Bolilla I: Metodología, concepto, régimen legal y comparación.

1- Método del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Metodología de los Derechos Reales. Libro IV.
Método del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
El Código Civil y Comercial unificado tiene un Título Preliminar y 6 Libros, cada uno de éstos divididos en Títulos, los que a
su vez están divididos en Capítulos, y algunos de éstos divididos, a su vez, en Secciones. Dentro del método adoptado, se
advierte que en numerosas ocasiones el Código sienta reglas generales (disposiciones generales) sobre una figura o un
grupo de figuras, para luego entrar a la regulación específica de las mismas.
DE REALES (D
Metodología de los Derechos Reales
No puede abordarse el estudio de los Derechos Reales en este Código dirigiéndonos solamente al Libro Cuarto:
«Derechos Reales» (arts.1882 y sig.), ya que los temas que son atinentes a esta materia están regulados también en otros
libros y secciones, tales como puede observarse en:
I) -Libro 1- Título 3- Capítulos 1 y 3: regula sobre los bienes con relación a las personas, los derechos de incidencia
Colectiva, y la vivienda. En los arts.225 a 241 se ocupa de los dos primeros temas, y de la vivienda lo hace de los arts.244
a 256.
En la 2ª. Sección del Capítulo 1 se ocupa específicamente del dominio privado y público, enunciaciones y caracteres, y en
especial el derecho de aguas.
En la sección 3ª. del mismo Capítulo regula lo que llama «bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva
». Son normas que marcan la existencia de límites a los derechos individuales sobre los bienes, que tienen por objeto no
afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas. Es lo que llamamos también límites al dominio en
protección del medio ambiente.
El Capítulo 3 de este Título 3 sobre bienes, está dedicado a la protección de la vivienda familiar.
Debe tenerse en cuenta que este ccc ha derogado la ley 14.394 (1954), que entre otros temas regulaba- en sus arts. 34 a
50- lo que llamábamos Bien de Familia Incorporado ahora el instituto dentro del CCC, como lo que algunos llaman
«vivienda protegida», habrá que prestar atención a ciertos aspectos que han sido modificados o aclarados, sobre los
cuales la doctrina y jurisprudencia no ofrecían coincidencias.
Algunas de estas novedades han sido, por ejemplo: aceptar expresamente la subrogación real (art.248 ccc), incluir como
beneficiario al concubino/a, poder constituir como vivienda protegida un inmueble en condominio entre personas que no
tengan parentesco entre sí, lo que ha habilitado la constitución por ambos concubinos de la vivienda protegida - hasta
antes de ahora prohibido por la ley 14394 y aceptado por alguna jurisprudencia y bajo ciertos requisitos-; ha incluido a
los créditos por expensas comunes posteriores a la afectación como vivienda protegida, entre los que pueden provocar la
ejecución del inmueble, etc.
El Libro 6 , Título 1, Capítulos 1 a 3- Regula disposiciones comunes a los derechos personales y reales, abarcándolas
normas de prescripción, sus clases , y las causas de suspensión o interrupción, que van de los arts.2532 a 2553.
El Libro 6- Titulo 2. Los privilegios están tratados en los arts. 2573 y sig. Es importante su estudio porque incluye, por
ejemplo, en los privilegios especiales- como novedades- a los derivados del d. real de anticresis, a los créditos por las
expensas comunes en la propiedad horizontal, etc.
Estos son algunos de los temas que requieren especial atención, que seguramente los brindarán trabajos futuros que
puedan detenerse en el análisis detallado.
Lo que queremos ofrecer en este trabajo, es solamente una guía para abordar los aspectos más importantes para el
estudio de los derechos reales según el nuevo CCC, teniendo en cuenta que no están tratados solamente en el desarrollo
del libro 4º.

Libro IV.
El libro IV está compuesto de 13 Títulos, a su vez divididos en Capítulos y Secciones. Sus normas se expresan entre los
arts.1882 a 2276.
Es útil tener en cuenta que el Código ha establecido Disposiciones Generales en distintas áreas de su estudio.
Podemos verlo al comienzo de libro 4º se sientan los principios comunes a todos los derechos reales.
Con igual método continúa en el Titulo II, de Posesión y Tenencia (disposiciones generales a partir del ar.1908); en el
Título iii de Dominio (disp. generales Art. 1941 y sig.); en el Titulo iv, cap. 1 de Condominio (disp. generales art. 1983 y
sig), en el Título v, Cap. 1 de Propiedad Horizontal(disp generales Art.2037 y SIG.); en el Título viii de derecho real de
Usufructo (disp. generales art.2129 y sig.); en el Titulo xi de Servidumbres (disp. generales Art.2162 y sig.); en el Título xii
de Derechos reales de Garantía (disp. comunes art.2184 y sig.): en el Título xii- cap. 4, de Prenda (disp. generales art.2219
y sig.); y en las Defensas del Derecho Real (acciones reales), en el Título xiii, cap. 2 (disp. generales arts.2247 y sig.).
En el Título v- Capítulo 10- trata la prehorizontalidad solamente como contrato.
Para el estudio del dominio fiduciario, hace una remisión a las normas del Libro 3º, Título 4, capítulos 30 y 31 (que
regulan los contratos) y además deroga la ley 24.441 en lo que atañe a este tema (ars.1 a 26 de esa ley).
Las acciones de defensa son reguladas conjuntamente en Título xiii- acciones posesorias y acciones reales, antes
separadas en su ubicación en el Código anterior- y luego del desarrollo de la posesión y de todos los derechos reales
regulados en el Libro iv.
Las acciones reales se ubican luego del tratamiento de todos los derechos reales hecho en este Libro IV, receptando así la
crítica generalizada por la ubicación de este tema en el c. derogado, que lo hacía luego del derecho de dominio y
condominio, y antes del resto, como si estas acciones no estuvieran dirigidas a los titulares de cualquier derecho real.

2.- Concepto del Derecho Real. Concepciones doctrinales. Dualismo poderes – facultades. Definición legal. Persecución
y preferencia.

A-Concepto del Derecho Real:

El derogado CC de Vélez no contenía una definición de Derecho Real, pero en el Art. 497 establecía que: “A todo derecho
personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales”, dando la noción
de que el derecho real es aquel al cual no corresponde una obligación.
Por su parte el nuevo CCC en el Art. 1882 brinda una definición del mismo: El derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. (Ver explicación mas abajo en el punto
Definición Legal)

B-Concepciones doctrinales
I Doctrina Clásica
Esta teoría separa los derechos reales de los personales, por tanto también es denominada doctrina dualista.
ORTLAND: La definición que brinda se encuentra transcripta en la nota del 497 del viejo CC; estableciendo que un
derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a una prestación cualquiera y un
derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor.
DEMOLOBE: Establece que el DR es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e inmediata, de tal
manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto activo del derecho, y la
cosa, que es el objeto.

Entonces, a partir de estas definiciones, podemos concluir en la conceptualización del Derecho Real, considerándolo
como una relación directa e inmediata entre la persona y la cosa; y al Derecho Personal concebirlo como una relación
entre el titular del derecho y el deudor obligado a cumplir una prestación en beneficio del primero.

II Doctrinas no clásicas
-Teoría unitaria personalista: se denomina de esa manera porque unifica los derechos reales y personales (unitaria) en
una sola categoría; derechos personales (personalista).
PLANIOL considera que todo derecho importa una relación entre personas. Así como en los derechos personales la
relación se establece entre acreedor y deudor, en los derechos reales dicha relación existe entre el titular del derecho y
todo el mundo, excepto el. Por tanto los derechos reales no serian mas que derechos personales en los que la prestación
consistiría en una abstención a cargo de todas las personas.

-Teoría unitaria realista: También unifica los derechos reales y personales en una sola categoría, pero en derechos
reales. Establece que mientras los derechos reales recaen sobe una cosa determinada, los derechos personales no
recaerían sobre la persona del deudor sino que sobre su patrimonio, ya que el patrimonio del deudor es garantía común
de los acreedores
Esta doctrina fue objeto de serias criticas; ya que el objeto de la obligación no es el patrimonio del deudor, si no que el
poder de agresión patrimonial es a titulo de sanción, en caso excepcional de incumplimiento.

-Teoría ecléctica: Trata de compatibilizar las ideas de la doctrina clásica, con la teoría unitaria personalista. Critica a
ambas por haber tenido en cuenta solo uno de los aspectos del derecho real, entonces se elaboraron definiciones que
incluyan elementos que integran ambos conceptos. Así Allende definió al derecho real como un derecho absoluto, de
contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden publico establecen entre una persona (suj activo) y una
cosa determinada (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse
de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y
que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al iuspersequendi y al iuspreferendi.

C- Dualismo poderes – facultades:

Este es un criterio sustentado por Edmundo Gatti, para quien el poder jurídico es un derecho subjetivo cuya esencia
consiste en un señorío de la voluntad sobre personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad y, por lo tanto, en forma
autónoma e independiente de toda voluntad.
La facultad jurídica, en cambio, es un derecho subjetivo cuya esencia consiste una pretensión, o sea la posibilidad por
parte del titular de requerir de una persona determinada cierto comportamiento.

Entonces en cuanto al poder jurídico real, es un poder sobre cosas determinadas, de carácter patrimonial, regulado
principalmente por normas de orden público.
Los poderes jurídicos reales son susceptibles de adquisición a titulo originario o derivado y pueden ejercerse por medio
de representante. Pueden ser perpetuos o temporarios y son protegidos por acciones reales.

D- Definición legal
En el Titulo I (Disposiciones generales) Capitulo 1 (Principios comunes)el articulo 1882 del CCC brinda el concepto de
derecho real, estableciendo que el mismo es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su
objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas
en este Código.

El poder jurídico; es un derecho subjetivo cuya esencia consiste en un señorío de la voluntad sobre objetos, que se ejerce
en forma autónoma e independiente de otra voluntad.
Es de estructura legal; ya que el contenido de los derechos reales, esta contemplado por la ley, aquí impera el orden
público.
Se ejerce en forma directa; el poder sobre el objeto, por que lo hace sin intermediarios.
Respecto al titular; puede ser una persona humana o jurídica, con excepción de los derechos de uso y habitación que
solo pueden ser titulares personas humanas.

E- Persecución y preferencia.
Art 1886: Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de
quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente.

La norma consagra dos atributos típicos de los derechos reales.

Derecho de persecución: es la facultad de perseguir la cosa en poder de quien la tenga, cuestión que en los derechos
personales, el acreedor solo puede demandar en principio, al deudor que se obligo. En los derechos reales, las acciones
siguen la cosa más que a una persona. Aunque tiene limites, ya en ocasiones el código protege al subadquiriente de de
buena fe y a titulo oneroso.
Derecho de preferencia: el mismo tiene dos vertientes; por un lado el derecho real constituido anteriormente prevalece
sobre el constituido luego y por el otro se encuentra el privilegio, que permite a ciertos acreedores percibir su crédito con
preferencia a otros, en el caso de venta de la cosa. Los derechos reales de garantía cuentan con privilegio.

3.- Régimen legal de los derechos reales. Incidencia del orden público. Sistema del “numerus clausus”. Creación legal y
fuente de los derechos reales. Enumeración. Conversión. Convalidación.

A-Incidencia del orden publico

En el régimen de los derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad, en cambio, en los derechos
reales se encuentra dominado por el principio del orden publico, dejando un estrecho margen para la voluntad de los
particulares, esto es así, ya que los derechos reales tienen una intima vinculación con la organización social del país,
resultando innegable su trascendencia política y económica.
Igualmente hay ciertas normas que tienen carácter supletorio, por lo que los particulares pueden dejarlas de lado.

B- Sistema del “numerus clausus”.

Este sistema consiste en que la ley establece de forma taxativa y en numero limitado los derechos reales que los
particulares pueden dar nacimiento.
Igualmente cabe advertir que los derechos reales pueden ser creados por otras leyes, además del Código, como por
ejemplo la hipoteca naval, la prenda con registro, pero deben tratarse de leyes nacionales, ya que a las provincias les esta
vedado crear derechos reales (Art 75 inc 12 CN). Tampoco se podría crear un derecho real por decreto u ordenanza.
Este sistema presta gran seguridad a los adquirientes y terceros, pues el nombre del derecho señala, sin mas, su
contenido, en el cual la voluntad de constituyente no puede introducir sino modificaciones igualmente predeterminadas
por la ley; en la actualidad se invocan como fundamentos la protección del contratante débil y la función social de la
propiedad.
C- Creación legal y fuente de los derechos reales
La crearon del derecho real es siempre producto de la ley, mientras que la fuente de constitución puede ser otra; ya sea
la ley, el contrato, un testamento. Las causas jurídicas de constitución varían según el derecho real que se trate.
Por ejemplo, el condominio puede tener fuente legal, en cambio la hipoteca únicamente puede ser convencional.

D- Enumeración
En el Art. 1887 se establecen cual son los derechos reales, se incorporan a la nueva legislación los conjuntos
inmobiliarios; el tiempo compartido; el cementerio privado; la superficie. También se culmina con la discusión con
relación a situaciones dudosas que para algunos podrían constituir derechos reales: como la posesión, la locacion, los
derechos intelectuales, los privilegios, el derecho de retención, entre otros, estando claro que si el Código no los
menciona es porque no los reputa como tales.
Son derechos reales, entonces:
a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el
cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la
anticresis; n) la prenda.

E- Conversión. Convalidación.
El Art. 1885 del nuevo CCC legisla sobre la Convalidación; en dicha norma proclama: “Si quien constituye o transmite un
derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.”
Mediante este Art. se consagra el principio general de convalidación de los derechos reales. Este principio apunta a un
acto jurídico originariamente ineficaz que posteriormente, por un suceso que ocurre luego de su celebración, adquiere
validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales pertinentes.
El código anterior tenia un sistema similar, pero tenia una excepción en la hipoteca, ya que era indispensable para la
constitución de ese derecho real, que la cosa se encontrase en cabeza de quien constituía la hipoteca-
Ahora este principio rige para todos los derechos reales.

4.- Comparación entre derechos reales y personales. Institutos de naturaleza controvertida. Pretendidas situaciones
intermedias.

A- Comparación entre derechos reales y personales

Relaciones de semejanza: la única relación se semejanza es que ambos tienen contenido patrimonial.-

Relaciones de diferencia:
- Objeto inmediato:
DP: lo es la persona del deudor, a través de la conducta que deberá realizar para el beneficio del acreedor.
DR: es la cosa.
-Numero de elementos: (según la doctrina clásica)
DP: Sujeto activo, pasivo y objeto
DR: Sujeto titular del derecho y la objeto
-Régimen legal:
DP: Autonomía de la voluntad
DR: Orden publico.
-Número:
DP: Ilimitado, ya que los particulares pueden crear las mas variadas relaciones jurídicas.
DR: Limitado, porque la ley establece taxativamente cuales son los derechos reales.
-Oponibilidad:
DP: relativos
DR: absolutos
-Publicidad:
DP: por ser relativos son ajenos a la publicidad
DR: por ser absolutos necesitan de la publicidad
-Posesión:
DP: en principio son extraños a la posesión
DR: se vinculan con la posesión
-Prescripción:
DP: juega un papel de liberatoria o extintiva
DR: juega como modo de adquisición de derechos reales; aunque tmb hay casos de extintiva
-Duración:
DP: temporarios
DR: pueden ser perpetuos o temporarios
-Exclusividad:
DP: admiten la unidad o pluralidad de sujetos, siempre es posible la concurrencia
DR: pueden o no admitir concurrencia
-Inherencia:
-DP: es un carácter ajeno
DR: es un rasgo típico, ya que queda adherido el derecho real a la cosa y la sigue cualquiera sea las vicisitudes que pueda
sufrir la titularidad dominal
-Iuspersequendi:
DP: en principio carece del mismo, con relación a la cosa que puede ser su objeto mediato.
DR: ventaja típica del derecho real
-Ius preferendi_
DP: ningún acreedor puede invocar ninguna preferencia para la satisfacción de su crédito con relación de los acreedores
posteriores del mismo deudor
DR: el titular de un derecho real, tiene el derecho se ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otros
adquiridos sobre la cosa posteriormente.
-Muerte del titular:
DP: sus derechos personales se dividen de pleno derecho entre los herederos.
DR: no se extinguen y pasan a sus herederos de manera indivisa.
-Renuncia:
DP: el acreedor puede renunciar a sus derechos en beneficio del deudor
DR: abdica de el mediante el abandono o renuncia.
-Perdida de la cosa:
DP: no se extingue
DR: se extingue

B-Institutos de naturaleza controvertida

1- Derechos reales de garantía en general:
Podría sostenerse que los derechos reales de garantía son derechos personales en razón de ser accesorios de derechos
de esa naturaleza; pero se puede replicar esta argumentación, ya que la accesoriedad del derecho de garantía solo hará
que su suerte se encuentre supeditada a la del derecho personal, siendo entonces que determinara su existencia pero no
influirá en su naturaleza jurídica.

2-El derecho del locatario:

El locador esta obligado a asegurar al locatario el uso y goce de la cosa locada, el locatario tiene el correlativo derecho de
hacer ejecutar por el locador dicho derecho, el cual queda configurado como un derecho personal de uso y goce y no
como un derecho real, pues si así lo fuere el locatario no seria tal sino un usufructuario por el tiempo convenido.

3- Los privilegios:
Para algunos autores el privilegio es un derecho real, pero esa tesis es insostenible en nuestro derecho ya que carece de
inherencia a la cosa sobre cuyo precio se hará efectivo; tampoco acuerda el ius persequendi, ni el ius preferendi. Por
tanto los privilegios no son derechos reales ni tampoco personales, solo son una cualidad accesoria de determinados
derechos personales.
4- Derecho de retención:
Este derecho confiere al tenedor de una cosa ajena el de mantenerse en la posesión de la misma hasta el pago de lo que
es debido en razón de ella, también se discutió si es o no un derecho real. Se le niega ser un derecho real en virtud de
que tampoco aparece la inherencia a la cosa.

5-Derechos Intelectuales:
El hecho de que se suela hablar de propiedad intelectual y de que el termino propiedad muchas veces sea utilizado como
sinónimo de dominio ha llevado a pensar que tal propiedad intelectual queda configurada como un derecho real. Se trata
de un evidente error, ya que no es posible la existencia de un derecho real que no tenga por objeto una cosa. Por ello es
absurdo pensar que se atribuya esa naturaleza al derecho intelectual, que recae sobre algo tan inmaterial como son las
creaciones del espíritu.

6-Derechos sobre el cuerpo humano:

El cuerpo de una persona jamas podria ser objeto de un derecho real porque lo impide la dignidad de la personalidad
humana; pero las partes del cuerpo, una vez separadas y convertidas en cosas si, claro es el ejemplo del cabello. Siempre
que sea permitido por el ordenamiento.

7-Derechos sobre el cadáver:

Con los mismos fundamentos, además de los sentimientos y por razones higiénicas no podría ser objeto de un derecho
real. Sin embargo con los avances de la ciencia, estas ideas fueron modificadas ya que partes del cadáver podrían ser
utilizadas para curar enfermedades o para investigaciones referentes a la medicina, por tanto partes o el cadáver en si
puede ser objeto de un derecho real.

c- Pretendidas situaciones intermedias.

Son casos donde los derechos reales y personales aparecen integrados.

1-EL ¨IUS AD REM¨:

Proviene del derecho canónico; es la expresión que se utiliza para designar el derecho personal cuyo correlato consiste
en una obligación de dar cosas para transferir el dominio o constituir sobre ellas derechos reales.
En el derecho canónico cuando un obispo estaba impedido para desempeñar el cargo se le nombraba un coadjutor con
derecho a sucederlo; este tenia un IUS AD REM al obispado y al beneficio que iba unido a el. Por ende el coadjutor no
podía ser privado del futuro cargo y el un IUS AD REM miera seguro con mas fuerza que un derecho personal.

2-Los derechos reales ¨ in faciendo¨

El concepto de esta figura se basa en la existencia de un derecho real que no implica la satisfacción del interés de su
titular mediante su señorío directo sobre la cosa, sino que necesita la realización de una prestación positiva a cargo de un
tercero.
Por ello, la doctrina dominante (basándose en la teoría clásica del derecho real) rechaza la concepción del derecho real in
faciendo, por considerarlo opuesto a la propia esencia del derecho real.
En nuestro país, en el derogado código de Vélez, en el Art. 497 se veía reflejado el rechazo a la posibilidad de que existan
derechos reales ¨ in faciendo¨, en cuanto a la segunda parte del mismo establecía que no hay obligación que
corresponda a derechos reales.
Chicas, no se si ahora hay una norma similar, le voy a preguntar al profe y dps les digo para que lo agreguen.

3-Las obligaciones ¨propter rem¨

Son derechos personales que van unidos a la titularidad de derechos reales o, al menos, de una relacion posesoria. Por lo
tanto, nacen, se transmiten y se extinguen con el nacimiento, la transmisión y la extinción de dicha titularidad.
Están integradas por elementos reales y personales.
El elemento personal, estaría dado por el contenido, que es obligacional. El elemento real estaría en que el vínculo
jurídico no se establece entre personas determinadas, si no indeterminadamente entre las personas que ostenten la
titularidad real o posesoria de una cosa.
 Bolilla II: Clasificación, objeto, causa y oponibilidad.

1.- Clasificación de los derechos reales. En relación al sujeto, al objeto, a la causa, al contenido, a su función, y a otras
pautas. Clasificaciones legales.
A-En relación al sujeto:
1- Exclusivos o no exclusivos:
E: los que no admiten pluralidades de titularidades sobre un mismo objeto.
Dominio- La propiedad horizontal - Usufructo
NE: los que la admiten
Derechos de garantía-servidumbres- Uso y habitación

2- De titularidad limitada o no a personas de existencia visible

Todos los derechos reales admiten que sean sus titulares personas físicas o jurídicas. Solo el uso y la habitación quedan
limitados a las primeras, en razón de que las pautas para determinar las necesidades, así como el computo de las mismas
teniendo en cuenta a la familia, únicamente son compatibles con personas de existencia visibles.

3-Absolutos y relativos
A: se refiere a aquellos respecto de los cuales se ha cumplido con la publicidad registral, de modo que son oponibles a
todos.
R: se refiere a aquellos cuando no hayan accedido al registro, y por tanto, no serian oponibles a terceros interesados, no
obstante estar constituidos o transferidos.

B-En relación al objeto:

1-Sobre cosa propia o ajena

P: aquellos cuyo titular puede invocar una relación de pertenencia total o parcial de la cosa con respecto a su persona.
DOMINIO- CONDOMINIO- PROPIEDAD HORIZONTAL
A: aquellos que solo puede invocarse una relación de pertenencia con respecto al derecho. TODOS LOS DERECHOS
REALES SOBRE COSA AJENA-

2-Que pueden tener por objeto cosas muebles o inmuebles, o solo cosas muebles, o solo cosas inmuebles
Indistintamente: DOMINIO- CONDOMINIO-USUFRUCTO- USO
Solo muebles: PRENDA
Solo inmuebles: PROPIEDAD HORIZONTAL – LA HIPOTECA- ANTICRESIS- HABITACION Y LAS SERVIDUMBRES.

3-Sobre cosas con valor en si mismas y sobre cosas representativas de valor

VSM: todos los derechos reales
RDV: usufructo y la prenda también pueden recaer sobre cosas representativas de valor, se trata el usufructo de créditos
y la prenda de créditos, cuyo objeto actual esta constituido, no por los créditos, si no que por los instrumentos de donde
aquellos consten, que son cosas muebles por su carácter representativo.

4-Que pueden recaer o no sobre cosas fungibles o consumibles

FoC: solo el DOMINIO- CONDOMINIO
Consumibles NO fungibles: PRENDA
NOCNOF: los demás derechos reales.

C- En la relación a la cosa
1- Perpetuos o temporarios
P: aquellos sobre una cosa propia, las servidumbres reales sobre cosa propia.
T: los restantes derechos reales.

2-Vitalicios o no vitalicios:
V: USUFRUCTO – USO- HABITACION- SERVIDUMBRES PERSONALES
Cuando han sido constituidos de ese modo o cuando no se ha fijado ningún termino de duración.
NV: USUFRUCTO – USO- HABITACION- SERVIDUMBRES PERSONALES
Cuando han sido determinados por un plazo, pero de cualquier forma se extinguirán antes del vencimiento si se
produce, la muerte del titular.
TODOS LOS DEMAS DERECHOS REALES SON NO VITALICIOS
3-Extinguibles o no por el no uso:
E: USUFRUCTO – USO- HABITACION- SERVIDUMBRES
NE: Los derechos reales perpetuos

4-Verdaderos o putativos:
V: aquellos cuyos titulares tienen en todos los casos y frente a todos el derecho de ejercerlos.
P: aquellos cuyos titulares pueden ejercerlos frente a todos menos frente a una persona, que es el titular del derecho real
verdadero.

5- Forzosos o no forzosos
F: cuando su constitución puede ser impuesta por una parte a otra.
CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS, SERVIDUMBRES FORZOSAS
NF: cuando nacen como consecuencia de la libre voluntad de los particulares

6- Transmisibles o intransmisibles
T: los que admiten la mutación de su titularidad- SOBRE COSA PROPIA
IT: los que no la admiten
USUFRUCTO – USO- HABITACION- SERVIDUMBRES PERSONALES

7-Registrables o no registrables
Dependerá de la distinción que la ley imponga o no el requisito de la registración para oponer los derechos.
Solo son registrables los derechos reales que recaen sobre inmuebles o sobre muebles registrables.

D- Con relación al contenido

1-De goce o disfrute, o de garantía
GoD: autorizan a su titular para obtener directamente de la cosa una utilidad mayor o menor pero sin llegar en ningún
caso a la disposición material ni al uso y goce con alteración de la sustancia o del destino de la cosa.
USUFRUCTO – USO- HABITACION- SERVIDUMBRES
G: se caracterizan porque el beneficio para el titular esta constituido por la garantía que confieren al derecho créditorio
al que acceden, asegurando su cumplimiento.
HIPOTECA-PRENDA- ANTICRESIS

2- Que se ejercen o no por la posesión

EPP: Cuando los derechos reales se ejercen por la posesión cuando la cosa se encuentra bajo el poder de hecho de su
titular
DOMINIO- CONDOMINIO- PROPIEDAD HORIZONTAL – USUFRUCTO-USO- HABITACION-PRENDA-ANTICRESIS
NEPP: HIPOTECA- SERVIDUMBRES

3- Sobre la sustancia o sobre el valor de la cosa

S: aquellos en el que el beneficio se obtiene a través del ejercicio de facultades materiales sobre la cosa. TODOS menos
HIPOTECA Y PRENDA, salvo excepciones.
V: aquellos en el que el beneficio se obtiene a través del ejercicio de disponer judicialmente para convertirlo en dinero y
hacer efectivo el crédito garantizado.
SOLO LA HIPOTECA Y LA PRENDA

4-Perfectos o imperfectos
P: cuando contienen todas las facultades susceptibles de ser ejercidas sobre las cosas.
DOMINIO PLENO
I: en el caso contrario- TODOS LOS DEMAS DERECHOS REALES

5- De contenido total o contenido parcial

T: es el de mayor contenido, es decir el dominio perfecto o imperfecto
P: es aquel que comprende un numero menor de facultades, incluidas dentro de las de dominio. TODOS LOS DISTINTOS
DEL DOMINIO.

6- Simples o complejos
S: cuando el contenido corresponde a uno solo de los tipos creados por la ley-TODOS
C: cuando el mismo se forma mediante la combinación de mas de uno de los tipos legales. ALGUNOS ADEMAS PUEDEN
SER COMPLEJOS

7-De tipicidad genérica o de tipicidad especifica:

Todos tienen TG, pero algunos también tienen TE, en virtud de que la ley establece una regulación distinta APRA
determinados casos especiales.

E- En relación a la función
1- Principales o accesorios en función de garantía:
P: existen por si mismos LOS RESTANTES
A: deben su existencia a la de un derecho creditorio cuyo cumplimiento asegura HIPOTECA- PRENDA- ANTIRESIS

2- Principales o accesorios en función de la accesoriedad

P: existen por si mismos
A: deben su existencia a la de un derecho real, cuyo objeto tiene la calidad de principal con relaciona al objeto del
derecho accesorio.

3- Principales o accesorios en función de la dependencia de la posesión de un inmueble

Depende esta clasificación de que el derecho real sea o no independiente de la existencia de una relación posesoria entre
el titular y un determinado fundo.
El único derecho real accesorio en este sentido es la servidumbre real.

2-Clasificaciones legales.
En el nuevo CCC en los artículos 1888/1889/1890 se hace una clasificación de los derechos reales, en el Código Civil antes
vigente no existía clasificación alguna.

ART 1888 Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real.
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los
conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria.
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas
se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su
extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.

Interpretación:
Como vimos existen distintos criterios para clasificar los derechos reales. Este articulo opta uno de ellos que es
distinguirlos entre los que recaen sobre cosa propia o cosa ajena.
La norma aclara que la superficie es un DR sobre cosa propia cuando hay propiedad superficiaria. Por ende si aun no se
ejerció el derecho de plantar, construir o forestar, el derecho es sobre un inmueble ajeno.
Por otra parte aclara el concepto de carga real. Establece que los derechos sobre cosa ajena importan cargas reales
respecto al dueño. Las mismas son los derechos sobre cosa ajena vistos desde el lado de quien los soporta.

1889-Derechos reales principales y accesorios.

Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía.
Son accesorias la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Interpretación:
Los únicos DR accesorios son los de garantía, ya que dependen para su existencia de un derecho personal al que acceden.

1890-Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables.

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan.
Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a
un registro a los fines de su inscripción.

Interpretación:
El nuevo código adopta otra clasificación, teniendo en cuanta la naturaleza del objeto.
El requisito legal de registración de los derechos reales está presente en todos aquellos cuyo objeto sean cosas
inmuebles; las cosas muebles, en principio, no son registrables salvo los casos de excepción que la misma normativa
implementa.

2.- Objeto de los derechos reales. Derechos y bienes. Bienes y cosas. Patrimonio. Derechos sobre el cuerpo humano.
Derecho de las comunidades indígenas. Bienes con relación a las personas y los derechos de incidencia colectiva.
Función de garantía.

1- Objeto de los derechos reales.

En el anterior régimen de Vélez, si bien el legislador había anticipado que el soporte del derecho real debía ser un objeto
existente, en dicho cuerpo legal no se había insertado ningún artículo que defina la cosa como objeto de los derechos
reales. Ello motivó la discusión doctrinaria acerca del alcance del objeto del derecho real.
En el nuevo CCC, dicho alance, se encuentra establecido en el Art 1883, siendo una novedad que los bienes también
pueden ser objeto de DR, siempre que se encuentre taxativamente señalado por la ley,

1883-Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el
todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Interpretación:
Fija como regla que el objeto de los derechos reales es siempre una cosa material, independientemente de la extensión
en la que se ejercen sobre ella las facultades que confiere cada tipo.
El segundo párrafo del artículo bajo análisis pone fin a una vieja discusión doctrinal al decidir que los bienes también
pueden ser objeto de los derechos reales, con la limitación para esta categoría, que sean especialmente nominados por
la ley.

2- Derechos y bienes. Bienes y cosas

En el titulo preliminar, el capitulo 4 versa sobre los derechos y los bienes, disponiendo en el articulo 16 que los derechos
referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los
bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Por su parte el Art 15 establece que las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que integran
su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

El nuevo Código sigue la línea del anterior, ya que cosas bienes materiales susceptibles de valor económico. También se
mantiene el criterio del anterior Art. 2311 en cuanto a extender las disposiciones de las cosas a la energía y a las fuerzas
naturales. Pero resulta difícil imaginar relaciones como la posesión y la tenencia sobre la energía, ni acciones posesorias o
reales sobre tales fuerzas. Resultaría mas sencillo la asimilación en el ámbitos de los derechos personales, ya que nada
impide la celebración de un contrato de compraventa u otro apropiado.

3-Patrimonio

4-Derechos sobre el cuerpo humano

Se encuentran legislados en el Art. 17 del nuevo CCC; pronunciando que los derechos sobre el cuerpo humano o sus
partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o social y sólo pueden ser
disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.

Vigente el código anterior la doctrina se dividió en torno a si el cadáver y partes del cuerpo humano separadas pueden
ser reputados cosas. El código parece inclinarse por la negativa, teniendo en cuenta que luego de definir a las cosas (Art
16), en el artículo siguiente se refiere a los derechos sobre el cuerpo humano. Aunque también podría sostenerse que si
lo son, y que lo que hace el Art 17 es aclarar que el concepto de valor no siempre es el económico. En fin, es una disputa
aun no culminada.

5- Derechos sobre las comunidades indígenas

Art 18-Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que
tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de
conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.
Interpretación:
Se trata de una novedad en esta sede, consecuencia del reconocimiento constitucional, en 1994 (Art. 75, Inc. 17), de la
"propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan" los pueblos indígenas.
En atención a las críticas recibidas por parte de la doctrina y de sectores de las comunidades indígenas, las que
resistieron que este tipo de propiedad comunitaria consagrada en la Constitución resulte subsumida dentro del elenco de
los derechos reales (al considerar que resulta más próximo al derecho público, en razón de la inalienabilidad e
inejecutabilidad que se le asigna la Ley Suprema, que al típico derecho real fundado en la propiedad privada y
usualmente legislado en el derecho privado), el Título V del Libro Cuarto dedicado a regularla fue suprimido al tratarse el
asunto en el Congreso Nacional.
El artículo bajo comentario es una reiteración simplificada del texto constitucional, a la espera de que una ley especial se
ocupe del tema.
Así: a) mantiene el recaudo, aunque de modo más genérico, de que las comunidades deben gozar de personería jurídica;
b) extiende el derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan, a aquellas
"aptas y suficientes para el desarrollo humano",; c) reenvía, sobre el particular, a lo que "establezca la ley".

6-Bienes con relación a las personas y los derechos de incidencia colectiva.

En el LIBRO PRIMERO PARTE GENERAL titulo III que versa sobre bienes, nos encontramos con el Capitulo 1 referente a
bienes con relación a las personas y los derechos de incidencia colectiva, dividiéndose, a su vez, en tres secciones.

En la sección 1ª nos encontramos con conceptos.

En la sección 2ª nos encontramos con bienes con relación a las personas.

235.- Bienes pertenecientes al dominio público. Son bienes pertenecientes al dominio público, excepto lo dispuesto por
leyes especiales:

a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial, sin perjuicio
del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por
mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;
b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se entiende por playas
marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más bajas mareas normales, y
su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la legislación especial de orden nacional o local
aplicable en cada caso;
c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas navegables, los
glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés
general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del
fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende
por río el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las
máximas crecidas ordinarias. Por lago o laguna se entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de
la misma manera que los ríos;
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la plataforma continental o en
toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables, excepto las que pertenecen a particulares;
e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de conformidad con
los tratados internacionales y la legislación especial;
f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad
común;
g) los documentos oficiales del Estado;
h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.

236.- Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o municipal, sin perjuicio de lo
dispuesto en leyes especiales:

a) los inmuebles que carecen de dueño;

b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar, según lo normado
por el Código de Minería;
c) los lagos no navegables que carecen de dueño;
d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.
237.- Determinación y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes públicos del Estado son inenajenables,
inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.

238.- Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires o municipal, son bienes de los particulares sin distinción de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo
aquellas establecidas por leyes especiales.

239.- Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares pertenecen a sus dueños,
quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan
sujetas al control y a las restricciones que en interés público establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de
aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.

Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares no deben alterar
esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras construidas para utilidad o comodidad común,
no les hace perder el carácter de bienes públicos del Estado, inalienables e imprescriptibles.
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueños de éstos derecho alguno.

En la sección 3ª nos encontramos con los bienes con relación a los derechos de incidencia colectiva

240.- Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los
bienes mencionados en las Secciones 1ª y 2ª debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe
conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el
funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores
culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley especial.

241.- Jurisdicción. Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los derechos, debe respetarse la normativa sobre
presupuestos mínimos que resulte aplicable.

7- Función de garantía
En el capitulo 2 del titulo III, nos encontramos con los articulados respecto a Garantía común y Bienes afectados
directamente a un servicio publico.

Art 242 Garantía común. Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen
la garantía común de sus acreedores, con excepción de aquellos que este Código o leyes especiales declaran
inembargables o inejecutables. Los patrimonios especiales autorizados por la ley sólo tienen por garantía los bienes que
los integran.

Interpretación:
Si bien el principio aquí sentado es de aplicación indudable en todos los sistemas jurídicos contemporáneos (por lo
menos los occidentales), no estaba expresamente contenido en el Código Civil, sino que se deducía de diversas
disposiciones.
Significa que el deudor responde por las obligaciones contraídas ante sus acreedores con el conjunto de bienes que
conforma su patrimonio. De tal suerte, todos aquellos que tienen un crédito contra una persona pueden, en pie de
igualdad, agredir el patrimonio del deudor para satisfacer su acreencia.
No obstante, no es un principio absoluto ya que existen muchas previsiones legales específicas sobre la inembargabilidad
de determinados bienes, y así lo deja aclarado el artículo en comentario cuando dice "con excepción de aquellos que este
Código o leyes especiales declaran inembargables o inejecutables".
Justamente, en los artículos siguientes (capítulo 3: "Vivienda", arts. 244 y siguientes) se regula uno de los más
importantes supuestos de excepción a la regla general.

243-Bienes afectados directamente a un servicio público. Si se trata de los bienes de los particulares afectados
directamente a la prestación de un servicio público, el poder de agresión de los acreedores no puede perjudicar la
prestación del servicio.

Interpretación:
Este artículo constituye una regulación nueva no contenida en el Código Civil.
En este Código, es política que el ejercicio de los derechos individuales sólo puede desenvolverse en la medida en que no
afecte el interés general, y este artículo es una consagración de esa pauta, en tanto establece la imposibilidad de que los
acreedores agradan cualquier bien que se encuentre afectado directamente a la prestación de un servicio público o, más
específicamente, que esa agresión perjudique la prestación.

3- Vivienda. Concepto- Rango constitucional- Constitución del régimen- Requisitos- Constituyente y beneficiarios-
Registración: efectos- Subrogación real- Desafectación. Causas

1- Vivienda
Según el Diccionario de la Real Academia Española la palabra ¨Vivienda¨ significa: Lugar cerrado y cubierto construido
para ser habitado por personas. En un sentido más amplio; es el lugar cerrado y cubierto que se construye para que sea
habitado por personas. Este tipo de edificación ofrece refugio a los seres humanos y les protege de las condiciones
climáticas adversas, además de proporcionarles intimidad y espacio para guardar sus pertenencias y desarrollar sus
actividades cotidianas.

En nuestra Carta Magna, la protección y el acceso digno a la vivienda, se encuentra consagrado en el Art 14 bis. Además,
El Derecho universal a una vivienda, digna y adecuada, como uno de los derechos humanos, aparece recogido en
la Declaración Universal de los Derechos Humanos en su artículo 25, apartado 1 y en el artículo 11 de Pacto Internacional
de Derechos Económicos, Sociales y Culturales

Debe tenerse en cuenta que este ccc ha derogado la ley 14.394 (1954), que entre otros temas regulaba- en sus arts. 34 a
50- lo que llamábamos Bien de Familia Incorporado ahora el instituto dentro del CCC, como lo que algunos llaman
«vivienda protegida» , donde se incorporaron, por ejemplo: aceptar expresamente la subrogación real (art.248 ccc),
incluir como beneficiario al concubino/a, poder constituir como vivienda protegida un inmueble en condominio entre
personas que no tengan parentesco entre sí, lo que ha habilitado la constitución por ambos concubinos de la vivienda
protegida - hasta antes de ahora prohibido por la ley 14394 y aceptado por alguna jurisprudencia y bajo ciertos
requisitos-; ha incluido a los créditos por expensas comunes posteriores a la afectación como vivienda protegida, entre
los que pueden provocar la ejecución del inmueble, etc.

El Art. 244 del nuevo código civil dispone que puede ser objeto de afectación un inmueble destinado a vivienda "por su
totalidad o hasta una parte de su valor". Esta es otra novedad importante, puesto que en el sistema de la ley 14.394 no
era posible afectar una parte del inmueble. Sólo se lo podía vincular en su totalidad; y si superaba el valor máximo de
afectación, entonces no había protección posible. De ello se colige la importancia de la nueva normativa, desde que
permite una protección parcial a quien posee un inmueble de gran valor, lo que por un lado asegura la vivienda objetivo
primordial de la normativa en análisis y por otro evita el abuso que significa proteger la vida lujosa del deudor mientras
su acreedor no puede cobrar lo que le es legítimamente debido.
Al igual que en el sistema anterior, no puede afectarse más de un inmueble. Se determina que si alguien es propietario
único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo dentro del plazo que fije la autoridad
de aplicación, so pena de considerar afectado el constituido en primer término, lo que es acorde a lo dispuesto en el art.
45 de la ley 14.394.
Este régimen protectivo no excluye el previsto en otras leyes.
La afectación se inscribe en el registro de la propiedad Inmueble, como no podía ser de otra manera para su adecuada
publicidad, según las formas previstas en las reglas locales.

Los legitimados para poder constituir la afectación son:

-El titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
- Por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los
beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
- Decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que
resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.

Beneficiarios:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

Registración- efectos – Subrogación real

Subrogación real.
La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en
concepto de indemnización o precio. Esta temática no estaba regulada en el Código Civil.
La subrogación real es un instituto que se presenta cuando una cosa ocupa el lugar jurídico que corresponde a otra;
supone una modificación objetiva de la relación jurídica de suerte tal que el objeto que ocupa el lugar que pertenecía a
otro lo hace bajo las mismas condiciones e idéntica afectación.
Es una solución justa desde todo ángulo porque, desde el punto de vista del deudor, la imposibilidad de concretar la
sustitución le provoca una suerte de esclavitud a residir indefinidamente en el mismo lugar aunque no se ajuste a sus
necesidades; por otro lado, no perjudica los derechos de los acreedores por cuanto para ellos no varía la situación: a
quienes les era inoponible la primera afectación les será inoponible la segunda

El Art. 249 describe el efecto principal de la afectación, estableciendo el principio general, que constituye el corazón del
sistema de protección que implica este régimen, indica que el inmueble afectado es in susceptible de ejecución y de
embargo por las deudas que contraiga su titular, aun en caso de concurso o quiebra e independientemente de cuál sea la
causa de la obligación, si ésta es posterior a la afectación.

Desafectación:
La desafectación del inmueble es el acto por el cual se deja sin efecto la constitución, extinguiéndose las consecuencias
legales del instituto. Naturalmente, debe asentarse en el Registro de la Propiedad Inmueble, lo que equivale a su
cancelación: ella se da cuando se deja sin efecto el asiento registral de constitución. La enumeración de los supuestos de
desafectación de este artículo es taxativa.
Procede:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del
cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser
autorizada judicialmente.
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie
disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos.
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los
mismos límites expresados en el inciso anterior.
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el
constituyente y todos los beneficiarios.
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en
el artículo 249.

4- Causa de los derechos reales. Hechos y actos jurídicos reales. Metodología del Código. Adquisición derivada y
originaria, por actos entre vivos y mortis causa. Título y modo suficiente. Oponibilidad de los derechos reales.
Publicidad suficiente. Inscripción registral y posesión. Transmisibilidad. Extinción.

1- Causa de los derechos reales Hechos y actos jurídicos reales

Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente, de modo que quedan comprendidos dentro
del concepto de causa todos los hechos o actos jurídicos que actúan como fuente de los derechos.
Si nos circunscribimos a la causa de los derechos reales, podríamos hablar de la teoría de los hechos y actos jurídicos.
Se puede decir que hecho jurídico real es todo acontecimiento susceptible de producir alguna adquisición, modificación,
extinción o transferencia de derechos reales. Y que acto jurídico real, es todo acto voluntario lícito que tiene como fin
inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas reales, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar
derechos reales.

Tantos los hechos como los actos jurídicos reales pueden ser adquisitivos, modificatorios o extintivos de derechos reales.
La adquisición puede ser originaria o derivada; la extinción absoluta o relativa. La modificación del derecho real puede
ser subjetiva, cuando cambia de titular o cuando varia al numero de titulares; y también puede ser subjetiva cuando
cambia el objeto.

2- Metodología del Código

La adquisición, transmisión, extinción de los derechos reales en el nuevo código civil y comercial se encuentran legisladas
dentro del Titulo I, DISPOSICIONES GENERALES, Capítulo 2.
La novedad es que se sientan las reglas generales de adquisición de los derechos reales, lo que no contenía el código
derogado. Esto evita que al tratar cada uno de los derechos reales se repitan normas que fijen los modos de adquisición.
3-Adquisición derivada y originaria, por actos entre vivos y mortis causa - Título y modo suficiente.

1892-Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No
es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que
la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a
nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los
casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Interpretación:

La adquisición derivada por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesión requiere la concurrencia
de titulo y del modo.
El titulo suficiente es un acto jurídico que tiene por finalidad la transmisión de un derecho real propio del disponente
capaz y legitimado al efecto, y que debe ser formalizado de acuerdo a los requisitos legales para alcanzar el fin
perseguido. El modo es el acto a través del cual la adquisición tiene lugar para la materialización de la mencionada
posibilidad.
La palabra “titulo” responde al concepto de “causa”, es decir, al acto jurídico que sirve de causa a la tradición; así por
ejemplo, la venta, la donación, permuta, etc. El titulo será la causa mediata y la tradición la causa inmediata.
Es necesario que quien trasmite la cosa sea su propietario y que el tradens y accipiens tengan capacidad- La tradición,
como acto jurídico real, importa la entrega material de la cosa, es un recaudo indispensable para la transmisión de
derechos reales, pero es insuficiente para ocasionarla por si misma.
En los distintos modos de adquisición de los derechos reales, solo resulta factible referirse al titulo y al modo con relación
a la tradición; quedando excluidos lo modos originarios como: la apropiación, la accesión, la percepción de frutos y la
prescripción adquisitiva. Respecto a ellos no existe distinción entre titulo y modo, pues resulta viable acudir a cualquiera
de esos términos para referirse a la causa de la adquisición del dominio.

Queda fuera de este sistema el derecho real de hipoteca, el que no se ejerce por la posesión y, por lo tanto, no hay
tradición; se constituye con el titulo.

Adquisición por causa de muerte

En la transmisión de los derechos reales por causa de muerte el requisito de la tradición del tradente al accipiens no es
aplicable.
La transmisión hereditaria tiene por finalidad que el o los herederos adquieren el dominio de los bienes que constituyen
la herencia, y todos los demás derechos reales constituidos sobre cosa ajena cuyo titular era el causante, fueren ellos
principales, como las servidumbres, o bien accesorios y de garantía como la hipoteca, la prenda y la anticresis, sin
necesidad de acto material alguno.
No es necesaria la tradición, ya que dispone el artículo 2270: Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos
los derechos y acciones de aquél de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y
continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor.

4-Oponibilidad de los derechos reales. Publicidad suficiente. Inscripción registral y posesión

La oponibilidad es la posibilidad de hacer valer un derecho o una relación jurídica a los terceros que no participan en ella.
Se podría decir que en términos generales, la publicidad consiste en llevar a conocimiento de los interesados actos o
hechos jurídicos reconocidos y apoyados por la ley.
En lo que aquí interesa, la publicidad consiste en la exteriorización de las citaciones juridicaza reales, a los efectos de su
oponibilidad a los terceros interesados de buena fe, mediante el conocimiento que aquellos adquieran en la forma
impuesta por la ley.
El artículo 1893 prevé dos formas de publicitar los derechos reales. Una es la tradición, la que, además de su función
constitutiva del derecho real, cumple un rol publicitario cuando se trata de cosas muebles no registrables y la otra es la
inscripción en el registro que corresponda, cuando se trata de cosas registrables seas muebles o inmuebles, y sea la
inscripción constitutiva o declarativa. Así, la publicidad registral, no es en si misma conocimiento, sin que posibilidad de
conocer: conocimiento puesto a disposición del público, considerando como público al conjunto de la sociedad.

Respecto a la inscripción, dable destacar que tiene dos naturalezas; una es constitutiva y la otra declarativa. Será la
primera cuando se la impone aun con referencia a las partes del acto jurídico fuente de la transmisión, como también
para la oponibilidad a los terceros, y declarativa si la exigencia no alcanza ni a las partes del negocio jurídico, ni a los
terceros interesados y se concreta a obrar como presupuesto de la oponibilidad a los terceros interesados.

5-Transmisibilidad
ARTICULO 1906.-Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario.

Interpretación:
Se establece una regla general y las excepciones a la misma estarán brindadas por la ley. Así, entonces, el derecho de
habitación no lo es, el usufructo si pero no se extiende mas allá de la vida del usufructuario cedente.
El condominio sobre un muro, o una servidumbre, no pueden ser transmitidas con independencia al inmueble al que
acceden.

6- Extinción
ARTICULO 1907 -Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

Interpretación:
El Código Civil de Vélez, al no dedicar un título a la reglamentación de las normas generales aplicables a todos los
derechos reales, regulaba los modos de extinción en el capítulo destinado a la reglamentación de cada uno de ellos.
Siendo entonces, la novedad que se establecen causas generales de extinción de todos los derechos reales.

Extinción por destrucción de la cosa: El derecho real requiere la existencia de un bien actual y determinado sobre el cual
ejercer la potestad que le confiere, en consecuencia si ese objeto desaparece materialmente, estamos en presencia de
una extinción absoluta.
Esta modalidad de extinción sólo es posible en las cosas muebles y un claro ejemplo son aquellas consumibles, como los
alimentos y bebidas. En relación a los inmuebles es casi imposible pensar en una destrucción total por cuanto, producido
un incendio o un terremoto, podrá destruirse totalmente lo plantado o lo construido pero no el inmueble por naturaleza
que es precisamente el bien raíz.
Extinción por abandono: En el Código antes vigente se regulaba el abandono como uno de los modos de extinción del
dominio, en la actualidad ha sido extendido a todos los derechos reales.
En este sentido el abandono implica no sólo la renuncia al derecho real de que se trate sino el desprendimiento
voluntario de la posesión de la cosa, confluyendo el elemento material o desprendimiento del corpus y el elemento
intencional o voluntad de no mantener la titularidad de la cosa.
El abandono puede referirse a cosas muebles o inmuebles, pero en cualquier caso no se presume, de allí la necesidad de
que ese acto dispositivo se realice en forma expresa y deba ser probado por quien afirme su existencia, debiendo
acreditarse en forma fehaciente aquellos hechos que permitan inferir el abandono expreso o tácito de la cosa
Extinción por consolidación: Esta forma de extinción es posible sólo en los derechos reales sobre cosa ajena. Cabe
recordar que conforme la clasificación del art. 1888 son derechos reales sobre cosa ajena el usufructo, el uso, la
habitación, la servidumbre, la hipoteca, la anticresis, la prenda y la superficie en tanto no exista propiedad superficiaria.

5.- Principios fundamentales que rigen la causa de los derechos reales. El principio del “nemo plus iuris”. Adquisición
legal. Prescripción adquisitiva breve y larga; posesión exigible; unión de posesiones; justo título y buena fe; comienzo
de la posesión; sentencia; el procedimiento; reglas aplicables al juicio de usucapión de inmuebles. El principio rector
en materia de cosas muebles.

1-Principios fundamentales que rigen la causa de los derechos reales.

-Tradición como requisito constitutivo del derecho real:
La misma, como elemento constitutivo del derecho real solo juega en la adquisición derivada y por actos entre vivos;
pero además, como supone la entrega de la posesión, únicamente se aplicara a los derechos reales que se ejercen por
ella.
-Convalidación:
-Este principio apunta a un acto jurídico originariamente ineficaz que posteriormente, por un suceso que ocurre luego de
su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para el cumplimiento de los
efectos legales pertinentes.
En el nuevo código se encuentra consagrado en el Art 1885.
-Publicidad: la publicidad consiste en la exteriorización de las citaciones juridicaza reales, a los efectos de su oponibilidad
a los terceros interesados de buena fe, mediante el conocimiento que aquellos adquieran en la forma impuesta por la
ley.
La publicidad implica oponibilidad.

El principio del “nemo plus iuris”

El mismo se encuentra enunciado en el artículo 399, en la Parte General del código, el mismo expresa que: Nadie puede
transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas.
Así, el que tiene un dominio revocable sobre un inmueble, según consta en su título, no puede transmitir sobre el mismo
un dominio irrevocable (art. 1966).
Este principio se relaciona con el de convalidación de los derechos reales, establecido por el art. 1885, por el cual el que
transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o a constituir, si lo adquiere después, se
entiende que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o
de la constitución.

La excepción de este principio la brinda el Art 392, el cual se desarrollara dentro del punto siguiente

2- Adquisición legal
ART 1894.Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión forzosa perdurable
de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es
forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente
supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

Interpretación:
La ley es otro modo de adquirir derechos reales. Esta norma lo afirma y enumera los distintos casos.
Cabe advertir que el Código ha suprimido el usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores, que era de
origen legal. A la vez, se aprecian nuevos casos de adquisición legal: el condómino que origina la accesión de cosas
muebles inseparables y el derecho real de habitación del conviviente, ya que el código anterior solo previa para el
conyugue.

Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.

Se encuentra plasmada la norma en el Art. 1895, el mismo reza: La posesión de buena fe del subadquirente de cosas
muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales
excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la
existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

Interpretación:
Esta norma se aplica a los subadquirientes de cosas muebles, registrables o no. Teniendo en cuenta que el Art. 392, en su
ultima parte dispone que ¨Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha
realizado sin intervención del titular del derecho ¨ cabe inferir que se aplica este precepto a los casos de
desprendimiento voluntario, esto es, casos en los que el propietario de la cosa intervino, aun cuando su voluntad haya
estado viciada o haya mediado alguna irregularidad. Si el titular del derecho real ni siquiera participo, el acto le seria
inoponible y quedaría fuera del sistema. El ejemplo clásico es el siguiente: A; dueño de un libro, se lo presta a B. Este, en
lugar de devolverlo, se lo vende a C, quien ignora que el libro era de A y estaba convencido de adquirir correctamente.
Planteado el conflicto entre A y C, el Código protege al segundo, para garantizar la seguridad dinámica.
Es claro que el verdadero propietario podía intentar una acción de carácter personal ex contractu contra aquel a quien le
confió la tenencia de la cosa mueble. Pero cuando esta es transmitida por quien estaba obligado a restituir (abuso de
confianza) a un tercero de buena fe, se plantea un conflicto entre dos intereses incompatibles entre si, y en principio, tan
dignos de protección al uno como el otro. Frente a esta coyuntura la ley se ve obligada a optar entre el verdadero
propietario o el tercero de buena fe. Nuestro sistema, siguiendo al sistema francés, opta por proteger al tercero
adquiriente de buena fe.
En los supuestos de desprendimiento voluntario, se sacrifica al anterior propietario por su negligencia en el manejo de
sus negocios: es culpable por haber confiado la cosa mueble sin adoptar las medidas del caso para impedir que su
representante la enajene, porque, aun probando que le fue imposible adoptar tales medidas, fue negligente con la
elección de la persona que eligió para darle la tenencia de dicha cosa mueble.

Naturaleza jurídica de la adquisición

Se trata de una adquisición legal, es la ley que por razones de conveniencia económica y de seguridad en las
transacciones- la que hace que el adquiriente de buena fe, que se encuentra en posesión de la cosa, adquiera la
propiedad de ella y pueda repeler cualquier acción de reivindicación del antiguo propietario, no obstante haberla
recibido de quien no era dueño.
La adquisición que realiza el tercero no es derivada si no originaria, que no se basa en el contrato que lo liga con el
enajenante, si no que en la voluntad de la ley.
Al ser la adquisición originaria, el tercero no adquiere el derecho del anterior propietario sino uno nuevo y distinto, de
ahí que, en principio, no deba cargar con los derechos reales que pudiese haber constituido el anterior propietario sobre
la cosas, a menos que sea de mala fe, es decir, que supiera de su existencia al momento de la adquisición.

Caso en que la cosa haya sido robada o perdida

En el caso que el propietario no se haya desprendido de ella voluntariamente, los terceros no gozan de la propiedad y no
pueden repeler la acción reivindicatoria – al menos mientras no se opere proscripción adquisitiva-, aun cuando sea de
buena fe y a titulo oneroso.

3-Prescripción adquisitiva breve y larga

Prescripción adquisitiva:
El Art. 1897 describe a otro de los modos generales de adquisición de los derechos reales y fija pautas básicas. El mismo
reza: ¨La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella,
mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.¨

Interpretación:
Es un acierto regular la prescripción adquisitiva entre los modos de adquisición de los derechos reales, y en la parte
general, a diferencia del código anterior, que la contemplo al final, junto con la prescripción liberatoria.
La prescripción es un modo de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el trascurso de tiempo. En
materia de derechos reales interesa la prescripción adquisitiva.
Por su propia definición, quedan excluidos de su campo de aplicación los derechos reales que no se ejercen por la
posesión ni por actos posesorios como la hipoteca o las servidumbres negativas. También se encuentran excluidas la
prenda y la anticresis porque, al tratarse de derechos reales de garantía – junto con la hipoteca-, el código impone el
requisito de la convencionalidad, como única fuente de origen; además, son accesorios.

Prescripción adquisitiva breve

El Art. 1898 la legisla estableciendo que: La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se
produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos
años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

Interpretación:
La usucapión breve designa un caso especial de prescripción adquisitiva de cosas inmuebles en el que se requiere un
plazo sensiblemente menor (10 años) que el previsto para la usucapión ordinaria o larga (20 años) además de requisitos
propios o especiales (justo titulo y buena fe). En el caso de las cosas muebles, el plazo se reduce aun mas, ya que se
necesitan solo dos años-
Fuera de ello, la prescripción breve confluye en la noción común de usucapión, como modo de adquirir el dominio y de
otros derechos reales por la posesión continua de la cosa.
El fundamento de esta prescripción corta coincide con los propios de la larga, pero además aquí se procura proteger la
buena fe de quien le adquirió a la persona que aparentaba ser el propietario de la cosa. Hay que tener presente que en la
usucapión breve el beneficiario obtuvo la cosa por transmisión, nunca por ocupación.
La prescripción prevista en este artículo no es un medio de adquisición del dominio en sentido estricto sino un modo de
corregir los vicios de que adolecía el título, en este supuesto la posesión pública y continua durante el plazo legal
perfecciona el derecho. Por ello el plazo de la posesión se computa a partir de la registración del justo título.
Cuando la cosa mueble hurtada o perdida fuera registrable, el término de dos años para la prescripción se computa a
partir del momento de la inscripción en el registro pertinente, ello es así porque en esta materia nuestra legislación
adopta el sistema de inscripción constitutiva, o sea que no se transmite ni se adquiere la propiedad de la cosa si no se
efectúa la registración. Es decir que, manteniéndose la posesión y la inscripción durante el lapso de dos años en forma
continuada, se consolida el dominio en cabeza del sujeto que aparece como titular en el registro, operándose a su favor
el modo de adquisición previsto en el artículo bajo análisis.

Prescripción adquisitiva larga

Art 1889Prescripción adquisitiva larga:

Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida,
que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

Interpretación:
Se define a la prescripción adquisitiva como el instituto por el cual el posesor adquiere el derecho real que corresponder
a su relación con la cosa, por la continuación de la posesión durando todo el tiempo fijado por la ley.
La usucapión se justifica por diversas razones. Por un lado, se coincidiera la presunción de abandono de la cosa por parte
de su propietario. Si bien el dominio es perpetuo y no se extingue por el no uso, la ley le adjudica la propiedad al nuevo
poseedor cuando el dueño permanece inactivo y deja que otro aproveche la cosa con la intención de adquirirla. También
hay razones económicas, ya que la ley se inclina por aquel que durante un tiempo importante la exploto
económicamente, la hizo rendir, en desmedro de quien no mostró interés en la explotación. Esto interesa a toda la
sociedad, si se recuerda que la propiedad tiene una función social.
Ahora bien, una situación es no usarla porque no se tiene ganas de hacerlo y otra muy distinta es no usarla porque no se
puede, ya que la posee otro. El dueño puede recuperarla por medio de la acción reivindicatoria, pero si transcurre el
plazo legal sin que lo haga, el nuevo poseedor se convirtiera en el nuevo dueño, por efecto de la usucapión, no por el
uso.
La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir los derechos reales, especialmente el dominio
¨originario¨, esto es, el adquiriente no deriva su derecho del propietario anterior, porque no obtiene la cosa de él. La
cosa se adquiere con independencia y a pesar del derecho que tenia el propietario anterior.

En la norma comentada, se introduce un nuevo caso de usucapión larga pero con plazo menor, para la hipótesis de cosas
muebles registrables, no hurtadas ni perdidas, en las que no hubo inscripción. Para que sea aplicable deben concurrir dos
condiciones:
1- El poseedor debe haber recibido la cosa del titular registral o de su cesionario sucesivo
2- los elementos identificatorios deben ser coincidentes

4-Posesión exigible
1900 Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.
Interpretación:
A diferencia del código anterior, ya no se exige que la posesión sea pacifica, sino solamente que sea continua y publica.
Es ostensible (publica) cuando no es clandestina.
La continuidad es la realización de actos posesorios en forma sucesiva, continuada.
Para que el poseedor pueda adquirir el derecho real en perjuicio de quien hasta el momento era su titular, debe probar
tal posesión. La prueba se concreta, en la demostración de haber realizado actos posesorios en el inmueble durante el
tiempo requerido.
El Art 1928 designa como actos posesorios de cosas inmuebles a su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o
impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que
se obtenga.

En cambio, la doctrina y jurisprudencia han señalado que el pago de impuestos, si bien es revelador del animus domini,
no consiste en un acto posesorio, ya que no se trata de un acto material sino de un acto jurídico.

5-Unión de posesiones
ARTICULO 1901.-Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En
la prescripción breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.

Interpretación:
En esta norma se regula la posibilidad de acceder al plazo necesario para la prescripción por la unión de posesiones,
mediando secesión por titulo universal o singular.
El Código no mantiene la anterior exigencia de que para que pudiese haber accesión era necesario que ninguna de las
posesiones fuese viciosa.

Caso de la sucesión universal:

Es importante recordar que los herederos no hacen sino continuar la persona del difunto; ellos no comienzan una nueva
posesión, continúan solo la posesión de su autor, y la conservan con las mismas condiciones y las mismas calidades: si era
de buena fe, continua como tal, aunque el heredero llegare a saber que la heredad pertenecía a otro.

Sucesión particular:
Los sucesores particulares no continúan la posesión de su autor; no hay identidad jurídica en las personas; no
representan a su autor; no suceden en sus obligaciones.
La sucesión de la posesión es un fenómeno distinto de la unión de posesiones. La primera se produce a favor del sucesor
universal en una sucesión por causa de muerte, y no das lugar a una nueva posesión. La segunda se configura cuando el
causahabiente del poseedor lo es por titulo inter vivos o cuando lo es por causa de muerte, pero con carácter universal, y
nace una nueva posesión, que es susceptible simplemente de unirse a la anterior.

Requisitos de la unión de posesiones:

Para que pueda operarse la accesión de posesiones debe satisfacerse un requisito: que proceda la una de la otra
inmediatamente. El articulo permite mas de una unión ya que usa el plural, pero debe haber un encadenamiento
sucesivo. Una persona no podría unir su posesión a la del antecesor de su antecesor, sin unir también la del segundo.
En el caso de la prescripción breve, como se dijo, ambas deben ser de buena fe, pero además se exige que las posesiones
estén ligadas por un “vinculo jurídico”. Es claro que si no hubiera ese vínculo jurídico, el justo titulo, no podría invocarse
buena fe. En cambio, para la larga, seria suficiente que un antecesor entregase la cosa al poseedor actual, aun cuando no
se satisfagan las formalidades.

6- Justo titulo y buena fe

ARTICULO 1902.-Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias
registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen
especial.
Interpretación:
La norma mantiene el concepto de justo título ya establecido en el Código de Vélez: se trata de un acto jurídico que
formal y sustancialmente sería eficaz para transmitir un derecho real, pero su otorgante no es capaz o no está legitimado
para su realización.
En este aspecto se hace evidente la vinculación entre los contratos y los derechos reales puesto que el contrato sirve de
título al derecho real que se adquiere en forma derivada por actos entre vivos, como sucede con la compraventa,
permuta, cesión de derechos y acciones, donación y dación en pago para el caso del dominio.

Respecto a la buena fe; la ignorancia del poseedor debe basarse en un error de hecho, teniendo en cuenta que el error
de derecho no es excusable.
La buena fe no consiste solamente en la creencia de la bondad de su derecho, sino que también el poseedor debe exhibir
diligencia en su actúa.

En materia inmobiliaria la registración es norma conforme lo dispone el art. 1893; teniendo en cuenta el fin de la
publicidad registral y la posibilidad de acceder a la información contenida en los respectivos registros, no obra de buena
fe el poseedor que no hubiera accedido a ellos, por cuanto todo adquirente cuidadoso debe enterarse tanto del estado
de hecho cuanto de derecho del inmueble; siendo el registro público para todo aquel que tenga interés legítimo
en conocer la condición jurídica del inmueble, si no toma los recaudos pertinentes ha actuado sin la debida diligencia y
por ende no puede ser considerado de buena fe.

7- Comienzo de la posesión
ART 1903 Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo
título, o de su registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión, sin
perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe.

Interpretación:
Hay dos novedades:
1- Establece que en el caso de las cosas registrables con efectos constitutivos, el plazo se computa desde la registración
del justo titulo.

2-Regula los efectos de la sentencia de prescripción breve.

La presunción que trata, es de una presunción juris tantum, ya que aclara que esto es así si no se probare lo contrario. No
podría ser de otra forma, ya que pueden presentarse situaciones en las que el poseedor haya comenzado su posesión
antes (comprador de un inmueble a quien primeros se le hace tradición de la cosa y después se le otorga escritura
publica), o después de la fecha consignada en el titulo (comprador a quien se le otorga primero el instrumento publico y
tiempo después la posesión).
En el caso de una cosa mueble registrable, y que la inscripción fuese constitutiva, la presunción es que la posesión
comienza el día de la registración. También puede demostrarse lo contrario.
La sentencia tiene efecto retroactivo. Entonces por ejemplo, si el adquiriente con justo titulo gravo la cosa con usufructo
o con hipoteca, y luego se dicta una sentencia que declara la prescripción breve, al tener efecto retroactivo tales
derechos también se convalidan definitivamente. En cambio, si la sentencia no hiciera lugar a esta defensa de
prescripción corta, no habría tal efecto.

8- Sentencia; el procedimiento; reglas aplicables al juicio de usucapión de inmuebles. El principio rector en materia de
cosas muebles.

ART 1905-Sentencia de prescripción adquisitiva.

La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la
fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio,
la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

Interpretación:
El art. 1905 mantiene algunos de los principios ya contenidos en el régimen de la ley 14.159 , como ser:
a) El carácter contencioso del procedimiento: El poseedor persona física o jurídica es el legitimado activo para promover
el juicio. El legitimado pasivo es el titular de dominio del inmueble cuyo derecho real está inscripto en el registro de la
propiedad, en la Dirección de Catastro o cualquier otro registro oficial. La competencia para el juicio de usucapión recae
en el juez del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, por aplicación de la regla general impuesta en el Art. 5°, Inc.
1° del Cód. Procesal Civ. Y Com., reproducido en la mayoría de los Códigos provinciales.
b) Valor de la sentencia: la adquisición del dominio del inmueble se produce por la posesión continua por el plazo que
ella exige, se trata por tanto de una adquisición ex lege. La intervención judicial lleva a la comprobación de
los requisitos legales para usucapir y, una vez rendida la prueba al respecto, al dictado de una sentencia meramente
declarativa. Es decir: el derecho real ya fue adquirido por la concurrencia de posesión más tiempo, la sentencia con la
que culmina el procedimiento de adquisición por prescripción sólo constata tales extremos y declara cumplidos
los requisitos legales.
c) La sentencia que recae en un proceso promovido de conformidad a lo dispuesto por el art. 1905 es declarativa de la
adquisición por el actual poseedor y tiene efectos ex tunc , es decir que carece de proyección retroactiva al momento en
el que el usucapiente comenzó a poseer.
El último párrafo del artículo contiene una disposición de carácter procesal en tanto ordena al juez de la causa disponer
de oficio la anotación de la litis en el registro respectivo. Como consecuencia de la publicidad que genera toda anotación
registral, la medida tiende a proteger a terceros interesados en adquirir derechos reales o personales sobre el inmueble
cuya titularidad pretende el poseedor.
 BOLILLA 3 “RELACIONES DE PODER”

1. Distintas relaciones entre personas y cosas. Yuxtaposición local. Servidores de la posesión. Tenencia y posesión.
Corpus y Animus Domini. Presunciones legales.
2. Clasificación de las relaciones de poder. Legitima e ilegitima. Buena fe o mala fe. Viciosa y no viciosa. Posesión
de inmueble adquirido por boleto de compraventa.
Se opta por llamar “relaciones de poder” a las relaciones de hecho entre persona y cosa. Se admiten la posesión y la
tenencia.
El CCC se inclina por llamarlas “relaciones de poder” en lugar de relaciones reales. Este último es un término amplio ya
que las relaciones entre una cosa y una persona son infinitas, y puede ser confundida con el derecho real.
Se trata de vínculos facticos entre la persona y la cosa, independientes de la existencia o no de un derecho que lo
justifique.
Las relaciones de poder que pueden son las siguientes:
a. Posesión
b. Tenencia
c. Servidores de la posesión (derivadas de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad)
El código no enumera a la yuxtaposición local pues consiste en un contacto físico con la cosa que carece de
voluntariedad y en consecuencia, de efectos jurídicos. Ejemplos: sonámbulos, menores de 10 años.

ARTÍCULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.
ARTÍCULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.
ARTÍCULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Posesión
En la fase primitiva del Derecho Romano, la posesión aparece como un poder de hecho general y exclusivo sobre una
cosa, como la más fiel expresión de la propiedad misma. Elementos esenciales de ella eran:
 Las relaciones físicas de poder sobre la cosa (possessio corpore)
 Y la intención de tener la cosa como dueño (animus domini).
Los que tenían una cosa sin esta intención eran simples detentores o poseedores naturales. El grado superior de la
posesión lo constituía la posesión civil que además del animus domini requería buena fe y justo titulo.
Sin embargo, con el tiempo se reconoció la posesión a determinados detentadores carentes del animus domini (el
precarista, el enfiteuta, superficiario).
El intento de explicar la diferencia de trato entre poseedores y simples detentores, dio origen a 2 teorías radicalmente
opuestas:
1. TEORIA DE SAVIGNY (clásica o subjetiva)
Posesión: corpus + animus domini. El reconocimiento a personas que no tenían animo de dueño, constituye un régimen
excepcional. La posesión de aquellos es derivada de la que tiene el poseedor en concepto de dueño.
Creo una tercera categoría al lado de la posesión natural y civil, la posesión derivada.

Corpus: es la posibilidad de disponer físicamente de una cosa. No es necesario el contacto físico con la cosa basta con la
posibilidad física de ejercer una influencia inmediata sobre ella y de excluir toda influencia extraña.
Si ese poder físico con la cosa esta acompañado del animus domini se configura la posesión, si falta habrá tenencia.

Animus domini: intención de comportarse con la cosa como lo haría el dueño. Actitud de no reconocer en otra persona
un derecho superior. El ladrón seria poseedor por ejemplo.
Síntesis:
 Posesión: corpus + animus domini
 Tenencia: copus
 Yuxtaposición local: ausencia de ambos

2. TEORIA DE IHERING (objetiva)

Critico la tesis de Savigny, a la que considero subjetiva y elaboro su propia posición llamándola objetiva. La crítica se baso
en la circunstancia de que al ser el animus domini un elemento subjetivo, dependiente de la intención del sujeto,
resultaba muy difícil probar.
Todos los detentores son poseedores y deberían gozar de la protección posesoria. La diferencia entre estos, no radica en
la intención del sujeto (teoría subjetiva), sino en la voluntad de la ley (teoría objetiva), la que, en ciertos casos, por
motivos prácticos, niega a la tenencia los efectos jurídicos de la posesión.
Mientras que para Savigny la protección de los poseedores que no tienen el animus domini constituye una excepción,
para Ihering era una consecuencia de la regla general.
La posesión consiste en el ejercicio de un poder de hecho sobre la cosa, conforme a su destino natural. Toda relación
entre el hombre y la cosa – con un mínimo de voluntad- implica la posesión, a menos que una disposición expresa de la
ley establezca que solo hay tenencia.
Se reemplaza la voluntad individual del sujeto por la voluntad abstracta de la ley. Esto facilita la prueba, pues basta con
demostrar que existe el corpus. Ejemplo: el arrendatario para demostrar que solo hay tenencia deberá probar la
existencia del contrato de locación.
El poseedor nada tiene que probar, pues la posesión se presume, es el adversario quien deberá probar la causa por la
cual la relación debe ser considerada tenencia.

Posesión: corpus. Ya que es el único elemento visible y susceptible de comprobación, y era una manifestación externa
del ánimo.

Explica su posición y la de Savigny por medio de formulas:

Para SAVIGNY
P= c + a + A
T= c + a
Posesión (P) es igual al contacto físico o mera yuxtaposición local (c) acompañado de un mínimo de voluntad (a), todo lo
cual configura el corpus, mas el animus domini (A). La tenencia (T) es equivalente al corpus (c+a), en ausencia del animus
domini.
Para IHERING
P= c + a
T= c + a – n
La posesión es igual al corpus (c + a). La tenencia es el corpus (c+ a), pero cuando la ley (n) priva a ese poder de hecho de
los efectos de la posesión por mediar un elemento negativo.

Consideraciones sobre las teorías: las dificultades probatorias alegadas por Ihering en verdad no son tales, ya que el
animus domini no es un elemento puramente subjetivo, sino que se manifiesta con hechos exteriores, de modo que se
objetiviza. Cuando se trata de probar su existencia, la cuestión no consiste en penetrar en la mente del sujeto, sino en
observar su actividad exterior. La investigación debe apuntar a su comportamiento externo más que a su ánimo interno.
La conclusión de las teorías objetivas y subjetivas se asemeja en el fondo, ya que el procedimiento probatorio a seguir
resulta ser el mismo.

La cuestión en el código: se adhiere a la Teoría de SAVIGNY, se aprecia en los art 1909 y 1910. La posesión se configura
por la concurrencia de 2 elementos: corpus + animus domini.
El corpus es la posibilidad de disponer físicamente de la cosa. La persona está en contacto directo con la cosa aun que no
siempre es necesario ese contacto directo, pues es suficiente con la posibilidad de poder disponer físicamente de ella.
Tampoco es necesario el contacto permanente, sino que es suficiente que se pueda hacer efectivo ese contacto cuando
la persona así lo decida.
El animus domini sumado al corpus determina su existencia, si falta habrá tenencia. Requiere comportarse como titular
de un derecho real, es decir, no reconocer en otra persona un derecho superior. Apunta a la intención exteriorizada,
traducida en hechos exteriores que pueden ser realizados aun faltando el corpus, como sucede por el pago de impuestos
por quien no ocupa el inmueble.

Naturaleza jurídica de la posesión: para algunos se trata de un hecho, para otros de un derecho y en este último supuesto
se puede alegar que consiste en un derecho personal, en un derecho real o en un derecho mixto.
Se advierte que en el código la posesión es tratada como un estado de hecho con consecuencias jurídicas.

Tenencia
Requiere de la configuración del corpus (posibilidad de disponer físicamente de una cosa), pero falta el animus domini.
Existe un poder de hecho sobre la cosa, pero la posesión se ejerce en nombre de otra persona, se reconoce en otro un
derecho superior, así se desprende del art 1910. Falta el elemento intencional, subjetivo.
La tenencia no produce muchos de los efectos que produce la posesión. Así el tenedor no puede adquirir el derecho real
por prescripción, ni hace suyo los frutos percibidos, ni la tenencia de cosa mueble hace presumir la propiedad. Pero se le
reconoce la posibilidad de defender su situación por medio de acciones posesorias (arts 2238-2245) y también por medio
de la defensa extrajudicial (art 2240).

Servidores de la posesión
ARTICULO 1911. SERVIDORES DE LA POSESION. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia,
servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión

Comprende aquellas relaciones basadas en un vínculo de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. Son relaciones
en las cuales los sujetos “sirven” a la posesión de otro. El servidor de la posesión es el ejecutor material de la posesión
que otro tiene, pero nunca puede ser considerado poseedor, que sigue siendo el otro.
Por ejemplo, existe una relación de dependencia cuando el obrero emplea las maquinas de la fábrica donde trabaja o
cuando la tripulación de un avión entra en contacto con este artefacto. El contacto físico es querido.
No están legitimados para intentar las acciones posesorias. En caso de que su relación sea violada o atacada, solo pueden
defenderla por medio de la defensa extrajudicial (art 2240). Fuera de la defensa privada, si sufren la turbación o el
despojo por parte de un tercero, deben recurrir al poseedor, quien puede ejercer la acción correspondiente.
El servidor carece de derecho de retención por no ser tenedor y por no existir conexidad entre el crédito y la cosa, es
decir, debe dejar la cosa aun cuando considere que es acreedor de prestaciones no satisfechas (ejemplo, pago de salarios
o indemnizaciones).

Objeto de la posesión y de la tenencia

ARTÍCULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por
una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

El objeto son las cosas, ciertas y determinadas, susceptible de tener valor (art16). El código limita el objeto a los bienes
corporales, esto es, a las cosas; excluye a los bienes que no lo sean. Cabe advertir que el art 1883 abre la puerta que, por
excepción, los bienes pueden ser objeto de los derechos reales.

Exclusividad de la posesión.
ARTÍCULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que
se excluyan entre sí.

La relación de poder es exclusiva, en el sentido que no pueden 2 personas, al mismo tiempo, ser poseedoras o tenedoras
de toda la cosa. Si así ocurriera, ya no es posible hablar de posesión sino de coposesión o de cotenencia.
Sin embargo, pueden presentarse situaciones en que la cosa sea poseída por 2 personas, al mismo tiempo, cuyas
posesiones sean diferentes, en tanto no se excluyan entre sí. Por ejemplo: cuando la cosa fue gravada con usufructo, ya
que concurren la posesión del nudo propietario y la del usufructuario.
Ambos gozan de la protección posesoria contra terceros que los turben o despojen e, incluso, el usufructuario o el titular
de otro derecho real sobre cosa ajena podría intentar acciones contra el dueño, si este los turba o despoja.
Nada impide que concurran la posesión de una persona y la tenencia de otra distinta, ya que no son de la misma especie,
y no se excluyen.

Coposesión o cotenencia
Cuando la cosa es poseída en forma simultánea por más de una persona, y dicho objeto esta indiviso, hay allí coposesión.
Cada uno de los coposeedores tiene una parte ideal, abstracta, de modo que no es posible que cada uno de ellos ejerza la
posesión sobre una parte concreta, pues recae sobre toda la cosa, la limitación es imaginaria.
Deben darse 2 requisitos:
1. Pluralidad de sujetos
2. La cosa se encuentre en estado de indivisión
Cada poseedor puede ejercer actos posesorios sobre toda la cosa respetando la posesión de los otros coposeedores, sin
excluirlo. Pues de lo contrario habría intervención de titulo y el despojado podría intentar las acciones posesorias
correspondientes, para recuperar el ejercicio de si coposesión.
Frente a terceros, cada poseedor representa la posesión de sus consortes, en sus relaciones externas los coposeedores
actúan como si fuesen un único sujeto.
Las reglas expuestas resultan aplicables a la cotenencia.

Presunciones legales
 Presunción de poseedor:
ARTÍCULO 1911.- Presunción de poseedor. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien
ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Se trata de una presunción iuris tantum que puede ser destruida por prueba contraria: quien pretenda que quien tiene
un poder de hecho sobre una cosa no es poseedor, sino tenedor, deberá probarla.

 Presunción de fecha y extensión:

ARTÍCULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder comienza desde
la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.
Dicho art se refiere al título como causa de la relación de poder, ósea el acto jurídico valido para establecerla, que varía
según se trate de posesión o tenencia, en el primer caso puede ser un contrato de compraventa y en el segundo un
contrato de locación.
Tratándose de una presunción, puede producirse prueba en contrario tendiente a demostrar, por ejemplo que un
locatario, tenedor del inmueble en virtud del contrato de locación, adquiere la cosa por donación y comienza a poseerla
como dueño.
El titulo solo sirve como prueba de la adquisición y de la extensión, en caso que la relación de poder no se ejerza sobre
toda la cosa sino solo sobre una parte de ella.
Cabe entender por titulo también a los instrumentos privados.

Principio de inmutabilidad de la causa:

ARTÍCULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o por el
solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos
exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.
Facilita la prueba y desvirtúa la crítica de Ihering en el sentido de que el animus domini era un elemento variable sujeto al
capricho de las personas. Pues nadie puede cambiar la especia por su propia voluntad, con lo cual no es cierto que el
poseedor pueda cambiar la idea y convertirse en tenedor, como sostenía Ihering al examinar la teoría de Savigny.
Tampoco es posible alterar la especie de la relación por el solo transcurso del tiempo.
Si el poseedor se convierte en tenedor (propietario que vende su casa y continua habitándola como locatario), el código
presume que continua como tal hasta tanto no se pruebe lo contrario. La prueba no será difícil, basta con presentar los
contratos (compraventa y locación), el cambio de la relación surge de circunstancias externas y no de la mera voluntad
interna del poseedor.
Estos cambios de especie, de manera bilateral, son los que regula el art 1923.

El principio inmutabilidad de la causa no impide que la causa pueda transformarse, lo que prohíbe es que ello pueda
hacerse por su mera voluntad o por el solo transcurso del tiempo.
Existen casos en que el cambio de la relación posesoria esta permitido, lo cual puede ocurrir en forma bilateral (acuerdo
entre interesados, por ejemplo, el tenedor le compra la cosa al poseedor) o unilateral (la voluntad de cambiar la causa se
manifiesta por actos externos que producen la exclusión del poseedor).
Es necesario que se trate de actos concluyentes e inequívocos, que la oposición del tenedor al poseedor sea total,
inconfundible y activa, es decir que salga del ámbito subjetivo del tenedor. Dichos actos deben ser públicos, susceptibles
de poder llegar a conocimiento del que sufre la intervención.

 Presunción de legitimidad:
ARTÍCULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista prueba
en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las previsiones de la ley.

Clasificación de la posesión:
El código anterior clasificaba a la posesión en legítima o ilegitima. Ahora esta clasificación se extiende también a la
tenencia.
Las relaciones de poder son legítimas cuando sean el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad
con las previsiones de la ley. De manera, que si el titular de la relación carece de título, o lo tiene pero media alguna
irregularidad, la relación será ilegitima.
Ejemplo: quien adquiere un inmueble con titulo y modo, es un poseedor legítimo. Quien adquiere la posesión sin título,
es un poseedor ilegitimo.
El código formula 3 divisiones de la posesión:
1. Según su origen o causa, puede ser legítima o ilegitima.
2. Según las condiciones personales del poseedor, la posesión ilegitima puede ser de:
a. Buena fe
 b. Mala fe:
i.Viciosa
ii.No viciosa
3. Según la forma y el modo en que es adquirida, la posesión de mala fe se subclasifica en viciosa y no
viciosa.

Caso del poseedor de inmueble con boleto de compraventa:

El código derogado, tras la incorporación producida por la ley 17711 al art 2355, reputaba poseedor legítimo a quien
adquiere la posesión en virtud de un boleto de compraventa. Sin embargo, se había señalado que para ser la posesión
legítima se requiere que el derecho real haya sido constituido “en conformidad a las disposiciones de este Código”, y lo
cierto es que existían otras disposiciones que establecían que el titulo, para la transmisión derivada por actos entre vivos
debe estar formalizado por escritura pública. Al ser así el boleto de compraventa no podía engendrar una posesión
legítima, por tratarse de “un modo insuficiente para adquirir derechos reales”.
En el CCC, puede decirse que se trata de un poseedor legítimo, ya que el art 1916 se refiere también al ejercicio de un
“derecho personal” y el boleto de compraventa importa un derecho personal.

Innecesaridad de título:
ARTÍCULO 1917.- Innecesaridad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de
producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación
de poder.

El sujeto nada debe demostrar ya que su situación se presume legítima. Si alguien alega su ilegitimidad carga con la
prueba. Se extiende a la tenencia. Tiende a resolver los problemas de la prueba.
Con la salvedad de los casos que el poseedor deba exhibir su titulo como obligación inherente a su posesión. Esto esta
regulado por el Código Procesal Civil y Comercial, en el capítulo de las Diligencias previas (art 323 inc. 2 y 4 y art 325).

 Presunción de buena fe:

Buena fe:
ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.

La posesión y la tenencia ilegitima se subdividen en de buena fe o mala fe. Aquí el poseedor o el tenedor están
convencidos de que adquirieron el derecho real o el derecho personal de conformidad a las disposiciones del Código,
aunque en verdad no es así.
Tal error de hecho debe ser especial y excusable (art 267), no debe provenir de una negligencia culpable (art 266).
Cuando se trate de un error de derecho, la buena fe no es posible (art 8).
Se trata aquí de quien ejerce una relación ilegitima, pero convencido de que ejerce una legítima, en razón de tal error o
ignorancia excusable.
Ejemplo: enajenación hecha por una persona que no era propietaria de la cosa, en la medida de que el adquirente cuente
con un título que en apariencia no tiene irregularidades.

El sujeto debe actuar con diligencia, lo que supone, si la cosa es registrable, que verifico las constancias del registro. Y
que si la registración es constitutiva que inscribió su titulo en el Registro correspondiente.
Lo que caracteriza a la buena fe es un error en la mente del poseedor, pero para que este error sea excusable es preciso
que la posesión se funde en un titulo o causa de adquisición apto de por si para la adquisición del correspondiente
derecho exteriorizado en la posesión, pero que en el caso no la produjo por adolecer de algún vicio o defecto que lo
invalide. Pero además, por tratarse de adquisición derivada de derechos reales, es necesario también el modo (tradición).
Por ende, sino hubo tradición, no hay siquiera posesión. Si hubo tradición, para que el poseedor sea reputado de buena
fe, además de contar con el título, no debe haber habido ningún vicio ostensible en la entrega de la cosa. El conocimiento
del defecto de cualquiera de los dos (titulo y modo) elimina la buena fe.
Es necesario que la creencia del sujeto sea razonable y a ello solo se llega si actuó sin negligencia. Hay un aspecto
negativo (ignorancia) y otro positivo (diligencia).

Mala fe
El código no define a la relación de mala fe, pero se llega a ella por exclusión: hay mala fe en todos aquellos casos en los
que falta la buena fe, esto es cuando el sujeto no esta persuadido, sin duda alguna, de la legitimidad de su adquisición.
Puede ser:
 Simple o no viciosa: cuando la relación no es de buena fe, pero fue adquirida sin vicios.
  Viciosa:
ARTÍCULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto,
estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza.
Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo
que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
Se trata de situaciones en las cuales la posesión no solo es adquirida de mala fe, sino además en forma mas grave en
virtud de los métodos empleados. La posesión es viciosa cuando es adquirida ilegítimamente, mediante
desapoderamiento. Se da sin la conformidad del poseedor cuando hay clandestinidad, y contra su voluntad cuando hay
violencia o abuso de confianza. La posesión viciosa proviene de una apropiación o desapoderamiento prohibidos por la
ley civil y reprimida por la ley penal.
Los vicios se vinculan con la forma en la que se adquirido la posesión, no debe ser confundido con los vicios de la
voluntad que pueden afectar los actos jurídicos.
El código distingue según se trate de:
Muebles:
 Hurto: hay que tener en cuenta un elemento primordial que es la apropiación, sea violenta o no, con la
consiguiente privación de la cosa para el poseedor legitimo.
 Estafa: prevista en el código penal. Uno de los supuestos es la del inc. 9 art 173 “el que vendiere o gravare
como bienes libres, los que fueren litigiosas o estuvieren embargados o gravados; y el que vendiere,
gravare o arrendare como propio, bienes ajenos”.
 Abuso de confianza: vicio común a la posesión de cosa mueble o inmueble, se configura cuando alguien
ha recibido la cosa con obligación de restituirla pero no lo hace.
Inmuebles:
 Violencia: hay que diferencia la violencia en la posesión de la violencia en el titulo: la primera se refiere a
las vías de hecho, que implican el empleo de la fuerza material o moral para establecer la relación real
entre el poseedor de mala fe y la cosa; la segunda vicia el titulo y puede conllevar su nulidad, pero no vicia
la posesión misma. Art 276.
 Clandestinidad: se requiere que medie ocultamiento, que la posesión no sea pública respecto del anterior
poseedor, aun cuando los terceros conozcan la situación. No es necesario que el anterior poseedor
conozca lo sucedido, basta con que haya podido conocer la usurpación.
 Abuso de confianza

Relatividad de los vicios: quien adquiere una posesión en forma viciosa solo reviste este carácter frente a quien fue
víctima del vicio, mas no frente a terceros.

Determinación del la buena o mala fe:

ARTÍCULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la relación de
poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición. No siendo posible determinar el tiempo en
que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio.

Si la posesión o la tenencia en su origen fue de buena fe, la relación jurídica será ilegitima pero de buena fe, lo que le
permitirá, por ejemplo, hacer suyo los frutos por todo el periodo de su posesión y hasta el momento de la notificación de
la demanda, por reivindicación y tiene el derecho a reclamar el reembolso de los gastos efectuados en el inmueble (art
1938).
Uno de los efectos más importante de la buena fe posesoria es la posibilidad de usucapir en los términos del art 1898, en
la medida que el sujeto de la relación de poder ostente justo titulo.

Presunción de buena fe:

ARTÍCULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en
contrario. La mala fe se presume en los siguientes casos: a. cuando el título es de nulidad manifiesta; b. cuando se
adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; c.
cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

La buena fe se presume. Esto tiene:

 Interés practico, libera al poseedor o tenedor de la prueba de su buena fe.
 Contenido ético, generalmente las personas obran honestamente.
 Trascendencia en la teoría posesoria, ya que la buena fe supone un poseedor con titulo, de modo que el
legislador presume que todo poseedor tiene una causa legitima.
 Presunción iuris tantum.
  Se trata de cuestiones de hecho que deben ser resueltas por el juez.

Presunción de mala fe:

Regla que admite excepciones, estas son:
a. Cuando el titulo es de nulidad manifiesta: la buena fe no solo es conocer, sino haber podido conocer (art
1901 – 1918). Es evidente que si el vicio es manifiesto, el sujeto pudo haberlo conocido sin dificultad.
b. Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas: aquí la tradición la realiza una persona sospechosa. Cuando alguien compra a esta clase
de personas cabe presumir que no actúa de buena fe, ya que pudo al menos dudar sobre el origen o la forma en
que tal cosa llego a poder de su vendedor. Se vincula la calidad de la persona con 2 circunstancias: que no tenga
costumbre por vender cosas semejantes y que no tenga capacidad o medios para adquirirlas. Aquí la mala fe se
presume indica que no admite prueba en contrario.
c. Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona: si una
persona adquiere ganado marcado o señalado a un sujeto que no tiene registrado a su nombre ese diseño, no
puede alegar buena fe. Puede ser rebatida.

3. Adquisición, ejercicio, conservación y extinción. Modos de adquisición. Tradición actos posesorios. Conservación.
Extinción.

ARTÍCULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse
voluntariamente: a. por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez
años; b. por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito
de custodia del adquirente

Modos de adquisición de la relación de poder: en lo que concierne a la posesión debemos distinguir si la cosa ya es
poseída por otro o no. Si no lo es (cosa abandonada) bastaría con apropiarla u ocuparla si es inmueble. Si ya otro sujeto la
posee, el adquirente puede adquirirla contra su voluntad (desapoderamiento) o con su conformidad (tradición, traditio
brevi manu, constituto posesorio).
Los dos primeros medios son unilaterales, mientras que los tres últimos son bilaterales. Estas reglas son trasladables a la
tenencia.

Capacidad: están capacitados para adquirir los que tengan una capacidad natural de entender y querer (voluntad de
poseer, animus).
La relación debe ser adquirida por medio de un representante legal en caso de ser el adquirente un incapaz (art 24), o
una persona jurídica.
El art 1922 se aplica en los casos de adquisiciones unilaterales (modos originarios). Cuando se trata de adquirir la
posesión por medio de la tradición, se exige la plena capacidad, es decir, la necesaria para celebrar actos jurídicos. Lo
mismo ocurre para la traditio brevi manu y el constituto posesorio.

Edad: el sujeto debe tener más de 10 años. Entre los menores de 10 años se incluyen a las personas por nacer (adquieren
la posesión de una cosa por medio de su representante).
Este art no coincide con el art 216, que establece que se tiene discernimiento a los 10 años para los actos ilícitos y a los
13 años para los lícitos. Pues el art 1922 importa –como norma especial- una excepción al principio general.
Habilidad mental: del articulado se desprende que debe existir voluntad, edad y el sujeto ser capaz. La persona puede ser
declarada incapaz (excepcionalmente art 32 in fine), o bien que su capacidad sea restringida por un juez, en cuyo caso,
habrá que ver los alcances de la sentencia.

Corpus: el inc. B se refiere al corpus. La relación de poder necesita voluntad (animo).

En algunos supuestos se adquiere la relación con el contacto con la cosa, en otros, se la adquiere antes de que se
produzca el contacto y aun antes de estar en presencia de la cosa.
La ultima parte aplica la “teoría de la custodia” (Savigny) según la cual se considera que la persona tiene el imperio
absoluto de su casa o de un lugar que este a su exclusiva disposición, por lo que adquiere la posesión de las cosas que le
son allí remitidas aunque no esté presente, y aun cuando ninguna otra persona le hubiese recibido. Basta con tener la
custodia del lugar.
Ejemplo: reparto de periódicos que se envían y se colocan bajo la puerta del habitante de un inmueble. Aun cuando este
se encuentre fuera del inmueble, adquiere la posesión de los objetos que le fueron remitidos.
La alusión a la “custodia” no debe ser asimilada a “exclusividad”, ya que por ejemplo, todos los que habitan el inmueble
pueden encontrarse en esa situación y adquirir de esta forma la posesión o la tenencia.
Modos de adquisición:
ARTÍCULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la
tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o
cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el
tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a
otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa.

Tradición
ARTÍCULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los
que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de
recibirla.

La tradición es la forma de adquirir la relación de poder respecto de una cosa que otro posee o tiene, debe diferenciarse
del desapoderamiento y del apoderamiento, ya que aquel presta su consentimiento en que la adquisición se realice. Es la
entrega voluntaria, de lo contrario habría desapoderamiento. Es un medio bilateral, se opera por la voluntad de los
intervinientes.
Significa entrega de la cosa. Es el desplazamiento de la posesión o de la tenencia de la cosa que se va a transmitir, a la
persona del adquirente, con el consentimiento concurrente de ambas partes sobre su realización.
Es suficiente con que la cosa sea puesta a su disposición, en tanto el destinatario haya manifestado su consentimiento -
expreso o tácito- de recibirla.
La entrega es la faz externa del acuerdo de voluntades.

Naturaleza jurídica: acto jurídico, ya que se trata de un acto voluntario (art 260), licito (art 259) y es un acto jurídico
bilateral. Debe manifestarse por un hecho exterior, por la realización de actos materiales de por lo menos una de las
partes.

Importancia de la tradición:
 Es constitutiva de derechos reales
 Modo de adquirir la posesión y cumplimiento de una relación obligacional (obligación que tiene el
vendedor de entregar la cosa al comprador).
 Publicidad de los derechos reales en materia de cosas muebles no registrables.
 Es la forma de cumplir o ejecutar la obligación de dar, desplazando los riegos de la cosa al accipiens.
Formas de hacer la tradición: el código además de adoptar el sistema del título y modo a los efectos de la transmisión de
los derechos reales, sigue el sistema romano, la cual exige la entrega material de la cosa pero de una forma menos
ritualista, ya que exige actos materiales pero también reconoce efectos a la “mera declaración”, entre las partes.

Actos materiales: 3 posibilidades:

 Actos materiales de quien entrega la cosa con asentimiento de quien la recibe
 Actos materiales de quien la recibe con asentimiento de quien la entrega (el adquirente realiza actos
posesorios en el inmueble, en presencia del transmitente o con su consentimiento).
 Deben ser hechos, al menos, por una de las partes, por lo que pueden ser realizados por ambas partes.
En todos los casos, las partes deben estar de acuerdo en su realización, de lo contrario la relación se perderá por
abandono o desapoderamiento.
Pueden ser realizados por los interesados o por sus representantes.
Los actos materiales a los que se alude son los actos posesorios.
Además del consentimiento de las partes y de la realización de actos materiales, la cosa debe estar sin contradictor que
se oponga a la adquisición.

La mera declaración: puede ocurrir que las partes declaren haber hecho la tradición o haberla recibido, o ambas cosas.
En principio esta declaración es insuficiente, y debe ser completada por otros actos que revelen la efectiva entrega de la
cosa. Pues se trata de un acto jurídico bilateral y además del consentimiento se necesita la realización de actos
materiales. El acuerdo debe ser completado con la entrega, a excepción de:
 Traditio brevi manu: cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre. Ejemplo: el locatario que compra el inmueble locado.
Cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. El requisito es la notificación al
locatario o al depositario que es el deudor cedido.
 Constituto posessorio: cuando el poseedor le transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose
en poseedor a nombre del adquirente. La situación es inversa aquí, el poseedor deviene tenedor. Ejemplo:
soy dueño del dpto. y lo vendo pero permanezco en el mismo como inquilino. Se exige escritura de venta
y contrato de alquiler.
Por último, cabe decir, que la mera declaración no suplen los actos materiales “con relación a terceros”, de modo que
entre las partes tendrían pleno efecto.

Otras formas de tradición:

ARTÍCULO 1925.- Otras formas de tradición. También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega
de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición
alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el
adquirente aprueba el envío.

 Tradición de cosas muebles que deben transportarse: son supuestos en los cuales la entrega no se realiza
de mano en mano y “se considera hecha por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas, u
otros documentos”. Tales documentos representan a las mercaderías. Esto facilita el comercio, de lo
contrario no sería posible (menos el internacional).
Se trata de la entrega de documentos, esta forma de tradición es aplicable cuando el poder de las cosas queda
materializado en un documento que en el trafico jurídico vale como la cosa misma. Solo es aplicable a las cosas muebles.
El conocimiento es el documento que acredita la entrega de la mercadería a los efectos del transporte por agua. Es un
titulo representativo de la mercadería que, cuando es entregado, transfiere la posesión y la propiedad de ellas.
La carta de porte cumple similar función cuando se trata del transporte terrestre o aéreo (art 1298).
La entrega de la factura pone las cosas a disposición del adquirente (art 1145).
Cabe agregar también a los certificados de depósito y los warrants.
 Cosas remitidas por cuenta de otro: se opera la tradición si “el adquirente aprueba el envió” ya que dicho
agente actuara como representante del adquirente. En este supuesto, hay actos materiales de ambas
partes: del tradente al remitir la mercadería y del adquirente a través de la recepción de su agente
(representante).

Relación de poder vacua:

ARTÍCULO 1926.- Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe estar libre
de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna.

Es un requisito inexcusable para que se opere la tradición.

No cualquier ocupante constituye un obstáculo a la realización de la tradición. Debe ser un contradictor (alguien que se
encuentre ejerciendo la posesión). En cambio, si el inmueble se encuentra ocupado por quien es tenedor, ello no impide
que se pudiera transmitir la posesión, pero si sería un obstáculo si se pretende transferir la tenencia, ya que aquí habría
dos relaciones de la misma especie, excluyentes entre sí.

Relación de poder sobre universalidad de hecho:

ARTÍCULO 1927.- Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder sobre una cosa compuesta de
muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara, abarca sólo las
partes individuales que comprende la cosa.

Sean de hecho (como una biblioteca) o de derecho (fondo de comercio) no pueden poseerse en conjunto, porque sería
poseer en abstracto, debe poseerse cada cosa en concreta y determinada (ej. Cada libro de la biblioteca).
La norma se refiere a la relación de poder sobre universalidad de hecho, es decir, una pluralidad de cosas agrupadas por
voluntad del propietario y no a la universalidad de derecho, por ejemplo, el acervo hereditario, que se reglamenta por
separado.
En definitiva, no es posible o tener en conjunto las cosas integrantes de la universalidad, sin poseer o tener
individualmente cada una de esas cosas.
No obstante pareciera que el art 2252 pareciera indicar que las universalidades de hecho forman una sola cosa, al menos
a los fines de la acción reivindicatoria; pues este texto contiene un error de concepto, ya que menciona a la universalidad
de hecho como si se trata de una sola cosa, cuando en rigor es un conjunto de cosas.

Actos posesorios
ARTÍCULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de
frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su apoderamiento
por cualquier modo que se obtenga.

Se trata de una enumeración – meramente enunciativa, no taxativa- de actos sobre cosas muebles e inmuebles que el
código llama posesorios, ya que lo esencial para que uno o varios hechos puedan ser considerados tales es que hayan
sido ejercidos con animus domini. La expresión de “cultura” se refiere al hecho de cultivar.
No cabe designar tal carácter al pago de impuestos, pues por si solo no revela el contacto con la cosa. Los actos
posesorios son actos materiales, mientras que el pago es un acto jurídico, aunque sea muy buena prueba del ánimo.
Tampoco debe asimilárselos con los actos tolerados por el poseedor del inmueble (ej. Permitir que el vecino saque agua).
Se asimilan a estos actos tolerados los llamados “meras facultad” que tampoco son hábiles para generar situación de
posesión o un derecho en cabeza de un tercero.

Conservación
ARTÍCULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido
por alguna causa transitoria.
ARTÍCULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual
de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

Conservación de la relación:
 Adquisición de la posesión: corpus + animus domini
 Conservación: no es menester ambos elementos, la posesión puede ser conservada solo con el ánimo
(sistema del código derogado). El CCC reemplaza esto, y la conservación se produce por la mera inercia,
en tanto no surja algún impedimento definitivo. Para que se pierda el poder de hecho debe manifestarse
una voluntad contraria (si abandonó la cosa) o resultar de hechos de terceros que privan al sujeto de la
relación.

Extinción
ARTÍCULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En
particular, hay extinción cuando:
a. se extingue la cosa;
b. otro priva al sujeto de la cosa;
c. el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d. desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e. el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

 Extinción de la posesión y de la tenencia: cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa, es decir falta
el corpus, tratándose de una imposibilidad definitiva de disponer físicamente de la cosa y no transitoria,
de modo que su intención no resulta suficiente para conservarla.

 Extinción de la cosa: comprende tanto la extinción física como jurídica (pasa a dominio público). Las
causas pueden ser caso fortuito, hecho de un tercero o del propio titular. También se pierde la relación
por faltar el objeto. Supuestos: destrucción total como consecuencia de un incendio, si es parcial la
relación no se extingue sino que continua sobre el objeto deteriorado.

 Privación de la cosa: cuando otro priva al sujeto de la cosa contra su voluntad se produce el
desapoderamiento. Si el sujeto se resiste y conserva una parte de la cosa solo habrá desapoderamiento
parcial. Aunque la norma no lo diga es menester que quien priva a otro de la cosa lo haga con intensión de
desapoderar.

 Imposibilidad física de ejercer la posesión o la tenencia: ej. Cosas caídas en lugares inaccesibles, como
ocurre cuando caen al mar. Otra aplicación de esta idea se halla en el inc. D, según el cual la relación se
pierde “si desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida”, concepto similar al anterior.
La imposibilidad de ejercer actos debe afectar a la cosa, no a la persona del poseedor, ya que la incapacidad sobrevenida
no le hace perder la relación.
Puede derivar de un acontecimiento cualquiera. Puede ser un hecho de la naturaleza, o bien un hecho del hombre,
incluso realizado por el propio autor.
  Conservación de cosas perdidas: la pérdida de la cosa no siempre implica la extinción, el límite se
encuentra en la existencia, o no, de la “probabilidad razonable” de encontrarla. Mientras exista
esta probabilidad se conserva la relación ya que existe una imposibilidad transitoria.
La determinación de cuando existe “probabilidad razonable” no es tarea fácil, hay que medir si existe tal probabilidad o si
se justifica tal creencia, en función de lo que apreciaría el común de la gente, de acuerdo a estándar social. Hay que
valorar cada situación con criterios generales.
También hay presunción de continuidad si la persona recupera la cosa perdida durante el periodo que existió la
probabilidad de recobrar dicha cosa. Admite prueba en contrario esto.
Cuando se pierde una cosa y subsiste la probabilidad razonable de encontrarla, el tercero que la encuentra debe
restituirla, de lo contrario cometerá un desapoderamiento y será pasible de las acciones posesorias o reales.

 Abandono: se da cuando el poseedor (o el tenedor), intencionalmente, se desprende de la cosa

con el objeto de privarse de su disponibilidad física y de no ejercer más sobre ella actos
posesorios.
Suele darse en materia de cosas muebles pero también puede invocarse para inmuebles. En caso de duda, se presume
que la cosa fue perdida. Debe ser realizado por el verdadero poseedor, no tienen ese alcance los que tienen la cosa en
nombre de aquel o los servidores de la posesión, en contra o sin su voluntad. Pues faltaría el requisito de voluntariedad,
salvo que el poseedor ratifique posteriormente lo actuado.
Debe ser expreso, efectivo, pues el abandono no se presume.
Abandono Tradición

Puede ser poseída por cualquier persona, El tradente se desprende de la cosa a favor
incluso la posesión puede ser retomada por de la persona a la cual quiere transmitirla.
quien la abandono, en tanto no haya sido
adquirida por un tercero.

 Otros modos: los modos bilaterales de adquirir relaciones de poder son causales de extinción como la
tradición, traditio brevi manu y el constituto posesorio. Pues mientras alguien adquiere la posesión, la pierde el
transmitente.

4. Efectos de la relación de poder. Derechos y deberes inherentes a la posesión. Frutos, mejoras y productos.
Responsabilidad por destrucción. Efectos propios de la posesión y de la tenencia.

Derechos inherentes a la posesión

ARTÍCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres
reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites
impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

Estar en la posesión de una cosa o ser titular de un derecho real que se ejerce por la posesión, genera derecho y deberes
que no son establecidos con relación a un poseedor o titular de derecho real determinado, sino a cualquiera que ejerza
su posesión o derecho real sobre una cosa (se vinculan a la cosa, no a la persona).

Servidumbres reales: es el derecho establecido en beneficio del poseedor de una heredad sobre otra, ajena para utilidad
de la primera.
Este art. Confiere al titular de las relaciones de poder el derecho a ejercer las servidumbres reales. Dado que con la
existencia de servidumbres se beneficia el fundo y no su poseedor, debe considerarse que la norma se refiere a las
servidumbres reales activas, en tanto benefician a cualquier poseedor del inmueble, y no a las personales que solo
favorecen a una persona determinada.

Limites al dominio: son derechos inherentes a la posesión las obligaciones derivadas de las relaciones de vecindad.
Estos derechos corresponden a poseedores, sean o no titulares de un derecho real, y en ciertos casos se extienden a
tenedores. Ejemplo: un vecino no debe producir ruidos que exceda la normal tolerancia (art. 1973)

Deberes inherentes a la posesión

ARTÍCULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien
tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto. Deben respetar las cargas reales, las
medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.
Estos deberes son previstos para el poseedor como para el titular del derecho real aun cuando no sea poseedor.

Obligación de restituir: tanto el poseedor como el tenedor pueden tener la obligación de restituir la cosa sobre la que
ejercen el poder de hecho. Ejemplo: el locatario debe restituir al poseedor, el usufructuario al dueño. No siempre existirá
el deber de restituir en la posesión, ello dependerá del tipo de derecho que se ejerza y de la calidad del poseedor.
Cuando se trata de la tenencia siempre existe es obligación.
La obligación de restituir existe aun cuando “no se haya contraído obligación al efecto”. Ejemplo: quien encuentra una
cosa perdida está obligado a devolverla.
La restitución debe ser hecha a “quien tenga el derecho de reclamarla”.
 Si la cosa es mueble no registrable y el deudor hace, a titulo oneroso, tradición de ella a otro, el
acreedor no tiene derecho contra los poseedores de buena fe, sino cuando la cosa le fue robada o
se ha perdido.
 Si la cosa es inmueble o mueble registrable, el acreedor tiene acción real contra terceros salvo
que se trate de subadquirentes de buena fe y a titulo oneroso.

Cargas reales que afectan la cosa: el hecho de que la cosa se encuentre gravada con un derecho real (servidumbre o
hipoteca) impone que quien posea la cosa deba respetarlo. Es una consecuencia del iuris persequendi y de su
oponibilidad erga omnes. Se trata de cargas reales (derecho real sobre cosa ajena visto de quien lo soporta).
Para alguna doctrina las cargas reales abarcan a los impuestos, tasas y contribuciones que pesan sobre el objeto, pero el
CCC no incluye estos deberes (art 1888).

Las medidas judiciales impuestas a la cosa deben ser respetadas por los poseedores o tenedores de ella. Ejemplo: si se
trabo alguna medida cautelar.

Frutos, mejoras y productos

ARTÍCULO 233.- Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo renovable, sin que se altere o
disminuya su sustancia.
Frutos naturales son las producciones espontáneas de la naturaleza.
Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra.
Frutos civiles son las rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados.

Frutos: es una parte de la cosa – no un accesorio, salvo los civiles- que puede ser separada o extraída de ella sin
ocasionarle un perjuicio o menoscabo importante. Ejemplo: cría de un animal, frutos de un árbol o planta, alquileres de
un inmueble.
Producto: implica la modificación o menoscabo de la sustancia de la cosa. una vez separado la cosa no los produce como
la madera extraída de un árbol.

ARTÍCULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a. fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera
percibido el devengado y cobrado;
b. fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c. mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d. mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e. mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f. mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

Momento en que los frutos se entienden legalmente percibidos: el art. 1935 establece que el poseedor de buena fe hace
suyos los frutos percibidos y los naturales devengados.

Frutos naturales e industriales: se consideran percibidos desde que se separan de la cosa y pueden ser susceptible de una
nueva relación.
Separar hace referencia al modo en que debe emplear el hombre para obtener el fruto, levantar recoger. Guarda mejor
relación con la obtención de frutos dentro de la actividad pecuniaria y tratándose de animales la separación se producirá,
por ejemplo, desde el nacimiento de la cría, la leche desde el ordeñe, etc.
Para que la percepción tenga lugar no basta con la mera separación, sino que se requiere de la efectiva aprehensión de la
cosa por parte del poseedor de buena fe.
En síntesis, solo se reputan percibidos por el poseedor, y consecuentemente, de su propiedad desde que se separen
dentro del periodo de su posesión y antes de que cese su buena fe (art. 1920).

Frutos civiles: para que el poseedor de buena fe pueda hacerlos suyos no basta con que le sean adeudados, sino que
deben ser percibidos, lo que acontece su cobro real y efectivo.

Frutos pendientes: son los aun no percibidos. Los frutos civiles no serán percibidos si están solamente devengados, lo
que significa que los frutos devengados durante el periodo de posesión de buena fe, que no fueron percibidos al tiempo
de la restitución, son frutos pendientes y por lo tanto pertenecen al dueño de la cosa y no al poseedor. La percepción de
los frutos civiles no está dada por su exigibilidad sino por su cobro real y efectivo.

Mejoras:
ARTÍCULO 751.- Mejoras. Concepto y clases. Mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Las mejoras pueden
ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de mero
lujo, recreo o suntuarias.
ARTÍCULO 752.- Mejora natural. Efectos. La mejora natural autoriza al deudor a exigir un mayor valor. Si el acreedor no
lo acepta, la obligación queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes. ARTÍCULO 753.- Mejoras
artificiales. El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor. No tiene derecho a
reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto
no deterioren la cosa.

Mejoras necesarias: son aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada, es decir, sin cuya realización la cosa se
hubiere deteriorado o perdido. Ejemplo: reparación de techos, muros.
Mejoras útiles: son aquellas de manifiesto provecho para cualquier poseedor de la cosa, incrementan el valor o renta de
la cosa. Ejemplo: instalación de servicios, realización de cocheras.
Mejoras suntuarias: son las de mero lujo o recreo, llamadas también voluptorias. Solo sirven para adorno, lucimiento o
recreo. Ejemplo: decoración, pinturas.
Mejoras de mero mantenimiento: son las reparaciones de deterioros menores. Ejemplo: limpieza de un filtro.

Adquisición de frutos o productos según la buena o la mala fe:

ARTÍCULO 1935. La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del
que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor,
sea la sucesión universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe debe
restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que
haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.
Buena fe y percepción de los frutos: el art 1920 establece, que por regla, la buena fe se determina en el origen de la
relación. Distinto es el sistema en cuanto a la percepción de frutos, ámbito en la cual la buena o mala fe se califica en
cada hecho de percepción. Cada acto de percepción constituye un hecho aislado, cuyo carácter es independiente de las
percepciones anteriores.

Sucesión universal: acaecida la muerte del poseedor, el heredero continúa la persona del causante y la posesión se le
transmite. Aquí la buena o mala fe se determina por la condición del causante, cualquiera que sea la posesión del sucesor
(art 1901). Esta regla no rige en materia de percepción de frutos, ya que hemos dicho que aquí la buena o la mala fe se
califica aisladamente en cada hecho de percepción. De modo que si el causante es de mala fe y el heredero es de buena
fe, debe ser tratado como de buena fe.

Sucesión particular: es posible que un poseedor de mala fe transmita por venta la cosa a un tercero. Nada impide que
este pueda ser reputado de buena fe, pues aquí la calificación se hace en la persona del sucesor (art. 1920). La buena o
mala fe permanece invariable “mientras no se produzca una nueva adquisición”. En esta sucesión hay una nueva
adquisición.
En lo que respecta a la percepción de frutos, la buena o mala fe se determina en cabeza del sucesor, cualquiera sea la
calificación del antecesor.

Restitución y adquisición de frutos: los frutos pendientes, industriales o civiles pertenecen al que reivindica o tiene
derecho a la restitución.
Los frutos naturales pendientes si se devengaron pertenecen al poseedor de buena fe, lo que no ocurre con los otros
frutos que resulta indiferente si se devengaron o no.
En todos los casos el poseedor de buena fe hace suyo los frutos percibidos.
Antes de que se separen los frutos naturales e industriales integran la cosa, con el carácter de frutos pendientes, por lo
tanto los frutos pendientes corresponden al propietario reivindicante. Luego de ser separados pertenecen al poseedor de
buena fe.
En el caso de los frutos naturales devengados hay una excepción, otorgándoselos al poseedor de buena fe aun cuando
no los hubiere percibido.
El poseedor de mala fe debe restituir lo percibido y tampoco tiene derecho a los naturales devengados y no percibidos.
Debe restituirlos al propietario y además, aunque la norma no lo exprese, debe pagar el valor de los frutos cuando ya no
se encuentran en su poder, es decir, deberá abonarle el valor de los frutos no generados por su falta de diligencia,
cesando su responsabilidad si la improductividad proviene de un caso fortuito o fuerza mayor.

Cesación de la buena fe: la buena fe debe existir en cada caso de percepción y la citación al juicio determina la mala fe.
Una vez que sea notificado de la demanda, deberá devolver los frutos que perciba a partir de ese momento.

Productos: deben ser restituidos por el poseedor aunque sea de buena fe, al dueño de la cosa.
Si bien la norma no dice nada, cabe concluir que si los productos extraídos por el poseedor no se encuentran en su poder,
por haberlos enajenado, perdido o destruido, ante la imposibilidad de restituirlos, estará obligado a pagarle su valor. De
igual manera en caso de deterioro con la salvedad si ellos se hubieran destruido igualmente de haber estado en poder de
quien tiene derecho a la restitución, salvo que el poseedor sea vicioso (art 1936).

Responsabilidad por destrucción

ARTÍCULO 1936.- El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la
concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se
hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución. Si la posesión es viciosa,
responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder
de quien tiene derecho a su restitución.

Irresponsabilidad del poseedor de buena fe por la destrucción total o parcial de la cosa.

Principio: el poseedor de buena fe no responde por la destrucción o deterioro de la cosa.
La cosa se puede destruir total o parcialmente por:
 un hecho de la naturaleza
 de un tercero
 o propio poseedor que considera que ejerce un derecho real. Debe ser armonizado con el art. 10 que no
ampara el ejercicio abusivo de los derechos y faculta al juez, a fijar una indemnización. Hay que valorar si
el poseedor no ejerció sus facultades de manera abusiva, pues de haberlo hecho responderá frente al
dueño que reivindica.
En síntesis no responde por hechos que sean el ejercicio regular del derecho de propiedad, y tampoco por los originados
en su negligencia pero si deberá hacerlo cuando se advierta una conducta dolosa o abusiva.

Excepción: “sino hasta la concurrencia del provecho subsistente”, es decir responde si obtuvo provecho alguno hasta el
límite determinado por su beneficio. Ejemplo: después de demolida la casa, vende los materiales, el precio recibido por
los materiales será el valor del provecho. Pues se trata de evitar que el poseedor de buena fe se enriquezca en perjuicio
del que tiene derecho a la restitución.

Responsabilidad del poseedor de mala fe:

Mala fe simple: el poseedor de mala fe es responsable del daño que le cause al propietario. Responde de la destrucción
total o parcial causada por un hecho suyo, culpable o doloso, cuando no hubiese obtenido ningún provecho de la cosa.
La norma no lo dice pero puede interpretarse que no responde si el daño ocurrió por caso fortuito (“se hubiera
producido igualmente de estar la cosa de quien tiene derecho a su restitución). Ejemplo: la cosa se destruyo por
inundación. Para los poseedores viciosos no rige esta exención, el fundamento es que dicha posesión tuvo su origen en
un hecho ilícito.

Transmisión de obligaciones al sucesor:

ARTÍCULO 1937.El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa;
pero el sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado,
excepto estipulación o disposición legal.
Obligaciones reales: denominadas propter rem o ambulatorias (a causa o por razón de la cosa. Los deudores lo son por la
cosa sobre la cual cuentan con un derecho real el acreedor). Son obligaciones que van adheridas a la cosa: es la
titularidad de ésta la que designa al sujeto pasivo de la deuda y cuando aquella cambia por pasar la cosa a un nuevo
titular, cambia también el deudor, que pasa a serlo el nuevo adquirente.
No deben ser confundidas con las “cargas reales” que son los derechos sobre cosa ajena y que también se transmiten con
la cosa, dado que son oponibles a todos.
Supuestos: obligación de medianera y de contribución al cerramiento forzoso (art. 2022), expensas.
Estas obligaciones no constituyen una situación intermedia entre derechos reales y personales. Deben ser ubicadas
dentro de este último porque son obligaciones en las cuales el factor legal incide en el nacimiento, transmisión y
extinción de las respectivas titularidades activas y pasivas, circunstancias que se verifican al nacimiento, transmisión y
extensión de una relación real o posesoria.

Responsabilidad del deudor:

El deudor se libera de dichas obligaciones con la enajenación y el abandono. La obligación ambula con la cosa.
En cuanto a la garantía, por regla, en las obligaciones, el deudor responde frente a ellas con todo se patrimonio (art. 242
– 743).
Pero en el caso de estas obligaciones inherentes a la posesión, el sucesor no responde con todo su patrimonio sino “con
la cosa sobre la cual recae el derecho real”. El caso típico es el de las expensas en la propiedad horizontal, ya que el
sucesor de quien no las pago se encuentra también obligado (art 2049) pero responde solo con la unidad adquirida.
El antecesor queda liberado, “excepto estipulación o disposición legal”. En el caso de las expensas no hay liberación por
el abandono. En cuanto a lo que estipulen las partes ello no afecta a terceros.
Indemnización y pago de mejoras:
ARTÍCULO 1938. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero
mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de
una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si
es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la
cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

Mejoras de mero mantenimiento: no son indispensables para mantener la cosa en buen estado sino tan solo
convenientes, sin aportar un provecho manifiesto para quien los hace, y sin ser tampoco de lujo y recreo.
El sujeto (poseedor o tenedor, aun de buena fe) que realizo dichas mejoras no puede reclamar su reembolso. Menos aun
el poseedor de mala fe.

Mejoras suntuarias: (solo son provechosas para quien las introduce, no otorgan a la cosa un mayor valor objetivo). No
son resarcibles.
El poseedor puede llevárselas si no causa perjuicio a la cosa. En caso de que el propietario quiera mantenerlas, deberán
ponerse de acuerdo acerca de la indemnización. A falta de acuerdo, deberá pagar lo invertido por ellas.

Mejoras necesarias: son reembolsables. Debe tratarse de gastos realizados por el poseedor y no por terceros.
Desaparece el derecho de integro si es de mala fe.

Mejoras útiles: aumentan el valor de la cosa, quizás en mayor medida que el gasto realizado. Debe abonarse el mayor
valor que determinen peritos, para evitar un enriquecimiento sin causa.
También tiene derecho a la indemnización el poseedor de mala fe. El código es más severo con el locatario (tenedor), ya
que no le permite reclamar las mejores útiles, salvo pacto contrario (art. 1211).

Acrecentamientos: son aquellas mejoras provocadas por la obra de la naturaleza. Ejemplo: caso de avulsión (art 1961).
No generan derecho a resarcimiento, ya que el poseedor no intervino en su realización, son obra de la naturaleza.

Derecho de retención: en los supuestos en los que el sujeto tenga derecho al pago de una indemnización por mejoras
realizadas en la cosa, ejerce el derecho de retención hasta ser pagado (art 2587).

Efectos propios de la posesión y de la tenencia.

Efectos propios de la posesión:
ARTÍCULO 1939.- La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y 1897 de este Código. A menos que exista
disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que
graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.
Efectos de la posesión: la posesión, este acompañada o no del derecho real, por si sola produce importantes efectos. El
art. 1939 menciona 2:
1. La adquisición legal de cosas muebles no hurtadas ni perdidas.
2. Posibilidad de adquirir el derecho real por usucapión.

Pago de impuestos y otros deberes: salvo disposición legal en contrario, el poseedor debe atender a los impuestos, tasas
y contribuciones.
Se trata de los impuestos territoriales y otras contribuciones que tienen su asiento en una cosa inmueble.
También el poseedor debe cumplir con la obligación de cerramiento. Aun sin ser duelo o titular de un derecho real, debe
afrontar el pago de lo que corresponda. Luego podría recuperarlo, al tratarse de una mejora necesaria.
Efectos propios de la tenencia:
ARTÍCULO 1940. El tenedor debe: a. conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos; b.
individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo,
responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde; c. restituir la cosa
a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.

Deber de conservar la cosa: el tenedor debe conservar la cosa de acuerdo a la naturaleza de la relación material y dentro
de los limites trazados por el título en virtud del cual se constituyo en tenedor, de tal manera de evitar su deterioro y
destrucción. Y además tiene el deber de restitución.
La lógica consecuencia de este deber es hacerlo responsable por su incumplimiento. El grado de responsabilidad se fijara
en relación al contrato generador y a lo acordado por las partes.

Derecho a ser indemnizado por gastos y mejoras necesarias: se trata de aquellas erogaciones imprescindibles para evitar
el deterioro o perdida de la cosa, aquellos gastos que el propietario fatalmente hubiera tenido que realizar y sin los
cuales la cosa no hubiera podido ser conservada. Claramente, siempre y cuando tales gastos no hayan sido originados
por su culpa.

Derecho a retención (art. 2587 y ss.): el derecho a reclamar el reintegro de lo gastado en la conservación y el derecho de
retención frente a la negativa del reembolso deberán analizarse a la luz del régimen legal del acto jurídico fuente de la
tenencia y a lo previsto por las partes, pues nada obsta a que ciertos gastos como el pago de expensas comunes en el
contrato de locación de inmueble sean puestas a cargo del tenedor.

Deber de nombrar al poseedor: dado que el tenedor representa la posesión de otro, cuando fuere demandado en razón
de la cosa cuya tenencia ejerce, deberá denunciar al verdadero poseedor. También deberá comunicarle cualquier
perturbación.
El art. 2255 establece que si la reivindicación fuere dirigida contra el tenedor, este no estará obligado a responder la
acción si denuncia el nombre y domicilio del poseedor. Sino lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción.
Su silencio determina que la acción prosiga en su contra.
Ante la omisión es sancionado con la falta de posibilidad de reclamar por evicción. A su vez, puede ser condenado a
resarcir los perjuicios que sufra el poseedor al que representa.

Deber de restitución: deriva de la propia naturaleza de la figura, pues el tenedor, al reconocer en los hechos, sobre la
cosa que detenta, una potestad o un señorío mayor, debe concluirse que está obligado a devolverla al verdadero
poseedor.
El retorno debe efectuarse en los términos y condiciones que resulten del contrato.
Debe ser reintegrada a la persona de quien la recibió ya sea que se trate del poseedor o de otro tenedor (restitución del
sublocatario al locatario), también al representante de ellos.
Si terceros invocan derechos sobre la cosa la obligación de restituir al poseedor se mantiene, pero aquellos deberán ser
citados y dicha citación deberá ser fehaciente.
 Unidad 4

1. Dominio. Origen. Evolución histórica: Derecho Romano; edad media; liberalismo; las encíclicas de la iglesia
Católica. Función social de la propiedad.
Origen del dominio: la propiedad es una institución de derecho natural, pues sería inherente a la personalidad humana:
ha aparecido con el hombre, y a pesar de sus transformaciones, subsiste en la actualidad en todo el mundo.
En la prehistoria, el concepto de propiedad recaía sobre frutos, animales u objetos. En esa época el hombre era nómade
(se trasladaba de un lugar a otro en busca de comida); recién al volverse sedentario (estableciendo su vida en un lugar
fijo) empieza a cultivar y surge la apropiación de la tierra.
En un principio, la propiedad de la tierra fue colectiva (era de todos porque a todos alojaba y en ella todos encuentran
sus alimentos), luego fue reemplazada por la propiedad familiar y mucho tiempo después se paso a la individualización.

Derecho Romano: la propiedad pertenecía al Páter Familias, el cual era el soberano, no solo de las tierras y las cosas, sino
de las personas sujetas a ellas.
Entre las cosas existían las:
 Res mancipi: integraban el elemento estático, cuya enajenación se trataba de impedir. Ejemplo: fundo,
animales, esclavos.
 Res nec mancipi: eran las demás cosas que podían ser sometidas por un hombre a su dominio y además
comercializarlas.
La única forma de propiedad privada fue la quiritaria, cuyo titular debía ser un ciudadano romano, solo recaía sobre
cosas romanas y se adquiría, si se trataba de las res mancipi mediante la mancipatio, y si eran las res nec mansipi
mediante la traditio.
Cuando se adquiría una res mancipi, el adquirente no adquiría dominio sobre ella, pero se le otorgaba protección a esa
posesión.
Dicha distinción se fue dejando de lado, generalizándose el modo de adquisición por la traditio.

Edad media (Época Feudal): a mediados del siglo IX, aparecen los señores feudales. El sistema de la tierra feudal era así:
el dominio directo lo tenía el señor feudal, pero lo trabajaban los vasallos, eran los que explotaban la tierra y tenían el
llamado dominio útil. A medida que aumentaba el poder de los reyes estos señores feudales fueron perdiendo el de ellos
hasta que en 1789 con la Revolución Francesa desaparece la tierra feudal.

Liberalismo: el Código Civil Francés nos dice que propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de manera
absoluta, y que el propietario puede usar y disponer de sus cosas aunque perjudique a terceros. Esto nos indica que en
un régimen capitalista las desmembraciones que puede sufrir el dominio se reduce bastante y el dueño tiene poder
absoluto sobre sus bienes, mientras que el Estado solamente cumple la función de vigilar.
Es lo que se llama “estado gendarme”, el consiguió que los que tenían la riqueza se abusaran de los que no la tenían. Con
el tema de las grandes industrias el más perjudicado fue el trabajador, ya que su trabajo (única propiedad que tenia)
dependía de la oferta y la demanda.
Durante el capitalismo surge la idea de propiedad como sinónimo de libertad, ya que permitía, al propietario de esos
recursos, trazar su propio destino a través de ellos.

Las encíclicas de la Iglesia Católica: por medio de Encíclicas, la Iglesia reconoce al derecho de propiedad privada una
importante función social porque “todos los bienes de la Tierra están destinados al sustento de todos los hombres”.
Además establece que nadie tiene un derecho absoluto a la propiedad privada y que no debe con ella dañarse al interés
social.
Algunos autores sostienen que la propiedad cumple una función social, otros, afirman que mas que cumplir, la propiedad
es una función social: el que tiene la riqueza (ej. Fabrica) esta obligado a hacerla funcionar a favor de todos y si no la hace
funcionar, el Estado puede intervenir para lograr que se cumpla esa función social (generar trabajo). El fin es lograr una
mejor distribución de la riqueza.

La función social de la propiedad: el esquema del Liberalismo absoluto no fue posible mantenerlo, surge el
neoliberalismo, que sin abandonar los principios de aquel, propendió a una mayor intervención estatal en las esferas
exclusivas reservadas hasta ese momento a la actividad particular.
El derecho de la propiedad no fue ajeno a esta evolución. Se decía que ella tenía que cumplir no solo una función
individual, sino al mismo tiempo social.
Pero León Duguit sostenía que la propiedad no tenía una función social sino que ella misma era una función social.
Sosteniendo que la evolución del derecho privado propende a una situación de los derechos individuales por deberes
para con la sociedad, que son “funciones” para con ella. Los individuos se transformarían así en funcionarios encargados
del bienestar colectivo, mediante el cumplimiento de esas funciones: “el individuo no es un fin sino un medio… no es más
que una rueda en la vasta maquina que constituye el cuerpo social; cada uno de nosotros no tiene razón de ser”.

2. Propiedad y dominio. Acepciones de los términos. El art. 17 de la CN.

Para algunos autores el término dominio y propiedad significan lo mismo, para otros no:
 Dominio: derecho de propiedad sobre la cosa, solo se usaría para los derechos reales.
 Propiedad: concepto genérico, que abarca a todos los derechos susceptibles de apreciación pecuniaria,
incluido también el dominio. Entre propiedad y dominio hay una relación de género a especia.

La importancia de esta distinción no responde solo a una cuestión doctrinaria, sino que tiene implicancia constitucional,
ya que el art 17 de nuestra Carta Magna garantiza la “inviolabilidad de la propiedad privada”
La Corte Suprema ha dicho que la propiedad –garantizada por los art. 14 y 17 CN- es cada uno de los derechos subjetivos
de contenido patrimonial: derecho de familia, reales, personales, intelectuales, literarios, científicos, artísticos, etc.

3. Dominio. Dominio perfecto. Caracteres. Extensión.

Dominio perfecto:
ARTÍCULO 1941.El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material
y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario.

El dominio como derecho real es el mayor poder que su titular puede tener sobre la cosa, los demás derechos reales no
son sino cada uno de ellos un fragmento de esa totalidad que es el dominio.
Importa una potestad jurídica (ius possidendi), es decir derecho de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a
extraer de ella la utilidad que produzca, distinto al poseedor (y no propietario) que tiene solamente el ius possessionis,
es decir solo los derechos derivados del hecho de su posesion.
Otorga todas las facultades de “usar, gozar y disponer”, sin perjuicio de los limites legales. Por eso se dice que es
“absoluto”, en el sentido que le otorga a su titular la mayor cantidad posible de facultades que deben ser ejercidas en
forma regular (art. 10) y teniéndose en cuenta el art 1884 (imposibilidad de crear derechos reales o modificar los
existentes por la sola voluntad de los constituyentes) y la normativa del Cap. 4 del Titulo 3 (limites al dominio). Se dice
“posible” porque la cantidad e intensidad de tales facultades dependerá del ordenamiento jurídico.
El derecho que tiene el titular del dominio de “disponer” de la cosa tiene 2 vertientes:
 Poder de disposición jurídica
 Poder de disposición material (propia del dominio)

Facultades jurídicas: en principio estas son limitadas en su número, pero no son taxativas. Aquí existe la limitación del
“numerus clausus”, pues el dueño no podrá constituir sobre la cosa sino los derechos reales reconocidos por la ley, ni
tampoco podrá modificar su régimen, salvo que aquella lo permita.
El dueño puede:
a. Ejecutar todos los actos jurídicos de que la cosa pueda legalmente ser objeto (ya sea por actos entre vivos
o de última voluntad). Puede constituir derechos reales o personales (rige el principio de autonomía de la
voluntad). Estos actos pueden serlo tanto a título gratuito como onerosos.
b. Puede hacer abandono de la cosa, sin trasmitirla a otra persona.

Elasticidad del dominio: a la condición de plenitud del dominio se conecta la de elasticidad, entendida como la idoneidad
del derecho de expandirse automáticamente hacia su contenido normal, cuando desaparecen las limitaciones que lo
comprimían. Ejemplo: acabado el usufructo, el dominio que estaba desnudo se expande y recobra el uso y goce.

Presunción de plenitud o perfección: en materia de dominio, en principio se presume pleno o perfecto, y en

consecuencia quien pretenda ser titular de un derecho real que recaiga sobre la cosa de otro debe probarlo.
Es una presunción “iuris tantum” y de libertad.

Caracteres
1. Perpetuidad:
ARTÍCULO 1942. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se
extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por
prescripción adquisitiva.
El derecho real de dominio además de ser absoluto y exclusivo, es perpetuo. Pero sin embargo, en algunos casos puede
faltar este carácter, porque no es inherente a la esencia de dicho derecho sino a su naturaleza, posibilitando que el
dominio pueda ser temporario. Ejemplo: casos de dominio revocable y fiduciario, que son especies del dominio
imperfecto.
Que el dominio sea “perpetuo” significa que él no se extingue porque su titular no use, goce o no ocupe la cosa, a no ser
que la deje poseer por otro por todo el tiempo legal requerido para la usucapión.
Significa que no está sujeto a plazo, y que dura mientras exista la cosa ya que si, la cosa se destruye, el derecho también
se extingue por falta de objeto.

2. Exclusividad:
ARTÍCULO 1943. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no
puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.

El dominio es exclusivo porque no puede tener más de un titular. El dueño tiene la exclusividad del derecho sobre la
cosa. Cuando hay 2 o más personas que son propietarios común de la misma cosa hay condominio.
Este carácter, es de su naturaleza y concentra en una sola persona todos los derechos que pueden jurídicamente recaer
sobre una cosa mueble o inmueble.

Exclusividad en la adquisición del dominio: “quien adquiere la cosa por un titulo, no puede en adelante adquirir por otro,
sino es por lo que falta al título” (máxima nemini res sua servit). Así como no pueden coexistir dos derechos de dominio
sobre la misma cosa (salvo condominio), tampoco pueden concurrir el dominio y otro derecho real en cabeza de la
misma persona. Ejemplo: si alguien es dueño, no tiene sentido que también sea usufructuario de esa cosa.
Lo que si permite la norma es que adquiera en adelante la cosa por otro título pero solamente “por lo que le falta a ese
título”. Ejemplo: una persona que es dueña sujeta a resolución por estar subordinado el dominio a una condición
resolutoria (dominio revocable) podría suscribir un nuevo contrato con quien tiene derecho a la restitución en el caso de
cumplirse la condición, para suprimirla y consolidar su situación definitiva. Seguirá siendo dueño, pero ahora su dominio
pasa a ser perfecto, adquirió lo que a su titulo le faltaba.

Connotación adicional al carácter exclusivo: facultad de exclusión.

ARTÍCULO 1944. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa,
remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos,
sujetándose a las normas locales.

 Facultad de excluir a terceros: (Ius Abutendi, disposición material). Los terceros no tienen derecho a
invadir su esfera de goce. Nadie, sino media autorización (orden de allanamiento por ejemplo) tiene
derecho a ingresar en el inmueble de otro. Este poder de excluir terceros, así como de remover objetos es
una manera de hacer justicia propia, autorizada de manera excepcional.
 Derecho del dueño para remover objetos colocados en su cosa: el dueño puede sacar la cosa de su predio
por su propia autoridad, sin previo aviso. Ello no le puede acarrear responsabilidad alguna, pues el
ejercicio regular de un derecho propio no constituye ilicitud (art. 10), salvo si hubiere prestado su
consentimiento para que se introdujeran las cosas en su terreno. En este caso podría haberse verificado
un contrato de depósito y en consecuencia debe ser cumplido.
Un acto como la introducción de cosas en un predio ajeno no es acto posesorio, pues son los que la doctrina denomina
“actos de mera voluntad o simple tolerancia”.
 Cerramiento: más que un derecho es una obligación.

Extensión
ARTÍCULO 1945. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento
sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo
dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o
plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.

Dominio de los accesorios: “el dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios”. Principio de que “lo accesorio sigue la naturaleza de lo principal”. La cosa principal, mueble o inmueble, y
sus accesorios son consideradas para el derecho, como una sola, sin importar si estas fueron unidas de forma natural o
artificial.
  ARTÍCULO 230.- Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la
cosa principal, excepto disposición legal en contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre sí para
formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si
son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria.
Por lo tanto no están comprendidas en la propiedad de la cosa aquellas que no estén “adheridas” (físicamente al suelo, si
se trata de inmuebles con carácter de perpetuidad y no comprensible de las cosas por accesión moral) a la principal o
dependan de ella. Ejemplo: animales de un predio, no parecen que puedan comprenderse en la propiedad del fundo,
como si todo formara una sola cosa. ¿Podría decirse que los animales forman parte de la garantía de hipoteca? Dice el art
266 que…”No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del
propietario”.

Extensión material del derecho de dominio inmobiliario: el derecho al “espacio aéreo” se limita a hacer en el las
construcciones permitidas, aunque le quiten luz al vecino, vistas u otra ventajas (art. 1981) y pueden demandar la
demolición de las obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio. Esto dependerá de lo que decida el
juez, ya que a veces resulta más equitativo condenar al pago de una indemnización que ordenar la demolición e las obras
(art. 1963).
La admisión de derechos reales de propiedad horizontal y de superficie importa excepciones. Como también, en materia
de profundidad del suelo, los tesoros, minas, hidrocarburos, aguas, etc.

Construcción, siembra o plantaciones: “todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble
pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie”.
No es una presunción irus tantum, porque no se admite prueba en contrario. Sin perjuicio de que podría consumarse a
favor del dueño del terreno un enriquecimiento sin causa, si otro, de buena fe o mala, hubiese hecho las plantaciones o
edificaciones a su costa.
Esta presunción no es absoluta, ya admite excepciones como la propiedad horizontal y superficie. La misma salvedad
cabe hacerla para los conjuntos inmobiliarios.
El art. también presume que las obras las hizo el dueño, pero aquí se admite prueba en contrario, pudiéndose probar por
cualquier medio. Lo que se prueba es el dominio de esas cosas adheridas al inmueble.

4. Modos especiales de adquisición del dominio. Apropiación. Adquisición de un tesoro. Régimen de cosas
perdidas. Transformación y accesión de cosas muebles. Accesión de cosas inmuebles.

Modos de adquisición del dominio: son los hechos (de la naturaleza y del hombre) y actos (humanos y jurídicos) previstos
por la ley para adjudicar el dominio de una determinada cosa, mueble o inmueble, a una persona, que así incorpora la
cosa en propiedad a su patrimonio, cuando aquellos se verifican.
Otros modos de adquisición son la expropiación por causa de utilidad pública (art. 17 CN) y el comiso o decomiso (para el
Estado).

Clasificación:
1. Por actos entre vivos o mortis causa:
a. Actos entre vivos: la adquisición del dominio es derivada y se realiza por medio del título y modo en los términos
del art. 1982.
b. Actos mortis causa: el dominio se adquiere por un acto jurídico que emana del testador y cuyos efectos se
producen para el momento de su muerte por tratarse de un acto de última voluntad, que se materializa por medio de
un legado de cosa cierta y determina a favor de una persona.
2. A titulo universal y a titulo singular:
a. A titulo universal: cuando se adquiere la totalidad o un conjunto de bienes que integran el patrimonio de una
persona. Ejemplo: sucesión por causa de muerte.
b. A titulo singular: cuando se adquiere una o algunas cosas que integran el patrimonio de una persona, por medio
de la tradición traslativa (art. 1924).
3. Originarios y derivados:
a. Originarios: cuando la adquisición del dominio se realiza con independencia de la existencia o no de un propietario
que lo anteceda en la propiedad de la cosa. la cosa se adquiere independientemente y a pesar del derecho que tenía el
propietario anterior o cuando la cosa no tenia dueño (res nullius) o había sido abandonada (res derelictae), como
sucede con la apropiación, la transformación, la accesión y la prescripción adquisitiva o usucapión. En estos casos el
derecho de dominio se adquiere con total amplitud y sin más limitación de la que pueda imponer la ley.
 b. Derivados: cuando la adquisición proviene de un propietario anterior que transmite la cosa objeto del dominio en
forma voluntaria y eso trae como consecuencia que el adquirente tendrá la cosa con todas las cargas, gravámenes y
limitaciones que pesaban sobre aquel, además de los que la ley le imponga.
El código los llama sucesores singulares a quien recibe la cosa. Los modos más comunes son la tradición, inscripción
registral constitutiva y sucesión en los derechos del duelo (art. 2277 y ss.).

Apropiación
ARTÍCULO 1947. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación.
Son susceptibles de apropiación:
 las cosas abandonadas;
 los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
 el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
No son susceptibles de apropiación:
 las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
 los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
 los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir
en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
 los tesoros

La apropiación es un modo unilateral y originario de adquirir el dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño.
Los inmuebles sin dueño pertenecen al dominio privado del Estado (art. 236, inc. A), al igual que “las cosas muebles de
dueño desconocido que no sean abandonadas” (art. 236, inc. B).

¿Qué cosas se pueden adquirir por apropiación?

 Cosas sin dueño (res nullius) y cosas abandonadas, estas ultimas son aquellas que alguna vez tuvieron
dueño pero ya no lo tienen, mientras que las primeras nunca lo han tenido. El abandono siempre debe ser
“voluntario”.
En principio debe considerarse que todas las cosas tienen dueño, la excepción son aquellas a las que se refiere este
capítulo. Si la cosa hallada es de “algún valor” se la presume perdida y no abandonada.
Puede darse que una cosa valiosa sea abandonada por su propio propietario por ignorancia o error. Ejemplo: abandona
libros que resultan de gran valor, pues aquí al no haber dudas de que la cosa fue abandonada, ellas pueden ser
apropiadas por el primero que las encuentre y las tome.
La persona que abandono la cosa mueble puede volver a tomarla si se arrepiente, si no fue todavía apropiada por otro.
 Los animales que son objeto de la caza y pesca, son los animales salvajes que no tienen dueño y viven en
su libertad natural.
 Las especies acuáticas de los mares, ríos y lagos navegables.
 Enjambres de abejas
 El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos, ejemplo: el agua de lluvia, en la medida
que haya caído en lugares públicos o caigo en un lugar privado (techo) pero corra por un lugar público, no
la que caiga en terrenos de particulares.

¿Y cuáles no son susceptibles de apropiación?

 Animales domésticos, mientras no hayan sido abandonados por sus dueños. Son aquellos que viven con
el hombre, prestándole utilidad o haciéndole compañía y gozando de una relativa libertad, siendo
alimentados y cuidados. Los mismos si se escapan o se pierden, no pueden ser apropiados, ya que
ingresan en la categoría de “cosas perdidas”
 Animales domesticados, son los animales salvajes que se han subyugado a la dependencia del hombre.
Mientras conservan ese habito, serán reputados animales domésticos, perdiéndola serán reputados
salvajes, solo en el último supuesto pueden ser objeto de apropiación.
 Inmuebles, no pueden ser objeto de apropiación porque siempre tienen dueño (persona física o jurídica).
Sino pertenece a persona alguna la propiedad le pertenece al Estado.
 Tesoro, es todo objeto sin dueño conocido, oculto en una cosa mueble o inmueble. No puede adquirirse
por apropiación puesto que la forma de adquirir el dominio del mismo se regula por una normativa
especial.
 Cosas pérdidas, no pueden serlo puesto que tienen dueño pero salieron de su esfera de custodia contra
su voluntad o sin su voluntad. Deben ser restituidas. Si fuesen transmitidas a un sucesor de buena fe, el
dueño las puede reivindicar, acción que solo se tendría ante la usucapión (art 1898).
Caza:
ARTÍCULO 1948.El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador cuando lo
toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa,
aunque otro la tome o caiga en su trampa. Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización
expresa o tácita.

Es un modo de adquisición del dominio por medio de la apropiación que tiene por objeto un animal salvaje o
domesticado que recupero su libertad natural, el cual debe ser tomado vivo o muerto por el cazador o bien que hubiere
caído en trampas puestas por el.

Requisitos:
 Que el animal sea salvaje o domesticado que recupero su antigua libertad.
 Que el cazador tome posesión del animal vivo o muerto por cualquier método de caza que se utilice
(armas de fuego, armas blancas, tramperos).

¿A qué animales se aplica?

 Animales salvajes o domesticados. Animal salvaje es aquel que nunca fue domesticado y por lo tanto es
res mullís, es decir, una cosa mueble sin dueño.
Los animales domésticos no pueden ser objetos de caza porque normalmente tienen dueño, si recuperan su libertad
ajeno a la voluntad de su dueño, estamos en presencia de un animal perdido, en caso de ser abandonado ahí sí puede ser
objeto de apropiación.

¿En qué lugares puede cazarse?

En terrenos propios o ajenos con autorización del dueño. En caso de ausencia de la autorización el animal cazado le
pertenece a este último y además tiene derecho a solicitar una reparación por el daño ocasionado.

Persecución del animal herido: el acto de caza con armas, comienza cuando se dispara el tiro y se hiere al animal, sigue
cuando es perseguido por el cazador, mientras huye y finaliza cuando quien lo hirió lo toma, vivo o muerto. Por eso si
alguien lo toma, o cae en su trampa, debe entregárselo al cazador, porque este, mientras lo fuese persiguiendo, tiene
preferencia para convertirse en el dueño del animal.

Pesca:
ARTÍCULO 1949. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio
de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.
Requisitos:
 Que el pez sea extraído de aguas de uso público (ríos, lagos, mar)
 Que el pez sea extraído de cursos de aguas privadas con la autorización de su dueño.
 Que el pescador aprehenda materialmente el pez, lo cual se configura cuando se captura o se lo extrae de
su medio natural.

¿Cuáles son lugares de pesca?

En principio se puede pescar en aguas de uso público y en aguas privadas con autorización del dueño. También este
principio se encuentra atemperado por las leyes especiales que regulan la actividad pesquera.
Si se pescan en aguas privadas sin la autorización, tacita o expresa del dueño el pez atrapado le pertenece a este ultimo y
además tiene derecho a solicitar una reparación por el daño ocasionado.

Enjambres:
ARTÍCULO 1950. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño
que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro
enjambre, es del dueño de éste.

Adquisición de un tesoro
ARTÍCULO 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras
subsiste esa afectación.

El tesoro es una cosa accesoria al inmueble, y se adquiere el dominio por vía de una apropiación siu generis como
consecuencia del descubrimiento.
Requisitos:
 Cosa mueble de valor: cosa material que puede desplazarse de un lugar a otro y que tenga un valor mayor
al común.
 Cosa sin dueño conocido: cosa valiosa que en algún momento tuvo dueño, pero que actualmente nadie
puede justificar su derecho de dominio.
Si la cosa valiosa fuere una cosa perdida o escondida pero su dueño conocido, no resulta viable la apropiación del
descubridor, puesto que al tener dueño puede ser objeto de la acción reivindicatoria.
 Debe encontrarse oculta en otra cosa mueble o inmueble: si esta en la superficie y tiene valor se
presume que es una cosa perdida.
 No estar en una sepultura o ser una cosa del dominio publico: si la cosa se encuentra en un
sepulcro se presume que pertenecieron al muerto o que se colocaron para honrar su memoria.

¿Quiénes pueden buscar tesoros?

Todos los titulares de derechos reales que se ejerce por la posesión (titular del dominio, condómino, usufructuario,
usuario, habitador, entre otros). A excepción de la prenda. Además le asiste derecho a buscar tesoros a todo tercero que
tiene autorización del dueño.

Descubridor:
ARTÍCULO 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa
que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de
derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.

Es la persona que lo halle, y no necesita aprehenderlo (corpus) sino, simplemente, hacerlo “visible”, y no necesita en ese
momento tomar posesión de el, y lo hace suyo aun en el caso de que no haya tenido esa intención.
El hallazgo debe ser “casual” (sin querer, sin haberlo propuesto).
Este art. se refiere a las personas que NO tienen derecho a buscar tesoros, pues si lo tienen la búsqueda puede ser
deliberada, ya sea un poseedor legítimo o un tercero autorizado por el dueño.
Si el hallazgo es casual y la persona no tiene derecho a buscar, nada le corresponde. Esto es así para buscar que personas
se introduzcan en lugares ajenos.

Derechos del descubridor:

ARTÍCULO 1953. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es
parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la
titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa
donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscar un
tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le
advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.

Cuando el dueño de un inmueble encuentra un tesoro en cosa propia lo hace suyo en su totalidad.
Si el descubridor tiene derecho parcial sobre la cosa donde encontró el tesoro, ejemplo: porque es un condómino, le
corresponde el 50% por ser el descubridor y sobre el otro 50% le corresponde en propiedad la proporción que tiene
sobre la cosa.
Si el descubridor es un tercero que no tiene derecho sobre la cosa y lo hizo en forma casual, le corresponde 50% por ser
descubridor y el otro 50% le corresponde al propietario de la cosa mueble o inmueble donde se encontró.
Si el tercero descubridor, fue contratado con esa finalidad o lo encontró en una cosa ajena sin autorización del dueño,
nada le corresponde.
Si se contrata a una persona para realizar tareas de reparación o conservación sobre la cosa mueble o inmueble, y se le
advierte la posibilidad de que encuentre un tesoro, si lo descubre igualmente tiene derecho al 50% de su valor.
Fundamento, no fue contratado a los fines de buscar un tesoro y además es el descubridor.
Si el marido y la mujer hallan un tesoro, este constituye un bien ganancial (art. 465).

Búsqueda por el propietario de un tesoro:

ARTÍCULO 1954. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere
buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y
garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro
pertenece íntegramente al dueño del inmueble.

Para buscar un tesoro sobre predio ajeno se requiere autorización expresa del dueño o de quien lo represente. Aun quien
tenga los predios como simple tenedor (locatario o comodatario), pero no lo necesita el condómino o el poseedor
legitimo (usufructuario, usuario, habitador).
Principio: cuando se conoce o se presume la existencia de un tesoro en fundo ajeno, se puede buscar sin el permiso del
propietario bajo ciertas circunstancias. Y además están obligados a restituir las cosas al mismo estado, porque no debe
haber perjuicio para el propietario.
Ante la ausencia del consentimiento del dueño, no puede ingresar al terreno y deberá solicitarle autorización al juez. Esto
constituye una excepción a la facultad de exclusión que asiste al dueño (art 1944).
Finalmente, en el supuesto de encontrar el tesoro deberá acreditar la propiedad del mismo, es decir acreditar que tiene
derecho, de lo contrario el tesoro es “íntegramente” del dueño.

Régimen de las cosas perdidas

ARTÍCULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las
obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si
no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.

Las cosas perdidas no son susceptibles de apropiación, ya que el dueño no se desprendió voluntariamente ni tampoco la
intención de renunciar se presume. Pero podría tomarlas quien las halle con la intención de restituirlas a su dueño, aun
cuando no lo conozca, asumiendo las obligaciones de depositario a titulo oneroso.
ARTÍCULO 1358.- Obligación del depositario. El depositario debe poner en la guarda de la cosa la diligencia que usa para
sus cosas o la que corresponda a su profesión. No puede usar las cosas y debe restituirlas, con sus frutos, cuando le sea
requerido.
El hallador no tiene la obligación de recoger las cosas perdidas por su dueño, por eso el Código para premiar su
honestidad pone a cargo del dueño el pago de una recompensa.

¿Qué es la cosa perdida? Es aquella que ha salido de la esfera de custodia de su propietario o poseedor, de modo que
este ignore donde se encuentra. El dueño solo mantiene el “animus domini”, es decir, el elemento subjetivo intencional
de manera tal que sigue actuando como dueño, haciendo la denuncia, ofreciendo recompensa; pero carece del “corpus”.

Caracteres:
 Ser ajena
 Que no esté en poder de nadie, de lo contrario se cometería un hurto o robo.
 Que no haya sido abandonada por su dueño, ni se trate de cosa sin dueño.

Quien halle la cosa perdida debe informar a quien tenga derecho a la cosa si lo conociere, o “individualiza”, esto último
se refiere al supuesto en que en la misma cosa esta indicado quien es el dueño o su domicilio.
El término “inmediatamente” no debe ser interpretado de manera literal, porque tal vez el que encontró la cosa debe
hacer averiguaciones para identificar al dueño y una demora de pocos días no lo priva de su recompensa, pero si han
transcurrido varios días sin que la cosa hubiese sido entregada a su titular, quien era fácilmente ubicable y se la entrega
recién después de que ha puesto aviso ofreciendo recompensa, esta le puede ser negada. Son cuestiones de hecho que
el juez deberá analizar.
Aunque el código no lo diga expresamente, se entiende que no corresponde el pago de recompensa cuando quien hallo
la cosa tiene obligación de guardarla, ejemplo: transporte público y el que la hallo no sea ajeno del servicio.
Pero sino se puede individualizar quien es el dueño, deberá entregar la cosa a la policía del lugar, la que dará
intervención al juez en lo civil.

¿Qué sucede con los terceros adquirentes de buena fe? El subadquirente aun cuando fuera de buena fe y a titulo
oneroso, está expuesto a la reivindicación del titular del derecho real, ya que no hay adquisición legal cuando se trata de
cosas perdidas (art. 1895). La única posibilidad que le queda al tercero es la usucapión, breve o larga, según si es de
buena o mala fe.

Recompensa y subasta:
ARTÍCULO 1956. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de
la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin
perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su
dominio.

Cuando el hallado ha debido incurrir en gastos de conservación o de traslado para su entrega, entre otros, quien se
beneficia con ello debe resarcir, pues son gastos necesarios sin los cuales la cosa no podría haber sido conservada y de lo
contrario tendríamos un enriquecimiento sin causa.
Pero podría ser, que el dueño de la cosa perdida no tenga ya interés en ella, exonerándose de todo reclamo y
cediéndosela a quien la hallo. Esta “transmisión” es un abandono de la cosa a persona determinada porque no necesita
aceptación del beneficiente, lo cierto que dicho abandono no sería viable si la cosa ha perdido valor, ya que esto
perjudicaría a quien obro honestamente.
Pero si tiene interés y exige la entrega de la cosa, el hallador (depositario) tiene derecho a retener la cosa hasta ser
íntegramente pagado de los gastos que incurrió con ella. El código no dice cual debe ser la recompensa pero ante
desacuerdo deberán incurrir a una mediación y en su defecto al juez.

¿Qué sucede cuando el dueño no se presenta? El juez deberá poner varios avisos. “edictos judiciales” y además deberá
esperar 6 meses, periodo en el que el dueño tiene que presentarse. No se aclara desde cuando corren los 6 meses, si
desde que se ve publicado el aviso o desde que la policía entrego el objeto perdido.
Si el dueño se presenta deberá demostrar su derecho, sino aparece o no puede justificar ese derecho, el juez procederá a
la venta en subasta pública, deduciendo de lo producido los gastos de conservación, recompensa, de aviso, comisión
martillero y otros. El saldo será entregado a la municipalidad o al Gobierno de la ciudad de Bs. As. Si lo hallado es una
suma de dinero no hay subasta.
En los casos previstos, cosa “perecedera” o de “conservación costosa”, el juez puede disponer que la subasta se realice
antes de los 6 meses y que la cosa se entregue al adquirente.

Transformación y accesión de cosa mueble

Transformación
ARTÍCULO 1957. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su
sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al
estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño, si no
prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya
adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia es
dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor de
los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa puede
optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del
daño.

¿Qué es la transformación? Es un modo de adquirir el dominio, antes llamado “especificación”, en virtud del cual una
persona, con su trabajo sobre materia ajena, realiza un nuevo objeto con intención de apropiárselo (elemento subjetivo).

Requisitos:
 Trabajo humano
 Objeto nuevo
 Cosa ajena
 Intención de adquirirlo

Distintos supuestos:
1. Si la transformación fue realizada de buena fe y sin la posibilidad de volver a la nueva especie al estado
anterior (irreversible), el transformador solo debe el valor de la primera. Aquí el dominio sobre la materia
se ha extinguido para su propietario, naciendo un crédito contra el transformador por el valor de la
misma. Es el único supuesto en que el transformador se hace dueño.
2. Si el transformador es de buena fe y la materia es reversible, el propietario no pierde la propiedad sobre
la materia y es dueño de la nueve especie debiendo pagar al transformador su valor; pero puede optar
por exigir el valor de los gastos de la reversión.
 3. Si el transformador es de mala fe y la materia es irreversible, el dueño de la materia debe ser
indemnizado de todo daño, sino prefiere tener la cosa en su nueva forma, caso contrario debe pagar al
transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa.
4. Si el transformador es de mala fe y la materia es reversible, el dueño de la materia puede optar entre
quedársela (sin pagar nada, ya que la mala fe le hace perder el derecho a cobrar su trabajo) o abdicarla
(exigiendo indemnización de todo daño).

Accesión
ARTÍCULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie
hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de
la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los
propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

¿Qué es la accesión? Es un modo de adquirir el dominio por un titulo autónomo, distinto de la propiedad que se tiene
sobre los accesorios de la cosa (art 1945).
Puede tener lugar cuando:
 Una cosa mueble se adhiere a un inmueble (avulsión, edificación, etc.)
 Una cosa mueble se adhiere a otra cosa mueble.
 Cuando la unión es de 2 inmuebles (aluvión por abandono)
Se clasifica en:
 Natural (no intervención del hombre): aluvión y avulsión
 Artificial (intervención del hombre): construcción, siembra y plantación con materiales ajenos.

Accesión de cosas muebles: cuando 2 o más cosas muebles que pertenecen a distintos dueños se unen de manera tal que
vienen a formar una sola, el propietario de la cosa más valiosa adquiere la nueva pagándole al dueño de la otra su valor,
esta solución no lo dice el código pero se llega por analogía, ya que se produciría un enriquecimiento sin causa. Debe
producirse sin que medie el hecho del hombre, debe ser “casual” de lo contrario estaríamos ante un caso de
transformación.
Si se cumplen estas 3 condiciones:
 Accesión de cosas distintas por hecho casual
 De cosas inseparables
 Donde no hay cosa más valiosa

Se produce un CONDOMINIO cuya fuente es la ley (art. 1894) y en el cual cada propietario adquiere una parte indivisa
igual a la que corresponde a los demás.
Pero si las cosas han sido mezcladas o confundidas por un tercero (hecho del hombre), se estaría en la misma situación:
CONDOMINIO, sin perjuicio de la responsabilidad del tercero.
Se trata de un condominio que es de indivisión forzosa perdurable, de modo que cada propietario no puede pedir en
cualquier tiempo la división de la cosa común.

Accesión de cosas inmuebles:

Aluvión
ARTÍCULO 1959. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes
que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los
particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua
intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de cada
uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas, como por
el abandono de su cauce.

¿Qué es el aluvión? Es el acrecentamiento de tierra, que reciben los terrenos limítrofes con la ribera (franja de tierra que
está cerca del rio) de aguas durmientes o corrientes, se hacen en forma lenta “paulatino e insensible” por efecto de la
corriente del agua.
Deben darse las siguientes condiciones:
  Ser propietario de un fundo ribereño
 Que el fundo tenga por limite aguas durmientes o corrientes (ríos, lagos, arroyos)
 Los acrecentamientos o incrementos de tierra de tierra deben ser en forma lenta
 Debe tratarse de un fenómeno natural.

El aluvión es un fenómeno natural, pero cuando es consecuencia del hombre los propietarios perjudicados pueden pedir
la exclusión de sus terrenos de las aguas ilegítimamente invasoras, y si eso no fuera posible por la existencia de las obras
realizadas por los ribereños perjudicantes, pueden demandar la destrucción de esas obras, o el restablecimiento de las
cosas a su estado anterior.
El ribereño solo puede realizar trabajos defensivos en su terreno, pero sin avanzar sobre la corriente de agua, porque
esto puede empujar las aguas sobre otra ribera perjudicando los predios que se encuentran sobre ella. Además de la
supresión de las obras, el ribereño afectado puede pedir los daños y perjuicios.

Aluvión por abandono del cauce del rio: surgen 2 supuestos:

 Alveus exciccatus: cuando el rio abandona parcialmente su cauce produciendo un desplazamiento de las
aguas de unas de las riberas a la otra. Se conoce con el nombre cauce seco y consiste en tierras que
quedan al descubierto por el desplazamiento de las aguas, haciéndose de propiedad de los ribereños. El
fundamento es que ya no tiene sentido que los terrenos que formaban parte del cauce sigan siendo del
dominio público del Estado (art 235) ya que dejaron de ser cause.
 Alveus derelictus: (caso excepcional, “abandono total del cauce”), se le critico a Vélez no haberlos
regulados. Cuando un rio publico varia de cauce y el lecho abandonado se adquiere por el dueño de las
fincas en las que fueron sus orillas, dejando de ser propiedad del Estado, ya que el nuevo cauce va a
transformar tierras privadas en cosa pública.

En ambos supuestos el fenómeno tiene que producirse en forma natural.

Aluvión formado a lo largo de varios inmuebles: aquí se divide entre los dueños en proporción al frente de cada uno de
ellos sobre la antigua ribera. No ofrece disficultades cuando la ribera se extiende más o menos en línea recta en la
extensión del aluvión, pero cuando el curso del agua cambia abruptamente su dirección, formando ángulos entrantes o
salientes, el eje se determina por medio de líneas cortadas trazadas en la dirección de estos ángulos y desde tales lines,
se bajan las perpendiculares como en los casos generales.

Cauce del rio:

ARTÍCULO 1960. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en los límites del
cauce del río determinado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias

Aquí se lleva el límite externo de la ribera más afuera, un poco más lejos del agua, agrandando el dominio público y
achicando el dominio privado.
Las arenas o fango que se encuentran dentro del límite del rio no pueden constituir aluvión, porque no ha habido
adherencia a los terrenos de dominio privado y además porque no forman parte de ellos sino del curso del agua.

Avulsión:
ARTÍCULO 1961. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural
pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se
desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueño
del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de seis meses, las adquiere por
prescripción. Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas.

¿Qué es la avulsión? Es el acrecentamiento de terrenos que se produce por una fuerza súbita como cuando una porción
de terreno de un fundo es desprendida violentamente como consecuencia por ejemplo, de una gran crecida o por efecto
de la corriente de las aguas (nunca del hecho del hombre), e incorporada, naturalmente, a otro predio y que es el que se
beneficia con la accesión.
Si se desplaza parte de un inmueble, mientras no esté todavía adherido naturalmente al inmueble al cual fue a parar el
dueño conserva su dominio y puede reivindicarla. El plazo es de 6 meses y debe contarse desde el día en que aquellas
fueron a parar al otro terreno. También tiene derecho de abandonar la cosa. Transcurrido el plazo el otro adquiere por
prescripción.
Si se trata de una cosa mueble no susceptible de adherencia natural, por ejemplo maderas de un muelle, la acción
reivindicatoria no sufre limitación y solo se le podría oponer la prescripción adquisitiva larga.
Si las cosas susceptibles de adhesión están adheridas naturalmente al otro terreno, ya el anterior propietario a quien
ellas pertenecían no puede reivindicarlas, porque aquella adhesión natural ha sido un titulo de adquisición del dominio
para el propietario del fundo donde ellas fueron a parar, y el no debe compensación ni indemnización alguna.
En el supuesto de cosas no susceptibles de adherencia natural se aplica el régimen de las cosas perdidas.

Construcción, siembra y plantación:

ARTÍCULO 1962. Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe
su valor. Si es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del inmueble,
quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que
reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el
valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del
daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno,
quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede
exigirle lo que deba al tercero.

Son casos de accesión por adhesión artificial. También se verifica en cosas inmuebles. Siempre el que adquiere lo
construido, sembrado o plantado es el dueño del suelo porque el principio es que “la superficie siempre cede al suelo”,
“lo edificado pertenece al dueño”.

Este articulo, contempla en primer lugar, el caso de quien siembra, planta o construye, en finca de su propiedad, con
materiales que no le pertenecen:
 Si lo hace de buena fe, con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de ellos y de lo
obtenido, pero está obligado a pagar su valor a quien era su propietario.
 Si lo hace de mala fe, también los hace suyos, pero además de pagar el valor de los materiales, plantas o
semillas, podrá ser condenado al resarcimiento de daños y perjuicios.

Construcciones, siembras, plantaciones hechas por un tercero: los materiales pertenecen al dueño y el tercero tiene
derecho a percibir “el mayor valor adquirido”. Parece mas razonable que se abone el trabajo y el valor de los materiales,
si correspondiere, pero no el mayot valor adquirido por el inmueble.
Si el tercero obro de mala fe, el dueño tiene derecho a exigir que se reponga todo a su estado anterior y a costa de aquel.
Pero si la diferencia de valor resulta “importante”, puede quedarse con la obra y pagar el valor de los materiales y del
trabajo, o abdicar su derecho a favor del tercero, teniendo derecho a percibir el valor del inmueble más daños el daño
sufrido.
Si el tercero utilizo materiales o trabajos ajenos, el será responsable frente a quienes aportaron su trabajo o son dueños
de los materiales, los que no tienen acción directa contra el dueño del inmueble, pero pueden exigirle lo que le deba el
tercero (acción subrogatoria).

Invasión de inmueble colindante:

ARTÍCULO 1963. Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su
dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble. Puede
reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso,
la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste puede
pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición
y ordenar la indemnización.

 Construcción en terreno ajeno de buena fe: quien edifica en su inmueble, lo hace de buena fe y con
materiales propios, pero invadiendo terreno ajeno colindante; sin consentimiento del vecino, puede
obligarlo a respetar lo construido si éste no se “opuso inmediatamente de conocida la invasión”
Este último no puede destruir lo hecho, y solo tiene un crédito por el valor de la parte invadida. Esto es así si no se opuso
inmediatamente, porque se supone que si dejo que su vecino avanzare e invirtiera dinero, de alguna manera lo consintió.
También, el vecino “puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal
del inmueble, y en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida”. Puede ocurrir que la venta de la parte
invadida deje al inmueble menoscabado, en cuyo caso el invasor deberá adquirirlo en su totalidad, o compensar la
pérdida de valor del resto del inmueble.
Si el invasor no paga lo que corresponde, entonces el dueño del inmueble invadido puede pedir la demolición de lo
construido. La demolición está sujeta al pago de la indemnización. Se trata de una suerte de venta forzosa. El
fundamento de esta solución es que optar por la demolición puede importar un caso de abuso del derecho. Es una
especie de accesión inversa.

 Construcción en terreno ajeno de mala fe: Cuando el constructor es de mala fe, el dueño del suelo puede
pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado anterior, pero si no se ponen de
acuerdo y el juez interpreta que la postura es “manifiestamente abusiva”, puede obligarlo a indemnizar.
Nadie debe enriquecerse a costa de otro, aunque este sea un hombre de mala fe.

5. Prescripción adquisitiva de cosas muebles e inmuebles. Análisis de los diferentes supuestos.

Es el mismo punto 5 de la bolilla 2 cuando habla de prescripción breve y larga.
 Bolilla V
Dominio imperfecto
1- Dominio imperfecto, concepto. Clases.

Concepto
En el art 1946 del código civil y comercial, se señala cuales son los elementos que deben configurarse para estar en
presencia de un dominio imperfecto. Es decir que en el código no se conceptualiza expresamente al dominio imperfecto
sino que surge de su contraposición con la de dominio perfecto, definida en el art 1941. Por lo tanto según el art 1946, el
dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa esta gravada con cargas reales.
El dominio es imperfecto cuando carece de carácter perpetuo ya que debe resolverse luego de transcurrido cierto
tiempo, al advenimiento de una condición o cuando estuviere gravado con cargas reales. En cualquiera de los supuestos
mencionados precedentemente el dominio es imperfecto como consecuencia de un acto jurídico que puede ser entre
vivos (contrato) o un acto de última voluntad (testamento).

Clases
En el art. 1964 del C.C y C, se enumeran los distintos supuestos de dominio imperfecto. Se establece en el mismo que son
dominios imperfectos: el dominio revocable, el dominio fiduciario y el dominio desmembrado. A su vez se hace
mención del tratamiento de estos, el dominio revocable se rige por los artículos del mismo capítulo, el fiduciario por lo
previsto en las normas del capítulo 31, titulo IV del libro tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la
respectiva carga real que lo grava. El dominio fiduciario se encontraba regulado en la ley 24.441, actualmente como
vimos, se encuentra legislado en el código.

2- Dominio revocable, Concepto. Causas y efectos en cada caso.

Concepto
Art 1965.- Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir
la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.

Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no
pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin
haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha
del título constitutivo del dominio imperfecto.

El artículo en estudio define al dominio revocable, disponiendo que tanto la condición o el plazo pueden ser establecidas
por la ley o fijadas convencionalmente por las partes. Asimismo fija el plazo de 10 años como máximo para la condición
resolutoria. La norma se relaciona con el art. 2663 del Código sustituido, pero hay que hacer notar que en él que no
establecía un plazo máximo para la condición resolutoria.
Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del que lo ha transmitido; o
cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título.
Es un dominio temporario para su titular, porque está sujeto a una condición o plazo resolutorio que una vez cumplido
hará volver la titularidad de la cosa al constituyente. Se produce la revocación de pleno derecho por el cumplimiento de
las cláusulas o advenimiento de la condición o vencimiento de plazos, exigiéndose que se haga tradición
al vendedor original.
El titular de dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos están sujetos a
las consecuencias de la extinción de su derecho.

Supuestos de dominio revocable, es decir causas de las que puede provenir la revocación del dominio
El primer caso de dominio revocable es cuando ha sido transmitido en virtud de un titulo revocable a voluntad del que la
ha transmitido. En este supuesto legal nos encontramos ene le ámbito de los contratos. Ej.: compraventa, permuta,
donación.
El segundo caso de dominio revocable es aquel que deviene de de una causa proveniente de su titulo. Ej.: revocación de
la donación por ingratitud.

Efecto de la revocación del dominio

El art 1967 del C. c y c : Efecto de la revocación. La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo,
excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por
razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
La norma en comentario señala que, como principio, la revocación del dominio de cosa registrable tiene efectos
retroactivos. En igual sentido se expedía el art. 2669 del Código sustituido. Si bien se mantiene el sistema anterior, lo
novedoso es el segundo párrafo de la norma en cuanto establece que cuando se trata de cosas no registrables, la
revocación no tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación
personal de restituir la cosa.
el principio es que la revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo al día de la fecha en que se
adquirió el dominio imperfecto, lo cual coincide con el Código sustituido y con lo dispuesto en el art. 4310 del Esboco de
Freitas.
Si la cosa mueble es registrable y está bajo un régimen de registración constitutivo (ej.: automotores), para que el
anterior propietario pueda adquirir el dominio es necesario que se efectúe la transferencia con la debida inscripción (art.
1968).
Decimos que la retroactividad es el principio porque existen excepciones que surgen de la ley o de lo que hubieren
pactado en forma expresa las partes en la oportunidad de haberse constituido el dominio revocable.
Dicho principio se encuentra ratificado por lo dispuesto en el art. 348 que al regular la condición resolutoria establece: "si
se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condición, el cumplimiento de ésta obliga a la entrega recíproca de lo
que las partes habría correspondido al tiempo de la celebración del acto. No obstante, subsisten los actos
de administración y los frutos quedan a favor de la parte que los ha percibido".
Excepciones Cuando se trata de cosas muebles no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino
en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
Si se está en presencia de una cosa mueble no registrable que no sea ni hurtada o perdida, el poseedor de buena fe es su
dueño por el principio de posesión vale título o presunción de propiedad (art. 1895), la revocación no tiene efectos,
además si hubiere pagado un precio por la cosa (título oneroso) podrá repeler con éxito la acción reivindicatoria del
anterior propietario.
De lo expuesto precedentemente cabe inferir que el revocante podrá iniciar con éxito la acción reivindicatoria contra el
tercero cuando la cosa hubiera salido de las esfera de custodia del propietario imperfecto como consecuencia de un
hurto, robo o la hubiera perdido.
Otra posibilidad es que el tercer adquirente de la cosa sujeta al dominio revocable hubiere transmitido a un tercero que
conociera o hubiera podido conocer la existencia de una cláusula resolutoria.
La norma menciona otras excepciones, cuando expresa: "excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la
ley", el primer supuesto se configura cuando es la propia ley la que establece que la revocación no tendrá efectos
retroactivos y por ende no podrá afectar los derechos de terceros de buena fe, tal como surge del supuesto de la
revocación de una donación por inejecución de los cargos que prevé el art. 1570. El segundo supuesto se produce cuando
las partes de común acuerdo lo deciden en la oportunidad de celebrar el contrato que originó el dominio revocable.

3-Dominio desmembrado: Distintos supuestos y efectos en cada caso.

Concepto
El dominio debe reputarse desmembrado cuando el dueño pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de
alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de la concesión de un derecho real a terceros.

Distintos supuestos

Como establece el artículo 1964 del Código civil y comercial el régimen del dominio desmembrado queda sujeto a la
carga real que lo grava. El dominio desmembrado es aquel en el que se ve afectado el carácter de absolutes del dominio,
ya que dicho derecho no va a ser pleno debido a la carga real.
Uno de los supuestos de dominio desmembrado es la constitución de un derecho de usufructo, de uso o habitación, de
un servidumbre, de un derecho anticresis, de una prenda. Una hipoteca no constituye una desmembración
del dominio porque el dueño sigue en goce pleno de sus potestades de usar gozar y disponer de la cosa.
En efecto, no se concebiría un desprendimiento definitivo o perpetuo de uno de los atributos esenciales de la propiedad,
ya que ello significaría desvirtuar o desnaturalizar este derecho. Tampoco hay dominio desmembrado, en el caso de que
se haya conferido a un tercero un derecho personal de usar y gozar la cosa, como ocurre en el arrendamiento o en el
comodato. Esto es así porque mientras los derechos reales tienen una relación directa con la cosa, los derechos
personales establecen una relación entre acreedor y deudor, pero no directamente sobre la cosa.
Existe dominio desmembrado cuando el dueño perfecto de la cosa, enajena temporariamente su dominio útil. Hay que
advertir, que no siempre se dispone de todo el dominio útil (lo que ocurre en el usufructo), sino que también ´puede
disponerse de una parte de él, como ocurre cuando se constituye una servidumbre
Efecto principal: altera y afecta el carácter absoluto que tiene el dominio.

4.- Dominio fiduciario. Concepto y características. Contrato de fideicomiso: Análisis general. Fideicomisos especiales:
De inversión; de administración; de garantía; financiero; para protección de personas. Fideicomiso testamentario.

Concepto y características
El dominio fiduciario se encuentra tratado en el capítulo 31, del título IV del libro tercero del código civil y comercial. En
él se establece que el dominio fiduciario es aquel que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o
por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a
quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
En su definición en el artículo se Reproduce en forma casi textual el artículo 2662 del Código Civil (se ha modificado “el
que se adquiere en razón de un fideicomiso” por el que se adquiere con razón de un fideicomiso”). Se ha omitido en esta
oportunidad hacer expresa mención de los sujetos involucrados, defecto que cabe atribuir al ordenamiento actual
(Alterini, J. H.). No debe ser confundido con el concepto de propiedad fiduciaria, patrimonio especial de afectación, que
hace referencia a los bienes que integran el fideicomiso.
En cuanto a sus características; el sujeto Puede ser una persona humana o jurídica; tal es como describe el artículo 1673
al fiduciario, titular del dominio en ponderación. Presenta la novedad de permitir que el fiduciario sea el beneficiario,
cuestión debatida por la doctrina al indagar el actual ordenamiento jurídico. Determina el artículo 1673 que en este
supuesto debe “evitarse cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes
en el contrato”. PLAZO: Su vigencia se encuentra limitado en el tiempo. El período de tiempo que ha elegido el legislador
como máximo es el de treinta años, de acuerdo al artículo 1668; se ha conservado el del actual plexo normativo (artículo
4, inciso c, de la ley 24.441). Si se estipula un lapso mayor, se lo reduce a esta último. Se exceptúa el supuesto que el
beneficiario sea un incapaz, en tal hipótesis puede prolongarse hasta el cese de ella o su muerte. CAUSA: Puede
originarse por actos jurídicos ya sea inter vivos, contratos, ya sea mortis causa, testamento (precisamente la Sección 8ª
disciplina el fideicomiso testamentario). Cabe que la propia ley actué como fuente del ponderado derecho real. Si la
fuente estriba en el contrato, será necesario realizar la tradición y, eventualmente, la inscripción registral, si tal es el
requerimiento del modo suficiente. FACULTADES DEL FIDUCIARIO: Podrá realizar actos de administración y disposición
(material o jurídica) de los bienes fideicomitidos (artículo 1688, que coincide en casi su totalidad con el artículo 17 de la
ley 24.441). La facultad de “gravar” es redundante por estar implícita en la potestad de disposición.
RÉGIMEN SUPLETORIO: Se aplican en forma supletoria el plexo normativo de los derechos reales, es decir, el conjunto de
normas pertenecientes al Libro Cuarto, y en forma especial, las reglas de las disposiciones generales y del dominio
imperfecto.

EXTINCIÓN: CAUSALES: Puede ocurrir por: a.-) El cumplimiento del plazo o de la condición a los cuales se encuentre
sujeto. b.-) Vencimiento del plazo máximo. c.-) Revocación realizada por el fiduciante si se ha reservado expresamente tal
facultad. d.-) Muerte del beneficiario en la hipótesis de habérsela estipulado como causal resolutoria. El artículo 1697
reproduce el artículo 25 de la ley 24.441, agregando en su inciso b: “la revocación es ineficaz en los fideicomisos
financieros después de haberse iniciado la oferta pública de los certificados de participación o de los títulos de cuenta”.
.2. IRRETROACTIVIDAD: El principio consagrado estriba en la carencia de efectos retroactivos con respecto a los actos que
concierte el fiduciario (artículo 1705). No impera si estos no son proporcionales al fin que se tuvo en consideración para
la creación del fideicomiso.
POSICIÓN DEL TERCER CONTRATANTE: Si el acto resulta ser oneroso y acredita una conducta de una persona prudente y
diligente (“buena fe”), –clásicos elementos de tutela de la seguridad dinámica–, los negocios realizados no pueden ser
enervados. Debe adicionársele la mentada adecuación con el fin. En caso de no configurarse estas circunstancias, será
procedente la declaración de resolución acerca de ellos.
. TITULARIDAD DEL DERECHO REAL: Ocurrida la extinción, se transmite al fideicomisario quién tendrá a su favor un
derecho de dominio perfecto.
VOCABLO “READQUISICIÓN”: Tal terminología empleada por el artículo 1706 no es correcta debido a que no resulta
inexorable que la persona del fideicomisario coincida con la del fiduciante. El mismísimo artículo 1672 aclara que el
primero de los nombrados “puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de ellos”.
EL FIDUCIARIO, DE POSEEDOR SE TRANSFORMA EN TENEDOR: Al extinguirse el dominio fiduciario, ocurre una
intervención del título. El fiduciario queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto.
NECESIDAD DE CUMPLIMIENTO DEL MODO SUFICIENTE: Para transferir el dominio perfecto al fideicomisario se deberá
cumplir con la modalidad de transmisión pertinente. Será indispensable en la mayoría de los supuestos practicar la
tradición. Si el modo se cumple a través de la inscripción constitutiva, es menester realizarla para proceder a la citada
transferencia. En caso contrario (sistema registral declarativo), sirve para otorgarle al derecho real en cuestión
oponibilidad respecto de los terceros interesados; no resultando causal obstativa para su creación. Debe ser relacionado
con el novedoso artículo 1892 perteneciente al Capítulo 2 del Título 1 del Libro Cuarto en donde se define, a diferencia
del método elegido por Vélez Sarsfield, título y modo suficiente. X. VIRTUALIDAD DE LAS CONSECUENCIAS DE LOS
NEGOCIOS CONCERTADOS EN RELACIÓN AL DUEÑO DIRECTO: Si la resolución resulta ser ex nunc (“hacia el futuro”) los
efectos le son oponibles. Caso contrario, ex tunc (“hacia el pasado”), se estima como si ellos nunca hubieran sido
concertados (“el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados”, artículo 1707). Tal directiva no especifica si
subsisten los actos de mera administración, como lo aclara el artí- culo 2670 del Código Civil actual. Y. INNECESARIEDAD
DE LOS ARTÍCULOS 1076 Y 1077: Tales reglas de derecho se deducen de los principios consagrados al reglamentar el
contrato de fideicomiso, método que hizo suyo el Proyecto del 98. Su contenido se reproduce en los artículos 1968 y
1969 del Capítulo 3, Título III, Libro Cuarto, que disciplina solamente el dominio revocable dado la metodología de
remisión adoptado en el artículo 1964. Tal repetición evidencia que es más acorde a una adecuada técnica legislativa el
tratamiento normativo del dominio fiduciario y revocable en forma conjunta, o por lo menos, dentro del ámbito de un
mismo capítulo.

Contrato de fideicomiso

En el artículo 1666 se define el contrato de fideicomiso como aquel en que una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en
beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o
condición al fideicomisario.
El Código Civil sustituido no contenía una regulación integral y sistemática del contrato de fideicomiso. Sólo existía su
mención en el título destinado al dominio imperfecto, en particular en los art. 2661 y 2662. Fue recién la ley 24.441
sancionada el 22 de noviembre de 1994 la que incorporó el régimen de este instituto en la legislación nacional, en cierto
modo, desorganizada.
El Código unificado tiene por objetivo lograr el mejoramiento de la normativa antecedente, específica del tipo
contractual y la configuración testamentaria. Es un complejo de disposiciones provenientes de la ley 24.441,
disposiciones del Proyecto de Reforma de 1998 y normas novedosas. Expresó la Comisión Redactora que la incorporación
de la figura, tiende a potenciarla sin producir un cambio sustancial en la regulación del estatuto, ya que el mismo se ha
mostrado eficiente y no ha generado mayores problemas interpretativos ni de aplicación. Son cubiertos algunos vacíos
de la ley 24.441 como el rol del fideicomisario, la liquidación del fideicomiso por insuficiencia y el fideicomiso
testamentario.

5- Límites al dominio. Remisión a las autoridades locales. Cláusulas de inenajenabilidad. Inmisiones. Camino de sirga.
Régimen de aguas. Luces.

Los limites al dominio están expresados en el art 1970, y en tal articulo se establece: “Normas administrativas. Las
limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El
aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdicción.

Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción.”

El artículo señala que las limitaciones al dominio se rigen principalmente por el derecho administrativo, y que las de este
capítulo, que se aplican a las relaciones de vecindad, son subsidiarias de las normas administrativas de cada jurisdicción.
Esta norma se relaciona con el art. 2611 del Código sustituido que establecía que las limitaciones fundadas "sólo " en el
interés público se rigen por el derecho administrativo. El Código Civil trata lo concerniente a los límites al dominio en el
capítulo cuarto, a partir del art. 1970. Se trata de normas que tienden a fijar los límites dentro de los cuales deben
ejercerse las facultades del titular del dominio a fin de que la institución cumpla sus fines individuales, económicos y
sociales. En un "Estado de Derecho" es inconcebible un derecho "absoluto", falto de toda limitación. Nuestra
Constitución establece que todos los derechos, aun aquellos que el iusnaturalismo ha señalado como ínsitos en la propia
naturaleza humana, están condicionados a las leyes que reglamenten su ejercicio (art. 14). El Código Civil impone tales
restricciones en razón de un principio de "igualdad" y "reciprocidad" en el goce del derecho de propiedad por parte de
los propietarios vecinos, para que éstos se conduzcan como "buenos vecinos" y se establezca entre ellos una "entente
cordial".
Las formas que pueden tener las restricciones administrativas, pueden variar indefinidamente, pero puede manifestarse
que el ejercicio del poder de policía es el que origina el mayor número de restricciones.
Algunas de esas restricciones derivadas del poder de policía, son las siguientes:
1) Por estatus necesitatis.
2) Por higiene pública.
3) Por moralidad pública.
4) Por tranquilidad pública.
Aplicación subsidiaria Los límites impuestos al dominio en el Capítulo cuartoen materia de relaciones de vecindad, rigen
en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Ello implica que para resolver conflictos de límites o restricciones al dominio debe estarse a la normativa vigente de
carácter administrativo local que rige las relaciones de vecindad y sólo subsidiariamente se pueden aplicar las normas
que emanan del Código Civil.

Clausulas de inenajenabilidad

Estas clausulas están mencionadas en el artículo 1972: “Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es
nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros
derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de diez
años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo.
Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución
fideicomisaria.”

En el Código sustituido la cláusula estaba prohibida en los actos a título oneroso, razón por la cual se interpretaba que su
violación generaba la obligación de indemnizar. En el nuevo Código si el dueño enajena a pesar de la prohibición, nada
debe indemnizar ya que la cláusula es nula.
En todos los casos, se la admite por un plazo máximo de diez años, y se aclara que deben respetar la porción legítima.
Como todo dueño tiene la facultad de enajenar, puede hacerlo o no. Lo que se le prohíbe es comprometerse a no
enajenarlo o imponerle esa condición al adquirente, porque no se puede trabar su circulación.
El Código se refiere a las cláusulas de no enajenar en los arts. 234 y 1972.
El art. 234 señala que: "son casos de inenajenabilidad relativa y, por tanto, están fuera del comercio, las cosas cuya
enajenación se hubiese prohibido "por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones ". Mientras que
el art. 1972 dispone: "...que es prohibida la cláusula de no enajenar a persona alguna, pero no a persona determinada...".
De ello puede extraerse que es perfectamente válida la cláusula de no enajenar a persona determinada: la misma figura
en el título que integra el dominio y no puede ser desconocida puesto que para la transferencia de inmuebles el
escribano interviniente debe efectuar el correspondiente estudio de títulos, de manera tal que dicha cláusula
Limitaciones a la libre disposición en los actos a título gratuito Tratándose de liberalidades (donantes o testadores), se
admite la imposición de una prohibición de enajenar, pero el término de validez de la cláusula no puede extenderse por
más de diez años.
La prohibición debe constar en el testamento o en la escritura de donación, importando colocar fuera del comercio a la
cosa sobre la que recae. Podemos decir que en ningún caso la cláusula puede afectar la legítima.
Si se estipuló la cláusula de no enajenar y no obstante ello el bien se transmite a un tercero, el acto jurídico será nulo,
puesto que rige lo dispuesto por el art.
382 que al regular la ineficacia de los actos jurídicos dispone que: "Los actos jurídicos pueden ser ineficaces en razón de
su nulidad o de su oponibilidad respecto de determinadas personas".
Por otra parte, no se puede dejar de advertir que corresponde hacer una distinción según se trate de cosas registrables o
no registrables.
En efecto si se está en presencia de una cosa registrable, al figurar en el título la cláusula de no enajenar, el tercero no
podrá alegar su buena fe, razón por la cual se impone la nulidad de la adquisición.
En el supuesto de cosas muebles no registrables la situación varía puesto que resulta de aplicación lo dispuesto en el art.
1895 y la nulidad del acto no alcanzaría al tercer adquirente de buena fe.

Inmisiones
Se encuentran establecidas en el articulo 1973 : “Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la
normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para
aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la
indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido
al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.”
El artículo regula las consecuencias jurídicas que ocasionan las denominadas inmisiones inmateriales, es decir las
molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio
de actividades en inmuebles aledaños, que pueden dar lugar a reclamos entre vecinos a fin de hacer cesar las molestias y,
si corresponde, la indemnización por los perjuicios ocasionados.
Esta norma es similar al art. 2618 del Código sustituido y si bien se mantienen sustancialmente los preceptos normativos
del Código de Vélez, lo cierto es que se receptó lo que la doctrina y la jurisprudencia interpretaba al comentar la norma.
Modernamente se ha querido justificar las restricciones al dominio en interés recíproco de los vecinos en las doctrinas,
entre otras, del abuso del derecho y del uso excepcional del fundo. Por la primera de esas doctrinas se ha sostenido que
a la propiedad raíz se la debe usar y gozar de manera normal; pero ello no abarca ni justifica una cantidad de situaciones
creadas por los establecimientos fabriles, donde el uso que éstos dan a la propiedad es totalmente distinto del que se le
da al inmueble cuando se lo destina a otros fines, como, por ejemplo, para vivienda, sanatorio, etc., con lo que varía
diametralmente para unos y otros el concepto de normalidad. Por otra parte, en la doctrina del abuso del derecho el acto
que ejecuta el agente debe ser sin beneficio para él, o al menos debe ser antisocial, antieconómico o con otros fines que
no merezcan la tutela jurídica, elemento que no sucede con la actividad industrial o comercial, donde, precisamente
quien le ejerce pretende sacar el mejor provecho para sí, lo que en definitiva beneficia a la sociedad toda, ni se puede
decir, por lo mismo, que sea antisocial, antieconómica o que tenga fines que no merezcan la tutela jurídica.
En el uso excepcional del fundo, el legislador supone que los inmuebles tienen también un "uso normal" u ordinario. Lo
que sale de ese marco genera para el propietario una responsabilidad de tipo objetivo, basada en la idea de que quien
goza de los beneficios de una actividad debe cargar con los perjuicios que ella ocasiona a los demás. Algo de eso se
aprecia en el actual art. 1973, que prescinde de la idea de culpa.
Las llamadas inmisiones inmateriales son propagaciones de factores que perturban (ruido, humo, olor, etc.), y su causa
está en la obra del hombre, en lo que aquí interesa, un vecino. Una regla importante de buena vecindad es que hay que
tolerar lo que hace el otro, pero también esto tiene un límite, que es la "normal tolerancia". Esto surge del art. 1973, que
tiene por fuente al art. 2618 del Código sustituido, inspirado en el Código Civil italiano. Nadie tiene porqué soportar
aquello que excede la normal tolerancia, lo que es insoportable, irrazonable, etc. El criterio de medición debe ser
objetivo, ya que lo contrario generaría un caos; la tolerancia debe ser la normal en un determinado momento y lugar
determinado, y debe ser sentida como tal por la conciencia social.
El progreso industrial ha multiplicado las situaciones que perturban. En una época se procuraba proteger la industria, ya
que es fuente de trabajo para muchas personas. Actualmente, nuevas ideas apuntan más a proteger el medio ambiente
(bastante castigado) y a la salud. También algunas teorías resuelven los conflictos sobre la base de análisis económicos.
Lo cierto es que todas las posturas son bien intencionadas, de modo que lo importante es encontrar el equilibrio.
Las reglas del Código permiten exigir el cese de las molestias intolerables.
Desde ya, si además se causó un daño, éste debe ser indemnizado por aplicación de los principios generales. En
ocasiones, la jurisprudencia admitió, con acierto, la reparación del daño moral.
El art. 1973 resulta de aplicación a las denominadas inmisiones inmateriales, mas no a las denominadas influencias ni a
las inmisiones materiales; por tanto las hipótesis no contempladas por dicho precepto, que es meramente enunciativo,
están regidas por los principios relativos a los actos ilícitos.
El citado artículo se refiere a las inmisiones inmateriales, como contraposición a las intromisiones materiales en el fundo
ajeno.
Las inmisiones inmateriales son propagaciones de factores que perturban causadas por la obra del hombre. No se refiere
a una invasión directa o corpórea del fundo ajeno la que constituirá turbación o despojo posesorio , sino a la emanación y
envío de distintas sustancias o energías que, generadas en el inmueble propio, penetran en el del vecino, a pesar de que
en ciertos casos la molestia es producida por el ingreso de objetos materiales desde el punto de vista físico, como ser el
polvo, chispas, hollín.
En cuanto a la normal tolerancia, las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el deber de
soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad. Hay una imposición de la vida social que determina la
necesidad de tener que tolerar ciertas molestias inevitables en muchos casos, y que pueden ser una contrapartida de las
numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre.
Lo expuesto tiene un límite, fijado por la referida norma: la "normal tolerancia", la que debe interpretarse con un criterio
objetivo, en función de lo que es común a la mayoría de las personas o de lo que indican las tablas como tolerable, y ese
criterio, para ser tal, debe contemplar las circunstancias económico sociales de los propietarios y el lugar en el cual están
situadas las viviendas, el tipo de ellas, etc.; en cambio, deben desecharse los criterios subjetivos de determinadas
personas. Areán expone que las relaciones de vecindad imponen tolerar ciertas molestias, ya que no debemos olvidar
que el dueño puede ejercer las facultades inherentes a su derecho aunque privare a terceros de ventajas o comodidades
o aunque les ocasione algunos inconvenientes Por ello el legislador fija un tope hasta el cual deben soportarse las
molestias: no deben exceder la normal tolerancia. Asimismo destaca la autora que la normal tolerancia configura una
fórmula abstracta, porque en definitiva es el juez quien determina si en cada caso concreto se ha sobrepasado el tope.
Determinar si ruidos y olores superan el umbral mínimo de una incomodidad moderada implica una cuestión de hecho
librada a la apreciación judicial en cada caso concreto.
La solución es lógica si se pondera que la resolución de un litigio motivado por una presunta contravención a la
disposición en estudio se encuentra estrechamente vinculada a cuestiones de hecho y directamente influenciada por la
subjetividad de los involucrados. En efecto, aquello que para determinadas personas puede resultar tolerable, puede no
serlo para otras y es allí donde resulta indispensable el criterio orientador del magistrado que, como tercero imparcial y
de acuerdo a los principios de la sana crítica, deberá dirimir el conflicto. Debe tenerse en cuenta además que si la
cuestión reviste carácter técnico que por lo general lo tiene el juzgador deberá recurrir a la opinión de un perito experto
en la materia.
Valoración de la autorización administrativa Cafferatta sostiene que "...nadie puede tener un derecho adquirido de
comprometer la salud pública con el uso que haga de su propiedad, y especialmente en el ejercicio de una profesión o
industria. La autorización de un establecimiento industrial está siempre fundada en la presunción de inocuidad, y no
obliga al gobierno que la concedió, cuando esa presunción ha sido destruida por los hechos. La eventual autorización
administrativa no obsta a que se disponga la cesación de las molestias y/o daños desde que, los requisitos
administrativos no pueden tener iguales objetivos jurisdiccionales civil o penal. La autorización administrativa para
funcionar se otorga bajo la condición implícita de responder por daños y perjuicios que puedan causarse a terceros en el
caso vecinos. No puede aceptarse, que como consecuencia de una actividad o de una omisión de las autoridades a cargo
del ejercicio del poder de policía, deba tolerarse la violación del deber de no dañar por parte del contaminante...".
Por otra parte, destaca el artículo en análisis que la autorización administrativa (habilitación municipal) no empecé el
progreso de la acción. Así se ha pronunciado la jurisprudencia al decir que la autorización municipal de carácter
administrativo no configura un impedimento para el progreso de la acción prevista por el art. 1973 del Cód. Civil respecto
a las molestias a los vecinos que exceden los límites a la normal tolerancia. La autorización municipal, de carácter
administrativo, significa solamente que se han dado las condiciones generales establecidas por las leyes y reglamentos
respectivos, pero no configura un impedimento para el progreso de la acción prevista por el art. 1973 del Cód. Civil
respecto de las molestias a los vecinos que exceden los límites de la tolerancia normal. Las actividades fuentes de las
molestias que se procuran evitar o indemnizar son o pueden ser actividades lícitas que cuentan con autorización
administrativa.
Facultades del juez Promovida la demanda, el juez está facultado para ordenar la cesación de las molestias y además
otorgar la indemnización de los daños, si correspondiere.
En principio, debe entenderse que la indemnización procede solamente cuando la suspensión debiera ocasionar la
cesación de una actividad útil o beneficiosa para el interés general; aunque si además de la molestia, existen daños que
han sido verificados en juicio, se puede fijar una indemnización por estos perjuicios. Sin embargo, fuera de este supuesto,
el juez tiene amplias facultades para disponer la cesación de las molestias, la indemnización de los daños materiales y del
daño extrapatrimonial o ambas medidas a la vez.

Camino de sirga
ARTICULO 1974.-Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la
extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.

Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.

La norma en estudio se relaciona con los arts. 2639 y 2640 del Código sustituido. Puede observarse una modificación
importante, es decir la reducción de 35 a 15 metros la franja, en la que no se puede afectar el transporte por agua.
Dentro del mismo título de las restricciones y límites del dominio, el codificador incluye el art. 1974, que dispone que los
propietarios limítrofes con los ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua, están obligados a dejar, sin
indemnización alguna, una calle o camino público de quince metros de ancho en toda la extensión del curso. La
restricción para los propietarios ribereños consiste en no poder utilizar ese espacio para hacer construcciones, ni reparar
las antiguas que existiesen, ni deteriorar el terreno de manera alguna, ni realizar en él ninguna otra actividad
(por ejemplo, sembrados o plantaciones) que puedan obstaculizar el libre tránsito de personas o animales, que se
necesiten para ayudar a pasar por ahí a las embarcaciones, a los efectos de la comunicación por agua. Esta es una
restricción que alcanza no sólo a los ríos y canales navegables, sino también a aquellos cursos de agua que, sin estar
comprendidos entre aquéllos, puedan servir, sin embargo, a la "comunicación por agua".
La restricción abarca no sólo a los propietarios limítrofes, sino a quienes no sean limítrofes pero sean dueños de un
inmueble dentro de la franja de 15 metros.
Los 15 metros se cuentan, en el caso de los ríos, desde la terminación de la ribera interna, y en el caso de los canales
desde la línea exterior de las obras de mampostería.
La norma apunta, principalmente, a asegurar las necesidades de la navegación, flotación y pesca, máxime si se tiene
presente el origen histórico de este instituto, cuando los barcos eran desplazados por cuerdas gruesas y arrastrados por
la fuerza del hombre o de animales ubicados en la orilla. La "sirga" era una cuerda gruesa y para su empleo era necesario
que estuviese despejado un espacio vecino a la orilla.
El Estado sólo tiene derecho a reglamentar el uso de la franja de 15 mts., con el único destino que marca la ley, que
obedece a las necesidades de la navegación, de la flotación y pesca. Pero no puede utilizar el camino de sirga para la
realización de otras obras, por ej., muelles, puertos, astilleros, o para el ensanche de una calle destinada a la circulación
por tierra; en estos supuestos, es indispensable la expropiación de la superficie necesaria.
Naturaleza jurídica:
a) Algunos autores, entre los que se destaca Machado (t. 7, ps. 5 y ss.), sustentan que el camino de sirga
pertenece al dominio público. Sostiene Jorge H.
Alterini, quien se apoya en la referencia contenida en el art. 2639, que cuando establece la obligación de
los propietarios limítrofes con los ríos o con canales de dejar una "calle o camino público", en la actualidad
ha perdido vigencia, pues ha sido rebatida con sólidos fundamentos por Salvat, Marienhoff, Lafaille y
Legón, quienes sostienen que: "1) el camino de ribera no está incluido en la nómina de bienes del dominio
público del art. 2340; 2) que el art. 2639, alude a 'propietarios limítrofes' y a 'propietarios ribereños', 3)
que sería ilógico que se le impusieran prohibiciones a esos propietarios si el camino de ribera fuese
público; 4) que sería inútil el art. 2572 que atribuye al Estado los acrecentamientos por aluvión en los ríos
navegables si ya fuera propietario de esa fracción de tierra" (Llambías, J. J. - Alterini, J. H.).
Los autores que sostienen que se trata de una servidumbre administrativa dicen que debe considerarse tal
porque afecta el carácter exclusivo del dominio pero se cuestiona esta interpretación, porque no existiría
fundo dominante y tan sólo aparecería el fundo sirviente, pese a que los arts. 2970 y ss. suponen la
existencia de ambos y sería exagerado catalogar como fundo dominante al río o canal y porque la
inexistencia de indemnización es compatible con las restricciones y límites y no con la servidumbres
administrativas propias de las servidumbres del derecho civil, es poco comprensible que sea el derecho
civil quien estructura una servidumbre administrativa y dentro del marco de las restricciones y límites
(arg. art. 2611)" (Alterini en Llambías-Alterini).

b) Otra corriente doctrinal considera que la franja designada como camino de sirga pertenece en propiedad a los
ribereños, encontrándose entre éstos los que afirman que es una servidumbre administrativa c) La última corriente
doctrinal que es la que se ajusta a mi entender a la naturaleza jurídica de este instituto, afirma que el camino de sirga
importa una restricción y límite de un dominio privado, la que se fundamenta en la legislación vigente y en el hecho de
que se encuentra regulado dentro de las restricciones y límites al dominio, y que como éstas se caracteriza por la
inexistencia de indemnización. Esta postura ha sido receptada en diversos fallos jurisprudenciales .
El camino de sirga pertenece al dominio privado de los particulares, pero está sometido a la restricción que le imponen
los arts. 3629 y 2640 del Cód. Civil, que están destinadas a facilitar la circulación por las calles y caminos públicos, en mira
a las necesidades de la navegación; no pudiendo hacer en el camino de sirga ninguna construcción ni reparar las antiguas
que existen, o existían, ni deteriorar el terreno en manera alguna, debiendo soportarla el propietario sin ninguna
indemnización. El Estado sólo tiene derecho a reglamentar el uso de la franja de 35 m, con el único destino que marca la
ley, que obedece a las necesidades de la navegación de la flotación y pesca. Pero no puede utilizar el camino de sirga
para la realización de obras, por ej.; muelles, puertos, astilleros; en estos supuestos es indispensable la expropiación de la
superficie necesaria (Borda; CSJN, 8/5/1909, Fallos: 555:179), o como en el caso, a mi entender, para el ensanche de una
calle destinada a la circulación por tierra.
Es decir, que la única restricción que emana de la ley y que el propietario debe soportar sin derecho a indemnización, es
la que surge de las normas jurídicas reseñadas, toda otra forma de restricción del dominio, que se pretenda imponer,
como en el caso, debe ser objeto de afectación a expropiación por la ley y su propietario recibir la justa indemnización.
Esta conclusión no varía, aun cuando se admitiera que el camino de sirga es una servidumbre administrativa, porque las
consecuencias jurídicas serían las mismas, Borda señala que "el contenido del camino de sirga, es decir, las limitaciones a
los derechos del propietario, y los derechos que sobre esa franja posee el Estado, son exactamente los mismos, sea que
se los califique como restricción al dominio o como servidumbre. En otras palabras, la discusión se plantea en el terreno
de la pura técnica jurídica...".

Régimen de aguas
ARTICULO 1975.-Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar
ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente
defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo,
construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del
autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el
valor de los gastos necesarios para hacerlo.

El artículo establece una serie de prohibiciones a los titulares de inmuebles linderos a un cauce de agua, quienes no
pueden realizar ninguna obra que altere el curso de las aguas como así tampoco que modifique sudirección o velocidad.
El fundamento del mencionado límite al dominio se funda en razón de salvaguardar el interés general.
Cabe recordar que la Constitución Nacional establece como un derecho de los ciudadanos a la libre navegación, razón
por la cual el titular del fundo ribereño no puede realizar actos que impidan de algún modo la navegación, salvo que las
obras a realizarse o realizadas sea meramente defensivas.
Puede suceder que algunos de los propietarios ribereños o bien un tercero realice obras que modifiquen o alteren el
curso de las aguas, en violación a la prohibición establecida en el primer párrafo del art. 1975.
En tal caso el propietario puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin
de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor del hecho ilícito el valor de los gastos necesarios y la
indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el
valor de los gastos necesarios para hacerlo.
El titular del fundo ribereño perjudicado por la alteración del curso de las aguas como consecuencia de un hecho de la
naturaleza (caso fortuito), puede por razones de urgencia restablecer a su costo las aguas a su estado anterior y luego
repetir contra el estado los gastos en que incurrió.

Luces
El tema de luces se encuentra tratado en tres artículos: 1979,1980 y 1981
-Articulo 1979-“Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a
menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la
abertura”.
El artículo en estudio se relaciona con el art. 2655 del Código sustituido, y se refiere a la altura mínima que es posible
tener luces. A diferencia del Código de Vélez que establecía una altura de 3 metros en el nuevo Código la altura mínima
se reduce a 1,80 m.
El artículo hace referencia a la posibilidad que tienen los vecinos colindantes de abrir aberturas en el mundo lindero, para
recibir luces.
Si nos remitimos al comentario de los artículos referidos al régimen legal de los muros divisorios podemos observar que
los muros de cerramiento, sea contiguos o encaballados, son siempre medianeros hasta la altura de tres metros, razón
por la cual resulta dificultoso la posibilidad de que se abran aberturas o ventanas puesto que la mencionada pared puede
ser utilizada por el vecino colindante y de esta manera tapar las luces.
Consideramos que la norma cuando expresa "muro lindero", hace referencia a la "pared privativa", interpretación ésta
que se infiere del art. 1981 que expresa:
"Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su
derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista".
En el supuesto que se abrieran ventanas o troneras en pared medianera se requiere el consentimiento del condómino.
La abertura puede ser colocada a una altura mínima de (1,80) un metro con ochenta centímetros.
Se trata de una altura suficiente para impedir que se pueda observar el fundo vecino sin la ayuda de escaleras u otros
medios, pues para hacerlo es necesario treparse sobre alguna cosa, lo que no puede hacerse naturalmente todos los días
y en cada momento.
La distancia mencionada en el Código es supletoria de lo que dispongan normas locales.
En cuanto a quienes están legitimados para reclamar el cumplimiento son: Los poseedores y los tenedores interesados se
encuentran legitimados para iniciar la acción correspondiente a fin de que se proceda a la clausura de luces o ventanas
que vulneren las disposiciones legales vigentes.
- Articulo 1980.-Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y 1979 no se
aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.
El artículo establece excepciones a las distancias mínimas previstas en los arts. 1978 y 1979, en aquellos supuestos que la
visión está impedida por elementos fijos de material no transparente. Esta norma no tiene su correlato en el Código
sustituido, si bien por vía jurisprudencial los jueces en ciertas ocasiones admitían modificar las distancias establecidas en
la norma. Si bien el principio general es que se deben respetar las distancias mínimas previstas en los arts. 1978 y 1979,
se admite como excepción la construcción de vistas a una distancia menor cuando la visión está impedida por elementos
fijos de material no transparente.
Las ventanas o aberturas deben ser protegidas con "elementos fijos de material no transparente". La imposición de un
elemento fijo significa que no se puedanabrir, y que el material sea opaco es para que no se pueda ver el fundo lindero.
El propósito es una vez más impedir la vista sobre el inmueble vecino, ya que la distancia existente entre las rejas
impediría asomar la cabeza. También en el derecho francés, la ley exige que esa ventana tenga vidrio fijo, de modo que
sirvan para dar luz, pero no para dar aire a las habitaciones.

-Articulo 1981. Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir
que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
El artículo en estudio se relaciona con el art. 2657 del Código sustituido, manteniéndose en materia de privación de luces
o vista el mismo criterio. Es común que uno de los vecinos linderos tenga luces o vistas permitidas en un muro privativo,
situación esta que no le otorga un derecho adquirido respecto del titular del fundo vecino, quien puede ejercer su
derecho a elevar otro muro, aunque la construcción del mismo prive de la luz o vista a su vecino.
Lafaille y Alterini señalan que lo establecido en la norma significa que como no se ha constituido una servidumbre de luz
y no se la ha adquirido por prescripción adquisitiva, hace a las facultades propias del dominio del vecino el derecho de
levantar una pared en su fundo y al privar de luz a las ventanas dejarlas sin objeto. Seguramente, si el muro con luceras
no fuere divisorio, la pared que se levantare en el fundo lindero no impediría la iluminación, por lo menos de manera
total.
La norma es clara en el sentido de que debe tratarse de luces o vistas en un muro privativo, puesto que se si se trata de
un muro medianero rigen las disposiciones legales que emergen de los arts. 2019 y 2020.

6- Dominio y protección del medio ambiente

La cuestión de dominio y protección al medio ambiente se encuentra en el artículo 1982 del C.c y c.
Articulo 1982.-Arboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras
plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean
retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el
propietario puede cortarlas por sí mismo.

La norma mencionada se relaciona con el art. 2628 del Código sustituido. Si bien en lo sustancial se mantiene lo regulado
en el Código de Vélez, lo cierto es que en la actualidad se eliminó las distancias mínimas para la plantación de árboles,
arbustos y plantas. De manera tal que los conflictos que pudieren plantearse entre vecinos se resolverá teniendo en
cuenta si las molestias generadas exceden la normal tolerancia, en cuyo caso el juez podrá autorizar la poda o el retiro de
las plantaciones que ocasionen las molestias, resultando indiferente la distancia de la plantación.
El dueño de un inmueble, como principio general, no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias
que exceden de la normal tolerancia.
Sean los predios rústicos o urbanos, estén o no cercados, y aunque se trate de bosques, los propietarios no pueden tener
en ellos árboles, arbustos u otras plantas que perjudiquen al vecino lindero cualquiera sea la distancia que se encuentre.
La razón de esta prohibición no es tanto prevenir la intromisión de las raíces, que pueden ser cortadas por el dueño del
otro inmueble, sino evitar la proyección de sombra, humedades, daños materiales etc.
No es necesario que los mismos hayan sido plantados acto voluntario, pues basta que hayan nacido en forma natural,
para que el vecino perjudicado pueda peticionar su extracción. Por tanto esa facultad que se acuerda al propietario del
fondo vecino para peticionar la extracción, no está condicionada en el tiempo, ni por existencia o no de
construcciones anteriores o posteriores del nacimiento del árbol, por lo que le basta al actor acreditar el hecho de que
las molestias generadas exceden la normal tolerancia, en cuyo caso el juez podrá autorizar la poda o el retiro de las
plantaciones que ocasionen las molestias, resultando indiferente la distancia de la plantación. En cuanto a las ramas, si se
ha producido la invasión del espacio aéreo como consecuencia de ramas que traspasan la pared divisoria y por lo tanto
invaden el terreno lindero debe pedirse el corte al propietario del árbol o bien puede el titular del fundo lindero cortarlas
por sí mismo; en sin perjuicio del pago de los daños ya ocasionados o de los gastos de poda por el avance de ramas.
-Raíces. El vecino tiene derecho a cortarlas por su cuenta, si las raíces de un árbol, se han extendido en el suelo vecino, el
propietario de éste puede hacerlas cortar por su cuenta, pero no puede exigirle al colindante que las haga cortar y mucho
menos pedir que haga extirpar a todo el árbol.
 Bolilla VI : Condominio

1. Condominio. Concepto. Comunidad jurídica y condominio. Relación de subsidiariedad. Naturaleza Jurídica.

Caracteres. Sistemas en el derecho Romano y Germánico. Comparación con otras figuras. Fuentes
Las disposiciones del condominio son aplicables subsidiariamente a todo supuesto de comunión de derechos; y al
condominio se aplican subsidiariamente las reglas del dominio.
Concepto. Art 1983: Condominio: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales,
excepto que la ley o el titulo dispongan otra proporción.
Caracteres
-Pluralidad de titulares: se alude a “varias personas”, por lo que debe haber un mínimo de dos. No se prevé maximo.
-Una cosa como objeto: El condominio debe recaer sobre una cosa cierta y determinada, mueble o inmueble.
-Una parte indivisa: es la medida del derecho de cada condómino o comunero. Se expresa a través de un porcentaje que
representa la participacion que cada uno tiene sobre la cosa comun pero con la singuralidad de que, sin perjuicio del
pacto que permite el articulo 1987 del Código, la cuota no se identifica con ninguna parte materialmente determinada de
ese objeto.

Principio de igualdad: El segundo parrafo contiene una presuncion iuris tantum, por ende puede ser dejada de lado
cuando la ley o el título que sirve de causa al condominio prevean otra cosa. De modo que el principio de igualdad recien
cobra virtualidad en los casos en que la ley o los comuneros guarden silencio al respecto.

Comunidad jurídica y condominio. Se trata de una especie dentro del género comunidad o comunion, de lo que deriva
que todo condominio es una comunidad pero no toda comunidad constituye un condominio. De ahi que si bien la
comunidad de bienes inmateriales guarda analogía con el condominio, al punto que el articulo 1984 prevé la aplicación
subsidiaria de las normas de este Título a “todo supuesto de comunion de derechos reales o de otros bienes”, no se
confunde con él. Lo que singulariza al condomino, entonces, es que esa comunidad recae sobre una cosa.

Naturaleza jurídica. Relacion de subsidiariedad.

Art 198 Aplicaciones subsidiarias : las normas de este título se aplican, en subsidio de disposicion legal o convencional, a
todo supuesto de comunion de derechos reales o de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican
subsidiariamente a este título
.Efectivamente se trata de un derecho real. No solo porque así lo enuncia el artículo y porque su regimen legal se
encuentra ubicado en el Libro Cuarto dedicado a los derechos reales, sino tambien porque en él aparecen configuradas
las notas caracterizantes de este tipo de derechos, como las enunciadas en los artículos 1882,1883, y 1886, habida
cuenta de la existencia de una relacion directa entre el condómino y la cosa comun, la posibilidad de que dicho sujeto
pueda recurrir a las acciones posesorias (2245) y tambien a las reales (2251), etc.

El condominio existe cuando una pluralidad de sujetos son titulares del derecho de propiedad sobre una misma cosa,
mueble o inmueble, respecto de la cual se establece una comunidad. Ha sido motivo de polemica si constituye un
derecho autonomo o si en cambio, no es mas que una forma plural de dominio.
Una primera opinión pensaba que se trataba de un derecho real distinto del dominio y decían que el condominio “no
encaja” en la definicón de dominio contenida en el art 2506 del CC y que asimilarlo conspira contra el carcater de figuras
cerradas que se le atribuye a los derechos reales.
La doctrina mayoritaria en cambio, le atribuye naturaleza dominial y el condominio consiste en el derecho de dominio
que pertenece a dos o mas personas, lo que explica que en la enuneracion de derechos reales contenida en el art 2503
CC se haya ubicado al condominio en el mismo inciso en que se referia al dominio. Esta argumentación no puede ser
mantenida dado que el articulo 1887 ubica al condominio en un inciso distinto al del dominio. Para avalar esta posición
podría sostenerse que el condominio se encuentra en la misma situacion que el cousufructo, la cohabitacion, o el couso,
por lo que de reconocerle autonomia, igual solución deberia adoptarse respeto de esos otros derechos reales que, como
aquél, admiten la cotitularidad, lo que no parece correcto.

Sistemas de derecho romano y germánico

En el derecho romano, el dominio era exclusivo, lo que vedaba la concurrencia de titularidades, dando origen a la
propiedad por cuotas o partes indivisas. El condominio romano era una expresión de la propiedad individual, por lo que
frente a las muy restringidas facultades otorgadas a los comuneros sobre la cosa común, se alzaban las amplias
posibilidades de disposición que gozaban respecto de la parte indivisa, cuota ideal o abstracta del derecho de
propiedades.
En el derecho germánico existe un estado de comunidad genérico denominado “propiedad en mano común” , que no
constituye una expresión de la propiedad individual como nuestro condominio, sino de la propiedad colectiva o, en
algunos casos, familiar. No se da aquí el fraccionamiento del derecho de propiedad en cuotas ideales o abstractas de las
cuales se puede disponer libremente, “”ya que los comuneros tienen participaciones en la propiedad, pero estas
participaciones no pueden expresarse siempre cuantitativamente en cuotas”. Según Hedemann , de esta circunstancia se
derivan los siguientes efectos: a) nadie puede disponer libremente de su parte, 2) nadie puede exigir libremente la
división, y 3) la administración es común, no existe el régimen del sistema de mayorías y es necesaria la unanimidad para
cualquier supuesto”; en este caso los acreedores individuales de los comuneros es por el saldo líquido que pudiera
corresponderle al deudor periódicamente o en la liquidación final, cuando se produzca la disolución de la comunidad por
las causas legales.

Fuentes.
-La voluntad de las partes: a los efectos que aquí interesan resulta indiferente que el contrato sea oneroso o gratuito; lo
que importa es que tenga por objeto la transmisión total o parcial de la propiedad.
-Un acto de última voluntad : se requiere de un testamento que contenga un legado de cosa cierta a favor de dos o mas
personas.
-Una disposicion de la ley: Tal es el condominio de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y el que
recae sobre muros, cercos y fosos.
-La prescripcion adquisitiva: La coposesión de un inmueble, prolongada en el tiempo por el plazo establecido por la ley y
con las caracteristicas y condiciones que ella exige, da lugar a este derecho real.
-Otras fuentes posibles: Distintos supuestos contemplados de apropiacion , esto es cuando varias personas se apropian
de una cosa mueble no registrable que carece de dueño (1947); casos en que el animal salvaje o domesticado que
recuperó su libertad natural es tomado o cae en la trampa colocada por varios cazadores (1948)

2.Facultades de los condóminos. Facultades de los condóminos sobre la parte indivisa. Derechos de los acreedores.
Renuncia y derechos de acrecer de los demás condóminos. Facultades y obligaciones sobre la cosa o parte material.
Limites. Destino de la cosa. Gastos de conservación y reparación de la cosa. Deudas en beneficio de la comunidad.

Facultades de los condóminos. Art 1986. Uso y goce de la cosa: Cada condómino, conjunta o individualmente, puede
usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes condóminos.
El condomino puede usar y gozar de la cosa común. Este derecho, sin embargo, no es absoluto y presenta una serie de
limitación derivadas de la existencia de otros condóminos, con igual derecho que él en cuanto a ese aprovechamiento.
El condominio es un derecho real que se ejerce por la posesion y el condómino es un poseedor legítimo con derecho a
usar y gozar de la cosa comun pero esas facultades se encuentran sujetas a limitaciones enunciadas en este articulo. La
presente disposicion no puede interprertarse aisladamente sino que debe ser correlacionada con el articulo 1993 del
Codigo, que faculta a los condóminos a ejercer el ius prohibendi. De modo que si bien el uso y goce de la cosa no está
sujeto al acuerdo previo de los mas copoprietarios, tal aprovechamiento reposa sobre la base de tácito consentimiento
de los demas, derivado precisamente de su falta de oposicion. En estos terminos la ocupacion consentida de la cosa se
extenderá hasta tanto se verifique una manifestacion contraria de voluntad de esos otros copropietarios, circunstancia
ésta que sera suficiente para ponerle fin y remitir el asunto a loq eu resuelven las normas que regulan la adinistracion de
la cosa común.

Facultades de los condóminos sobre la parte indivisa. Derechos de los acreedores. Renuncia y derechos de acrecer de
los demas condominos.

Art 1989. Facultades con relacion a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su
parte indivisa sin el asentimineto de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar
el resultado de la particion, que le es inoponible. La renuncia del condominio acrece a los otros condominios.
Concordantemente con la definicion dada por el articulo 1983 ( “…el derecho real de propiedad…”), se sienta el principio
general de que cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa.
El condómino puede entonces enajenar o gravar su parte indivisa y para ello no requiere de consentimineto de los demas
comuneros, quienes tampoco pueden oponerse. Puede constituir un usufructo sobre dic ha cuota ( 2130), lo que tendrá
por consecuencia colocar al usufructuario en su mismo lugar con relacion a los demas comuneros en el ejercicio del
derecho a usar y gozar de la cosa comun. De igual modo los acreedores del condómino pueden embargar la parte indivisa
y eventualmente hacerla subastar para satisfacer su crédito, sin tener que esperar al resultado de la particion.
La parte indivisa no es la cosa común sino una noción ideal o abstracta que representa la medida del derecho comunero.
Las unicas facultades que pueden admitirse a su respecto son las jurídicas. Por el contrario, el ejercicio de facultades
materiales se encuentra vedado por ser ello fisicamente imposible.
Para el caso de constitucion de hipoteca sobre la parte alícuota, dada la naturaleza de la alícuota, la hipoteca que se
constituya en modo alguno afecta una parte material del inmueble. Por ello, en caso de ejecucion, el embargo – y por
ende, la subasta misma que pueda soponerse en el proceso respectivo- no puede sino recaer sobre la cuota,
conservando los restantes condóminos inalterados sus respectivos derechos.
Concluye el artículo señalando que “la renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóninos”. La cuestion ya
habia motivado la polémica en la doctrina anterior: Una primera posicion - que es la que sigue el articulo 1989 del
Código- postulaba que el abandono beneficia a los demas condóminos, cuyas cuotas de ese modo se ven acrecidas con
motivo de la renuncia. Una variante la sostuvo Coghlan al postular que ese acrecentamiento no se haga en forma
indiscriminada sino en beneficio exclusivo de los condóminos que hicieron los gastos. En una postura minoritaria, Mariani
de Vidal consideradaba que si el condomino recae sobre un inmueble, el abandono efectuado por uno de los comuneros
beneficiaba al Estado, pasando la parte alícuota a su dominio privado. El codigo resuelve la cuestion inclinandose por la
solucion que contaba con el apoyo de la mayoria de la doctrina en el regimen anterior en un marco en el que se carecia
de una norma que resuelva directamente el asunto.

Facultades y oblicaciones sobre la cosa o parte material.

Art 1990. Disposicion y mejoras con relacion a la cosa: La disposicion jurídica o material de la cosa, o de alguna parte
dererminada de ella, solo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para
realizar mejoras necesarias. Dentro de los limites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede tambien, a su
costa, hacer en la cosa mejoras utiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
El condómino no puede realizar aisladamente y sin la conformidad de los restantes comuneros, actos materiales o
jurídicos sobre la cosa común o sobre una parte determinada de ella. Esta prohibicion se explica porque dicho sujeto es
titular de una parte alícuota, la que importa una noción abstracta que no se identifica con ninguna parte materialmente
determinada de la cosa. Tales casos, solo son válidos mediando el acuerdo de la totalidad de los comuneros, por lo que la
conformidad de la mayoria de ellos resulta insuficiente.
Esta regla que se enuncia encuentra una excepcion en el condominio fiduciario, donde puede pactarse lo contrario y
establecer que los condóminos actúen en forma indistinta.
Limites.
-Respeto al destino de la cosa: Los condóminos pueden ponerse de acuerdo y convenir cuál es el detino al que sujetarán
la cosa. Pero a falta de esa estipulacion corresponderá determinar cuál es el destino de la cosa, y para ellos deberá
atenderse a su naturaleza y al destino al que había sido afectada con anterioridad.
-Prohibicion de deteriorar la cosa común en el interes particular: Las facultades del condómino con relacion a la cosa
común no son absolutas, sino que encuentran un limite en el derecho de los demas copropietarios. De ahí que el
comunero no pueda deteriorarla o degradarla, pues su derecho no es tan completo y extenso como el del dueño.
-Prohibicion de obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos: El uso y goce de la cosa
implica para los condóminos la posibilidad de extraer las ventajas que reporta, esto es la de recoger sus frutos. Este
derecho debe ser ejercido de manera tal de no perjudicar el igual derecho de los demas, Y así, si el condominio recae
sobre un inmueble edificado, todos los comuneros tendran derecho a vivir en él o a explotarlo en la medida, claro está,
de sus posibilidades.

Pero aun respetando estas pautas, el ejercicio de tales facultades puede resultar interdicto a partir dele jercicio de ius
prohibendi, por parte de los demas comuneros (1993)

Destino de la cosa. Art 1985 Destino de la cosa: El destino de la cosa común se determina por la convencion, por la
naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Lo habitual es que los comuneros se pongan de acuerdo en cuál habrá de ser el destino de la cosa y en tal supuesto el
convenio al que arriben será obligatorio entre ellos. Pero en caso de que no se haya celebrado ese pacto habrá de estarse
a la naturaleza de la cosa o al uso al que en los hechos ella estaba afectada.
De no mediar acuerdo entre los condóminos, sera el juez quien deberá establecer cuál es el destino de la cosa en funcion
de las pautas indicadas.
La determinacion del destino de la cosa es un asunto de suma importancia en el condominio. Es aqui donde mas
claramente se advierten las diferencias entre este derecho y el de dominio, pues si bien el dueño puede darle a la cosa el
destino que quiera –en tanto, claro está, no exista una restriccion especifica al respecto-, el condómino no tiene tal
responsabilidad. Resulta entonces trascendente determinar CUAL ES EL DESTINO DE LA COSA COMUN, pues ello
CONDICIONARA EL USO Y GOCE DE LOS COMUNEROS.

Gastos de conservacion y reparacion de la cosa.

Art 1991. Gastos: Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras
necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relacion a sus partes indivisas. No puede liberarse
de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde
la fecha del pago.
El gasto ha sido hecho en interes de todos los comuneros – no únicamente en provecho de quien lo hizo-porque por su
intermedio se contribuyo al mantenimiento de la cosa. De ahí que resulte lógico que se comprometa la responsabilidad
de todos ellos por su pago. Es entonces que quien realizo el gasto puede reclamar a los demas condóminos el reembolso
de lo que pagó en exceso a su cuota. Esos otros copartícipes, obviamente, afrontarán ese pago en la medida de su propia
alícuota, a menos que se haya convenido otra cosa, como por ejemplo que el gasto se distribuya en una proporcion
distinta o que directamente quede a cargo de quien lo hizo.
No se mencionan las mejoras útiles, pero el artículo 1990 aclara que pueden ser realizadas por el condómino “a su costa”
lo que determina que, a diferencia de las necesarias contempladas en este artículo, los gastos respectivos deben ser
soportados únicamente por quien los realizó.
Ahora el Código, si bien admite la renuncia (1989), ella no tiene efectos liberatorios de la deuda. El abandono de la
alícuota, entonces, produce la consolidacion de su valor en cada una de las demás cuotas existentes, beneficiando a los
demás condóminos cuya participacion en la cosa común se ve acrecida, pero no libera al deudor.
Si el condómino no ejerció la facultad de abandonar y tampoco contribuyó al pago del gasto en la proporcion que le
corresponde, la ley impone la obligacion de abonar los intereses corridos desde la fecha en que hizo el pago, La mora es
automatica (886)

Deudas en beneficio de la comunidad.

Art 1992 Deudas en beneficio de la comunidad: Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único
obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se
obligaron sin expresion de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha
pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan
lo pagado en esa proporcion.
Deudas contraidas en pro de la comunidad: El acreedor en este caso es un tercero. De ahí que la norma se refiera al
supuesto en que la deuda ha sido contraída por uno de los condóminos. El deudor es el condómino que contrajo la
deuda.
Deudas contraidas por todos los condóminos: Pueden darse dos posibilidades según que al contratar con el tercero nada
se haya expresado sobre la manera en que los condóminos habrían de responder, o si por el contrario se expresó la
medida en que se obligaron o se pacto expresamente la solidaridad de la obligacion. En el primer supuesto la obligacion
resultante es simplemente mancomunada y, por lo tanto, deberá dividirse en tantas partes iguales como deudores haya.
Si, en cambio, se pacto la solidaridad, la totalidad de la deuda podrá ser reclamada por cualquiera de los acreedores a
cualquiera de los deudores, dejandose a salvo el derecho de quien pagó a reclamar el reembolso de los demas. Puede
también ocurrir que se haya dejado constancia de las partes o cuotas que corresponden a cada uno de ellos. En ese caso,
frente al acreedor los condóminos responderan, conforme a tal expresion, tanto si estas cuotas coinciden realmente con
las partes indivisas que cada uno tiene en el condominio o no.
3. Administracion .Supuestos. Mayoría. Administrador. Frutos
Art 1993. Imposibilidad de uso y goce en común: Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia
cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administracion.
No es posible descartar que el uso y goce conjunto e indistinto a que tienen derecho los condóminos sea imposible en
los hechos. Ello resultara de “razones atinentes a la propia cosa”. Serán en tal caso las caracteristicas de ese objeto las
que impediran que todos los comuneros puedan usarlo y gozarlo en forma conjunta e indistinta. En otras el obstáculo
será, ya no la calidad de la cosa sino la voluntad contraria manifestada por otro de los condóminos. Se trata del ejercicio
del ius prohibendi, o lo que es lo mismo, la oposicion expresada por alguno de los demas comuneros. Se establece que la
cuestion debe ser resuelta en la asamblea a que refiere el articulo 1994. La solucion coincide con la brindada en el
articulo 2699 del código derogado que preveía que en esa reunion los condóminos debían determinar “si la cosa debe ser
puesta en administracion, o alquilada o arrendada”

Art 1994. Asamblea : Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la
asamblea en forma fehaciente y con anticipacion razonable. La resolucion de la mayoria absoluta de los condóminos
computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe
decidir la suerte.
La importancia de la citación se encuentra en relación directa con la trascendencia que la asamblea tiene en el regimen
de administracion de la cosa que es objeto del condominio. A diferencia del Código derogado para tomar decisiones es
suficiente la citacion a todos los copropietarios, dando cuenta del orden del día, efectivizada en forma fehaciente y con
anticipacion razonable, no siendo necearia la presencia de quien prefiere ausentarse. Y como es de toda lógica, la
asamblea adoptará sus decisiones por mayoría absoluta. La atención queda centrada en un requisito previo, cual es la
debida citacion de los comuneros.
En cuanto al primer recaudo se establece que la citacion debe efectuarse en forma fehaciente, lo que supone que debe
estar documentada y ser autentica por intermedio de un escribano publico, por carta documento o por algún otro
procedimiento que aleje toda duda sobre su efectividad y fecha. Se exige ademas que la citacion se practique con una
anticipacion razonable. No solo tiende a aventar sopresas sino tambien a asegurar la concurrencia de todos los
condóminos a la reunion. El artículo también requiere que los comuneros sean informados de la finalidad de la
convocatoria. Es necesario prevenirles acerca de qué es lo que va a tratarse en la reunión dado que sólo de ese modo
podrán ellos evaluar las consecuencias de su inasistencia y en definitiva, los alcances de lo que alli pueda resolverse,
Queda claro que a fin de aprobar la decision sobre el tema de la convocatoria no se exige la unanimidad de los
comuneros sino que a tales efectos basta con la mayoria absoluta, esto es, mas de la mitad.
Cabe aclarar que, sea que se arribe a una resolucion –adoptada por la mayoria absoluta de los condóminos o bien, en
caso de empate, recurriendo al azar- o que ello no sea posible – por no contarse con una mayoria suficiente-, siempre les
quedará a los interesados la alternativa de pedir la liquidacion del condominio, tal como lo prevé el artiulo 1997.
Lo que el articulo 1994 exige es que la resolucion sea adoptada por “la mayoria absoluta de los condóminos” y no “la
mayoria absoluta de los condóminos reunidos en la asamblea”. El cómputo de los votos para arribar a la mayoria debe
hacerse sobre la base del valor de la totalidad de las alícuotas, incluidas las de quienes no asistieron al acto. Interesa
destacar de todos modos que si el condominio estuviere conformado únicamente por dos condóminos cuyas partes
indivisas fueren iguales, y uno de ellos, pese a haber sido fehacientemente notificado, no compareciere a la asamblea,
habría un empate, resultando aplicables las reglas precedentemente apuntadas para tal supuesto. Ya no se exige la
unanimidad del quorum sino que el acento es puesto en el recaudo previo de la citación de los condóminos. Ya no es
posible recurrir al juicio de árbitros o al del juez sino que será menester resolver la cuestion por la suerte.

Art 1995. Frutos. No habiendo estipulacion en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente
al interés de los condóminos.
Los frutos de la cosa común deben repartirse entre los condóminos de acuerdo a la parte alícuota que a cada uno
corresponda. La solución es lógica pues el derecho de cada uno de ellos se limita a esa medida. De todos modos, esta
regla es supletoria de lo que convencionalmente puedan pactar los interesados.

4. Condominio sin indivision forzosa. Partición. Reglas aplicables. Formas de realizarla. Principio de participación en
especie. Division antieconómica. Efectos.

Art 1996. Reglas aplicables: Rigen para el condominio las reglas de la division de la herencia, en tanto sean compatibles.
La division de la cosa común queda sometida a las reglas que regulan la division de la herencia, lo que implica una
remision a lo dispuesto en los articulos 2369, siguientes y concordantes del Código. Es de destacar que la remisión no es
automática sino que operará en tanto las normas que integran el Titulo VIII del Libro Quinto del Código “sean
compatibles”.

Particion. Formas de realizarla: La particion constituye uno de los modos como puede concretarse la extincion del
condominio. Es la conversión de la parte ideal que corresponde a cada comunero en una porción o lote material
equivalente a su interes en la cosa. Sus efectos son declarativos y no traslativos, lo que significa que se considera que los
derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde le origen mismo del condominio. Por el contrario, si fuera
traslativo de la propiedad, sólo a partir de su realizacion quedaría constituido el derecho real en cabeza del adjudicatario.
Puede hacerse en forma privada, si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces (2369), o judicial
(2371), pero a veces esta última vía se impondrá como ineludible. Ello ocurrirá cuando se verifique la concurrencia de
alguno de los supuestos contemplados en el articulo 2371.
Interesa destacar que el código derogado, en su redacción original, preveía un tercer modo de realizar la partición que
era la licitación. Ésta consistía en el derecho que se reconocía a aquel de los herederos que consideraba que uno de los
bienes había sido tasado por debajo de su valor real o afectivo, a ofrecer un valor mayor y a que ese bien pasase a
integrar su hijuela. Efectuada la oferta, el juez la ponía en conocimiento de los demás condóminos y adjudicaba el bien al
que ofrecía el precio más alto. Importaba una suerte de subasta aunque limitada a los copropietarios, esto es,
excluyendo a tereceros extraños al condominio. La carencia de fuentes inmediatas y de una nota explicativa del
Codificador, los diversos problemas interpretativos que divieron a los autores determinaron que en la reforma del año
1968 se la eliminara del codigo derogado. Sin embargo, siguiendo en este aspecto el criterio del oryecto de Codigo de
1998, se reincorporó el instituto en el artículo 2372, que dice : “Cualquiera de los copartícipes puede pedir la licitacion de
alguno de los bienes de la erencia para que se le adjudique dentro de su hijuela por un valor superior al del avalúo, si los
demás copartícipes no superan su oferta…”
En los fundamentos del Código se explico que se reinstalaba la figura “por considerarla útil para los intereses de los
coherederos”
Art 1997. Derecho a pedir la particion: Excepto que se haya convenido la indivision, todo condómino puede, en cualquier
tiempo, pedir la particion de la cosa. La accion es imprescriptible.
Es autorizar a que, en cualquier tiempo, cualquiera de los condóminos, cualquiera sea la importancia de su cuota parte,
pueda, no obstante la opinion contraria de los demás, provocar la exticncion del derecho real.
El articulo parece limitar las causales de la indivision a la convencional (“excepto que se haya convenido la indivision…”),
pero en rigor las fuentes que pueden derivar en ese estado, ademas del contrato son:
-La ley: es el caso del condominio que recae sobre muros, cercos, y fosos, el de los accesorios indispensables al uso
común de varios inmnuebles y el que recae sobre las partes, lugares y bienes comunes en los conjuntos inmobiliarios.
-La voluntad del testador
-La decision judicial: tal el supuesto de la particion nociva
-La voluntad del cóyuge supérstite.
El articulo 2536 sienta el principio de que la “prescripcion puede ser invocada en todos los casos, con excepcion de los
supuestos expresamente previstos por la ley”. La regla general, entonces, es que todas las acciones prescriben; la
imprescriptibilidad, en cambio, es la excepcion. En caso de duda deberá estarse por la primera alternativa, es decir a
favor de su prescriptibilidad.

Art 1998. Adquisición por un condómino: Sin perjuicio de lo dispusto en las reglas para la división de la herencia, tambien
se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa.
La exclusividad del dominio (1943) es incompatible con la figura del condominio que, como se dijo en la glosa al articulo
1983, exige –y es ése uno de sus rasgos caracterizantes- una pluralidad de titulares. De ahí que este derecho real también
cesa cuando alguno de los condóminos se hace dueño de la cosa común ( ej por la venta o la cesión de las partes indivisas
realizada en su favor por la totalidad de los restantes comuneros). Así lo resuelve el artículo que se glosa, que además
explica que de suceder tal supuesto ello será considerado particion. De ese modo y por aplicación de las reglas que rigen
dicho acto, el condómino que adquirio las otras partes del condominio será considerado como propietario exclusivo de la
cosa desde el origen de la indivision.

Principio de particion en especie:

La regla es que la partición se haga en especie. Tan así es que de ser factible ese modo de dividir la cosa común ninguno
de los copartícipes podría exigir su venta (2374). Pero si la division material no fuere posible – porque se trata de una
cosa que por sus especiales carcateristicas no admite división (anillo, reloj de mano, etc) o porque su división hace
antieconómico el aprovechamiento de las partes (2375)-, se impone su liquidación o venta judicial (2374).

Division antieconómica. Efectos.

Art 2375. División antieconómica. Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el
aprovechamiento de las partes. Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los
acepten, compensándose en dinero la diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las hijuelas.

El art. 2374 establece como principio que ninguno de los copartícipes puede exigir la venta de los bienes cuando es
posible dividirlos y adjudicarlos en especie. Sin embargo, puede ocurrir que, aun siendo divisibles los bienes, ello haga
antieconómico el aprovechamiento de las partes. Para estos casos el artículo establece que no deberán ser divididos, por
resultar ello contraproducente.
El artículo prevé como primera posibilidad la licitación de los bienes en cuestión, en cuyo caso el bien será imputado a la
hijuela de quien ofrezca el mayor valor. En su defecto, en caso de que los bienes no hayan sido licitados podrán ser
adjudicados a uno o mediante un condominio a varios copartícipes que los acepten. Asimismo, como resultado de esta
adjudicación puede ocurrir que los valores de los bienes no se correspondan con el monto de las hijuelas, p. ej.:
que el valor del bien adjudicado al copartícipe excediera lo que le hubiera correspondido en su hijuela. En ese caso, la
diferencia resultante debe ser compensada en dinero.

5. Condominio con indivision forzosa temporaria. Supuestos. Comparacion con la indivision de la comunidad
hereditaria. Publicidad.
Condominio con indivision forzosa temporaria. Supuestos. Comparacion con la indivision de la comunidad hereditaria.
Art 1999. Renuncia a la acción de partición: El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo
indeterminado.
Art 2000. Convenio de suspension de la particion: Los condóminos pueden convenir suspender la particion por un plazo
que no exceda de diez años. Si la convencion no fija plazo o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferir a diez años puede ser ampliado hasta completar ese limite máximo.
Como consecuencoa de la incidencia del orden publico en esta materia, el articulo 1999 resuelve qe no resulta posible
suprimir de modo absoluto la dfacultad de solicitar la division del condominio. Se tiene aquí en cuenta que en ciertos
casos la postergación en el tiempo del ejercicio de tal facultad puede resultar necesaria o útil.
El código no aclara a partir de qué momento debe iniciarse el cómputo del referido plazo. Una posibilidad consiste en
estar a lo que se haya conveido al respecto pero de ese modo, como con acierto se ha observado, podría eludirse el
propósito de la ley de que los condóminos no puedan en ningun momento encontrarse sometidos a una obligación de
permanecer en la indivisión por un término superior al fijado como tope legal, comprometiéndose de tal manera
disposiciones de orden público. Por ello es que resulta más conveniente considerar que dicho cómputo debe hacerse a
partir de la fecha en que se celebró el convenio.
El plazo de la indivisión convenida por los condóminos sólo puede ser “ampliado” si se lo hubiere pactado por un término
menor de diez años y en tal caso la nueva convencion podrá extenderlo hasta llegar a ese tope. La “renovacion ” de la
indivisión, en cambio, si bien está permitida para los coherederos (2331), no lo está para los condóminos, cuyas
facultades quedan limtiadas a lo que estrictamente conceden los artículos 1999 y 2000 del Código.

Art 2001. Participacion nociva: Cuando la participacion es nociva para cualquiera de los condóminos, por circustancias
graves, o perjudicial a los interes de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino economico, el
juez puede disponer su postergacion por un término adecuado a las circustancias y que no exceda de cinco años. Este
término es renovable por una vez.
La nocividad debe estar fundada en perjuicios que afectan a uno, a algunos o a todos los condóminos, lo que descarta la
posibilidad de que pueda invocarse un menoscabo o afectacion al interes coletivo o de la sociedad en general. De haber
sido el propósito de la regulacion aludir a la comunidad o sociedad en general debió habérselo así expresado en el
artículo.
Cuando cualquiera de los condóminos invoque la nocividad de la partición, deberá acreditar la existencia de
“circustancias graves”. Este término brinda al juez un parámetro para orientarlo en su decisión, induciendolo a descartar
motivos personales menores, poco relevantes o instrascendentes de quien pretende que se decrete la indivision. Si se
invoca que la partición es perjudicial a los intereses de todos los condóminos –ya no exclusivamente del reclamante de la
indivision- o al aprovechamiento de la cosa común – medido éste en función de su naturaleza y destino económico-, el
Código no exige la concurrencia de “circustancias graves” sino que deja el asunto en manos del juez. Se trata de una
cuestion de hecho que deberá ser apreciada prudencialmente en cada caso y que guarda relacion con el supuesto de la
división antieconómica.
De concurrir los presupuestos que justifican la indivisión por nocividad el juez deberá así resolverlo y establecer el
término por el que se suspende el ejercicio del derecho a pedir la partición, que no podrá ser por más de cinco años.

Art 2002. Particion anticipada: A petición de parte, siempre que concurran circustancias graves, el juez puede autorizar la
particion antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.
La posibilidad de anticipar la particion de la cosa común en los supuestos en que aun no haya expirado el plazo por el que
previamente los condóminos convinieron la indivision(2000), o cuando se resolvió la postergación del ejercicio de la
acción de partición(2001), es dejada en manos del magistrado. El artículo requeire de la petición “de parte”, lo que lleva
a preguntarse a quién se está refiriendo. La cuestion no es menor especialmente si se tiene en cuenta que en estricto
sentido en los derechos reales no hay partes.
¿Acaso se está refiriendo a un tercero ajeno al condominio como lo sería un acreedor de uno de los comuneros?Si fuese
así, no habría razones para excluir a los condóminos, quienes pueden tener interés en pedir la participación anticipada de
que se trata.
Cabe destacar que cuando los artículos 2330 y 2331 facultan al juez a disponer la partición no obstante estar pendiente el
plazo de la indivisión impuesta por el testador o acordada por los herederos, en ambos casos se supedita tal posibilidad
al previo requerimiento de cualquiera de los coherederos. Y lo mismo ocurre en el supuesto del articulo 2332 donde se
aclara que los herederos “…pueden pedir el cese de la indivision si el cónyuge supérstite tiene bienes que le permiten
procurarse otra vivienda suficiente para sus necesidades”.
Entonces, mas alla de la apuntada observacion por el empleo del vocablo “parte”, no parece que en el caso pueda
prescindirse de los propios condóminos. Pero ello no significa que deban excluirse a los terceros ajenos al condominio,
como son los acreedores, respecto de quienes el articulo 2003 impone la publicidad registral para que la cláusula de
indivision les sea oponible. Ellos tambien son titulares de un interes que puede justificar el anticipio de la partición.
De ahí que deba considerarse que se encuentran legitimados para introducir el pedidor de que aquí se trata todo aquel
que, en cualquiera de las hipotesis a que se hizo referencia (2000/01), tiene interés en que se anticipe la partición de la
cosa común. Podrá tratarse de uno de los comuneros o de un tercero pues, se insiste, el Código no limita la legitimacion a
unos con exclusion de otros.
El interesado debera fundar su pretension en la concurrencia de “circustancias graves”. Esta exigencia se justifica pues lo
que se pretende es romper el pacto entre los condóminos mediante el cual renunciaron temporalmente al derecho de
demandar la partición o dejar sin efecto los términos de una decision judicial que había dispuesto demorar la particion
por un plazo que, en ambos casos, no se encuentra vencido al tiempo en que se introduce el planteo.
El juez debe apreciar prudencialmente las razones invocadas en sustento de la pretension y el tiempo que resta hasta
que se produzca el vencimiento del plazo de la indivisión, y el criterio de tal ponderación debe ser restrictivo pues, se
reitera, no cualquier circunstancia puede justificar la anticipacion de la partición sino que debe concurrir una cierta
gravedad.

Publicidad.
Art 2003. Publicidad de la indivision o su cese: Las clausulas de indivisión o el cese anticipado de la indivision solo
producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respecto registro de la propiedad.
La oponibilidad a los terceros interesados – titulares de un interés legítimo- del convenio o la sentencia en los supuestos
indicados dependerá de su publicidad registral.

6. Condominio con indivisión forzosa perdurable. Condominio sobre accesorios indispensables.

Por tratarse de una indivisión forzosa, mientras subsista esa afectación, queda suprimida la posibilidad de pedir la
partición.
Art 2004. Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables: Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre
cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos
propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
Se trata de un supuesto especial de invisión que afecta a ciertas cosas que sirven de accesorio a otras principales de
propiedad de personas distintas. La figura exige de dos o más inmuebles que corresponden a propietarios distintos y de
cosas accesorias que pertenecen en condominio a los titulares de esos inmuebles y se encuentran afectadas a satisfacer
sus necesidades. No siempre será facil determinar qué cosas se encuentran destinadas al servicio de todos los inmuebles
y constituyen “accesorios indispensables”. Se trata de una cuestión de hecho que en su caso deberá ser resuelta por el
juez (Ej: bebederos, la canaleta de desagüe entre dos fábricas).
Verificándose los recaudos mencionados, ninguno de los condóminos podrá ejercer respecto de esas cosas accesorias la
facultad de pedir la división que les acuerda el artículo 1997. El fundamento de la indivisión forzosa es la necesidad.

7. Condominio sobre muros, cercos y fosos. Diferentes formas de asentar los muros. Cerramiento forzoso urbano.
Facultad de quien construye primero. Adquisicon de la medianería. Presunciones. Prueba. Cobro de la medianería.
Medianeria Rural.

Condominio sobre muros, cercos y fosos. Diferentes formas de asentar los muros.
Art 2006. Muro, cerco o foso : el muro, cerco o foso se denomina:
a) Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b)Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c)Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el
limite separativo.
d) Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e)Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f)De cerrramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g)De elevacion: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
h)Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construccion en la superficie.

Muro lindero, separativo o divisorio: Queda claro que los únicos muros – o paredes, es lo mismo- que interesan en esta
temática son los unicados en los límites de los fundos, es decir aquellos que marcan y determinan sus confines. Los
demás muros –los internos- no tienen mayor incidencia a los efectos que aquí interesan. El muro lindero -tambien
denominado separativo o divisorio- es el género, en tanto que los que se enuncian en los sigientes incisos del artículo son
sus especies.
Muro contiguo y encaballado: El criterio de la distincion entre ambos muros toma en cuenta el lugar de su
emplazamiento físico. El muro contiguo es el que ha sido edificado íntegramente en uno de los inmuebles, pegado a la
línea separativa con el fundo vecino, pero sin avanzar sobre éste.
La pared encaballada es aquella cuyo eje medio coincide con la línea que divide a los fundos vecinos, de modo que una
parte de ella se encuentra sentada en una propiedad y la otra parte en la otra ( de ahí su denominacion de “encaballada”,
por referir a un muro que va como “a caballo” de aquella demarcacion).
Muro privativo y medianero: Esta clasificacion distingue los muros según su titularidad, o como lo expresan los autores
del Código en los Fundamentos que lo acompañaron, lo hace “desde el punto de vista juridico”.
La pared privativa pertenece exclusivamente al propietario de una heredad, sin que sobre ella exista un condominio con
el propietario del inmueble vecino.
El muro medianero, en cambio, es aquel sobre el cual existe un condominio de invision forzosa establecido por la ley que
afecta no sólo a la pared propiamente dicha sino tambien a la franja del terreno sobre el cual ha sido asentada. Cuando
se trata de un muro de cerramiento forzoso esa pared será siempre medianera hasta los 3 metros, pero por arriba de esa
altura podrá ser privativa de quien la construyó o tener aquella otra calidad –de medianera- desde su origen –cuando a
sido levantada previo acuerdo de los propietarios vecinos, quienes de ese modo han afrontado los gastos comunes o por
su adquisicion posterior.
Muro de elevacion y enterrado: se refieren a una parte determinada de la pared divisoria. El muro de elevacion es la
porción de esa pared ubicada por encima de la altura a que refiere el articulo 2008 del Código para la de cerramiento
forzoso; el enterrado, en cambio, es la parte del muro ubicado por debajo de la superficie del suelo, siempre y cuando no
sirve de cimiento a una construccion.

Cerramiento forzoso urbano. Facultad de quien construye primero.

Art 2007. Cerramiento forzoso urbano: Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o
en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligacion recíprocos, de construir un muro lindero de
cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
Derecho del primer constructor: Quien edifica primero en un inmueble ubicado en un núcleo de poblacion o en sus
arrabales tiene la facultad (el “derecho”, dice la norma) de construir un muro contiguo o encaballado, para lo cual
asentará la mitad de la pared en el terreno del vecino.
Cabe agregar que aunque no lo diga expresamente la norma, los terrenos no deben estar cerrados entre paredes pues si
ya hubiere un muro divisorio construido, al propietario del inmueble sólo le queda la facultad de demolerlo y
reconstruirlo en los términos de los artículos 2024 a 2026. Por ello,se reitera, el ejercicio de esta facultad sólo se concibe
tratándose de terrenos baldíos.
Si bien se alude al derecho de los propietarios a construir un muro lindero de cerramiento, también se contempla dicho
encerramiento como “obligación”.
Desde esta perspectiva el cerramiento es forzoso porque el vecino requerido para la contribucion de la mitad de los
gastos de construccion o repacacion no puede eludir dicha obligacion, salvo que ejercite la facultad de abandono que
prevé el articulo 2028 en los supuestos en que allí es admitido.
Para que surja esta obligacion deben concurrir los siguientes recaudos:
-Los terrenos deben ser contiguos: no deben estar separados por otras propiedades, por una calle, un río, etc.
-Los terrenos deben estar ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales: se alude a los centro de población y a
los sectores más alejados, pero aún poblados de ese centro, es decir, los suburbios.
-La pared debe contar con ciertos requisitos constructivos.

Adquisicon de la medianería.
Art 2009. Adquisición de la medianería: El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero
hasta la altura de 3 metros. Tambien es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre
cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripcion
adquisitiva.
Carácter medianero del muro de cerramiento forzoso hasta la altura de 3 metros: La vinculación que hace la norma con
el artículo 2008 y su necesaria correlación con el articulo 2007 permite considerar que todas las paredes divisorias de
cerramiento forzoso, es decir no sólo las encaballadas sino también las contiguas, son ahora medinaeras hasta la altura
de tres metros, sin posibilidad de que –hasta esa medida y sin perjuicio de lo que más adelante se dirá con relación al
ejercicio del derecho a abdicar la medianeria (2028 y 2029) – pueda considerarse que pertenecen exclusivamente al
vecino que las construyó.
Recién por encima de ese nivel, el muro de elevación podrá ser privativo de quien lo construyó – aunque el vecino tiene
el derecho de adquirir la copropiedad por contrato o usucapion- o bien medianero, si desde el origen medió acuerdo y
contribución entre ambos.
Cabe no obstante destacar que la apararente rigidez del sistema se atenúa cuando se vincula la presente disposición con
la contenida en el artículo 2018, que consagra el derecho a abdicar de la medianeria. Es entonces que las paredes de
cerramiento forzoso, aun hasta la altura de tres metros, pueden dejar de ser medianeras y pertenecer exclusivamente a
uno de los vecinos si el otro, requerido que fue al pago de un crédito originado en su construccion, conservación o
reconstrucción, ejerce el derecho consagrado en dicha norma, en los casos –claro está- en que tal renuncia es permitida.
Carácter medianero del muro de elevacion: El muro de elevacion escapa de la regla señálada en el apartado anterior y
puede, por tanto, ser exclusivo. De todos modos podrá convertirse en medianero si el vecino – a quien se identifica como
“el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia’- adquiere la pared por contrato o por vía
de la usucapión.

Presunciones. Prueba.
Art 2010. Presunciones: A menos que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los
tres metros, se presupone medianero desde esa altura hasta la línea común de elevacion. A partir de esa altura se
presupone privativo del dueño del edificio más alto.
Art 2011. Época de las presunciones: Las presunciones del articulo 2010 se establecen a la fecha de construccion del muro
y subsisten aunque se destruya total o parcialmente.
Art 2012. Exclusión de las presunciones: Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa
patios, huertos, y jardines de un edificio o a éstos entre sí.
Art 2013. Prueba: La prueba de carácter medianero o privativo de un muro o la que desvirtúa las presunciones legales al
respecto, debe provenir de instrumento público o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o a
sus antecesores, o surgir de signos materiales inequivocos. La pruieba resultante de los títulos prevalece sobre la de los
signos.

Conviene destacar que las prsunciones contenidas en las disposiciones que se glosan se refieren a aquellos supiestos no
contemplados en la primera parte del articulo 2009, es decir que únicamente se aplican respecto del muro de elevacion y
no del de cerramiento construido en los términos indicados en el articulo 2008. Tratandose entonces del muro de
elevación, la prueba de que ambos propietarios afrontaron los gastos de su levantamiento suele de oridinario ser
dificultosa. De ahí que el Código recurra a las presunciones, en el caso iuris tantum, y por ende, rebatibles por otra
prueba en contrario, que suponen la existencia de dos inmuebles edificados.
Tales presunciones son:
-Presuncion de medianeria: La pared se presume medianera en toda su altura desde los tres metros hasta la línea común
de elevación, es decir hasta el témino del edificio menos elevado. La presunción se justifica por la circunstancia de que
los dos edificios aprovechan por igual dicho muro.
-Presuncion de privacidad: Se refiere a la parte del muro que sobrepasa la altura del edificio menos elevado. En tal caso,
como ese sector de la pared no es utilizado sino por el edificio de mayor altura, se presupone que sólo a él, esto es al
dueño del edificio más alto, pertenece.

Casos en los que no se aplican las presunciones: Para que las presunciones legales sean aplicales es necesario considerar,
no el estado actual de los lugares y edificios, sino el existente al tiempo en que se llevó a cabo la construccion del muro
en cuestion. De ahí que si en ese tiempo había edificios o construcciones de ambos lados, las presunciones legales se
aplicarán; si por el contrario, el lindero que pretende la propiedad exclusiva del muro cuestionado acredita que los
edificios o construcciones de ambas heredades fueron levantados en tiempos distintos y que el suyo fue el primero, la
presunción de medianería no se aplicará,
Otro supuesto en el que no se aplicaran las presunciones del articulo 2010 es cuando el muro no divide edificios sino
patios, huertos y jardines.

Prueba contraria a las presunciones: Las presunciones de medianeria y privacidad reguladas en el articulo 2010 son iuris
tantum y por ellos admiten prueba en contrario. No basta cualquier prueba, debe tratrse de aquellos medios probatorios
que en forma taxativa indica el articulo 2013.
Los medios probatorios admitidos:
-Instrumentos publicos o privados: A los efectos que aquí interesan es preciso que la prueba contraria a la presunción
conste por escrito firmado por ambos propietarios linderos o de sus antecesores.
-Signos materiales inequívocos: la ley no ha precisado qué debe entenderse por tal, lo que ha llevado a la doctrina
anterior a considerar que de este modo se involucran señales materiales consistentes en huecos en vigas, vestigios de
revoques, canaletas de cañerías, etc que desmientan, ya la medianería, ya la privacidad del muro, o simplemente que su
determinación queda librada a la determinacion judicial.

Cobro de la medianería.
Art 2014. Cobro de la medianeria: El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular
colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la
mitad del valor del muro y de sus cimientos.
Art 2015. Mayor valor por caracteristicas edilicias: No puede reclamar el mayor valor originado por las caractersticas
edilicias del muro y de sus cimientos, con relacion a la estabilidad y aislacion de agentes exteriores, que exceden los
estándares del lugar.
Cerramiento contiguo: Si el propietario de un inmueble ubicado en un lugar donde el cerramiento es forzoso edifica un
muro contiguo, es decir emplazado íntegramente en su terreno y asimismo afronta todos los gastos derivados de su
levantameinto, puede ahora reclamar al vecino el reembolso de la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos.
Cerramiento encaballado: Tal pared es medianera hasta la altura de los tres metros, y debido a su emplazamiento físico,
se tiene que el vecino no constructor ya hizo un aporte consistente en la mitad de la franja del terreno de su propiedad
en la que se la ha asentado. De ahí que el articulo 2014 limite su obligacion al pago de la mitad del valor del muro y de
sus cimientos, con exclusion del valor del terreno, aspecto éste respecto del cual él ya contribuyó en especie.

Medianeria Rural.
Art 2031. Cerramiento forzoso rural: el titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble
ubicado fuera de un núcleo de poblacion o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque
no sea un muro en los terminos de cerramiento forzoso. Tambíén tiene la obligacion de contribuir al cerramiento si su
predio queda completamente cerrado.
Art 2031. Atribución, cobro y derechos en la medianeria rural: El cerramiento es siempre medianero, aunque sea
excavado. El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un
cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
Art 2033. Aplicación subsidiaria: Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y obligaciones de los
condóminos entre sí, rige, en lo que es aplicable, en la medianeríá rural.

Las grandes extensiones de tierras de los campos obligan a contemplar normas particulares que prevean esa realidad que
ofrecen. El artículo 2031 consagra el derecho de titular de alguno de estos predios de “levantar o excavar un
cerramiento” y aclara que a tales efectos no necesariamente se tiene que recurrir a un muro que cumpla con las
condiciones previstas en el articulo 2008. De ahí que, tratándose de inmuebles rurales, es decir de auqellos que no
entran en el ámbito de aplicación del artículo 2007, si titular puede cerrarlos o no –a menos, claro está, que exista
obligacion a hacerlo-.
Ahora bien, luego de referir a este “derecho” que se acuerda al titular de un derecho real sobre un inmueble rural total o
parcialmente propio (1888), se contempla la “obligacion” de hacerlo, aunque se la limita al supuesto en que la heredad
haya quedado completamente cerrada por las vecinas. Se ha tenido en cuenta que muchas veces, en razón de las
grandes extensiones de los predios rurales, los vecinos carecen de interés e incentivo para proceder a su cerramiento, y
es por tal razón que si uno de ellos construye un cerco, el otro tiene obligacion de contribuir si su predio está cerrado en
el resto del perímetro.
La pared, cerco, zanja, foso o el elemento que en definitiva se haya utiizado para separar los inmuebles rurales reviste
“siempre” la condición de medianero.
En estos términos sólo restará a quien lo levantó o excavó la posibilidad de reclamar de su vecino la mitad del valor
correspondiente a uno realizado conforme a los estándares del lugar, siempre y cuando, como se vio, el inmueble lindero
se encuentre completamente cerrado.
La determinacion de ese concreto valor según los estándares del lugar constituye una cuestion de hecho y prueba que
deberá ser definido en cada caso de acuerdo a las reglas que a tales efectos prevean los ordenamientos procesales
aplicables.
Los derechos y obligaciones de los condóminos en el supuesto de la medianeríá rural o de campaña se encuentra
regidos, en cuanto fuere compatible, por las disposiciones correspondientes a la medianería urbana.

8. Condominio y agresión de acreedores- Distintos supuestos.