Fioranelli

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DA COMPRA E VENDA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO
DA COMPRA E VENDA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Revista de Direito Imobiliário | vol. 39/1996 | p. 68 - 128 | Set - Dez / 1996
Doutrinas Essenciais de Direito Registral | vol. 3 | p. 589 - 671 | Dez / 2011
DTR\1996\615
Ademar Fioranelli
Oficial do 7.º Registro de Imóveis da Capital de São Paulo
Área do Direito: Civil; Imobiliário e Registral

Sumário:
1.Palavra introdutória - 2.Definição - 3.Natureza jurídica - 4.Os elementos do contrato - 5.O preço -
6.Capacidade: consentimento; suprimento de outorga (arts. 235 a 239 e 242 a 245 do CC/1916) -
7.Forma - 8.Requisitos da compra e venda - 9.Cláusulas especiais à compra e venda - 10.Da retrovenda
- 11.Do pacto de melhor comprador - 12.Da preempção ou preferência - 13.Do pacto comissório -
14.Venda ad corpus e ad mensuram - 15.Imóvel em condomínio. Venda de ascendentes a
descendentes: Anuência
1. Palavra introdutória
Ao abordarmos o tema enfocado, longe de nós a pretensão de emprestar-lhe caráter doutrinário - para
tanto, ao nosso alcance, as obras dos renomados civilistas - e muito menos a de esgotar a matéria
(que, seguramente, se apresenta inesgotável).
Anima-nos, como sempre, contribuir de alguma forma com maiores subsídios na área registrária, em
decorrência de nossa já longa experiência, trazendo a lume tema dos mais palpitantes e, porque não,
um dos básicos e mais importantes do direito imobiliário, ou seja, a compra e venda, com a compilação
de farta jurisprudência sobre os temas abordados, resultado de laboriosa pesquisa.
Olhando para o passado, quando o homem iniciou as suas negociações de forma primária, formulando o
primeiro tipo de negócio através da permuta, podemos constatar a gama de modificações e
aperfeiçoamentos introduzidos no instituto em exame. Sobreveio a moeda e, com ela, a comercialização
dos produtos.
A compra e venda, portanto, tutela incontáveis tipos de negócios, dando-lhes forma e projetando a
vontade das partes. No campo da propriedade adquire grande expressão, pois regulariza a transferência
do seu domínio ao adquirente, por instrumento com forma definido e objeto de registro na circunscrição
imobiliária.
São questões de registro, decorrentes da análise dos títulos apresentados, sob os mais variados
matizes, que consideramos neste singelo trabalho.
2. Definição
Não são muitas as definições encontradas no direito pátrio, elaboradas pelos doutos, em face da clareza
e objetividade que deriva do próprio texto da lei substantiva, que assim define a compra e venda, in
verbis:
"Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e
o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro".
Clóvis Beviláqua ( Código Civil (LGL\2002\400) Comentado, 2. ed. 1924, v. 4) define como sendo
contrato o instrumento pelo qual uma pessoa se obriga a transferir a outra o domínio de uma coisa
determinada, por certo preço em dinheiro ou em valor fiduciário equivalente.
Plácido e Silva ( Vocabulário Jurídico, Rio de Janeiro: Forense, 1982, v. 1, assim se expressa a respeito:
"Compreende ou designa a expressão, o contrato pelo qual a pessoa, dona da coisa, acorda em
transferir a sua propriedade a outra, mediante o pagamento, por parte desta, do preço estipulado".
Maria Helena Diniz, em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro, 7. ed. São Paulo: Saraiva, 1993, v. 3,
citando Caio Mário da Silva Pereira, assinala:
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"Com fundamento no art. 1.122 do CC/1916 (LGL\1916\1), a compra e venda vem a ser o contrato em
que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea
ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente".
Sem dúvida, estamos diante do negócio jurídico mais freqüente, relevante por sua função social como
instrumento de circulação dos bens, umbelicalmente ligado ao registro imobiliário.
"No que tange à teoria contratualista, a compra e venda se destaca sobremaneira dos demais contratos
típicos por ter em seu campo de atuação os mais variados matizes, nuances e características próprias,
revestindo-se de peculiaridades inerentes cuja evolução se deu no tempo e no espaço". (Orlando Fida e
Édson Ferreira Cardoso. Compra e venda. 2. ed. São Paulo: Leud, 1982.)
As definições transcritas, portanto, desde logo, ressaltam a característica mais marcante da compra e
venda, ou seja, a transferência da propriedade.
No nosso sistema, sabemos, o contrato de compra e venda de imóvel, por si só, não transfere o
domínio da coisa, decorrendo o direito real, com eficácia erga omnes, do registro, que tem força
constitutiva. Sem ele, vale apenas como relação contratual entre as partes participantes do ato (arts.
530, I, e 620 do CC/1916 (LGL\1916\1))
Complementa o art. 531 do CC/1916 (LGL\1916\1):
"Estão sujeitos à transcrição, no respectivo registro, os títulos translativos da propriedade imóvel por
ato entre vivos".
A este enunciado podemos juntar em seqüência o do art. 533 do CC/1916 (LGL\1916\1):
"Os atos sujeitos à transcrição (arts. 531 e 532, II e III, do CC/1916 (LGL\1916\1)) não transferem o
domínio, senão da data em que se transcreverem (arts. 856 e 860, parágrafo único, do CC/1916
(LGL\1916\1))".
Enfeixamos o raciocínio com os termos do disposto no art. 676 do CC/1916 (LGL\1916\1):
"Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem
depois da transcrição, ou da inscrição no registro de imóveis, dos referidos títulos (arts. 530, I, e 856
do CC/1916 (LGL\1916\1)), salvo os casos expressos neste Código".
Constata-se, pois, que o legislador brasileiro decidiu perfilhar o sistema do direito romano e, em parte,
caminhar na esteira do direito germânico e do suíço, que proclamam a necessidade do ingresso do título
constitutivo no assento imobiliário, isto é, será proprietário aquele em cujo nome se encontrar o imóvel
registrado.
Dissemos em parte porque, ainda que com a implantação do sistema cadastral por meio da Lei 6.015/
1973, o nosso sistema se encontra ainda muito distante do alemão, uma vez que, entre nós, o registro
gera ou estabelece mera presunção juris tantum (art. 859 do CC/1916 (LGL\1916\1) e art. 252 da Lei
6.015/1973) e não jure et de jure, como aquele, e o Torrens, que é um registro especial disciplinado
nos arts. 277 a 288 da Lei 6.015/1973, sendo assim porque o registro reflete o título que lhe deu causa
(invalidado o título, inválido será o registro).
A obrigatoriedade do registro, como força aquisitiva da propriedade, também vem estampada de forma
expressa no Regulamento de Registros Públicos, nos termos do que dispõe o art. 169 da Lei 6.015/
1973: "Todos os atos enumerados no art. 167 da Lei 6.015/1973 são obrigatórios e efetuar-se-ão no
cartório da situação do imóvel".
O citado art. 167, I, 29, da Lei 6.015/1973, contempla o registro da compra e venda pura e da
condicional. Assinale-se que a mesma Lei Registrária prevê, ainda, caso seja do interesse da parte, o
registro, na íntegra, no Livro n. 3 de Registro Auxiliar, do mesmo título, desde que, evidentemente,
precedido do registro no Livro n. 2 (art. 178, VII, da Lei 6.015/1973). Trata-se de objetivo acessório,
que foge à regra geral, de pouca aplicação e não buscado pelos interessados.
3. Natureza jurídica
São características jurídicas do contrato de compra e venda: bilateral, consensual, oneroso, comutativo
ou aleatório.
Bilateral, porque gera obrigações para ambas as partes, ou seja, comprador e vendedor.
Consensual, porque se concretiza com o mútuo acorde ou consentimento das partes,
independentemente de qualquer outra formalidade.
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Oneroso, porque o vendedor recebe o preço e o comprador, a coisa. Obrigação patrimonial recíproca.
Comutativo, porque há equivalência de obrigações.
Acrescentaria, ainda, que o contrato de compra e venda deve ser formal, dependendo sempre de forma
escrita (conforme tópico elaborado à parte).
4. Os elementos do contrato
Do conceito de compra e venda são extraídos seus elementos fundamentais, sem os quais não pode
haver existência jurídica: a coisa ou o objeto; o preço e o consentimento ( res, praetium et consensus).
É o que deriva do art. 1.126 do CC/1916 (LGL\1916\1) "A compra e venda, quando pura, considerar-
se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço".
5. O preço
No exame qualificador da compra e venda, por parte do registrador, o elemento preço é o que tem
suscitado maior número de questões e indagações de ordem jurídico-legal, muitas delas submetidas à
apreciação dos nobres julgadores através dos procedimentos de dúvidas levantadas pelos Registros
Imobiliários.
O preço apresenta-se tão essencial quanto o consentimento das partes e a determinação do objeto.
Sem ele não há compra e venda: " sine pretio nulla venditio est!"
Preleciona Serpa Lopes: "O preço, a seu turno, deve conter certos requisitos, isto é, carece de ser
determinado de acordo com os contraentes, sério e certo. Quanto à sua determinação, cumpre ser a
mesma feita, em regra, pelas próprias partes contratantes, no ato da escritura" (Serpa Lopes. Tratado
dos Registros Públicos. 3. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1955. v. 3, p. 322-323).
Não determinado o preço, faltará ao contrato um de seus elementos integrantes, impossibilitado
também o controle fiscal nas transações imobiliárias (ApCiv 2.205-0, CSMSP, Des. Bruno Affonso de
André).
Não obstante a disposição textual contida no art. 1.122 do CC/1916 (LGL\1916\1), determinando o
pagamento em dinheiro, seguramente tal não será inflexível ou absoluta a de impedir que o pagamento
não possa ser feito de outra forma. O ajuste deve ser avençado em dinheiro, mas o pagamento - que é
a execução do contrato - poderá ser avençado de maneira diversa.
Observa Pontes de Miranda ( Tratado de Direito Privado, 1962. t. 34), que, se a contraprestação for
parte em dinheiro e parte em outro bem vendível, tem de se indagar qual a parte de maior valor, para
apurar se está configurada a compra e venda ou a permuta.
Exemplificando: vendo determinado imóvel pelo preço de R$ 50.000,00, recebendo R$ 30.000,00 em
moeda corrente e R$ 20.000,00 pela entrega de uma jóia. Configurada, neste caso hipotético, a compra
e venda, por força do valor maior ser em moeda corrente (dinheiro).
A este entendimento, alinham-se outros grandes mestres do direito, antigos e contemporâneos.
Caminhando ao lado dessa melhor doutrina, registramos brilhante decisão do Juiz Kioitsi Chicuta,
prolatada no Proc. 527/91, de dúvida suscitada pelo Oficial do 18.° Registro de Imóveis da Capital de
São Paulo, a saber:
"Há, inicialmente, necessidade de se qualificar devidamente o contrato como sendo compra e venda
pura, permuta ou contrato misto, eis que o preço foi estipulado parte em dinheiro e parte em espécie...
O Código Civil (LGL\2002\400) é omisso a respeito, mas a solução mais consentânea é aquela adotada
pelo direito português, na qual será compra e venda se o valor em dinheiro for superior ao valor da
coisa, de que é complemento; e será troca, se de valor inferior. Esse, por sinal, o escólio de Arnoldo
Wald: 'Algumas vezes, uma operação pode envolver, por exemplo, proprietário de um imóvel que
transferir o seu direito de propriedade, recebendo um automóvel e determinada quantia em dinheiro.
Teremos assim um negócio com traços de compra e venda e de troco. O enquadramento será feito
atendendo-se ao caráter principal de uma das duas operações. Se parte principal do negócio foi o
pagamento em dinheiro, estará sujeito às normas inerentes à compra e venda. Se, ao contrário, troca
representar a parte mais expressiva do negócio, aplicáveis no caso serão as normas atinentes' (cf.
Arnoldo Wald. Curso de Direito Civil brasileiro - Obrigações e contratos. São Paulo, 1962, p. 221). No
mesmo sentido as lições de Washington de Barros Monteiro. (Curso de Direito Civil v. 5, p. 112)".
E prossegue:
"Definindo-se o caso sub judice como sendo contrato de venda e compra, em não havendo pagamento
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do preço, nada impede que se ajuste o desfazimento do negócio, na forma do art. 1.163 do CC/1916
(LGL\1916\1). O preço, de acordo com a regra geral do art. 1.122 do CC/1916 (LGL\1916\1), deve ser
pago em dinheiro, mas nada impede que seja resolvido de outro modo (v.g., os casos citados por
Washington de Barros Monteiro de pagamento em tijolos (desde que de menor valor que a importância
paga em moeda corrente nacional) ou títulos da dívida pública (op. cit., p. 80). O que importa é que
atenda às características gerais do preço".
São freqüentes nos dias atuais as transações em que o preço é representado na sua totalidade, ou
parcialmente, por títulos de crédito, como cambiais ou notas promissórias, em caráter, em que há
quitação por parte do vendedor dos títulos entregues e emitidos pelo comprador, ou pro solvendo, sem
quitação imediata, com pagamento em prestações determinadas.
Tenha ou não havido quitação, a escritura de compra e venda deve ser recepcionada e registrada,
operando-se a transmissão do domínio. A forma de pagamento, portanto, não afeta a transferência de
domínio.
Não inserida no título a condição resolutiva, para os efeitos do art. 647 do CC/1916 (LGL\1916\1), tudo
se passa apenas no plano obrigacional. Se fosse da vontade do vendedor, poderia ter-se valido do pacto
comissório ou instrumentalizado o contrato de venda com pacto adjeto de hipoteca. Não o fazendo,
abriu mão de uma garantia real que deve ser convencionada expressamente, como se detalhará quando
forem abordadas as cláusulas resolutivas na compra e venda. Deverá, assim, o vendedor contentar-se
com os títulos cambiais de natureza meramente obrigacional e que não pode afetar o registro.
Por isso, ao ser redigido o registro da compra e venda, deverá ser inserido o preço da transação sem
qualquer menção à forma do pagamento ou títulos cambiais vinculados. Seria prática ilegal agravar de
ônus ou impor restrição ao registro.
Se não deve constar do registro, tampouco pode o Ofício de Registro de Imóveis admitir,
posteriormente, a averbação da quitação parcelada das promissórias, as quais, repita-se, nada dizem
com relação ao direito real inscrito.
A respeito, o E. Conselho Superior da Magistratura paulista, nos autos da ApCiv 269.965, da Comarca
de Itu, de 29.06.1978, Rel. Des. Humberto de Andrade Junqueira, assim se manifestou:
"Tratando-se de contrato de compra e venda pura é obrigatória e perfeita desde a consumação do
acordo quanto ao objeto e ao preço (art. 1.126 do CC/1916 (LGL\1916\1)). Presente a conjugação de
declarações de vontade dos sujeitos, quanto à res et pretium, e, cuidando-se de ato traslativo de direito
real, guardada a forma legal, o negócio jurídico de venda e compra aperfeiçoou-se e, pois, não é mais
suscetível de retratação ou de restituição, salvo resolução, ou resilição, fundada em causas legais. Ora,
eventual inadimplemento do saldo do preço não constitui motivo jurídico desconstitutivo ou invalidante
do negócio consumado. Não é o pagamento, na verdade, senão execução de contrato perfeito. 'Não
confundir, porém, preço com pagamento, aviso este que não é supérfluo, pois a própria lei, em certo
lugar, fala em preço com significado de pagamento (art. 1.127 do CC/1916 (LGL\1916\1)). Se o
comprador paga com moeda falsa ou dinheiro recolhido, ou cheque sem fundo, preço houve; o que não
houve foi pagamento. O vendedor será credor do preço, se não preferir atacar o ato por outros defeitos'
(Agostinho Alvim. Da compra e venda e da troca. 1. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1961. p. 10)".
Assentado, portanto, que, sendo o contrato de compra e venda elaborado de forma pura, sem condição
resolutiva expressa, não cumpridas as obrigações para com o pagamento do preço, não pode o
vendedor pleitear a anulação da escritura lavrada e devidamente registrada. Nesta direção, confiram-se
os julgados a seguir transcritos:
"Nada impede que o preço, na compra e venda, seja representado por valor fiduciário, como a nota
promissória pro Soluto, que não fica vinculada ao contrato, A satisfação da pretensão creditícia não
constitui condição resolutiva, mas apenas direito do vendedor, cuja lesão enseja execução forçada.
Falta de pagamento - inadmissibilidade de anulação de venda" (ApCiv 293/81, Curitiba, TJPR. Revista
de Direito Imobiliário n. 9, jan./jun. 1982, p. 91-92, ementa).
"Tratando-se de venda de imóvel com parte do preço a prazo não pode o vendedor pleitear a anulação
do negócio pela falta de pagamento. Cabe-lhe, apenas, cobrar o que lhe é devido" (ApCiv 234.513,
Bragança Paulista, 1.º TACI-SP. RDI 3, jan./jun. 1979, p. 135-136).
"Pratica ato ilegal, corrigível pelo mandado de segurança, o Cartório de Registro de Imóveis que insiste
em manter o registro, como gravame do imóvel, de débito representado por nota promissória, emitida
pelo comprador, quanto à parte do preço da transação. No caso, a referência é simplesmente acidental,
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não constituindo condição suspensiva do negócio, de modo a estabelecer ônus ou restrição ao registro"
(ApCiv em MS 17.713, TJGO. BDI, 2.º, Dec., fev. 1986, p. 24, ementa).
Por derradeiro, observamos que o preço estipulado no contrato deve ser pago em moeda corrente do
País, permitido, apenas, conforme jurisprudência de nossos tribunais, que se preveja na celebração do
contrato a utilização de outra moeda tão-somente como indexador, referencial, parâmetro da
atualização monetária (REsp 36.120-SP, Rel. Min. Waldemar Zveiter; Agln 51.721-7-RJ. BDI 6, 3.º
Dec., fev. 1995).
Interessante e oportuno o artigo de Frederico Henrique Viegas de Lima sobre o tema "Notas sobre a
possibilidade de contratação, tendo o preço com equivalência em moeda estrangeira", publicado no
Boletim do IRIB n. 198, nov. 1993.
6. Capacidade: consentimento; suprimento de outorga (arts. 235 a 239 e 242 a 245 do CC/
1916)
Dispõe a Lei Civil nos seus primeiros artigos que todo homem é capaz de direitos e obrigações na ordem
civil. O enunciado, contudo, não é absoluto, já que há homem incapaz, relativamente incapaz e
absolutamente incapaz. Para tais situações há formas de suprimento das incapacidades, visando à
prática dos atos civis por parte de tais pessoas.
Podemos enumerar os seguintes tipos de suprimentos para as diversas incapacidades: representação,
assistência, outorga uxória, tutela, judicial.
Os menores hão de ser representados - quando menores de 16 anos - ou assistidos - quando maiores
de 16 e menores de 21 anos - por seus representantes legais. Os atos praticados pelos menores
absolutamente incapazes são nulos (art. 145, I, do CC/1916 (LGL\1916\1)). Os relativamente incapazes
são assistidos pelo pai, tutor ou curador, sendo-lhes possível a prática de alguns atos. Os atos
praticados pelos menores relativamente incapazes são anuláveis (art. 154 do CC/1916 (LGL\1916\1)).
Tratando-se de imóveis, os atos de disponibilidade hão de se fazer acompanhar da competente
autorização judicial, sob pena de nulidade. O Registro de Imóveis não pode levar a registro nenhum
título relativo a propriedade, onde haja interesse de menores, sem que exista a intervenção e
autorização judicial. É o preceito do art. 386 do CC/1916 (LGL\1916\1), que prescreve a impossibilidade
de o ato ser praticado, mesmo que assistido pelo pai ou representante legal, sem que haja apreciação e
manifestação judiciais. Cabe ao Juízo a análise, a avaliação do ato a ser praticado, para saber se é
conveniente aos interesses do incapaz.
Outra será a situação se o ato for de mera administração do bem imóvel pertencente ao menor, ou
seja, aqueles concernentes à boa conservação e exploração dos bens, pagamento de imposto etc., os
quais poderão ser praticados pelo representante legal. Assim, o registro de um contrato de locação de
imóvel pertencente a menor, assinado apenas pela mãe ou pelo pai, desacompanhado de manifestação
judicial (alvará), poderá ter acesso ao Registro Imobiliário.
Trazemos à colação algumas, das muitas situações envolvendo interesse do menor e o entendimento
judicial adotado:
- A alienação de bem de menor não exige o ritual da hasta pública, bastando o simples alvará judicial,
quando não se cuidar de bens sujeitos à tutela. Neste sentido os ensinos de Caio Mário da Silva Pereira,
Sílvio Rodrigues, Washington de Barros Monteiro e outros.
- Mesmo sendo o negócio de evidente utilidade para o menor, deve o seu representante legal,
primeiramente, providenciar autorização. Registro da escritura levada ao Cartório negado (proc. De
dúvida 230/83, 1.ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo).
- Em caso de permuta de imóvel em que figura como permutador o próprio representante legal (no
caso, a mãe), necessária e indispensável a nomeação de um curador especial para representar o
incapaz, dado o conflito de interesses ( BDI, 2.º Dec., nov. 1986, p. 21).
- Permuta de imóveis, menores púberes assistidos pela mãe, desnecessidade de alvará judicial (TJRS,
RJTJRS 114, fev. 1986, p. 407).
Promessa de compra e venda, assinada somente pela mãe em seu nome e dos filhos menores.
Necessidade de alvará judicial (TJMG, RDI 11, jan./jun. 1983, p. 94).
Nos capítulos reservados aos direitos e deveres do marido e da mulher (arts. 233 a 255 do CC/1916
(LGL\1916\1)), vamos encontrar as disposições relativas à outorga uxória, ou seja, a participação
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efetiva do homem e da mulher em determinados atos, sem o que a marca da nulidade se fará presente.
Assim, não pode o marido alienar, hipotecar ou gravar de ônus real os bens imóveis, ou direitos reais
sobre imóveis alheios; pleitear como autor ou réu acerca desses bens e direitos; prestar fiança; fazer
doação; sem que conte com a outorga uxória da mulher.
Por seu turno, não pode a mulher, sem o consentimento do marido: praticar os atos que este não
poderia sem o seu consentimento; alienar ou gravar de ônus real os imóveis de seu domínio particular,
qualquer que seja o regime dos bens: alienar os seus direitos reais sobre imóveis de outrem; contrair
obrigações que possam importar em alheação de bens do casal.
O preceito é dos mais antigos, pois, muito antes do Código Civil (LGL\2002\400), desde as Ordenações
do Reino, não podia o marido, sem outorga da mulher, alienar os bens de raiz (cf. Teixeira de Freitas.
Consolidação das leis civis. Rio de Janeiro: Garnier, 1876, arts. 110 e 582, § 2.º).
Não cabe ao registrador, em sede administrativa, dispensar a outorga uxória sob qualquer fundamento.
Apreciando esta questão, o nobre Magistrado Kioitsi Chicuta, no Proc. 265/91, da 1.ª Vara de Registros
Públicos, em caso em que o casal, na separação judicial, prometeu doar determinado imóvel ao filho,
assim se manifestou:
"Houve demora na lavratura do título instrumentador do negócio jurídico, ocorrendo nesse interregno a
conversão da separação judicial em divórcio e novo casamento do varão. E na escritura consignou-se
tão-somente o comparecimento dos ex-cônjuges para cumprimento de obrigação de fazer, fazendo-se
ausente a anuência da mulher do doador.
"Agora, sob assertiva de que dispensável a outorga uxória, eis que se cumpre obrigação anteriormente
assumida pelos doadores, homologada judicialmente, pretende o suscitado o registro do título.
"Com a devida vênia, entendo insuperável o óbice na esfera administrativa. Não se nega que a
obrigação de fazer foi homologada judicialmente e que a r. decisão transitou em julgado, mas se
olvidou que a estipulação envolve tão-só promessa de doar, ou seja, gerou-se apenas obrigação de
fazer. (...)
"A Constituição Federal (LGL\1988\3) estabelece no art. 226, § 5.º, da CF/1988 (LGL\1988\3), que os
direitos e deveres referentes à sociedade conjugal são exercidos igualmente pelo homem e pela mulher,
e não alterou os deveres consagrados no art. 235 do CC/1916 (LGL\1916\1), principalmente aquele
estampado no art. 235, I, do CC/1916 (LGL\1916\1), ou seja, o marido não pode, sem consentimento
da mulher, qualquer que seja o regime de bens, alienar bens imóveis. (...)
"Sendo o título posterior ao consórcio matrimonial, era indispensável a vênia conjugal.
"O consentimento independe do regime de bens ou mesmo se a obrigação é anterior ao casamento.
Cuida-se de norma de ordem pública e objetiva. (...)
"Veda-se ao Juízo Administrativo suprir consentimento ou dispensá-lo, restando ao interessado
socorrer-se das vias próprias para defesa de seus direitos".
A cessão de herança conta com apoio para vir desacompanhada de outorga uxória. O E. TJSP, conforme
v. acórdão publicado na RDI 7, jan./jun. 1981, p. 137 (ApCiv 288.352, Rel. Des. Octávio Stucchi),
afirmou que:
"O marido não pode, sem consentimento da mulher, alienar bens imóveis. No caso, o marido, na
qualidade de herdeiro, cedeu direitos hereditários. Não se trata, pois, de transmissão de imóveis e,
assim, o Juízo do inventário poderia admitir a cessão desvestida de outorga uxória. (...) Por outro lado,
não há exigência legal de intervenção da mulher nos processos de apuração e partilha de bens ou
direitos havidos por sucessão hereditária. Além disso, não está compendiada no art. 235 do CC/1916
(LGL\1916\1) a proibição de o marido, sem autorização do outro cônjuge, aceitar ou repudiar herança
ou legado, como ocorre em relação à mulher (art. 242, IV, do CC/1916 (LGL\1916\1)). Se pode
renunciar, a título gratuito, incompreensível não pudesse ceder, recebendo o preço".
O E. TJRJ decidiu que promessa feita por mulher casada sem outorga marital é nula:
"Tratando-se de promessa de alienação de direito real sobre imóvel do casal, o ato praticado pela
mulher, sem outorga marital, é nulo, nos termos do art. 242, I, do CC/1916 (LGL\1916\1) c/c. art. 235,
I, do CC/1916 (LGL\1916\1)" (ApCiv 35.432, RDI 7, jan./jun. 1981, p. 87, ementa
Câmara diversa, do mesmo Tribunal do Rio de Janeiro, decidiu que em contrato de promessa de compra
e venda não será exigível a outorga uxória. Confira-se a ementa:
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"O contrato de promessa de compra e venda é de índole pessoal. Não visa 'alienar, hipotecar ou gravar
de ônus real os bens imóveis, ou direitos reais sobre imóveis alheios', na terminologia do art. 235, I, do
CC/1916 (LGL\1916\1). Não exige, também, para a sua validade, a outorga do cônjuge do promitente
vendedor.
"O promitente vendedor se obriga não a transferir o direito de propriedade sobre o imóvel, mas a
outorgar um título revestido, este sim, de todas as características legais, para que, como ato
constitutivo ou translativo de direito real, seja assim registrado. Se o promitente falhar na sua
obrigação, responde se a falta advém da anuência de seu cônjuge, pelo fato de terceiro (art. 929 do
CC/1916 (LGL\1916\1))". (ApCiv 5.203, RDI 27, jan./jun. 1991, p. 116, acórdão com muita citação
jurisprudêncial, inclusive do STF).
Se, porém, o contrato preliminar foi regularmente inscrito no Registro de Imóveis e quitado o seu
preço, o direito do compromissário comprador em receber a escritura definitiva do vendedor é
inequívoco. Havendo recusa dos vendedores para outorga da definitiva, a solução será a adjudicação do
imóvel pelo juiz. Se a recusa for apenas de um dos cônjuges, o remédio será o pedido de suprimento
judicial do consentimento (ApCiv 5.814-0, CSMSP, Des. Sylvio do Amaral).
Já para a alienação de terrenos loteados nos moldes do Dec.-lei 58/1937, é indispensável a outorga
uxória na cessão de direitos de promessa de compra e venda de lote. É o que decidiu a C. 8.º Câm. do
E. TJSP, na ApCiv 11.169-2, afirmando que a orientação em contrário "pode ter aplicação em se
tratando de imóveis não loteados, mas é de duvidosa aplicação em terrenos loteados nos moldes do
Dec.-lei 58/1937. Para esses a lei é expressa: indispensável a outorga uxória quando seja casado o
vendedor (art. 11 do Dec.-lei 58/1937). E a vigente Lei 6.766/1979 estende a obrigação aos atos de
alienação ou promessa de alienação, ou de direitos relativos (art. 18, § 3.º, VII, da Lei 6.766/1979). E
é de fácil compreensão que assim o seja, pois o art. 27 da Lei 6.766/1979 declara que, 'se aquele que
se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor
poderá notificar o vendedor para a outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15
dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré-contrato, passando as relações entre as partes a ser
regidas pelo contrato-padrão'".
O bem gravado com a cláusula de incomunicabilidade exige a outorga uxória. É o que decidiu o E.
Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo na ApCiv 275.150, Rel. Des. Humberto de
Andrade Junqueira, afirmando que "de nenhuma relevância, portanto, que a coisa não compartilha a
comunhão, por força de regime ou de cláusula que o exclua. Em qualquer hipótese, a inteireza do
negócio dispositivo imobiliário é de mister o consentimento uxório, cuja carência, na espécie, impede o
registro que concretizaria a transmissão".
Com relação ao ato praticado por estrangeiro, sem outorga uxória, apoiado no fato de que o direito
vigente no seu país de origem lhe dá amparo, não há de prevalecer. Em nossa legislação regula a
matéria o art. 8.º da LICC (LGL\1942\3), consagrada a regra locus regit actum. A submissão dos bens
imóveis à lex rei sitae é ponto pacífico na doutrina. São leis de ordem social as que organizam a
propriedade, em cada país. e, por isso mesmo, devem ter caráter territorial (Clóvis Beviláqua, op. cit.,
v. 1). Neste sentido:
"Para qualificar os bens e regular as relações a eles concernentes, aplicar-se-á a lei do país em que
estiverem situados, como dispõe o art. 8.º da LICC (LGL\1942\3) - Lei 4.657/1942. Conseqüentemente,
é nula a venda do bem imóvel situado no Brasil, pelo marido sem o consentimento da mulher (art. 235,
I, do CC/1916 (LGL\1916\1)), ainda que se trate de casal estrangeiro". (ApCiv 906, TJPR. RDI 17/18,
jan./dez. 1986, p. 128, ementa).
Há situações em que a autorização judicial se impõe por força de dispositivo legal. É o caso do
concordatário que não pode alienar ou onerar imóveis sem previa autorização do juiz, enquanto não
julgada cumprida a concordata (art. 149 da Lei de Falências e Concordatas).
7. Forma
Em face da extensão do tema proposto, analisaremos, de modo sucinto, a formação instrumental da
compra e venda, que, segundo alguns civilistas, constitui-se do quarto elemento do contrato, deixando
de adentrar no estudo das múltiplas variedades, conceitos e classificações dos instrumentos catalogados
nos quatro incisos do art. 221 da Lei 6.015/1973.
A função ou finalidade do instrumento é apenas a de dar forma e vida ao negócio jurídico, retrato
expresso da vontade das partes. Ele sempre terá a forma escrita, que pode ser particular (sem
interferência do oficial público) ou público, por ato notarial ou judicial, como veremos a seguir.
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Prescreve o art. 129 do CC/1916 (LGL\1916\1) que "a validade das declarações de vontade não
dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente o exigir". A forma livre de escolha vem
consagrada no art. 135 do CC/1916 (LGL\1916\1), a menos que o legislador, para determinados atos,
imponha forma especial, a ponto da preterição dessa formalidade essencial conduzir à nulidade do ato
(art. 145, IV, do CC/1916 (LGL\1916\1)).
Como salienta Sílvio Rodrigues ( Direito Civil, Parte Geral. v. 1, p. 291, item 132), "enquanto para
determinados atos a lei impõe a forma solene de escritura pública para outros permite que as partes
ajustem só valer o negócio se feito por aquele instrumento. E tal convenção recebe o beneplácito da lei,
não se aperfeiçoando o negócio se não for utilizada a referida forma".
Sem necessidade de enumerá-los, a grande maioria dos atos jurídicos não exige forma pré-fixada para
sua celebração, podendo ser por instrumento público, particular e até mesmo de forma verbal.
A forma solene só é exigida pelo legislador em caso excepcional, como na compra e venda de imóveis
de valor superior a Cr$ 50.000,00 (moeda de então), com o reajustamento previsto no art. 134, § 6.º,
do CC/1916 (LGL\1916\1), introduzido pela Lei 7.104, de 10.06.1983, do seguinte teor:
"É, outrossim, da substância do ato a escritura pública: I - Nos pactos antenupciais e nas adoções; II -
Nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior a Cr$
50.000,00 (cinqüenta mil cruzeiros), excetuado o penhor agrícola".
A exigência legal supracitada abrange todos os imóveis relacionados nos arts. 43, 44, 45 e 46 do CC/
1916 (LGL\1916\1).
A bem da verdade, se for feita uma progressão da quantia fixada pelo legislador, até os dias atuais, por
força da inflação galopante que assolou nosso País nos últimos anos, somente agora conhecendo certa
estabilidade decorrente do Plano Real não restaria a menor dúvida de que a compra e venda não mais
poderia ser celebrada por outra forma que não a pública solene, sob pena de serem todos os demais
contratos declarados nulos por errônea aplicação da forma.
O valor que servirá de parâmetro para verificação do limite legal, previsto pelo legislador, e
determinante do instrumento adequado para formalizar a compra e venda, será aquele livremente
ajustado pelas partes, pouco importando que o valor tributário do Imposto de Transmissão inter vivos,
ou da avaliação, lhe sejam superiores.
Nem sempre as transações imobiliárias são pactuadas pelo valor real do mercado, muito ao contrário,
são fixados preços vis, irrisórios, aviltantes, e nem por isso poderá o oficial do Registro de Imóveis
entrar no mérito da avença em respeito ao princípio da autonomia da vontade contratual. Lícito,
portanto, à parte, fixar valor inferior, em nada interferindo o valor adotado para cálculo tributário ou
mesmo para margear custas e emolumentos à serventia extra-judicial.
Preleciona Orlando Gomes ( Direitos reais. 4. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1973. p. 26).
"A liberdade de contratar é concebida, em primeiro lugar, com o poder de auto-regulação de interesses.
Apresenta-se, em seguida, como o de livre discussão de condições de contrato, e, por fim, como o de
escolher livremente o tipo de contrato conveniente à atuação da vontade. Manifesta-se, por
conseguinte, sob tríplice aspecto: a) liberdade de contratar propriamente dita; b) liberdade de estipular
o contrato c) liberdade de estruturar o conteúdo do contrato".
O nobre Juiz José Renato Nalini, ao decidir dúvida no Proc. 182/88, suscitada pelo Titular do 17.º
Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, em instrumento particular de compra e venda com valor
inferior ao limite previsto, mas com valor venal superior, concluiu da seguinte forma:
"A ordem jurídica confere dos contrantes poder de suscitar os efeitos que pretendam, sem intervenção
direta da lei. Os únicos limites são de ordem pública e os bons costumes, com a dificuldade de fixação
de contornos de tais conceitos, que ninguém desconhece. De qualquer forma, ainda não existe
determinação legal de que o valor do contrato, em hipótese de versar direitos reais sobre imóveis, seja
o do valor estabelecido para fins fiscais. É lícito à parte fixar-se em valor inferior, ilegítima a recusa ao
registro dessa avença, em nada interferindo o valor adotado para cálculo tributário".
Outra exceção à regra contida no art. 134, II, do CC/1916 (LGL\1916\1) foi introduzida pelo art. 61, §
5.º, da Lei 4.380/1964, acréscimo feito pela Lei 5.049, de 29.06.1966, que possibilita a elaboração dos
contratos constitutivos e translativos de direitos reais sobre imóveis de qualquer valor, desde que seja
parte o Banco Nacional da Habitação ou entidades integrantes do SFH.
Por força de tais dispositivos, o contrato - qualquer que seja o seu valor - pode ser celebrado por
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instrumento particular, o qual terá força de escritura pública, aplicando-se a norma aos casos
específicos de aquisição da casa própria e financiada pelo SFH, já que o preceito visou formular "a
política nacional de habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação dos órgãos públicos e
orientando a iniciativa privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e
o financiamento de aquisição da casa própria, especialmente pelas classes de população de menor
renda".
O espírito social que inspirou o legislador ao admitir o instrumento particular nas vendas de imóvel sob
a égide do SFH, visando baratear o custo da operação, é ilusório e, malgrado a intenção deveras
elogiável, na prática restou frustrada.
Diz o Juiz Narciso Orlandi Neto (decisão de 18.05.1981, no Proc. 197/81, 1.ª Vara de Registros Públicos
da Capital de São Paulo, 6.º RI), que: "ninguém ignora que os instrumentos particulares com força de
escritura pública saem mais caros que os instrumentos públicos. Embora nenhum órgão ou agente
financeiro cobre diretamente o instrumento, os acréscimos feitos à conta da famigerada taxa de
expediente, ou outro nome que se lhe dê, são sensíveis. O preço da escritura pública é, pelo menos,
tabelado no Regimento de Custas. O do instrumento particular é fixado arbitrariamente pelo agente
financeiro (e o adquirente nem mesmo tem direito a reclamar!)".
Nítida, portanto, a vantagem do instrumento público sobre o particular, de todos conhecida, e
desnecessária a sua demonstração minuciosa.
A exceção é, portanto, restrita ao financiamento com garantia hipotecária destinada a moradia, e, caso
a destinação do imóvel seja outra (comercial ou mista), o instrumento particular não poderá ser
utilizado, sendo da substância do ato a escritura pública (ApCiv 10.301-0/2, Capital, de 28.08.1989).
Válida, igualmente, a utilização do instrumento particular quando versar a negociação sobre aquisição
de bem imóvel com parte do preço liberado pelo FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço),
sendo o agente financeiro mero interveniente como depositário da importância empregada.
Colhemos do parecer proferido pelo Dr. José Renato Nalini, quando Juiz Auxiliar da E. Corregedoria
Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no Proc. CG 77.716/86, em 28.10.1986, enfocando a melhor
inteligência do art. 61, § 5.º, da Lei 4.380/1964, em representação formulada pela Associação dos
Serventuários de Justiça do Estado de São Paulo, o seguinte trecho:
"Integra o sistema a faculdade conferida ao trabalhador de recorrer ao seu FGTS para aquisição da casa
própria. O agente financeiro, se substituindo ao Banco Nacional da Habitação, viabiliza a liberação do
fundo de que este é detentor. A hipótese se inclui na previsão do art. 61, § 5.º, da Lei 4.380/1964, não
cabendo recusa ao instrumento particular que for apresentado a registro".
Por fim, nenhum obstáculo para que as transações sobre direitos reais ocorram por meio de títulos
judiciais, como normalmente ocorrem nos autos de separação judicial, ou mesmo nos de inventário e
partilha decorrentes de sucessão.
Instrumento público não é somente a escritura lavrada por tabelião, em seus livros, mas também -
consoante a enumeração feita por Clóvis Beviláqua - os atos judiciais e as certidões tiradas dos autos
pelos escrivães.
O E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, examinando inúmeros casos de
transação instrumentada em título judicial, tem firmado o seguinte entendimento:
"Não é único o termo escritura pública: análogo, seu sentido principal é o de instrumento público
notarial, mas, em sentido amplo, abrange os instrumentos público da categoria dos extra-judiciais ou
civis (Moacir Amaral Santos. Prova judicial no civil e no comercial. 1972, v. 4, p. 85) e igualmente os
atos judiciais. Nesse sentido, destaca-se a lição do eminente Min. Rodrigues Alckmin, no julgamento do
RE 81.632" (Revista Trimestral de Jurisprudência. v. 76, p. 299 et seq.).
"O escrito público, emanado do tabelião de notas ou de escrivão, tem a sua autenticidade assegurada
pela mesma fé pública. São escrituras públicas, em sentido amplo, revestidas do mesmo valor. A
questão da validade do ato jurídico por eles documentado se desloca, assim, para o âmbito da
competência para fazê-lo. Não se cuida de forma, que públicos e dotados de fé pública são os escritos.
Mas de saber se podia fazê-lo o serventuário que o fez.
Se cabe na competência de um escrivão a documentação de determinado ato, os efeitos destes atos
serão aqueles que a lei atribua. Assim, quando se realiza um ato no processo, ou um ato em
procedimento, cabe ao escrivão documentário, ainda que dele decorra efeito como o de transmissão da
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propriedade. Assim acontece com as arrematações e as adjudicações. Postos os princípios, vê-se que
se, como regra geral, a competência para a documentação de negócios jurídicos que sejam aptos à
transmissão do domínio de bens imóveis de valor superior à taxa legal cabe a tabeliães de notas, tal
regra não se reveste de natureza absoluta e comporta exceções relativas a atos jurídicos admitidos em
procedimentos judiciais".
Nesta linha, os seguintes julgados: ApCiv 442-0, São Paulo, Des. Adriano Marrey; ApCiv 8.597-0/1, São
Vicente, Des. Milton Evaristo dos Santos; ApCiv 9.763-0/7, Serra Negra, Des. Álvaro Martiniano de
Azevedo; ApCiv 10.382-0/0, Itapetininga, Des. Milton Evaristo dos Santos; ApCiv 10.828-0/7, Capital,
Des. Mílton Evaristo dos Santos; ApCiv 13.296-0/0, Araçatuba, Des. Dínio de Santis Garcia; ApCiv
13.314-0/3, Atibaia, Des. Dínio de Santis Garcia, no sentido de que o instrumento judicial, por ser
elaborado por oficial público, tem a mesma força probante, a mesma natureza jurídica que os atos
notariais.
Se a transmissão de domínio do bem imóvel estiver documentada em título judicial, deve ser
examinado - na qualificação do instrumento - se ocorreu o recolhimento do Imposto de Transmissão
inter vivos, caso a guia não integre o mesmo instrumento, bem como as demais exigências legais. É
jurisprudência pacífica que os títulos de origem judicial não se forram à necessidade de sujeição aos
princípios próprios da legislação dos registros públicos e, em particular, do registro imobiliário.
Também é de se exigir, sempre, o original dos instrumentos, sejam eles públicos, particulares ou
judiciais, consoante regra contida no art. 221 da Lei 6.015/1973, com apoio em pacífico entendimento
do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, já que cópias xerográficas, ou mesmo
certidões fornecidas por Cartórios de Registro de Títulos e Documentos, não suprem o título original, no
intuito de preservar a segurança do sistema.
8. Requisitos da compra e venda
O atual Código Civil (LGL\2002\400), há pouco tempo, não disciplinava de modo específico e
abrangente todas as formalidades para a lavratura dos instrumentos públicos, limitando-se a indicar um
número limitado de regras. Somente com a promulgação da Lei 6.952, de 06.11.1981, é que foram
acrescidos parágrafos ao art. 134 do CC/1916 (LGL\1916\1), com novos requisitos para a elaboração
dos instrumentos. Até então, a formalidade e solenidade dos atos eram ditadas pelas Ordenações
Filipinas, encarregando-se a jurisprudência de nossos tribunais em dar adequada interpretação às
inúmeras dúvidas emanadas da lacuna legislativa.
Com o advento da chamada Lei das Escrituras Públicas 7.433, de 18.12.1985, regulamentada pelo Dec.
93.240, de 09.09.1986, complementado ficou o Código Civil (LGL\2002\400), trazendo em seu bojo
inúmeros dispositivos reguladores, tornando obrigatória a apresentação de documentos e certidões,
impondo requisitos para a lavratura de escrituras públicas e abrangendo, também, os instrumentos
particulares previstos no art. 61 da Lei 4.380/1964, modificada pela Lei 5.049/66.
Mesmo assim, muitas dúvidas surgiram na aplicação do novo texto legal, gerando estado de apreensão
por parte dos notários, preocupados em dar a melhor interpretação aos novos dispositivos legais,
encarregando-se, novamente, o Judiciário, através de suas Corregedorias, de apreciar a matéria em
caráter normativo, a fim de impedir exigências desnecessárias; prevenir responsabilidades entre o
Notário e aqueles que participam do negócio jurídico; usar de simplificação nos procedimentos sem
vulneração da segurança registrária decorrente do registro do título elaborado com os requisitos
definidos na nova norma legal.
É o caso da E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo ao se pronunciar nos Procs. CG
77.517/86 e CG 16.263/89, de 16.01.1986 e 26.09.1989, respectivamente, dando melhor solução
interpretativa e emprestando inegáveis aspectos práticos aos contornos da referida legislação.
Disciplinando o modus procedendi para a lavratura dos atos notariais, houve por bem a E. Corregedoria
Geral da Justiça do Estado de São Paulo inserir nas Normas de Serviço - Prov. 58/89 - de forma
minuciosa, clara e objetiva, quais os requisitos que uma escritura de transmissão de domínio deve
conter, buscando procedimento uniforme de conduta de modo a propiciar aos interessados a
regularização imediata de seu direito de propriedade, através do registro do título, que, assim
elaborado, certamente não sofrerá nenhuma restrição por parte do Registro Imobiliário.
Sendo de relevante importância a norma mencionada, ainda que reproduzida em outros trabalhos
apresentados em nossos Encontros, merece seja aqui novamente ditada:
"12. O tabelião e escrevente devidamente autorizado, antes da lavratura de quaisquer atas, deverão:
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"a) verificar se as partes e demais interessados acham-se munidos dos documentos necessários de
identificação, em especial cédula de identidade, CIC ou CGC;
"b) exigir, caso se trate de pessoas jurídicas que vão figurar como partes outorgantes, os documentos
comprobatórios da representação;
"c) conferir as procurações para verificar se obedecem à forma pública ou particular correspondente ao
ato a ser praticado, se outorgam os poderes competentes e se os nomes das partes coincidem com os
correspondentes ao ato a ser lavrado; sendo procuração por instrumento público lavrado em outro
cartório, se a firma de quem subscreveu o traslado ou certidão está reconhecida na comarca onde está
produzindo efeitos e se, passada no estrangeiro, atende a todas as exigências legais;
"d) examinar os documentos de propriedade do imóvel, obrigando a apresentação de certidão
atualizada do Registro de Imóveis competente, bem como a de ações reais e pessoais reipersecutórias e
de ônus reais, com prazo de validade de 30 (trinta) dias;
"e) tratando-se de partes, espólio, massa falida, herança jacente ou vacante, ou de sub-rogação de
gravames, de concordatária, incapazes e outros que, para dispor ou adquirir imóveis ou direitos a eles
relativos, dependem de autorização judicial, exigir os respectivos alvarás observando se a firma do juiz
está autenticada pelo escrivão-diretor do feito ou reconhecida por tabelião;
"f) exigir, se não dispensadas pelo adquirente, certidões referentes aos tributos municipais que incidam
sobre imóvel urbano, no caso de escritura que implique a transferência de domínio; comprovantes do
pagamento de laudêmio e prova do pagamento do imposto de transmissão devidos;
"g) exigir sempre, nos atos que tenham por objeto imóveis rurais, o Certificado de Cadastro do INCRA
com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado, ou relativo ao exercício
imediatamente anterior, se o prazo para o pagamento daquele ainda não tenha vencido;
"h) verificar, nos atos que tenham por objeto imóveis rurais, os Certificados de Cadastro,
acompanhados das provas de quitação do Imposto Territorial Rural, relativo ao último lançamento
expedido pelo INCRA;
"i) na aquisição de imóveis rurais por pessoas estrangeiras, se necessário, exigir a autorização das
autoridades competentes.
(...)
"15. As escrituras, para sua validade e solenidade, devem conter:
"a) a data do ato com indicação do local, do dia, mês e ano;
"b) o lugar onde foi lida e assinada, com endereço completo e se não se tratar da sede do cartório; "c)
o nome e qualificação completa (nacionalidade, profissão, domicílio, residência, estado civil, regime de
bens, número do documento de identidade, repartição expedidora e número de inscrição no CPF ou
CGC, quando caso) das partes e respectivos cônjuges, ainda que não comparecentes, assim como de
outros intervenientes, com expressa referência a eventual representação por procurador;
"d) menção à data, livro e folha do cartório em que foi lavrada a procuração, e data da expedição da
certidão, quando exibida por esta forma;
"e) quando se tratar de pessoa jurídica, a data do contrato social ou outro ato constitutivo, seu número
na Junta Comercial ou no Registro competente, artigo do contrato ou dos estatutos sociais que delega a
representação legal, autorização para a prática do ato, se exigível, e ata da assembléia geral que elegeu
a diretoria;
(...)
"1) indicação dos documentos apresentados, entre os quais, obrigatoriamente em relação às pessoas
físicas, cédulas de identidade, cartões de identificação do contribuinte (CIC), certidões de casamento;
"m) as ressalvas de entrelinhas e emendas, antes das assinaturas e subscrição;
"n) declaração de que a escritura foi lida em voz alta, perante as partes e testemunhas presentes, que a
aceitaram como está redigida;
"o) cota-recibo das custas e emolumentos devidos pela prática do ato, observado o disposto no item 65,
do Capítulo XIII;
"p) termo de encerramento;
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"q) assinatura das partes, do escrevente que a lavrou e do tabelião ou oficial maior encerrando o ato, e
se alguma das partes não souber assinar, outra pessoa capaz assinará por ela, a seu rogo, devendo ser
colhida a impressão digital, indicando o polegar.
(...)
"16. As escrituras relativas a imóveis e direitos a eles relativos devem conter ainda:
"a) a localização completa do imóvel com indicação de denominação se rural ou logradouro, número,
bairro e cidade se urbano, e, ainda, quando se tratar só de terreno se esse fica do lado par ou do lado
ímpar do logradouro, em quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima
(4), bem como, com precisão, os característicos e as confrontações, exceto se se tratar de imóveis
urbanos, desde que esses elementos constem da certidão do Registro de Imóveis, podendo, a critério
do tabelião, ser consignado apenas o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, além da
localização e os documentos mencionados nas letras d, f e h, do item 12 deste Capítulo;
b) título de aquisição do alienante, mencionando-se a natureza do negócio, o instrumento, matrícula e
registro anterior, seu número e cartório;
"c) menção, por certidão em breve relatório, com todas minúcias que permitam identificá-los, dos
alvarás, nas escrituras lavradas em decorrência de alvará judicial;
"d) declaração de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou
extra-judiciais, e sob pena de responsabilidade civil e penal sobre a existência de outras ações reais e
pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo;
e) declaração, sob as penas da lei, da quitação relativa a débitos de condomínio, bem como de que não
há débito relativo a impostos, taxas e semelhantes, especificando-os, se houver, exceto quanto àquelas
dispensadas expressamente pelo adquirente, conforme disposto no item 12, letra f, deste Capítulo;
"f) transcrição resumida, quando se tratar de imóvel rural, do Certificado de Cadastro, mencionando-se
seu número, área do imóvel e módulo;
"g) inteiro teor da autorização emitida pelo INCRA para fins de desmembramento de imóvel rural;
"h) número, data e local de expedição da certidão negativa de débito (CND) do IAPAS, quando exigida,
nas hipóteses previstas no Dec.-lei 1.958, de 09.09.1982, com as modificações introduzidas pelo Dec.-
lei 2.038, de 29.06.1983. Se as partes não estiverem sujeitas a contribuições devidas à Previdência
Social, será, sob as penas da lei, indispensável a declaração dessa circunstância;
"i) indicação da guia de recolhimento do imposto de transmissão, ou de imunidade e isenção,
ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após sua lavratura; e bem
assim do valor venal se o declarado dele divergir;
"j) nas escrituras relativas a transferência de domínio útil, menção ao comprovante do pagamento de
laudêmio e, no caso de aforamento, ao respectivo contrato com eventuais averbações e termos de
transferência, se houver; ou no caso de ocupação, a certidão de inscrição, fazendo remissão aos
diplomas legais: art. 3.º do Dec.-lei 2.398/1987 e art. 2.º do Dec. 95.760/1988;
"1) número de contribuinte dado ao imóvel pela Prefeitura Municipal ou INCRA, se houver sido feito o
lançamento; inexistindo este, será consignado no ato o respectivo comprovante;
"m) expressa referência ao pacto antenupcial e seus ajustes, número de seu registro e Cartório do
Registro de Imóveis, quando o ato disser respeito a objeto de convenção antenupcial".
Todo este elenco de requisitos, cotejados com os contidos no art. 176. § 1.º, II e III, da Lei 6.015/
1973, permitirão ao registrador o exame qualificador no confronto entre o título e o registro anterior,
quer sob o aspecto da denominada especialidade objetiva - o imóvel como objeto da situação jurídica -,
quer sob a chamada especialidade subjetiva, ou seja, as pessoas titulares de direitos ou poderes
enunciadas na situação jurídica real.
Segundo o art. 3.º do Dec. 93.240/1986, regulamentador da Lei 7.433/1985, a critério do tabelião,
poderá ser dispensada a descrição do imóvel, desde que urbano, bastando menção ao número do
registro ou matrícula no Registro Imobiliário, sua completa localização, logradouro, número, bairro,
cidade e Estado.
Trata-se de medida das mais salutares, que visa à simplificação dos procedimentos sem vulneração à
segurança registrária, com aplicação restrita às transações envolvendo imóveis urbanos, evitando-se
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descrições repetitivas e desnecessárias, sendo suficientes os dados descritivos ínsitos nas certidões de
propriedade expedidas pelos ofícios registrais e que, obrigatoriamente, com validade de 30 dias,
deverão instruir a lavratura do ato notarial (art. 2.º da Lei 7.433/1985).
Evidente que, em se tratando de transação objetivando parte desmembrada de um todo maior, se fará
necessária a perfeita individuação da mesma parte destacada, com suas medidas, características, áreas
e confrontações, inclusive os requisitos exigidos pelo art. 225 da Lei 6.015/1973, de molde a distingui-
la das demais partes e permitir seu enquadramento dentro da área maior em observância à
especialidade objetiva.
Por outro lado, não haverá óbice ao registro de escritura de compra e venda da qual conste descrição
do imóvel vendido discordante daquela do assentamento imobiliário, desde que mínima a imprecisão e
que não se inove nenhum dado caracterizador, de maneira a confundi-lo com outro (v.g. singela
discrepância quanto a uma das medidas; inversão das medidas laterais; omissão ou acréscimo de área
superficial). Tais circunstâncias não apresentam riscos à especialidade, desde que inequivocamente
individuado no registro anterior ou matrícula, bastando, para isso, como superação à discrepância, que
o registro tenha lastro nos dados corretamente lançados no assentamento imobiliário, ao qual o título
se filia.
São inúmeros os precedentes do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo no
sentido de não obviar registros de títulos em tais circunstâncias, ou seja, "inexatidão de pequena monta
em descrição de imóvel pode ser suplantada sempre com prevalência do teor do registro existente",
invocando-se ainda as decisões contidas nas ApsCivs 6.391-0, 8.874-0/6, 8.889-0/4, 10.697-0/8,
9.274-0/5, 12.062-0/5, 15.808-0/2, 16.133-0/9 e 20.438-0/5, com a recomendação apenas de que
haja requerimento do interessado autorizando a feitura do registro ou matrícula com os dados
caracterizadores do imóvel corretamente colhidos na origem, a fim de prevenir futura responsabilidade
do oficial registrador.
Outro requisito da escritura pública que tem sido mitigado é o que diz respeito à menção ao número do
registro anterior, ou mesmo da matrícula, formalidade exigida pelo art. 222 da Lei 6.015/1973, que não
pode ser interpretada com rigor formal absoluto a ponto de impedir o acesso do título a registro. Se
este contém outros elementos que possibilitam ao Cartório sua filiação correta, e, não havendo dúvida
em relação à descrição e identificação do bem, a recusa seria uma homenagem ao exagerado
formalismo, de que o Regulamento dos Registros Públicos já é tão pródigo.
Da mesma forma, tem-se entendido que a especialidade objetiva omitida, notadamente em títulos
longevos, onde a exigência não era de rigor ou mesmo inexistente, pode ser complementada por títulos
acessórios (v.g., qualificação incompleta das partes mediante apresentação de certidões dos
assentamentos civis de casamento, óbito, nascimento, documentos de identidade passados pela
Secretaria da Segurança e inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda - CIC
etc.), os quais devem ser exibidos ao registrador para que seja rigorosamente observado o disposto no
art. 176, § 1.º, III, 2, a e b, da Lei 6.015/1973. Neste sentido tem decidido o E. Conselho Superior da
Magistratura do Estado de São Paulo, ressaltando que a finalidade é a de dar atendimento simplificado
aos procedimentos registrais, desde que não haja potência de vulneração a direitos alheios, visando
facilitar o acesso, como defende o sempre lembrado Serpa Lopes, apresentando-se desnecessária a
lavratura de novo instrumento público para preenchimento de eventuais lacunas que podem ser
supridas mediante documentos exigidos pelo Ofício Registral. (Neste sentido: Aps. Cívs. 1.454-0,
2.586-0, 3.257-0, 3.091-0, 3.757-0, 5.709-0 e 12.216-0/9.)
Nas transmissões feitas por espólio, deve o oficial do Registro Imobiliário estar atento para que o
princípio da continuidade dos títulos não seja transgredido, conforme disposto nos arts. 195 e 237 da
Lei 6.015/1973, verificando no exame qualificador da escritura de compra e venda em qual estado civil
ocorreu o falecimento do outorgante e exigindo, se for o caso, a apresentação da respectiva certidão de
óbito, do assentamento civil, pois se outro for o estado civil em confronto com aquele lançado no
registro aquisitivo, novas exigências poderão ocorrer para que o mesmo trato sucessivo não seja ferido.
Apontando a situação tabular, por exemplo, o falecido como co-proprietário ( aquisição pelo casal) e
verificado o fato de o óbito ter ocorrido no estado civil de viúvo, será indispensável que o espólio do
pré-morto também figure juntamente com o outro, como transmitente da propriedade; ou que se
processe regularmente seu inventário, registrando-se previamente a sentença de partilha uma vez
extraído o respectivo formal.
O alvará judicial, que é condição legal exigível para a transmissão, não supre nenhuma das
providências, já que o Juízo do inventário e expedidor da ordem para a lavratura do ato jurídico notarial
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não adentra a análise das questões registrais, como seria de rigor, sempre presente a norma dispositiva
contida no art. 1.572 do CC/1916 (LGL\1916\1).
Por fim, a outorga do mandato por instrumento particular é problema que tem ensejado muitas
discussões no campo doutrinário.
Uma das correntes, defendida por renomados juristas como Washington de Barros Monteiro ( Direito
das Obrigações. 2.ª parte, São Paulo: Saraiva, 1975. p. 261-262); Clóvis Beviláqua (Op. cit. v. 5, p.
32); João Luiz Alves (Código Civil (LGL\2002\400), v. 2, p. 350), Carvalho Santos (Código Civil
(LGL\2002\400) Brasileiro interpretado. v. 18, p. 126), entende que, por se tratar de contrato
meramente preparatório que não se confunde com o ato futuro, já que o seu efeito é o de apenas gerar
obrigações entre mandante e mandatário, nada tendo a ver com as relações jurídicas oriundas do ato
definitivo, visados pelo primeiro, admitem o uso do instrumento particular de procuração mesmo para
lavratura de escrituras translativas de direitos reais sobre imóveis. Neste sentido, o C. Supremo
Tribunal Federal pronunciou-se conforme acórdão publicado na RTJ 65/205, manifestando entendimento
de que é hábil o instrumento particular para a representação.
Outra corrente, de não menos respeito doutrinário, defende a não possibilidade do uso de instrumento
particular para os atos a serem praticados pelo outorgado, quando exigida escritura pública; ou seja, a
procuração deve ter a mesma forma do ato a ser celebrado (Orlando Gomes, Contratos. 5. ed. Rio de
Janeiro: Forense, 1975 p. 419; Barbosa Lima Sobrinho. "Das procurações". Revista de Direito, v. 47, p.
47).
No Estado de São Paulo foi vedado o emprego de procurações e substabelecimento consubstanciados
em instrumentos particulares para a lavratura de atos notariais elencados no art. 134, II, do CC/1916
(LGL\1916\1), conforme parecer ofertado no protocolo CG 19.359/89, pelo Juiz Auxiliar da E.
Corregedoria Geral da Justiça, Dr. Ricardo Cintra Torres de Carvalho, aprovado pelo Corregedor Geral
Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, que, interpretando a norma legal contida no citado artigo, editou o
Provimento 2/91, que passou a integrar as Normas de Serviço da mesma Corregedoria, dispondo o item
2.1, Seção II, do Cap. XIV o seguinte:
"É vedado o uso de instrumentos particulares de mandato ou substabelecimento, para lavratura de atos
que exijam a escritura pública".
A regra foi inspirada na constatação da maior facilidade de falsificação, de procuração feita por
instrumento particular, sem a solenidade do ato notarial, com graves prejuízos para pessoas que são
despojadas de seu patrimônio, vítimas de estelionatários.
O registro de escritura pública lavrada em outro Estado da Federação, para a qual não se exige o
instrumento público de procuração para a transmissão da propriedade imóvel, também está vedado,
caso as partes estejam representadas por mandato particular, por ofender o Provimento supracitado
(ApCiv 22.119-0/4, Capital, Rel. Des. Antônio Carlos Alves Braga, de 20.02.1995, DOJ de 31.03.1995).
Finalmente, enfocando pormenor formal e de interesse dos registradores, verifica-se que, de acordo
com a Súm. 165 do STF (RE 97.519/RJ), a venda realizada pelo mandante ao mandatário não é atingida
pela nulidade contemplada no art. 1.133, II, do CC/1916 (LGL\1916\1), firmando-se jurisprudência no
sentido de não se distinguir entre mandato para a venda e mandato para a administração,
considerando-se que, em ambos os casos, a venda (ou promessa de venda) realizada diretamente pelo
mandante ao mandatário não é vedada pelo aludido dispositivo. Por isso, já não se pode negar acesso a
registro de escritura de compra e venda em que incida a regra do dispositivo em questão.
9. Cláusulas especiais à compra e venda
O art. 167, I, 29, da Lei 6.015/1973 prevê o registro da compra e venda pura e condicional, que,
segundo o art. 114 do CC/1916 (LGL\1916\1), é cláusula que subordina o efeito do ato jurídico a
evento futuro e incerto.
São conhecidas, na compra e venda, as condições suspensiva e resolutiva, nem sempre de fácil
distinção. Na primeira, o ato jurídico só terá eficácia quando - e se - operada a condição que o
subordina; na segunda, o ato jurídico perderá a eficácia se - e quando - operada a condição
estabelecida.
O que caracteriza a condição resolutória expressa na compra e venda é, justamente, a força de romper
o vínculo negocial apenas pela verificação de inadimplência do comprador.
A figura do fideicomisso é o exemplo que melhor distingue as duas condições. Por ele, alguém (o
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fiduciário) recebe do fideicomitente (doador e legatário) um determinado imóvel, com o encargo de

conservá-lo e, por sua morte ou sob determinada condição, entregá-lo a outrem (fideicomissário). O
fiduciário detém a propriedade restrita e resolúvel, e o fideicomissário, em caráter suspensivo, por
depender do implemento da condição preestabelecida.
Os registradores devem estar atentos, ao qualificarem os títulos, em dar adequada interpretação ao
contrato. Inexistindo subordinação ao implemento da obrigação para eficácia do ato jurídico, de
condição não se trata, mas de simples obrigação assentada no campo do direito obrigacional, sem
nenhuma conotação ou reflexo no registro imobiliário. Descabida, portanto, qualquer notícia de sua
existência no assento imobiliário, por ocasião do registro da escritura de compra e venda.
Os juristas pátrios discutem a validade da compra e venda de bem imóvel subordinada à condição
suspensiva, em face do disposto no art. 118 do CC/1916 (LGL\1916\1), e pela razão maior de que o
domínio, pelo nosso sistema imobiliário, somente é transmitido pelo registro do título. O registro do
título, em nome do comprador condicional, teria caráter meramente assecuratório, com efeitos
incompletos, e não constitutivo como seria de se esperar.
Serpa Lopes, apoiado em Lysippo Garcia, admite o ingresso do título, em tais condições, no Registro
Imobiliário, por entender que do registro, ainda que num primeiro momento não opere a transferência
de propriedade, emergem outros efeitos:
"A transcrição que, durante a pendência da condição, atuava como medida puramente assecuratória,
por força da retração, sobrevindo o evento, passa a ter caráter constitutivo, mediante averbação de que
o evento ocorreu" (Serpa Lopes. Op. cit., p. 305/310).
Deixando de lado a análise pormenorizada dos demais efeitos das duas condições, enfocamos - embora
de forma sucinta - as cláusulas adjetas à compra e venda, sujeitas a condição, e que submetem o
contrato a regras particulares. A prática é de pouca utilização entre nós, por motivos de ordem
econômica, onde a taxa de inflação sempre foi alta, impondo riscos ao vendedor de receber de volta o
preço inicialmente contratado, em moeda desvalorizada, ainda que corrigida monetariamente, sendo
preferível a utilização de outros institutos jurídicos que melhor atendem aos interesses dos
contratantes.
10. Da retrovenda
A retrovenda, com aplicação restrita a imóvel, está definida no art. 1.140 do CC/1916 (LGL\1916\1), in
verbis:
"O vendedor pode reservar-se o direito de recobrar em certo prazo, o imóvel, que vendeu, restituindo o
preço, mais as despesas feitas pelo comprador".
Reza o seu parágrafo único:
"Além destas, reembolsará também, nesse caso, o vendedor ao comprador, as empregadas em
melhoramentos do imóvel, até ao valor por esses melhoramentos acrescentado à propriedade".
Para atender eventual dificuldade econômica do vendedor, pode ser pactuado no contrato de compra e
venda que ele, vendedor/alienante, se reserva o direito de readquirir o bem transmitido, em certo
prazo, restituindo o preço acrescido das despesas realizadas pelo comprador. Em outras palavras: no
termo do prazo convencionado, que não poderá exceder a três anos, o bem vendido retorna ao
patrimônio do vendedor, mediante o pagamento recebido mais as despesas advindas da transação,
voltando as partes ao statu quo ante.
Trata-se, portanto, de condição resolutiva aposta ao contrato de compra e venda, com as
conseqüências próprias da resolução de domínio.
"Resolvido o domínio pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também
resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a
resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem o detenha" (art. 647 do CC/1916 (LGL\1916\1)).
Bem por isso é que o comprador condicional não está impedido de utilizar-se do seu direito de dispor do
bem, de aliená-lo ou onerá-lo, já que, resolvido o negócio, a coisa retorna ao estado em que se
encontrava.
Instalada de longa data discussão a respeito da admissibilidade, ou não, da formalização do pacto de
retrovenda em título autônomo, diverso daquele em que constituída a compra e venda. Não há, em
relação ao tema, uniformidade na doutrina.
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Para Serpa Lopes, venda e retrovenda devem ter por fonte um único título jurídico, não podendo provir
de títulos diversos, e, se tal acontecer, não pode ser objeto de transcrição, nem mesmo de averbação,
porquanto o contrato inicial foi realizado sem condição alguma (Serpa Lopes. Op. cit., p. 309).
Do mesmo pensamento, Carvalho Santos:
"... que, devido à gravidade de suas conseqüências e inconvenientes, o pacto de retrovenda deve ser
estipulado na própria escritura de venda e compra, de forma que terceiros possam conhecer a natureza
do direito do adquirente se com ele quiserem negociar o imóvel. Estipulado em ato diferente, valerá
apenas como promessa de revenda" (Carvalho Santos. Código Civil (LGL\2002\400) Brasileiro
interpretado, 9. ed. V. 16, p. 187).
Na mesma linha, Caio Mário da Silva Pereira ( Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Forense,
1981. v. 3, p. 225).
Opinam de forma contrária renomados juristas, defendendo a possibilidade de o pacto de retrovenda
constar de ato posterior, como Pontes de Miranda ( Tratado de Direito Privado. Rio Janeiro: Borsoi,
1962. t. 39), entendo que a Lei Civil, formulando as regras jurídicas dos arts. 1.140 a 1.143 do CC/
1916 (LGL\1916\1), não cerceou a autonomia de vontade. A reserva requer a mesma forma que
contrato (art. 134 do CC/1916 (LGL\1916\1)).
Enfrentando o tema - validade de instrumentação autônoma da cláusula retrovenda -, a E. Corregedoria
da Justiça do Estado de São Paulo confirmou sentença do Dr. Hélio Lôbo Júnior, da 1.ª Vara de
Registros Públicos, referendando excelente parecer do Dr. Ricardo Henry Marques Dip (Recurso 153/87,
Parecer 423/87, em Decisões Administrativas da Corregedoria da Justiça do Estado de São Paulo, 1987,
p. 179-181), assim decidindo:
"... não exige a lei que em único título se trate do negócio jurídico principal e do pacto acessório.
Autônomas que sejam suas instrumentações, impede que ao registro principal concorra a averbação de
cláusula acessória. A eficácia erga omnes da retrovenda (art. 1.142 do CC/1916 (LGL\1916\1)) não
reclama a unitariedade da titulação, mas apenas a publicidade da cláusula no sistema do registro
imobiliário".
Fazendo uma interpretação literal do art. 1.142 do CC/1916 (LGL\1916\1), ter-se-ia a idéia que o
legislador quis dispensar a publicidade da cláusula no Registro Imobiliário, já que sua eficácia em
relação a terceiros independeria dessa formalidade. Diz o referido artigo:
"Na retrovenda, o vendedor conserva a sua ação contra os terceiros adquirentes de coisa retrovendida,
ainda que eles não conhecessem a cláusula de retrato" (grifamos).
O sempre lembrado Serpa Lopes propugna pela indispensabilidade da publicidade, pela razão clara de
ser o contrato de compra e venda condicional, um todo orgânico que não pode ser partido ou cindido,
dependendo a validade da sua condição em vir corporificada num só título.
Para a constitutividade desse direito, eficácia desse título único, é imprescindível a transcrição a qual, a
seu turno, indica existir, no caso, uma compra e venda subordinada à mesma cláusula resolutória, em
domínio resolúvel. Sem essa formalidade o contrato não tem eficácia, o que eqüivale dizer: sem a
formalidade da transcrição do título de compra e venda com a cláusula de retrovenda, nenhum direito
pode exsurgir daí, quer os terceiros tenham ou não conhecimento desse contrato, nenhuma eficácia
pode ter, nem mesmo em relação às partes contratantes, no sentido de transferir o domínio. Por
conseguinte, a ofensa ao sistema do registro imobiliário que parece ter havido no art. 1.142, não passa
de fórmula inócua, vazia de efeitos" (Serpa Lopes. Op. cit., p. 310-311).
Ora, se a luta é para que se firme entendimento no sentido de que o Registro Imobiliário seja órgão
concentrador e fonte maior de publicidade de todos os direitos reais, não teria sentido omitir no registro
de um contrato de compra e venda condicional a cláusula que a ele se subordina, em caráter
resolutório, o que importaria em lesão a razão de interesse social, preordenadas à garantia de terceiros,
de sorte que esses mesmos terceiros que queiram adquirir o bem não aleguem ignorância, pois terão
conhecimento de que é resolúvel a propriedade do alienante.
O prazo para o retrato será aquele que pactuarem - até o limite de 3 anos -, sendo preclusivo e de
ordem pública. Se convencionado prazo maior, não se anula a cláusula, mas reduz-se ele, tendo em
vista o disposto no art. 153 do CC/1916 (LGL\1916\1) e, por presunção, prevalece o prazo máximo.
Não fixado prazo, entende-se o de 3 anos.
O termo inicial da contagem do prazo preclusivo conta-se da data do contrato e não do registro,
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inocorrendo suspensão ou interrupção de tal prazo, prevalecendo contra o incapaz (art. 1.141,
parágrafo único, do CC/1916 (LGL\1916\1)).
Como no elenco taxativo do art. 167, II, da Lei 6.015/1973 não há previsão para a averbação das
cláusulas especiais à compra e venda, entendeu melhor a E. Corregedoria Geral da Justiça do Estado de
São Paulo que fossem noticiadas no próprio corpo do registro da compra e venda. Não obstante, a
nosso ver, poderiam ser lançadas por averbação, com apoio no art. 167, II, 5, da Lei 6.015/1973, na
prática de uma melhor técnica registral e de fácil percepção visual no manuseio da matrícula. O ato
poderá ser assim redigido:
"Por escritura de 29.05.1995 (Livro 2.817, f. 209), do 17.º Cartório de Notas desta Capital, José
Joaquim dos Santos, e sua mulher Rosinha Farias dos Santos, brasileiros, ele ferramenteiro, R.G.
13.695.721-SSP/SP, ela do lar, R.G. 7.432.204-SSP/SP, inscritos no CPF 053.612.658-53, casados no
regime da comunhão de bens, antes da Lei 6.515/1977, residentes e domiciliados na Rua José Pinto de
Mello, 108, nesta Capital, transmitiram por venda feita a Geraldo Dantas Moreira, do comércio, casado
no regime da comunhão parcial de bens, após a Lei 6.515/1977, com Elenice Pereira Moreira, do lar,
brasileiros, R.Gs. 1.066.545-SSP/SP e 1.320.184-SSP/SP, inscritos no CPF 152.409,138-38, residentes
e domiciliados nesta Capital, na Rua Benedito Cesário, 263, o imóvel pelo valor de R$ 35.000.00,
constando da escritura que a venda foi celebrada com a cláusula resolutiva de retrovenda, nos termos
do art. 1.140 do CC/1916 (LGL\1916\1), fixando-se para o implemento da condição o prazo de 3 (três)
anos".
O aspecto de maior relevo do retrato e como de simples conseqüência do domínio resolutório da
propriedade é o direito do vendedor, independente de novo título, de recuperar o imóvel e reivindicá-lo
do poder de terceiros adquirentes, por exercê-lo erga omnes, bastando o implemento da condição. Não
há nova transmissão ou nova aquisição, desfeitos os efeitos do primitivo contrato.
A operação junto ao Serviço Registral consiste em averbar o cancelamento do registro da transmissão,
a requerimento das partes (comprador e vendedor), e de todos os direitos constituídos sobre a
propriedade resolúvel, retomando-se a situação primitiva, dada a força retroativa emergente da
condição e sua natureza eminentemente resolutiva (art. 119, caput e parágrafo único, do CC/1916
(LGL\1916\1)). Caso haja recusa do comprador, o cancelamento não poderá prescindir de ordenamento
judicial, em procedimento próprio, com decisão transitada em julgado (arts. 250, I, e 259 da Lei 6.015/
1973).,
Certo é que, uma vez expirado o prazo legal ou convencional, não mais se pode cogitar de exercer
direito de retrato. Caso o vendedor pretenda adquirir o imóvel, sujeitar-se-á a uma nova operação de
transferência, subordinada a registro e aos impostos correspondentes, não podendo o registrador nada
mais praticar com fundamento na retrovenda já caduca (ApCiv 5-0, Guaíra, Rel. Des. Adriano Marrey).
Observação sempre oportuna aos registradores, pois pode passar despercebido no exame qualificador
do instrumento, é a de que, em se tratando de compra e venda com cláusula resolutiva, necessário,
quando da elaboração do ato jurídico, o suprimento de outorga não só do alienante como do adquirente
condicional, se casados evidentemente, já que a conseqüência para este é a de perder, pela resolução,
a propriedade já adquirida (arts. 74, III, 119, 235, I, e 242, II, do CC/1916 (LGL\1916\1)).
Por fim, deixo registrado interessante questão por mim enfrentada na direção do 7.º Cartório de
Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, a demonstrar que a ação do registrador deve ser imediata
no sentido de coibir, sob o aspecto da legalidade, registro de título contrário aos preceitos legais. Trata-
se, em síntese, do seguinte:
Foi apresentada a registro escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de retrovenda, pela
qual comprador e vendedor pactuaram o direito de retrato dentro do prazo de um ano, mediante o
pagamento do preço de Cr$ 1.800.000,00, acrescido de juros e correção monetária, ou mediante
comprovante de quitação de débitos de responsabilidade de terceiros, objeto de cobranças judiciais,
assinalado que tal quitação não se poderia operar caso superveniente a alienação ou oneração de outro
imóvel, referido em outra escritura lavrada nas mesmas notas. Ajustaram ainda que o direito de retrato
caducaria antecipadamente na hipótese de qualquer dos credores mencionados no instrumento tentar a
anulação da outra escritura de compra e venda retro referida.
Ao qualificar o título, impugnei o registro, suscitando dúvida, com os seguintes fundamentos: o negócio
jurídico em tela não caracterizava retrovenda, por isso que: a) o preço estipulado para o retrato era 4
vezes superior ao preço da venda, com violação ao disposto no art. 1.140 do CC/1916 (LGL\1916\1); b)
a alternativa conferida aos vendedores, no sentido de atenderem à condição resolutiva pela prova de
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quitação de débitos de terceiros, igualmente desnaturava o instituto.

Ao ofertar a impugnação, o suscitado afirmou que o serventuário incursionou por campo alheio às suas
atribuições, certo que extravasou os limites do exame formal do título que lhe competia e adentrou
matéria própria da liberdade contratual, de interesse exclusivo das partes que intervieram no contrato.
Mesmo assim, propugnou, caso não fosse possível a notícia da condição, se fizesse somente o registro
da compra e venda.
Colheu-se nova manifestação da Serventia Imobiliária, que manteve as razões da recusa, aduzindo que
o título inseria cláusula de retrato não quantificado, sine pretio, e que, em se tratando de compra e
venda com cláusula de retrato, o título não podia ser cindido, registrando-se a venda separada da
condição.
A sentença da lavra do Juiz Aroldo Mendes Viotti (Proc. 7/86, 1.ª Vara de Registros Públicos da Capital
de São Paulo, de 20.03.1986) acolheu in totum as razões de dúvida, decidindo, em resumo, o seguinte:
a) Em nosso sistema registrário, confere-se ao oficial, dentro de certos limites, controle da legalidade
intrínseca dos títulos, tarefa atinente ao "próprio fato sujeito a registro".
b) À mera leitura do contrato e da cláusula acima reproduzida, vê-se assistir razão ao suscitante: o
negócio jurídico havido entre as partes, seja lícito ou não, não é compra e venda com cláusula de
retrovenda. A retrovenda não se configura juridicamente. O título instrumenta, no bojo da compra e
venda, negócio de outra natureza, eventualmente uma promessa de revenda.
c) O título não se mostra susceptível de cisão para que, eventualmente, fosse registrada tão-só a
compra e venda à medida que denegado o registro do pacto adjeto. A avença paralela encartada pelas
partes no contrato de compra e venda é deste último indissociável.
d) O caso dos autos, em verdade, é de delicado deslinde, e, no entender do subscritor, situa-se, por
assim dizer, no limiar daquela esfera de controle formal afeto ao oficial registrador, tangenciadora da
esfera da liberdade contratual das partes. Necessário é, porém, compreender-se que o arcabouço
formal das normas e princípios registrários traduz, em seu campo de atuação, garantia do exercício da
autêntica liberdade de contratar, que não pode ser imune às restrições de ordem pública.
A sentença foi confirmada pelo E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, conforme
v. acórdão prolatado na ApCiv 6.136-0, Rel. Des. Sylvio do Amaral, referendando excelente parecer do
Juiz Auxiliar Luiz Antônio Ambra, negando acesso ao registro do título, por afrontar o disposto no art.
1.140 do CC/1916 (LGL\1916\1).
11. Do pacto de melhor comprador
A previsão está contida no art. 1.158 do CC/1916 (LGL\1916\1) e consiste na avença segundo a qual a
compra e venda ficará desfeita se, dentro de certo prazo, aparecer quem ofereça melhores vantagens
do que as que foram inicialmente estabelecidas entre as partes.
De raríssimo uso, também por questões muito mais de ordem econômica do que prática, já que se
apresenta mesclada a outras figuras jurídicas, traz em seu bojo as seguintes características:
1) Uso restrito a bem imóvel (art. 1.160 do CC/1916 (LGL\1916\1)).
2) Prazo inexcedível de um ano (art. 1.158, parágrafo único, do CC/1916 (LGL\1916\1)); nada impede
que seja fixado prazo menor e, se fixado maior, prevalecerá o máximo legal.
3) Vale por condição resolutiva (art. 1.159 do CC/1916 (LGL\1916\1)), e, assim ajustado, o imóvel
passa de imediato a ser de propriedade do comprador, podendo exercer todos os direitos inerentes ao
domínio como o de alienar e onerar, mas, resolvido o domínio pelo implemento da condição, resolvem-
se as alienações e ônus (arts. 119 e 647 do CC/1916 (LGL\1916\1)). Ajustada como condição
suspensiva, aguarda-se o implemento da condição estabelecida, para que se opere a transferência da
coisa, já que a compra e venda só se torna perfeita depois de escoado o prazo de ajuste, sem o
surgimento de alguém que ofereça melhores vantagens.
4) Em igualdade de condições, o comprador terá a preferência da coisa (art. 1.162 do CC/1916
(LGL\1916\1)). O contrato reputar-se-á definitivo se, findo o prazo, não aparecer quem ofereça
melhores condições.
Por ser direito personalíssimo, o pactuado vale somente entre as partes e não atinge os herdeiros que
não estão obrigados a respeitá-lo.
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A convenção em pacto deve constar de forma expressa na própria escritura de compra e venda, e a
integrará como condição do próprio registro, pois a resolução da venda atinge terceiros. Resolvida a
compra e venda pelo implemento da condição, será o registro cancelado, lavrando-se novo registro do
mesmo contrato, a quem ofertou maiores vantagens (Lysippo Garcia. O Registro de Imóveis - A
transcrição. v. 1, p. 193).
12. Da preempção ou preferência
A nossa lei substantiva enumera as hipóteses pelas quais assegura à pessoa, ou à coisa, uma posição
de prioridade em relação a outras, dada a situação em que se apresenta ou o direito em que se funda.
Assim, como a que resulta de expropriação; a do condômino para a aquisição da parte ideal da coisa
indivisível que vai ser alienada (art. 1.139 do CC/1916 (LGL\1916\1)), a do enfiteuta e a do senhorio
direto (arts. 683 e 684 do CC/1916 (LGL\1916\1)) etc., e, com maior freqüência, já que obrigatória,
ainda que não expressa, nos contratos de locação, bastando o registro do contrato no Registro de
Imóveis para que o locatário tenha preferência na aquisição do bem no momento em que o locador dele
queira dispor.
A cláusula de preferência pode, também, ser pactuada no contrato de compra e venda do bem imóvel,
conforme dispõe o art. 1.149 do CC/1916 (LGL\1916\1), sem caráter de direito real, mas apenas com a
finalidade de assegurar um direito pessoal do vendedor. Consiste, pois, em uma obrigação assumida
pelo adquirente em oferecer, ao transmitente, a coisa adquirida, no momento em que resolver dela
dispor, a fim de que ele possa usar seu direito de preferência em igualdade de condições.
A jurisprudência tem-se direcionado no sentido de que a caracterização do direito de preferência
depende de cláusula expressa na escritura de compra e venda (ApCiv 21.707, TJRS, 3.ª Câm. Cív.,
RJTJRS, 1974, 45/374).
Segundo Maria Helena Diniz ( Curso de Direito Civil, op. cit., v. 3, p. 156), a compra e venda na qual se
estabelece tal cláusula é pura e simples, pois produz todos os seus efeitos, enquanto o adquirente não
tiver intenção de revender a coisa ou dá-la em pagamento; condicional será tão-somente a revenda ao
vendedor, que dependerá de pretender o comprador vendê-la em pagamento.
Averbada no Registro de Imóveis ou mesmo integrando o corpo do registro do título aquisitivo, como
condição, a reversão deve operar-se mediante novo negócio jurídico de transferência a ser outorgado
pelo comprador ao mesmo outorgante que lhe vendera o imóvel, lançando-se, por óbvio, novo registro
e não simplesmente averbando-se a ocorrência da prelação.
13. Do pacto comissório
Com cláusula adjeta ao contrato de compra e venda, o pacto comissório tem sido o mais largamente
utilizado quando o preço da avença é fixado em pagamento por prestações futuras. Previsto no art.
1.163 do CC/1916 (LGL\1916\1), consiste:
"Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago,
desfazer o contrato, ou pedir o preço".
Segundo o seu parágrafo único:
"Se, em dez dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno
direito desfeita a venda".
É modalidade de cláusula resolutiva expressa. Não subentendida no contrato com pagamento a
prestação, deve ser declarada de forma explícita e contundente, sem o que a compra e venda será
pura, sem possibilidade de resolução, obedecendo-se às regras comuns no campo estritamente
obrigacional.
Como já afirmado, o que caracteriza a condição resolutória expressa, é, justamente a forma de romper
o vínculo negocial apenas pela verificação da inadimplência do comprador.
A propósito, já decidiu o C. Supremo Tribunal Federal:
"Ação de reivindicação (art. 254 do CC/1916 (LGL\1916\1)). Havendo condição resolutiva expressa,
considera-se rescindido de pleno direito o contrato de compra e venda, desde que o comprador se torna
inadimplente (art. 1.163 do CC/1916 (LGL\1916\1)). Aí não se exige interpelação prévia, estabelecida
apenas para a hipótese de promessa de venda e compra (art. 1.º do Dec.-lei 745/1969)" (RE 93.316,
Rel. Min. Djaci Falcão, ac. de 18.11.1980, DJU de 13.02.1981 e Juris Cível 99/202).
Resolvida a venda, retorna o imóvel para o vendedor por força da resolução. Não há contrato novo, com
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idêntica situação do que ocorre com o pacto da retrovenda. Em conseqüência, resolvem-se as

alienações ou onerações porventura ocorridas na vigência, com direito de seqüela por parte do
vendedor (art. 647 do CC/1916 (LGL\1916\1)).
Havendo inadimplência do comprador, a lei concede ao vendedor, quando estabelecido o pacto
comissório, a opção de rescindir a avença e exigir o preço, mas adotando uma das alternativas, já que
não pode o vendedor novar do pedido.
"Optando pela alternativa da exigência do preço, renuncia o credor ao efeito resolutivo da cláusula.
Tendo aceito o preço, mediante transação em uma anterior demanda, não pode o vendedor pretender
ressuscitar o pacto, ante novo atraso no pagamento de prestação subseqüente. O pacto comissório não
merece exegese ampliativa em sistema jurídico onde a purga da mora é facilitada aos adquirentes de
imóveis" (ApCiv 586001462, TJSC, 1.ª Câm. Cív., RJTJRS 118, set. 1986, p. 369, In: BDI, 2.º Dec.,
abr. 1987, p. 26).
O oficial do Registro de Imóveis deverá, quando cuidar do registro relativo a compra e venda
condicional, subordinada ao pacto comissório, noticiar a condição ou termo resolutório de forma clara e
objetiva, no próprio corpo do registro de compra e venda, para que terceiros que desejam adquirir o
imóvel, ou inscrever direitos que incidam sobre ele, tenham pleno conhecimento de que a propriedade é
resolúvel.
Enfatiza Afrânio de Carvalho:
"A resolutibilidade impõe que se inscreva o título de transmissão da propriedade com a condição ou
termo resolutório, a fim de assegurar o direito do proprietário condicional ou a termo e tornar pública a
limitação temporal do direito de propriedade resolúvel no interesse de quantos tiverem de tratar com
ele. Se se inscrever a transmissão da propriedade, mas se deixar de inscrever a condição ou termo,
essa falta, chegada a vez da resolução, prejudicará provavelmente a reivindicação das coisas que
tiverem sido alienadas ou gravadas in medio tempore" (Afrânio Carvalho. Registro de Imóveis. Rio de
Janeiro: Forense, 1976. p. 84-85).
Como na compra e venda condicional, há um só negócio jurídico, formando um todo orgânico que não
pode ser partido, não havendo como separar o registro dela e da condição resolutória pactuada, não se
mostrando o título susceptível de cisão para que fosse registrada tão-só a compra e venda, na hipótese
em que denegado o registro do pacto adjeto. Prevalecem os mesmos princípios adotados para a
retrovenda.
Importante observar que o cancelamento do pacto comissório é uma conseqüência pura e simples do
integral pagamento do preço avençado, que nada mais é do que o cumprimento da obrigação por parte
do comprador, desonerando o bem adquirido transformando a propriedade resolúvel em plena.
Para o ato averbatório do cancelamento, com suporte no art. 246 da Lei 6.015/1973, basta
requerimento do vendedor, firmando quitação do recebimento do preço.
Elvino Silva Filho, baseado no magistério de Pontes de Miranda, aventa a possibilidade de o
cancelamento ser feito a requerimento do comprador, em duas hipóteses: a) perda, pelo comprador, da
quitação dada pelo vendedor; b) mudança de endereço do vendedor e a impossibilidade de encontrá-lo
para obter uma nova quitação ou declaração do recebimento da totalidade do preço, bastando, para
tanto, requerimento solicitando o cancelamento do pacto comissório, instruído com certidão do cartório
do distribuidor mencionando que o vendedor não ajuizou nenhuma ação contra ele, principalmente de
resolução da compra e venda e de reintegração de posse do imóvel ("Do cancelamento no Registro de
Imóveis". RDI 27, jan./jun. 1991, p. 44-46).
É a autonomia e independência conferidas ao oficial do Registro de Imóveis, quando convencido, no
qualificar o instrumento, da prática de um determinado ato, desde que revestido da segurança jurídica
almejada pelos interessados.
Na hipótese de não pagamento do preço, o cancelamento dependerá da intervenção judicial, como bem
observado por Serpa Lopes, com lições de ordem prática aos registradores:
"Entende Lysippo Garcia, e com o que estamos de pleno acordo, que, nada obstante a força da condição
resolutiva expressa para o cancelamento da transcrição no caso de não pagamento do preço, não basta
a simples alegação da parte interessada, mas é indispensável a intervenção judicial, pois a alegação do
vendedor pode não ser verdadeira, ou estar reclamando o preço, o que impede resolução e ao oficial do
Registro falta autoridade para ordenar as diligências"(Serpa Lopes, op cit., p. 177).
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De igual modo os ensinamentos de Orlando Gomes ( Contratos, op. cit., p. 302) e Washington de
Barros Monteiro (Direito das Obrigações. 10. ed. São Paulo: Saraiva, 1.ª parte, p. 113).
O direito decorrente da lei comissória pode ser exercitado pelos sucessores do vendedor contra os do
comprador.
Sobre o tema, indicamos completo estudo elaborado por José Roberto Ferreira Gouvêa, publicado no
Bol. do IRIB n. 197, out. 1993, p. 1-2: "Nota sobre pacto comissório".
14. Venda ad corpus e ad mensuram
Dispõe o art. 1.136 do CC/1916 (LGL\1916\1) que:
"Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador
terá o direito de exigir o complemento da área, e não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do
contrato ou abatimento proporcional do preço. Não lhe cabe porém, esse direito, se o imóvel foi vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões".
Diz o seu parágrafo único:
"Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença
encontrada não exceder de 1/20 da extensão total enunciada".
Na venda ad mensuram se determina o preço de cada unidade, alqueire, metro quadrado ou metro de
frente. Na venda ad corpus, porém, o imóvel é alienado como corpo certo e determinado, perfeitamente
individuado por suas confrontações, caracterizado e discriminado pelas divisas conhecidas. Nessa
transação, pressupõe-se que o comprador tenha examinado as divisas do imóvel e sua intenção é a de
adquirir exatamente o que dentro delas se contém. Uma das circunstâncias a indicar que a venda foi ad
corpus é a expressão mais ou menos, porventura usada na escritura com relação à superfície do imóvel.
Caio Mário da Silva Pereira afirma que "na venda ad corpus o comprador nada pode reclamar, porque
não foi uma área o objeto do contrato, porém uma terra caracterizada por suas confrontações,
caracteres de individuação, tapumes etc., não importando, para o contrato, se tem maior ou menor
número de hectares" (Caio Mário da Silva Pereira, op. cit., v. 4, p. 61).
A questão tem repercussões no âmbito registrário. Afrânio de Carvalho afirma que, por imperativo legal,
todo imóvel, para ser objeto de matrícula, há de ser vendido como coisa certa e discriminada, atendidos
todos os requisitos exigidos pela Lei 6.015/1973. Assim, à míngua de caracterização, de modo a
singularizar o imóvel, tornando-o inconfundível, excluído estará do Registro. Prosseguindo, o autor
afirma que existe visível incompatibilidade entre a figura ad mensuram e o Registro de Imóveis. O
nosso sistema jurídico, não obstante a disposição permissiva dual, só admite deveras a venda ad
corpus, não passando a venda ad mensuram de uma cogitação acadêmica, que, vindo da doutrina no
passado, foi acolhida no atual Código Civil (LGL\2002\400). Prossegue o autor: "Nem se diga que a
venda ad mensuram pode, entre nós, ser corrigida, quando o comprador tentar o seu ingresso no
Registro de Imóveis, que então exigirá a sua re-ratificação". E que tal escritura será, na realidade, "uma
escritura completamente nova, em que o imóvel terá cabal identificação, com a descrição dos limites e
confrontações, em suma, uma verdadeira escritura de venda.., ad corpus!" ("A venda e o registro de
imóveis". RDI 19/20, jan./dez. 1987, p. 74-76).
À vista do exposto, fica configurado que o art. 1.136 do CC/1916 (LGL\1916\1) não se coaduna muito
bem com a sistemática registral, por admitir que o imóvel possa ser vendido sem ser "como coisa certa
e discriminada". Sugerem os legisladores que a melhor inteligência seria seguir o preceito do Código
Civil (LGL\2002\400) Alemão para estabelecer que, na venda de imóvel, sempre individuado, só caberá
reclamação do comprador por falta de área declarada se o vendedor lhe tiver assegurado
expressamente na escritura.
O importante a ser fixado é que, quer na compra e venda ad mensuram, quer na ad corpus, as
questões retratadas dizem respeito à relação negocial entre as partes contratantes, sem interferência
no direito real inscrito, já que o rigor dos princípios da especialidade objetiva e disponibilidade deve ser
observado, não podendo ser aceita descrição do imóvel sob o manto dos dispositivos do art. 1.136,
caput e parágrafo único, do CC/1916 (LGL\1916\1), sob pena de infringência dos referidos princípios e
do disposto no art. 225, § 2.º, da Lei 6.015/1973.
Respondendo a indagação nesta área, o Dr. Gilberto Valente da Silva, na seção "Perguntas e
Respostas", publicada no Bol. do IRIB n. 94, mar. 1985, assim se manifestou:
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"As vendas ou alienações de imóveis podem ser feitas ad corpus e ad mensuram.

"Nas vendas ad corpus, é feita a descrição do imóvel, é indicada a área com a referência ao fato de ser
essa indicação meramente enunciativa, e, nas vendas ad mensuram, o imóvel é descrito e caracterizado
minuciosamente em suas medidas.
"Em ambos os casos, qualquer que seja a alteração registrária pretendida, esta só pode ser feita em
cumprimento a mandado judicial, tendo em vista o disposto no art. 213, § 2.º, da Lei 6.015/1973.
"Desta forma, o Oficial, ao proceder ao registro do título, deverá apenas verificar a correspondência
com os registros anteriores (ou com a descrição da matrícula). Desde que haja correspondência, o
registro poderá ser feito.
"Eventual alteração da área do imóvel, quaisquer que sejam as palavras utilizadas no título, quaisquer
que sejam os termos da escritura, exige retificação via judicial".
Foi decidido na ApCiv 257.160, CSMSP, o seguinte:
"Se os perímetros descritos nas escrituras apresentadas a registro cabem nas disponibilidades dos
alienantes, face às transcrições anteriores, as questões que possam advir das discrepâncias notadas nas
referências às áreas, são de interesse da jurisdição comum e não do Registro de Imóveis. Este se
limitará a consignar nos assentos os perímetros alienados e descritos, acrescentando que aos mesmos
as escrituras atribuíram a medida de tantos hectares" ( Revista do IRIB n. 3, 1977, p. 104, ementa).
Visando contornar o óbice levantado pelo Registro quando há discordância das áreas discriminadas no
título apresentado a registro e a matrícula existene, as partes, via de regra, invocam o disposto no
mencionado art. 1.136 do CC/1916 (LGL\1916\1), afirmando que se presume que a referência às
dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder a 1/20 da
extensão total enunciada.
A propósito do tema, o E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo já se manifestou
em diversas oportunidades, afirmando que a perfeita identidade entre a descrição do título e a da
matrícula constitui requisito incontornável para o registro pretendido (art. 225, § 2.º, da Lei 6.015/
1973, que incide no caso e afasta a invocação do disposto no artigo da lei substantiva referido).
Sabemos que as hipóteses de retificação do registro imobiliário são aquelas constantes no art. 213, §
2.º, da Lei 6.015/1973, sendo que, na espécie, se cuida de retificação bilateral, em função do interesse
daquele que a pretende e daqueles contra quem surtirão os efeitos - os confrontantes - e esta é "...
sempre judicial, revestindo-se o processo de natureza contenciosa ou administrativa, conforme haja ou
não concordância do interessado..." (Serpa Lopes, op. cit., v. 4, p. 334).
Claro, portanto, que as regras pertinentes à venda ad corpus e ad mensuram cuidam das relações entre
comprador e vendedor, e têm em mira facultar ou não ao adquirente a exigência de complementação
de área após a consumação do negócio. Nenhum reflexo têm tais regras sobre o direito que cabe ao
proprietário atual de retificar, no Registro de Imóveis, uma vez comprovada divergência entre as
medidas reais e as lançadas no assento do Registro Público, cujas expressões não devem sequer ser
mencionadas ou inseridas nas matrículas abertas em correspondência aos títulos apresentados ou
mesmo nos registros efetuados.
Outros precedentes normativos, ratificando igual entendimento: CSMSP - ApsCivs 3.245-0, Pereira
Barreto; 4.283-0, Garça; 6.391-0, Atibaia; 6.607-0, Pereira Barreto; e 13.282-0/6, Franca.
Fazemos coro com o mestre Afrânio de Carvalho: "Seja como for, não se compreende que o atual
Código Civil (LGL\2002\400), seguido pelo Projeto do futuro, em vez de tratar da venda comum, que é
a de corpo certo ( ad corpus), lhe anteponha uma venda, se não imaginária, pelo menos raríssima, que
é a por medida (ad mensuram). Oxalá o futuro Código Civil (LGL\2002\400) elimine a modalidade ad
mensuram, sem correspondência na vida real, adotando, na venda ad corpus, a responsabilidade do
vendedor pela área, quando a tiver garantido expressamente no título" (Carvalho, op. cit.).
15. Imóvel em condomínio. Venda de ascendentes a descendentes: Anuência
Temos na propriedade em comum, ou co-propriedade, o conhecido instituto do condomínio, que pode
ser classificado como a fonte de todo os males (mater rixarum) nas questões patrimoniais. Dessa figura
todos querem distanciar-se, porém inevitável o seu estabelecimento em diversas situações,
especialmente na área das sucessões, sendo bastante elevado o número de patrimônios divididos por
duas ou mais pessoas.
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Por envolver o direito de várias pessoas num determinado bem, invariavelmente surgem os
questionamentos em busca dos interesses próprios, o inconformismo com a obrigatoriedade de sujeição
aos princípios comunitários, motivando incontáveis litígios, a exigir dos doutrinadores e julgadores a
adequada solução jurídica.
No campo registrário, as questões estão direcionadas para os fatos originários da co-propriedade,
quando o imóvel pertence a vários proprietários e submetido o título a registro. Condômino, sabemos, é
aquele que no registro figura nessa qualidade, sendo certo que a propriedade imobiliária, em nosso
direito, se transmite inter vivos, pelo registro do título translativo respectivo (arts. 530, I, 531 e 533 do
CC/1916 (LGL\1916\1)).
Basicamente, duas são as posturas que devem ser observadas:
a) a possibilidade da alienação da parte indivisa por um dos proprietários, sem anuência dos demais,
mesmo que não respeitada a preferência, pois esta é matéria abrigada pelo campo obrigacional, não
dado ao Cartório conhecer dela;
b) a não possibilidade da alienação, por um condômino, de parte certa e localizada, sem a anuência
expressa dos demais, por ser esta uma forma de extinção do condomínio.
As duas matérias estão consagradas em entendimento uniforme, sem discrepâncias, viabilizado o
registro no primeiro caso e negado no segundo.
Com relação à alienação de parte indivisa, por um dos condôminos, sem anuência dos demais, o ato
não fere o disposto no art. 1.139 do CC/1916 (LGL\1916\1), já que a adesão é necessária para as
coisas indivisíveis. No dizer de Sílvio Rodrigues, "se a coisa for divisível, ampla é a liberdade de alienar
do comunheiro" (Sílvio Rodrigues. Direito Civil - Dos contratos e das obrigações unilaterais de vontade.
São Paulo: Saraiva, 1978. v. 3, p. 163), desde que, é evidente, não transmita como certo e
individuado, hipótese em que, aí sim, seria necessária a anuência dos condôminos.
A observância da preferência não é assunto da competência funcional do oficial, pois diz respeito a
aspectos do negócio jurídico celebrado e não aos atos de registro que devam ser praticados.
Para escrituras nessas condições o acesso ao Registro Imobiliário é pacífico, desde que não firam outros
aspectos da legislação registrária e seus princípios básicos.
Com relação à venda feita por um condômino de parte certa e localizada, sem a anuência dos demais, é
tranqüilo o entendimento de que:
"Antes da extinção do condomínio não é admissível o registro de parte individuada sem a concordância
dos demais condôminos. Serena a orientação do Conselho nesse sentido:
"Se pode o condômino alhear ou gravar a respectiva parte indivisa (art. 623, II, do CC/1916
(LGL\1916\1)), é-lhe, entretanto, defeso assim alterar a coisa comum e dar posse a estranhos, como
alienar parte certa e determinada da indivisão, sem o consentimento dos outros consenhores. Se acorda
transmissão de corpo individuado, identificado por menção de área, limites e confrontações,
correspondente à proporção de sua quota ideal no todo, sem aquele consenso, terá denegado o registro
do instrumento (cf. RT 428/243, 366/177, 280/467, 306/386, 261/301, e AgPet 234.714, 229.041,
184.847, 166.128, 160.080, 158.104, 157.015 e 153.327)" ApCiv 271.597, São Paulo, 25.07.1978, Rel.
Des. Humberto de Andrade Junqueira, In: Narciso Orlandi Neto, Registro de Imóveis. São Paulo:
Saraiva, 1982. p. 133, dentre outras).
No mesmo sentido a lição de Afrânio de Carvalho, ao afirmar que, se a venda de parte divisa do imóvel
em comum se faz com o consentimento dos demais condôminos, merece ser recebida como válida,
porque se opera uma divisão parcial amigável ao destacar-se a parte vendida, cuja área se debita ao
quinhão do vendedor para ser levada em conta na futura divisão do remanescente.
Se, ao contrário, a venda de parte divisa do imóvel comum se realiza sem o consentimento dos demais
condôminos, desqualifica-se para ingressar no Registro, porque depende de prévia divisão, carece de
corpo certo e definitivo (Carvalho, Registro de Imóveis, op. cit., p. 65).
Assim, ao verificar no exame de legalidade que lhe compete se a alienação feita pelo condômino de
fração certa do imóvel comum atende à condição legal, ater-se-á o registrador à situação tabular
existente, ou seja, verificará se o ato transmissivo conta com a anuência dos demais co-proprietários
que nos assentamentos imobiliários aparecem como tal.
Importante ressaltar que plenamente vigente os termos do item 152, Cap. XX, das Normas de Serviço
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da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, persistindo a vedação ao registro de venda de frações
ideais com localização, numeração e metragens certas, ou de qualquer forma de instituição de
condomínio ordinário que, de modo oblíquo, implique vulneração das normas cogentes que disciplinam
o parcelamento urbano. A vedação se apresenta, nas palavras do Magistrado Hélio Lôbo Júnior (parecer
proferido na ApCiv 9.025-0), "somente quando o próprio título denuncia a irregularidade".
Relembramos que a única instituição de condomínio que foge às normas do Código Civil
(LGL\2002\400) é a prevista na Lei 4.591/1964, que exige a vinculação do terreno às construções. A
indigitada Lei do Condomínio e Incorporações não se aplica a imóveis rurais, sendo sua finalidade
tipicamente urbana, como decorre do art. 1.º da Lei 4.591/1964.
Oportuno, também, mencionar que as tentativas de registro de frações certas e localizadas, em área
maior, sob a máscara de condomínio fechado, clube fechado, ou seja lá o nome que for atribuído ao
empreendimento, igualmente não terá acesso ao Registro. Tais empreendimentos são, na realidade,
meros loteamentos irregulares, sujeitando-se as vendas das frações ideais aos preceitos da legislação
civil ora exposta.
Ao estudar essa forma de ocupação do solo. Elvino Silva Filho conceitua o loteamento fechado como
"subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação ou formação de sítios de recreio, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, devendo ser essa gleba cercada ou
murada em todo o seu perímetro, de modo a manter sob controle o acesso dos lotes" ("Loteamento
fechado e condomínio deitado". RDI 14, jul./dez./1984, p. 12).
Tal formulação procura atender às necessidades de segurança hoje inquestionavelmente ameaçada pela
violência que grassa livre e impune em nosso País. A iniciativa, contudo, não pode ser imune às
exigências legais e pertinentes, não existindo ainda uma terceira figura entre o loteamento e o
condomínio. Entretanto, prossegue o autor citado, "existem inúmeros parcelamentos do solo,
denominados de condomínio que não são nem loteamento e nem, tampouco, se podem considerar
como condomínios, nos moldes previstos na Lei 4.591, de 16.12.1964, que dispôs sobre o condomínio
em edificações e as incorporaçõe imobiliárias.
Seriam, quando muito, um condomínio comum, previsto no Cap. IV, Tit. II, do Livro II, arts. 623 a 646
do CC/1916 (LGL\1916\1). São formas anômalas ou irregulares, quer de loteamento fechado, quer de
condomínio" (p. 23).
Destarte, deve estar atento o registrador para no exame da questão verificar se está diante de um
condomínio, merecendo o título ser registrado se preencher as condições legais sob esse ângulo.
Tratando-se de imóvel rural, definitivamente o ingresso no Registro está afastado.
Finalmente, com relação aos negócios jurídicos praticados pelo incorporador - Lei 4.591/64 -, dizem
eles respeito a direitos de aquisição, concernentes às acessões em obras e respectivas frações ideais de
terreno. Os negócios relativos às unidades autônomas têm seu registro condicionado ao registro prévio
da instituição, especificação e convenção do condomínio e à averbação da construção.
Para ver-se habilitado a iniciar a negociação das futuras unidades, hipoteticamente ainda não
construídas, tem o incorporador a obrigação de arquivar a documentação e registrar a incorporação,
sob pena de sanção penal, direcionada a conferir a necessária segurança às relações jurídicas por virem
(arts. 32 e 66, I, da Lei 4.591/1964, regulamentada pelo Dec. 55.815/1965).
Por fim, o título que instrumenta venda feita por ascendente a descendente sem o consentimento dos
demais descendentes (art. 1.132 do CC/1916 (LGL\1916\1)), também não tem repercussão na esfera
formal do Registro Imobiliário.
Foi o que concluiu o mesmo E. Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, na ApCiv 8.625-0/0,
Piraju, Rel. Des. Milton Evaristo dos Santos, referendando parecer do Juiz Aroldo Mendes Viotti, depois
de detida reflexão sobre a conhecida controvérsia existente na doutrina e na jurisprudência a respeito
da nulidade ou anulabilidade do ato jurídico praticado com infringência ao referido art. 1.132 do CC/
1916 (LGL\1916\1):
Preferível se mostra reconhecer-se que o vício do ato jurídico - resultante da vulneração do art. 1.132
do CC/1916 (LGL\1916\1) - é daqueles que não é dado ao registrador conhecer e proclamar, na tarefa
de qualificação sob o prisma do princípio formal da legalidade. Duas ordens de razões impõem, ao ver
do signatário, tal conclusão.
A primeira delas está centrada na própria controvérsia ainda existente na doutrina e na jurisprudência a
respeito da nulidade ou anulabilidade da venda feita por ascendente a descendente, sem o
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consentimento dos demais descendentes. Ora, se em esfera jurisdicional não chegam a se pacificar as
posições acerca do ponto, emergindo ponderáveis manifestações em abono da tese da anulabilidade,
não parece que ao órgão administrativo incumba privilegiar, dentre os posicionamentos divergentes,
precisamente aquele que teria como conseqüência prescindir-se do soberano pronunciamento
jurisdicional sobre o tema.
"Em segundo lugar, o ato jurídico em questão dificilmente poderia ser alvo de seguro diagnóstico, e de
completa qualificação por parte do agente administrativo encarregado do Serviço Registral, levados em
conta os princípios de cunho exclusivamente formal que regem a respectiva atividade. A se admitir, por
exemplo, ad argumentandun, que a hipótese seja de nulidade absoluta do ato jurídico, não seria dado
ao registrador reconhecê-la e qualificá-la validamente pelo mero confronto que faça entre o teor do que
estampa o título e o conteúdo dos assentamentos imobiliários anteriores. Nem mesmo a evidência de
que, no registro de origem, figurem outros descendentes que, no título exibido, não deram seu
consentimento à venda, pode ensejar correlata conclusão de que tal consentimento, no momento da
formação daquele título, fosse exigível ou possível. Diversa é, v.g., a situação em que ao registrador se
apresente título instrumentador de usufruto sucessivo: aí, o diagnóstico de ilicitude se coloca; pode ser
eficazmente elaborado, de pronto, com exclusão de cogitações extra-registrárias, impondo ao Oficial o
dever de recusa, em obediência ao princípio formal da legalidade. Isto quer dizer que a nulidade de que
se trata, seja de caráter absoluto, seja de caráter relativo, só pode dizer respeito, diretamente, ao
título, e não, também em linha direta, ao registro. O registro que de tal venda se faça não poderia ser
invalidado por inquinado vício de ilegalidade, sem que prévia e necessariamente fosse nulificado o título
que o ensejou.
"Conclui-se, destarte, que a nulidade em questão não é daquelas em cujo exame pode ingressar o
registrador, no juízo de qualificação dos títulos. Era de ser superado, como o foi na r. sentença o óbice
oposto pela Serventuária".
16. Evicção
Os arts. 1.107 e 1.117 do CC/1916 (LGL\1916\1) cuidam do instituto da evicção, sua forma e aplicação.
Questão relevante nas negociações imobiliárias, de grande efeito entre as partes contratantes e de
nenhuma repercussão junto ao Registro Imobiliário, onde não há nenhuma providência de ordem
prática ou legal a ser tomada a respeito. Contudo, num trabalho que tenta, com simplicidade, enfocar o
tema da compra e venda de imóvel não poderia faltar, ao menos, a conceituação de evicção.
Sua origem remonta ao direito romano, quando o vendedor ( venditor) assumia, junto ao comprador
(emptor), a obrigação de resguardá-lo dos riscos da evicção, ou seja, de vir a perder o objeto
comprado, por atuação de um terceiro, seu legítimo proprietário.
Trata-se de modalidade de garantia em favor do devedor, representando na opinião da maioria dos
civilistas pátrios a perda da posse, do uso ou da propriedade da coisa, pelo adquirente, em virtude de
sentença judicial que a atribui a outrem, ao reconhecer direito deste, precedente ao contrato que o
conferira ao comprador.
No sentir de Arnoldo Wald ( Curso de Direito Civil Brasileiro - Obrigações e Contratos, op. cit., n. 93, p.
227), evicção é:
"O fato em virtude do qual alguém perde a posse ou propriedade de determinado objeto em virtude de
sentença judicial, que o atribui a terceiro, reconhecendo que o alienante não era titular legítimo do
direito que transferiu".
Assim decidiu o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, na ApCiv 261.461:
"Ocorrendo evicção total, tem o adquirente evicto direito a restituição integral do preço pago, com
atualização de todos os prejuízos que resultarem diretamente na evicção".
A evicção exige a concorrência de três requisitos, ou seja:
a) onerosidade da aquisição;
b) sentença judicial;
c) denunciação da lide (submetida à apreciação judicial) ao alienante.
A omissão no título da velha e conhecida declaração de praxe de que o outorgante vendedor se obriga
por si e seus sucessores a responder pela evicção de direito, ou mesmo a declaração negativa, não
impedem o seu acesso ao Registro Imobiliário, por nele não exercer nenhuma influência.
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17. Rescisão da compra e venda

Colocamos a seguinte questão: é admissível o registro de uma escritura pública de rescisão de compra
e venda?
No Bol. do IRIB n. 54, nov. 1981, na conhecida seção "Perguntas & Respostas", à época de
responsabilidade dos capacitados colegas Elvino Silva Filho, Maria Helena Leonel Gandolfo e Jether
Sottano, a matéria enfocada foi abordada com muita propriedade e objetividade, acompanhada de
substancial material doutrinário e jurisprudencial, merecendo sua transcrição na íntegra, a saber:
"A resposta é positiva, sob determinadas condições. Se nos ativermos ao conceito literal da compra e
venda constante do art. 1.122 do CC/1916 (LGL\1916\1), chegaremos à conclusão de que não é
possível existir a rescisão da compra e venda, pois, nos termos desse artigo, pelo contrato de compra e
venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo
preço em dinheiro. Assim, cumpridas essas obrigações, isto é, transferindo o vendedor o domínio do
bem imóvel ao comprador mediante o registro do título de transferência (escritura pública) e efetuado o
pagamento do preço, o contrato de compra e venda está perfeito e acabado.
"'Todos os contratos podem ser dissolvidos pelo distrato. Necessário, porém, como é óbvio, que não
estejam executados, uma vez que a execução é a via normal da extinção, e um contrato extinto não
precisa ser dissolvido. Geralmente o distrato é utilizado nos contratos de execução continuada para
desatar o vínculo antes do advento de seu termo extintivo. Mas pode ser convencionado para por termo
a contrato pôr tempo indeterminado. Claro é que, se o contrato termina por se ter expirado o prazo
estipulado, não há que falar em distrato, pois, nesse caso, dá-se a extinção normal, por execução.
Nenhuma limitação se impõe à autonomia da vontade na determinação do conteúdo do distrato. Mas há
uma exigência quanto à forma. O distrato deve ser feito pela mesma forma que o contrato (art. 1.093
do CC/1916 (LGL\1916\1))'. São palavras de Orlando Gomes - em seu livro Contratos. op. cit., n. 143,
p. 220.
"Essa a doutrina, em seu dogmatismo jurídico. Entretanto, não podemos desprezar na resposta à
pergunta formulada o aspecto prático da questão.
"Estando o imóvel já registrado em nome do comprador e apresentada uma escritura pública de
rescisão ou distrato da compra e venda efetuada, em que o comprador (e sua mulher, se casado for)
transmite o imóvel ao anterior vendedor e este devolve o dinheiro recebido, tendo sido efetuado o
pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, devido pela transmissão do imóvel efetuada pelo
comprador (proprietário) ao antigo vendedor, não vemos qualquer razão de ordem jurídica para o
Oficial do Registro de Imóveis deixar de acolher o registro dessa escritura.
"Dois argumentos completam esse raciocínio. O primeiro, decorrente da aplicação analógica do pacto de
retrovenda. É certo que o pacto de retrovenda não foi ajustado na própria escritura, mas nem por isso a
rescisão de compra e venda deixa de ter aspectos semelhantes a ele. Em segundo lugar a existência da
transmissão de domínio na rescisão da compra e venda, pela qual o comprador transmite novamente o
domínio do imóvel ao vendedor, para que ele retorne à situação anterior. A transmissão do domínio de
um bem imóvel exige dois requisitos no direito brasileiro: o primeiro é o título de transmissão e o
segundo é o modo de aquisição - a solenidade sem a qual o direito de propriedade não se transfere, e
que pelo Código Civil (LGL\2002\400) denomina-se transcrição (atualmente - registro) do título de
transmissão no Registro de Imóveis.
"Ora, tendo a rescisão da compra e venda de um imóvel sido efetuada por escritura pública, em que as
partes contratantes tenham sido legitimamente qualificadas, com a devolução do preço pago, com a
autorização da transmissão do domínio do imóvel, e efetuado o pagamento do Imposto de Transmissão
inter vivos, não há razão por que não possa ser admitida a registro no Registro de Imóveis, para se
exigir a mudança de denominação do título de rescisão de compra e venda para compra e venda.
Atente-se para que, 'nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal
da linguagem' (art. 85 do CC/1916 (LGL\1916\1)). Se as partes contratantes quiseram transmitir o
domínio ao anterior vendedor e este concordou em devolver o preço, satisfeitas as exigências fiscais,
por que não admitir-se tal escritura pública a registro?
"O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, apreciando situação semelhante em
relação à retrovenda, assim se pronunciou: 'Se a escritura de retrato de compra e venda foi celebrada
quando já extinto o prazo do recobro, pode a mesma ser considerada como de compra e venda, desde
que observados os requisitos pertinentes à transmissão do domínio, inclusive, portanto, o recolhimento
do Imposto de Transmissão inter vivo (RT 542/100).
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"Para concluir estas considerações pela resposta afirmativa da consulta formulada, observe-se, ainda,
que o art. 250, II, da Lei 6.015/1973 permite que o cancelamento do registro possa ser efetuado 'a
requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado, se capazes, com as firmas
reconhecidas por tabelião'. Apenas, no caso da pergunta, havendo transmissão do domínio do imóvel,
esta deverá ser feita por escritura pública (art. 134, II, do CC/1916 (LGL\1916\1)) e pago o Imposto de
Transmissão inter vivos devido."
A tais conclusões bem elaboradas nada mais seria necessário acrescentar, apenas observando que,
embora possível o cancelamento de qualquer ato de registro, segundo norma expressa contida nos arts.
249 e 252 da Lei 6.015/1973, a aplicação do art. 250, II, da Lei 6.015/1973 aludido, deve ser vista com
extremo cuidado e com interpretação inteligente e racional. Assim, quando importar ou envolver nova
transmissão de domínio ao transmitente, o que ocorre com o desfazimento da compra e venda pela
rescisão, não se poderá admitir o simples ato averbatório do cancelamento mediante requerimento,
devendo o ato aperfeiçoar-se pela mesma forma da transferência originária e atendidas as exigências
de ordem fiscal.
Desta forma, assente a possibilidade da rescisão da compra e venda - contrato para dissolver outro -,
há de se atender à mesma forma do contrato original rescindido (art. 1.093 do CC/1916 (LGL\1916\1)),
ingressando no Registro Imobiliário como ato de registro, como sendo uma retransmissão da
propriedade pelo adquirente ao anterior proprietário, ainda que o ato, com caráter de rescisão, não
esteja elencado no art. 167 da Lei 6.015/1973, com o devido recolhimento do Imposto de Transmissão
inter vivos.
Confira-se a decisão proferida pelo E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo na
ApCiv 7.948-0-7, Capivari, Des. Sylvio do Amaral, na RDI 21, jan./jun. 1988, p. 117-118:
"O título de f., embora rotulado como rescisão de venda e compra, na verdade é, antes de mais nada,
autêntica compra e venda. Presentes todos os seus elementos, destacando-se o preço e o acordo de
vontades no sentido da transferência de domínio do bem imóvel.
"Pouco importa se disseram tratar-se de rescisão de contrato, até porque, como bem colocado pelo Dr.
Curador e sem que isso interfira na r. decisão, de rescisão não se trata na medida em que exaurido o
acordo de vontades primitivo.
"O que releva à circunstância de manifestarem o firme propósito de novamente venderem a coisa,
agora com inversão dos figurantes. Cai por terra, pois, a afirmação de que, inexistindo provisão no art.
167 da Lei 6.015/1973 para o registro da rescisão, não pode o título ter ingresso na matrícula".
18. A venda do usufruto
Tema dos mais palpitantes, debatido a todo instante pelos estudiosos da matéria e exigindo contínua
reflexão, a venda do usufruto é abordada neste tópico, e, desde logo, solidificamos o pensamento de
uma vez por todas de que a proibição da alienação do usufruto passa a vigorar com força legal, a partir
da sua constituição e com o registro obrigatório previsto no art. 167, I, 7, da Lei 6.015/1973.
Abordei o tema, com bastante cuidado, no trabalho apresentado como contribuição aos estudos do XIV
Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, em Foz do Iguaçu-PR, de 19 a 24.10.1987 - O
Direito Real de Usufruto (publicado em RDI 21, jan./jun. 1988, p. 44-77), trazendo agora a debate
alguns de seus pontos.
Consiste o usufruto em direito real sobre coisa alheia, com definição clara e precisa contida no art. 713
do CC/1916 (LGL\1916\1), in verbis:
"Constitui usufruto o direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente
destacado da propriedade".
Embora nosso ordenamento jurídico não agasalhe de maneira expressa as formas de constituição do
usufruto, são conhecidas as diversas modalidades e recepcionadas no Registro Imobiliário, ou seja: as
que nascem da vontade das partes por atos inter vivos a título oneroso (instituição, venda), ou gracioso
(doação), ou causa mortis, através de legado no testamento quando se atribui a uma pessoa a fruição e
utilização da coisa, destacada da propriedade atribuída ou legada a outra, ou, ainda, por força de lei -
ope legis -, circunstância que tem merecido ampla consideração e discussão por parte dos
doutrinadores, bem como larga apreciação dos julgadores, no enfrentamento do aspecto da
obrigatoriedade ou não do seu registro.
Uma das características marcantes do usufruto é o fato de ser intransferível, conforme regra contida no
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art. 717 do CC/1916 (LGL\1916\1), em decorrência do princípio do instituto que tem por objetivo não
perpetuar tal direito. É, portanto, direito personalíssimo.
Possível fosse a transmissão do direito de usufruto - obstaculizado pela lei, como visto -, seria fazer do
usufruto outro usufruto, com sucessividade de beneficiados, impossibilitando a consolidação da plena
propriedade em mãos do proprietário.
Assim visto e entendido o fato, torna-se clara e compreensível a norma contida no aludido dispositivo. A
partir da constituição do usufruto, a faculdade que tem o seu possuidor é a de aliená-lo ao próprio
detentor da coisa, vedado a terceiros, pois iria eternizar - como já dito - a sua existência.
Dessa forma, não havendo usufruto constituído e registrado, não se pode recusar escritura em que,
pela manifestação da vontade, A, proprietário pleno de um determinado imóvel, transmite por venda a
B o usufruto, e a C, a nua propriedade. Nenhum argumento de ordem formal ou legal poderá impedir o
ingresso do título a registro, tornando-se formalismo exacerbado discutir a vontade manifesta das
partes, que foi a de transmitir a propriedade bipartida.
Será a partir do registro desse título que surgirá a constituição do usufruto, com validade erga omnes,
não podendo o seu detentor - no caso o adquirente B - dispor desse direito, exceto para o adquirente C,
detentor da propriedade nua.
Na verdade, no exemplo dado não ocorre divisão de domínio em parcelas ou a formação de um
condomínio ou co-propriedade, malgrado o exercício das duas titularidades - do usufruto e da nua
propriedade -, mas, sim, a existência da propriedade gravada com o direito real de usufruto.
Dentre os inúmeros doutrinadores que se manifestam admitindo esta possibilidade, bastaria citar o
sempre lembrado Serpa Lopes ( op. cit., v. 3, p. 156-159), quando explicita as situações que podem
surgir:
a) pode o doador alienar pura e simplesmente a propriedade despida do uso e gozo, reservando estes
para si;
b) pode dispor do uso e gozo, reservando para si a propriedade;
c) pode instituir conjuntamente dois titulares, deferindo a um a propriedade e a outro o uso e gozo.
Não há, também, nenhum obstáculo, inclusive de ordem prática, de ocorrer a conservação, pelo
proprietário, da utilidade da coisa (os direitos de usar e fruir), com a transmissão por venda a outro da
substância da coisa. Este passa a deter a nua propriedade, cuja expressão não é contemplada pela
nossa lei substantiva, mas gerada pelo uso e costume, notadamente nas lides cartorárias, e incorporada
na linguagem da doutrina e jurisprudência.
Em outras palavras: ocorre a transmissão da propriedade com a reserva, pelo alienante, do usufruto. O
fato é mais comum nas escrituras de doação, porém com possibilidade de ocorrer igualmente nos títulos
onerosos, como a compra e venda. É o chamado usufruto deducto, forma também de constituição do
direito real, com registro autônomo e obrigatório, ainda que verse sobre reserva (sobre o tema escrevi
artigo publicado na RDI 21, jan. /jun. 1988, p. 44-47: "O direito real de usufruto").
Dois serão os registros a serem praticados no Livro n. 2, de Registro Especial, após a abertura da
competente matrícula. Em primeiro lugar, o registro do usufruto constituído pela venda ou reserva;
outro, da transmissão da propriedade gravada com o mesmo usufruto, devendo-se evitar o uso da
referida expressão nua propriedade, para que, no momento de ocorrer a extração ou cancelamento do
usufruto, desaparecido o ônus, a plena propriedade do imóvel já fique mantida por força do registro
anterior, sem necessidade de averbar-se a consolidação pela extinção. Os registros poderão ser assim
redigidos:
R.1/M.65.113, em 24.01.1994.
Pela escritura de 14.01.1994 (Livro 1.015, f. 113), do 2.º Cartório de Notas desta Capital, verifica-se
que o usufruto do imóvel foi constituído (a título oneroso) por João da Silva Neves e sua mulher Maria
Neves, brasileiros, ele industrial, ela do lar, RGs. 1.115.769-SSP/SP e 3.456.189-SSP/SP, CICs.
015.697.318-53 e 156.785.322-04, respectivamente, casados sob o regime da comunhão de bens,
antes da Lei 6.515/77, por venda que lhes fizeram os proprietários Antônio dos Reis e sua mulher
Cristina dos Reis, brasileiros, ele comerciante, ela do lar, RGS. 5.465.117-SSP/SP e 12.901.413-SSP/
SP, CICs. 455.327.908-00 e 657.819.018-40, casados sob o regime da comunhão parcial de bens, após
a Lei 6.515/77, residentes e domiciliados nesta Capital, os primeiros na rua da Mooca, 2.013, ap. 15, e
os segundos na rua Anália Franco, 18, pelo valor de R$ 15.555,55, sendo que, por falecimento de um
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deles, a parte do usufruto que lhe pertencia será acrescida, em sua totalidade, ao cônjuge sobrevivente.
R.2/M.65.113., em 24.01.1994.
Pela escritura de 14.01.1994 (Livro 1.015, f. 113), do 2.º Cartório de Notas desta Capital, os
proprietários Antônio dos Reis e sua mulher Cristina dos Reis, já qualificados, transmitiram por venda
feita a Antônio da Silva Santos, brasileiro, solteiro, maior, empresário, RG 14.177.911-SSP/SP, CIC
055.698.435-76, residente e domiciliado nesta Capital, na rua Oratório, n. 655, o imóvel (gravado com
o usufruto supra), pelo valor de R$ 33.333,33.
Assim tem-se manifestado a corrente jurisprudencial, conforme decidido pelo E. Conselho Superior da
Magistratura do Estado de São Paulo, no julgamento da ApCiv 3.278-0-Jaú, 14.05.1984, Rel. Des.
Batalha Camargo, com precedentes também do Juiz de Direito da 1.ª Vara de Registros Públicos da
Capital de São Paulo, em procedimentos de dúvida nos Procs. 2.820/72 e 673/85, bastando citar, como
destaque, os ensinamentos sempre oportunos do Dr. Gilberto Valente da Silva, contidos no primeiro
processo, nestes termos:
"Acrescento, contudo, que melhor ponderando sobre a questão da alienação do usufruto a uma pessoa
e da nua propriedade a outra, hei por reformar a parte da decisão recorrida apenas no que diz respeito
a essa impossibilidade. Com efeito, segundo o magistério de Pontes de Miranda, referido na decisão, a
impossibilidade da transferência da nua propriedade e do usufruto a pessoas diversas está apenas
quando o usufruto já está constituído. Daí sua afirmação de que o poder de dispor só se refere à
disposição constitutiva e não de disposição que transfira direito já existente".
Outra forma de venda, também comum no dia-a-dia, que alguns colegas - de forma desavisada e sem
fundamento jurídico - relutam em registrar, é a alienação do usufruto concomitantemente com a da nua
propriedade. Isto é, o proprietário A da nua propriedade e o usufrutuário B transmitem a C o imóvel, já
que neste se concentra a plenitude da propriedade.
Confira-se a lição do acatado mestre Walter Ceneviva, contida na sua obra Manual do Registro de
Imóveis. 1. ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1988:
"A norma genérica de impedimento da transmissão do usufruto decorre da natureza do instituto, que é
a de não se perpetuar, visto constituir direito pessoal, nada havendo, porém, que impeça a alienação do
nu proprietário e do usufrutuário à mesma pessoa, na qual se consolida a propriedade".
Do mesmo pensamento, Marcelo Terra, em Alienação do Usufruto - trabalho apresentado no 13.º
Encontro Regional dos Oficiais de Registro de Imóveis, em Natal-RN, de 24 a 26.03.1995.
Desnecessário, a meu ver, neste exemplo, em que o registro da transmissão é único, o cancelamento
do registro anterior do usufruto, pela consolidação da propriedade, devendo permanecer como origem e
base de amarração da alienação efetuada, que dele deriva, ainda mais por ser princípio sedimentado
em nosso direito de que os registros posteriores ou subseqüentes têm eficácia de encerramento indireto
dos precedentes.
19. Procuração em causa própria
Hoje já não se discute a validade do mandato em causa própria como instrumento de efetivo negócio
jurídico traslativo de propriedade, que em procuração tem apenas a forma, ou, quiçá, a aparência,
desde que em seu bojo reúna os requisitos da res, do pretium e do consensus. É a precisa observação
de Orlando Gomes, que complementa:
"Intuitivamente, a procuração em causa própria é irrevogável, não porque constitui exceção a
revogabilidade do mandato, mas porque implica transferência de direitos" (Orlando Gomes. Contratos,
op. cit., p. 421).
De há muito a jurisprudência tem-se orientado, pacificamente, nesta direção, com posicionamento
inclusive do C. Supremo Tribunal Federal:
"O mandato em causa própria, quando constante de instrumento público, eqüivale à escritura de
compra e venda, mas somente transfere a propriedade imobiliária quando transcrito no registro próprio"
(STF, 1.ª T., RE 71.816-PR, RTJ 57/807).
Malgrado não esteja elencado no art. 221 da Lei 6.015/1973 de forma expressa, mas genericamente
compreendido em tal dispositivo, indiscutível cuidar-se de título registrável, encaixando-se na
enumeração do art. 167, I, 29, da Lei 6.015/1973, já que pelo registro se opera a transferência do
domínio, consoante regra contida no art. 172 da Lei 6.015/1973.
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Da admissibilidade do registro da procuração in rem propriam, decorre sejam observados todos os

requisitos legais exigíveis de qualquer título de compra e venda, quer quanto à forma, quando haja
transmissão de imóvel acima da taxa legal, por força do disposto no art. 134, II, do CC/1916
(LGL\1916\1), quer com relação aos demais princípios que regem a atividade registral.
Sobre o tema, importante e precioso estudo foi apresentado pelo competente registrador João Baptista
Galhardo - "A transferência de imóvel por procuração em causa própria" -, por ocasião do XX Encontro
dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, em Blumenau-SC, de 13 a 17.09.1993, ao qual
remetemos os colegas para uma visão completa da matéria, ensejando assim a indicada obra a
possibilidade de nos pouparmos no aprofundamento sobre o título em espécie.
20. Cessão de direitos hereditários
Os contratos versando sobre herança, de forma geral, são instrumentalizados como sendo de cessão de
direitos hereditários, estipulando a respeito da massa hereditária ou objetivando imóvel certo e
determinado integrante de determinado monte partível.
É inerente a esse tipo de contratos relevante aspecto jurídico, que os submete aos mesmos princípios
reguladores da compra e venda, o que tem merecido, no decorrer dos tempos, ampla e considerável
discussão por parte dos doutrinadores - e não menor apreciação pelos nossos julgadores - no sentido de
se fixar o seu acesso, ou não, ao Registro Imobiliário. A matéria já foi enfrentada pelo C. Supremo
Tribunal Federal, que defendeu a posição da recepção do título no assento registral ( RF110/77 e 122/
134).
Hoje, a nosso ver, não há mais dúvida a respeito, tendo a jurisprudência administrativa registral
solidificado o entendimento da impossibilidade do seu ingresso, por ferir princípios básicos do direito
imobiliário, tais como os da continuidade, especialidade, disponibilidade, e, também, por ausente no
elenco taxativo do art. 167, I, da Lei 6.015/1973. Consagra o entendimento, ainda, que o direito à
herança é considerado imóvel apenas por ficção legal, cabendo ao cessionário de tais direitos pleitear
no inventário o pagamento em partilha do que coubesse ao cedente, como sub-rogado nos direitos
deste último.
Resumindo: o direito do herdeiro só se materializa com a partilha. Sua cota é ideal, e só se torna certa
pela partilha, faltando, assim, os elementos que permitam o lançamento no Registro Imobiliário. O
registro, se permitido, desprezaria os já citados princípios registrários, que, rigorosamente, devem ser
preservados, fato não observado nas decisões prolatadas pelo C. Supremo Tribunal Federal.
Neste sentido:
"Direitos hereditários não são suscetíveis de registro, consoante a jurisprudência pacífica do Conselho; e
o compromisso de compra e venda não tem objeto determinado, precisamente porque ainda não houve
partilha e especificação dos bens inventariados" (ApCiv 6.861-0, São Caetano do Sul, 13.04.1987,
CSMSP, Rel. Des. Sylvio do Amaral).
Depois, oportuno é salientar que direitos hereditários não são passíveis de ingresso no Registro de
Imóveis.
"Cabe ao interessado ultimar os inventários nos quais possui direitos e providenciar o registro do formal
de partilha" (ApCiv 4.258-0, Jacupiranga, 15.07.1985, CSMSP, Rel. Des. Nélson Pinheiro Franco).
O ilustre Magistrado Kioitsi Chicuta, ao decidir dúvida por mim suscitada no Proc. 382/90, em
06.09.1990, perante a 1.ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, assim decidiu:
"A herança, como é cediço, constitui uma universitas juris, um complexo ideal, composto de direitos e
obrigações; móveis e imóveis. E, enquanto não solidificado o direito do herdeiro sobre determinado
bem, através da partilha, não se pode dar acolhida a título que instrumenta cessão de direito sobre
parte ideal de um bem integrante do monte, sob pena de ofensa aos princípios da continuidade e da
especialidade".
Claro que, figurando na matrícula ou transcrição anterior o de cujus como proprietário disponente,
diverso do que, no título, figura como transferente (o cedente dos direitos hereditários), o ato
pretendido, sem a prévia mudança da titularidade, vulnera a consecutividade do registro, conforme
regra expressa contida nos arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973, interligado ao da disponibilidade, que se
vincula ao enunciado de que ninguém pode transmitir o que não detém, ou no dizer dos latinos: "nemo
dat quot non habet".
A impossibilidade do registro das aquisições do direito à sucessão aberta é reconhecida, também, pela
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maioria dos doutrinadores, destacando-se os seguintes: Afrânio de Carvalho ( Registro de Imóveis, op.
cit., p. 49 e 270); Walter Ceneviva (Normas do Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Freitas Bastos,
1988, p. 102).
Nesta linha, destacamos as palavras do mestre Serpa Lopes, que salienta:
".., em relação à cessão de direitos hereditários cumpre salientar que, nada obstante ser considerado
imobiliário o direito à sucessão aberta, não está subordinada ao Registro de Imóveis" (Serpa Lopes, op.
cit., v. 3, p. 295).
O autor deste trabalho não descarta a possibilidade do registro de escritura de cessão de direitos
hereditários quando, no momento da sua apresentação a registro, já tiver sido registrado o formal de
partilha do falecido, no qual tenha sido tocado ao herdeiro cedente o mesmo imóvel objeto do título.
Este, então, será recepcionado como compra e venda, já que a simples denominação dada ao negócio
jurídico não altera a sua essência, como, aliás, dispõe o art. 85 do CC/1916 (LGL\1916\1).
Neste caso, se a cessão era antes tida como condicional, deixou de sê-lo no instante em que o imóvel
passou a figurar, in tabula, em nome do cedente e que passou a ter a disposição da coisa.
21. Contratos intermediários. Não registro: Conseqüências. Registro: Conseqüênciais
A Lei de Registros Públicos criou o sistema de matrícula, obrigatoriamente aberto quando do registro do
primeiro ato jurídico envolvendo a propriedade. As finalidades, sabidamente conhecidas, em especial da
publicidade, visam estabelecer a segurança nas relações jurídicas. É o direito real que garante o
proprietário: como dono direto e imediato da coisa; a opor-se contra terceiros; a proteção das ações
reais; o direito de seqüela; o direito de preferência diante de relações jurídicas que se pretendam sobre
o imóvel.
Tais efeitos acontecem no mundo jurídico quando o título é levado a registro. E aqui surgem questões
interessantes.
Uma delas: pela norma vigente, levar o título a registro é obrigatório, ou seja, a norma é cogente, ou a
parte tem a capacidade de decidir a respeito?
E mais: os contratos chamados intermediários - compromisso de compra e venda e cessões - não
levados a registro, mencionados na escritura definitiva, devem ser, na ocasião do registro desta,
questionados a ponto de impedi-lo?
Outra questão: registrado o compromisso de compra e venda, devem ser as cessões derivadas
obrigatoriamente registradas? Ou a parte fica livre para decidir a respeito? Registrado o compromisso,
pode ser negado o registro da definitiva?
Ainda: como fica a questão tributária e dos emolumentos, havendo omissão do registro dos contratos
intermediários?
As questões são polêmicas, sem dúvida.
Antes de enfrentar a matéria enfocada, invocamos o disposto na Lei de Registros Públicos, nos
seguintes artigos: art. 167 da Lei 6.015/1973 - define os tipos de registro feitos no Registro Imobiliário
e, entre eles, estão os contratos intermediários (cf. n. 9, 18 e 20); art. 169 da Lei 6.015/1973-
prescreve que os atos enumerados no art. 167 da Lei 6.015/1973 são obrigatórios; art. 195 da Lei
6.015/1972 - exige a prévia matrícula e o registro do título anterior para manter a continuidade do
registro; e o art. 237 da Lei 6.015/1973 - impõe que não se faça registro que dependa da apresentação
de título anterior.
A primeira vista pode parecer que a lei prescreve a obrigatoriedade dos chamados contratos
intermediários, contando tal entendimento com seus defensores.
O Bol. do IRIB n. 201, fev. 1994, p. 1-4, publicou artigo assinado pelo Oficial do 2.º Registro de Imóveis
do Rio de Janeiro, Fernando Bezerra Falcão, no qual esposa o pensamento relativo à obrigatoriedade do
registro da promessa de venda: "Da obrigatoriedade do prévio registro da promessa de venda como
condição do registro do título definitivo".
O articulista invoca a lei vigente e os ensinos dos renomados Orlando Gomes, Afrânio de Carvalho e
outros, para afirmar que, tratando-se de escritura de venda subseqüente à promessa, deverá esta
última ser registrada, não só por ser título anterior, mas também porque a lei assim o determina
expressamente.
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Nesta linha de pensamento, foi invocada a decisão do E. Conselho da Magistratura daquele Estado, na
qual foi manifestada o que o autor do artigo entende como "correta inteligência dos arts. 167 e 169 da
Lei 6.015/1973", a saber:
"Tais normas são de natureza cogente, pois envolvem interesse público - a manutenção da paz social
mediante um sistema rcgistral de segurança das relações jurídicas e dos direitos incidentes sobre
imóveis, e têm como destinatários, inegavelmente, os oficiais de Registro de Imóveis. Sempre que o
legislador adota normas dispositivas usa expressões tais como poderá ser feito e protege somente
interesses particulares, cujo exercício deixa ao alvedrio das partes a que a norma se destina.
"Por outro lado, deixar ao alvedrio das partes contratantes promover o registro é permitir-lhes sonegar
a existência de anterior promessa de compra e venda e de todas as suas conseqüências no mundo das
relações jurídicas, pondo em risco de serem fraudados até mesmo direitos indisponíveis" (Proc. 355/
87).
Com todo o respeito aos bem colocados argumentos da corrente que defende a obrigatoriedade do
registro dos contratos intermediários, não é este o nosso entendimento e não é esta a posição da
jurisprudência predominante.
No dizer de Valmir Pontes, "entendem-se obrigatórios os atos do Registro de Imóveis, quer se trate de
inscrição, quer de transcrição ou de averbação, no sentido de que, sem a prática de tais atos, ninguém
poderá gozar dos direitos que eles asseguram ou desfrutar das situações jurídicas para cuja constituição
são eles instituídos por lei" (Valmir Pontes. Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1982. p. 55).
Não é certo que a existência de um compromisso obrigue o seu registro antes da escritura definitiva
celebrada entre as partes.
Sabido que o compromisso de compra e venda passou a ter ingresso no Registro Imobiliário desde que
o art. 5.º do Dec.-lei 58/1937, regulou o assunto, tratando na ocasião da averbação, com o fito de
atribuir ao compromissário comprador direito real oponível a terceiro, quanto à alienação ou oneração
posterior. Ora, sendo inovação que visou, precipuamente, beneficiar o compromissário comprador, não
pode vir a se constituir, justamente para ele, em ônus burocrático ou financeiro.
Entendemos que a atual legislação sobre registros públicos, mantendo a tradição do direito positivo,
faculta ao compromissário comprador levar o seu contrato a registro, mas não o obriga, especialmente
quando já há o ajuste definitivo.
Podem, portanto, as partes - antes do registro - substituir o ajuste preliminar pelo definitivo, fazendo
com que apenas este último ingresse no Cartório Imobiliário.
Interessante sem dúvida a afirmação do renomado Serpa Lopes, ao entender que "a obrigatoriedade
deve ser entendida, não no sentido de existir na lei qualquer medida compulsória, tendente à realização
do registro, senão como um requisito legal, substancial à própria relação jurídica em causa. Assim, um
comprador não pode ser obrigado, manu militari, a transcrever seu título de aquisição... (Serpa Lopes,
op. cit., v. 6, p. 311-312).
O E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo posicionou-se da seguinte forma, ao
julgar a ApCiv 6.405-0: "o trato contínuo é uma exigência intrínseca do registro imobiliário, não
alcançando negócios extratabulares". Em seguida, a decisão faz remissão ao rico acórdão prolatado pelo
mesmo Conselho na Ap. 5.831-0, Rel. o eminente Des. Sylvio do Amaral, quando ficou ressalvado de
forma muito bem fundamentada que não é o caso de exigir-se a anotação do contrato de compromisso
como requisito do registro da escritura de compra, porque precisamente ele não teve ingresso no
Registro de Imóveis. Nenhuma relevância apresenta a eventual variedade subjetiva nos negócios
intermediários em relação ao último adquirente. E arremata:
"Por fim, cabe acenar para o princípio da economia procedimental, que subsume não importa qual
modalidade de procedimento - administrativo, registrário, notarial ou judicial. Não se justifica o
dispêndio de tempo e de gastos com a prática, no caso, de mais quatro registros, sem que, ao fim,
sejam eles explicados mais do que por interesse histórico-negocial (sequer pode falar-se em interesse
histórico jurídico-real, quando nenhum direito real se atualizou e quando sua tardia inscrição não
geraria qualquer eficácia jurídica mais)".
Ainda em defesa da corrente majoritária, permitimo-nos relembrar aspecto de ordem prática, ou seja, o
fato de que geralmente os contratos intermediários nem sempre são elaborados de acordo com os
textos legais, agasalhando, via de regra, falhas em seus aspectos formais e intrínsecos, que fatalmente
impediriam o registro, criando difícil solução para as partes, já que o registro da escritura definitiva
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restaria prejudicado.
Definida a posição, que entendemos ser a dominante, relativamente ao melhor entendimento sobre a
obrigatoriedade ou não do registro dos chamados contratos intermediários e suas conseqüências, vem
ao debate uma outra questão: inscrito o compromisso de compra e venda, deverão as cessões
obrigatoriamente ser inscritas?
Para essa situação o entendimento é pacífico, no sentido de que, uma vez registrado o compromisso de
compra e venda, sem dúvida alguma as cessões - ou promessas de cessão - decorrentes deverão ser
objeto de registro. Tal fato se impõe porque, nesta circunstância, não levado o título a registro, haverá
a quebra de sucessão da cadeia registrária e do princípio da continuidade consagrado nos já citados
arts. 195 e 237 da Lei 6.015/1973. Justificada, pois, a exigência e obrigatoriedade de se levar a
registro, neste caso, os contratos intermediários feitos e mencionados na escritura definitiva.
Finalmente, a questão tributária e dos emolumentos. Há os que defendem que é o contrato celebrado, e
não o seu registro, o fato gerador do tributo, e daí a exigibilidade de comprovação do recolhimento do
Imposto de Transmissão. Assim, uma escritura levada a registro na qual é mencionado um contrato
intermediário, não inscrito, terá impedido o seu acesso, já que exigível a prova de recolhimento do
Imposto.
A nosso ver, não assiste razão aos que assim pensam. Estabelece o art. 289 da Lei 6.015/1973 que,
"no exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento
dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício".
É pacífico que a forma de incidência e de cálculo desse tributo ocorre quando do registro do
compromisso e respectivas cessões, competindo aí ao Oficial exercer a prescrita fiscalização de regular
satisfação do débito. Todavia, outorgando o proprietário o título diretamente ao último cessionário e
figurando os demais como meros anuentes, mantido o princípio da continuidade, os negócios ditos
extratabulares são considerados como de nenhuma relevância; quando muito a fiscalização estaria a
cargo do Cartório de Notas que lavrou o ato com a narrativa dos contratos intermediários e a
conseqüente transmissão definitiva do atual detentor dos direitos.
Não se pode exigir do Registro Imobiliário que fiscalize o pagamento de impostos devidos em
decorrência de atos que não lhe foram apresentados em razão do ofício. Conclui-se, portanto, que
enquanto direito pessoal não há hipótese de incidência tributária.
Nem mesmo a possibilidade do auferimento de emolumentos, gerando receita para o Cartório, poderia
servir como argumento de apoio à exigibilidade de registro dos contratos intermediários, já que a
questão jurídica e de interesse social seguramente transcende tal aspecto.
Esta a firme posição do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, confirmando
decisões da 1.ª Vara de Registros Públicos da Capital (v.g., ApsCivs 20.436-0/6, 20.512-0/3, 20.513-0
e 20.522-0).
22. Compromisso registrado. Transmissão definitiva
Já abordamos em capítulo à parte os aspectos formais do documento que dá forma ao negócio
imobiliário e que vai a registro - escritura pública -, regularizando de vez a titularidade do domínio em
favor do adquirente, conferindo-lhe o direito real.
Dentre as inúmeras situações com que se defronta o registrador quando do ingresso do título,
decorrentes da sua análise para definição do registro, uma delas, a nosso ver, assume aspectos de
profunda reflexão, com duas correntes bem definidas caminhando lado a lado: é o fato da inscrição
preliminar do compromisso de compra e venda ensejar (garantir), ou não, o registro da escritura
definitiva subseqüente.
Têm ocorrido situações em que o registro da escritura definitiva é negado, embora inscrito o
compromisso, porque constatado, no segundo ato, que alguns dos princípios básicos do direito
imobiliário se acham feridos (como os da continuidade, especialidade e disponibilidade).
Aqui nos deparamos com duas situações igualmente fortes e, porque não, com farta argumentação
jurídica a sustentá-las:
a) de um lado, a prevalência de princípios básicos do direito imobiliário, sobre a força do registro já
operado; b) de outro, a força do registro já operado sobre os princípios básicos do direito imobiliário.
Duas, como já dito, são as correntes estabelecidas, defendendo as posições acima enunciadas, e,
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ambas, contando com manifestações notáveis e expressivas de ilustres doutrinadores e julgadores.

Os que defendem a prevalência dos princípios básicos do direito imobiliário, nesta hipótese,
argumentam no sentido de que o fato do registro da inscrição do compromisso não é suficiente, uma
vez constatada, por exemplo, a falta de disponibilidade quando da apresentação da escritura definitiva,
para superar o óbice e propiciar o seu registro. Para tanto invocam parecer do nobre Juiz Aroldo Mendes
Viotti, em parecer ofertado nos autos da ApCiv 9.098-0/1, São Caetano do Sul, CSMSP, 02.01.1989, do
seguinte teor:
"Com efeito, é do E. Conselho a orientação segundo a qual 'não pode ser registrada a venda, por
desmembramento, se já não há disponibilidade em virtude de desmembramentos registrados
anteriormente, pouco importando que o adquirente tivesse compromisso registrado sobre o mesmo
imóvel objeto da escritura definitiva' (AC 1.412-0, São Carlos, 02.12.1982, Rel. o Des. Affonso de
André, In: Narciso Orlandi Neto. Registro de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 1984. p. 271, ementa n.
246). No mesmo sentido, a propósito de situação análoga, o v. aresto proferido na AC 6.743-0, de
20.02.1987. A linha filiatória se opera entre direitos reais da mesma natureza".
E conclui:
"O título não pode ser registrado por não haver, no registro aquisitivo do transmitente, disponibilidade
de área para acolhê-lo".
Solidifica, ainda, a corrente abordada, o argumento de que, "sem embargo de a inscrição da promessa
de venda e compra gerar direito real, oponível a terceiros, bem de ver que o liame registrário a ser
aferido não se opera exclusivamente entre o título apresentado e a pretérita inscrição. A transferência
definitiva da propriedade tem por suporte a transcrição titulada pela vendedora. É em relação a este
último registro que se deve exercer o controle da especialidade afeto ao registrador" (ApCiv 8.274-0-8,
Praia Grande, CSMSP, 04.04.1988). E conclui o v. aresto, in verbis:
" No mérito, o loteamento, embora antigo, é irregular, isto é, não está registrado no Cartório
Imobiliário. Anote-se ter a escritura de compra e venda, objeto da presente dúvida, mencionado via
pública, sem a necessária averbação na antiga transcrição. A insegurança, na área disponível, é
manifesta. Finalmente, a inscrição do compromisso, de que se originou a escritura, não altera a
situação. Evita-se, apenas, a repetição do erro".
A outra corrente defende a posição de que a inscrição do compromisso de compra e venda atribuiu ao
compromissário comprador direito real, oponível erga omnes.
A esta me filio, por entendê-la mais afinada com os princípios do direito imobiliário, tão ou mais
importantes do que os que foram mencionados e preservados na primeira corrente. Não pode o
Cartório, posteriormente, acoimar de irregular título que já aceitara sem invocar infração alguma a
eventual princípio, como o da continuidade. Entendo que o direito real do qual se investiu o
compromissário pode ser oposto até ao próprio Estado, de quem o Cartório não deixa de ser órgão
administrativo (decisão de 27.01.1981, Proc. 643/81).
A garantia do registro publicizado, viabilizando atos envolvendo terceiros, não pode ser abalada sob
pena de desmoralização da proclamada eficácia do registro. Nesta questão nosso direito é juris tantum,
ou seja, se o registro do compromisso for anulado, então, sim, retorna-se ao estado anterior. Contudo,
em caso contrário há de prevalecer o registro.
Este o entendimento perfilhado pelo E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo ao
julgar a ApCiv 8.766-0/3, Rel. Des. Mílton Evaristo dos Santos, louvando-se em excelente parecer do
ilustre Juiz Hélio Lôbo Júnior, então Auxiliar da Corregedoria:
"Por outro lado, ressalta evidente que a serventia permitiu a inscrição e transcrição de lotes no local
denominado Chácara Paraíso, sem precedente inscrição de loteamento, o que era imprescindível,
mesmo antes de entrar em vigor a atual Lei 6.766/1979.
"O erro do serventuário, na ocasião, restou patente e o imóvel objeto da transcrição primitiva, se ainda
contiver área remanescente, não mais poderá ser parcelado sem a regularização da situação.
"No entanto, os registros prevalecem até que venham a ser cancelados (art. 252 da Lei 6.015/1973)
sendo certo, ainda, que produzirão todos os efeitos legais decorrentes".
Prossegue a decisão:
"A inscrição do compromisso em nome dos apelantes produziu efeitos específicos e, conforme lição
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trazida à colação pelo Magistrado José de Mello Junqueira, quando titular da 1.ª Vara de Registros
Públicos da Capital (Proc. 480/81), o 'direito do compromissário tem eficácia real, termo mais adequado
dentro do próprio conceito do direito absoluto real. Desde o momento em que o contrato for registrado,
tranca-se, por efeito do registro, a possibilidade de qualquer disposição sobre o imóvel que venha
prejudicar os direitos do compromissário. Esse efeito real de que o dota a lei significa que se torna
oponível erga omnes por se haver unido a ele um direito de aquisição e a que a sua disposição (jus
abutendi ) está limitada em proveito do credor. Uma vez registrada, assevera ainda, o autor citado, o
promitente vendedor não pode alienar o bem nem impedir ou dificultar o cumprimento da pretensão do
promitente comprador de se tornar seu legítimo proprietário. Continuaria seu direito a ser pessoal,
tornando-se, pelo registro, um direito negativo de senhorio. Outros autores alemães explicam o direito
preventivamente anotado como um jus ad rem, uma limitação ao direito de alienar, um direito real de
garantia, uma expectativa de direito, ou uma obrigatio in rem scriptae".
Desse modo, conclui o v. acórdão, "a simples inscrição conferiu direitos ao compromissário e o registro
da escritura definitiva em nada influirá quanto à continuidade ou especialidade, questões essas já
estabelecidas e constantes dos assentamentos da serventia".
Não se pode negar o registro da escritura definitiva se já se admitiu a inscrição do compromisso. Ambos
estão sujeitos aos mesmos requisitos, significando que, se um foi registrado, o outro também reúne
condições para o registro, salvo defeito extrínseco do título (ApCiv 1.417-0, Mirassol, CSMSP,
25.03.1983).
"A objeção ora levantada deveria ter sido feita por ocasião da inscrição e da averbação do compromisso
e da cessão. Consumados os atos registrários, prevalece, a toda evidência, a disposição prevista no art.
252 da Lei 6.015/1973.
"Não há que se falar, diante da realidade registrária enfocada, em novas interpretações acerca da
natureza jurídica do imóvel registrando. O próprio Cartório, por meio de seus assentamentos, cuidou de
defini-la e a regra do já aludido art. 252 da Lei 6.015/1973 impede que, nesta esfera administrativa, se
promova qualquer alteração.
"O direito real existe em nome do apelante e somente o cancelamento da averbação e da inscrição
poderia reverter a situação, providência essa que, evidentemente, não pode ser tomada em
procedimento de dúvida" (ApCiv 3.621-0, Rio Claro, CSMSP, 15.07.1985).
Negar-se o registro do título definitivo de compra e venda em cumprimento a compromisso de compra e
venda regularmente registrado, criar-se-ia falsa imagem, oposta à segurança e exação que devem advir
do registro predial, em detrimento de terceiros de boa-fé que confiam na presunção de veracidade que
dele emana.
23. Adjudicação compulsória. Obrigação de fazer
Verdadeiros suprimentos judiciais, surgem as adjudicação compulsória e de obrigação de fazer como a
solução para os compromissários compradores que vêem negada a outorga da escritura definitiva por
parte daqueles que lhes prometeram vender a propriedade.
Pago o preço, ocorrendo a recusa por parte do transmitente do imóvel, os dois caminhos têm sido
percorridos pelos que têm direito ao recebimento da definitiva para que, levando-a a registro, se
invistam na plenitude da propriedade.
No campo registral, tem-se levantado questionamentos com relação ao ingresso de tais títulos,
especialmente aquele originário das ações de obrigação de fazer.
Na ação de adjudicação, o dissídio estabelecido foi, na fase judicial, no sentido de que pedido naquela
direção tendo como base contrato não registrado seria inadmissível. O C. Supremo Tribunal Federal
chegou a se manifestar sobre o tema, com os defensores da corrente afirmando ser "juridicamente
impossível a transferência de imóvel não registrado em nome do promitente vendedor' (ApCiv 1.520/
80, Curitiba, 10.02.1981, TAPR, RDI 8, p. 131). Porém a jurisprudência está totalmente direcionada no
sentido contrário, e não paira dúvida de que o titular de compromisso de compra e venda, mesmo sem
tê-lo registrado, tem acesso a ação de adjudicação.
"Cumpre, em primeiro lugar, esclarecer que a chamada ação de adjudicação compulsória não passa de
ação de substituição da vontade negocial, por via de que, quando não a manifeste o obrigado, se logra,
em momento lógico sucessivo e desde que acompanhado do registro, a adjudicação da propriedade. A
sentença não dá a propriedade, se não que a concede o registro do título. A decisão, assim, vale por
título, enquanto suprimento jurisdicional da declaração de vontade recusada. O que, em verdade, a
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inscrição confere é, nos termos do art. 5.º, o direito real, nunca o direito à outorga da escritura
definitiva ou o direito de adjudicação, que tão-só antessupõe o pagamento do preço. Tal sentido
compatível assim com a natureza e a autonomia de ambos os direitos, segundo o próprio sistema desse
decreto-lei... Essas as razões porque se propende para a orientação, inclusive agasalhada no Pretório
Excelso, de admissibilidade da ação de adjudicação compulsória, independentemente de registro (cf. RT
471/58, 468/166, 455/177, 454/130, 441/173 [cita RE 70.362], 426/183, 412/408 [cita STF AI
18.364] e 384/208 etc.). Diz a ementa: Adjudicação compulsória - Dispensabilidade da inscrição do
compromisso de compra e venda - As promessas de compra e venda contêm obrigação de outorga da
escritura, comportando a adjudicação compulsória, como execução compulsória e em forma específica
daquela obrigação de fazer, que não depende do registro ou do direito real derivado" (ApCiv 48.689,
Ribeirão Preto, 2.º TACIVSP, 2.ª Câm., Rel. Des. Cezar Peluso, Anuário de Jurisprudência 79/93).
Ainda que a origem do título seja judicial, repita-se, não estará ele isento dos requisitos inerentes à
legislação registrária. Embora seja certo que não compete ao Oficial reexaminar o mérito de uma
sentença de adjudicação compulsória, cabe-lhe, no entanto, perquirir se foram observados os requisitos
extrínsecos à expedição da carta de adjudicação registranda, e, no Registro Imobiliário, se foram
atendidos os princípios básicos que o regem.
Como a ação de adjudicação compulsória não cria nem transfere domínio, visando, tão-só, suprir
declaração de vontade negocial, não valendo mais do que valeria o instrumento do negócio recusado
(compra e venda definitiva), não pode ser registrado título que viola os já citados princípios registrais,
v.g.: ação dirigida contra quem não é titular de domínio, incapaz de transferir direito que não detém
(ApsCivs do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo 2.156-0, 1.122-0, 1.371-0,
2.196-0, 3.030-0, 3.721-0, 8.693-0, 10.961-0 e 15.029-0/7), quando movida contra pessoa qualificada
com estado civil (viúvo) contrário ao do assento imobiliário (casado), a reclamar, de imediato, o registro
prévio do inventário do co-proprietário falecido (ApCiv 9.465-0), ou ainda quando haja titulares de
direitos reais inscritos excluídos do pólo da ação que culminou com a sentença de adjudicação. São
questões intrínsecas ao registro, que o Oficial não pode desprezar, sob pena de vulnerar os já citados
princípios registrais.
As questões suscitadas na área das ações de obrigação de fazer têm sido mais amplas e objeto de
maior debate. Vencida a demanda, sobrevêm a condenação do requerido para que, em prazo razoável
fixado pelo Magistrado, outorgue a pleiteada escritura definitiva, sob pena de arcar com a multa diária.
Normalmente, nas decisões, fica assinalada a expressão "sem prejuízo do disposto no art. 639 do CC/
1916 (LGL\1916\1)".
O núcleo do questionamento fica direcionado para o entendimento de que a decisão proferida nesse tipo
de ação serve como instrumento hábil para a outorga da escritura definitiva e não como título judicial
de transferência elencado no art. 221 da Lei 6.015/1973. Teria a ação, para alguns, como única
finalidade, tornar possível a outorga da escritura de transmissão da propriedade. A sentença
simplesmente integraria a matéria como autorização ao instrumento notarial a ser lavrado.
Para outros, a sentença supriria não só a manifestação de vontade dos contratantes, mas também o
próprio contrato. A formalidade seria dispensada se - e quando - a sentença se avocar como
substituidora da escritura definitiva de compra e venda, independentemente do prazo concedido ao
obrigado a emitir a declaração. Expedido o título executivo - carta de sentença - com o trânsito em
julgado, recolhido o Imposto de Transmissão, não haveria óbice, sob o prisma da legalidade, a que
fosse o título recepcionado para ingresso nos assentamentos registrais.
Este, a nosso ver, o melhor entendimento. Se públicos também são os atos judiciais e não somente os
instrumentos notariais - aspecto já analisado no tópico quanto à forma dos instrumentos -, não teria
sentido remeter o já onerado e desgastado autor da demanda ao Cartório de Notas para a lavratura de
um novo ato, para alcançar de vez a regularização do registro definitivo de seu imóvel.
Assim decidiu o E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo na ApCiv 3.035-0,
Cândido Mota, 28.11.1983, Rel. Des. Humberto de Andrade Junqueira:
"A sentença obtida na execução de obrigação de fazer equivale, tal qual uma escritura pública, a um
título (art. 221 Lei 6.015/1973) que se sujeita, como qualquer outro, à observância dos princípios
básicos que regem o direito registrário, entre os quais o da continuidade, consubstanciado no art. 195
da Lei 6.015/1973".
24. Compra e venda de bens entre cônjuges nos diversos regimes
Estabelece o art. 230 do CC/1916 (LGL\1916\1) que "o regime de bens entre os cônjuges começa a
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vigorar desde a data do casamento e é irrevogável".

Antes da celebração, é lícito aos nubentes estipular, quanto aos seus bens, o que lhes aprouver,
garantindo-se aos cônjuges a máxima liberdade de escolha do regime, o que se efetivará por convenção
antenupcial, que deve ter a forma de escritura pública (art. 256 do CC/1916 (LGL\1916\1)). Caso
inexistente a escolha expressa de determinado regime, a lei, supletivamente, ordena o regime da
comunhão parcial de bens (art. 258 do CC/1916 (LGL\1916\1)).
Desses dispositivos legais emergem dois princípios norteadores: o da autonomia da vontade antes do
casamento e o da proibição para alteração do regime de bens depois de celebrado o casamento.
São fundamentos da imutabilidade, como afirma Arnoldo Wald, a proteção à boa-fé de terceiros que
têm relações com o casal e a proteção dos próprios cônjuges, visando evitar-se que a afeição e a vida
em comum entre marido e mulher venha afetar as suas relações de ordem patrimonial (Arnoldo Wald.
Curso de Direito Civil Brasileiro - Direito de Família. 8. ed. São Paulo: RT, p. 105).
O princípio da imutabilidade do regime de bens acarreta como conseqüência a proibição de mútuos
contratos entre marido e mulher, que objetivam fraudar esse princípio, o qual é de ordem pública.
Decorre disto necessário o exame da viabilidade de cônjuges entre si alienarem bens, nos diversos
regimes, ou adquiri-los, por compra e venda, favorecido na aquisição um dos esposos. Dessas questões
passaremos ao exame, com trato específico a cada um dos regimes permitidos pelo Código Civil
(LGL\2002\400).
25. Regime da comunhão universal
No regime da comunhão universal é evidente o despropósito da transferência de bens de um a outro
cônjuge, quer por doação, quer por compra e venda.
Nesse regime, comunicam-se todos os bens, móveis e imóveis, que cada um dos cônjuges traz para a
sociedade conjugal, e bem assim os adquiridos na constância do casamento. Os cônjuges têm a
propriedade e a posse de todos os bens, em partes iguais, por metade. Enquanto perdura o casamento
nenhum deles tem direito exclusivo a qualquer das coisas que se acharem em estado de indivisão (Caio
Mário da Silva Pereira, op. cit., v.5, p. 149).
Tudo quanto um deles adquirir transmite imediatamente, por metade, ao outro cônjuge, constituindo-se
numa sociedade, de comunhão especial e caracteres próprios, daí ser inoperante a venda de bens de
um cônjuge a outro, nesse regime.
A compra e venda entre marido e mulher, no regime da comunhão de bens, está proibida, mesmo
porque ninguém pode comprar o que já lhe pertence, e, mesmo que isto fosse feito quanto à metade de
um dos cônjuges, automaticamente, a mesma metade voltaria ao cônjuge alienante, que continuaria
co-proprietário, por efeito do próprio regime. Seria retirar, da própria comunhão, o numerário para a
aquisição, o que, convenhamos, não teria sentido.
Hipótese diversa é aquela quando ocorre a separação judicial ou o divórcio, em que os cônjuges deixam
de fazer a partilha dos bens, permanecendo eles em co-propriedade. Neste caso, muda-se apenas o
caráter jurídico da co-propriedade, regendo-se doravante pelos princípios do condomínio. Cessa a
comunhão especial oriunda do casamento no regime da comunhão de bens, originando-se outra regida
pelo instituto do condomínio pro indiviso, sujeita a regime jurídico próprio, possibilitada a venda do bem
de um a outro comunheiro de sua cota no condomínio do imóvel.
Ainda com relação à compra e venda de imóvel feita pela mulher, ou em seu nome, na constância do
casamento, com cláusula expressa, declarando fazê-lo com recursos próprios, provenientes de seu
trabalho, estabelecendo, por isso, ser o bem reservado, na forma do Código Civil (LGL\2002\400), levei
à consideração do XX Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, em Blumenau-SC, de 13 a
17.09.1993, estudo sobre o referido tema, em face dos dispositivos contidos na nova Constituição
Federal de 1988 (arts. 5.º, I, e 226, § 5.º, da CF/1988 (LGL\1988\3)), oportunidade em que me
posicionei pela manutenção do instituto do bem reservado e pela não revogação do art. 246 do CC/
1916 (LGL\1916\1), baseado em opiniões de renomados juristas, não obstante incipientes, naquela
oportunidade, no campo jurisprudencial, registros de decisões sobre uma convicção mais definitiva
(Ademar Fioraneli. O bem reservado face ao disposto na nova Constituição brasileira).
Mas, a bem da verdade, o tema vem polarizando o mundo jurídico, e, neste novo quadro de igualdade
de direitos e deveres entre homem e mulher, inclina-se a jurisprudência pelo fim da vigência do
instituto e derrogação dos aludidos arts. 246 e 263, XII, do CC/1916 (LGL\1916\1), respeitadas as
situações consumadas anteriormente à promulgação da nova Constituição Federal (LGL\1988\3) ( v.g.,
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ApCiv 5.508/93, 15.ª Câm. Cív., RJ, Vara de Registros Públicos, dúvida), o que levaria os registradores
a se acautelarem no recepcionar escritura de compra e venda com reserva de bens, até que,
definitivamente, se consolide um ou outro entendimento, com manifestação até pelo C. Supremo
Tribunal Federal.
26. Regime da comunhão parcial
Na atual sistemática do direito brasileiro, após o advento da Lei 6.515, de 26.12.1977, o regime legal
de bens no casamento, inexistindo convenção ou sendo ela nula, será o da separação parcial ou regime
da comunhão parcial.
O regime da comunhão parcial é segundo Sílvio Rodrigues ( Direito Civil - Direito de Família. 16. ed.
São Paulo: Saraiva, v. 4, p. 199), aquele em que, basicamente, se excluem da comunhão os bens que
os cônjuges possuem ao casar ou que venham a adquirir por causa anterior e alheia ao casamento,
como doação e sucessão, e em que entram na comunhão os bens adquiridos posteriormente. O art. 269
do CC/1916 (LGL\1916\1) estabelece, incisivamente, o rol dos bens que se excluem da comunhão, e o
art. 271 do CC/1916 (LGL\1916\1), aqueles que entram na comunhão.
Assim, o regime da comunhão parcial se caracteriza pela existência de três massas de bens: o
patrimônio comum, o do marido e o da mulher (Arnoldo Wald, Direito de Família, op. cit., p. 119).
Cada qual dos cônjuges pode dispor de seus bens alienando-os a terceiros, e, se imóvel, com a vênia
conjugal. No caso, com o preço obtido poderá adquirir outro bem, e este último, embora tenha
adquirido de modo oneroso, não se incluirá na comunhão, devido à substituição ou sub-rogação de um
bem particular por outro. É a chamada sub-rogação real, tema a ser abordado neste trabalho.
Questão posta é saber se um dos cônjuges poderá vender (alienação onerosa) um bem próprio (ou
particular) ao outro cônjuge, quer total, quer parcialmente.
A matéria apresenta-se controvertida, já que não existe texto legal proibindo tal ato. A discussão se
estabelece em face do disposto no art. 230 do CC/1916 (LGL\1916\1), já que a transmissão, para
alguns, importaria em ofensa ao princípio da inalterabilidade do regime matrimonial de bens.
Maria Helena Diniz, em sua obra Curso de Direito Civil, op. cit., p. 141, defende o aludido
posicionamento:
"Os consortes não poderão efetivar contrato entre si; a compra e venda entre marido e mulher está
proibida, visto que, se o regime matrimonial for o da comunhão universal, ter-se-á uma venda fictícia,
pois os bens do casal são comuns e ninguém pode comprar o que já lhe pertence. Se outro for o regime
matrimonial, tal venda violará o princípio da imutabilidade do regime adotado, previsto no art. 230 do
CC/1916 (LGL\1916\1). Além do mais, essa venda seria condenável sob o prisma moral, ante o fato de
um dos cônjuges poder influenciar o outro" (grifamos).
Para outros, a compra e venda, que tenha por objeto bens estranhos ao regime da comunhão, ou seja,
aqueles que os consortes possuem ao casar ou que venham a adquirir por causa anterior ou alheia ao
casamento, não deve ser obstada, podendo os cônjuges negociarem de acordo com as regras comuns
(Agostinho Alvim. Da Compra e Venda e da Troca. 2. ed. São Paulo: Forense, 1961).
A inclinação da jurisprudência tem sido favorável à interpretação de que a transação entre os cônjuges
é forma de burla ao regime de bens estabelecido, mesmo porque, se a transmissão está sendo operada
a título oneroso, haverá, forçosamente, a comunicação do imóvel ou da parte ideal adquirida, por
incidência do art. 271, I, do CC/1916 (LGL\1916\1), isto é, o bem que antes só pertencia a um dos
cônjuges passa a ser de propriedade comum do casal, em flagrante lesão ao regime adotado.
Este, por exemplo, o posicionamento da 1.ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, em
sentença do Juiz Ricardo Mair Anafe, proferida em 01.03.1995, no Proc. de dúvida 13/95, proibindo o
registro da escritura de compra e venda feita pelo varão à virago.
27. Regime da separação
Pela definição contida no art. 276 do CC/1916 (LGL\1916\1), o regime da separação de bens
caracteriza-se pela incomunicabilidade absoluta de bens presentes e futuros, mantendo cada cônjuge
seu patrimônio próprio e distinto, sob sua administração.
Ele pode ser convencional (livre ajuste entre as partes) ou obrigatório (decorrente de estipulação legal:
arts. 183, XI a XVI, e 226 a 258, parágrafo único, do CC/1916 (LGL\1916\1)).
Na separação convencional decorrente da escritura pública de pacto antenupcial (art. 256 do CC/1916
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(LGL\1916\1)), poderão os contratantes livremente dispor, quanto aos bens, como lhes aprouver,
impondo-lhes a comunicabilidade ou incomunicabilidade, afastando ou não a incidência da comunhão
dos aqüestos, enfim, consignando-se se a separação é pura, total e absoluta de bens, para a não-
aplicabilidade do disposto no art. 259 do CC/1916 (LGL\1916\1), segundo o qual, "embora o regime
não seja o da comunhão de bens, prevalecerão, no silêncio do contrato, os princípios dela, quanto à
comunicação dos adquiridos na constância do casamento".
O alcance do aludido dispositivo (art. 259 do CC/1916 (LGL\1916\1)) foi muito questionado, e, de há
muito, assentou-se a orientação, quanto à sua aplicabilidade, também aos casos de casamento em
regime de separação obrigatória, e não só convencional de bens, editando-se a propósito até mesmo
disposição sumular (Súm. 377 do STF): "No regime da separação legal de bens, comunicam-se os
adquiridos na constância do casamento".
A jurisprudência administrativa não diverge de tal conclusão e a matéria tem orientação pacífica,
sedimentando-se entendimento de que os bens a título oneroso (compra e permuta), na constância do
casamento pelo regime da separação legal obrigatória de bens, se comunicam, que, nesse tipo de
aquisição, existe a conjugação de esforços para a formação patrimônio.
Por conseguinte, seria inócua a venda entre marido e mulher, conforme inúmeros precedentes
normativos da 1.ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo e do próprio E. Conselho Superior
da Magistratura paulista e de outros tribunais do País, com destaque para as ApsCivs 4.776-0 e
9.954-0, no sentido de que, "depois do casamento, mesmo na separação legal, a aquisição feita por um
dos cônjuges beneficia o outro, como se de comunhão se tratasse".
Pelos mesmos motivos consignados atrás, ao tratarmos do regime da comunhão parcial, não seria lícita
a venda recíproca de bens particulares adquiridos por um dos cônjuges no regime da separação
convencional e completa de bens, ou mesmo aqueles adquiridos antes das núpcias, por violação à
imutabilidade do regime de bens, o que seria lícito ao Oficial registrador questionar, sob o aspecto da
legalidade, no exame qualificador do instrumento que lhe seja apresentado a registro.
28. Compra e venda conjugada. Doação modal, cláusulas. Sub-rogação real
Prescreve o art. 1.676 do CC/1916 (LGL\1916\1):
"A cláusula de inalienabilidade temporária, ou vitalícia, imposta aos bens pelos testadores ou doadores,
não poderá, em caso algum, salvo os de expropriação por necessidade ou utilidade pública, e de
execução por dívidas provenientes de impostos relativos aos respectivos imóveis, ser invalidada ou
dispensada por atos judiciais de qualquer espécie, sob pena de nulidade".
O texto legal está a indicar que a restrição ao direito de dispor da propriedade, pela imposição de
cláusulas restritivas - inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade -, só poderá ocorrer por
força da disposição testamentária (sucessão) e nas transmissões gratuitas (doação). Incompatível a
restrição, portanto, em relação às transações onerosas sinalagmáticas.
Tem sido praticado pelas partes contratantes em escritura pública de compra e venda, quando o
pagamento do preço ajustado está previsto para data futura, a imposição por parte dos vendedores da
cláusula de inalienabilidade, visando à garantia para com eventual inadimplência, quando o correto
seria fazer uso da cláusula resolutiva do pacto comissório. Essa cláusula de inalienabilidade, como já
deixamos afirmado quando do estudo das cláusulas resolutivas à compra e venda, seguramente, não
poderá constar do Registro Imobiliário e tampouco gerar publicidade, pois de nenhum efeito jurídico
para com terceiros. Sua validade se restringe aos contratantes, gerando apenas direitos de ordem
pessoal.
Contudo, para a regra enunciada, exceções se abrem: na conhecida doação modal, aberta esta à
possibilidade para imposição de cláusulas restritivas de inalienabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade; e na sub-rogação real, que é a operação jurídica em virtude da qual um bem
adquirido em lugar de outro toma a posição jurídica do primeiro.
A denominada doação modal, hoje de uso freqüente, consiste, para concretização da vontade do doador
ou doadores, mediante celebração de um único instrumento público (compra e venda acoplada com
doação), na aquisição de um determinado imóvel, em que o numerário utilizado no pagamento do preço
é doado quase sempre pelos país ou avós do adquirente donatário. O negócio é celebrado entre
outorgantes vendedores e outorgado comprador (donatário da quantia), figurando o doador ou
doadores da pecúnia como interveniente/s anuente/s doador/es que pode/m impor ao bem as cláusulas
referidas e mesmo a constituição, em seu favor, do usufruto.
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O tema perfilhado já foi por nós abordado, em companhia do colega Jersé Rodrigues da Silva, em artigo
publicado no Bol. do IRIB n.° 91, dez. 1984, "Doação modal", e pelo mestre Elvino Silva Filho, "Efeitos
da doação no registro de imóveis", na RDI 19/20, jan./dez. 1987, p. 18-19, com idênticas conclusões,
ricas em citações doutrinárias e jurisprudenciais. Seria, sem dúvida, exacerbado formalismo, para a
validade da transmissão, a celebração de dois instrumentos em vez da conjugação, na mesma escritura,
dos dois atos (doação e compra e venda).
No art. 269, II, do CC/1916 (LGL\1916\1), vê-se estipulada a sub-rogação, que tanto pode ser pessoal
quanto real, dispondo, como norma excludente da comunhão, os bens "adquiridos com valores
exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges, em sub-rogação dos bens particulares".
Dessa forma, adquirido imóvel com recursos que pertenciam exclusivamente a um cônjuge, continuará
ele a pertencer a este com exclusividade, pela regra da sub-rogação real, pois o novo imóvel irá apenas
substituir, no patrimônio do adquirente, o que de lá saiu.
Preleciona Sílvio Rodrigues:
"Se os bens possuídos por ocasião do casamento não se comunicam, é óbvio que não devem
comunicar-se os bens que são adquiridos com o produto da venda dos primeiros. Se o cônjuge ao
casar, tinha um prédio e posteriormente o vendeu, o novo prédio adquirido com o produto da venda do
primeiro, continua a pertencer exclusivamente àquele cônjuge. Aqui, dá-se uma sub-rogação real. Os
bens adquiridos com o produto da venda dos bens que se achavam no patrimônio incomunicável do
cônjuge tomam o lugar destes bens e passam a se revestir da mesma incomunicabilidade de que
aqueles se revestiam (Sílvio Rodrigues. Direito Civil - Direito de Família, op. cit.).
Podemos alinhar outros bens que constituem patrimônio pessoal da mulher ou do marido e os tidos
como incomunicáveis por imposição da vontade de terceiros: os que cada cônjuge possuía ao casar e os
que lhes sobrevierem na constância do matrimônio, por doação ou sucessão (art. 269, I, do CC/1916
(LGL\1916\1)); os gravados com cláusula de incomunicabilidade, antes ou depois das núpcias, qualquer
que seja o regime de bens do casamento; os reservados da mulher casada, adquiridos com o produto
do seu trabalho; os excluídos da penhora em execução dos bens comuns do casal, em defesa da
meação por dívidas contraídas, tidos também como reservados por criação pretoriana; os bens cuja
aquisição tiver por título causa anterior ao casamento - art. 272 do CC/1916 (LGL\1916\1) -, por
exemplo: o prometido à venda e com preço quitado antes do enlace, com transmissão definitiva na vida
comum, e os demais enumerados no art. 263 do CC/1916 (LGL\1916\1).
Tais bens assim considerados não devem comunicar-se com outros que serão adquiridos com o produto
de suas vendas, que, malgrado o regime de bens adotado, não imigrarão no patrimônio comunitário
pelo instituto da sub-rogação real.
A parte mais delicada da questão surge quando tal fato vem consignado, de forma expressa, no titulo
aquisitivo do imóvel, como sendo de propriedade exclusiva do cônjuge adquirente, por resultar do
produto da venda daquele tido como particular ou incomunicável.
Tenho para mim que, por ser inegavelmente circunstância que tem influência direta no registro, de
modo a alterá-lo, hipótese prevista nos arts. 167, II, 5, e 246 da Lei 6.015/1973, o ato deve ser
averbado, para que a publicidade registral - se o registro for puro e simples - não reflita que o imóvel
pertence ao casal. Independe, a meu ver, da anuência do outro cônjuge, que poderá demonstrar, na
esfera própria, se prejudicado, que o bem também lhe pertence, pela presunção juris tantum dada ao
nosso sistema imobiliário, admitida prova em contrário.
29. Retificações na compra e venda
Muitos e variados são os erros ou enganos que podem surgir do registro de uma compra e venda e que
estão a reclamar, de imediato, sua pronta retificação a fim de que o registro volte a refletir a situação
jurídica real.
A regularização de tais erros merece do registrador um cuidado especial, por se tratar de ato de notória
importância e responsabilidade. Ainda que a averbação retificadora seja acessória ao registro, nem por
isso deverá ser relegada a um segundo plano e examinada com menor atenção, já que essa
acessoriedade não lhe tira importância, pois explicita também as mesmas garantias de autenticidade,
segurança e eficácia para com o assento principal (registro).
Não há dúvida de que a maioria desses erros ou enganos decorrem de declarações inseridas de forma
desavisada ou incorreta, quando da formação dos títulos, quer de ordem objetiva, quer subjetiva.
Assim, são freqüentes as retificações sobre: estado civil dos titulares do direito inscrito, grafias de
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nomes, profissão, nacionalidade, inversão ou supressão de números das cédulas de identidade, regime
de bens lançado de forma diversa ao do assento do registro civil, nome ou número dos prédios
confinantes do imóvel, número de cadastramento etc. Estas são hipóteses típicas de retificação que
invocadas de forma unilateral (provocação do interessado), das podem ser quais, a nosso ver, algumas
se enquadram no disposto no art. 213, § 1.º, da Lei 6.015/1973 (parte final).
A lei exige despacho judicial para a retificação, salvo nos casos de evidência, quando o Oficial, com a
devida cautela, corrigirá desde logo, pouco importando que a causa tenha origem no título (erro reflexo,
por repercussão) ou na fase do registro. Em qualquer caso, o que importa verificar é se a retificação
apresenta potencialidade de prejuízo ou vulneração a interesse alheio (art. 213 da Lei 6.015/1973).
Tenho-me posicionado, em várias oportunidades, no sentido de que o denominado erro evidente
previsto no citado dispositivo, não fica restrito somente ao ato praticado pelo registrador quando
transporta para o registro os dados inseridos nos títulos. O conceito é muito mais amplo, bastando a
nosso ver que fique manifesto de forma clara, nítida, não dependendo, às vezes, para sua
caracterização, de eventual instrução comprobatória, não sendo necessário aplicar-se em todos os
casos o princípio da necessidade - para sua correção - de um novo ato assinado pelas partes ou via
procedimento judicial ou administrativo mediante requerimento. Destarte, o erro verificável prima facie,
diante do próprio lançamento registral, pode e deve ser corrigido pelo Oficial, independentemente de se
atender ao princípio da instância (v.g., erro ao lançar-se a data em que lavrada a escritura; a omissão
no registro da proporcionalidade em que adquirida a propriedade; lançamento errôneo do logradouro
em que situado o imóvel etc.), bastando, nesses casos, que o Cartório, ciente do erro, em confronto
com o título, lance ex officio a averbação retificadora.
Alinhado a esse pensamento, o eminente Juiz Ricardo Henry Marques Dip assim se expressou no
trabalho "Da emenda ex officio dos erros evidentes pelos registradores prediais", publicado na RDI 19/
20, jan./dez. 1987, p. 78/86, in verbis:
"O conceito de erro evidente não se limita ao erro registral (caracterizado por irregularidade ou nulidade
do procedimento registral), estendendo-se à inexatidão registral (em que há dissídio do registro com a
situação jurídica a que corresponda, independentemente de equívoco no procedimento de registro) e à
discordância registral (em que o enunciado tabular discrepa do suposto fático a que relacionado, sem
dependência com equivocação procedimental).
"Assim, não se restringe a emenda do erro evidente à hipótese de equívoco na tomada de indicações
pelo registrador'.
Seria exacerbado formalismo - para determinadas retificações - exigir do interessado a re-ratificação do
instrumento apresentado (com impossibilidade, muitas vezes, até pelo falecimento de uma das partes,
por exemplo), ou mesmo remetê-lo às vias judiciais para um procedimento judicial moroso, oneroso e
desnecessário. Tais erros evidentes, como já visto, de fácil constatação ante o cotejo dos documentos
exibidos, devem ser regularizados diretamente no Registro Imobiliário.
O E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, em várias oportunidades, afirmou que,
"ocorrendo a obrigação de reconciliar o registro com o que é certo, por emitir a fé pública de seu
destino, 'não importa que o erro provenha do título, ou do registro dele. Em qualquer caso, o que
cumpre ver é se da retificação pode decorrer prejuízo para terceiro"'. (ApCiv 286.896, Itu, 14.12.1979,
Rel. Des. Andrade Junqueira).
Não há dúvida que a vocação do aperfeiçoamento do sistema registrário, cuja preordenamento é
garantir a certeza da realidade jurídico-dominial dos bens imóveis, impõe cautelas que redundam em
segurança do sistema, mas, nem por isso, o abrandamento das exigências formalísticas do sistema
deve impedir um atendimento mais pronto, ágil e desburocratizado ao interessado, ressalvada sempre a
costumeira prudência.
Afirma o Juiz José Renato Nalini que, "em matéria de interpretação por sinal, todos os exercentes de
atuação pública, ainda que delegada, devem levar em conta que o cúmulo de preceitos editados na
tumultuária normatividade brasileira já constitui de per si, causa de aflição a todos os particulares que
exercem atividades de interesse coletivo. Por isso mesmo, a orientação há de se voltar para favorecer o
acesso dos títulos, propiciando mais célere trâmite burocrático às onerosas e complexas providências
tendentes a concretizar os negócios imobiliários" (decisão no Proc. de Dúvida 840/89, 13.10.1989, 1.ª
Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo).
Este, aliás, o ensinamento de Serpa Lopes, que de há muito afirma que as interpretações devem
facilitar e não dificultar os registros.
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Contudo, trazendo o pedido de retificação em seu bojo nítida potencialidade danosa (retificação de
nome; inclusão de elementos de qualificação e identificação do comprador, com nome comum sujeito a
homonímia etc.), impor-se-á o procedimento judicial administrativo previsto no art. 213, § 1.º, da Lei
6.015/1973, tornando o possível prejuízo a terceiro a via contenciosa obrigatória. Nesta linha, a lição de
Valmir Pontes: "Aí não haverá evidentemente inexatidões materiais ou erros evidentes a corrigir no
registro, mas inexatidões de outro tipo, cuja retificação só poderá fazer-se pelos meios adequados,
conforme o caso" (Valmir Pontes, op. cit., p. 124).
No mesmo sentido, o pensamento unânime do E. Conselho Superior da Magistratura paulista, colhendo-
se do v. acórdão na ApCiv 2.091/0 a seguinte ementa: "O erro evidente é retificado pelo Oficial; o erro
cuja retificação contém potencialidade de dano a terceiros não prescinde de intervenção judicial ainda
que sob a forma de jurisdição graciosa".
Devendo o registro imobiliário espelhar com fidelidade a plenitude do direito real, a indicação do estado
civil da parte assume aspecto relevante. Aliás, tive oportunidade de elaborar despretensioso trabalho a
respeito deste tema como contribuição aos estudos do XV Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis
do Brasil, em Vitória-ES, de 14 a 19.09.1989, sob o título "O estado civil e alguns aspectos de sua
influência no registro de imóveis" (publicado na RDI 24/25, jul.1989/jun.1990), no qual procurei
demonstrar com minúcias a sua grande influência no Registro Imobiliário. Ficou mencionado que nem
sempre é possível a sua retificação pela via administrativa extrajudicial, de forma unilateral ou mesmo
bilateral, diante de qualquer prova, já que a relevância e importância do pretendido ato retificatório são
significativas, podendo ter força suficiente para retirar o direito real inscrito de alguém e atribuindo-o a
outrem.
Retificar o estado civil do adquirente que, por engano, figurou na escritura de compra e venda como
solteiro, para o de casado, será ato de simples constatação pelo Oficial junto ao certificado do
assentamento civil. Contudo, transmutar a situação de casado para solteiro - modalidade mais
repetitiva - já a prova se apresenta difícil ou até mesmo impossível administrativamente. A retificação,
neste caso, deve ser evitada pela serventia imobiliária, ainda que provenha de outra escritura pública
de retificação feita pelas partes envolvidas no negócio, em face da potencialidade de prejuízos que pode
causar a terceiros. Confira-se a posição do ilustre Juiz Narciso Orlandi Neto no julgamento do Proc. de
Dúvida 331/84, da 1.ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo:
"Por fim, o erro não é evidente, nem é daqueles em que inexiste potencialidade de risco a terceiro. Se,
ad argumentandum, o titular da transcrição for casado, o prejuízo de seu cônjuge será incontestável.
Não se aplica, pois, à hipótese, a decisão proferida pelo E. Conselho Superior da Magistratura na ApCiv
271.556. Os outros julgados colacionados também não se ajustam à pretensão do suscitado. Nem se
cuidava da retificação de casado para viúvo, situação em que a prova, além de positiva, é de simples
produção (ApCiv 265.729). No outro o E. Conselho reconheceu a possibilidade de retificação 'pela via
administrativa' mas não dispensou as provas (AgPt 240.363). A retificação é possível, mas há de ser
buscada na via judicial (diante da existência potencial de risco a terceiro), que não se confunde com a
via jurisdicional".
Na mesma direção, as considerações sempre oportunas do Juiz Ricardo Henry Marques Dip, no Proc.
406/88, da 1.ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo:
"Correta a recusa cartorária em averbar a alteração do estado civil com amparo em escritura notarial.
Sobre ser esse entendimento amparável em precedente do E. Conselho Superior da Magistratura do
Estado (ApCiv 3.753-0, Capital, 17.12.1984, Des. Nogueira Garcez), calha ver que as escrituras de
retificação são exigíveis (V. item 124.2, Cap. XX, Normas de Serviço da Corregedoria da Justiça),
exatamente nas hipóteses em que caiba contemporâneo exercício de autonomia das vontades
contratantes. Tal não se dá com o estado civil, que é indispensável, posto que não seja imutável; vale
dizer: não se viabiliza, em via notarial, dispor do estado civil, sequer mudá-lo".
Como se vê, a retificação nestes casos será sempre judicial-administrativa, cabendo ao Juízo analisar
criteriosamente as provas apresentadas. Nas informações que as serventias prestam em tais
procedimentos, como subsídio ao julgamento, tenho sugerido a juntada de certidão de nascimento
atualizada da pessoa retificanda, tendo em vista a regra contida no art. 107 da Lei 6.015/1973 no
sentido de que "o óbito deverá ser anotado com as remissões recíprocas, nos assentos de casamento e
nascimento, e o casamento no deste". Inexistindo anotação no assento de nascimento, a presunção é
de que o registrado não contraiu núpcias. Todavia, é do nosso conhecimento que nem sempre os
Registros Civis cumprem com fidelidade referida determinação, deixando de fazer as comunicações e
respectivas averbações recíprocas nos assentamentos, fato que torna insegura a admissão da
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retificação diretamente pela serventia imobiliária.

A retificação quanto à nacionalidade poderá ser obtida diretamente no Cartório Imobiliário, através de
provocação do próprio interessado munido do documento comprobatório, pois a declaração de
nacionalidade nada tem a ver com os elementos substanciais do negócio. Nesse aspecto, merece
especial atenção quando o fato versar sobre registro relativo a aquisição de imóvel rural, sendo o
adquirente brasileiro e pretendida a retificação para outra nacionalidade (v.g., espanhol ou francês).
Nessa circunstância, o ato acarretará, necessariamente, outras exigências, como a autorização do
INCRA, sendo a área superior a 3 módulos, e o indispensável registro no Livro Especial, criado pela Lei
5.709/1971, regulamentada pelo Dec. 74.965/1974, destinado a facilitar o controle, pelo Cartório e
demais órgãos fiscalizadores das áreas rurais em poder de estrangeiros. Igual procedimento será
adotado quando ocorrer alteração contratual de pessoa jurídica brasileira adquirente para pessoa
jurídica estrangeira, em virtude de ato superveniente à aquisição (transferência de maioria das quotas
de seu capital social), consoante disciplina o art. 1.º, § 1.º, da Lei 5.709/1971.
A retificação com relação ao objeto (res) é a que tem suscitado maiores questionamentos, merecendo,
em cada caso, criteriosa análise por parte dos Oficiais, já que envolve, às vezes, a pretexto de erro ou
engano, a substituição do bem antes transacionado por outro que integra o pedido retificatório.
No campo doutrinário, conforme pacífico entendimento, não é possível corrigir os elementos do contrato
- res, pretius et consensus - após a publicidade registral já do conhecimento de terceiros. Confira-se o
posicionamento do festejado Afrânio de Carvalho:
"Não se pode por averbação recuar no tempo e proceder à mudança dos elementos originais da
inscrição, a saber: os seus sujeitos, ativo e passivo; o seu objeto e o seu título causal. Assim como não
é permitido trocar por averbação o sujeito, declarando que não foi o indicado, mas outro que agora se
indica, ou o imóvel, declarando que não foi o descrito, mas o que agora se descreve, também não se
pode trocar o título causal, declarando que não foi o nomeado, mas o que agora se nomeia.
"Em suma, a averbação não serve, como a tecla de retrocesso da máquina de escrever, para fazer
corrigendas, em que se substitua o adquirente A por B, ou o imóvel X por Y, ou o título oneroso por
gratuito (venda por doação ou vice-versa)..." (Afrânio de Carvalho. Op. cit., p. 110-111).
Correto o ensino, já que as retificações ingressam no assento imobiliário por ato de averbação, e as
pretensas alterações ligadas ao negócio causal - objeto e pessoa envolvidos - excedem a índole
secundária, em desrespeito ao princípio de inscrição. Isto significa que a constituição, transferência e
extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por ato inter vivos, mediante inscrição no
Registro (art. 172 da Lei 6.015/1973). Assim, a averbação não muda nem a causa nem tampouco a
natureza do título que originou a inscrição.
Por isso que a substituição de imóvel, objeto de registro anterior, por outro literalmente diverso,
importa em novo negócio, ainda que se pretenda mascarar tal ato como se fosse mera retificação. Tal
ato, que objetiva reconduzir a propriedade inicialmente negociada à disponibilidade do alienante e a
transferência de outro ao adquirente, extrapola os limites do aditamento retificatório, porque encobre
forma derivada de transmissão de domínio, deixando a descoberto interesse de terceiros (com a
publicidade registral operada), bem como os direitos fiscais. Deve ser repelida pelo Oficial no exame
qualificador do pedido, exigindo-se a formação de novo negócio jurídico, que bem pode ser a permuta,
com o recolhimento do Imposto de Transmissão devido (ApsCivs 256.531 , Americana, CSMSP,
02.02.1976 e 256.901, Assis, CSMSP, 04.01.1977, Des. Acácio Rebouças).
Contudo, deixamos claro que o Oficial não deve ser intransigente ou insensível ao interpretar os casos
que lhe forem submetidos, sem fixar como regra geral que qualquer retificação quanto ao objeto
envolva troca de imóveis ou novo negócio, circunstância que, na prática, sabemos não ser verdadeira.
Na maioria das vezes a retificação objetiva corrigir equívocos com o fim de permitir a adequação do
registro àquilo que foi a vontade das partes contratantes. São comuns, por exemplo, os enganos nas
designações de lotes integrantes de loteamento regular; ou de unidades autônomas objeto de
condomínios submetidos ao regime da Lei 4.591/1964, especialmente no que diz respeito a vagas de
garagem quando unidades autônomas; e, ainda, aquelas retificações decorrentes de transações feitas
referentes a imóveis possuídos pelos alienantes em maior área, ocorrendo erro na localização daquele
que foi desmembrado (distância métrica, por exemplo), sem que isto importe em deslocamento do
imóvel. Diante dos dados que o Oficial tem à sua disposição (número do contribuinte, imóveis
confinantes, planta setorial ou mesmo planta particular de controle de disponibilidade), pode ele
concluir pela evidência de erro no registro, ensejando a retificação para adequá-lo à filiação do título
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anterior, de modo a ajustá-lo à situação de fato existente.

Chamamos à colação novamente outra manifestação do E. Conselho Superior da Magistratura paulista,
no julgamento do Agravo de Petição DJ-225.544-SP, Rel. Des. José Carlos Ferreira de Oliveira, quando
foi determinada a retificação de contrato de compra e venda para declarar a ocorrência de equívoco na
descrição do imóvel, antes designado como box n. 1 para o número correto - 31, tendo havido
resistência do Oficial do Registro quando defendeu que o ato acobertaria verdadeira permuta.
Contrariando tal posição, a decisão admitiu que seria contra-senso obrigar o interessado a novo negócio
ou a recorrer à via retificatória judicial, quando estava provado que não existia mudança de objeto do
contrato, mas apenas um erro na designação do box.
Tratando do erro de designação de lote, lembra o nobre Juiz José Renato Nalini que, "a se admitir que
os equívocos das escrituras não possam ser corrigidos por outras escrituras, estar-se-ia a banir a re-
ratificação do rol dos atos sufragados e correntes no sistema jurídico brasileiro" (Proc. 1.466/84,
decisão de 27.12.1984).
Deve, portanto, o Cartório de Registro de Imóveis estar atento para distinguir os diversos tipos de
retificações relativas ao imóvel, e, dentro da sua autonomia e responsabilidade, repelir aquela que
atente contra o ato jurídico e os princípios registrais. Destarte, não aceitará o Oficial pedido de
retificação direta se a pretensão objetiva a substituição do objeto, de forma a não deixar dúvida de que
ocorreu a mudança da determinação objetiva (imóvel na rua A, por outro na Rua B, com características
diversas); ou se a pretensão altera de forma substancial a descrição primitiva do imóvel objeto da
venda, com acréscimo, por exemplo, de medida de testada (10m para 15m), ainda que com
disponibilidade na transcrição originária do alienante, acobertando forma derivada (ou oblíqua) de
transmissão; ou a inclusão ou exclusão de adquirentes no registro; enfim, nestas e outras situações
similares, deve ser exigido o ato jurídico adequado para satisfação da pretensão retificatória, a fim de
que não seja a ordem jurídico-real afetada.
O mesmo se pode dizer das demais retificações que alterou a descrição primitiva (para mais ou para
menos); acrescentam medidas, áreas, perímetros, dados técnicos, inovam a origem etc., devendo ser
seguida a via judicial traçada no art. 213, § 2.°, da Lei 6.015/1973, ainda que se invoquem os
argumentos contidos no art. 1.136, parágrafo único, do CC, referente à aquisição celebrada ad corpus
ou ad mensuram, que nenhuma conotação tem com o registro imobiliário e com os princípios que o
regem, já que refletem relações de cunho pessoal, dentro do campo obrigacional entre os contratantes,
conforme, aliás, já abordado neste trabalho.
A respeito da correção do preço contratado na compra e venda, através de escritura pública de re-
ratificação, ainda que elemento essencial ao contrato, contrariando a posição do Oficial do Registro
Imobiliário que afirmava que deveria o preço ser sério e não provir de simulação, não podendo ser
ulteriormente modificado pela vontade das partes, afora as implicações fiscais envolvidas (no caso,
retificava-se o preço de Cr$ 50.000,00 para Cr$ 165.000,00), o E. Conselho Superior da Magistratura
do Estado de São Paulo, na decisão proferida no Agravo de Petição DJ-233.777, Jales, Des. Márcio
Martins Ferreira, determinou o ato, retificatório sob o argumento de que o escrito de retificação estava
revestido de todas as formalidades legais, sem atentar contra a letra e o espírito da lei e, tampouco, os
princípios gerais informativos do direito contratual, concluindo que, recolhida a diferença do Imposto de
Transmissão inter vivos, eventuais direitos de terceiros estariam resguardados com a publicidade
decorrente do próprio ato, cujo registro se pretendia retificar.
Em nosso entender, na retificação de preço para maior, acolhendo o pensamento acima exposto, a
exemplo do recolhimento da diferença do Imposto de Transmissão, parece-nos mais do que justo, para
aperfeiçoamento do ato, seja também cobrada a diferença das custas e emolumentos do registro
anteriormente margeado.
30. Bibliografia
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Jurisprudência
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Anuário de Jurisprudência.
Boletim do Direito Imobiliário - BDI.
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Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo: RT, 1987.
Decisões da 1.ª VRPSP.
Julgados dos Tribunais de Alçada Civil de São Paulo.
Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo (Prov. CG 50/89).
Revista de Direito.
Revista de Direito Imobiliário - RDI (do IRIB).
Revista dos Tribunais.
Revista Forense.
Revista Trimestral de Jurisprudência.
RTJ do STJ.
Súmulas do Supremo Tribunal Federal.
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DA COMPRA E VENDA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO

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Área do Direito: Civil; Imobiliário e Registral

fiduciário) recebe do fideicomitente (doador e legatário) um determinado imóvel, com o encargo de

quitação de débitos de terceiros, igualmente desnaturava o instituto.

idêntica situação do que ocorre com o pacto da retrovenda. Em conseqüência, resolvem-se as

"As vendas ou alienações de imóveis podem ser feitas ad corpus e ad mensuram.

17. Rescisão da compra e venda

Da admissibilidade do registro da procuração in rem propriam, decorre sejam observados todos os

ambas, contando com manifestações notáveis e expressivas de ilustres doutrinadores e julgadores.

vigorar desde a data do casamento e é irrevogável".

retificação diretamente pela serventia imobiliária.

anterior, de modo a ajustá-lo à situação de fato existente.

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