ALGUNS FUNDAMENTOS

DA PROPRIEDADE
IMOBILIÁRIA

Deusmar José Rodrigues

Resumo: neste artigo, apresenta-se uma exposição sumária

sobre a classificação e datação da propriedade imobiliária, com refe-
rência a teorias que a justifiquem, concluindo que esta se trata de
direito humano que independe de reconhecimento formal.

Palavras-chave: propriedade imobiliária, fundamentos, aqui-

sição, origem

PROPRIEDADE COLETIVA OU INDIVIDUAL

M enciona-se que a mais antiga descrição de propriedade coletiva re-

monta ao poeta grego Hesíodo, contemporâneo de Homero, na obra
intitulada Os trabalhos e os dias (PIPES, 2001).
Hesíodo falava das quatro idades metálicas da humanidade. A idade
do ouro, da prata, do bronze e do ferro, cada uma delas marcada pelo declínio
moral progressivo em relação à anterior. Na idade do ouro, todos os bens
eram abundantes e reinava a paz. A literatura grega e romana recebeu, em
parte, essa influência, que passou para o pensamento europeu durante a
renascença (PIPES, 2001).

PERIODIZAÇÃO DA PROPRIEDADE

Fustel de Coulanges (1995) anota que há três coisas que, desde os

tempos mais antigos, se encontram fundadas e estabelecidas pelas socieda-
des gregas e itálicas: a religião doméstica, a família e o direito de proprieda-

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de. Uma tríade mostrando manifesta relação entre si e que parece andar
inseparável. Família e solo estão ligados fisicamente. O local onde está
edificado o lar pertence à família e é de sua propriedade. Nele nascem e
morrem os membros do núcleo familiar.
As espécies de propriedades eram a quiritária ou dominium ex jure
quiritum, instituição de direito civil peculiar aos romanos e garantida por
uma ação civil, a rei vindicatio. Na propriedade bonitária ou pretoriana,
um tinha o dominium da coisa, segundo o direito dos romanos (quirites),
e outro tinha a posse efetiva in bonis sobre os bens. A propriedade peregrina
era aquela em que o proprietário não tinha o dominium ex jure quiritium
por ser estrangeiro, mas recebia proteção pelo jus gentium. E a proprie-
dade provincial recaía sobre as terras das províncias, em princípio pro-
priedade do Estado romano (CRETELA JÚNIOR, 1986). O imperador
Justiniano unificou juridicamente a propriedade romana (CHAMOUN,
1977).
A respeito do aspecto institucional diz-se que o primeiro Estado na
história a criar regras e procedimentos legais completos foi Roma, dando
um passo à frente de Atenas. As leis que disciplinavam a propriedade atin-
giam seu mais alto grau de desenvolvimento. A propriedade quiritária
correspondia muito à propriedade no sentido moderno da palavra (PIPES,
2001).
A doutrina inclina-se no sentido de caracterizar a propriedade na
Idade Média como produto do feudalismo, regime de caráter econômico,
político etc. O desmembramento e a multiplicidade do domínio marca-
ram o feudalismo e a Idade Média. Com efeito, havia uma sobreposição
de direitos: de um lado estava o senhor e de outro o rendeiro (CAVEDON,
2003).
A desintegração da propriedade fragmentou o domínio em direto
e indireto. O senhor feudal cedia o imóvel ao vassalo, que o explorava.
O maior de todos senhores feudais era o rei, que contratava com vassalos
– e estes, por sua vez, negociavam com outros vassalos, agora na condição
de senhores de terras. Um evento futuro mudaria essa situação.
A intensificação da atividade comercial entre os povos proporcio-
nou o aparecimento de uma nova classe social. Surgiu daí a burguesia. Ela
soube liderar o movimento multifário, que fez eclodir a revolução france-
sa, evento que fechou um ciclo, abriu as portas para a modernidade e
eliminou a superposição dominial presente no feudalismo. A proprieda-
de passa a ser prestigiada tanto quanto as bandeiras da liberdade e da igual-
dade (GODOY, 1999).

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THOMAS HOBBES

A produção teórica de Thomas Hobbes sofreu forte influência do

contexto histórico-social europeu do século XVII. Neste século,
notadamente em sua primeira metade, a Inglaterra passou por uma suces-
são de conflitos entre a coroa e o parlamento, ambos querendo reafirmar
seus poderes. É nesse cenário que o escritor e filósofo monarquista cons-
trói sua teoria.
Algumas máximas poderiam sintetizar o pensamento de Hobbes.
Umas delas tornou-se clássica: “O homem é o lobo do homem”. Outra
resume sua idéia sobre o estado de natureza, regido pela regra geral da
autoconservação: havia uma “guerra de todos contra todos”, pois o homem
vivia em completa liberdade, sem leis e sem governo.

Com isto se torna manifesto que, durante o tempo em que os ho-

mens vivem sem um poder comum capaz de os manter a todos em
respeito, eles se encontram naquela condição a que se chama guerra,
e uma guerra que é de todos os homens contra todos os homens (HO-
BBES, 1999, p. 109).

O estado de guerra que vivia o homem era contrário à segurança.

E não existia ali a propriedade, pois todos tinham direito sobre todas as coisas.
O meio para garantir a paz e a segurança seria o contrato social, mediante
o qual se transferem a força e o poder de cada homem a um único homem
(monarca) e, com isso, se cria um Estado civil. Tal Estado tem como um de
seus fundamentos a propriedade garantida por leis civis.
Para Hobbes, a propriedade privada é criação do Estado civil, que a
protege. Portanto, não é um direito fundamental ou anterior ao Estado civil.
Mesmo assim, ela comporta limitação por parte do poder (soberano).

JOHN LOCKE

Considera-se John Locke um dos grandes artífices do liberalismo.

Sua teoria se assenta sobre os primados da liberdade e da propriedade.
Assim como Hobbes, Locke trabalha com o estado de natureza. Para
ele, os homens se encontram em total liberdade para agir e regular suas posses.
Outrossim, esse estado é de irrestrita liberdade, pois os poderes e as jurisdi-
ções são recíprocos, e nenhum homem tem mais poder do que seu seme-
lhante.

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 4. para compreendermos corretamente o poder político e ligá-lo à sua
origem, devemos levar em conta o estado natural em que os homens
se encontram, sendo este um estado de total liberdade para ordenar-
lhes o agir e regular-lhes as posses e as pessoas de acordo com sua
conveniência, dentro dos limites da lei da natureza, sem pedir per-
missão ou depender da vontade de qualquer outro homem.
Estado também de ‘igualdade’, no qual qualquer poder e jurisdi-
ção são recíprocos, e ninguém tem mais do que qualquer outro
[...] (LOCKE, 2002, p. 23, grifos nossos).

O filósofo inglês admitia que a terra e todos os seus frutos eram

de propriedade comum a todos os homens. Cada indivíduo tinha uma
propriedade particular em sua própria pessoa. Isso significa que a pro-
priedade inclui necessariamente a liberdade. Mas a propriedade encon-
tra legitimidade no trabalho (teoria da especificação).
Havia, então, uma situação de igualdade no estado de natureza,
porquanto as condições imaginadas possibilitariam a cada um de per si
a obtenção de posses equivalentes pelo trabalho. A igualdade viria a rom-
per-se com o consentimento dos homens na cunhagem e na circulação
da moeda.
O trabalho do homem e o produto desse labor são propriedades
do trabalhador. Aqui aparecem os primeiros questionamentos desses pos-
tulados. Como justificar a transmissão de propriedade pela herança e o
fato de o trabalhador na indústria não se apropriar da mercadoria que
produz?
Por que razão os homens teriam abandonado o estado de nature-
za onde vigiam a liberdade e a igualdade para entrar no Estado civil ca-
racterizado pela disputa? Responde Locke: por causa da propriedade.
Locke entendia que a propriedade era anterior ao Estado civil.
Portanto, um direito natural que deveria ser respeitado pelo soberano
ou pela sociedade política.

Esta é a verdadeira essência da Propriedade em LOCKE: um di-

reito natural, de cunho individualista, indispensável ao homem
enquanto membro da Sociedade, instituída justamente para a pro-
teção e a garantia de tal direito, que não é passível de limitação ou
intervenção pelas leis instituídas pelo Estado, pois é anterior ao
próprio surgimento do Estado, é uma prerrogativa do homem já
no estado de natureza (CAVEDON, 2003, p. 42).

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JEAN-JACQUES ROUSSEAU

A filosofia de Jean-Jacques Rousseau é permeada pelo pendor da li-

berdade. Era ele o filósofo da liberdade. Suas principais obras são Discurso
sobre a origem e os fundamentos da desigualdade entre os homens e Do
contrato social ou princípio do direito político. Na primeira, Rousseau trata
da questão de fato, ao passo que, na segunda, cuida da questão jurídica.
No estado de natureza os homens eram plenamente amorais. Não
havendo entre eles espécie alguma de relação moral ou de deveres comuns,
não poderiam ser nem bons nem maus ou possuir vícios e virtudes
(ROUSSEAU, 1999a). Estava aí a construção do mito do selvagem livre,
feliz e puro, ou o mito do “bom selvagem”.
Rousseau alude a um estado de fato, ao discorrer sobre o direito do
primeiro ocupante, assinalando que todo homem tem naturalmente direi-
to a quanto lhe for necessário, mas o ato que o torna proprietário de qual-
quer bem ocorre na sociedade civil e através de lei. A propriedade é, então,
criação do Estado ou da sociedade civil.
Complementa que, para a configuração do direito do primeiro ocu-
pante, seriam necessários três requisitos: existência de terreno desabitado;
ocupação de porção necessária à subsistência; e que a posse legítima defluisse
do trabalho – teoria da especificação (ROUSSEAU, 1999b).
No estado de natureza a desigualdade era quase nula. No entanto, a
propriedade privada, fundadora da sociedade civil, aparta os homens em
ricos e pobres e fixa a primeira desigualdade.

O verdadeiro fundador da sociedade civil foi o primeiro que, tendo

cercado um terreno, lembrou-se de dizer isto é meu e encontrou
pessoas suficientemente simples para acreditá-lo. Quantos crimes,
guerras, assassínios, misérias e horrores não poupariam ao gênero
humano aquele que, arrancando as estacas ou enchendo o fosso, ti-
vesse gritado a seus semelhantes: ‘Defendei-vos de ouvir esse impos-
tor; estareis perdidos se esquecerdes que os frutos são de todos e que
a terra não pertence a ninguém!’ (ROUSSEAU, 1999a, p. 87).

A propriedade teria trazido a primeira desigualdade. Contudo, o

interesse comum a ser preservado na sociedade civil subordina o direito de
propriedade. Poder-se-ia enxergar nessa doutrina um embrião da função
social da propriedade, ela que seria a causadora da inicial desigualdade eco-
nômica.

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ADAM SMITH

A propriedade é abordada na obra de Adam Smith de maneira

tangencial e sob o viés econômico sublimado pela teoria do valor-trabalho.
Ela não passou pelo crivo específico e detalhado daquele escritor. Mas isso
não é impedimento absoluto que possa nos desestimular na busca de uma
visão smithiana da propriedade.
Smith também acreditava que, numa época distante, a propriedade
tenha sido comum. Com efeito, alude àquele estado original de coisas que
precede tanto a apropriação da terra quanto o acúmulo de capital, no qual
o produto integral do trabalho pertencia ao trabalhador. Este não tinha nem
proprietário fundiário nem patrão com quem devesse repartir o fruto de
seu trabalho (SMITH, 1983).
Smith faz contundente juízo de valor quando fala da apropriação de
terras, podendo-se inferir dessa colocação o fato de que a terra tem sua
“origem no roubo”. Desse modo, reprova as pessoas que se apossam de
produto alheio ou criado naturalmente sem o respectivo trabalho pessoal
que legitima a propriedade.

No momento em que toda a terra de um país se tornou propriedade

privada, os donos das terras, como qualquer outras pessoas, gostam
de colher onde nunca semearam, exigindo uma renda, mesmo pelos
produtos naturais da terra (SMITH, 1983).

KARL MARX

A doutrina marxista criou um fosso entre os defensores de seus pos-

tulados e seus opositores. Ela esteve no centro das discussões políticas ao
longo dos séculos XIX e XX e continua norteando debates até hoje.
Marx critica a formulação dos que justificam a propriedade privada
pelo simples trabalho. Em seus Manuscritos econômico-filosóficos, faz uma
citação de Say afirmando que o direito do proprietário agrário tem a sua origem
no roubo (MARX, 2004).
A noção de propriedade da terra evolui historicamente e, em cada
época, dá azo a diferenciadas relações sociais e de produção. Por exemplo,
a Revolução Francesa aboliu a propriedade feudal em favor da burguesia.
A abolição da propriedade burguesa, e não da propriedade em geral,
era a meta final da doutrina comunista, pois a moderna propriedade priva-
da burguesa é a expressão última e mais consumada da geração e apropria-

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ção dos produtos que repousam em oposições de classes, na exploração de
umas pelas outras.
No Manifesto Comunista de 1848, Marx e Engels ressaltam que os
comunistas poderiam condensar a sua teoria na seguinte expressão: supres-
são da propriedade privada [burguesa]. Os alicerces dessa construção teó-
rica encontram-se espalhados pelas obras de Marx. Para um rápido exame
de seus fundamentos mais ululantes, deve-se consultar o referido Manifesto
Comunista do século XIX. Antecipamos, contudo, que a viga mestra de
todo aparato teórico do comunismo marxista gravita em torno do histórico
conflito de classes que conceberam patrícios/plebeus, homem livre/homem
escravizado, burguês/proletário etc., sempre em oposição uns aos outros.
Vimos como parte da doutrina filosófica e econômica encarava a pro-
priedade. Cada autor nos fazia ver qual a teoria que adotava. Por isso, é ne-
cessário evocarmos as principais teorias que fundamentariam o direito de
propriedade.

TEORIAS

A teoria da ocupação, segundo Augusto Elias Jorge Zenun (1997),

tem raízes romanas – quod enim nullius est, id rationi naturali conceditur –
no Digesto, livro XLI, título I, p. 3. A doutrina mais contemporânea pre-
tende encontrar o fundamento da propriedade na ocupação de bens ainda
não apropriados por alguém.
Um das primeiras críticas que recebe essa teoria está em que, moder-
namente, quase inexiste bem sem apropriação humana ou sem titular. No
Direito Civil brasileiro, a ocupação é apenas uma das maneiras de se ad-
quirir a propriedade móvel, nos termos do artigo 1.263 do atual Código
Civil.
A teoria da especificação ou do trabalho tenta legitimar a proprieda-
de pelo trabalho humano. Seria ilegítima a propriedade não obtida pelo labor.
Opõe-se a tal teoria o fato de o trabalhador não ser dono de tudo que pro-
duz, como já referimos adrede.
O trabalho individual tem um limite que é natural. Pode-se acumu-
lar propriedade pelo trabalho, mas haverá um limite para acumulação pes-
soal. E é aí que entra a questão do trabalho alheio, comumente remunerado
por salário, e gerador de um excedente para o proprietário industrial, co-
mercial, financeiro etc.
Para a teoria legalista, a propriedade é uma instituição criada pela lei
do Estado. Os oponentes dessa formulação teórica aduzem que o funda-

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mento não poderia ser esse. O legislador que teria criado a propriedade
poderia suprimi-la a seu talante (MONTEIRO, 2000).
Dentre tantas outras teorias que objetivam fundamentar o direito de
propriedade, encontra-se a que os escritores chamam de teoria da natureza
humana. Consoante esta teoria, a propriedade é inerente à natureza humana,
sendo condição de sua existência e pressuposto de sua liberdade (DINIZ, 2001).
Perceba-se que quem defende essa teoria, em realidade, incide em
erro. Houve experiência histórica na qual a propriedade dos meios de pro-
dução era estatal e não privada – caso da ex-União Soviética. Erra ainda por
desprezar o sentido de posse nos demais animais vivos, a exemplo dos ani-
mais irracionais.

CONCLUSÃO

Quando se discute a propriedade de importantes meios de produ-

ção, como acontece com a propriedade ou a posse de imóvel, desde logo
afloram as divergências, basicamente lideradas pelos legalistas e pelos de-
fensores da teoria da natureza humana.
De lado reverso, poucas pessoas têm a coragem de negar o direito de
propriedade em relação aos bens extremamente essenciais à vida humana,
como o direito exclusivo às roupas e a outros pertences pessoais. Nem mesmo
a doutrina comunista a isso se opôs.
Para nós a propriedade deve ser vista e tratada como um direito
humano, porquanto nesse direito é que ela se fundamenta. Direito que
precede a criação do Estado e por este deve ser respeitado, embora possa
sofrer limitação nos quesitos uso, gozo e disposição.

Referências

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CRETELA JÚNIOR, J. Curso de direito romano: o direito romano e o direito civil brasileiro. 10. ed.
Rio de Janeiro: Forense, 1986.
DINIZ, M. H. Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2001. V. 4.
FUSTEL DE COULAGES, N. D. A cidade antiga. Tradução de Fernando de Aguiar. 3. ed. São
Paulo: M. Fontes, 1995.
GODOY, L. de S. Direito agrário constitucional: o regime da propriedade. 2 ed. São Paulo: Atlas,
1999.

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HOBBES, T. Leviatã ou matéria, formas e poder de um Estado eclesiástico e civil. Tradução de João
Paulo Monteiro e Maria Beatriz N. da Silva. São Paulo: Cultural, 1999.
LOCKE, J. Segundo tratado sobre o governo. Tradução de Alex Marins. São Paulo: M. Claret, 2002.
MARX, K. Manuscritos econômico-filosóficos. Tradução de Alex Marins. São Paulo: M. Claret, 2004.
MONTEIRO, W. de B. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2000. V. III.
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da Fonseca. Rio de Janeiro: Record, 2001.
ROUSSEAU, J.-J. Discurso sobre a origem e os fundamentos da desigualdade entre os homens; Dis-
curso sobre as ciências e as artes. Tradução Lourdes Santos Machado. São Paulo: Nova Cultural,
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ROUSSEAU, J.-J. Do contrato social: ensaio sobre a origem das línguas. Tradução Lourdes Santos
Machado. São Paulo: Nova Cultural, 1999b. v. I.
SMITH, A. A riqueza das nações: investigação sobre sua natureza e suas causas. Tradução de Luiz João
Baraúna. São Paulo: Abril Cultural, 1983.
ZENUN, A. E. J. O direito agrário e sua dinâmica. Campinas: Copola, 1997.

Abstract: In this article, presents a summary of the classification and timing

of real estate, with reference to theories that the warrant, concluding that it
is independent of human right to formal recognition.

Key words: real estate, grounds, purchase, home

DEUSMAR JOSÉ RODRIGUES

Mestre em Direito pela Universidade Federal de Goiás. E-mail: deusmar.jose@terra.com.br

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