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CURSO DE

ESPECIALIZAÇÃO EM
CONSTRUÇÃO CIVIL

“Avaliação de Bens Urbanos


por Metodologia Científica”

Prof. Cícero Murta Diniz Starling

Depto. de Engenharia de Materiais e


Construção

Escola de Engenharia

Universidade Federal de
Minas Gerais
AVALIAÇÃO DE BENS URBANOS POR
METODOLOGIA CIENTÍFICA
Carga Horária:

15 horas/aula

Professor Responsável:

Cícero Murta Diniz Starling

Ementa:

Metodologia científica. Método comparativo direto de dados de mercado. Planejamento da


pesquisa com composição de amostra representativa de dados de mercado. Tratamento
científico dos dados pelo uso da metodologia científica. Homogeneização dos dados por
modelos de regressão linear. Estudo de casos práticos envolvendo avaliação de imóveis
urbanos por modelos de regressão linear com auxílio de programa de computador
desenvolvido para engenharia de avaliações.

Bibliografia:

IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.


Engenharia de Avaliações. 2a ed. São Paulo: PINI, 2013.
RADEGAZ, N. Jr. Avaliação de Bens - Princípios Básicos e Aplicações. 2ª. ed. São
Paulo: Leud, 2013. 224 p.
DANTAS, R. A. Engenharia de Avaliações - Uma Introdução à Metodologia
Científica. 3a ed. São Paulo: PINI, 2012. 255 p.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-2 - Avaliação de
Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2011. 54 p.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653-1 - Avaliação de
Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001. 10 p.
ESTATÍSTICA INFERENCIAL

Conceitos Preliminares

1 – O MERCADO IMOBILIÁRIO:

x O mercado imobiliário tem comportamento muito distinto dos mercados de


outros bens.

x Existem múltiplos atributos que despertam interesses nos imóveis,


dificultando a comparação direta de unidades.

x Entre os fatores que diferenciam os imóveis, tem-se:

- Grande vida útil


- Fixação espacial
- Alto custo das unidades
- Elevado número de agentes no mercado

x Os imóveis alteram continuamente seu valor como efeito da atuação


simultânea e não coordenada de empreendedores, intermediários, Poder
Público e população.

x Outros fatores que têm influenciado no valor são alterações no transporte,


telecomunicações e informática.

x Melhoria dos meios de transporte Ÿ diminuem a distância relativa


aos pontos de interesse.

x Telecomunicações e informática Ÿ permitem o trabalho à distância


modificando as necessidades de
espaços para usos comerciais e
industriais.

2 – COMO “OUVIR” O MERCADO IMOBILIÁRIO?

x Avaliar é buscar o valor de um bem, atribuído pelo mercado onde ele é


transacionado.

x Os maiores problemas são devido à imprecisões nos métodos.

Exemplo:
x Para a maioria dos imóveis as variações nos preços são explicadas pela
localização – qualidade da vizinhança e distância aos pontos de interesse.

x Infelizmente esse atributo não é diretamente mensurável, dependendo de


julgamentos pessoais.

x Para avaliar é necessário reduzir ao mínimo a subjetividade.

3 – ESTATÍSTICA DESCRITIVA:

x É uma metodologia de avaliação baseada na homogeneização de valores,


processo antigo e ainda muito empregado.

x A coleta de dados de mercado sempre envolve imóveis heterogêneos,


devendo o avaliador homogeneizar os valores, para comparar os imóveis.

x Utilizam-se coeficientes corretivos, numa ponderação arbitrária, baseada na


decisão do avaliador.

4 – ESTATÍSTICA INFERENCIAL:

x Baseada em procedimentos de avaliação com maior precisão, os chamados


modelos estatísticos.

x Tem características científicas não encontradas nos métodos anteriores,


que empregam grande dose de subjetividade, embora baseados em
técnicas consagradas no meio profissional.

- Exemplo de modelo:

V=aA1 + bB2 + cL

V: valor unitário de um terreno

A1: Área do terreno

A2: Área edificável no terreno

L: Localização do terreno
Coleta de dados:

Terreno V (R$/m2) A1 (m2) A2 (m2) L


01
02
...
n

Modelo possível:

V=378,4016 – 0,8485 A1 + 0,0545 A2 +6,61873 L

5 – BIBLIOGRAFIA ESPECIALIZADA:

A bibliografia especializada de Estatística Inferencial aplicada à Engenharia de


Avaliações não é abundante.

Além do material do curso, sugere-se para um maior aprofundamento:

- Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à


metodologia científica – Editora Pini, São Paulo, 1998, capítulos 3 a 8, p. 47
– 200.

- Oliveira Costa Neto, P. L. – Estatística – Editora Edgar Blücher, São Paulo,


1977, capítulo 8, p. 178 – 228.

- Maia Neto, F. – Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais – Editora


Del Rey, Belo Horizonte, 1977, capítulo V, p. 91 – 113.

- Moreira Filho, J. I.; Ilha Moreira, R. M. – Avaliação de Bens por Estatística


Inferencial e Regressões Múltiplas – Teoria e Aplicações – Avalien, Porto
Alegre, 1993, 2ª edição

- Stumpf González, M. A. – A Engenharia de Avaliações na Visão Inferencial


– Editora Unisinos, São Leopoldo, R. S, 1997.
ESTATÍSTICA INFERENCIAL

Correlação e Regressão

1. INTRODUÇÃO

Na análise de fatos da natureza, de problemas de ordem social e interesse


econômico, freqüentemente as variáveis envolvidas guardam alguma relação
entre si.

Exemplos:

- O peso individual de uma pessoa está relacionado, de certa forma, com


seu sexo e com sua altura.

- A produtividade de uma safra agrícola vai depender do índice pluviométrico


da região, da quantidade de fertilizante utilizada e da temperatura na época
de maturação do produto.

2. ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

- Na área de engenharia de avaliações temos como exemplo de correlação


de variáveis:

- O valor unitário de um terreno depende de sua frente , profundidade ,


topografia , coeficiente de aproveitamento e localização na cidade.

- O valor unitário de um apartamento guarda relação com o número de quartos,


existência ou não de dependência de empregados , número de vagas
para estacionamento , etc.

3. REGRESSÃO

x Surge então o problema de determinar uma função que exprima o


relacionamento entre as citadas variáveis, denominada regressão.

x Na figura a seguir admitiremos um relacionamento funcional entre y e x,


responsável pelo aspecto do diagrama

x Esse relacionamento explica grande parte da variação de y com x


x Uma parcela da variação permanece em geral sem ser explicada e será
atribuída à outros fatores.

x Na prática os pontos experimentais terão uma variação em torno da linha


representativa dessa função, que denomina-se variação residual

x O problema consiste em inferir a forma da linha de regressão e estimar


seus parâmetros. Exemplo:

y = ax3 + bx2 + cx + d

x Foi feita a determinação de uma curva representativa do relacionamento de


y com x e selecionada uma equação que expressa matematicamente a
relação existente.

4. VARIÁVEIS

x A aplicação da teoria das regressões permite determinar o valor de uma


variável desconhecida (y) denominada dependente ou explicada, em função
da relação que ela apresenta com outras variáveis conhecidas, chamadas
independentes ou explicativas.

5. TIPOS DE REGRESSÃO

x Quando o valor da variável desconhecida é calculado a partir de somente


uma variável conhecida, tem-se uma regressão simples.
x Quando for maior o número de variáveis independentes consideradas, tem-
se uma regressão linear múltipla.

x Na prática avaliatória raramente trabalha-se com regressão simples.

6. AJUSTAMENTO DE CURVAS

x Realizada a pesquisa de mercado, relativa a um imóvel cujo valor se


pretende determinar, o diagrama das variáveis poderá ser bastante
diferenciado, conforme exemplos a seguir:

• TIPO I - Relação linear perfeita entre as duas variáveis


•TIPO II - Relação linear imperfeita entre as duas variáveis

• TIPO III - Relação não linear entre as duas variáveis


• TIPO IV - Não há relação entre as duas variáveis

7. REGRESSÃO SIMPLES

Exemplo: valor unitário de um terreno em função de sua testada

y = D + Ex + H Regressão para a população


y = a + bx + e Regressão para a amostra

yest = a + bx
yest Valor estimado para a variável y

a: Parâmetro estimado para o coeficiente D da população


b: Parâmetro estimado para o coeficiente E da população
e: Parâmetro estimado para o erro H da população

8. PRINCIPAIS CAUSAS DE ERRO TOTAL

x Erros devidos a falhas de mensuração na pesquisa

x Erros devidos a não consideração de variáveis influentes na formação do


valor

x Uma curva é tida como de bom ajustamento quando apresenta um pequeno


erro total.

9. MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS

Di: Distância do ponto experimental à reta na vertical

x O melhor ajustamento é definido pela curva em que:

x 6Di2 = D12 + D22 + ... + Dn2 = mínimo

x A curva que apresenta essas características é denominada curva de


mínimos quadrados.
10. REGRESSÃO LINEAR : LINHA RETA

x Para o caso da regressão linear pode-se demonstrar que os parâmetros a e


b podem ser calculados por:

6 y = an + b6x
6 xy = a6x + b6x2

EXEMPLO : Valor Unitário X Área do Imóvel

EXERCÍCIO:

Com o objetivo de se avaliar um terreno urbano foi realizada pesquisa de


mercado e coletadas informações relativas a dez lotes de comparação,
obtendo-se preços unitários e áreas correspondentes dos lotes pesquisados.

A tabela a seguir mostra os dados obtidos:


Calcular o valor unitário do lote avaliando que tem uma área de 450m2:

QUADRO DE PESQUISA
Reg. No Valor Área do xy x2 y2
Unitário Y Terreno X
1 600 450
2 520 500
3 610 420
4 480 580
5 550 600
6 520 680
7 380 800
8 420 720
9 570 620
10 630 300
avaliado 450
Soma
Média
11. INTERPOLAÇÃO E EXTRAPOLAÇÃO

x Se a variável x tiver seu valor situado entre os valores dos diferentes x,


tirados da amostra o valor de yest será definido através de interpolação.
x Se o valor de x estiver fora da amplitude xi, yest será definido por
extrapolação

x xo, yo são perfeitamente enquadrados na equação de regressão

x x1, y1 não se enquadram na linha de regressão, visto que a curva de


regressão mudou sua direção a partir de determinado ponto

x O uso da extrapolação deve ser feito pelo analisador com cautela, pois
eventualmente pode conduzir a resultados fora da realidade
CORRELAÇÃO

1 - COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO

x O Grau de relação entre as variáveis, que expressa o quão bem estas


variáveis estão relacionadas entre si, é definido pelo COEFICIENTE DE
CORRELAÇÃO r.

x O coeficiente r varia entre -1 e +1, => -1 d r d +1.

x Quando r=0 não há nenhuma relação entre as variáveis, para r=+1 ou r=-1
há um relacionamento perfeito entre elas.

Valor de r Correlação
0 Nula
Entre 0 e 0,30 Fraca
Entre 0,30 e 0,60 Média
Entre 0,60 e 0,90 Forte
Entre 0,90 e 0,99 Fortíssima
1 perfeita

x Sinal positivo para r estabelece que as variáveis caminham num mesmo


sentido, e o sinal negativo em sentido contrário.
2 - VARIAÇÃO EXPLICADA E NÃO EXPLICADA

y -Cy = (yest-Cy)) + (y - yest), ou

Desvio total = Desvio Explicado + Desvio Residual (não explicado) Ÿ


DT = DE + DNE

Demonstra-se que:
DT2 = DE2 + DNE2

DT2 : Variação Total Ÿ VT = 6 (y -Cy)) 2

DE2 : Variação Explicada Ÿ VE = 6 (yest -Cy)) 2

DNE2 : Variação Não Explicada Ÿ VNE = 6 (y - yest) 2

3 - COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO

x Representado simbolicamente por r2

x r2 = Variação explicada de y
Variação total de y

r2 = ¦ (yest - Cy)) 2
¦ (y - Cy))2
x O coeficiente de determinação varia de 0 a 1, e representa a percentagem
de valor da avaliação que é explicada pela equação ajustada à regressão.

4 - EXERCÍCIO: Coeficientes de Determinação e Correlação


Para o Exercício 1, calcular os coeficientes de determinação e de correlação da
regressão.

Variação explicada = VE = ¦ (yest -Cy))2

Variação não explicada = VNE= ¦ (y- yest)2

VT = VE + VNE

Coeficiente de determinação = r2 = VE / VT

Coeficiente de correlação = r

Tabela para o cálculo dos coeficientes de determinação e correlação:

Reg. Nº y yest yest - y y - yest Resíduo (yest – y)2 (y – yest)2


(Resíduo) (%)
01 600,00
02 520,00
03 610,00
04 480,00
05 550,00
06 520,00
07 380,00
08 420,00
09 570,00
10 630,00
Média y=
Soma VE= VNE=
TESTES DE CONFIANÇA:

1 – Conceitos:

x O desenvolvimento da avaliação através de regressão não se conclui com o


cálculo de yest , r2 e r.

x É necessário realizar testes para confirmar a existência da regressão e


assegurar sua validade e confiabilidade.

x A NBR 14653-2 estabelece parâmetros que devem ser atendidos nestes


testes e análises.

2 – ANÁLISE DE VARIÂNCIA:

x Uma forma bastante usual de testar a não existência de regressão é a


análise de variância.

x Nessa análise efetua-se o cálculo da significância do modelo (D) que revela


o nível de incerteza do ajuste e, complementarmente, sua confiabilidade
(100 - D).
x Pela NBR 14653-2 o modelo inferido deverá apresentar uma significância
máxima de 1%, representando uma confiabilidade mínima de 99%.

x A análise de variância é feita com um quadro especial de cálculo,


denominado tabela ANOVA.

Quadro de análise de variância (tabela ANOVA):

Fonte de variação Valores Graus de Valores médios Fcal de


Liberdade SNEDCOR
Explicada (VE) VE = k ME = VE / k Fcal = ME / MNE
Não explicada VNE = n–k-1 MNE = VNE / (n – k – 1)
(VNE)
Total (VT) VT = n-1

x Compara-se o valor Fcal com o valor Ftab extraído da tabela de SNEDCOR

x Se Fcal > Ftab a regressão existe com significância máxima de 1%


(confiabilidade mínima de 99%).
3 – Exercício: Realizar a análise de variância para a avaliação
exemplo.
Tabela ANOVA

Fonte de Valores Graus de Valores médios Fcal de


variação Liberdade SNEDCOR
Explicada (VE) VE =
Não explicada VNE =
(VNE)
Total (VT) VT =
4 – SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES:

x Além da significância geral do modelo, deve-se analisar os regressores,


verificando sua consistência e importância na inferência.

x A análise pode ser feita pelo coeficiente de Student t

x tcal = valor do regressor / erro padrão do regressor.

x Compara-se com o valor tabelado do coeficiente de Student. Se tcal > ttab


a variável escolhida é importante na formação do modelo.

5 – AUTOREGRESSÃO:

x Autoregressão é a relação pré-existente entre as variáveis, com coeficiente


de correlação elevado, mas não conclusivo.

x Exemplo – valor total de um terreno e sua área

x Estatística de Durbin – Watson

6 – VERIFICAÇÃO DE HOMOCEDASTICIDADE:

x É a hipótese de variância constante, base de toda a teoria de inferência.

x A forma mais comum de se verificar a homocedasticidade é analisar-se um


gráfico Resíduo x Valor estimado.

x Se o gráfico apresentar uma distribuição ordenada em relação a uma reta


horizontal (forma definida) não existe homocedasticidade.
Resíduos

Valor estimado

HETEROCEDASTICIDADE

Resíduos

Valor estimado

HOMOCEDASTICIDADE
7 – MULTICOLINEARIDADE:

x Os dados utilizados numa avaliação são reais e colhidos no mercado.

x A existência de relação exata entre as variáveis pode invalidar os resultados


alcançados – é a chamada multicolineariadade.

x Um exemplo é a colinearidade entre as variáveis independentes coeficiente


de aproveitamento e área edificável; ou entre valor total e valor unitário.

x A existência de multicolinearidade pode ser verificada através de gráficos


Variáveis analisadas x Resíduo.

x Se os resíduos se colocarem de forma ordenada, há indicação de


dependência direta entre as variáveis, ou seja, multicolinearidade.

Variáveis Independentes

Resíduos

MULTICOLINEARIDADE
Variáveis Independentes

Resíduos

NÃO-MULTICOLINEARIDADE

8 – OUTLIERS:

x É uma observação que tem comportamento muito diferente do restante das


observações.

x A presença do OUTLIER pode ser causada por algum erro de medida na


coleta da amostra, ou consideração de algum elemento inteiramente
distante dos demais. O OUTLIER não deve ser utilizado na avaliação.

x A verificação da existência de OUTLIERS é feita através do gráfico Erros


padronizados (e/s) x Valores estimados.

Erro padronizado
INTERVALO DE CONFIANÇA PARA Y

x A NBR 14653-2 exige que se determine um intervalo de confiança de 80%


em torno do valor central da estimativa

y = yest r t.s.[(1/n)+(do2/6d
di2)]1/2

yest :Valor estimado de y pela regressão


t: Coeficiente de Student para n-k-1 graus de liberdade
Y est
s = Erro padrão da regressão = [6 (y – yest)2 / n - k – 1]1/2
k: Número de variáveis independentes
do: Desvio do valor da variável desejada em relação à média xmed
di: Desvio de x em torno de sua média xmed

EXERCÍCIO:
Calcular o intervalo de confiança para o Exercício 1:

o 2
N Área (x) xi - xmed (xi - xmed)
1 450,00
2 500,00
3 420,00
4 580,00
5 600,00
6 680,00
7 800,00
8 720,00
9 620,00
10 300,00
6 X=

s = Erro padrão da regressão


s = [ 6 (y – yest)2 / n - k - 1 ]1/2
VARIÁVEIS QUALITATIVAS:

1 – Conceito:

x Na prática avaliatória, muitas vezes é necessário utilizar-se de


características do imóvel, que são variáveis importantes na formação do
valor, mas que não são mensuráveis de forma precisa como distância,
idade, etc.

2 – VARIÁVEIS DICOTÔMICAS (DUMMY):

x As variáveis binárias (DUMMY) indicam a presença ou ausência de


determinada característica, possuindo apenas duas possibilidades: sim/não
, 0/1, etc.

Exemplo:

Edifício com elevador - sim(1) – não(0)

Dependência de empregada – sim(1) – não(0)

Frente para a avenida – sim(1) – não(0)

Garagem – sim(1) – não(0)

3 – VARIÁVEIS DE VÁRIOS ESTÁGIOS:

x Indicam gradação na consideração de algum atributo ou característica do


imóvel, como padrão construtivo, estado de conservação, região, etc.

x Os conceitos ou notas atribuídas devem representar uma graduação


coerente com a realidade do imóvel.

Exemplo:
A classificação do estado de conservação pode conter 05 categorias:

Ruim 1
Razoável 2
Médio 3
Bom 4
Excelente 5
4 – AGRUPAMENTO DE VARIÁVEIS:
Algumas variáveis qualitativas podem, algumas vezes, ser agrupadas em uma
só nota ou conceito, reduzindo o número de variáveis da regressão e
facilitando a avaliação.

Exemplo:
Dependência de empregada - sim - 20
Garagem - sim - 20
Elevador - sim - 20
Frente - sim - 20
Área de lazer - sim - 20

Conceito total 100


Fonte:
Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica –
Editora Pini, São Paulo, 1998.
Fonte:
Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica –
Editora Pini, São Paulo, 1998.
Fonte:
Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica –
Editora Pini, São Paulo, 1998.
Fonte:
Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica –
Editora Pini, São Paulo, 1998.
Fonte:
Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica –
Editora Pini, São Paulo, 1998.
Fonte:
Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica –
Editora Pini, São Paulo, 1998.
Fonte:
Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica –
Editora Pini, São Paulo, 1998.
Fonte:
Alves Dantas, R. – Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica –
Editora Pini, São Paulo, 1998.
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Amostra

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia


1 180,00 350,00 Sim Plana
2 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
4 245,00 350,00 Não Acidentada
5 170,00 348,00 Sim Acidentada
6 240,00 360,00 Não Acidentada
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
10 240,00 350,00 Não Acidentada
11 260,00 350,00 Não Plana
12 245,00 360,00 Não Acidentada
13 225,00 420,00 Não Plana
14 220,00 350,00 Não Acidentada
15 190,00 350,00 Sim Acidentada
16 190,00 450,00 Sim Acidentada
17 165,00 360,00 Sim Acidentada
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário do terreno.

Variáveis Independentes :

• Área (m2) : Área do terreno.

• Frente : Posicionamento do terreno: frente para avenida ou não.


Classificação :
Sim = 10; Não = 20;

• Topografia : Topografia do terreno.


Classificação :
Plana = 1; Acidentada = 2;

Página 1
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 180,00 180,22 0,22 0,1247 %
2 205,00 180,22 -24,78 -12,0856 %
3 220,00 238,16 18,16 8,2525 %
4 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
5 170,00 177,79 7,79 4,5829 %
6 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
7 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
8 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
9 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
10 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
11 260,00 238,16 -21,84 -8,4018 %
12 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
13 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
14 220,00 233,92 13,92 6,3293 %
15 190,00 177,79 -12,21 -6,4258 %
16 190,00 190,00 -0,00 -0,0000 %
17 165,00 177,79 12,79 7,7521 %
18 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
19 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
20 225,00 238,16 13,16 5,8468 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Página 2
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Modelo da Regressão

1/[Valor/m2 (R$/m2)] = 6,6061x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10-4 x [Frente] +


2,9219x10-4 x [Topografia]1/3

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 6,6061x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10-4 x [Frente] +


2,9219x10-4 x [Topografia]1/3)

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


-199 -199 -199 -200
Área (m2) b1 = -1,3350x10 1,2736x10 -3,0375x10 3,6746x10
-4 -5 -4 -4
Frente b2 = -1,3496x10 1,4887x10 -1,5487x10 -1,1506x10
Topografia b3 = 2,9218x10-4 5,5960x10-4 -4,5587x10-4 1,0402x10-3

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9177


Valor t calculado ................................ : 9,239
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,921 (para o nível de significância de 1,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8421
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8125

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 8,3631x10-6 3 2,7877x10-6 28,45
Residual 1,5676x10-6 16 9,7976x10-8
Total 9,9307x10-6 19 5,2267x10-7

F Calculado : 28,45
F Tabelado : 5,292 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 1,2x10-4%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

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Correlações Parciais

Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia


Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,1655 -0,9113 0,1023
Área (m2) 0,1655 1,0000 -0,2810 0,2536
Frente -0,9113 -0,2810 1,0000 -0,0821
Topografia 0,1023 0,2536 -0,0821 1,0000

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3368

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


Área (m2) b1 -1,125 28% Não
Frente b2 -9,447 6,0x10-6% Sim
Topografia b3 0,540 60% Não

Alguns regressores não são importantes na formação do modelo.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Página 4
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Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Foi encontrada 1 amostragem fora do intervalo.

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Erro/Desvio Padrão


2 205,0000 -2,1423

Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 75,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,00 %

Página 5
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Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,5867


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,00


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,00

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,68 4-DU = 2,32

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
Área (m2) 320,00 450,00 350,00
Frente Sim Não Sim
Topografia Plana Acidentada Plana

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Área (m2) ..... = 350,00


• Frente .......... = Sim
• Topografia .....= Plana

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 180,22

O modelo utilizado foi :


-3 -199 -4 -4 1/3
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 6,6061x10 - 1,3351x10 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10 x [Frente] + 2,9219x10 x [Topografia] )

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 174,60
Máximo : 186,22

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Amostra

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia


1 180,00 350,00 Sim Plana
2 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
4 245,00 350,00 Não Acidentada
5 170,00 348,00 Sim Acidentada
6 240,00 360,00 Não Acidentada
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
10 240,00 350,00 Não Acidentada
11 260,00 350,00 Não Plana
12 245,00 360,00 Não Acidentada
13 225,00 420,00 Não Plana
14 220,00 350,00 Não Acidentada
15 190,00 350,00 Sim Acidentada
16 190,00 450,00 Sim Acidentada
17 165,00 360,00 Sim Acidentada
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário do terreno.

Variáveis Independentes :

• Área (m2) : Área do terreno.

• Frente : Posicionamento do terreno: frente para avenida ou não.


Classificação :
Sim = 20; Não = 10;

• Topografia : Topografia do terreno.


Classificação :
Plana = 1; Acidentada = 2;

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 180,00 180,22 0,22 0,1247 %
2 205,00 180,22 -24,78 -12,0856 %
3 220,00 238,16 18,16 8,2525 %
4 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
5 170,00 177,79 7,79 4,5829 %
6 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
7 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
8 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
9 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
10 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
11 260,00 238,16 -21,84 -8,4018 %
12 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
13 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
14 220,00 233,92 13,92 6,3293 %
15 190,00 177,79 -12,21 -6,4258 %
16 190,00 190,00 -0,00 -0,0000 %
17 165,00 177,79 12,79 7,7521 %
18 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
19 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
20 225,00 238,16 13,16 5,8468 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Página 2
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Modelo da Regressão

1/[Valor/m2 (R$/m2)] = 5,2565x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 29,730 x Exp(-[Frente]) +


2,9219x10-4 x [Topografia]1/3

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 5,2565x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 29,730 x Exp(-[Frente]) +


2,9219x10-4 x [Topografia]1/3)

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


-199 -199 -199 -200
Área (m2) b1 = -1,3350x10 1,2736x10 -3,0375x10 3,6746x10
Frente b2 = -29,7304 3,2793 -34,1141 -25,3466
Topografia b3 = 2,9218x10-4 5,5960x10-4 -4,5587x10-4 1,0402x10-3

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9177


Valor t calculado ................................ : 9,239
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,921 (para o nível de significância de 1,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8421
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8125

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 8,3631x10-6 3 2,7877x10-6 28,45
Residual 1,5676x10-6 16 9,7976x10-8
Total 9,9307x10-6 19 5,2267x10-7

F Calculado : 28,45
F Tabelado : 5,292 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 1,2x10-4%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Página 3
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Correlações Parciais

Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia


Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,1655 -0,9113 0,1023
Área (m2) 0,1655 1,0000 -0,2810 0,2536
Frente -0,9113 -0,2810 1,0000 -0,0821
Topografia 0,1023 0,2536 -0,0821 1,0000

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3368

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


Área (m2) b1 -1,125 28% Não
Frente b2 -9,447 6,0x10-6% Sim
Topografia b3 0,540 60% Não

Alguns regressores não são importantes na formação do modelo.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Página 4
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Foi encontrada 1 amostragem fora do intervalo.

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Erro/Desvio Padrão


2 205,0000 -2,1423

Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 75,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,00 %

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INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,5867


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,00


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,00

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,68 4-DU = 2,32

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
Área (m2) 320,00 450,00 350,00
Frente Não Sim Sim
Topografia Plana Acidentada Plana

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Área (m2) ..... = 350,00


• Frente .......... = Sim
• Topografia .....= Plana

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 180,22

O modelo utilizado foi :


-3 -199 -4 1/3
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 5,2565x10 - 1,3351x10 x Exp([Área (m2)]) - 29,730 x Exp(-[Frente]) + 2,9219x10 x [Topografia] )

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 174,60
Máximo : 186,22

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INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Amostra

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia


1 180,00 350,00 Sim Plana
2 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
4 245,00 350,00 Não Acidentada
5 170,00 348,00 Sim Acidentada
6 240,00 360,00 Não Acidentada
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
10 240,00 350,00 Não Acidentada
11 260,00 350,00 Não Plana
12 245,00 360,00 Não Acidentada
13 225,00 420,00 Não Plana
14 220,00 350,00 Não Acidentada
15 190,00 350,00 Sim Acidentada
16 190,00 450,00 Sim Acidentada
17 165,00 360,00 Sim Acidentada
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário do terreno.

Variáveis Independentes :

• Área (m2) : Área do terreno.

• Frente : Posicionamento do terreno: frente para avenida ou não.


Classificação :
Sim = 10; Não = 20;

• Topografia : Topografia do terreno.


Classificação :
Plana = 14; Acidentada = 25;

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 180,00 180,22 0,22 0,1247 %
2 205,00 180,22 -24,78 -12,0856 %
3 220,00 238,16 18,16 8,2525 %
4 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
5 170,00 177,79 7,79 4,5829 %
6 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
7 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
8 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
9 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
10 240,00 233,92 -6,08 -2,5315 %
11 260,00 238,16 -21,84 -8,4018 %
12 245,00 233,92 -11,08 -4,5206 %
13 225,00 238,16 13,16 5,8468 %
14 220,00 233,92 13,92 6,3293 %
15 190,00 177,79 -12,21 -6,4258 %
16 190,00 190,00 -0,00 -0,0000 %
17 165,00 177,79 12,79 7,7521 %
18 175,00 180,22 5,22 2,9854 %
19 250,00 238,16 -11,84 -4,7378 %
20 225,00 238,16 13,16 5,8468 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Página 2
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Modelo da Regressão

1/[Valor/m2 (R$/m2)] = 7,3199x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10-4 x [Frente] -


1,1127x10-3 /Ln([Topografia])

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 7,3199x10-3 - 1,3351x10-199 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10-4 x [Frente] -


1,1127x10-3 /Ln([Topografia]))

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


-199 -199 -199 -200
Área (m2) b1 = -1,3350x10 1,2736x10 -3,0375x10 3,6746x10
-4 -5 -4 -4
Frente b2 = -1,3496x10 1,4887x10 -1,5487x10 -1,1506x10
Topografia b3 = -1,1126x10-3 2,1310x10-3 -3,9613x10-3 1,7359x10-3

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9177


Valor t calculado ................................ : 9,239
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,921 (para o nível de significância de 1,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8421
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8125

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 8,3631x10-6 3 2,7877x10-6 28,45
Residual 1,5676x10-6 16 9,7976x10-8
Total 9,9307x10-6 19 5,2267x10-7

F Calculado : 28,45
F Tabelado : 5,292 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 1,2x10-4%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Página 3
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Correlações Parciais

Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia


Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,1655 -0,9113 -0,1023
Área (m2) 0,1655 1,0000 -0,2810 -0,2536
Frente -0,9113 -0,2810 1,0000 0,0821
Topografia -0,1023 -0,2536 0,0821 1,0000

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3368

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


Área (m2) b1 -1,125 28% Não
Frente b2 -9,447 6,0x10-6% Sim
Topografia b3 -0,540 60% Não

Alguns regressores não são importantes na formação do modelo.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Página 4
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Foi encontrada 1 amostragem fora do intervalo.

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Erro/Desvio Padrão


2 205,0000 -2,1423

Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 75,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,00 %

Página 5
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,5867


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,00


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,00

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,68 4-DU = 2,32

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
Área (m2) 320,00 450,00 350,00
Frente Sim Não Sim
Topografia Plana Acidentada Plana

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Área (m2) ..... = 350,00


• Frente .......... = Sim
• Topografia .....= Plana

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 180,22

O modelo utilizado foi :


-3 -199 -4 -3
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 7,3199x10 - 1,3351x10 x Exp([Área (m2)]) - 1,3497x10 x [Frente] - 1,1127x10 /Ln([Topografia]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 174,60
Máximo : 186,22

Página 6
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Amostra

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia


1 180,00 350,00 Sim Plana
2 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
4 245,00 350,00 Não Acidentada
5 170,00 348,00 Sim Acidentada
6 240,00 360,00 Não Acidentada
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
10 240,00 350,00 Não Acidentada
11 260,00 350,00 Não Plana
12 245,00 360,00 Não Acidentada
13 225,00 420,00 Não Plana
14 220,00 350,00 Não Acidentada
15 190,00 350,00 Sim Acidentada
16 190,00 450,00 Sim Acidentada
17 165,00 360,00 Sim Acidentada
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário do terreno.

Variáveis Independentes :

• Área (m2) : Área do terreno.

• Frente : Posicionamento do terreno: frente para avenida ou não.


Classificação :
Sim = 10; Não = 20;

• Topografia : Topografia do terreno.


Classificação :
Plana = 1; Acidentada = 2;

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 180,00 180,65 0,65 0,3628 %
2 205,00 180,65 -24,35 -11,8766 %
3 220,00 236,55 16,55 7,5232 %
4 245,00 236,55 -8,45 -3,4486 %
5 170,00 180,65 10,65 6,2665 %
6 240,00 236,55 -3,45 -1,4371 %
7 175,00 180,65 5,65 3,2303 %
8 250,00 236,55 -13,45 -5,3796 %
9 225,00 236,55 11,55 5,1338 %
10 240,00 236,55 -3,45 -1,4371 %
11 260,00 236,55 -23,45 -9,0189 %
12 245,00 236,55 -8,45 -3,4486 %
13 225,00 236,55 11,55 5,1338 %
14 220,00 236,55 16,55 7,5232 %
15 190,00 180,65 -9,35 -4,9195 %
16 190,00 180,65 -9,35 -4,9195 %
17 165,00 180,65 15,65 9,4867 %
18 175,00 180,65 5,65 3,2303 %
19 250,00 236,55 -13,45 -5,3796 %
20 225,00 236,55 11,55 5,1338 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

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Modelo da Regressão

1/[Valor/m2 (R$/m2)]1/2 = 0,08378 - 9,3822x10-4 x [Frente]

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 0,08378 - 9,3822x10-4 x [Frente])2

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


Frente b1 = -9,3821x10-4 9,9560x10-5 -1,0706x10-3 -8,0576x10-4

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9118


Valor t calculado ................................ : 9,424
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,878 (para o nível de significância de 1,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8315
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8221

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 4,2251x10-4 1 4,2251x10-4 88,80
-5 -6
Residual 8,5642x10 18 4,7579x10
Total 5,0816x10-4 19 2,6745x10-5

F Calculado : 88,80
F Tabelado : 8,285 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 2,2x10-6%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Correlações Parciais

Valor/m2 (R$/m2) Frente


Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,9118
Frente -0,9118 1,0000

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Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3304

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


Frente b1 -9,424 2,2x10-6% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.


Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

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Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Foi encontrada 1 amostragem fora do intervalo.

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Erro/Desvio Padrão


2 205,0000 -2,0894

Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 70,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 95,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,00 %

Página 5
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Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,5695


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,20


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,80

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,41 4-DU = 2,59

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
Frente Sim Não Sim

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Área (m2) ..... = 350,00


• Frente .......... = Sim
• Topografia .....= Plana

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 180,65

O modelo utilizado foi :


-4 2
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 0,08378 - 9,3822x10 x [Frente])

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 175,77
Máximo : 185,74

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Amostra

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente Topografia


1 180,00 350,00 Sim Plana
«2» 205,00 350,00 Sim Plana
3 220,00 345,00 Não Plana
4 245,00 350,00 Não Acidentada
5 170,00 348,00 Sim Acidentada
6 240,00 360,00 Não Acidentada
7 175,00 360,00 Sim Plana
8 250,00 360,00 Não Plana
9 225,00 360,00 Não Plana
10 240,00 350,00 Não Acidentada
11 260,00 350,00 Não Plana
12 245,00 360,00 Não Acidentada
13 225,00 420,00 Não Plana
14 220,00 350,00 Não Acidentada
15 190,00 350,00 Sim Acidentada
16 190,00 450,00 Sim Acidentada
17 165,00 360,00 Sim Acidentada
18 175,00 360,00 Sim Plana
19 250,00 350,00 Não Plana
20 225,00 320,00 Não Plana

Amostragens marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário do terreno.

Variáveis Independentes :

• Área (m2) : Área do terreno.

• Frente : Posicionamento do terreno: frente para avenida ou não.


Classificação :
Sim = 10; Não = 20;

• Topografia : Topografia do terreno.


Classificação :
Plana = 1; Acidentada = 2;

Página 1
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 180,00 175,32 -4,68 -2,6001 %
3 220,00 236,02 16,02 7,2825 %
4 245,00 236,02 -8,98 -3,6647 %
5 170,00 175,32 5,32 3,1293 %
6 240,00 236,02 -3,98 -1,6577 %
7 175,00 175,32 0,32 0,1828 %
8 250,00 236,02 -13,98 -5,5914 %
9 225,00 236,02 11,02 4,8984 %
10 240,00 236,02 -3,98 -1,6577 %
11 260,00 236,02 -23,98 -9,2225 %
12 245,00 236,02 -8,98 -3,6647 %
13 225,00 236,02 11,02 4,8984 %
14 220,00 236,02 16,02 7,2825 %
15 190,00 175,32 -14,68 -7,7264 %
16 190,00 190,00 -0,00 -0,0000 %
17 165,00 175,32 10,32 6,2545 %
18 175,00 175,32 0,32 0,1828 %
19 250,00 236,02 -13,98 -5,5914 %
20 225,00 236,02 11,02 4,8984 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Página 2
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Modelo da Regressão

1/[Valor/m2 (R$/m2)]2 = 4,7117x10-5 - 1,7853x10-201 x Exp([Área (m2)]) - 1,4583x10-6 x [Frente]

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 4,7117x10-5 - 1,7853x10-201 x Exp([Área (m2)]) - 1,4583x10-6 x [Frente])1/2

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


Área (m2) b1 = -1,7853x10-201 9,6767x10-202 -3,0788x10-201 -4,9177x10-202
-6 -7 -6 -6
Frente b2 = -1,4582x10 1,2126x10 -1,6203x10 -1,2961x10

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9501


Valor t calculado ................................ : 12,18
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,921 (para o nível de significância de 1,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9027
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8905

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
-10 -10
Regressão 8,7325x10 2 4,3662x10 74,23
-11 -12
Residual 9,4116x10 16 5,8823x10
Total 9,6737x10-10 18 5,3743x10-11

F Calculado : 74,23
F Tabelado : 6,226 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 8,0x10-7%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Correlações Parciais

Valor/m2 (R$/m2) Área (m2) Frente


Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,1530 -0,9392
Área (m2) 0,1530 1,0000 -0,3086
Frente -0,9392 -0,3086 1,0000

Página 3
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Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3368

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


Área (m2) b1 -1,940 7,0% Sim
Frente b2 -12,64 9,6x10-8% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.


Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Amostragens eliminadas

Amostragens não utilizadas na avaliação :

Erro/Desvio
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2)
Padrão(*)
2 205,0000 -3,6030

Página 4
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 73,68 %
-1,64; +1,64 89,9 % 89,47 %
-1,96; +1,96 95,0 % 94,74 %

Página 5
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,4596


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,10


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,90

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,54 4-DU = 2,46

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Estimativa x Amostra

Imóvel
Nome da Valor Valor
Avaliand
Variável Mínimo Máximo
o
Área (m2) 320,00 450,00 350,00
Frente Sim Não Sim

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Área (m2) ..... = 350,00


• Frente .......... = Sim
• Topografia .....= Plana

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 175,32

O modelo utilizado foi :


-5 -201 -6 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = 1/( 4,7117x10 - 1,7853x10 x Exp([Área (m2)]) - 1,4583x10 x [Frente])

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 171,86
Máximo : 179,00

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Amostra

AreaConst
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Areater (m2) Idade (anos) Elasticidade
(m2)
1 942,50 250,00 250,00 5,00 Transação
2 925,00 200,00 300,00 10,00 Oferta
3 760,00 300,00 300,00 15,00 Oferta
4 650,00 300,00 400,00 20,00 Oferta
5 500,00 200,00 300,00 25,00 Transação
6 985,00 200,00 200,00 5,00 Oferta
7 835,00 150,00 150,00 10,00 Oferta
8 855,00 250,00 350,00 15,00 Oferta
9 680,00 300,00 300,00 20,00 Oferta
10 510,00 200,00 300,00 25,00 Oferta
11 1.105,00 350,00 400,00 5,00 Oferta
12 860,00 350,00 400,00 10,00 Transação
13 685,00 250,00 250,00 15,00 Oferta
14 550,00 300,00 300,00 20,00 Transação
15 427,00 350,00 250,00 25,00 Oferta
16 1.025,00 150,00 150,00 5,00 Oferta
17 875,00 200,00 200,00 10,00 Oferta
18 710,00 300,00 300,00 15,00 Transação
19 680,00 400,00 400,00 20,00 Oferta
20 460,00 250,00 250,00 25,00 Oferta
21 985,00 350,00 300,00 5,00 Oferta
22 800,00 250,00 300,00 10,00 Transação
23 715,00 400,00 400,00 15,00 Oferta
24 657,50 200,00 300,00 20,00 Oferta
25 495,00 150,00 150,00 25,00 Oferta

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário de área construída da residência.

Variáveis Independentes :

• AreaConst (m2) : Área construída da residência.

• Areater (m2) : Área do terreno.

• Idade (anos) : Idade da residência.

• Elasticidade : Condição da residência: ofertada ou transacionada.


Classificação :
Transação = 10; Oferta = 20;

Página 1
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Tabela de valores estimados e observados


Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 942,50 940,93 -1,57 -0,1664 %
2 925,00 935,92 10,92 1,1803 %
3 760,00 734,38 -25,62 -3,3713 %
4 650,00 678,45 28,45 4,3769 %
5 500,00 490,78 -9,22 -1,8438 %
6 985,00 1.001,41 16,41 1,6664 %
7 835,00 854,97 19,97 2,3913 %
8 855,00 799,04 -55,96 -6,5448 %
9 680,00 607,67 -72,33 -10,6374 %
10 510,00 540,43 30,43 5,9669 %
11 1.105,00 1.088,70 -16,30 -1,4752 %
12 860,00 867,50 7,50 0,8718 %
13 685,00 722,06 37,06 5,4100 %
14 550,00 554,95 4,95 0,8992 %
15 427,00 445,51 18,51 4,3341 %
16 1.025,00 1.004,15 -20,85 -2,0340 %
17 875,00 852,44 -22,56 -2,5781 %
18 710,00 676,30 -33,70 -4,7461 %
19 680,00 640,38 -39,62 -5,8263 %
20 460,00 482,86 22,86 4,9695 %
21 985,00 998,51 13,51 1,3719 %
22 800,00 836,61 36,61 4,5760 %
23 715,00 770,30 55,30 7,7343 %
24 657,50 660,27 2,77 0,4212 %
25 495,00 479,36 -15,64 -3,1602 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Página 2
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Modelo da Regressão

[Valor/m2 (R$/m2)]1/2 = 40,228 - 2,5769 x Ln([AreaConst (m2)]) + 1,3962x10-2 x [Areater (m2)] - 0,4897 x
[Idade (anos)] + 1,5777 x Ln([Elasticidade])

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 40,228 - 2,5769 x Ln([AreaConst (m2)]) + 1,3962x10-2 x [Areater (m2)] - 0,4897 x
[Idade (anos)] + 1,5777 x Ln([Elasticidade]))2

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


AreaConst (m2) b1 = -2,5768 0,7106 -3,5187 -1,6349
-3
Areater (m2) b2 = 0,0139 2,7369x10 0,0103 0,0175
Idade (anos) b3 = -0,4897 0,0182 -0,5138 -0,4655
Elasticidade b4 = 1,5777 0,4370 0,9984 2,1569

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9865


Valor t calculado ................................ : 26,99
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,845 (para o nível de significância de 1,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9733
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9679

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 296,0193 4 74,0048 182,1
Residual 8,1285 20 0,4064
Total 304,1478 24 12,6728

F Calculado : 182,1
F Tabelado : 4,431 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 2,0x10-13%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

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Correlações Parciais
AreaConst
Valor/m2 (R$/m2) Areater (m2) Idade (anos)
(m2)
Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,0200 0,0242 -0,9618
AreaConst (m2) -0,0200 1,0000 0,7884 0,0286
Areater (m2) 0,0242 0,7884 1,0000 0,0924
Idade (anos) -0,9618 0,0286 0,0924 1,0000
Elasticidade 0,0501 -0,1280 -0,1493 0,0662

Elasticidade
Valor/m2 (R$/m2) 0,0501
AreaConst (m2) -0,1280
Areater (m2) -0,1493
Idade (anos) 0,0662
Elasticidade 1,0000

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3253

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


AreaConst (m2) b1 -5,911 8,8x10-4% Sim
-6
Areater (m2) b2 8,380 5,7x10 % Sim
-15
Idade (anos) b3 -27,16 2,9x10 % Sim
Elasticidade b4 3,663 0,15% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo.
Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

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Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Foi encontrada 1 amostragem fora do intervalo.

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Erro/Desvio Padrão


9 680,0000 2,2366

Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 68,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 96,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 96,00 %

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Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,7522


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,04


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,96

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,77 4-DU = 2,23

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
AreaConst (m2) 150,00 400,00 250,00
Areater (m2) 150,00 400,00 250,00
Idade (anos) 5,00 25,00 5,00
Elasticidade Transação Oferta Transação

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• AreaConst (m2) ......... = 250,00


• Areater (m2) ............. = 250,00
• Elasticidade .............. = Transação
• Idade (anos) .............. = 5,00

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 940,93

O modelo utilizado foi :


-2
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 40,228 - 2,5769 x Ln([AreaConst (m2)]) + 1,3962x10 x [Areater (m2)] - 0,4897 x [Idade (anos)] + 1,5777
2
x Ln([Elasticidade]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 914,76
Máximo : 967,47

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Amostra

AreaConst
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Areater (m2) Idade (anos) Elasticidade
(m2)
1 942,50 250,00 250,00 5,00 Transação
2 925,00 200,00 300,00 10,00 Oferta
3 760,00 300,00 300,00 15,00 Oferta
4 650,00 300,00 400,00 20,00 Oferta
5 500,00 200,00 300,00 25,00 Transação
6 985,00 200,00 200,00 5,00 Oferta
7 835,00 150,00 150,00 10,00 Oferta
8 855,00 250,00 350,00 15,00 Oferta
«9» 680,00 300,00 300,00 20,00 Oferta
10 510,00 200,00 300,00 25,00 Oferta
11 1.105,00 350,00 400,00 5,00 Oferta
12 860,00 350,00 400,00 10,00 Transação
13 685,00 250,00 250,00 15,00 Oferta
14 550,00 300,00 300,00 20,00 Transação
15 427,00 350,00 250,00 25,00 Oferta
16 1.025,00 150,00 150,00 5,00 Oferta
17 875,00 200,00 200,00 10,00 Oferta
18 710,00 300,00 300,00 15,00 Transação
19 680,00 400,00 400,00 20,00 Oferta
20 460,00 250,00 250,00 25,00 Oferta
21 985,00 350,00 300,00 5,00 Oferta
22 800,00 250,00 300,00 10,00 Transação
23 715,00 400,00 400,00 15,00 Oferta
24 657,50 200,00 300,00 20,00 Oferta
25 495,00 150,00 150,00 25,00 Oferta

Amostragens marcadas com "«" e "»" não serão usadas nos cálculos.

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário de área construída da residência.

Variáveis Independentes :

• AreaConst (m2) : Área construída da residência.

• Areater (m2) : Área do terreno.

• Idade (anos) : Idade da residência.

• Elasticidade : Condição da residência: ofertada ou transacionada.


Classificação :
Transação = 10; Oferta = 20;

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 942,50 940,72 -1,78 -0,1888 %
2 925,00 935,03 10,03 1,0846 %
3 760,00 725,20 -34,80 -4,5794 %
4 650,00 672,78 22,78 3,5049 %
5 500,00 491,82 -8,18 -1,6370 %
6 985,00 996,65 11,65 1,1826 %
7 835,00 860,60 25,60 3,0661 %
8 855,00 793,55 -61,45 -7,1874 %
10 510,00 535,69 25,69 5,0369 %
11 1.105,00 1.088,00 -17,00 -1,5382 %
12 860,00 872,56 12,56 1,4600 %
13 685,00 712,02 27,02 3,9439 %
14 550,00 551,48 1,48 0,2694 %
15 427,00 434,48 7,48 1,7520 %
16 1.025,00 1.012,12 -12,88 -1,2568 %
17 875,00 846,34 -28,66 -3,2752 %
18 710,00 674,00 -36,00 -5,0709 %
19 680,00 637,06 -42,94 -6,3153 %
20 460,00 472,11 12,11 2,6322 %
21 985,00 992,16 7,16 0,7267 %
22 800,00 837,32 37,32 4,6655 %
23 715,00 768,27 53,27 7,4509 %
24 657,50 656,52 -0,98 -0,1484 %
25 495,00 479,73 -15,27 -3,0856 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

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Modelo da Regressão

[Valor/m2 (R$/m2)]1/2 = 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)]1/2 + 1,4864x10-2 x [Areater (m2)] - 0,4956 x
[Idade (anos)] + 1,3966 x Ln([Elasticidade])

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)]1/2 + 1,4864x10-2 x [Areater (m2)] - 0,4956 x
[Idade (anos)] + 1,3966 x Ln([Elasticidade]))2

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


AreaConst (m2) b1 = 90,2490 19,6141 64,2068 116,2913
-3
Areater (m2) b2 = 0,0148 2,4122x10 0,0116 0,0180
Idade (anos) b3 = -0,4955 0,0159 -0,5167 -0,4743
Elasticidade b4 = 1,3965 0,3820 0,8893 1,9037

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9904


Valor t calculado ................................ : 31,20
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,861 (para o nível de significância de 1,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9809
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9768

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 297,2425 4 74,3106 243,3
Residual 5,8027 19 0,3054
Total 303,0453 23 13,1758

F Calculado : 243,3
F Tabelado : 4,500 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 4,9x10-14%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Página 3
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Correlações Parciais

AreaConst
Valor/m2 (R$/m2) Areater (m2) Idade (anos)
(m2)
Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 0,0186 0,0262 -0,9649
AreaConst (m2) 0,0186 1,0000 -0,7966 -0,0162
Areater (m2) 0,0262 -0,7966 1,0000 0,0888
Idade (anos) -0,9649 -0,0162 0,0888 1,0000
Elasticidade 0,0575 0,1651 -0,1541 0,0505

Elasticidade
Valor/m2 (R$/m2) 0,0575
AreaConst (m2) 0,1651
Areater (m2) -0,1541
Idade (anos) 0,0505
Elasticidade 1,0000

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)


Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3277

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


AreaConst (m2) b1 7,660 3,2x10-5% Sim
-7
Areater (m2) b2 10,29 3,3x10 % Sim
-16
Idade (anos) b3 -31,37 7,9x10 % Sim
Elasticidade b4 3,716 0,15% Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo.
Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

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Amostragens eliminadas

Amostragens não utilizadas na avaliação :

Erro/Desvio
Nº Am. Valor/m2 (R$/m2)
Padrão(*)
9 680,0000 2,9406

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 70,83 %
-1,64; +1,64 89,9 % 91,67 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

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Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,0137


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,04


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,96

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,77 4-DU = 2,23

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
AreaConst (m2) 150,00 400,00 250,00
Areater (m2) 150,00 400,00 250,00
Idade (anos) 5,00 25,00 5,00
Elasticidade Transação Oferta Transação

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• AreaConst (m2) ......... = 250,00


• Areater (m2) ............. = 250,00
• Elasticidade .............. = Transação
• Idade (anos) .............. = 5,00

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 940,72

O modelo utilizado foi :


1/2 -2
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)] + 1,4864x10 x [Areater (m2)] - 0,4956 x [Idade (anos)] + 1,3966 x
2
Ln([Elasticidade]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 917,81
Máximo : 963,91

Página 6
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Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• AreaConst (m2) ......... = 250,00


• Areater (m2) ............. = 250,00
• Elasticidade .............. = Transação
• Idade (anos) .............. = 10,00

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 794,87

O modelo utilizado foi :


1/2 -2
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)] + 1,4864x10 x [Areater (m2)] - 0,4956 x [Idade (anos)] + 1,3966 x
2
Ln([Elasticidade]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 775,84
Máximo : 814,13

Página 7
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• AreaConst (m2) ......... = 250,00


• Areater (m2) ............. = 250,00
• Elasticidade .............. = Transação
• Idade (anos) .............. = 15,00

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 661,29

O modelo utilizado foi :


1/2 -2
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)] + 1,4864x10 x [Areater (m2)] - 0,4956 x [Idade (anos)] + 1,3966 x
2
Ln([Elasticidade]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 644,21
Máximo : 678,60

Página 8
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• AreaConst (m2) ......... = 250,00


• Areater (m2) ............. = 250,00
• Elasticidade .............. = Transação
• Idade (anos) .............. = 20,00

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 540,00

O modelo utilizado foi :


1/2 -2
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)] + 1,4864x10 x [Areater (m2)] - 0,4956 x [Idade (anos)] + 1,3966 x
2
Ln([Elasticidade]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 523,32
Máximo : 556,93

Página 9
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• AreaConst (m2) ......... = 250,00


• Areater (m2) ............. = 250,00
• Elasticidade .............. = Transação
• Idade (anos) .............. = 25,00

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 430,98

O modelo utilizado foi :


1/2 -2
[Valor/m2 (R$/m2)] = ( 20,509 + 90,249 /[AreaConst (m2)] + 1,4864x10 x [Areater (m2)] - 0,4956 x [Idade (anos)] + 1,3966 x
2
Ln([Elasticidade]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 413,92
Máximo : 448,38

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Amostra

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Vagas N. Banho Venda/loc.


1 1.000,00 150,00 2 vagas 3 Venda
2 11,00 150,00 2 vagas 3 Locação
3 1.125,00 125,00 2 vagas 3 Venda
4 1.250,00 100,00 2 vagas 3 Venda
5 950,00 75,00 1 vaga 2 Venda
6 1.150,00 65,00 1 vaga 2 Venda
7 12,50 60,00 1 vaga 2 Locação
8 1.400,00 85,00 2 vagas 2 Venda
9 13,50 95,00 2 vagas 3 Locação
10 13,00 105,00 2 vagas 3 Locação
11 17,50 106,00 3 vagas 3 Locação
12 1.600,00 135,00 3 vagas 3 Venda
13 1.200,00 150,00 3 vagas 3 Venda
14 1.100,00 120,00 2 vagas 3 Venda
15 1.000,00 55,00 1 vaga 2 Venda
16 1.320,00 70,00 2 vagas 2 Venda
17 900,00 80,00 1 vaga 3 Venda
18 900,00 90,00 1 vaga 3 Venda
19 1.125,00 120,00 2 vagas 3 Venda
20 12,00 140,00 3 vagas 3 Locação
21 875,00 85,00 1 vaga 3 Venda
22 1.500,00 95,00 2 vagas 3 Venda

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário de área do imóvel.

Variáveis Independentes :

• Area Util (m2) : Área útil do imóvel.

• N. Vagas : Número de vagas.


Classificação :
1 vaga = 1; 2 vagas = 2; 3 vagas = 3;

• N. Banho : Número de banheiros.

• Venda/loc. : Condição do imóvel: em venda ou em locação.


Classificação :
Venda = 10; Locação = 20;

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 1.000,00 949,83 -50,17 -5,0175 %
2 11,00 10,16 -0,84 -7,6167 %
3 1.125,00 1.107,93 -17,07 -1,5177 %
4 1.250,00 1.228,38 -21,62 -1,7295 %
5 950,00 1.034,48 84,48 8,8927 %
6 1.150,00 1.051,11 -98,89 -8,5994 %
7 12,50 11,32 -1,18 -9,4609 %
8 1.400,00 1.368,41 -31,59 -2,2567 %
9 13,50 13,35 -0,15 -1,1335 %
10 13,00 12,92 -0,08 -0,6153 %
11 17,50 17,39 -0,11 -0,6453 %
12 1.600,00 1.416,41 -183,59 -11,4742 %
13 1.200,00 1.282,85 82,85 6,9046 %
14 1.100,00 1.135,27 35,27 3,2060 %
15 1.000,00 1.063,50 63,50 6,3500 %
16 1.320,00 1.409,18 89,18 6,7558 %
17 900,00 958,85 58,85 6,5384 %
18 900,00 936,58 36,58 4,0642 %
19 1.125,00 1.135,27 10,27 0,9125 %
20 12,00 14,70 2,70 22,4652 %
21 875,00 948,30 73,30 8,3772 %
22 1.500,00 1.247,50 -252,50 -16,8333 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

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Modelo da Regressão

Ln([Valor/m2 (R$/m2)]) = 17,936 - 1,0828x10-7 x [Area Util (m2)]3 + 0,3006 x [N. Vagas] - 0,20817 x [N.
Banho]1/2 - 3,4642 x [Venda/loc.]1/2

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,936 - 1,0828x10-7 x [Area Util (m2)]3 + 0,3006 x [N. Vagas] - 0,20817 x [N.
Banho]1/2 - 3,4642 x [Venda/loc.]1/2)

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


-7 -8 -7 -8
Area Util (m2) b1 = -1,0828x10 2,8222x10 -1,4591x10 -7,0652x10
N. Vagas b2 = 0,3005 0,0405 0,2464 0,3546
N. Banho b3 = -0,2081 0,1764 -0,4435 0,0271
Venda/loc. b4 = -3,4641 0,0358 -3,5120 -3,4163

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9991


Valor t calculado ................................ : 99,09
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,110 (para o nível de significância de 5,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9983
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9979

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 87,2044 4 21,8011 2455
Residual 0,1509 17 8,8815x10-3
Total 87,3554 21 4,1597

F Calculado : 2455
F Tabelado : 4,669 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 3,1x10-21%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

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Correlações Parciais

Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Vagas N. Banho Venda/loc.


Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,1367 -0,2123 -0,1473 -0,9963
Area Util (m2) -0,1367 1,0000 0,6732 0,5841 0,1390
N. Vagas -0,2123 0,6732 1,0000 0,4680 0,2675
N. Banho -0,1473 0,5841 0,4680 1,0000 0,1458
Venda/loc. -0,9963 0,1390 0,2675 0,1458 1,0000

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3334

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


-3
Area Util (m2) b1 -5,709 2,6x10 % Sim
-7
N. Vagas b2 10,38 8,9x10 % Sim
N. Banho b3 -1,467 16% Sim
Venda/loc. b4 -100,6 0% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.


Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

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Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Foi encontrada 1 amostragem fora do intervalo.

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Erro/Desvio Padrão


20 12,0000 -2,1503

Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 81,82 %
-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,45 %

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Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,5050


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,04


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,96

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,77 4-DU = 2,23

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
Area Util (m2) 55,00 150,00 70,00
N. Vagas 1 vaga 3 vagas 1 vaga
N. Banho 2 3 2
Venda/loc. Venda Locação Venda

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Area Util (m2) = 70,00


• N. Banho ...... = 2
• N. Vagas ...... = 1 vaga
• Venda/loc. .... = Venda

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 1.043,35

O modelo utilizado foi :


-7 3 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,936 - 1,0828x10 x [Area Util (m2)] + 0,3006 x [N. Vagas] - 0,20817 x [N. Banho] - 3,4642 x
1/2
[Venda/loc.] )

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 987,91
Máximo : 1.101,91

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Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Area Util (m2) = 70,00


• N. Banho ...... = 2
• N. Vagas ...... = 1 vaga
• Venda/loc. .... = Locação

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 11,16

O modelo utilizado foi :


-7 3 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,936 - 1,0828x10 x [Area Util (m2)] + 0,3006 x [N. Vagas] - 0,20817 x [N. Banho] - 3,4642 x
1/2
[Venda/loc.] )

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 10,32
Máximo : 12,07

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Amostra

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Vagas N. Banho Venda/loc.


1 1.000,00 150,00 2 vagas 3 Venda
2 11,00 150,00 2 vagas 3 Locação
3 1.125,00 125,00 2 vagas 3 Venda
4 1.250,00 100,00 2 vagas 3 Venda
5 950,00 75,00 1 vaga 2 Venda
6 1.150,00 65,00 1 vaga 2 Venda
7 12,50 60,00 1 vaga 2 Locação
8 1.400,00 85,00 2 vagas 2 Venda
9 13,50 95,00 2 vagas 3 Locação
10 13,00 105,00 2 vagas 3 Locação
11 17,50 106,00 3 vagas 3 Locação
12 1.600,00 135,00 3 vagas 3 Venda
13 1.200,00 150,00 3 vagas 3 Venda
14 1.100,00 120,00 2 vagas 3 Venda
15 1.000,00 55,00 1 vaga 2 Venda
16 1.320,00 70,00 2 vagas 2 Venda
17 900,00 80,00 1 vaga 3 Venda
18 900,00 90,00 1 vaga 3 Venda
19 1.125,00 120,00 2 vagas 3 Venda
20 12,00 140,00 3 vagas 3 Locação
21 875,00 85,00 1 vaga 3 Venda
22 1.500,00 95,00 2 vagas 3 Venda

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário de área do imóvel.

Variáveis Independentes :

• Area Util (m2) : Área útil do imóvel.

• N. Vagas : Número de vagas.


Classificação :
1 vaga = 1; 2 vagas = 2; 3 vagas = 3;

• N. Banho : Número de banheiros.

• Venda/loc. : Condição do imóvel: em venda ou em locação.


Classificação :
Venda = 10; Locação = 20;

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Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 1.000,00 946,51 -53,49 -5,3494 %
2 11,00 10,07 -0,93 -8,4652 %
3 1.125,00 1.100,45 -24,55 -2,1825 %
4 1.250,00 1.244,85 -5,15 -0,4124 %
5 950,00 1.004,84 54,84 5,7722 %
6 1.150,00 1.036,15 -113,85 -9,9001 %
7 12,50 11,17 -1,33 -10,6041 %
8 1.400,00 1.322,91 -77,09 -5,5061 %
9 13,50 13,53 0,03 0,2118 %
10 13,00 12,95 -0,05 -0,3974 %
11 17,50 17,57 0,07 0,4234 %
12 1.600,00 1.417,38 -182,62 -11,4138 %
13 1.200,00 1.290,60 90,60 7,5498 %
14 1.100,00 1.130,39 30,39 2,7632 %
15 1.000,00 1.063,76 63,76 6,3764 %
16 1.320,00 1.392,08 72,08 5,4606 %
17 900,00 987,91 87,91 9,7678 %
18 900,00 951,78 51,78 5,7529 %
19 1.125,00 1.130,39 5,39 0,4795 %
20 12,00 14,63 2,63 21,9191 %
21 875,00 970,21 95,21 10,8807 %
22 1.500,00 1.271,74 -228,26 -15,2176 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
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Modelo da Regressão

Ln([Valor/m2 (R$/m2)]) = 17,694 - 2,1919x10-5 x [Area Util (m2)]2 + 0,3101 x [N. Vagas] - 3,4686 x
[Venda/loc.]1/2

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,694 - 2,1919x10-5 x [Area Util (m2)]2 + 0,3101 x [N. Vagas] - 3,4686 x
[Venda/loc.]1/2)

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


-5 -6 -5 -5
Area Util (m2) b1 = -2,1919x10 4,5165x10 -2,7927x10 -1,5910x10
N. Vagas b2 = 0,3100 0,0418 0,2544 0,3657
Venda/loc. b3 = -3,4685 0,0355 -3,5158 -3,4212

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9991


Valor t calculado ................................ : 99,80
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,101 (para o nível de significância de 5,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9982
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9979

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 87,1978 3 29,0659 3320
Residual 0,1575 18 8,7550x10-3
Total 87,3554 21 4,1597

F Calculado : 3320
F Tabelado : 5,092 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 0%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Página 3
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Correlações Parciais

Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Vagas Venda/loc.


Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,1366 -0,2123 -0,9963
Area Util (m2) -0,1366 1,0000 0,7067 0,1419
N. Vagas -0,2123 0,7067 1,0000 0,2675
Venda/loc. -0,9963 0,1419 0,2675 1,0000

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3304

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


Area Util (m2) b1 -6,876 2,0x10-4% Sim
N. Vagas b2 10,78 2,8x10-7% Sim
-17
Venda/loc. b3 -101,4 -1,1x10 % Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.


Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Página 4
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Foi encontrada 1 amostragem fora do intervalo.

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Erro/Desvio Padrão


20 12,0000 -2,1181

Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 72,73 %
-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %
-1,96; +1,96 95,0 % 95,45 %

Página 5
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,4127


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,12


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,88

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,66 4-DU = 2,34

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
Area Util (m2) 55,00 150,00 70,00
N. Vagas 1 vaga 3 vagas 1 vaga
Venda/loc. Venda Locação Venda

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Area Util (m2) = 70,00


• N. Banho ...... = 2
• N. Vagas ...... = 1 vaga
• Venda/loc. .... = Venda

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 1.020,93

O modelo utilizado foi :


-5 2 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,694 - 2,1919x10 x [Area Util (m2)] + 0,3101 x [N. Vagas] - 3,4686 x [Venda/loc.] )

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 977,43
Máximo : 1.066,37

Página 6
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Area Util (m2) = 70,00


• N. Banho ...... = 2
• N. Vagas ...... = 1 vaga
• Venda/loc. .... = Locação

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 10,86

O modelo utilizado foi :


-5 2 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 17,694 - 2,1919x10 x [Area Util (m2)] + 0,3101 x [N. Vagas] - 3,4686 x [Venda/loc.] )

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 10,14
Máximo : 11,63

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Amostra

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Banho Venda/loc. Vagas"A"


1 1.000,00 150,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
2 11,00 150,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
3 1.125,00 125,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
4 1.250,00 100,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
5 950,00 75,00 2 Venda Presença de 1 vaga
6 1.150,00 65,00 2 Venda Presença de 1 vaga
7 12,50 60,00 2 Locação Presença de 1 vaga
8 1.400,00 85,00 2 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
9 13,50 95,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
10 13,00 105,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
11 17,50 106,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
12 1.600,00 135,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
13 1.200,00 150,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
14 1.100,00 120,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
15 1.000,00 55,00 2 Venda Presença de 1 vaga
16 1.320,00 70,00 2 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
17 900,00 80,00 3 Venda Presença de 1 vaga
18 900,00 90,00 3 Venda Presença de 1 vaga
19 1.125,00 120,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
20 12,00 140,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
21 875,00 85,00 3 Venda Presença de 1 vaga
22 1.500,00 95,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas

Nº Am. Vagas"B"
1 Presença de 1 ou 2 vagas
2 Presença de 1 ou 2 vagas
3 Presença de 1 ou 2 vagas
4 Presença de 1 ou 2 vagas
5 Presença de 1 ou 2 vagas
6 Presença de 1 ou 2 vagas
7 Presença de 1 ou 2 vagas
8 Presença de 1 ou 2 vagas
9 Presença de 1 ou 2 vagas
10 Presença de 1 ou 2 vagas
11 Presença de 3 vagas
12 Presença de 3 vagas
13 Presença de 3 vagas
14 Presença de 1 ou 2 vagas
15 Presença de 1 ou 2 vagas
16 Presença de 1 ou 2 vagas
17 Presença de 1 ou 2 vagas
18 Presença de 1 ou 2 vagas
19 Presença de 1 ou 2 vagas
20 Presença de 3 vagas
21 Presença de 1 ou 2 vagas
22 Presença de 1 ou 2 vagas

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Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário de área do imóvel.

Variáveis Independentes :

• Area Util (m2) : Área útil do imóvel.

• N. Banho : Número de banheiros.

• Venda/loc. : Condição do imóvel: em venda ou em locação.


Classificação :
Venda = 10; Locação = 20;

• Vagas"A" : Primeira variável dicotômica relacionada com o número de vagas.


Classificação :
Presença de 2 ou 3 vagas = 1; Presença de 1 vaga = 0;

• Vagas"B" : Segunda variável dicotômica relacionada com o número de vagas.


Classificação :
Presença de 3 vagas = 1; Presença de 1 ou 2 vagas = 0;

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 1.000,00 976,06 -23,94 -2,3945 %
2 11,00 10,45 -0,55 -5,0433 %
3 1.125,00 1.124,38 -0,62 -0,0551 %
4 1.250,00 1.262,35 12,35 0,9884 %
5 950,00 1.002,64 52,64 5,5412 %
6 1.150,00 1.031,95 -118,05 -10,2656 %
7 12,50 11,19 -1,31 -10,5097 %
8 1.400,00 1.401,82 1,82 0,1303 %
9 13,50 13,78 0,28 2,0950 %
10 13,00 13,23 0,23 1,7471 %
11 17,50 16,81 -0,69 -3,9428 %
12 1.600,00 1.360,40 -239,60 -14,9750 %
13 1.200,00 1.245,84 45,84 3,8202 %
14 1.100,00 1.153,08 53,08 4,8257 %
15 1.000,00 1.057,74 57,74 5,7744 %
16 1.320,00 1.470,52 150,52 11,4030 %
17 900,00 940,82 40,82 4,5356 %
18 900,00 908,48 8,48 0,9420 %
19 1.125,00 1.153,08 28,08 2,4963 %
20 12,00 14,15 2,15 17,9347 %
21 875,00 924,98 49,98 5,7124 %
22 1.500,00 1.287,94 -212,06 -14,1376 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

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Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

Ln([Valor/m2 (R$/m2)]) = 18,193 - 2,0577x10-5 x [Area Util (m2)]2 - 0,15006 x [N. Banho]1/2 - 3,4640 x
[Venda/loc.]1/2 + 0,3681 x [Vagas"A"] + 0,24405 x [Vagas"B"]

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,193 - 2,0577x10-5 x [Area Util (m2)]2 - 0,15006 x [N. Banho]1/2 - 3,4640 x
[Venda/loc.]1/2 + 0,3681 x [Vagas"A"] + 0,24405 x [Vagas"B"])

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


Area Util (m2) b1 = -2,0577x10-5 5,1357x10-6 -2,7442x10-5 -1,3711x10-5
N. Banho b2 = -0,1500 0,1816 -0,3928 0,0927
Venda/loc. b3 = -3,4640 0,0348 -3,5106 -3,4173
Vagas"A" b4 = 0,3680 0,0555 0,2938 0,4422
Vagas"B" b5 = 0,2440 0,0592 0,1648 0,3232

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Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9992


Valor t calculado ................................ : 102,2
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,120 (para o nível de significância de 5,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9985
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9980

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 87,2218 5 17,4443 2089
Residual 0,1336 16 8,3520x10-3
Total 87,3554 21 4,1597

F Calculado : 2089
F Tabelado : 4,437 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 5,4x10-18%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Correlações Parciais

Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Banho Venda/loc. Vagas"A"


Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,1366 -0,1473 -0,9963 -0,1474
Area Util (m2) -0,1366 1,0000 0,6473 0,1419 0,6467
N. Banho -0,1473 0,6473 1,0000 0,1458 0,4582
Venda/loc. -0,9963 0,1419 0,1458 1,0000 0,1992
Vagas"A" -0,1474 0,6467 0,4582 0,1992 1,0000
Vagas"B" -0,2038 0,4903 0,2887 0,2406 0,3220

Vagas"B"
Valor/m2 (R$/m2) -0,2038
Area Util (m2) 0,4903
N. Banho 0,2887
Venda/loc. 0,2406
Vagas"A" 0,3220
Vagas"B" 1,0000

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Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3368

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


Area Util (m2) b1 -6,609 6,0x10-4% Sim
N. Banho b2 -1,090 29% Não
Venda/loc. b3 -103,7 0% Sim
-5
Vagas"A" b4 8,798 1,6x10 % Sim
-2
Vagas"B" b5 4,831 1,8x10 % Sim

Um dos regressores não é importante na formação do modelo.

Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

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Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 72,73 %
-1,64; +1,64 89,9 % 86,36 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,3928


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,95


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,05

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,89 4-DU = 2,11

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

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Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
Area Util (m2) 55,00 150,00 70,00
N. Banho 2 3 2
Venda/loc. Venda Locação Venda
Vagas"A" Presença de 1 vaga Presença de 2 ou 3 vagas Presença de 1 vaga
Vagas"B" Presença de 1 ou 2 vagas Presença de 3 vagas Presença de 1 ou 2 vagas

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Area Util (m2) = 70,00


• N. Banho ...... = 2
• Vagas"A" ..... = Presença de 1 vaga
• Vagas"B" ..... = Presença de 1 ou 2 vagas
• Venda/loc. .... = Venda

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 1.017,71

O modelo utilizado foi :


-5 2 1/2 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,193 - 2,0577x10 x [Area Util (m2)] - 0,15006 x [N. Banho] - 3,4640 x [Venda/loc.] + 0,3681 x
[Vagas"A"] + 0,24405 x [Vagas"B"])

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 962,13
Máximo : 1.076,50

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Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Area Util (m2) = 70,00


• N. Banho ...... = 2
• Vagas"A" ..... = Presença de 1 vaga
• Vagas"B" ..... = Presença de 1 ou 2 vagas
• Venda/loc. .... = Locação

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 10,89

O modelo utilizado foi :


-5 2 1/2 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,193 - 2,0577x10 x [Area Util (m2)] - 0,15006 x [N. Banho] - 3,4640 x [Venda/loc.] + 0,3681 x
[Vagas"A"] + 0,24405 x [Vagas"B"])

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 10,07
Máximo : 11,77

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Amostra

Nº Am. Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) N. Banho Venda/loc. Vagas"A"


1 1.000,00 150,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
2 11,00 150,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
3 1.125,00 125,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
4 1.250,00 100,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
5 950,00 75,00 2 Venda Presença de 1 vaga
6 1.150,00 65,00 2 Venda Presença de 1 vaga
7 12,50 60,00 2 Locação Presença de 1 vaga
8 1.400,00 85,00 2 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
9 13,50 95,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
10 13,00 105,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
11 17,50 106,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
12 1.600,00 135,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
13 1.200,00 150,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
14 1.100,00 120,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
15 1.000,00 55,00 2 Venda Presença de 1 vaga
16 1.320,00 70,00 2 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
17 900,00 80,00 3 Venda Presença de 1 vaga
18 900,00 90,00 3 Venda Presença de 1 vaga
19 1.125,00 120,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas
20 12,00 140,00 3 Locação Presença de 2 ou 3 vagas
21 875,00 85,00 3 Venda Presença de 1 vaga
22 1.500,00 95,00 3 Venda Presença de 2 ou 3 vagas

Nº Am. Vagas"B"
1 Presença de 1 ou 2 vagas
2 Presença de 1 ou 2 vagas
3 Presença de 1 ou 2 vagas
4 Presença de 1 ou 2 vagas
5 Presença de 1 ou 2 vagas
6 Presença de 1 ou 2 vagas
7 Presença de 1 ou 2 vagas
8 Presença de 1 ou 2 vagas
9 Presença de 1 ou 2 vagas
10 Presença de 1 ou 2 vagas
11 Presença de 3 vagas
12 Presença de 3 vagas
13 Presença de 3 vagas
14 Presença de 1 ou 2 vagas
15 Presença de 1 ou 2 vagas
16 Presença de 1 ou 2 vagas
17 Presença de 1 ou 2 vagas
18 Presença de 1 ou 2 vagas
19 Presença de 1 ou 2 vagas
20 Presença de 3 vagas
21 Presença de 1 ou 2 vagas
22 Presença de 1 ou 2 vagas

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Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor/m2 (R$/m2): Valor unitário de área do imóvel.

Variáveis Independentes :

• Area Util (m2) : Área útil do imóvel.

• N. Banho : Número de banheiros.

• Venda/loc. : Condição do imóvel: em venda ou em locação.


Classificação :
Venda = 10; Locação = 20;

• Vagas"A" : Primeira variável dicotômica relacionada com o número de vagas.


Classificação :
Presença de 2 ou 3 vagas = 1; Presença de 1 vaga = 0;

• Vagas"B" : Segunda variável dicotômica relacionada com o número de vagas.


Classificação :
Presença de 3 vagas = 1; Presença de 1 ou 2 vagas = 0;

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor/m2 (R$/m2).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 1.000,00 983,13 -16,87 -1,6874 %
2 11,00 10,46 -0,54 -4,8842 %
3 1.125,00 1.117,67 -7,33 -0,6515 %
4 1.250,00 1.270,63 20,63 1,6502 %
5 950,00 975,75 25,75 2,7104 %
6 1.150,00 1.027,12 -122,88 -10,6855 %
7 12,50 11,21 -1,29 -10,2804 %
8 1.400,00 1.372,28 -27,72 -1,9803 %
9 13,50 13,87 0,37 2,7690 %
10 13,00 13,18 0,18 1,3843 %
11 17,50 16,77 -0,73 -4,1782 %
12 1.600,00 1.357,84 -242,16 -15,1350 %
13 1.200,00 1.257,26 57,26 4,7718 %
14 1.100,00 1.146,71 46,71 4,2466 %
15 1.000,00 1.081,19 81,19 8,1189 %
16 1.320,00 1.482,05 162,05 12,2768 %
17 900,00 951,04 51,04 5,6707 %
18 900,00 903,47 3,47 0,3859 %
19 1.125,00 1.146,71 21,71 1,9300 %
20 12,00 14,08 2,08 17,3715 %
21 875,00 926,95 51,95 5,9371 %
22 1.500,00 1.303,65 -196,35 -13,0903 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

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Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

Ln([Valor/m2 (R$/m2)]) = 18,236 - 5,1306x10-3 x [Area Util (m2)] - 3,4683 x [Venda/loc.]1/2 + 0,3923 x
[Vagas"A"] + 0,24595 x [Vagas"B"]

Modelo para a Variável Dependente

[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,236 - 5,1306x10-3 x [Area Util (m2)] - 3,4683 x [Venda/loc.]1/2 + 0,3923 x
[Vagas"A"] + 0,24595 x [Vagas"B"])

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


Area Util (m2) b1 = -5,1305x10-3 9,6336x10-4 -6,4151x10-3 -3,8460x10-3
Venda/loc. b2 = -3,4682 0,0338 -3,5133 -3,4231
Vagas"A" b3 = 0,3923 0,0567 0,3166 0,4679
Vagas"B" b4 = 0,2459 0,0572 0,1695 0,3223

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Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9992


Valor t calculado ................................ : 105,2
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 2,110 (para o nível de significância de 5,00 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9985
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9981

Classificação : Correlação Fortíssima

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
Regressão 87,2215 4 21,8053 2768
Residual 0,1339 17 7,8790x10-3
Total 87,3554 21 4,1597

F Calculado : 2768
F Tabelado : 4,669 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 1,1x10-21%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

Correlações Parciais

Valor/m2 (R$/m2) Area Util (m2) Venda/loc. Vagas"A" Vagas"B"


Valor/m2 (R$/m2) 1,0000 -0,1329 -0,9963 -0,1474 -0,2038
Area Util (m2) -0,1329 1,0000 0,1413 0,6893 0,4840
Venda/loc. -0,9963 0,1413 1,0000 0,1992 0,2406
Vagas"A" -0,1474 0,6893 0,1992 1,0000 0,3220
Vagas"B" -0,2038 0,4840 0,2406 0,3220 1,0000

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 20,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,3334

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


-5
Area Util (m2) b1 -7,976 3,8x10 % Sim
Venda/loc. b2 -106,9 0% Sim
Vagas"A" b3 9,656 2,6x10-6% Sim
Vagas"B" b4 5,013 1,1x10-2% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.


Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau II.

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Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

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Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 72,73 %
-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 1,3041


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 1,04


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 2,96

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,77 4-DU = 2,23

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Página 6
INFER 32 - Ária Sistemas de Informática Ltda.

Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
Area Util (m2) 55,00 150,00 70,00
Venda/loc. Venda Locação Venda
Vagas"A" Presença de 1 vaga Presença de 2 ou 3 vagas Presença de 1 vaga
Vagas"B" Presença de 1 ou 2 vagas Presença de 3 vagas Presença de 1 ou 2 vagas

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Area Util (m2) = 70,00


• N. Banho ...... = 2
• Vagas"A" ..... = Presença de 1 vaga
• Vagas"B" ..... = Presença de 1 ou 2 vagas
• Venda/loc. .... = Venda

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 1.001,10

O modelo utilizado foi :


-3 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,236 - 5,1306x10 x [Area Util (m2)] - 3,4683 x [Venda/loc.] + 0,3923 x [Vagas"A"] + 0,24595 x
[Vagas"B"])

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 956,36
Máximo : 1.047,94

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Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Area Util (m2) = 70,00


• N. Banho ...... = 2
• Vagas"A" ..... = Presença de 1 vaga
• Vagas"B" ..... = Presença de 1 ou 2 vagas
• Venda/loc. .... = Locação

Estima-se Valor/m2 (R$/m2) = 10,65

O modelo utilizado foi :


-3 1/2
[Valor/m2 (R$/m2)] = Exp( 18,236 - 5,1306x10 x [Area Util (m2)] - 3,4683 x [Venda/loc.] + 0,3923 x [Vagas"A"] + 0,24595 x
[Vagas"B"])

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 9,96
Máximo : 11,40

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Amostra

Nº Am. Valor (R$) Ano R/U T/N


1 45.000,00 1.995 Rodoviário Turbinado
2 30.000,00 1.993 Urbano Normal
3 25.000,00 1.992 Urbano Normal
4 35.000,00 1.992 Rodoviário Turbinado
5 32.000,00 1.992 Rodoviário Normal
6 15.000,00 1.989 Urbano Normal
7 17.500,00 1.990 Urbano Normal
8 13.000,00 1.988 Urbano Normal
9 15.000,00 1.987 Urbano Turbinado
10 40.000,00 1.994 Rodoviário Turbinado
11 42.000,00 1.994 Rodoviário Turbinado
12 45.000,00 1.995 Rodoviário Turbinado

Descrição das Variáveis


Variável Dependente :

• Valor (R$): Valor do ônibus.

Variáveis Independentes :

• Ano : Ano de fabricação do ônibus.

• R/U : Tipo de ônibus: rodoviário ou urbano.


Classificação :
Rodoviário = 20; Urbano = 10;

• T/N : Tipo de motor: turbinado ou normal.


Classificação :
Turbinado = 20; Normal = 10;

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável Valor (R$).

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %


1 45.000,00 44.770,78 -229,22 -0,5094 %
2 30.000,00 28.505,01 -1.494,99 -4,9833 %
3 25.000,00 25.348,32 348,32 1,3933 %
4 35.000,00 35.291,19 291,19 0,8320 %
5 32.000,00 30.951,77 -1.048,23 -3,2757 %
6 15.000,00 15.897,24 897,24 5,9816 %
7 17.500,00 19.044,44 1.544,44 8,8254 %
8 13.000,00 12.753,21 -246,79 -1,8984 %
9 15.000,00 13.951,77 -1.048,23 -6,9882 %
10 40.000,00 41.607,74 1.607,74 4,0194 %
11 42.000,00 41.607,74 -392,26 -0,9339 %
12 45.000,00 44.770,78 -229,22 -0,5094 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas
como elemento de comparação entre as amostragens.

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Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

[Valor (R$)] = -2107897 + 2,6504x10-4 x [Ano]3 + 10006 x [R/U]1/3 + 7749,2 x [T/N]1/3

Modelo para a Variável Dependente

[Valor (R$)] = -2107897 + 2,6504x10-4 x [Ano]3 + 10006 x [R/U]1/3 + 7749,2 x [T/N]1/3

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo


-4 -5 -4 -4
Ano b1 = 2,6504x10 1,6380x10 2,4216x10 2,8792x10
R/U b2 = 10006,4570 2191,4532 6945,4013 13067,5127
T/N b3 = 7749,2057 1620,3709 5485,8465 10012,5649

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9967


Valor t calculado ................................ : 34,85
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,9935
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,9910

Classificação : Correlação Fortíssima

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Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
9 8
Regressão 1,6299x10 3 5,4333x10 405,0
7 6
Residual 1,0733x10 8 1,3417x10
Total 1,6407x109 11 1,4915x108

F Calculado : 405,0
F Tabelado : 7,591 (para o nível de significância de 1,000 %)

Significância do modelo igual a 4,5x10-7%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.


Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.

Correlações Parciais

Valor (R$) Ano R/U T/N


Valor (R$) 1,0000 0,9527 0,8802 0,6378
Ano 0,9527 1,0000 0,7413 0,4196
R/U 0,8802 0,7413 1,0000 0,6667
T/N 0,6378 0,4196 0,6667 1,0000

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 30,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1081

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito


Ano b1 24,38 8,5x10-7% Sim
-3
R/U b2 8,379 3,1x10 % Sim
T/N b3 6,489 1,9x10-2% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.


Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.

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Resíduos x Valor Estimado

Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

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Gráfico de Indicação de Outliers

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 75,00 %
-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW) : 2,4160


(nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,82


Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,18

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)


DU = 1,75 4-DU = 2,25

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

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Estimativa x Amostra

Nome da Valor Valor Imóvel


Variável Mínimo Máximo Avaliando
Ano 1.987 1.995 1.992
Rodoviári
R/U Urbano Urbano
o
T/N Normal Turbinado Normal

Nenhuma característica do objeto sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Ano .. = 1.992
• R/U .. = Urbano
• T/N .. = Normal

Estima-se Valor (R$) = 25.348,32

O modelo utilizado foi :


-4 3 1/3 1/3
[Valor (R$)] = -2107897 + 2,6504x10 x [Ano] + 10006 x [R/U] + 7749,2 x [T/N]

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :

Mínimo : 24.459,16
Máximo : 26.237,49

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