE LE LLAMA TAMBIÉN VALOR ACTUALIZADO ( VA )

DEPRECIACIÓN ( VALOR REMANENTE ( 1 - D )

ES LA PÉRDIDA DE VALOR OCASIONADA POR DIVERSAS CAUSAS, SIENDO LAS PRINCIPALES :

EL DETERIORO FÍSICO NATURAL POR LA EDAD DE LA FINCA Y SU ESTADO DE CONSERVACIÓN EL

DEMÉRITO POR INADECUACIONES EN EL PROYECTO Y LA CONSTRUCCIÓN

EL DEMÉRITO POR LA OBSOLESCENCIA FÍSICA O FUNCIONAL

LOS MÉTODOS A UTILIZAR SERÁN:

LA LÍNEA RECTA, ROSS HEIDECKE, DESGLOSE DE INGENIERÍA...

LA CONSTRUCCIÓN SE AFECTARÁ SOLAMENTE POR LA DEPRECIACIÓN FÍSICA OCASIONADA POR LA EDAD, LA

VIDA PROBABLE TOTAL Y EL ESTADO DE CONSERVACIÓN.

LOS DEMÉRITOS POR INADECUACIÓN U OBSOLESCENCIA, SE APLICARÁN AL VALOR FÍSICO O DIRECTO DEL
CONJUNTO TERRENO - CONSTRUCCIÓN.

PRECIO POR M2.

ES EL PARÁMETRO MAS UTILIZADO EN NUESTRO MEDIO, PERO NO ES MUY CONFIABLE.

SE HAN HECHO INTENTOS DE TENER MAYOR CONFIABILIDAD, APLICANDO OTRAS TÉCNICAS, COMO SISTEMA
DE PUNTOS, ENSAMBLE DE COSTOS, INTENSIDAD DE MUROS, ÁREAS Y PERÍMETROS; TODOS ELLOS
DEBERÁN BASARSE EN EL ESTABLECIMIENTO DE PROTOTIPOS DE CONSTRUCCIÓN APOYADOS EN
PRESUPUESTOS DETALLADOS REALIZADOS CON ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS.

SE PRESENTA UNA PIRÁMIDE DE CONFIABILIDAD EN LA QUE SE APRECIA QUE PARA UNA MAYOR CERTEZA DE
PRECIOS, EL TRABAJO SE INCREMENTA MUCHÍSIMO, HACIENDO EXCESIVO EL COSTO DE UN AVALÚO.

PARA LA VALUACIÓN INMOBILIARIA SE RECOMIENDA PROFUNDIZAR EL NIVEL DE PARÁMETROS, PARA

MEJORAR LOS RESULTADOS DEL SISTEMA DE PRECIO POR M2. Y AÚN DEL DE PRECIO POR M3, QUE NO SE
ACOSTUMBRA EN NUESTRO MEDIO

$ POR M2.

PARÁMETROS
PRESUPUESTOS
 ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS

METODOS DE DEPRECIACIÓN

DEPRECIACIÓN POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN ( ROSS - HEIDECKE )

MÉTODOS PARA CALCULAR LA DEPRECIACIÓN

1 MÉTODO CONTABLE ( LÍNEA RECTA )

A DEPRECIACIÓN SE CALCULA DIVIDIENDO LA EDAD ACTUAL ENTRE LA VIDA PROBABLE TOTA

EJEMPLO : EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 15 AÑOS e = 15

VIDA PROBABLE TOTAL 50 AÑOS y = 50

DEPRECIACIÓN = e / v = 15 / 50 = 0.30 D = 0.30 ( 30 % )

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO DE LA CONSTRUCCIÓN VRN = $ 250,000

DEPRECIACIÓN = 0.30 x $ 250 000 = D= $ 75,000

VALOR ACTUALIZADO = VRN - D = VA = $ 175,000

COMO PUEDE APRECIARSE LA DEPRECIACIÓN ES UN PASO INTERMEDIO PARA ENCONTRAR LO

QUE NOS INTERESA SABER DE LA FINCA : SU VALOR ACTUAL

EN LA PRÁCTICA ES MAS CONVENIENTE CALCULAR EL COEFICIENTE DE ACTUALIZACIÓN, PARA

APLICARLO DIRECTAMENTE AL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO.

EN ESTA FORMA SI D = 0.30, EL COEFICIENTE DE ACTUALIZACIÓN SERÁ 1 - 0.30

CA = ( 1-D ) 0.70

Y EL VALOR ACTUALIZADO SERÁ VA = CA x VRN = 0.70 x 250 000 VA = $ 175,000

2 MÉTODO DE ROSS

ESTE MÉTODO TOMA EN CUENTA QUE EN LAS FINCAS LA DEPRECIACIÓN ES PEQUEÑA EN LOS
PRIMEROS AÑOS Y DESPUÉS SE VA ACENTUANDO, LA FÓRMULA QUE PROPONE ROSS ES LA
SIGUIENTE QUE PROPONE ROSS ES LA SIGUIENTE

PARA EL CASO ANTERIOR EL RESULTADO SERÍA 0.195

EL COEFICIENTE DE ACTUALIZACIÓN SERIA 1 - D = CA = 0.805

EL VALOR ACTUALIZADO DE LA FINCA SERÍA = VRN x CA = 0 805 x 250 000 = $ 201,250

3 CRITERIO ROSS HEIDECKE

-
 HEIDECKE HACE UNA MODIFICACIÓN REALMENTE VALIOSA POR SU CERTEZA: DOS COCHES DE
LA MISMA MARCA Y EL MISMO MODELO NO TIENEN EL MISMO VALOR DESPUÉS DE CIERTO
TIEMPO DE USO, TENDRÁ MAYOR VALOR EL QUE ESTÉ MEJOR CONSERVADO POR HABER
TENIDO MEJOR MANTENIMIENTO.

ESTA OBSERVACIÓN LA PROYECTÓ A LAS FINCAS Y COMO RESULTADO DE SUS

OBSERVACIONES PRÁCTICAS PROPUSO UNA SERIE DE "ESTADOS DE CONSERVACIÓN ", A LOS
QUE ASIGNÓ COEFICIENTES NUMÉRICOS. LA TABLA ORIGINAL DE HEIDECKE TENÍA 5 ESTADOS
DE CONSERVACIÓN, Y POSTERIORMENTE SE LE AÑADIERON ESTADOS INTERMEDIOS, PARA
MODIFICAR LA DEPRECIACIÓN CALCULADA POR EL MÉTODO DE ROSS.

Método de Ross - Heidecke

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la

valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del
estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la
realidad.
El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales
que son:

❖ la depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:

Donde :

e = edad de la construcción
v = vida útil probable de la construcción

❖ y el estado, la cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble y con la

ayuda de la tabla número N° 4 (adelante), se puede expresar la depreciación con la
siguiente igualdad.

D (estado)= coeficiente de depreciación

Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de

mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal
conservado se deprecia más rápidamente.

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos

aplicar la siguiente fórmula:
 1 𝑉 𝑉2
𝑉𝑉 = 𝑉𝑉𝑉 ∗ [1 − [ + 2 ]] ∗ 𝑉
2 𝑉 𝑉
Donde
VA = valor actual
VRN = valor de reposición nuevo para la edificación
e = edad actual
v = vida útil probable
E = factor de bueno por estado

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de

conservación como se muestra en la tabla numero 4.

TABLA Nº 4 DEPRECIACIÓN POR ESTADO

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

DEPREC.

Edificaciones nuevas sin

daños en acabados o 0.0
1 Óptimo-O
estructura.
Presenta labores de 0.032
mantenimiento a nivel de
2 Muy bueno-MB
acabados como repellos y
pintura.
Algunos acabados han sido
sustituidos parcial o 2.52
totalmente: guarniciones,
3 marcos de ventanas y Bueno B
puertas, rodapiés, puertas,
ventanas, grifería y otros.
Ha recibido reparaciones y 8.09
sustituciones totales a nivel
de acabados como repellos
4 Intermedio-I
y cielos, parte de
tuberías, canaless,
bajantes, loza sanitaria.
Requiere reparaciones a
nivel estructural y de 18.10
acabados en forma
5 parcial: contrapiso, pisos, Regular-R
paredes secundarias,
cielos.
Requiere sustituciones 32.20
totales a nivel estructural en
6 uno o más elementos como: Deficiente-D
paredes secundarias,
cubierta, y otros.
7 A nivel estructural requiere
 de sustituciones totales Malo-M 52.60
en cerchas, contrapiso y
algunas paredes primarias.
Requiere sustituciones 72.20
estructurales en cimientos,
8
columnas, muros de carga, Muy Malo-MM
vigas en forma parcial e
inmediata.
Edificaciones sin valor por
9 ser necesaria su 100
Demolición-DM
demolición.

Factor de estado

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de

construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la
finalidad de simplificar el procedimiento.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla
anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.

Ejemplo

Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación

es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición
nuevo de $ 14000 el metro cuadrado.

Aplicando la fórmula anterior se tiene

1 𝑉 𝑉2
𝑉𝑉 = 𝑉𝑉𝑉 ∗ [1 − 2 [𝑉 + ]] ∗ 𝑉
𝑉2
también puede presentarse como:

𝑉𝑉 = 𝑉𝑉𝑉 ∗ (1 − 𝑉𝑉) ∗ (1 − 𝑉𝑉)

EJEMPLO:

VRN = $ 14000 /m²

e = 15 años
v = 60 años
E = factor de bueno

De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52:

 Por consiguiente,

VA = $11514.825 /m²

CONTINUANDO CON EL EJEMPLO DE LA CONSTRUCCIÓN DE $ 250 000, VAMOS AHORA A

CONSIDERAR QUE A LOS 15 AÑOS DE EDAD LA CONSTRUCCIÓN PRESENTA
NECESIDAD DE REPARACIONES SENCILLAS, ENTONCES ADOPTAMOSEL ESTADO DE
CONSERVACIÓN 3.0 QUE TIENE UNA DEPRECIACIÓN DE 0.1810 YA HABÍAMOS CALCULADO UNA
DEPRECIACIÓN SEGÚN ROSS DE 0.1950, ASÍ EL COEFICIENTE DE ACTUALIZACIÓN SERÁ (1 - DR) x (1 -
DH) = (1 - 0.195) x (1 - 0.1810) =0.6593

EL VALOR ACTUALIZADO DE LA FINCA SERÍA

VA=250000 x (1 - 0.195) x (1 - 0.1810)= $ 164,825

LO MÁS USUAL ES UTILIZAR EL "FACTOR DE ROSS - HEIDECKE", O SEA RECORDAR QUE LA

DEPRECIACIÓN "D" ES SÓLO UN PASO INTERMEDIO PARA ENCONTRAR LA VIDA RESTANTE O
REMANENTE DE LA CONSTRUCCIÓN, O SEA UTILIZAR EL FACTOR DE ROSS - HEIDECKE

DESGLOSE DE INGENIERÍA

ES UN MÉTODO MAS ESPECIALIZADO, QUE CONSISTE EN DESGLOSAR LAS PARTIDAS DE UN

PRESUPUESTO Y A CADA UNA DE LAS PARTIDAS SE LE APLICA SU DEPRECIACIÓN PARTICULAR YA
QUE TIENEN DIFERENTES VIDAS PROBABLES, POR EJEMPLO LOS MUROS DE UNA CASA DE ADOBE
PUEDEN ESTAR AÚN EN SERVICIO, SIN EMBARGO LAS TUBERÍAS DE TUBO GALVANIZADO YA ESTÁN
CORROÍDAS, LA PINTURA TIENE MENOR VIDA QUE LOS CIMIENTOS, ETC.

Técnica de capitalización de ingresos

VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

ES UN MÉTODO INDIRECTO PARA CALCULAR EL VALOR DE UNA PROPIEDAD POR LOS INGRESOS QUE ES CAPAZ DE PRODUCIR, NO
POR SU COSTO NI POR SU VALOR FÍSICO. ESTO ES DE MUCHA IMPORTANCIA PARA LOS INVERSIONISTAS, PERO NO ES RELEVANTE
PARA FINCAS, GENERALMENTE RESIDENCIAS, QUE SE DISEÑARON PARA SER DISFRUTADAS POR EL PROPIETARIO, Y EN MUCHAS
OCASIONES PARA "APANTALLAR" A SUS CLIENTES.
TASAS DE CAPITALIZACIÓN
LA TÉCNICA ES SIMILAR A INVERTIR EN UN BANCO, QUE LE PAGA INTERESES A QUIEN HACE LA INVERSIÓN, LOS INTERESES SERÁN
DE ACUERDO A LA TASA QUE PAGUE EL BANCO, LA SIMILITUD SERÍA ASÍ:

VALOR DE LA
CAPITAL $1,000,000 $1,000,000 FINCA
TASA
TASA ANUAL 8.00% 5.00% INMOBILIARIA
INTERESES $80,000 I=CxT R=Vxt $50,000 RENTA ANUAL
SI SE CONOCEN LOS INTERESES QUE DA Y EN FORMA INVERSA, SI SE CONOCE LA
UN BANCO, Y LA TASA QUE ESTÁ RENTA QUE DA UNA CASA, Y LA TASA
PAGANDO, SE PUEDE FÁCILMENTE INMOBILIARIA, SE PUEDE FÁCILMENTE
ENCONTRAR LA CANTIDAD QUE ESTÁ ENCONTRAR EL VALOR POR
INVERTIDA. CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

DESPEJANDO C=I/ T V=R/t

INTERÉS I = $80,000 $50,000 RENTA ANUAL
TASA
TASA ANUAL t 8.00% 5.00% CAPITALIZACIÓN
VALOR POR
C=? 80 000 / 0.08 = $1,000,000 $1,000,000 15 000 / .05 RENTABILIDAD

PUEDE APRECIARSE UNA DIFERENCIA ENTRE LA TASA DE UNA INVERSIÓN BANCARIA Y LA TASA DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA,
USUAL EN LOS PAÍSES, COMO MÉXICO, CUYA COTIZACIÓN ES ALTA CON RESPECTO AL DOLLAR ( 1 US DOLLAR = $ 17 MEXICANOS )

LA DIFERENCIA ES POR EL BAJO RIESGO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA, Y POR QUE LOS BIENES RAÍCES SE DEPRECIAN EN UNA
FORMA MUY DIFERENTE A LA INFLACIÓN MONETARIA, EN PRIMER LUGAR EL TERRENO NO SE DEPRECIA, CONSERVA SU VALOR A
TRAVÉS DEL TIEMPO, Y LA CONSTRUCCIÓN TIENE NORMALMENTE UNA LARGA VIDA. POR LO QUE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN
INMOBILIARIA SE DEBEN TOMAR SIMILARES A LAS TASAS DE RENDIMIENTO DE UNA "MONEDA DURA", QUE EN MÉXICO, ESA MONEDA
SERÍA EL "U. S. DOLLAR".

FÓRMULAS DE CAPITALIZACIÓN
LA FÓRMULA MÁS USUAL PERO NO LA DE MAYOR CERTEZA ES LA QUE SE APLICÓ EN EL EJEMPLO ARRIBA PROPUESTO Y QUE
CONSISTE EN DIVIDIR LA RENTA BRUTA ANUAL ENTRE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN ADECUADA AL TIPO DE PROPIEDAD ( LOCAL
COMERCIAL, BODEGA, CASA, DEPARTAMENTO, RESIDENCIA...)

VALOR DE CAPITALIZACIÓN = RENTA BRUTA ANUAL / TASA GLOBAL INMOBILIARIA

Vc = RBA / t g

LOS GASTOS SE DEBEN CALCULAR EN FORMA PRECISA EN CADA CASO, PERO SE ACOSTUMBRA TAMBIÉN EXPRESARLOS COMO UN % DEL
TOTAL DE RENTAS, QUE AL RESTARLO DE LA RENTA BRUTA QUEDA EL INGRESO NETO O PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL, AL QUE SE LE APLICA
LA TASA INMOBILIARIA APLICABLE AL CASO.
COMO LO MÁS ACOSTUMBRADO ES COBRAR LA RENTA MENSUALMENTE, LA RENTA BRUTA SE MULTIPLICA POR 12 PARA OBTENER
LA RENTA ANUAL.

EL RESULTADO FINAL SE OBTIENE CON LA FÓRMULA SIGUIENTE :

12 r m (1 - d ) Vc = VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Vc = ------------------------
- rm= RENTA BRUTA MENSUAL
t d= DEDUCCIONES GLOBALES (EN FORMA DECIMAL)
t= TASA DE CAPITALIZACIÓN (EN FORMA DECIMAL)

RENTAS REALES RENTAS ESTIMADAS.

EN MUCHAS OCASIONES NO PUEDE OBTENERSE LA RENTA REAL DE UNA PROPIEDAD, EN ESOS CASOS SE "ESTIMA " LA RENTA QUE
DEBERÍA RECIBIRSE EN EL MERCADO DE OFERTA Y DEMANDA DE RENTAS DE INMUEBLES SIMILARES.

ALGUNOS CASOS EN QUE SE PUEDEN ESTIMAR LAS RENTAS PUDIERAN SER LOS SIGUIENTES :
LA FINCA LA OCUPA EL PROPIETARIO
LA FINCA ESTÁ DESOCUPADA
LA FINCA ESTÁ OCUPADA PARCIALMENTE
LA FINCA ESTÁ RENTADA A UN FAMILIAR
LA RENTA VIGENTE ESTÁ POR ABAJO DE LAS RENTAS DEL MERCADO.

EJEMPLO DE PROCESO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

RENTA BRUTA MENSUAL ACTUAL ( CASA HABITACIÓN ) rm= $ 6,000
PRODUCTO BRUTO ANUAL 12 x r m = PBA = $ 72,000
DEDUCCIONES, ESTIMADAS GLOBALMENTE EN UN 20 % d= 0.20
PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL = PLA x ( 1 - d ) = 72 000 ( 1-0.20) = PLA = $ 57,600
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO t= 8.00%
CAPITALIZANDO EL PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL A LA TASA
DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO RESULTA UN
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS DE : Vc = PLA / t
12 x 6000 (1 - 0.20) 57,600
Vc = ----------------------------- = = ---------------- = $ 720,000 VC = $ 720,000
0.08 0.08

MULTIPLICADOR DE RENTA BRUTA.

ES UN PARÁMETRO SENCILLO PERO DE GRAN UTILIDAD, UTILIZÁNDOLO ADECUADAMENTE, O SEA CON PROTOTIPOS DE
PROPIEDADES SIMILARES; CONSISTE SIMPLEMENTE EN DIVIDIR EL VALOR DE UNA PROPIEDAD ENTRE LA RENTA MENSUAL QUE
PRODUCE O PUEDE PRODUCIR.

VALOR DE LA PROPIEDAD
MULTIPLI
CADOR
DE
RENTA
BRUTA = MRB = ----------------------------------------
RENTA MENSUAL

MRB = VALOR / RENTA MRB = V / r m

ES ACONSEJABLE TENER BASES DE DATOS DE MULTIPLICADORES DE RENTAS BRUTAS PARA DIFERENTES TIPOS DE FINCAS CON USOS,
CALIDADES Y EDADES DIFERENTES, PARA CLASIFICARLOS Y PODER UTILIZARLOS COMO UN MÉTODO INDICADOR DE VALOR CUANDO SE
CONOCE LA RENTA.

SE PRESENTA UNA TABLA QUE DEBERÁ AMPLIARSE Y ACTUALIZARSE PARA CADA PLAZA.
VALOR =
RENTA
BRUTA
MENSUAL V=rm x
x MRB MRB
RANGO M.R.B
USO COMERCIAL 80 120
USO BODEGA 100 110
USO HABITACIONAL 115 140
RESIDENCIAS 140 200

EJEMPLO
RENTA MENSUAL CASA HABITACIÓN TIPO MEDIO $ 5,500
MRB PARA ESTE TIPO DE INMUEBLE 130
$
715
,00
VALOR POR MULTIPLICADOR DE RENTA BRUTA = 5500 x 130 = VC = 0

EXISTE TAMBIÉN UN MÉTODO EN QUE SE CAPITALIZA SEPARADAMENTE EL TERRENO DE LA CONSTRUCCIÓN, CON UNA TASA MÁS
BAJA Y AMORTIZANDO LA CONSTRUCCIÓN PROPORCIONALMENTE A LA VIDA REMANENTE DE LA CONSTRUCCIÓN O A UN TIEMPO
ELEGIDO PARA REVENDER LA PROPIEDAD.

I N = INGRESO NETO O RENTA LÍQUIDA ANUAL = 12 r m ( 1 - d )

I N = T. i + C. i + C .a d = DEDUCCIONES ESTIMADAS GLOBALMENTE EN 25 % ( d = 0.25 )
IN = 12 r m ( 1 - d ) i = TASA NETA DE CAPITALIZACIÓN (INVERSIÓN DE BAJO RIESGO )
12 r m (1-d) = T i + C i + C a a = AMORTIZACIÓN ANUAL = 1 / Vr
Vr = VIDA RESTANTE DE LA CONSTRUCCIÓN (EN AÑOS )
DE LA FÓRMULA BÁSICA, EN LA QUE INTERVIENEN R, T, C, i Y a, SE PUEDEN DESPEJAR CADA UNA DE ESTAS LITERALES PARA
TRABAJARLAS COMO INCÓGNITAS, Y PODER RESOLVER DIVERSOS PROBLEMAS VALUATORIOS.

CAPITALIZACIÓN SEPARADA DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN

JUSTIPRECIACIÓN DE RENTAS

TASA DE CAPITALIZACIÓN DE 6 % ANUAL ( i = 0.06 )

LISTA DE DATOS T= 300,000
C= 320,000
d= 25.00%
i = 6.00%
u ó Vr = 20
a = 1/ u 5.00%

12 r m (1-d)
=Ti+Ci+
Ca T i = 300,000 x 0.06 = 18,000.00
C i = 320,000 x 0.06 = 19,200.00
C a = 320,000 x 0.05 = 16,000.00
53,200.00
Ti+Ci+C
a 53,200.00
-----------------
r m = ---- r m = ----------------------- = $ 5,911.11
12 ( 1 - d ) 12 ( 1 - 0.25 ) MRB = 105

2 CAPITALIZACIÓN SEPARANDO TERRENO Y CONSTRUCCIÓN

CASOS CON DISTINTAS PROPORCIONES DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN
12 r m (1-d)
=Ti+Ci+ EN LOS 3
Ca CASOS T + C = $ 1,000,000

Ti+Ci+
Ca
---------------
r m = ------
12 ( 1 - d
)
$
T + C = 1,000,000 $ 1,000,000 $ 1,000,000
T= 200,000 500,000 800,000
C= 800,000 500,000 200,000
d= 25.00% 25.00% 25.00%
i = 6.00% 6.00% 6.00%
 u= 20 20 20
a = 1/ u 5.00% 5.00% 5.00%
$
r m = 11,111 $ 9,444 $ 7,778

MRB = 90 106 129

"EQUIVALE A LOS MESES EN LOS QUE SE RECUPERA LA INVERSIÓN"
MIENTRAS MENOR SEA EL MRB, MÁS PRODUCTIVO SERÁ EL INMUEBLE

AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

DEL AVALÚO TERRENO
FÍSICO = 1,827,783 %T= 53.64%
CONSTR.
E = 12 AÑOS = 1,579,624 %C= 46.36%
V = 60 AÑOS T+C = 3,407,407 100.00%
u = V-E = 48 AÑOS
RENTAS
MENSUALES
ESTIMADAS
RENTA
UNITARIA
TIPO SUP. MENSUAL RENTA MENSUAL
1 288 M2. A $ 70 20,160
2 85 M2. A $ 50 4,250
RENTA BRUTA
373 MENSUAL = 24,410
DEDUCCIONES
ESTIMADAS
GLOBALMENTE EN 25% 6,103
PRODUCTO LÍQUIDO
MENSUAL . 18,308
PRODUCTO LÍQUIDO
ANUAL . 12 219,690
CÁLCULO DE LA
TASA
i= 5.50% 0.0550
%C= 0.4636
u = V-E 48
a = %C / u 0.97% 0.0097
TASA APLICABLE AL
t=i+a 0.0647 CASO = 0.0647
VALOR POR 3,397,722
CAPITALIZACIÓN
DE RENTAS =
219,690 / 0.0647
=
LO MÁS USUAL ES UTILIZAR EL "FACTOR DE ROSS - HEIDECKE", O SEA RECORDAR QUE LA
DEPRECIACIÓN "D" ES SÓLO UN PASO INTERMEDIO PARA ENCONTRAR LA VIDA RESTANTE O
REMANENTE DE LA CONSTRUCCIÓN, O SEA UTILIZAR EL FACTOR DE ROSS - HEIDECKE