395302165.doc. Autor: MOLINARIAS..

BOLILLA IVº PUBLICIDAD REGISTRAL de los DR.

A) GENERALIDADES:
I) CONCEPTO DE PUBLICIDAD DE LOS DR: ``Es el Sistema integrado por actos de particulares y del Eº, por medio del cual se
informa con efectos legales, a 3º interesados y sociedad en general, de la existencia, modificación o extinción de DR y demás situaciones
jurídicas sobre bienes registrables.´´ CÁTEDRA.

1) Sistema integrado: el sistema registral reside en la trascendencia económica y social de los DR, que deben gozar de estabilidad y
seguridad jurídica. a).- de Actos Particulares- sistema del ``Titulo y Modo ´´ la "tradición" romana (ya que art. 577: "antes de la tradición
de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún DR), no obstante negativamente se desarrolla en el ámbito privado. b).- Actos del
Estados- implica la intervención a través de los registros inmobiliarios de cada jurisdicción, con la exigencia de la inscripción de los títulos
para perfeccionar y hacer oponibles a 3º los DR". art. 2505 (s/ Ley 17.711)

2) Informa con efectos legales: Evita la clandestinidad, logra estabilidad, firmeza jurídica, perfecciona y da oponibilidad sobre los Dº
registrados. Se logra la tutela de la “garantía común” de los acreedores.
a).- Al público en Gral. Es decir a toda la sociedad, pues: "una sociedad no puede estar obligada a respetar un d´ que no conoce". Nota
del art 577.c.c. b).- A 3º legitimados: como, personas con intereses juridicos en dichos DR: acreedores, profesionales afines (abogados,
agrimensores, notarios).

3) Sobre: la existencia, modificación, extinción de los DR . Actos jurídicos que producen la mutación (Musto), tanto sobre los bienes
registrables, como la venta, permuta, sucesión hereditaria, etc. También comprende actos que afecten el dominio: como las
desmembraciones.
Excepción: se excluyen a-Las relaciones personales;( locacion). b- Bienes del dominio público del Estado, estos en razón de no
necesitar la publicidad por estar fuera del comercio jurídico. En este caso la registración es efectuada por la DIR. Catastro.

4) y demás situaciones jurídicas, sobre bº registrables: actos que “afectan la disponibilidad” de los DR como Embargos, Inhibiciones,
declaratoria de herederos.

II) FUNDAMENTO: LA SEGURIDAD JURÍDICA. MUSTO. CÁTEDRA. Yanzon.

1-Estática: seguridad en las titularidades.-Estabilidad de los Dº registrados. Realidad registral.-No mutación de la titularidad de los Dº
registrados sin la voluntad de su titular, según las normas vigentes. -Revalorizado en una sociedad individualista y conservadora. Se rige
bajo el Pº ``nemus plus iuris.´´ --protege el VALOR JUSTICIA?
2-Dinámica: seguridad en las transacciones.-Confianza en el tráfico comercial. Realidad extra-registral. -Confianza en virtud de
situaciones aparentes, al tiempo de realizar negocios jurídicos. -Atiende a un valor de solidaridad. -- PROTECCION DEL VALOR
SEGURIDAD.

III) NATURALEZA JURIDICA de “Publicidad”.

1. notificación pública. Urbi et orbi. Para la ciudad y para el mundo.
2. Declaración pública: declaración de voluntad dirigida a la generalidad, asequible por todos, que da noticia de una situación jurídica.
Se Diferencia de la publicidad (como declaración publica).
1. Con la Notificación: -esta se dirige a persona determinada; -tiene carácter recepticio; -busca la eficacia del conocimiento
2. con la Publicación:- esta es esporádica.-no tiene organización sistemática.- busca la eficacia del conocimiento.- aplicada a
situaciones particulares.

IV) Evolución Histórica:

Publicidad Material: “se refiere a aquellos actos o hechos exteriores que dan a conocer los DR, fuera del registro por ejemplo la tradittio”.
Publicidad Formal: se genera con la divulgación de lo incorporado en el registro, por los medios legales previstos. Cátedra.
1. Egipcios: tenían Registros organizados y obligatorios respecto de las tierras, en virtud de las crecidas del río Nilo.

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2. Asirios y Caldeos. En el frente de las propiedades colocaban ENSEÑAS DE MADERA donde se inscribía el nombre del
propietario, y el gravamen y en favor de quienes.
3. Grecia. Sistema del PREGONERO PÚBLICO, que hacía conocer a viva voz las propiedades que habían cambiado de dueño, o
sobre las que se habían constituido algún DR de Garantía.
4. Derecho Romano. Sistemas de publicidad:
a-"MANCIPATIO" Manu- capere: captar con la mano, aplicado a las Res mancipi (fundos itálicos, esclavos y bestias de tiro). Se hacia
Mediante Acto Solemne, ante un funcionario público (librepens) y cinco (5) testigos. El Fin era impregnar los sentidos y así perdurar en el
tiempo.
b-"IN JURE CESSIO" aplicado a las Nec mancipi (bienes fuera de la península itálica). Mediante un Juicio Simulado: el comprador
reivindicaba la cosa ante el pretor y el vendedor se allanaba y entregaba la misma (ante el Pretor). La copia de la sentencia era el TÍTULO.
c-TRADITIO: aplicada a fines del Imperio Romano- en época de Justiniano. -Es la entrega material de la cosa bajo ciertas condiciones.
-Receptada en nuestro C.c, a través del Esboco de Freitas.

4. Derecho GERMÁNICO PRIMITIVO.--a-Auflassung (ciertas condiciones):a-Entrega corporal de la cosa (se trasmitía un Dº igual al que
tenía el vendedor); b-En el lugar donde se encontraba la misma; c-Ante testigos y con las formalidades requeridas; d- expresaba la Causa o
convenio de operación (compraventa, donación, etc.).

-b-- Luego surge el SISTEMA JUDICIAL.-Introducido por los Francos: Simulación de juicio (idem a la in iure cesio). –c-Luego surge la
COMPILACIÓN de las sentencias, que constituyen los primeros registros inmobiliarios de carácter judicial.

B). SISTEMAS REGISTRALES. I) Clasificación: Catedra- Musto.

1) Por la INCIDENCIA en la mutación DR:

a-Constitutivos. La inscripción genera/ y da existencia al DR. El dº b- Declarativos. La inscripción, hace oponible el d´ frente a 3º.
nace en el registro. Nace porque esta inscripto. Reconoce un dº ya generado de antemano.
(ej., Sistemas Torrens, Alemán, Suizo, etc.) (ej., Sistemas Torrens, Alemán, Suizo, etc.)

2) Por la BASE para organizar:

a-Personales. Tiene en cuenta al titular del d´ a inscribir. Crítica: b-Reales: Tiene en cuenta el objeto (inmueble) elemento de mayor
Los sujetos son elementos poco estables en la relación inmobiliaria estabilidad de la relación inmobiliaria, individualizado por una
(lo que provoca inexactitud). (Registros anteriores a la ley 17.801). nomenclatura registral (a partir de la ley 17.801).

3) Por la DESCRIPCIÓN.
a-Transcripción. Descripción integral de todos los documentos que b- Inscripción. Resumen de lo mas importante, tomando notas
hacen a los actos de la mutación real. breves. En minutas.

4. Por la CALIFICACIÓN.

a- Amplia. b- Restringida.
Examen sobre los requisitos de forma, como también los de fondo. Examen sobre los requisitos de forma.

5) Por los EFECTOS sobre los derechos y títulos:

a- Convalidantes.
La inscripción subsana vicios del título según la ley vigente. Desde
la inscripción el d´ se torna inatacable; y en caso de un reclamo, el
Estado –si lo considera justo- se indemniza al 3º. Ej., Sistema
Alemán y Torrens
b- No Convalidantes.
La inscripción no purga los vicios del título inscripto, son
discutibles (prosperan las reivindicaciones o nulidades). Ley 17.801
art. 4º: "La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere según las Leyes"

II) INTERESES PROTEGIDOS: CÁTEDRA. YANZON (los dio como fundamentos).

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a- conocer la realidad físico-jurídica de los bº. -Agilizar el tráfico económico.[FIN PUBLICO]

b- saneamiento general de títulos. -Inatacabilidad de los mismos. [FIN PUBLICO]

a- Seguridad de trafico del 3º de bº fe respecto de los DR sobre la cosa. [FIN PRIVADO]

b- oponibilidad e inatacabilidad de los DR del titular (presunción de bº fe). [FIN PRIVADO]

III) Derecho Comparado: Sistemas Registrales. MATTAR NOVELLI.

1-Sistema Alemán: los antecedentes mediatos remiten a los germanos, influenciado por los romanos respecto de a la causa fuente.
Posteriormente en forma inmediata, través del código prusiano: Se inscribe`` la voluntad de las partes ´´ manifestada ante el Registro. De
ningún valor es el negocio causal. Aplica la "hoja territorial" que se individualizada con la nomenclatura registral que distingue a un
inmueble determinado. Esta hoja se divide en 4 partes: i. Descripción física- impositiva: nomenclatura catastral, límites, medidas,
modificaciones, avalúo (fin impositivos). ii. Titularidad: transmisiones, modificaciónes. Cada anotación tiene una referencia al registro
donde consta la transcripción completa del acto jurídico. iii. Cargas-desmembraciones: sobre el inmueble (ej., servidumbres, usufructos,
usos, etc.). iv. Gravámenes: (ej., hipotecas, cargas impositivas, embargos).
Clase: -Constitutivo-Real-Convalidante.
Consulta: -pública, y solo requiere de un interés legítimo.
Contenido del Registro.-parcelas privadas, excluyendo los bienes del Estado (públicos o privados) y bienes de la Iglesia.
Materia Inscribible. –- excluye las relaciones personales (ej., alquileres, comodatos, etc.).

2- Sistema Torrens (Año 1853 – Australia). -Este país presentaba un problema de títulos: atacables, superposiciones, errores de
ubicación, falta de límites, lo que generaban una inmovilidad y escasa incorporación de tierras a la producción. - Richard Torrens
(diputado) desarrolló un plan de 3º finalidades: a-Ordenamiento inmobiliario; b-Liberación cargas ocultas; c- Agilización en las
transferencias.
a-Al registro se accede previa solicitud, acompañando títulos y mensura. Estos se estudian por profesionales afines. Luego se
publican edictos manifestando la voluntad de la mutación real; sino había oposición o vencido el plazo, se inscriben.
A partir de allí se registraban sobre el "folio real'. La copia certificada del folio y la mensura, se establecen como "título"
haciendo plena fe. Este es Transmisible por endoso.
b- La ficción: -Al realizarse la transferencia, el Estado retomaría la soberanía sobre la propiedad como parte del territorio
nacional, entregando a posteriori el d´ al comprador. -A partir de la inscripción el Eº garantiza a titulares y 3º la situación en que se
encuentra el inmueble. En caso de perjuicio, Las partes pagan un seguro: Del 2% que se destina a la constitución de un Fondo de Garantía
destinado a indemnizar a cualquiera que haya sufrido un daño (el 3º sólo puede demandar al Eº, que es quien indemniza).

Clasificación. CONSTITUTIVO/REAL/SANEADOR

3-Derecho Francés (Código de Napoleón). Contiene una innovación peligrosa (s/ sus propios autores introducida subrepticiamente en el
texto). Decía: "La transmisión de los DR sobre inmuebles, se perfecciona por la simple voluntad de las partes". De este modo, los DR se
confunden con el convenio entre las partes, desapareciendo toda publicidad [confusión entre DP y DR]. Critica: institucionaliza el caos y la
inseguridad jurídica en materia de inmuebles, quedando los acreedores y 3º totalmente burlados en sus garantías.
Sin embargo, con posterioridad se modificó esta legislación y se crearon los Registros de la Propiedad Inmueble, aunque con el
sólo efecto declarativo.

4- Derecho Español. La inscripción es declarativa (salvo la hipoteca, donde la inscripción es constitutiva).

a-DECLARATIVO. -numerus apertus, aunque la jurisprudencia limita por vía interpretativa las situaciones. Presunción iuris tantum de las
constancias del registro. Inscripción a instancia de parte. Prioridad = orden cronológico de ingreso. Principio de tracto sucesivo.
b. La función calificadora es amplia. consecuencias: i. ejercitar las acciones reales. ii. Usucapión, dos ventajas: -La de que el inscripto se
considera justo título y da una presunción de posesión pública, pacífica ininterrumpida y de buena fe. -La fuerza legitimadora del registro
se traduce en la necesidad de demandar la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente, antes de ejercitar cualquier pretensión

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que contradiga el dominio u otro derecho real inscripto.

c. La publicidad se limita a quienes tengan interés legítimo

C -PUBLICIDAD DE LOS D´ REALES EN ARGENTINA. Cátedra.

I-Sistema Originario Del Cód. Civil.
1- El codificador se aparta del D´ Francés: nota al art 577: el d´ francés confundía los DP con los DR (ambos eran considerados
consensuales), aunque este error se corrigió posteriormente.
2- Registros: según Vélez adoptarlos era inoportuno, pues la mayoría de los títulos eran discutibles, se sumaban los altos costos de los
registros y los catastros, y la imposibilidad de organizarlos en el país por falta de elementos materiales y personales (agrimensores y
personal idóneo). [Nota al art. 3198].
3-Adopta: el criterio del titulo y modo, principio de la TRADICIÓN [Justiniano]. Además la Escritura Pública (art. 1184 Cód. Civil)
revistiendo formalmente la causa fuente ( vgr: compra-venta), en el caso de los inmuebles.
La TRADICIÓN exigida por el Código (arts. 577 y 3265 1), no es la simple entrega material de la cosa, sino que debe
ajustarse a ciertas condiciones (arts. 2601, 2602 y 2603):
a- hecha por el propietario-titular; b- capacidad necesaria para enajenar y adquirir respectivamente; c-título suficiente para transmitir el
DR. Ver Bº I (Ej: venta, permuta, donación, etc.)
Critica: Vélez rodea la tradición de requisitos formales, tratando de lograr seguridad y publicidad como posible garantía de los d´
del titular y de 3º. Sin embargo subsisten los problemas que la afectaron históricamente, ya que es un acto puramente PRIVADO,
momentáneo, equívoco, sin intervención de autoridad alguna y sin ningún tipo de contralor registral. Estos vicios la transforman en un
sistema ineficiente para la publicidad requerida por las complejas sociedades modernas.

II) Evolución (perfeccionamiento).

1) Primero las leyes provinciales crearon los Registros de la Propiedad Inmueble, desde fines del s. XIX. Estas leyes adolecieron
del vicio de inconstitucionalidad, ya que impusieron requisitos de registración que no estaban previstos en la legislación de fondo
(sustentándose en la "facultad reglamentaria y el poder de policía ", facultad no delegada a la nación, y por ende limitada a leyes de
forma).
2) luego la Ley 17.711 de 1968, modificó el art. 2505 Cód. Civil: "La adquisición o transmisión de DR sobre inmuebles,
solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas". Esto acarreó la
constitucionalidad de los registros provinciales.
Algunos sostienen el carácter declarativo de la registración y otros su carácter PERFECCIONADOR. Dr. Antonio Lloveras [La
cátedra comparte esta última postura, por la carencia de voluntariedad propia de los sistemas]. Toda esta normativa se encuentra por sobre
la voluntad de las partes y es de cumplimiento obligatorio (normas de orden público). Si un acto jurídico no está perfecto, le falta un
elemento esencial del mismo. Si los DR son, por definición, oponibles "erga omnes", y sin registración no poseen esta característica, por
lógica, la misma se constituye en un elemento indispensable para la existencia de un DR pleno 2. ``La idea rectora de la publicidad de los
DR, es que el ordenamiento jurídico no debe amparar situaciones jurídicas ocultas o inseguras, que pongan en peligro la transparencia y
estabilidad de las titularidades de los DR, que como bien es sabido son derechos vinculados a los bienes estratégicos para el desarrollo
armónico de un país.´´ Mattar Novelli.
3) En el mismo año la Ley 17.801 y su modificatoria (Ley 20.089) sancionada como consecuencia directa de la reforma del Art.
2505, establece las condiciones básicas para la organización y funcionamiento de los registros de la propiedad inmueble de todo el país,
poniendo en vigencia los más actuales principios y técnicas registrales.

Sistema registral inmobiliario AERGENTINO: es Real/ Perfeccionador /No Convalidante.

1
que expresan: "Antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real" y "Todos los derechos que una persona
transmite por contrato a otra persona, solo pasan al adquirente de esos derechos por la tradición, con excepción de lo que se dispone respecto de
las sucesiones"
2
Acá el profesor dedica tres párrafos a hablar de la “seguridad jurídica” y su importancia social y económica. En virtud de tal valor es que el
profesor sostiene que la registración no es declarativa, sino perfeccionadora.

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III) LEY 3.802 de la provincia de San Juan, establece las normas de organización, estructura, funcional, y de procedimiento del registro de
la propiedad inmueble.
1.- En cada circunscripción funcionará un Registro Inmobiliario, designados, respectivamente: Registro General Inmobiliario de San Juan
y Registro Inmobiliario de Jáchal.- Dependencia administrativa.- El Registro Inmobiliario con asiento en la Ciudad de Jáchal funcionará
bajo la dependencia administrativa del Registro General, conforme a la estructura prevista en esta Ley. Ambos formarán parte de la
Administración de Justicia y estarán bajo la dependencia inmediata de la Corte de Justicia de la Provincia.-

2.-MATRICULACION DE INMUEBLES NO REGISTRADOS (art 40 al 42) REQUISITOS:

-antecedentes-indispensables:
1) El título de dominio correspondiente, según Art-3-De-la.Ley.17.801;
2) los instrumentos auténticos que acrediten la condición de sucesor universal o particular del causante a cuyo nombre exista título de
dominio, sobre el inmueble que se pretende incorporar al Registro;
3) La sentencia judicial que disponga la inscripción del dominio a nombre del peticionante.-

PROCEDIMIENTO DE LA INCORPORACION.-
1- El interesado presentará ante el “Juez Civil en turno” la demanda de matriculación, denunciando si existen poseedores, su
nombre y domicilio, si los conoce, o en su defecto los datos que posea para individualizarlos; y a compañará los títulos en que funde su
pretensión y el plano de mensura del inmueble, registrado en Catastro.
2- El Juez, antes de dar curso a la demanda, requerirá del Registro un certificado acerca de si el inmueble se encuentra o no
matriculado; si el certificado resulta negativo y los títulos y documentos acompañados se ajustan a derecho, dispondrá la citación de los
poseedores actuales si los hubiere y la publicación de edictos en el Boletín Oficial y en el diario local de mayor circulación, 3 veces
durante 15 días, citando a quienes se consideren con derecho al inmueble para que comparezcan al juicio y los hagan valer en forma; se
dará asimismo participación al Ministerio Fiscal y al Fiscal de Estado;
3- Si dentro de los 15 días posteriores a la última publicación de los edictos no comparece ningún interesado formulando oposición a
la demanda, el Juez dispondrá sin más trámite la matriculación a nombre del solicitante.
4- Habiendo oposición fundamentada en títulos que correspondan al inmueble o en elementos probatorios que evidencien la
posibilidad de invocar la prescripción adquisitiva, el Juez desestimará la solicitud y dará por terminado el procedimiento,
quedando abiertas a las partes las vías procesales correspondientes;

D) OTROS REGISTROS. CARACTERES

AUTOMOTORES: SEMOVIENTES: CATASTRO:
Constitutivo, Personal, Constitutivo,
Real, Declarativo. Real,
No Convalidante. No Convalidante.

Buques. Ley 20.094. -Los buques son bienes registrables.
- DR sobre un buque de 10 toneladas o más de arqueo total, o
sobre una o más de sus partes, deben hacerse por escritura pública
o por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad.
-Para los buques de inferior tonelaje, establece el instrumento
privado con las firmas de los otorgantes (certificadas) y el deber de
inscribirlo en el Registro Nacional de Buques.
-Real- Declarativo- No Convalidante.
Aeronaves. -Las Convenciones de 1919 y de 1944, previeron la
organización de registros de inscripción y matriculación.
Antiguo Código Aeronáutico (ley 14.307) –carácter constitutivo-).
Código Vigente. El registro es público y cualquier interesado puede
obtener copia certificada de sus anotaciones. (Carácter declarativo).
-IDEM.