Nos termos da referida Lei 4.

591/64, o incorporador, que é quem assume os riscos do

empreendimento, e, só pode começar a alienar as unidades imobiliárias após o registro
no registro imobiliário competente do memorial de incorporação, onde fica registrado,
dentre outras coisas, quantas unidades imobiliárias autônomas comporão aquele
empreendimento e quanto vai caber de fração ideal a cada uma sobre o terreno.

O adquirente de unidade imobiliária autônoma só conseguirá registrar o seu título

aquisitivo após o registro da incorporação. Embora a lei assim determine, é comum na
prática, o incorporador iniciar a venda das unidades imobiliárias autônomas antes
mesmo do registro da incorporação, o que deve ser repelido.

Antes do registro no registro imobiliário competente, o incorporador deve obter o

regular licenciamento junto a Prefeitura local, sendo certo que o licenciamento não
supre a falta do registro do memorial descritivo junto ao registro imobiliário
competente.

Portanto, são duas as obrigações do incorporador: obter o licenciamento da obra junto a

Prefeitura local e registrar o memorial descritivo junto ao registro imobiliário.

Voltamos, então, aos atos praticados pelo Oficial do Registro de Imóveis: o registro e a
averbação. O artigo 167 da Lei dos Registros Públicos traz o elenco dos negócios ou atos
jurídicos que são passíveis de registro ou de averbação.

Um dos princípios fundamentais do Registro Imobiliário é o da legalidade. Ou seja, o

Oficial de Registro não pode praticar atos diversos daqueles que consta da Lei e fazem
parte da lista do artigo 167 da Lei dos Registros Públicos.

Esses atos de registro ou averbação são anotados na matricula de modo sequencial e

com a letra “R” à frente se for ato de registro e com as letras “Av” se o ato for de
averbação. Exemplos: R-01, AV-02, Av-03, R-04 ... e assim por diante.

Quando da lavratura da escritura de transmissão de domínio da propriedade imóvel,

deve ser providenciada certidão de ônus reais, expedida pelo Cartório de Registro de
Imóveis, nos últimos 30 dias. Esta certidão além de comprovar a titularidade do imóvel,
também irá certificar se o imóvel está gravado com algum ônus real.

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Ônus reais são obrigações que limitam a fruição e a disposição da propriedade,
representando direitos sobre alguma coisa alheia. Normalmente são estabelecidos para
garantia do cumprimento de obrigações periódicas ou reiteradas assumidas pelo titular
de certo bem ficando vinculadas à coisa que servirá de garantia ao seu efetivo
cumprimento. Nos ônus reais a obrigação também recai sobre quem for o titular da
coisa.

Para que exista ônus real é preciso que o titular da coisa seja realmente devedor,
sujeito passivo de uma obrigação, e não apenas proprietário ou possuidor de
determinado bem, cujo valor garante o adimplemento de debito alheio.

Outro documento indispensável relativamente ao imóvel objeto da alienação é a

Certidão de Situação Fiscal Imobiliária, a qual serve para informar se o imóvel tem
algum imposto pendente de pagamento e que ainda não foi ajuizada a cobrança
respectiva. Juntamente com esta certidão deve ser apresentado o carnê original de IPTU
do período verificado entre a data da certificação e a data da escritura. A mesma
certidão deve informar a situação enfitêutica, isto é, se o imóvel é foreiro, ou seja, se
tem domínio útil de órgãos públicos ou privados, como a Marinha e a Igreja. Deve ser
solicitada na Prefeitura municipal local.

Para que você possa entender melhor sobre esse assunto, necessário se torna responder
a pergunta tema desta página é necessário fazermos uma breve abordagem sobre o
instituto da enfiteuse, também conhecido pelo nome de aforamento, pois o laudêmio
advém desse instituto que é o mais amplo dos direitos reais sobre coisa alheia.

Na enfiteuse temos o "senhorio direto", proprietário, e o "enfiteuta" (ou "foreiro"), este

último a pessoa que adquiriu o domínio útil do imóvel e se obrigou a pagar uma pensão
anual (foro) àquele senhorio direto.

O fato de o imóvel ser gravado com enfiteuse, não impede que o enfiteuta aliene os
seus direitos porque adquiri uma parte do domínio do imóvel chamada de útil, que
significa, de forma simplória, o direito de usufruir o imóvel do modo mais completo.

O senhorio direto conserva uma outra parte para si do imóvel denominada domínio
direto. Pois bem, unindo-se o domínio direto com o útil temos o domínio pleno, que é

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exatamente o tipo de domínio que se verifica quando a propriedade não sofre a
incidência da enfiteuse.
Para o enfiteuta alienar o seu domínio útil deverá primeiramente consultar o senhorio
direto, pois este tem preferência na compra. Uma vez que o senhorio declina no seu
direito de preferência e deixa de consolidar o domínio pleno do imóvel em suas mãos,
surge a obrigação do enfiteuta de pagar o LAUDÊMIO.
Referido laudêmio só é devido nos negócios jurídicos onerosos, portanto, nos negócios
jurídicos não onerosos, como a doação, inexiste a obrigação do pagamento de laudêmio.
Quando tratarmos da questão tributária sobre os negócios jurídicos de transmissão da
propriedade, mais adiante, voltaremos ao mesmo assunto.

Deve ser providenciada, também, a certidão do Distribuir local com competência para
certidão dos feitos movidos pela Fazenda Pública Estadual, a qual informa a eventual
existência de procedimentos judiciais movidos pelas Fazendas Públicas Estadual e
Municipal, tendo por objeto a cobrança de multas, impostos e taxas incidentes sobre o
imóvel objeto da alienação.
Documento não exigido por lei mas de suma importância é a declaração de quitação
condominial que deve ser expedida pelo Síndico ou pela Administradora do Condomínio,
afirmando que o imóvel encontra-se em dia com o pagamento das cotas condominiais.
Se a declaração for dada pelo síndico, deve vir acompanhada da Ata da Assembleia que
o elegeu.

Os débitos existentes junto ao Condomínio transmitem-se aos adquirentes da coisa, na

forma do que dispõe o artigo 1.345 do Código Civil em vigor. Em outras palavras, o
adquirente responde pela dívida existente junto ao Condomínio, independentemente se
o débito é anterior a sua aquisição, uma vez que trata-se de uma dívida “propter rem”,
ou seja, “em razão de”, “por causa de”. Temos, assim, que nessa modalidade de
obrigação real o devedor encontra-se vinculado não por sua vontade, mas por força de
sua situação peculiar em relação a determinado bem – o fato de ser proprietário,
possuidor, usufrutuário, etc.
Por óbvio, tal declaração só deve ser exigida dos imóveis que compõem algum
condomínio edilício.