395302312.doc Autor: Molinarias.

UNIDAD Nº 16 - HIPOTECA
A) SEGURIDADES REALES Y PERSONALES: Musto.
I) Prelusión; 1) El objeto de los DR siempre es la cosa, pero en los “DR de garantía” se considera el valor pecuniario que se podría obtener
con la realización de la cosa. Los 2 aspectos fundamentales son: i.- son Accesorios de un crédito de una obligación; ii.- la Función de
garantía. Veamos como funciona esto.

2) Obligación; Es el “vínculo jurídico que ata a una persona llamada "acreedor" (que tiene d´ a exigir) a otra persona denominada "deudor"
una determinada prestación (dar, hacer o no hacer)”. El fin natural de la obligación es el cumplimiento integral y oportuno, y de esta manera
extinguir la obligación.

3) Incumplimiento: Es la discordancia entre la conducta actuada y la conducta debida (presuponiendo la existencia de una obligación
exigible). Puede ser total o parcial; absoluto (o definitivo) o relativo; imputable o inimputable.
--INIMPUTABLE: por causas ajenas a la voluntad del sujeto (caso fortuito o fuerza mayor). IMPUTABLE: responde a la voluntad del sujeto,
culpa, dolo o riesgo creado. Surge la responsabilidad patrimonial del deudor.

II) GARANTIA: Mariani.

1.-Principios: a.-El deudor responde del cumplimiento de las obligaciones comunes que haya contraído con todos sus bienes
presentes y futuros, lo cual se concreta con el adagio "el patrimonio es la prenda común de los acreedores", que no significa referirse al DR
de prenda, sino que se trata de una expresión para denotar que “todos los bienes que integran el patrimonio del deudor están afectados al
cumplimiento de sus obligaciones”.
b.-Como todos los acreedores gozan de este derecho—que por ello es "común"— están en un pie de igualdad —pars conditio
creditorum— para cobrarse sus créditos con los bienes que integran el patrimonio del deudor.
c.-Mientras los bienes de éste sean suficientes para responder a todos sus acreedores, no existe problema alguno, mas él se genera
en caso de insolvencia, ya que por el principio de la igualdad, deberán cobrar a prorrata y verán reducidas proporcionalmente sus acreencias.
Así se ideo medios jurídicos que brindan: a los acreedores una cierta seguridad de cobro, y beneficien al propio deudor, ya que le permiten
obtener crédito con mayor facilidad, y que reciben el nombre genérico de garantías.

2..-clases:

1
395302312.doc Autor: Molinarias.

a--PERSONAL: la Fianza, e implica anexar la “responsabilidad patrimonial genérica de otra persona.”

b--REAL: consiste en individualizar uno o más cosas, sustrayéndolas del patrimonio para consagrarlas por un tramo de valor
determinado al cumplimiento de una obligación.
Las garantías reales dan mas seguridad para el acreedor, ya que afectan y recaen directamente sobre la cosa —o cosas—
cuyo valor pudo apreciar el acreedor en el momento de la constitución, permitiendo su persecución y otorgando, además (salvo la
anticresis, como ya vimos) un derecho de preferencia en el cobro (privilegio).
En cambio, las garantías personales presentan la desventaja de que, si el deudor es de solvencia dudosa, le será difícil conseguir quien se
obligue con o junto a él, ya que la acción de repetición podría resultar ilusoria y por lo demás, respecto del fiador, el acreedor corre el albur
de que también caiga en insolvencia.
2 efectos: 1) Privilegio en orden al resto de las deudas; y 2) ius persequendi-. Al tener suficiente publicidad (d´ real), puede hacerse
efectiva la garantía en manos de quien se encuentre –

B) HIPOTECA: I) 1.-Definición: La hipoteca es el “DR constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que
continúan en poder del deudor”. Art. 3108.
Esta definición ha sido criticada: a) como vaga, ya que no indica cómo se realiza la seguridad que confiere al crédito —a través del
derecho de persecución y el privilegio—26; b) porque no contempla la constitución por un tercero—hipótesis recogida por el art. 3121— y c)
porque debió referirse a "inmuebles" o a "cosas inmuebles" y no a "bienes inmuebles", ya que sólo las cosas son susceptibles de clasificarse
en muebles o inmuebles, y también sólo ellas, pueden ser objeto de la hipoteca.

2.-Naturaleza Jurídica: parte de la distinción entre DR sobre cosa ajena, “que recaen sobre la utilidad” de la cosa y los “que recaen sobre su
valor “(la hipoteca es un DR sobre el valor, y se hará efectivo a la realización de la cosa).

3.-Caracteres: Pueden clasificarse en esenciales y naturales: los primeros son aquellos que hacen a la existencia de la hipoteca sin ellos
estaría afectada de nulidad. Los segundos, no hacen a la existencia de la institución; en consecuencia, las partes pueden dejar de lado estos
últimos caracteres, aunque si nada dijeran en sus pactos, la figura gozará de ellos (véase nota al art. 3112, Cód. Civ.).
Los caracteres esenciales de la hipoteca son: que es un derecho real, accesorio y convencional, que debe ser inscripto par a resultar oponible
a terceros y que goza de especialidad. El carácter natural es la indivisibilidad.

a) CONVENCIONAL: no hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación o por un tercero en la forma
prescripta en este Título. [No legales o tácitas]
b) ACCESORIO: es accesorio de una obligación. Consecuencias prácticas: a) la nulidad de la obligación acarrea la nulidad de la hipoteca, no
a la inversa; b) no puede cederse la hipoteca sin cesión del crédito; y c) la hipoteca se extingue con la obligación.

c) ESPECIALIDAD: solo se constituye hipoteca sobre: “cosas inmuebles”, “especial y expresamente determinadas”, y con “una suma de
dinero también cierta y determinada”.
i.-Crédito: se expresa cual es la relación obligacional que subyace con su objeto, sujeto y causa. Si el crédito es condicional o
indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta
que se declare el “valor estimativo” en el acto constitutivo de la hipoteca.
ii.-Cosa Inmueble: se describe la situación de la finca y sus linderos; y si fuere rural, el distrito; y si fuese urbana, la ciudad o villa y
la calle en que se encuentre...
Pero: Art. 3132. Una designación colectiva de los inmuebles… como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante
para el pº de especialidad. La escritura hipotecaria debe “designar separada e individualmente” la naturaleza del inmueble.
Art. 3133. La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones señaladas, siempre que se
pueda venir en conocimiento positivo de la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la “apreciación del
conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo” de la hipoteca.
iii.-Fundamentos: la especialidad impide la “extensión inadecuada” con cláusulas exorbitantes (gravamen indiscriminado del
patrimonio), como por ej.: las hipotecas generales.

2
395302312.doc Autor: Molinarias.

iv.-Violación al principio: la nulidad de la constitución hipotecaria; puede ser opuesta tanto por 3º como por el deudor mismo.
[Nulidad absoluta]

d) PUBLICIDAD (oponibilidad): la hipoteca debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de
hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el gobierno
provincial.
Art. 3135. La constitución de la hipoteca no perjudica a 3º, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros
tenidos a ese efecto. “Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden
prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos… se considera registrada.” [Recordar art. 2505]

e) INDIVISIBILIDAD: Mariani.
i.- “cada una” de las cosas y “cada parte de ellas” están obligadas al pago “de toda” la deuda y “de cada parte” de ella. Funcionando:
--activa (desde el punto de vista del acreedor).
---pasivamente (desde el punto de vista del deudor).

ii.- no se afecta cuando: ---Si ejercida la acción hipotecaria por el todo, y ejecutado el inmueble(s), el precio obtenido no alcanzara a
satisfacer el total del crédito y quedara un saldo deudor, como ya la garantía se habría extinguido y dado que el crédito es divisible, a cada
codeudor sólo se le puede reclamar su parte.----art. 3993: "la demanda entablada contra uno de los coherederos no interrumpe la prescripción
respecto de los otros, aun cuando se trate de una deuda hipotecaria, si la demanda no se ha dirigido contra el tenedor del inmueble
hipotecado".--- Existiendo varios acreedores, cada uno puede demandar al deudor sólo por la parte que a él le corresponde en el crédito—y
no por el todo— aunque para lograr el pago de esa parte del crédito, puede ejecutar toda la cosa hipotecada.
iii.- Carácter Natural: que puede ser dejado de lado por las partes.
iv.- ejecución parcial y cancelación parcial:
Es posible si se trata de: un inmueble susceptible de “división en lotes”, o “bienes separados”, los jueces podrán ordenar la
enajenación en lotes, y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor.
.-Opción del acreedor Art. 3113. El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su elección perseguirlos a todos
simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o existieren otras hipotecas.
Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un “orden para la venta” de los bienes afectados.
Art. 3114. El acreedor cuya hipoteca esté constituida sobre dos o más inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de
diferentes terceros poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar uno sólo de ellos

II.-OBJETO: Cosas comprendidas. Extensión.

1.-INMUEBLES: la hipoteca sólo puede recaer sobre inmuebles (por su naturaleza –edificios y suelos). Por accesión: no pueden ser
independientemente del suelo al que acceden. Carácter representativo: inutilidad práctica (los títulos no podrían ser hipotecados con
independencia de la cosa).
MINAS: el Código Minero las considera una verdadera propiedad y admite -sobre ellas- la hipoteca cuando son de 1º y 2º
categoría. NUDA PROPIEDAD (usufructo): .- PLENA PROPIEDAD: el propietario puede darla en hipoteca, siempre que tenga efecto una
vez concluido el usufructo; .- NUDA PROPIEDAD: está autorizado también a constituir hipoteca sobre la nuda propiedad.

2.-Extensión: Art. 3110.

Accesorios: muebles adheridas a los inmuebles físicamente; y cosas muebles convertidas en inmuebles por accesión moral –
colocadas con esa intención-.
Mejoras (naturales, accidentales o artificiales): las comprende, se convierten -a su vez- en nuevos accesorios.
Frutos (naturales, industriales y civiles): los frutos están unidos a la cosa y forman un todo con ella
Ventajas: que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble.
Indemnización: debida por los aseguradores del inmueble. [Caso de subrogación real]. El acreedor debe notificar a la aseguradora
la existencia de la hipoteca y entonces el asegurador, salvo que se trate de reparaciones, no pagará la indemnización sin previa noticia del

3
395302312.doc Autor: Molinarias.

acreedor para que formule oposición dentro de los 7 días. Pero si se formulara oposición y no hubiera acuerdo de partes, el asegurador deberá
consignar judicialmente la suma para que el juez pueda resolver en proceso sumarísimo (Ley de Seguros).
Indemnización expropiatoria: la existencia de hipotecas no paraliza las expropiaciones, sino que los derechos del acreedor
hipotecario se considerarán transferidos de la cosa a su precio o indemnización.

3.-Bienes no susceptibles de hipotecas: 1) Cosas muebles 1; 2) DR de usufructo, servidumbre, uso y habitación; 3) Los d´ hipotecarios no
pueden hipotecarse; y 4) Cosas futuras; 5) Cosas fuera del comercio; 6) S/ disposiciones de leyes especiales.
Bienes sobre los que “no se extiende” la hipoteca. .---Los inmuebles contiguos que adquiriera el propietario del bien hipotecado
para reunirlos con éste. [Esta disposición es redundante, teniendo en cuenta el principio de la especialidad]; .--- Tesoros: no son inmuebles, ni
siquiera por accesión; .---Frutos ya separados: pues dejan de ser accesorios.

4.- CREDITOS GARANTIZABLES en general: Art. 3109.

a.-No puede constituirse hipoteca sino sobre… “una suma de dinero cierta y determinada”. Si el crédito es condicional o
indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie,
basta que se declare el “valor estimativo” en el acto constitutivo de la hipoteca. Art. 3153. La hipoteca garantiza los créditos a término,
condicionales o eventuales: Eventuales: créditos que no existen en el presente, pero pueden tener existencia aunque, a diferencia de los
anteriores, su nacimiento no es necesario sino contingente. Ej., para responder al saldo resultante de una Cta. Cte. Mercantil; o para
garantizar la apertura de créditos. Condicionales: cuando la obligación está subordinada a un acontecimiento incierto y futuro que puede o
no llegar.

b.- Respecto de las obligaciones naturales, debemos distinguir situaciones:

i) Una deuda ya prescripta que, es garantizada con una hipoteca. Es decir que la garantía se constituye cuando la obligación es ya
natural. Aquí, sin duda, la hipoteca es exigible.
ii) hipoteca de obligación civil que luego devino natural. ¿Resultará también aquí exigible? Pensamos que no: art. 3151 C.c. "los
efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de 20 años, si antes no se renovare" (conf. art. 3197). De modo tal que,
prescripta la deuda garantizada a los 10 años, por aplicación del art. 4023 C.c., puede subsistir la inscripción hipotecaria por 10 años más,
podrá él constituyente de la hipoteca, oponerle con éxito la excepción de prescripción de la deuda sin duda alguna. Lo que el acreedor
reclama es el pago de la deuda, que tiene como accesorio la hipoteca. Si la excepción de prescripción de la deuda es declarada procedente, ya
no hay deuda alguna que garantizar, luego la hipoteca tampoco resulta exigible, porque ha caído el basamento que la sustentaba.

III.-CONSTITUCION DE LA HIPOTECA (origen convencional de la hipoteca) Art. 3115. No hay otra hipoteca que la convencional
constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este Título.
1.-PRESUPUESTOS Real:
a-PROPIEDAD: es necesario tener el dominio de la cosa para constituir una hipoteca.
b- DOMINIO IMPERFECTO: Derecho sujeto a una condición, rescisión o resolución, puede constituir hipotecas pero sometidas a
las mismas condiciones, aunque así no se exprese. Art. 3117. El que hubiese enajenado un inmueble bajo una condición resolutoria, o bajo un
pacto comisorio, expreso o tácito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición resolutoria. [Pues se ha desprendido de la
propiedad]
c- CONDOMINOS: por unanimidad pueden hipotecar la totalidad de la cosa, obran como un solo propietario. Cada uno puede
hipotecar su parte indivisa (hipoteca ideal). Por una parte materialmente determinada (hipoteca material), los efectos están subordinados al
resultado de la partición.
d- PH. El titular de una uf, puede hipotecar dicha unidad. Para hipotecar el edificio en bloque, es necesaria la unanimidad de los
consorcistas (art. 14 Ley 13.512).
e- Inmueble Ajeno. NULIDAD: Art. 3126. no será válida ni por la adquisición ulterior, ni a título universal. Art. 3127 (legitimación
para alegarla). La nulidad, puede ser alegada 1) por el propietario del inmueble; 2) a los adquirentes del inmueble; y 3) Aun por el mismo
constituyente, salvo mala fe. [Musto: pueden alegar la nulidad los acreedores quirografarios].
1
La ley de navegación y el código aeronáutico admite la hipoteca sobre buques y aeronaves, respectivamente.

4
395302312.doc Autor: Molinarias.

Excepciones: se admiten come excepciones a la nulidad las hipotecas hechas por el propietario aparente y por el heredero aparente,
pero siempre que medie buena fe del acreedor.

2.- Presupuesto Personal (capacidad del constituyente):

a—CAPACIDAD: de enajenar bienes inmuebles. [Pues se trata de un acto de disposición]. 181años de edad.
-b-CONFIRMACION. Los que no puedan válidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz
puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad. [S/ Musto se extiende la solución a todos los casos de
nulidad relativa]

C.-Requisitos de FORMA. Escritura pública. Art. 3128.

I.- PRINCIPIO: 1) La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública [S/ Musto este requisitos es siempre requerido ad-
solemnitatem];
Se discute la Promesa de hipoteca: parte de la doctrina entiende que la hipoteca constituida en “instrumento privado”, es válida como
promesa de hipoteca (luego puede exigirse la escritura y su registración).

2) Por documentos: a) que sirviendo de títulos al dominio, estén expedidos por autoridad competente y deban hacer fe por sí mismos. [Ej.,
las leyes de tierras fiscales hacían entrega de la tierra con una concesión administrativa]

3) Aceptación: La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por una escritura pública en que
el acreedor no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución. [Discrepancia sobre las
formalidades: 1) Lafaille: por escritura pública; 2) Jurisprudencia: por instrumento privado, con firma certificada]

4.- Enunciaciones: el acto constitutivo de la hipoteca debe contener:

--El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su
denominación legal, y el lugar de su establecimiento; datos de las partes.
--La fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; causa-credito
--La situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se
encuentre. Cosa
--Monto o Cantidad, en suma cierta, o su valor estimativo.

5.- Art. 3132. Una designación colectiva de los inmuebles, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para la
especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe “designar separada e individualmente” la naturaleza del inmueble.
--Falta de alguna designación: No anulará la constitución, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designación
que falte. los tribunales deciden el caso por la apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca. [Criterio
discrecional de los jueces]

6.-Modalidades de la hipoteca: Art. 3116. La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, [No puede tratarse de condiciones ilícitas,
imposibles o prohibidas por las leyes].
Cláusulas no permitidas: a) Cláusula de no enajenar; b) Pacto comisario: facultad del acreedor para adjudicarse directamente la
propiedad sin recurrir a la acción judicial.

II.-Régimen de PUBLICIDAD. Registración:

1.-Notas: a) La reforma de Ley 17.801 mantiene el carácter declarativo de la inscripción; b) El plazo para inscribir que se fijaba en 6 días fue
ampliado por la ley 20.089 a 45 días; c) Esa reforma no alcanzó a la hipoteca constituida en el extranjero –aun 6 días-, y d) La
responsabilidad del registrador está expresamente establecida.

5
395302312.doc Autor: Molinarias.

Art.3134.- La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público
destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad capital de cada provincia, y en los otros pueblos en
que lo establezca el gobierno provincial.
…La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos
a ese efecto
2.- caso donde no es necesaria la inscripción: Art.3135.-. “las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el
escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos… se considera registrada.”

III.- RANGO:
1.-. En principio, el puesto de las hipotecas se determina por la fecha de inscripción por aplicación del viejo aforismo prior in tempore, potior
in iure.' Ahora bien, si habiendo sido inscriptas dos hipotecas sobre un mismo inmueble, una antes que la otra, de modo que les corresponde
el primero y segundo grado o rango, respectivamente, la de primer grado caduca por cualquier causa, la de segundo rango pasará
automáticamente a ocupar su lugar y se convertirá, así, en hipoteca de primer grado, es decir, que habrá avanzado en su colocación respecto
del valor del inmueble. En nuestro país impera el principio del "rango de avance" o "rango progresivo".
En otros sistemas jurídicos donde, no juega el principió enunciado arriba. Así, el art. 1163 del Código Civil alemán dispone-, i "Si
el crédito por el cual la hipoteca se ha constituido no se hubiese efectuado, la hipoteca pertenecerá al propietario. Si el crédito se extingue, la
hipoteca la adquiere el propietario." El instituto recibe el nombre de "hipoteca del propietario" y entra en el patrimonio de éste, en el que se
mantiene en forma latente hasta la aparición de un nuevo deudor. Vale decir que, aun cuando se extinga la hipoteca de primer grado —
pongamos por caso— la de segundo grado no pasa a ser de primero y permanece en su puesto; en una palabra, el rango es fijo y no de
avance.

2.-La ley 17.711 agregó como segunda parte del art. 3135 Cód. Civ., que prevé el sistema de rango de avance, el siguiente párrafo: "Al
constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado
preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar".
a.- fundamento: necesidad de gravar su finca con más de una hipoteca.
b.- se mantiene el sistema: El agregado al art. 3135 Cód. Civ. no ha recogido —ni mucho menos— la institución de la hipoteca de rango fijo
ni la hipoteca del propietario del Derecho germánico. De lo que se trata es de que en el acto constitutivo de la hipoteca, acreedor y
constituyente propietario pueden acordar que la hipoteca que constituyen tenga una colocación registral— que en definitiva es lo que
determinará la fuerza de su privilegio— que podrá ceder ante otra hipoteca que tendrá así un rango o colocación preferente y que el
propietario se reserva el derecho de constituir posteriormente, indicándose el monto a que tal hipoteca podrá alcanzar.

c.- posibilidad es de constituir una sola hipoteca mas: de cualquier monto que sea “hasta el máximo consentido” por el acreedor. Pero si el
propietario constituye una de monto inferior, no podría luego "completar" la "parcela de valor" reservada con otra u otras hipotecas, hasta el
máximo consentido, porque la ley permite constituir otra y no otras hipotecas, y al constituir la primera se agotó su derecho. Mariani. En
contra Musto para quien puede constituirse otras hipotecas hasta alcanzar el máximo consentido.
Si se cancela la hipoteca por cualquier circunstancia, ¿es posible constituir una nueva hipoteca que absorba el monto pactado en la reserva,
mientras siga vigente la hipoteca que aceptó ser pospuesta, si nada dice el contrato por el que se autorizó la reserva, e independientemente del
consentimiento del acreedor? Pensamos que no, porque la norma autoriza a constituir sólo una hipoteca.

d.- naturaleza: Por otra parte, esta posibilidad que se autoriza, no implica que desde el momento de la reserva exista una hipoteca —DR—
sino solo “un derecho personal a constituir una hipoteca”, y esto resulta de la norma en cuestión que dice "reservarse el derecho a constituir
ulteriormente otra hipoteca"

e.- Rango compartido: Surge cuando dos o más hipotecas sobre un mismo inmueble aceptan compartir el rango, de modo tal que —aunque
cronológicamente unas se hayan inscripto antes y otras después— a todas les corresponderá el mismo puesto, y en caso de ejecutarse el
inmueble, cobrarán a prorrata. Creemos que debe requerirse el consentimiento de los acreedores hipotecarios de grado posterior al que se va

6
395302312.doc Autor: Molinarias.

a compartir, si existieren, porque esta figura puede perjudicar sus derechos. La posibilidad del rango compartido está admitida por el art. 19,
ley 17.801, sobre régimen nacional de Registros de la Propiedad Inmueble

D.- EFECTOS de la hipoteca: Proyecciones según Musto.

I.- Proyección OBJETIVA:
1.-SOBRE LA COSA: En titular del DR de hipoteca no ejerce la posesión del inmueble y no puede realizar acto alguno material,
limitándose su derecho -en caso de incumplimiento – al ius distrahendi (hacerla vender y cobrarse con el producido).
a) Facultades Del Propietario del inmueble hipotecado. Art. 3157: conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al d´ de
propiedad… PROHIBICIONES: … no puede, ejercer ningún acto de disposición material o jurídica, que directamente tenga por
consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado. [Ej., demolición, venta del inmueble con destino de demolición]

b) Facultades Del Acreedor Hipotecario:

i.-Antes Del Venc. De La Obligación. Art. 3158. Crédito a término o condicional, tiene derecho a asegurar su crédito, pidiendo las
medidas cautelares correspondientes contra los actos sobre que dispone el artículo anterior.
ii.-Deterioros Consumados, valor disminuido:
-pedir la estimación de los deterioros causados, y el depósito.
- demandar un suplemento a la hipoteca.
iii.-Art. 3160. Igual derecho tiene, cuando el propietario de un fundo vende los muebles accesorios a él, y las entregas a un
adquirente de buena fe.
iv.-Art. 3161 (sanción). podrán demandar que el deudor sea privado del beneficio del término que el contrato le daba. [S/ Musto,
sólo es viable cuando el deudor no satisface la pretensión]

c) Locación: cláusula de estilo la prohibición de arrendar. [ Musto esta cláusula puede hacerse valer en caso de que medie incumplimiento, y
si demuestra que el contrato va en detrimento de la garantía].

d) Caso Fortuito. El Código nada dice de los deterioros producidos por caso fortuito (no serían aplicables los artículos antedichos).

2.-SOBRE EL CRÉDITO.
a) El Principal Del Credito. Art. 3152. La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses.

b) Intereses, garantizados:
i --Devengados: …al constituirse la hipoteca por crédito anterior, los intereses atrasados… “deben liquidarse y designarse en suma
cierta.”.[Puede establecerse las bases para de terminarlos –simple operación aritmética-]
ii--Compensatorios: fruto civil del capital, corren desde su constitución [o momento ulterior], “deben determinarse”.
iii--Moratorios o punitorios: sanción por la inejecución, caen en el art. 3111: “los costos y gastos, como los daños e intereses, por
inejecución de una obligación”, participan, como accesorio del crédito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas para ese crédito.

c) intereses con Privilegios: tienen privilegio solamente:

-- compensatorios, por 2 años anteriores a la promoción de la ejecución.
--Intereses a causa de la ejecución, los que corren en la sustanciación del juicio “hasta” el efectivo pago.

d) Costos Y Gastos: art. 3111. vgr: de constitución, de inscripción, etc., que son a cargo del deudor; los emergentes de la inejecución no
gozan del privilegio.
e) Daños: art. 3111. Las indemnizaciones debidas son sustitutivas de la prestación, cuando ésta no puede ser cumplida in natura, más los
daños y perjuicios. No gozan de privilegio.

7
395302312.doc Autor: Molinarias.

E.- Proyección Subjetiva.

I.-INTERNA: Art. 3121. No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la obligación principal, puede ser dada por
un 3º sin obligarse personalmente. Hay 2 relaciones: 1) Relación obligatoria: acreedor y deudor; 2) Relación hipotecaria: propietario del
inmueble hipotecado (deudor o 3º) y el acreedor.

II.- EXTERNA:
1.- transmisión del inmueble hipotecado: a.- el Código regula el IUS PERSEQUENDI, o sea el d´ que tiene el acreedor hipotecario de
perseguir la cosa en poder de quien se encuentre. Si el deudor enajena el todo o una parte de la cosa, el acreedor podrá perseguirla en poder
del adquirente, y pedir su ejecución y venta...
b.- [Muebles accesorios del inmueble: el acreedor no podrá perseguirla en manos del 3º poseedor –art. 2412].

2.- Opciones del tercero:

a) Si asume la deuda, él mismo se convierte en deudor del crédito, y responde por aquél con todo su patrimonio, y no puede abandonar el
inmueble para liberarse.
-“Para convertirse en deudor frente al acreedor hipotecario”, es necesaria la aceptación como tal, pues no se puede imponer al
acreedor otro deudor si no quiere (nota art. 3172 Cód. Civ.), al ser aceptado como deudor, el 3º recibe el nombre de “tercer adquirente”
-Si el tercero no es aceptado como deudor, responderá sólo con el inmueble y como propietario del mismo sin perjuicio de la
validez de las convenciones que pudieran existir entre él y el anterior propietario deudor (véase notaal art. 3172).

-la simple aceptación del “nuevo deudor” que adquirió el inmueble hipotecado, no implica la liberación del “anterior deudor”, si el
acreedor no lo libera en forma expresa art. 814 C.c. de modo que al no liberarlo, el acreedor tendrá “dos deudores”: el primitivo y el nuevo
que, además, por ser propietario de la cosa hipotecada, tendrá que soportar la ejecución de ésta.
-En cambio, si el anterior deudor es liberado expresamente por el acreedor, se operará una “delegación perfecta” o novación por
cambio de deudor (art. 814 Cód. Civ.) y el acreedor tendrá así un solo deudor, que, a su vez ; es propietario del inmueble afectado por la
garantía: ejecutará el crédito con el accesorio de la hipoteca.

b) Si el adquirente: no asume la deuda, o si la asume pero e\ acreedor no lo acepta como deudor, o si es persona que hipotecado un inmueble
propio para garantizar una deuda ajena, pero sin obligarse personalmente: entonces no reviste el carácter de deudor del crédito, pero como
propietario de la cosa hipotecada tiene que soportar que el acreedor ejerza sobre ella su DR, que por ser erga ornnes le permite perseguirla en
manos de quien se encuentre —art. 3162. Se le llama 3º poseedor.
.- Art. 3179. Los acreedores hipotecarios, aun antes de la exigibilidad de sus créditos, están autorizados a ejercer contra el 3º
poseedor, todas las acciones que les corresponderían contra el deudor mismo, para impedir la ejecución de actos que disminuyan el valor del
inmueble hipotecado.Art. 3180. Los arrendamientos hechos por el 3º poseedor pueden ser anulados, cuando no hubieren adquirido una fecha
cierta antes de la intimación del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta antes de la intimación del pago, deben
ser mantenidos.

3.-Requisitos para accionar: 1) Que el crédito sea exigible; 2) Que la hipoteca haya sido registrada en tiempo oportuno.
a.-Ejecución contra el 3º poseedor. Art. 3163: …antes de pedir el pago de la deuda al 3º poseedor, el acreedor debe hacer i ntimar al
deudor el pago del capital y de los intereses exigibles en el término de 3 días, y si éste no lo verificare, cualquiera que fuese la excusa que
alegare, podrá recurrir al 3º poseedor, exigiéndole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce.
[El CPCCN establece un plazo de 5 días para que, una vez intimado, el 3º poseedor pague o haga abandono bajo apercibimiento de seguirse
la ejecución contra él].
b.-Opciones del 3º poseedor: 1) Defenderse en el juicio ejecutivo; 2) Pagar el capital; 3) Abandonar el inmueble.

8
395302312.doc Autor: Molinarias.

1.- Art. 3185. El 3º poseedor que paga el crédito hipotecario, queda subrogado en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tenía
por su crédito, no sólo sobre el inmueble librado, sino también sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, sin necesidad que el
acreedor hipotecario le ceda sus acciones. [Subrogación limitada a la porción de la deuda, s/ el valor del inmueble]

2-Facultad de ABANDONAR:
i.-Casos En Que Se Puede Abandonar.: si No estuviese personalmente obligado, como heredero, codeudor, o fiador.
ii.- Capacidad Para Abandonar. Por persona capaz de enajenar sus bienes. Los tutores o curadores de incapaces sólo podrán
hacerlos autorizados debidamente por el juez, con audiencia del Ministerio de Menores.
iii.-En Qué Casos No Puede Abandonar.: Art. 3172. por contrato de adquisición o por un acto posterior, se obligó a satisfacer el
crédito. [Casi se transformaría en un 3º adquirente –delegación perfecta-]
Art. 3177. El vendedor del inmueble hipotecado podrá oponerse, cuando la ejecución pura y simple del contrato de venta, pueda
dar la suma suficiente para el pago de los créditos. [Además, el crédito debe ser exigible]
Art. 3178. Tambien puede obligar, antes de la adjudicación, al tercer que lo hubiere abandonado, a volverlo a tomar y ejecutar el
contrato de venta, cuando él hubiese satisfecho a los acreedores hipotecarios.

iv. Que Se Abandona?

.-Para Mariani dice que se abandona la posesión, ya que, abandonados los inmuebles hipotecados, el juez debe nombrarles un
curador contra el cual siga la ejecución.
.-Según Musto, no se abandona la propiedad ni la posesión del inmueble, sino que se lo “deja librado a la ejecución”,
desentendiéndose el propietario de asumir la calidad de parte en el juicio. Art. 3175. La propiedad del inmueble abandonado no cesa de
pertenecer al 3º poseedor, hasta que se hubiese adjudicado por la sentencia judicial; y si se pierde por caso fortuito antes de la adjudicación,
es por cuenta del 3º poseedor, el cual queda obligado a pagar su precio.
Por ello: …el abandono del 3º poseedor no autoriza a los acreedores para apropiarse el inmueble o conservarlo en su poder, y su
derecho respecto de él se reduce a hacerlo vender y pagarse con su precio.

3.-Defensas: el 3º poseedor puede asumir el rol de demandado en el juicio. OPONER EXCEPCIONES.

a--Puede oponer todas las excepciones y defensas que tenía el deudor originario, excepto las estrictamente personales, y las que
autorizan el Código. –
b.—debe oponerse dentro del termino que se le dio para pagar o abandonar, sin necesidad de citación de remate.
c--Art. 3166. El 3º poseedor es admitido a excepcionar la ejecución del inmueble, alegando: la no existencia, o la extinción del
derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razón o inexigibilidad de la deuda. [También las que autoriza el CPCC]
d---Art. 3171. Está autorizado para hacer citar al juicio a los 3º poseedores de otros inmuebles hipotecados al mismo crédito; con el
fin de hacerles condenar por vía de indemnización, a contribuir al pago de la deuda en proporción al valor de los inmuebles que cada uno
poseyere.
e--- no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, que se hallen en poder del deudor
originario, --ni oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que no alcanzan a pagarse con su valor.
---Art. 3168. puede exigir la retención del inmueble hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias o útiles que hubiese
hecho, pero su derecho se limita al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el acreedor y los gastos de la ejecución.

F.- EXTINCION DE LA HIPOTECA

I.- MODOS INDIRECTOS: 1.- Principio General: Art. 3187. La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida
por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones. [Pago, novación, compensación, transacción, confusión, renuncia
de los derechos del acreedor, remisión de la deuda e imposibilidad del pago]

2.-Excepciones:

9
395302312.doc Autor: Molinarias.

a. PAGO POR SUBROGACION:, no extingue la hipoteca. [Hay un traspaso de derechos]

b. NOVACION: Si el acreedor, se hubiere reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su crédito, la hipoteca
continúa garantizando la nueva obligación. [Cuando los bienes hipotecados pertenecen a un 3º, que no hubiese tenido parte en la novación,
el acreedor no puede reservarse el d´ de hipoteca]
c .FIANZA: La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por la confusión. [Reunión en una misma
persona de las calidades de acreedor y de deudor; no calidades de deudor y fiador, o calidades de acreedor y fiador]
d .CONSIGNACION: hecha por el deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese
aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago.

II.- MODOS DIRECTOS.

1.-RENUNCIA. Acto unilateral expreso y constante en escritura pública, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la
cancelación de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la
escritura de la deuda.

2.-DOMINIO IMPERFECTO: El que no tiene sobre un inmueble más que un d´ sujeto a una condición, rescisión o resolución, no puede
constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque así no se exprese. -Excepción: dominio revocable por ingratitud del
donatario [en tal caso, la revocación no tiene efecto contra 3º por las enajenaciones hechas por el donatario, ni por las hipotecas].

3.-DESTRUCCION. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste sobre el suelo, y no sobre los
materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.

4.-EXPROPIACION. El d´ de garantía se traslada a la indemnización.

5.-SUBASTA PÚBLICA. La hipoteca se extingue aunque no esté cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la
finca hipotecada en remate público, ordenado por el juez con citación de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el
inmueble, desde que el comprador consignó el precio de la venta a la orden del juez.

6.-CONFUSION. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se
extingue naturalmente.

7.-Caducidad de la “Inscripción” Art. 3151. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de 20 años, si antes no se
renovare. [La reinscripción puede hacerse sin necesidad de la conformidad del deudor]. Art. 3197. Los efectos de la inscripción de la
hipoteca se extinguen pasados 20 años desde que fue registrada. Opera de pleno derecho, se deje sin efecto de oficio

8.-Cancelación:
a.- Es el acto jurídico a petición de parte interesada para dejar sin efecto la inscripción del gravamen en el Registro de la Propiedad.
b.- No debe confundirse la cancelación de la inscripción, con la extinción de la hipoteca del derecho mismo, si bien en algunos supuestos la
cancelación será una consecuencia de la extinción.
i-Hipoteca subsistente con inscripción cancelada: hipoteca no inscripta, oponible sólo contra las personas individualizadas en el
acto de constitución art. 3135 Cód. Civ.
ii- Hipoteca Extinta: —u.g. por el pago de la obligación principal— y subsistir la inscripción por no haberse efectuado la pertinente
cancelación. Aquí surge la necesidad de la “instrumentación especial” para que acceda al registro.

c.- Clases:
i.- La cancelación voluntaria: sea por acuerdo entre constituyente y acreedor hipotecario, o por acto unilateral de este último—actos que
deben constar en escritura pública (art. 3201) y que al presentarse al oficial procede a dejar sin efecto la inscripción.

10
395302312.doc Autor: Molinarias.

La capacidad exigida en el acreedor para consentir la cancelación, es la de enajenar sus bienes —art. 3199a22.

ii.- judicial: Si el acreedor hipotecario no quisiere o no pudiere prestar su consentimiento a los efectos de la cancelación, ésta puede
solicitarla el constituyente de la hipoteca —o sus sucesores universales o particulares— por vía judicial, demostrando que se encuentra
configurada cualquiera de las hipótesis previstas en el art. 3200 —la nulidad de la hipoteca por vicios de fondo o forma, la extinción de la
hipoteca o la del crédito que la garantiza, etc. “Requiere sentencia judicial que ordene la cancelación”.

11
395302312.doc Autor: Molinarias.

12