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Rio de Janeiro
CREA-RJ & UFF Índice
• Leis Federais n. 6766/79 e 9785/99, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano
1 - ATIVIDADES PRELIMINARES
residual, outros;
2 – ANÁLISE DOCUMENTAÇÃO
• Documentação relativa aos bens
• Imóveis: Certidão recente do Registro Geral de Imóveis. Atenção para
existência de cláusulas restritivas de uso;
• Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como
examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis, tais como os decorrentes de
passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do bem.
• Eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar e explicitar a
circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas
condições.
•
Fórmula de HARPER-BERRINI
Quando
P < 0,5 N
Sendo: P = profundidade efetiva do terreno
N = profundidade padrão
Vt = V0 X T X (P/Pe)1/2
Onde,
Vt = valor do terreno
V0 = preço unitário
T = testada
P = profundidade efetiva do terreno
Pe = profundidade equivalente = Área/Testada
Vt = 6V0 X (T X Pe)/(Pe+5N)
EXEMPLO ILUSTRATIVO
Imóvel Loteamento
Avaliando xxxxxxx
Faixa de Servidão,
objeto desta lide
• Conjunção de Métodos
Item 8.1.3 da Norma 14-653-2: Métodos utilizados não detalhados nesta Norma
devem ser descritos e fundamentados no trabalho.
Uso Restrito Confidencial 19
CREA-RJ & UFF Índice
RESULTADO
VISTORIA
A Formação de uma Amostra de qualidade, com imóveis semelhantes e com fontes para
confirmação das informações prestadas, é a chave para uma boa avaliação como veremos a seguir
Curva de Gauss
Quant.
R$ / m2
Uso Restrito Confidencial 22
CREA-RJ & UFF
Exemplo Ilustrativo
ESTRUTURA DA PESQUISA – VARIÁVEIS RELEVANTES
• Fator Oferta
•Fator Localização
DELIMITAÇÃO DO MERCADO • Fator Topografia
• Fator Frente x Fundos
Transações comerciais
em XXXX de lotes de • Fator Benfeitorias
aproximadamente 200
m2, residenciais e ESTRUTURA DA PESQUISA
comerciais
• Fontes de informação: fontes particulares e empresas
que comercializam lotes na região
• Visita aos locais para verificação de todas as ofertas e
características físicas
• Abordagem: “interesse em comprar”
• Análise Qualitativa
preço, condições e área construída de cada imóvel, fonte de informação, foto frontal (se
• Os preços de cada dado amostral devem ser divididos pela área equivalente dos imóveis, para
• Valores de venda a prazo, devem ser deflacionados com os juros usuais para que
• Por outro lado, “luvas” de aluguéis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e
dividido pelo número de meses do contrato, para termos o valor real de aluguel (formula a
seguir).
FONTE:
• Avaliações extra judiciais: a necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de
Onde:
Vv = VALOR A VISTA
e = ENTRADA
S = SALDO DEVEDOR
n = PERÍODO (MESES)
I = TAXA (JUROS + CORREÇÃO)
P = VALOR PAGO AO FIM DE N MESES
AREA EQUIVALENTE
10 2
VARANDA
6
RUA
GARAGEM
Mapa com a
localização das
amostras em
relação ao imóvel
avaliando e fotos
dos elementos da
amostra são práticas
recomendáveis.
Fonte: XXXXXXXx
Contato: Carlos
FOTOS e Fone:XXXXXXXXXXX
Área Terreno (m2): 200
Fichas das Medidas (mts): 10 x 20
Pagamento: R$ 1.400 de Sinal + 120 parcelas mensais de 90% do salário mínimo
Preço a Vista (R$): 25.238
Amostras Status: Ofertado a 2 meses.
OBS.: Informações referentes ao fatores de homogeneização ou variáveis independentes
ferramentas analíticas:
INF. ESTATISCA
ferramentas analíticas:
INF. ESTATISCA
ANEXO B
Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores
FATOR OFERTA
Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado:
• se com transação efetivada, e portanto com valor de mercado seguro de ser aplicado ao
nosso cálculo, ou,
• se estiver em oferta, portanto ainda não vendido ou alugado;
• Variável entre 1,00, para imóveis vendidos ou contratos realizados, até 0,80, aplicável a
imóveis que estejam há muito tempo sendo oferecidos (mais de 4meses) sem
interessado firme;
• Portanto, considera-se a possibilidade de estar com preço superestimado pelo
proprietário;
• Pode haver gradação no cálculo entre estes valores máximo (0,80) e mínimo (0,95)
conforme o valor se apresentar ao mercado. (parâmetro IEL).
FATOR LOCALIZAÇÃO
• Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa
amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.
• Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das
Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem
ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa
amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados.
• Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a
ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior
atenção.
• Alguns casos especiais de fatores de localização:
• Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um
fator adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel
• Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até
maior, se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de
fundos
dá vista para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta, os fatores
se invertem.
• Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta
em profusão, alguns pouco confiáveis.
FATOR LOCALIZAÇÃO
• Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa
amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.
• Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das
Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem
ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa
amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados.
• Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a
ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior
atenção.
ALGUNS CASOS ESPECIAIS DE FATORES DE LOCALIZAÇÃO
• Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um fator
adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel
• Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até maior,
se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de fundos
dá vista para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta, os fatores se
invertem.
• Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta em
profusão, alguns pouco confiáveis...
FATOR TOPOGRAFIA
• Se têm acidentação topográfica, podem sofrer decréscimo de até 0,30 (fator 0,70) no
preço em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se forem passíveis de
alagamento e o outro não.
• No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma região e os demais
atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliando;
• O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não
poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;
• O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando,
após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir;
• São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários, em relação
ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados
caso a situação persista após a homogeneização;
Exemplo Ilustrativo
MÉDIA ARITMÉTICA
DESVIO PADRÃO
• é a raiz quadrada da média dos quadrados da variação dos valores em
relação á média da amostra. Usa todos os valores e mede a variação
entre eles.
• o quadrado dos desvios, dividida pela quantidade
de dados menos um, se aproxima da curva de
normalidade gaussiana.
COEFICIENTE DE VARIAÇÃO
• o coeficiente de variação, que é igual ao desvio-padrão dividido pela média.
• é uma medida de dispersão que se presta para a comparação de distribuições
diferentes.
• Quanto menor o seu valor, mais homogênea e confiável é a amostra.
Exemplo Ilustrativo
(S)
Conforme o exemplo, o elemento 1 está discrepante. Uma nova análise deve ser feita
sem este elemento da amostra.
Observa-se que:
• os coeficientes de variação diminuíram e são coerentes para com a realidade da curva gaussiana normal;
• A média diminuiu porque o elemento descartado puxava a mesma para o alto.
exemplo
prático
(laudo de
avaliação
agência)
INF. ESTATISTICA
INF. ESTATISTICA
INF. ESTATISTICA
REGRESSÃO LINEAR
• Os dados são aplicados a um quadrante de cálculo que tem
no eixo X as coordenadas da variável examinada, e no eixo
Y os valores unitários de preço dos imóveis;
• Para cada variável explicativa necessária ao trabalho
estatístico do avaliador, um destes quadrantes será utilizado
• Para cada elemento da amostra haverá uma posição relativa
nos eixos.
1 - OFERTA
INF. ESTATISTICA
(continuação)
2 - FRENTE X FUNDOS
• Agora, a outra variável dicotômica, frente/fundos.
• No nosso exemplo, temos 5 dados de apartamentos de
fundos e 12 de frente.
• Vamos também dar o código 1 a fundos e 2 a frente.
3 - LOCALIZAÇÃO
• Em seguida passamos a distribuir os quadrantes com as
variáveis de características mais complexas. A variável
localização já foi por nós dividida em três segmentos,
que podem levar códigos 1, 2 e 3. Porém, se quisermos
um ajuste mais fino, podemos usar os valores de Vr
fornecidos pelo município para fazer uma distância
intervalar mais correta.
INF. ESTATISTICA
(continuação)
4 - PADRÃO CONSTRUTIVO
INF. ESTATISTICA
aplicadas ao cálculo.
avaliando
• O desenho acima é uma projeção didática, porque a “reta” mesma está no hiperespaço e não é
INF. ESTATISTICA
INF. ESTATISTICA
Ele está puxando os gráficos para baixo, o que é totalmente inverossímil em termos
de valor relativo do mercado; portanto, deve ser retirado do rol.
INF. ESTATISTICA
3500,00 3500,00
3000,00 3000,00
valor
valor
• Os valores de localização dos imóveis estão subindo à medida que as ruas são mais bem localizadas, e
C.C. (R$/M2)
V.C.N.
X Valor Construção
Área Nova (R$)
Equivalente de Custo de Reedição
Construção (M2) da Construção
(R$)
A área equivalente deve seguir os
Depreciação Física
preceitos da NBR-12.721 da ABNT, Este o valor da
(1- X %)
isto é, varandas e garagens construção depreciada
entram com 50% da área real. pelo tempo e estado de
Por exemplo: A área equiv. de temos que deduzir, do montante de conservação, com o qual
um imóvel de com 130m² de área construção nova, o valor correspondente prosseguiremos a nossa
construída sendo com 20 m² de à depreciação física deste imóvel. avaliação.
varanda é de 120 m². Para este cálculo, costumamos aplicar o
A equiv = percentual de depreciação da Tabela de
(130–20) + (20x0,50) = 120 m². Ross-Heidecke.
CONSIDERAÇÕES GERAIS
VALOR
• É um método analítico que consiste na VALOR VALOR
CONSTRUÇÃO e
TERRENO BRUTO INCOROPORÇÃO
obtenção do valor do imóvel através INSTALAÇÕES
O Método Involutivo serve para avaliar aqueles terrenos que são fora do
comum e que não têm parâmetros de comparação.
Pergunta-se:
• Primeiro passo:
Examinar o local, o tamanho do terreno e sua Certidão do R.G.I.
• Segundo Passo:
Examinar a legislação urbanística, para ver o que podemos construir no local
• Terceiro passo:
• Elaborar um um anteprojeto, do melhor aproveitamento do terreno.
• Além de estar compatível para com as leis municipais, este anteprojeto deve ser
concebido de modo a ser bem aceito pelo público consumidor. Em suma, que tenha
liquidez.
• Quarto passo:
• Examinar o mercado imobiliário pelo método comparativo de venda, para sabermos quanto
valem as unidades quando estiverem construídas.
• Somar os valores das unidades e assim teremos o valor total do empreendimento pronto.
• Verificamos também em que velocidade de tempo, após o lançamento, elas serão
totalmente vendidas. Bom prever dois cenários econômicos, um mais favorável, outro mais
recessivo. Entretanto ambas alinhadas ao mercado correspondente.
• Quinto passo:
• Fazer um orçamento global a partir da área equivalente total do anteprojeto
• Este orçamento pode ser feito pela área equivalente total de construção, multiplicado pelo
C.U.B. e mais os custos ali não previstos (instalações, maquinas e equipamentos)
• Multiplicado pelas verbas de projetos, administração, impostos e lucro da construtora.
(método evolutivo)
• Sexto passo:
• Elaborar uma planilha contábil de receita e despesa com os dados de vendas e com o montante
de custo de realização da obra,
• As despesas e as receitas são colocadas mês a mês. Ao final da planilha apuramos um lucro
bruto do empreendimento, no qual estarão englobados o valor do terreno nu, os custos e o
lucro do incorporador, e mais o fator de comercialização.
• Deduz-se das vendas as despesas de propaganda e de corretagem dos imóveis.
• Nesta planilha devem ser adicionados juros e taxas de empréstimo mês a mês, conforme o
usual do mercado financeiro.
• Sétimo passo:
• Dos dois montantes deduzir os custos de incorporação (usualmente 2% da diferença
encontrada) e os impostos federais (PIS, Cofins, Contribuição Social).
• Deduzir também uma taxa de risco na realização do empreendimento, usualmente entre 5% e
15% do lucro bruto.
• Oitavo passo:
• Do lucro líquido resultante, deduzir a proporção que será lucro líquido do incorporador e
encontramos o valor do terreno nu (valor involutivo do terreno). Esta proporção deve ser
pesquisada e analisada caso a caso.
• Chega-se a dois montantes. Um no cenário melhor, outro no pior.
• Se tivermos utilizado dois cenários recomenda-se utilizar a média ou um valor no intervalo
devidamente justificado.
Considerações Gerais:
• Quando as construções forem atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras
para a readaptação do remanescente ao uso útil e depreciação acarretada por perda de
funcionalidade.
• Quando as construções existentes não forem atingidas pela desapropriação, é recomendável que
sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes as depreciações funcionais
resultantes da intervenção, tais como perdas parciais de recuo, de vagas para estacionamento
ou acessos;
• O valor da indenização deverá permitir a recomposição do patrimônio do Expropriado;
• Na desapropriação de imóveis com exploração de comércio ou serviço a estimativa do eventual lucro
cessante deve ser realizada por profissional habilitado;
• O item 11.1.2.1 da NBR 14653-2 – Avaliação de Bens Parte 2 – Imóveis Urbanos, prevê:
“quando o custo de reedição do imóvel for superior ao valor de mercado, o engenheiro
de avaliações deverá apresentar os dois resultados, a título de subsídio”.
• Nas ocupações temporárias, as indenizações devem corresponder aos aluguéis dos imóveis
estimados pelo método comparativo de dados de mercado ou pelo método de rentabilidade;
• Nas desapropriações estabelecendo restrições de uso (ex. servidão), as indenizações devem ser
apuradas confrontando as condições de aproveitamento antes e depois
• As restrições quanto a servidão não traduzem o impedimento da faixa, o que se verifica quando da
necessidade de construção de muros ou cercas, do impedimento de uso por motivos de segurança,
trechos de zona urbana com movimentação de pessoas e veículos e casos específicos. Neste casos a
indenização abrangerá o valor unitário relativo ao domínio pleno e não à percentual deste.
Bonsucesso
Complexo do Alemão (Estação)
Imóvel Expropriado
Linha Amarela
Inhaúma
Linha Amarela
A soma dos fatores deverá ser multiplicada pelo valor da terra nua da faixa.
Custo de Construção
• C.U.B. do Sinduscon-Rio (www.sinduscon-rio.com.br)
• Boletim de Custos (www.informativosbc.com.br)
• Revistas especializadas.
• Boletim do EMOP.
• Casas de materiais de construção e de decoração.
• Contratos de obras semelhantes.
• Experiência do profissional.
Imóveis Rurais
• IBGE (plantas por satélite, dados dos censos, etc.)
• INCRA (valores mínimos de terras, dados do ITR, etc.)
• EMBRAPA (aproveitamento agropastoril da região, qualidade do solo, etc.)
• Mercado local de atacado de produtos agrícolas.
• Hipotecas rurais (Bancos são ótima fonte de informação)
• Publicações de preços de commodities.