Folio BCP : S/N

N° de Servicio Tasadora : BCP-44744

Fecha de Expedición : 20-Ago-18
Fecha de Caducidad : 20-Ago-19

EMPRESA TASADORA: QUANTUM VALUACIONES S.A.C

PROPIETARIO: VIVE CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA S.A.C.

PROYECTO: PROYECTO LA LUZ TIPO DE CAMBIO S/. 3.30 US$ 1.00

UBICACIÓN: CALLE ANGÉLICA PALMA 132, URB. PANDO, DISTRITO DE SAN MIGUEL, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.
ÁREA DE TERRENO MATRIZ: 200.20 m2
Terreno Edificación Valor US$ Valor S/.

Unidades Inmobiliarias V.EDIFICAC.

Valor Área Valor Área Áreas
Valor Unitario Valor de Área Área Techada Total Área Total Área Total Edificación Valorización Total Valorización Valorización Valorización Valorización Valorización Valorización Valorización
Área (m2) Ocupada Techada Comunes (15%) F.M.
(US$/m2) Terreno (US$) Ocupada (m2) (m2) Ocupada (US$) Techada (US$) (US$) Edificación (US$) Comercial (US$) Comercial (US$) Realización (US$) Reconstrucción (US$) Comercial (S/.) Realización (S/.) Reconstrucción (S/.)
(US$/m2) (US$/m2) (US$)
CASCO
PISO/BLOQUE DPTO

DEPARTAMENTOS 634.70
PRIMER PISO
Piso 1 Dpto. 101 10.93 1,430.00 15,629.90 57.03 41.67 120.00 500.00 1,843.20 20,835.00 22,678.20 3,125.25 25,803.45 41,433.35 41,433.35 1.96 74,818.44 59,854.75 25,803.45 246,900.85 197,520.68 85,151.39
Piso 1 Dpto. 102 15.68 1,430.00 22,422.40 81.79 67.76 120.00 500.00 1,683.60 33,880.00 35,563.60 5,082.00 40,645.60 63,068.00 63,068.00 1.67 121,007.99 96,806.39 40,645.60 399,326.37 319,461.09 134,130.48
SEGUNDO PISO
Piso 2 Dpto. 201 9.40 1,430.00 13,442.00 49.03 49.03 120.00 500.00 0.00 24,515.00 24,515.00 3,677.25 28,192.25 41,634.25 41,634.25 1.47 67,171.10 53,736.88 28,192.25 221,664.63 177,331.70 93,034.43
Piso 2 Dpto. 202 14.36 1,430.00 20,534.80 74.94 74.94 120.00 500.00 0.00 37,470.00 37,470.00 5,620.50 43,090.50 63,625.30 63,625.30 1.61 102,667.80 82,134.24 43,090.50 338,803.74 271,042.99 142,198.65
TERCER PISO
Piso 3 Dpto. 301 9.40 1,430.00 13,442.00 49.03 49.03 120.00 500.00 0.00 24,515.00 24,515.00 3,677.25 28,192.25 41,634.25 41,634.25 1.47 67,171.10 53,736.88 28,192.25 221,664.63 177,331.70 93,034.43
Piso 3 Dpto. 302 14.36 1,430.00 20,534.80 74.94 74.94 120.00 500.00 0.00 37,470.00 37,470.00 5,620.50 43,090.50 63,625.30 63,625.30 1.61 102,667.80 82,134.24 43,090.50 338,803.74 271,042.99 142,198.65
CUARTO PISO
Piso 4 Dpto. 401 9.40 1,430.00 13,442.00 49.03 49.03 120.00 500.00 0.00 24,515.00 24,515.00 3,677.25 28,192.25 41,634.25 41,634.25 1.47 67,171.10 53,736.88 28,192.25 221,664.63 177,331.70 93,034.43
Piso 4 Dpto. 402 14.36 1,430.00 20,534.80 74.94 74.94 120.00 500.00 0.00 37,470.00 37,470.00 5,620.50 43,090.50 63,625.30 63,625.30 1.61 102,667.80 82,134.24 43,090.50 338,803.74 271,042.99 142,198.65
QUINTO PISO
Piso 5 Dpto. 501 9.40 1,430.00 13,442.00 49.03 49.03 120.00 500.00 0.00 24,515.00 24,515.00 3,677.25 28,192.25 41,634.25 41,634.25 2.04 67,171.10 53,736.88 28,192.25 221,664.63 177,331.70 93,034.43
Piso 5 Dpto. 502 14.36 1,430.00 20,534.80 74.94 74.94 120.00 500.00 0.00 37,470.00 37,470.00 5,620.50 43,090.50 63,625.30 63,625.30 2.04 102,667.80 82,134.24 43,090.50 338,803.74 271,042.99 142,198.65

ESTACIONAMIENTOS 50.00
SEMISÓTANO
Semisótano Estacionamiento 1 2.40 1,430.00 3,432.00 12.50 12.50 120.00 340.00 0.00 4,250.00 4,250.00 637.50 4,887.50 8,319.50 8,319.50 1.80 15,000.00 12,000.00 4,887.50 49,500.00 39,600.00 16,128.75
Semisótano Estacionamiento 2 2.40 1,430.00 3,432.00 12.50 12.50 120.00 340.00 0.00 4,250.00 4,250.00 637.50 4,887.50 8,319.50 8,319.50 1.80 15,000.00 12,000.00 4,887.50 49,500.00 39,600.00 16,128.75
Semisótano Estacionamiento 3 2.40 1,430.00 3,432.00 12.50 12.50 120.00 340.00 0.00 4,250.00 4,250.00 637.50 4,887.50 8,319.50 8,319.50 1.80 15,000.00 12,000.00 4,887.50 49,500.00 39,600.00 16,128.75
Semisótano Estacionamiento 4 2.40 1,430.00 3,432.00 12.50 12.50 120.00 340.00 0.00 4,250.00 4,250.00 637.50 4,887.50 8,319.50 8,319.50 1.80 15,000.00 12,000.00 4,887.50 49,500.00 39,600.00 16,128.75
DEPÓSITOS 14.00
SEMISÓTANO
Semisótano Depósito 1 0.77 1,430.00 1,101.10 4.00 4.00 120.00 360.00 0.00 1,440.00 1,440.00 216.00 1,656.00 2,757.10 2,757.10 0.00 5,000.00 4,000.00 1,656.00 16,500.00 13,200.00 5,464.80
Semisótano Depósito 2 1.92 1,430.00 2,745.60 10.00 10.00 120.00 360.00 0.00 3,600.00 3,600.00 540.00 4,140.00 6,885.60 6,885.60 0.00 5,000.00 4,000.00 4,140.00 16,500.00 13,200.00 13,662.00
TOTAL 133.94 22,880.00 191,534.20 698.70 669.31 1,920.00 7,080.00 3,526.80 324,695.00 328,221.80 48,704.25 376,926.05 568,460.25 568,460.25 24.17 945,182.03 756,145.62 376,926.05 3,119,100.70 2,495,280.53 1,243,855.99

FECHA MOTIVO DE LA ACTUALIZACIÓN Coordenadas Geográficas (Google Maps): -12.082503, -77.08754

20-Ago-2018 Tasación Inicial del Proyecto

FIRMA

ÁREA DE TERRENO MATRIZ 200.20

Tipo de Cambio S/. 3.30 CAP

MEG/JER REPEV

1/13
 Folio BCP
N° de Servicio Tasadora
Fecha de Expedición
Fecha de Caducidad
CAPÍTULO II. MEMORIA DESCRIPTIVA
: S/N
: BCP-44744
: 20-Ago-2018
: 20-Ago-2019

1. OBJETO DE LA VALUACION:
El objeto de la presente valuación, es determinar los valores comercial y de realización en el mercado del inmueble, acorde a los reglamentos vigentes y las resoluciones respectivas de la Superintendencia de
Banca y Seguros.

2. METODOLOGIA EMPLEADA:
La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú – RNT, aprobado mediante R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, de fecha 23 de Julio de 2016, aplicando el
método de valuación directa (U otra metodología que a criterio el Perito considere conveniente); y para hallar el valor de realización en el mercado, la Resolución S.B.S.
Nº 11356-2008.

3. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS:

La zona en donde se encontrará ubicado el inmueble en mención, cuenta con obras de infraestructura urbana tales como veredas de concreto y pistas asfaltadas, redes de agua potable y desagüe, alumbrado
público y electricidad; está conectado al servicio telefónico, de cable e Internet que el predio puede o no usufructuar.

4. LINDEROS Y PERÍMETRO:
Los consignados en la partida registral N° 49020283 del Registro de la Propiedad inmueble de Lima.
5. AREA DEL TERRENO MATRIZ:
Según Memoria Descriptiva el área es de : 867.00 m2
6. AREAS OCUPADAS:
Según Memoria descriptiva del proyecto el área es de : Descripción Área Ocupada en m2
(*) Nota: Ver detalle en cuadro de Tasación Única 10 Departamentos 634.70
04 Estacionamientos 50.00
02 Depósitos 14.00
Total 698.70

6. DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCION:
Se trata de un proyecto multifamiliar denominado proyecto "Pando - San Miguel" que estará conformado por 05 pisos y semisótano.
El edificio contará con ascensor, hall, escalera y cisterna; estará conformado por 10 departamentos, 04 estacionamientos y 02 depósitos, con frente a vía pública. En cercanias a C.C. Plaza San Miguel, open
Plaza, Colegio Peruano Chino Juan XXIII, entre otros. El edificio se caracteriza por ubicarse en una zona residencial del distrito. Actualmente el inmueble se encuentra en etapa de pre-ventas y terreno demolido
sin construir.

Distribución (en base a los planos de distribución proporcionados por el constructor):

Semisótano: 04 estacionamientos simples, 04 depósitos, área de maniobras, hall, escalera, 01 ascensor, rampa vehicular, baño de servicio, recepción e ingreso peatonal.
Nivel 01: Escaleras, hall de ascensor, 01 ascensor y 02 departamentos flat con la siguiente distribución:
Dpto. 101 (Flat): Sala comedor, cocina, patio - lavandería, baño compartido, pasadizo y 01 dormitorio principal con closet y terraza.
Dpto. 102 (Flat): Sala comedor, cocina, patio - lavandería, baño compartido, sala de estar, pasadizo, 01 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet, baño interior y terraza.

Nivel 02 al 05: Escaleras, hall de ascensor, 01 ascensor y 02 departamentos flat por nivel con la siguiente distribución:
Dpto. X01 (Flat): Sala comedor, cocina, baño compartido, pasadizo y 01 dormitorio principal con closet.
Dpto. X02 (Flat): Sala comedor, cocina - lavandería, baño compartido, sala de estar, pasadizo, 01 dormitorio secundario con closet y 01 dormitorio principal con closet y baño interior.
7. ZONIFICACIÓN:
RDM: Residencial de Densidad Media.

8. EDIFICACION:

Según el cuadro de acabados enviado por el cliente los acabados son los siguientes:
Estructura:
Muros de contención, zapatas y viga de cimentación, Sistema mixto de Placas y pórticos de concreto armado, albañilería de ladrillo de arcilla, losa aligerada de concreto armado unidireccional.
Acabados :
Pisos: Laminado, porcelanato y cerámico.
Ventanas/Mampáras: Vidrio crudo con marco de aluminio, sistema corredizo.
Puertas: Puerta principal y puertas interiores contraplacadas de MDF. Closets en melamine con cajonería.
Cocina: Muebles altos y bajos de melamine con encimera de granito, lavadero de acero inoxidable.
Servicios higiénicos nacionales con sanitarios One Piece color blanco.
Instalaciones eléctricas con energía monofásica y sanitarias empotradas.
Ascensor, intercomunicador, sistema hidroneumático, cisterna. Intercomunicador.

9. ANTIGÜEDAD Y ESTADO ACTUAL:

Pre-venta con terreno cercado, demolido sin construcción.
10. CONSIDERACIONES FINALES :
La opinión vertida por el tasador en el presente informe de tasación no constituye dictamen vinculante sobre la estructura, cimentación o cualquier otra rama de la ingeniería civil o arquitectónica que lo que
externa y objetivamente se haya percibido en la inspección ocular del inmueble. En consecuencia y en el marco de lo anotado no se asume responsabilidad alguna al respecto o ante contingencia de vicios
ocultos que no puedan ser apreciados en la inspección para efectos de tasación.
La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterios y aplicando las normas vigentes establecidas para estos casos. Los valores tanto para terrenos como para construcciones han sido
calculados sobre la base de la data de la empresa y los vigentes en el mercado inmobiliario, y las ofertas de la zona de ubicación del inmueble o zonas similares.
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Fecha de Expedición : 20-Ago-2018
Fecha de Caducidad : 20-Ago-2019

CAPÍTULO III. ANÁLISIS METODOLÓGICO

1. MÉTODO DIRECTO DE COSTOS (O de Reposición) - INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS
A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO
Fuente (In situ, correo, página web, periódicos, Persona de Comparación
Ubicación / Descripción Teléfono Zonificación Fecha
etc.) contacto General

Terreno en Calle Luisa Dammert, San Miguel

https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-en-san-
1 AT = 294.60m2
miguel-lima-3426847
998975025 Patricia Baquerizo RDM Similar 20-Ago-18
US$580,000.00

Terreno en Jr. Ayacucho, San Miguel

https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-
2 AT = 600m2
residencial-en-san-miguel-lima-4099607
940480087 Fenix Inmobiliaria RDM Similar 20-Ago-18
US$1'150,000.00

Casa en Calle Calderón de la Barca, San Miguel

https://urbania.pe/inmueble/venta-de-terreno-
3 AT = 215m2, AC = 263m2 aprox.
residencial-en-san-miguel-lima-3947007
991359774 Julio Cesar Muñiz RDM Similar 20-Ago-18
US$350,000.00

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE TERRENOS

Valor del Inmueble Referencial Área Valor Unitario Terreno Factores de HOMOLOGACIÓN Factor Valor Unit. Terreno Homologado
(US$) (m2) (US$/m2) Ub. Ent. Sup Ser. Zon F.N. Resultante (US$/m2)
1 580,000.00 294.60 1,968.77 0.97 0.97 0.91 1.00 1.00 0.95 0.81 1,594.70
2 1,150,000.00 600.00 1,916.67 0.95 0.96 1.00 1.00 1.00 0.95 0.87 1,667.50
3 265,971.50 215.00 1,237.08 0.99 1.01 0.87 1.00 1.00 0.95 0.82 1,014.40
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²]: 1,425.53 600 VUT Promedio Homologado ajustado por redondeo [$/m²]: 1,430.00

MAPA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE TASADO Y REFERENCIAS DE TERRENO

RESUMEN VALORES UNITARIOS 2,500.00

COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS
Referencias Ofertado Homologado 2,000.00
US Dólares / m2
COMPARABLES

1 1,968.77 1,594.70
2 1,500.00 Ofertado
1,916.67 1,667.50
3 1,237.08 1,014.40 1,000.00 Homologado
Promedio: US$ 1,707.50 US$ 1,425.53
500.00
Máximo US$ 1,968.77 US$ 1,667.50
Mínimo US$ 1,237.08 US$ 1,014.40
Difer. Max Min US$ 731.69 US$ 653.10 1 2 3
Valor Comercial Unitario por m 2 de Terreno
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N° de Servicio Tasadora : BCP-44744
Fecha de Expedición : 20-Ago-2018
Fecha de Caducidad : 20-Ago-2019

CAPÍTULO III. ANÁLISIS METODOLÓGICO

2. MÉTODO DIRECTO DE COMPARACIÓN (O de Mercado) - INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE INMUEBLES

A. DATOS GENERALES DE REFERENCIAS DE MERCADO

Persona de Comparación
Ubicación / Descripción Fuente (In situ, correo, página web, periódicos, etc.) Teléfono Fecha
Contacto General

Departamento cerca a Av. Bertolotto, San Miguel

https://urbania.pe/inmueble/venta-de-departamento-en-magdalena-del-
1 AO = AT = 85m2
mar-lima-3-dormitorios-ascensor-3543992
998286915 Metropoli Ventas Similar 20-Ago-18
US$129,000.00

Departamento En Jr. Ramón Castilla, San Miguel

https://www.adondevivir.com/propiedades/venta-de-departamentos-en-
2 AO = AT = 80m2
preventa:-proyecto-entregado-54714057.html
940191424 Zelly Vergara Similar 20-Ago-18
US$115,000.00

Departamento En Jr. Ayacucho, San Miguel

https://www.adondevivir.com/propiedades/venta-de-departamentos-en-
3 AO = AT = 74m2
zona-residencial-de-san-54825866.html
940480087 Ernesto Ponce Similar 20-Ago-18
US$115,973.64

Características de los Comparables

Características Planificación Valor de la Oferta Descuentos (US$)
Vistas Ubicación Tipo Dor Bañ
Nivel Asc. Est. Dep Edad Conser. US$ Estacion. Depósito Área Libre
m. o 129,000.00 12,000.00 4,000.00
1 Exterior Exterior Flat Sí 3 2 1 1 1 Muy Bueno
2 Exterior Exterior Flat Sí 3 2 1 1 Muy Bueno 115,000.00 12,000.00
3 Exterior Exterior Flat Sí 3 2 1 Muy Bueno 115,973.64

B. HOMOLOGACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO 1

Valor Neto del Inmueble Área (m2) Factores de Homologación Factor VCU/AC Homolog.
VCU/AC (US$/m2)
(US$) Ocupada Construida Ub. Ent. Sup Ed. T/C F.N. Resultante (US$/m2)
1 113,000.00 85.00 85.00 1,329.41 1.04 1.04 1.01 1.00 1.00 0.95 1.04 1,382.59
2 103,000.00 80.00 80.00 1,287.50 1.04 1.04 1.00 1.00 1.00 0.95 1.03 1,326.13
3 115,973.64 74.00 74.00 1,567.21 0.99 0.96 0.99 1.00 1.00 0.95 0.89 1,394.82
Valor Comercial Unitario Homologado Promedio [$/m²]: 1,367.85 81.8 VCU Homologado Promedio ajustado por redondeo [$/m²]: 1,370.00

MAPA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE TASADO Y REFERENCIAS DE INMUEBLES

2,000.00
COMPORTAMIENTO DE VALORES UNITARIOS
RESUMEN VALORES UNITARIOS
US Dólares / m2

Referencias Ofertado Homologado 1,500.00

COMPARABLES

1 1,329.41 1,382.59 Ofertado

2 1,000.00
1,287.50 1,326.13 Homologado
3 1,567.21 1,394.82
500.00
Promedio: US$ 1,394.71 US$ 1,367.85
Máximo US$ 1,567.21 US$ 1,394.82
Mínimo US$ 1,287.50 US$ 1,326.13 1 2 3
Difer. Max Min US$ 279.71 US$ 68.69 Valor Comercial Unitario por m2 de Construcción
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Fecha de Expedición : 20-Ago-2018
Fecha de Caducidad : 20-Ago-2019
CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO

ENTORNO CALLE ANGELICA PALMA ENTORNO CALLE ANGELICA PALMA

NUMERACIÓN DE PREDIOS VECINOS FACHADA DEL INMUEBLE

CARTEL DEL PROYECTO TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN

TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN

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N° de Servicio Tasadora : BCP-44744
Fecha de Expedición : 20-Ago-2018
Fecha de Caducidad : 20-Ago-2019
CAPÍTULO IV. REGISTRO FOTOGRÁFICO

TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN

TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN

TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN

TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN TERRENO SIN CONSTRUCCIÓN

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N° de Servicio Tasadora : BCP-44744
Fecha de Expedición : 20-Ago-2018
Fecha de Caducidad : 20-Ago-2019
CAPÍTULO V. CUADRO DE ÁREAS 2
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Fecha de Expedición : 20-Ago-2018
Fecha de Caducidad : 20-Ago-2019
CAPÍTULO V. CUADRO DE ACABADOS
 Folio BCP : S/N
N° de Servicio Tasadora : BCP-44744
Fecha de Expedición : 20-Ago-2018
Fecha de Caducidad : 20-Ago-2019
CAPÍTULO V. CUADRO DE ACABADOS
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Fecha de Expedición : 20-Ago-2018
Fecha de Caducidad : 20-Ago-2019
CAPÍTULO V. PLANO DE DISTRIBUCIÓN
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Fecha de Caducidad : 20-Ago-2019
CAPÍTULO V. PLANO DE DISTRIBUCIÓN
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CAPÍTULO V. MEMORIA DESCRIPTIVA