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Estudo de Viabilidade Mercadológica e

Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC


Comfort Hotel & Convention Americana
Americana (SP)

EHD
Maio de 2017
Realização:
Atualização de Estudo de
Viabilidade Mercadológica e
Econômico-Financeira
Cliente:

EHD

Maio de 2017
Projeto:

Contrato de Investimento Coletivo - CIC -


Comfort Hotel & Convention Americana;
projeto que será administrado pela
Atlantica Hotels e que ostentará a
bandeira Comfort.
Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se de atualização do estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa EHD entre os meses de
Novembro e Dezembro de 2015, que desenvolve o projeto na cidade de Americana, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de
Investimento Coletivo – CIC – Comfort Hotel & Convention Americana. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and
Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24
realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para terreno localizado na Rua Imperador Didi
Giuliano, no Jardim Imperador, em Americana (SP).

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat
Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,
Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento
de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas
informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados
estimados neste estudo. 3
Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do
mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de
uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a
seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez
as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Maio de 2017.

Diretor Proprietário Diretor de Projetos

4
A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e
hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,
identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de
mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição
mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor
por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das
quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com


5
A Caio Calfat Real Estate Consulting

ATUAÇÃO

 Planejamento e
Desenvolvimento
Hoteleiro e Imobiliário

 Diagnósticos e Retrofit
Hoteleiro

 Planejamento e
Desenvolvimento de
Imobiliário Turístico

 Flat para estudantes

 Comunidades
Planejadas

 Gestão Patrimonial
6
Nota de Apoio

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas O estudo que se apresenta


contempla o desenvolvimento de
I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 47 a 61
um condo-hotel. Esse tipo de
II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 18 a 25 e 71 a 80 projeto é analisado pela CVM –
Comissão de Valores Mobiliários,
III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 14 a 17 e 63 a 69
o qual determina a necessidade
IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no ou não de registro junto ao
26 a 30 e 82 a 87
mercado;
órgão.
V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, Em abril de 2015 foi publicada
35 e 89
despesas pré-operacionais e capital de giro inicial; a Deliberação 734/2015 que
VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 solicita que os Estudos de
31 a 34 e 91 a 101
anos de operação hoteleira; Mercado e de Viabilidade
VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 Econômica Financeira atendam
36 a 40 e 103 a 107
(dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados; alguns tópicos. Ao lado esses
VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento tópicos são listados e anotou-se
(rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos 41 a 42 e 109 a 110 as páginas em que são
hoteleiros similares em operação no mercado; e atendidos, dessa forma busca-se
IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada auxiliar a leitura e conferência
11 a 13
para o empreendimento. dos interessados nesse projeto.

7
Nota de Apoio

Contrato de Investimento Coletivo – CIC


Condo-Hotel – Comfort Hotel & Convention Americana
Americana

Rede Atlantica Hotels

Bandeira Comfort

Administração Atlantica Hotels

Categoria Midscale

Uhs 244

Sala de Eventos com capacidade para até 750


Eventos
pessoas

8
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

9
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

10
1. Sumário executivo

Este trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade


mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento
Coletivo – CIC – Comfort Hotel & Convention Americana, localizado na Rua
Imperador Didi Giuliano, no Jardim Imperador, em Americana (SP).

O objeto de estudo conta com a bandeira Comfort da Atlantica Hotels, com


244 UHs de 22,69 m² a 30,80 m² e sala de eventos com capacidade para até
750 pessoas.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do Manual


de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados –
SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations
and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das projeções
operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada conforme o modelo
do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry. MA.

11
1. Sumário executivo

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

O projeto foi concebido como um hotel midscale, e deve ser


operado com a marca Comfort.

A marca Comfort é de propriedade da Atlantica Hotels, que


deverá operar o hotel.

A Atlantica Hotels é a maior administradora multimarcas


independente da América do Sul de capital fechado. Administra
mais de 80 hotéis no Brasil, estando entre as redes hoteleiras com
maior operação no país.

O Comfort terá 244 UHs ofertadas ao mercado conforme o


Memorial de Incorporação exigido pela Lei de Incorporação
14961/64.

12
1. Sumário executivo

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

1
A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: atualmente a rede conta com


mais de 80 hotéis no Brasil somando 13.000 apartamentos.

Canais de Distribuição: a Atlantica é uma rede nacional que


2
atua e possui canais de distribuição e comunicação mundiais.

Presença de mercado no Estado de São Paulo: a Atlantica


administra hotéis em 15 cidades no Estado de São Paulo e está 3

presente com projetos futuros como em Campinas com Go Inn


Campinas (1) e Comfort Hotel Campinas (2), em Hortolândia
com Comfort Hotel Hortolândia (3) e em São Carlos com o
Comfort São Carlos.
13
1. Sumário executivo

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança


O hotel em estudo está localizado no Jardim Imperador, ao lado do condomínio residencial de alto padrão “Terras do Imperador”.
Está próximo da divisa das cidades de Americana e Nova Odessa e possui fácil acesso à cidade de Santa Bárbara d’Oeste através da SP
304 - Rodovia Luiz de Queiroz, e à Campinas e São Paulo através da Rodovia Anhanguera.

 Na extensão das duas rodovias estão concentradas algumas regiões de interesse industrial, conforme mapeamento abaixo:

Limeira

Legenda Acesso
SP - 348 - Rodovia dos Bandeirantes
Hotel em Estudo
SP - 330 - Rodovia Anhanguera
SP-304 - Rodovia Luiz de Queiroz

Delimitação - Região de Interesse Industrial


São Paulo

Elaboração: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 14


1. Sumário executivo

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança


O hotel em estudo está no entroncamento da Rodovia Anhanguera com
Parque De Eventos CCA
a Rodovia Luiz de Queiroz, na Rua Imperador Didi Giuliano.
Também está próximo do trevo que atualmente é considerado uma das
principais vias de acesso à Nova Odessa, através da Rod. Arnaldo Júlio
Mauerberg.
1
No entorno está o aeroporto de Americana, os dois principais espaços de
Hotel em Estudo
eventos da cidade (Parque de Eventos CCA e Expoamérica) e empresa Aeroporto de Americana Expoamérica
KSPG Automotive, já localizada na cidade de Nova Odessa. 2
Brazilian
Na extensão da Rodovia Anhanguera sentido São Paulo há dois projetos KSPG Automotive Business Park
Nova Odessa
em andamento para implantação do Brazilian Business Park Nova Odessa, Empresarial Park Nova Odessa
que ocupará área de 1,3 milhão de m² com 450 mil m² de área construída
e o Parque Industrial São Lourenço II, com área de 1 milhão de m² Parque Industrial
São Lourenço
projetado para atender indústrias multinacionais e empresas de logística.
Já na Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg está em lançamento o Empresarial
Park Nova Odessa, com lotes entre 2.000 m² e 4.000 m². Trevo de 1 - Rod. Anhanguera / Rod. Luiz de Queiroz
Acesso 2 - Rod. Anhanguera / Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg 15
1. Sumário executivo

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Hotel em Estudo
Hotel em Estudo

Hotel em Estudo Hotel em Estudo


Vista da Rua Imperador Didi Giuliano Vista da Rua Imperador Didi Giuliano

Imagens: Equipe Caio Calfat Real Estate Consulting 16


1. Sumário executivo

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Hotel em Estudo
Rod. Anhanguera

Rod. Luiz de Queiroz

Hotel em Estudo

Imagens: Equipe Caio Calfat Real Estate Consulting 17


1. Sumário executivo

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução


Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis da cidade de Americana, Nova Odessa e Santa
Diária Média R$185,42
Bárbara d’Oeste classificados com categoria midscale superior, midscale e econômico e os hotéis de Campinas, de
Taxa de
59%
Sumaré, Indaiatuba e Itupeva com localização similar ao hotel em estudo (próximo de rodovias). No total, a cesta Ocupação

competitiva disponibiliza 1126 UHs.


Cesta Competitiva
Item Inauguração Hotel Rede UH SC Localização
1 1982 Hotel Florença Americana Vert Hotéis 80 100 Americana
2 2011 Nohotel Premium Americana Hotéis Nohotel 60 150 Americana
3 2000 Riema Áustria Flat Grupo Riema 38 110 Americana
4 1992 Novo Hotel Nacional Independente 120 300 Americana
5 2014 Hotel Nova Odessa Independente 20 80 Nova Odessa
6 - Nohotel Nova Odessa Hotéis Nohotel 50 30 Nova Odessa
7 - Casa Blanca Hotel Independente 48 50 Santa Bárbara D'Oeste
8 2005 Fildi Hotel & Eventos Independente 130 500 Sumaré
9 2010 Dan Inn Anhanguera Nacional Inn Hotéis 120 250 Campinas
10 1982 Hotel Premium Campinas Independente 105 400 Campinas
11 2001 Comfort Suites Campinas Atlantica Hotels 123 130 Campinas
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba Vitória Hotéis 112 250 Indaiatuba
13 2006 Quality Resort & Convention Center Atlantica Hotels 220 550 Itupeva
Midscale Superior Midscale Econômico
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 18
1. Sumário executivo

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução


Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva, divididos em dois slides para melhor visualização:

Mapa 1
Cesta Competitiva
Item Hotel
1 Hotel Florença Americana
2 Nohotel Premium Americana
2 3
4 Riema Áustria Flat
3 4 Novo Hotel Nacional
5 Hotel Nova Odessa
1
7 6 Nohotel Nova Odessa
7 Casa Blanca Hotel
8 Fildi Hotel & Eventos
Hotel em
Estudo 9 Dan Inn Anhanguera
5 10 Hotel Premium Campinas
6 11 Comfort Suites Campinas
12 Vitória Hotel Convention Indaiatuba
13 Quality Resort & Convention Center

Midscale Superior Midscale Econômico


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 19
1. Sumário executivo

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução


Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva, divididos em dois slides para melhor visualização:

Mapa 2
Cesta Competitiva
Hotel em Estudo Item Hotel
1 Hotel Florença Americana
8 2 Nohotel Premium Americana
11 3 Riema Áustria Flat
9 4 Novo Hotel Nacional
10 5 Hotel Nova Odessa
6 Nohotel Nova Odessa
7 Casa Blanca Hotel
8 Fildi Hotel & Eventos
9 Dan Inn Anhanguera
12 10 Hotel Premium Campinas
13 11 Comfort Suites Campinas
12 Vitória Hotel Convention Indaiatuba
13 Quality Resort & Convention Center

Midscale Superior Midscale Econômico


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 20
1. Sumário executivo

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

 Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,
por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em
estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.

 Foram criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;
2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em
estudo.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 21


1. Sumário executivo

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com os 13 hotéis, dos quais 619 UHs
das 1226 UHs irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.
Cesta Competitiva IC = Índice de Competitividade
Item Inauguração Hotel UH IC UH Comp.
1 1982 Hotel Florença Americana 80 100,00% 80
2 2011 Nohotel Premium Americana 60 100,00% 60
3 2000 Riema Áustria Flat 38 100,00% 38
4 1992 Novo Hotel Nacional 120 50,00% 60
5 2014 Hotel Nova Odessa 20 50,00% 10
6 - Nohotel Nova Odessa 50 50,00% 25
7 - Casa Blanca Hotel 48 50,00% 24
8 2005 Fildi Hotel & Eventos 130 50,00% 65
9 2010 Dan Inn Anhanguera 120 50,00% 60
10 1982 Hotel Premium Campinas 105 50,00% 53
11 2001 Comfort Suites Campinas 123 50,00% 62
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 112 25,00% 28
13 2006 Quality Resort & Convention Center 220 25,00% 55
1226 619
Midscale Superior Midscale Econômico

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 22


1. Sumário executivo

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução


Abaixo valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira e 6ª a domingo,
além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Decolar.com e Booking.com.
Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
UH Quadro de Dárias - Single UH Base DM
Item Inauguração Hotel
Comp. Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média
1 1982 Hotel Florença Americana 80 192,61 192,61 254,41 239,00 163,72 184,41 163,61
2 2011 Nohotel Premium Americana 60 214,43 214,43 200,85 195,00 182,26 195,07 174,27
3 2000 Riema Áustria Flat 38 199,93 193,33 208,00 202,12 167,13 181,36 160,56
4 1992 Novo Hotel Nacional 60 130,00 150,71 0,00 130,00 119,30 129,15 110,95
5 2014 Hotel Nova Odessa 10 189,00 189,00 0,00 189,00 160,65 173,88 153,08
6 - Nohotel Nova Odessa 25 173,00 173,00 165,26 160,57 147,05 157,82 139,62
7 - Casa Blanca Hotel 24 130,00 130,00 0,00 0,00 110,50 119,60 98,80
8 2005 Fildi Hotel & Eventos 65 174,74 175,56 209,25 180,69 148,88 165,53 144,73
9 2010 Dan Inn Anhanguera 60 168,79 186,14 187,54 187,55 150,85 166,39 145,59
10 1982 Hotel Premium Campinas 53 252,86 252,86 252,86 252,86 214,93 235,16 214,36
11 2001 Comfort Suites Campinas 62 267,00 275,55 252,87 251,35 230,58 249,73 228,93
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 28 391,57 344,18 0,00 391,57 312,69 345,28 324,48
13 2006 Quality Resort & Convention Center 55 477,00 502,86 452,57 502,86 416,44 454,01 364,01
Midscale Superior Midscale Econômico
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 23
1. Sumário executivo

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Oferta: A oferta hoteleira de Americana é formada por hotéis antigos, a maioria independentes. A cidade teve recentemente
um hotel com bandeira de rede com reconhecimento nacional, o Ramada Hotel e Suítes, considerado o melhor hotel da cidade
após passar por retrofit e passar por conversão no início de 2014 (antigo hotel Florença Palace). Atualmente, porém, ele se
tornou o Hotel Florença Americana. Todos os hotéis da cidade considerados na cesta competitiva possuem sala de eventos e
boa procura por elas.

Demanda: A demanda é caracterizada por hóspedes corporativos, apontada pelos gerentes gerais como 90% do total de
clientes atendidos. Os hotéis de Americana atendem a demanda das indústrias locais e os hóspedes não acomodados das
cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, nestas duas últimas a hotelaria ainda é pouco qualificada.O perfil de
hóspedes é diversificado e vai desde o nível operacional (montadores de máquinas, técnicos e representantes comerciais) até
o nível gerencial. A média de permanência é 2 a 3 dias com maior frequência de segunda a quinta feira. Nos fins de semana a
ocupação está ligada a eventos sociais como casamentos e formaturas, entre outros.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 24


1. Sumário executivo

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução


Como oferta futura, identificou-se o hotel Ibis da rede Accor, já em construção durante a visita técnica realizada em Novembro
de 2015.O hotel de categoria econômica terá 120 UHs e está localizado entre a Av. São Jerônimo e a Av. América, em Americana.

Ibis Americana

Hotel em Estudo

Econômico
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 25
1. Sumário executivo

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado


Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
Item Inauguração Hotel UH Comp. Demanda
 Com base nas informações de 1 1982 Hotel Florença Americana 80 45
desempenho coletadas com os gerentes 2 2011 Nohotel Premium Americana 60 40
3 2000 Riema Áustria Flat 38 23
gerais dos hotéis da cesta, pode-se
4 1992 Novo Hotel Nacional 60 41
identificar o número de room nights 5 2014 Hotel Nova Odessa 10 6
6 - Nohotel Nova Odessa 25 16
vendidos por dia (demanda). O número de
7 - Casa Blanca Hotel 24 16
diárias/dia confrontado com o número de 8 2005 Fildi Hotel & Eventos 65 29
9 2010 Dan Inn Anhanguera 60 36
UHs disponíveis indica que a taxa de
10 1982 Hotel Premium Campinas 53 32
ocupação para a cesta competitiva foi de 11 2001 Comfort Suites Campinas 62 38
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 28 19
59%.
13 2006 Quality Resort & Convention Center 55 26
365
Legenda:
UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no
hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais
ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais
ofertadas pela taxa de ocupação.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 26
1. Sumário executivo

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado


 Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: Demanda: Média diária de diárias vendidas
1. PIB da Cidade de Americana de 2010 e 2016 – sendo 2010 - 2014 os Taxa de Projeção de Demanda Projeção Demanda
últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE (que geraram Taxa Peso Ano Demanda
crescimento de 3,94% a.a.) e complementados pela taxa de crescimento PIB 2,61% 5 2016 365
do PIB Brasil de 2015 (-3,8%) e estimativa do PIB Brasil 2016 (-3,6%), Empresas 3,69% 3 2017 375
segundo dados do colhidos em www.economia.uol.com.br, o que gerou Índice Firjan 0,31% 1
índice de crescimento de 2,61% a.a. no período de 2010 a 2016. 2018 386
Aeroporto 4,26% 1
2019 397
2. Crescimento de empresas entre 2009 e 2014, e Crescimento do Índice Taxa de Projeção 2,87% 10
2020 407
Firjan 2008 e 2013. Esses dados não puderam ser complementados até 2021 417
2016 pois não há dados disponíveis além dessas datas, porém cobrem Taxas de Projeção de Demanda
2022 427
cinco anos e apontam tendência. Corte Taxa
2023 437
2017 a 2019 0% 2,87%
3. Movimento do Aeroporto de Viracopos – 2011/2016. 2024 447
2020 a 2022 15% 2,44% 2025 457
A taxa obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio
2023 a 2026 20% 2,29% 2026 467
Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade e os dados Fonte: IBGE, Portal UOL e INFRAERO
sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial de 2,87% ao ano, Últimos dados oficiais disponíveis
por segurança e metodologia, foi reduzida com o tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção
do hotel em estudo: nos 3 primeiros anos a taxa foi utilizada integralmente, com redução de 15% do quarto ao sexto ano, e 20% do sétimo ao décimo.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 27
1. Sumário executivo

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as
variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social demográfico da cidade, e essa avaliação
refletiu em taxa de crescimento demanda de 2,87% a.a., a qual foi aplicada no período de 2017 a 2019 por registrar uma curva de
tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido,
conforme as expectativas do Governo Federal.

 Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de
Americana tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno.

Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao
longo tempo. Porém, como dito, os investimentos na cidade de Americana, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de
economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.

28
1. Sumário executivo

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

Projeção de Oferta
 A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo
Inicial Entrada Saída Final
competitivo destacado. 2016 619 619
2017 619 38 581
Entradas:
2018 581 180 119 642
2018 - Ibis Americana - 60 UHs
2018 - Entrada de Segurança - 120 Uhs 2019 642 642
2020 642 642
Saídas: 2021 642 642
2017 - Riema Austria Flat – 38 UHs 2022 642 642
2018 - Novo Hotel Nacional - 60 UHs 2023 642 642
2018 - Nohotel Nova Odessa - 25 UHs 2024 642 642
2018 - Hotel Nova Odessa - 10 UHs
2025 642 642
2018 - Casa Blanca Hotel - 24 UHs
2026 642 642
Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se
Obs.: Foi considerada apenas 1 entrada de segurança, em virtude da ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos
atualização do estudo, que mensurou a redução de possíveis competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na
investimentos hoteleiros nessa região. cesta em análise.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 29


1. Sumário executivo

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado


Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho
Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM
2018 642 886 27,54% 100,00% 21 386 127 52,17% R$ 225
2019 642 886 27,54% 103,00% 22 397 135 55,17% R$ 236
2020 642 244 886 27,54% 105,00% 23 407 141 57,63% R$ 242
2021 642 886 27,54% 105,00% 24 417 144 59,21% R$ 248
2022 642 886 27,54% 105,00% 25 427 148 60,82% R$ 254

Desempenho: Inadequado ao posicionamento


Desempenho: Ideal é estabilização em pelo menos 60%
Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale
Posicionamento como hotel de rede com proposta moderna e boas instalações
Legenda:
Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D.
Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;
Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal – Considerou-se penetração positiva a partir do 2º ano, pois trate-se de um produto novo,
de rede, diferente dos demais. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte
da cesta não abarca o mercado inteiro. Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa
de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Maio de
2017. Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2018) foi baseada na análise da cesta competitiva – págs.23 e 75, os demais anos refletem processo de posicionamento
do hotel no mercado – marca, localização e público alvo. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade
operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 30


1. Sumário executivo

1.5. Resultado do Hotel : DRE 1/3 2018 2019 2020 2021 2022
Receita Bruta 18.169.154 20.458.528 22.419.580 23.487.913 24.597.299
Receita Líquida 16.762.654 18.869.940 20.669.268 21.656.333 22.681.544

Habitações
Receita Bruta 10.453.883 100,0% 11.608.560 100,0% 12.427.843 100,0% 13.088.899 100,0% 13.781.731 100,0%
Receita Líquida 9.800.515 93,8% 10.883.025 93,8% 11.651.103 93,8% 12.270.843 93,8% 12.920.373 93,8%
Gastos Gerais 975.329 9,3% 1.052.960 9,1% 1.118.401 9,0% 1.172.895 9,0% 1.229.642 8,9%
Obs.: O desempenho do Folha de Pagamento 1.240.800 11,9% 1.253.208 10,8% 1.271.820 10,2% 1.290.432 9,9% 1.302.840 9,5%
empreendimento foi Lucro ou Prejuízo do Departamento 7.584.386 72,6% 8.576.856 73,9% 9.260.882 74,5% 9.807.516 74,9% 10.387.892 75,4%
estimado em 5 anos, a
Alimentos e Bebidas
partir do 6° estima-se
Receita Bruta 6.352.722 100,0% 7.224.559 100,0% 8.095.339 100,0% 8.445.078 100,0% 8.803.696 100,0%
estabilidade nos níveis Receita Líquida 5.717.450 90,0% 6.502.103 90,0% 7.285.805 90,0% 7.600.570 90,0% 7.923.327 90,0%
do 5° ano de operação. Custos de A&B 1.670.766 26,3% 1.900.059 26,3% 2.129.074 26,3% 2.221.055 26,3% 2.315.372 26,3%
Gastos Gerais 313.507 4,9% 348.451 4,8% 384.325 4,7% 400.862 4,7% 418.200 4,8%
Obs.2: Contribuição do Folha de Pagamento 1.389.150 21,9% 1.558.935 21,6% 1.582.088 19,5% 1.605.240 19,0% 1.620.675 18,4%
item Habitações: Lucro ou Prejuízo do Departamento 2.344.027 36,9% 2.694.658 37,3% 3.190.318 39,4% 3.373.412 39,9% 3.569.079 40,5%
margem de contribuição
Departamentos Menores
dentro da média de Receita Bruta 1.362.549 100,0% 1.625.410 100,0% 1.896.398 100,0% 1.953.936 100,0% 2.011.872 100,0%
mercado. Receita Líquida 1.244.688 91,4% 1.484.812 91,4% 1.732.360 91,4% 1.784.921 91,4% 1.837.845 91,4%
Gastos Gerais 126.269 9,3% 150.317 9,2% 175.099 9,2% 180.373 9,2% 185.674 9,2%
Folha de Pagamento 190.080 14,0% 213.312 13,1% 213.312 11,2% 213.312 10,9% 213.312 10,6%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 928.339 68,1% 1.121.183 69,0% 1.343.949 70,9% 1.391.236 71,2% 1.438.858 71,5%

L/P dos Centros de Receita 10.856.752 59,8% 12.392.697 60,6% 13.795.149 61,5% 14.572.164 62,0% 15.395.829 62,6%

Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução do item 5 31


1. Sumário executivo

1.5. Resultado do Hotel : DRE 2/3


Administração e Geral 2018 2019 2020 2021 2022
Gastos Gerais 936.367 5,2% 1.007.096 4,9% 1.066.732 4,8% 1.100.035 4,7% 1.132.217 4,6%
Folha de Pagamento 911.520 5,0% 1.022.928 5,0% 1.038.120 4,6% 1.053.312 4,5% 1.063.440 4,3%
Resultado 1.847.887 10,2% 2.030.024 9,9% 2.104.852 9,4% 2.153.347 9,2% 2.195.657 8,9%

Marketing e Sales
Gastos Gerais 363.383 2,0% 409.171 2,0% 448.392 2,0% 469.758 2,0% 491.946 2,0%
Obs.: O desempenho do Folha de Pagamento 129.600 0,7% 145.440 0,7% 147.600 0,7% 149.760 0,6% 151.200 0,6%
empreendimento foi Resultado 492.983 2,7% 554.611 2,7% 595.992 2,7% 619.518 2,6% 643.146 2,6%
estimado em 5 anos, a
partir do 6° estima-se Manutenção e Conservação
estabilidade nos níveis Gastos Gerais 545.075 3,0% 584.866 2,9% 618.370 2,8% 637.120 2,7% 655.124 2,7%
do 5° ano de operação. Folha de Pagamento 248.400 1,4% 278.760 1,4% 282.900 1,3% 287.040 1,2% 289.800 1,2%
Resultado 793.475 4,4% 863.626 4,2% 901.270 4,0% 924.160 3,9% 944.924 3,8%

Gastos com Água e Energia


Resultado 772.189 4,3% 826.153 4,0% 879.968 3,9% 920.756 3,9% 965.493 3,9%

Resultado Antes Fees


6.950.219 38,3% 8.118.283 39,7% 9.313.068 41,5% 9.954.383 42,4% 10.646.609 43,3%
Gerenciamento

Royalties 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%
Taxa de Franquia e Administração 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%

Lucro Operacional Bruto - GOP 6.195.899 34,1% 7.269.136 35,5% 8.382.951 37,4% 8.979.848 38,2% 9.625.940 39,1%
Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução do item 5 32
1. Sumário executivo

1.5. Resultado do Hotel: DRE 3/3

Gastos de Capital 2018 2019 2020 2021 2022


Seguros 90.846 0,5% 92.663 0,5% 94.025 0,4% 94.934 0,4% 95.388 0,4%
Taxas da Propriedade 170.800 0,9% 170.800 0,8% 170.800 0,8% 170.800 0,7% 170.800 0,7%
Incentive Fee 619.590 3,4% 726.914 3,6% 838.295 3,7% 897.985 3,8% 962.594 3,9%
Asset Management 154.897 0,9% 181.728 0,9% 209.574 0,9% 224.496 1,0% 240.648 1,0%
Obs.: O desempenho do Fundo de Reposição 545.075 3,0% 818.341 4,0% 1.120.979 5,0% 1.409.275 6,0% 1.475.838 6,0%
empreendimento foi Resultado 1.581.208 8,7% 1.990.446 9,7% 2.433.673 10,9% 2.797.490 11,9% 2.945.268 12,0%
estimado em 5 anos, a
partir do 6° estima-se L/P Antes do IR e Depreciação 4.614.691 25,4% 5.278.690 25,8% 5.949.278 26,5% 6.182.358 26,3% 6.680.671 27,2%
estabilidade nos níveis
do 5° ano de operação. Remuneração das partes envolvidas (1/2)

Remuneração ao investidor – Cláusula Quinta – Dos Direitos dos proprietários


a) L/P antes antes do IR e Depreciação – Resultado da operação do hotel que são de direito resultados dos
adquirentes, conformes sua participação no hotel, com regras de distribuição definidas nos contratos .

Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução do item 5 33


1. Sumário executivo

1.5. Resultado do Hotel : Taxas cobradas


Remuneração das partes envolvidas (2/2) Remuneração da Administradora

Reservas: 5% das Receitas geradas pela Central de Vendas. Reservas - Valor destinado a empresa Hotel Direto que irá promover a captação de

receitas de hospedagens e eventos, por si ou através de agências de viagens, empresas operadoras e organizadoras de eventos, e demais clientes integrantes da carteira de
relacionamento.

Fundo de Reposição de Ativos: 1º ano 3% da Receita Líquida, 2º ano 4% da Receita Líquida, 3º ano 5% da Receita
Líquida, 4º ano em diante 6% da Receita Líquida. Fundo de Reposição de Ativos, cuja arrecadação mensal e manutenção são obrigatórias, e serão
recolhidos e pagos pela Sociedade de acordo com os percentuais abaixo, sendo seus recursos utilizados de acordo com as instruções da Administradora e destinados
principalmente a assegurar que a Sociedade sempre possa contar com recursos para serem utilizados na conservação, manutenção e reposição, esta última quando necessária, de
móveis, utensílios, aparelhos, equipamentos e instalações

Remuneração da Operadora: 10% do GOP. Remuneração da Operadora: Referente a prestação de serviços para promover, manter e administrar todos

os serviços necessários às operações que constituem o objeto da Sociedade, de acordo com o padrão de qualidade por ela exigido e pela Rede à qual pertence a Marca

Fee de Franquia e Administração: 4,5% da Receita Líquida do empreendimento - Fee de Franquia: Pagamentos
contratualmente devidos pelo uso de marcas e sistemas da Rede à qual pertence a Marca diretamente à Licenciadora

Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução do item 5 34


1. Sumário executivo

1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e
capital de giro inicial

Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra.

Fonte: Preço de Venda , Taxas de Decoração e Pré Operacional: Cristo Rei Incorporação e Atlantica Hotels 35
1. Sumário executivo

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o
investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento).

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de
Maio de 2017 2) – Rentab.: rentabilidade simples, ou CapRate; 3) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 –
Capitalização do (FC 2027 dividido pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR foi calculada– Fórmula da TIR no
Anexo; 6) FC estimado conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a. Após o
10 ano considerada a venda do ativo.

A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada a partir do resultado estimado a ser distribuído por tipos de apartamento, já descontadas
todas as taxas contratuais que regulam as relações entre investidores e ofertantes. A taxa do CapRate foi definida com base na
rentabilidade média no período de 2018 a 2027. O fluxo de caixa do ano 10 reflete a capitalização do fluxo de caixa com o CapRate de
8,1%.
A TIR foi calculada para o cenário de pagamento a vista, porém, ela pode variar significativamente conforme a condição de pagamento
negociada. Para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise o cenário de TIR
apresentado nesse estudo – o cenário não inclui saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 36
1. Sumário executivo

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno


Tipo do Apto - m² 24,06 23,4 24,96
Observações:
13.300 13.675 12.821
 Na análise, CapRate de 8,1% Investimento Rentab. Rentab. Rentab.
-320.000 -320.000 -320.000
conforme pg. 110;
2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%
 Fc antes do IR; sem inflação.
2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%
Valores estimados, não é 2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%
promessa de resultado ; 2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%
 A TIR estimada pode variar 2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%
significativamente conforme a 2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%
condição de pagamento 2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%
negociada, para aquisição da 2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%
unidade hoteleira, o 2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%
investidor deve considerar 2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%
como dado referencial de FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941
análise o cenário de TIR Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%
apresentado nesse estudo – o TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%
cenário não inclui saldo a
financiar após a entrega da Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode
pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
acarretar cobrança de juros conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
no saldo devedor financiado. Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 37


1. Sumário executivo

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno


Tipo do Apto - m² 24,92 24,08 30,29
Observações: 12.841 13.289 10.565
Investimento Rentab. Rentab. Rentab.
 Na análise, CapRate de 8,1% -320.000 -320.000 -320.000
conforme pg 110; 2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%
 Fc antes do IR; sem inflação. 2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%
2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%
Valores estimados, não é
2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%
promessa de resultado ;
2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%
 A TIR estimada pode variar
2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%
significativamente conforme a
2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%
condição de pagamento
2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da 2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o 2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941
como dado referencial de Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
acarretar cobrança de juros
Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 38
1. Sumário executivo

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno


Tipo do Apto - m² 23,28 22,69 30,8
Observações: 13.746 14.103 10.390
Investimento Rentab. Rentab. Rentab.
 Na análise, CapRate de 8,1% -320.000 -320.000 -320.000
2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%
conforme pg 110;
2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%
 Fc antes do IR; sem inflação.
2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%
Valores estimados, não é
2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%
promessa de resultado ;
2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%
 A TIR estimada pode variar
2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%
significativamente conforme a 2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%
condição de pagamento 2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da 2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o 2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941
como dado referencial de Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
acarretar cobrança de juros
Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 39
1. Sumário executivo

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno


Tipo do Apto - m² 25,14 25,64
Observações: 12.729 12.480
Investimento Rentab. Rentab.
 Na análise, CapRate de 8,1% -320.000 -320.000
conforme pg 110; 2020 18.913 5,9% 18.913 5,9%
 Fc antes do IR; sem inflação. 2021 21.634 6,8% 21.634 6,8%
2022 24.382 7,6% 24.382 7,6%
Valores estimados, não é
2023 25.338 7,9% 25.338 7,9%
promessa de resultado ;
2024 27.380 8,6% 27.380 8,6%
 A TIR estimada pode variar
2025 27.654 8,6% 27.654 8,6%
significativamente conforme a
2026 27.930 8,7% 27.930 8,7%
condição de pagamento
2027 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da 2028 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o 2029 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar FC c/ CapRate 355.941 355.941
como dado referencial de Rentabilidade média 2020 - 2029 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR TIR com CapRate 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
acarretar cobrança de juros
Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 40
1. Sumário executivo

1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização


Em pesquisa direta no site de imobiliária eletrônica SóFlats
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e
(www.soflatsnet.com), - informações que não foram
interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza
auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de
suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao
mercado secundário de empreendimentos localizados
investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).
próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em
Setor Imobiliário - Atratividade estudo:
Mínima Máxima
Mês 0,50% 1,00%
Ano 6,17% 12,68% Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas Unidade


Valor Distribuição Rentabilidade Rentabilidade
Anunciado Divulgada Nominal Mês Nominal Ano
empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a Ibis Campinas 250.000 876,25 0,35% 4,29%
empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta Mercure Campinas 210.000 656,02 0,31% 3,81%
obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa Média 0,33% 4,05%
pelos clientes estava entre:
Taxa de Atratividade - Entrevista
Líquida 5,0% 7,0% Para o Empreendimento em estudo, utilizou-se CapRate de
Bruta 6,5% 9,5% 8,1%, valor que representa a média rentabilidade simples dos
dez anos de operação e que está dentro das faixas de
Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento atratividade do mercado de condo-hotel.
Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento
41
1. Sumário executivo

1.9. Empreendimentos similares no mercado


Em pesquisa direta com a corretoras Lopes Imobiliária, Plano B Imóveis e Franquia Imóveis, foram obtidos os seguintes dados
referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em Americana e região.

Ibis Budget (100%


Empreendimento Ibis Americana Hotel Contemporâneo
vendido)
Mondial Setin: Hotel
Tipo do
Condo -Hotel Condo -Hotel +apartamentos +
Empreendimento
escritórios
Categoria Econômico Econômico Supereconômico
Localização Americana Campinas Campinas
Qtde Uhs / Aptos 120 310 272
m² apartamentos 16 m² 20 m² 15 m²
Valor de venda
R$ 253.000,00 R$ 470.000 R$ 335.000 (revenda)
(Uhs/Aptos)
Valor de venda/m² R$ 15.812,50 R$23.500/ m² R$ 22.333/ m²
Previsão de entrega 2018 2018 2016

Fonte: Lopes Imobiliária, Plano B Imóveis e Franquia Imóveis 42


1. Sumário executivo

1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Localização – ADEQUADA: O hotel possui boa visibilidade a partir das rodovias Luiz de Queiroz e Anhanguera, e se beneficia pela
localização próxima ao trevo de entroncamento das duas vias. O acesso evita o trânsito da região central, aproxima os geradores
de demanda das cidades de Americana, Nova Odessa, Santa Bárbara d’Oeste e pode captar demanda de passantes que circulam
no eixo São Paulo / Interior. Os fundos do hotel em estudo está direcionado ao condomínio Terras do Imperador onde há um lago
que compõe de forma positiva a paisagem vista das UHs. A cidade de Americana não possui um ponto de serviços de grande
porte como shopping, sendo as opções mais próximas o Tivoli Shopping em Santa Bárbara d’Oeste (16,3 km - 18 min) e os
shoppings da cidade de Campinas (com pedágio no percurso) como o Parque Dom Pedro Shopping (27,3 km - 23 min).
Entretanto, há projeto de implantação do Praça Americana Shopping Center, com percurso estimado a partir do hotel em estudo
de 16 km, aproximadamente 16 min. Pela proximidade com as rodovias e com o Aeroporto de Americana, sugere-se que as UHs
tenham isolamento acústico para evitar os ruídos que possam interferir no conforto dos hóspedes. Desta forma, damos como
adequada a localização do terreno em estudo.

43
1. Sumário executivo

1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Mercado – OPORTUNO: O mercado hoteleiro de Americana e das cidades do entorno (Santa Bárbara d’Oeste e Nova Odessa)
carecem de oferta de hotéis administrados por redes hoteleiras com reconhecimento a nível nacional e internacional. A cidade
mais próxima com parque hoteleiro nesse perfil é Campinas, cujo trajeto a partir da Rodovia Anhanguera possui pedágio.
Percebe-se que há demanda de eventos corporativos mas que os hotéis de Americana se limitam ao atendimento de no máximo
300 pessoas, comportado pelo Novo Hotel Nacional, que conta com infraestrutura precária.
As cidades de Americana e Nova Odessa têm conseguido atrair novos investimentos e a expectativa para os próximos é positiva,
o que pode impactar de forma positiva a ocupação e as tarifas.
Assim, acredita-se que apesar da queda na taxa de ocupação e da diárias citadas pelos gerentes, o mercado se reestabilize nos
próximos anos e que se torne mais profissional, com a entrada do Ibis administrado pela rede Accor Hotels e do hotel em estudo
com a bandeira Comfort, administrado pela Atlantica Hotels.

44
1. Sumário executivo

1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Absorção do Hotel em Estudo – VIÁVEL: As taxas de ocupação estimadas estão próximas da faixa considerada adequada (em
torno de 60%) a partir do quinto ano de operação.

Retorno para o Investidor Imobiliário – ADEQUADO: As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço
de venda sugerido ao investidor pulverizado, aponta retorno na expectativa média do mercado.

Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem
interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio
econômico estudado, assim, os resultados apresentados não certos de serem alcançados devido a esses mesmos riscos
mencionados.

45
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

46
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Região Metropolitana de Campinas (Dados Oficiais Disponíveis)


Região Metropolitana de Campinas
A Região Metropolitana de Campinas (RMC), divisão do Estado do
São Paulo é formada por 20 municípios: Americana, Artur
Nogueira, Campinas, Cosmópolis, Engenheiro Coelho, Holambra,
Hortolândia, Indaiatuba, Itatiba, Jaguariúna, Monte Mor,
Morungaba, Nova Odessa, Paulínia, Pedreira, Santa Bárbara
d'Oeste, Santo Antônio de Posse, Sumaré, Valinhos e Vinhedo. Americana

A região possui forte produção industrial e científico/tecnológico,


com acesso facilitado a partir de rodovias como a Bandeirantes e a
Anhanguera, além do Aeroporto de Viracopos, localizado em
Campinas.

 A região ocupa área territorial de 3.791,79 km² e a população


estimada em 2017 é de 3.088.783 habitantes.

Fonte: Agência Metropolitana de Campinas (AGEMCAMP) e IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis 47
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Região Metropolitana de Campinas (Dados Oficiais Disponíveis)


▪A economia da RMC é caracterizada pela forte presença industrial e pelos centros inovadores destinados a pesquisas científicas e
tecnológicas. De acordo com pesquisa realizada pela Federação das Indústrias do Estado de São Paulo (Fiesp), a Região Metropolitana de
Campinas se destaca como a segunda região do Estado de São Paulo que mais concentra indústrias de grande porte, com 180 unidades,
atrás apenas da Região Metropolitana de São Paulo, com 254 unidades.
▪Americana é 5ª cidade que mais contribuinte do PIB da RMC, responsável por 7% da arrecadação total.

N° Cidade PIB 2014 (R$) % Área (km²) População 2014 População Est. 2016
1 Campinas 57.673.309 37% 794,571 1.154.617 1.173.370
2 Paulínia 14.655.384 9% 138,777 95.221 100.128
3 Indaiatuba 12.058.634 8% 153,465 226.602 235.367
4 Sumaré 11.969.866 8% 133,912 262.308 269.522
5 Americana 10.727.869 7% 62,416 226.970 231.621
6 Hortolândia 10.171.817 6% 81,604 212.527 219.039
7 Vinhedo 7.306.490 5% 311,545 71.217 73.855
8 Jaguariúna 6.821.447 4% 148,538 50.719 53.069
9 Valinhos 5.338.650 3% 271,03 118.312 122.163
10 Santa Bárbara d'Oeste 5.202.729 3% 141,391 189.233 191.024
11 Outras Cidades 15.915.905 10% 1.555 448.270 462.370
TOTAL 157.842.098 100% 3.791,79 3.055.996 3.131.528
Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis (PIB x 1000) e Portal Investe São Paulo 48
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Americana – Indicadores Econômicos


A economia de Americana é forte no setor de serviços, seguida pela produção industrial. Americana é polo de serviços e
comércio para as cidades de Santa Bárbara d’Oeste e Nova Odessa e era conhecida pela vocação para o segmento têxtil
(confecções), mas atualmente (de acordo com entrevista com a Associação Comercial e Industrial de Americana), o setor não
está em sua melhor época, pela competição internacional, principalmente chinesa.

Desta forma, a cidade diversificou a produção industrial e atraiu grandes fábricas de outros segmentos como a Goodyear, a
Suzano Papel e Celulose, Umicore Brasil Ltda (materiais tecnológicos), Baerlocher do Brasil S/A (aditivos para PVC), Evonik
Degussa do Brasil, Doosan (peças automobilísticas), Vicunha Rayon (Fibracel Têxtil), Greiner Bio One Brasil, entre outras.

49
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Americana – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

O gráfico ao abaixo representa a evolução do PIB de Americana, que hoje é baseada no comércio atacadista de roupas,
serviços e na indústria.

Crescimento Médio Real*:


3,94% a.a.
Aumento Nominal 2010/2014:
10,34%

*O crescimento médio real é calculado


com base nos valores trazidos para o
valor presente, com atualização de
inflação pelo índice IPCA.
O IBGE não disponibilizou os dados de
PIB por cidade após o ano base de
2014.

Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis – PIB x 1000 50


2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Americana – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)

Entre as regiões metropolitanas do país, a RMC é a segunda com o maior IDHM (0,792), seguindo a Região Metropolitana de São
Paulo com 0,794. A cidade de Americana tem IDHM de 0,811, maior que das RMs.
Conforme tabela abaixo, Americana tem apresentado índices crescentes no número de empresas, pessoal ocupado e nos índices
direcionados à qualidade de vida. A cidade ocupa a 19ª posição entre os 5.565 municípios brasileiros, sendo São Caetano do Sul o
líder do ranking com o IDHM de 0,862.

Pessoal Índice
Cidade Ano Empresas TCM* Ano TCM* Ano IDHM TCM* Ano TCM*
Ocupado Firjan

2014 11.974 2014 2010 2013


3,69% 95.991 1,07% 0,811 0,99% 0,8614 0,31%
Americana
a.a. a.a. a.a. a.a.
2009 9.991 2009 90.551 2000 0,735 2008 0,8480

Fontes: N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE. Índice FIRJAN: FIRJAN - Últimos dados oficiais disponíveis
Ranking IDHM: Portal Atlas do Desenvolvimento Humano do Brasil 51
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Americana - Acesso

A cidade de Americana é servida pela SP-330 Limeira


(Rodovia Anhanguera) e pela SP-304 (Rodovia Luiz
de Queiroz, no trecho entre Americana e
Piracicaba).

Também está próxima da SP-348 (Rodovia dos


Bandeirantes), com ligação a partir da SP 304 no
trevo de acesso da cidade de Santa Bárbara Americana
Piracicaba
D’Oeste.

Legenda Acesso
SP - 348 - Rodovia dos Bandeirantes Campinas
SP - 330 - Rodovia Anhanguera
São Paulo
SP-304 - Rodovia Luiz de Queiroz

Fonte: Google Maps 52


2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Americana - Aeroporto
A cidade de Americana conta com o Aeroporto Municipal Augusto
Hotel em Estudo
Oliveira Salvação, que está localizado às margens da Rodovia Luiz de
Queiroz, próximo do hotel em estudo. De acordo com a prefeitura da
cidade, o aeroporto dispõe de 27 hangares, pista de 1100 metros de
extensão e realiza 900 pousos e decolagens particulares ao mês, com
movimentação de cerca de 300 pessoas por dia.
Além dos hangares, atualmente o aeroporto conta com empresas
voltadas para manutenção de aeronaves e escola de aviação como a SB
Aviation - Sierra Bravo Aviation e a EAA - Escola Americanense de
Aviação.
Existe a previsão da concessão de uma área de 260 mil m² pelo Governo
do Estado de São Paulo para ampliação do número de hangares e da
pista de pouso e decolagem. A expectativa com a ampliação é atrair um
maior número de empresas do setor aeronáutico. Aeroporto Municipal Augusto Oliveira Salvação

Fonte: Prefeitura de Americana 53


2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Americana - Aeroporto
O aeroporto com voos comerciais mais próximo de Americana é o Aeroporto
Internacional de Viracopos - Campinas.
Desde 2012 o aeroporto passou a ser administrado pela Consórcio Aeroportos Brasil,
com contrato previsto para um período de 30 anos.
O aeroporto está em reforma desde setembro de 2012, para modernização de toda a
estrutura do terminal. Dentro do período de administração da concessionária, o
aeroporto receberá investimento de R$ 9,5 bilhões, divididos em 6 ciclos.
Atualmente, Viracopos tem oito voos semanais para Fort Lauderdale, seis para Orlando
(EUA), além de outros seis para Lisboa (Portugal). Em março, a Azul anunciou que em
Distância do hotel em estudo: 40,1 km (28 min)
julho e agosto haverá ligações diretas para Bariloche (Argentina), um dos principais
roteiros turísticos do país. Aeroporto Internacional de Viracopos

Em 2016, o aeroporto recebeu quase 10 milhões de passageiros, porém apresentou Ano 2015 2016 Variação

queda de aproximadamente 10% em relação a 2015.


Passageiros 10.324.658 9.325.252 -9,7%
Aeronaves 131.534 127.395 -9,5%
Novas pistas serão entregues nos próximos anos, com previsão de atender uma
demanda de 30 milhões de passageiros até 2025.
Fonte: Infraero, Portal Estadão e Aeroporto Internacional de Viracopos 54
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Americana - Aeroporto
Aeroporto Internacional de Viracopos - Ampliação

Está em construção um novo terminal de 178 mil m² de área total, que contará com:
 28 pontes de embarque
 7 novas estações remotas
 Estacionamento de veículos com capacidade de 4.000 novas vagas
 Ampliação das pistas para manobra de aeronaves
 35 novas vagas para aeronaves e 30 já existentes

Obra Externas Internas


Fonte: Portal Viracopos Aeroportos Brasil 55
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

 Eventos

De acordo com entrevista realizada com a diretora de estatísticas da Secretaria Municipal de Planejamento de
Americana, a maior parte dos eventos que ocorrem na cidade são corporativos de médio porte (até 400 pessoas).

A cidade costumava receber feiras têxteis, porém, pela falta de grandes espaços para realização dos eventos e por
falta de hospedagem para acomodar todos os participantes, estas feiras passaram a ser realizadas na cidade de São
Paulo.

Festa do Peão de Americana (junho, duração de 7 dias) : A Festa do Peão é considerada o 2° maior rodeio do Estado
de São Paulo (1° Barretos, 2° Americana, 3° Jaguariúna, 4° Limeira). Em média, recebe aproximadamente 45 mil
pessoas por dia. Pela baixa oferta de hotéis em Americana, a demanda destes eventos optam por alugar chácaras na
própria cidade ou se deslocam para as cidades do entorno. A festa ocorre no Parque de Eventos CCA (Clube dos
Cavaleiros de Americana) localizado a 2,9 km do hotel em estudo, aproximadamente 7 min.

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting 56


2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Eventos - Parque de Eventos CCA (Clube dos Cavaleiros de Americana)

O Parque de Eventos CCA está localizado próximo da


Rodovia Anhanguera, ocupa área de 1 milhão de metros
quadrados, estacionamento para aproximadamente 10 mil
veículos, arquibancada, arena, praça de alimentação e
ambulatório médico.

O Parque também conta com área destinada a realização de


festas sociais e corporativas, o Americana Hall.

Parque de Eventos CCA

Hotel em Estudo

Fonte: Portal Festa do Peão de Americana e Google Maps 57


2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Eventos - Expoamerica

A 2 km do hotel em estudo (aproximadamente 3 min) está


o Expo América, um pavilhão com área de 3.809,76 m² e
capacidade para 7 mil pessoas em formato pista.

O espaço realiza feiras de negócios e eventos sociais como


shows e formaturas. Está localizado na Rodovia Anhanguera
(km 119), no trevo de acesso à cidade de Nova Odessa.

Hotel em Estudo

Parque de Eventos CCA

Fonte: Portal Expo América e Google Maps 58


2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Novos projetos

Praça Americana Shopping Center: O terreno que


abrigará o shopping está localizado na Avenida Brasil, na
Hotel em Estudo
altura do número 1500. O shopping contará com 187
lojas, 32.700 m² de área construída, 24 operações de
alimentação e complexo de cinema. A expectativa de
entrega e inauguração está para 2019. Realização da 5R Distância do hotel em estudo: 16 km (16 min)
Shoppings Centers.

Área de Expansão: De acordo com entrevista realizada com a Secretaria de Desenvolvimento Econômico e de Planejamento
de Americana, a cidade tem expandido economicamente no entorno da Rodovia Anhanguera e na região de São Jerônimo,
na divisa da cidade com Limeira. A cidade tem atraído indústrias e loteamentos industriais para essas regiões, com alguns
projetos em andamento na prefeitura, cujas informações ainda não puderam ser compartilhadas.

Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps 59
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Novos projetos
Trecho do Corredor Metropolitano Vereador Biléo Soares (Noroeste)
Quando concluído, o corredor
interligará Campinas aos municípios
de Americana, Nova Odessa,
Sumaré, Hortolândia, Monte Mor e
Santa Bárbara d’Oeste.
O trecho de 24,3km que entre Santa
Bárbara d’Oeste e Nova Odessa está
em obras, dos quais 5,7km já foram
entregues. O terminal de Santa
Bárbara d’Oeste já foi inaugurado e os
terminais de Nova Odessa e
Americana já estão em construção.
Fonte: Empresa Metropolitana de Transportes Urbanos de São Paulo S.A. ( EMTU) 60
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

Considerações
Americana e as cidades de Santa Barbara D´Oeste e Nova Odessa integram um dos maiores polos de tecidos do país. O comércio
de tecidos e roupas continua a ser a principal vocação destas cidades, porém a concorrência com o mercado chinês fez com que
estas cidades buscassem a diversificação das atividades econômicas.

A maior parte das indústrias de Americana são de pequeno e médio porte, voltadas para a confecção de roupas e metalurgia.
Além dessas, há algumas indústrias de grande porte como a Goodyear, a Suzano Papel e Celulose, Evonik Degussa do Brasil,
Doosan, entre outras, que contribuem fortemente na economia e movimentam a demanda hoteleira da cidade. A localização dos
distritos industriais nas pontas das cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, facilitam o acesso aos hotéis de Americana.

 Para atrair novos investimentos, Americana tem política de incentivo como a redução do ISS, isenção de IPTU e isenção de ITBTI.
Estas ações tem refletido em novas construções como a fábrica de Evonik e o Praça Americana Shopping.

O cenário político atual está em reestruturação desde a cassação do prefeito Diego de Nadai em Outubro de 2014. Houve uma
nova eleição no início de 2015, onde foi eleito o Prefeito Omar Najar, que nas eleições de 2016 foi reeleito com mais de 70% dos
votos válidos. Há expectativa de captação de novos projetos e andamento dos que estavam estagnados.
61
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

62
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Macrolocalização
O hotel em estudo está localizado no Jardim Imperador, ao lado do condomínio residencial de alto padrão “Terras do Imperador”.
Está próximo da divisa das cidades de Americana e Nova Odessa e possui fácil acesso à cidade de Santa Bárbara d’Oeste através da SP
304 - Rodovia Luiz de Queiroz, e à Campinas e São Paulo através da Rodovia Anhanguera.

 Na extensão das duas rodovias estão concentradas algumas regiões de interesse industrial, conforme mapeamento abaixo:

Limeira

Legenda Acesso
SP - 348 - Rodovia dos Bandeirantes
Hotel em Estudo
SP - 330 - Rodovia Anhanguera
SP-304 - Rodovia Luiz de Queiroz

Delimitação - Região de Interesse Industrial


São Paulo

Elaboração: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 63


3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Microlocalização
O hotel em estudo está no entroncamento da Rodovia Anhanguera com
Parque De Eventos CCA
a Rodovia Luiz de Queiroz, na Rua Imperador Didi Giuliano.
Também está próximo do trevo que atualmente é considerado uma das
principais vias de acesso à Nova Odessa, através da Rod. Arnaldo Júlio
Mauerberg.
1
No entorno está o aeroporto de Americana, os dois principais espaços de
Hotel em Estudo
eventos da cidade (Parque de Eventos CCA e Expoamérica) e empresa Aeroporto de Americana Expoamérica
KSPG Automotive, já localizada na cidade de Nova Odessa. 2
Brazilian
Na extensão da Rodovia Anhanguera sentido São Paulo há dois projetos KSPG Automotive Business Park
Nova Odessa
em andamento para implantação do Brazilian Business Park Nova Odessa, Empresarial Park Nova Odessa
que ocupará área de 1,3 milhão de m² com 450 mil m² de área construída
e o Parque Industrial São Lourenço II, com área de 1 milhão de m² Parque Industrial
São Lourenço
projetado para atender indústrias multinacionais e empresas de logística.
Já na Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg está em lançamento o Empresarial
Park Nova Odessa, com lotes entre 2.000 m² e 4.000 m². Trevo de 1 - Rod. Anhanguera / Rod. Luiz de Queiroz
Acesso 2 - Rod. Anhanguera / Rod. Arnaldo Júlio Mauerberg 64
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Microlocalização

Hotel em Estudo
Hotel em Estudo

Hotel em Estudo Hotel em Estudo


Vista da Rua Imperador Didi Giuliano Vista da Rua Imperador Didi Giuliano

Imagens: Equipe Caio Calfat Real Estate Consulting 65


3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Microlocalização

Hotel em Estudo
Rod. Anhanguera

Rod. Luiz de Queiroz

Hotel em Estudo

Imagens: Equipe Caio Calfat Real Estate Consulting 66


3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Acesso
O acesso ao hotel em estudo a partir do Rodovia Anhanguera pode ser realizado a partir da saída 120 A e B, com indicativa Santa Bárbara
d’Oeste / Piracicaba.
No sentido São Paulo / Hotel em Estudo pela Rodovia Anhanguera há uma praça de pedágio, com tarifa de R$ 7,10 para veículos de
passeio, cobrado em ambos os sentidos da via.
Apesar do trevo de entroncamento, para acesso ao hotel em estudo a partir da Rodovia Anhanguera é necessário o deslocamento de
aproximadamente 12 km (ida e volta) para o retorno mais próximo da Rodovia Luiz de Queiroz.
Acesso : Limeira / Hotel em Estudo Acesso : São Paulo / Hotel em Estudo

Limeira Limeira

Hotel em Estudo

Hotel em Estudo
Praça de Pedágio
São Paulo São Paulo

Fonte: Google Maps e Portal Concessionária AutoBAn 67


3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Pontos de Interesse
Abaixo o mapeamento dos principais pontos de interesse e as distâncias a partir do terreno em estudo. Tempo dos trajetos
estimado de automóvel através do Google Maps.

N° Ponto de Interesse Distância (Tempo)


1 Indústrias Romi S.A. 20,8 km (20 min)
7
2 UNIMEP - Campus SBO 25 km (22 min) 4
8
3 Denso 24,2 km (22 min) 5
4 Doosan 9,7 km (13 min)
5 Evonik Degussa 15,5 km (22 min) 2
6
6 Barlocher Brasil 11,2 km (15 min) 11
7 Suzano Papel e Celulose 12,8 km (13 min) 1
8 Goodyear 9,5 km (9 min) 9 Hotel em Estudo

9 Ober S/A 9,6 km (11 min) 12


10
10 Parque Industrial Fritz Berzin 9,9 km (12 min) 3
11 Parque De Eventos CCA 2,9 km (7 min) 13
12 Expoamérica 2 km (3 min)
13 KSPG Automotive 3,6 km (5 min) Aeroporto de Viracopos
14 Aeroporto de Viracopos 40,1 km (28 min)
Fonte: Google Maps - Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 68
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

Considerações
O hotel possui boa visibilidade a partir das rodovias Luiz de Queiroz e Anhanguera, e se beneficia pela localização próxima ao
trevo de entroncamento das duas vias.

O acesso evita o trânsito da região central, aproxima os geradores de demanda das cidades de Americana, Nova Odessa, Santa
Bárbara d’Oeste e pode captar demanda de passantes que circulam no eixo São Paulo / Interior.

Os fundos do hotel em estudo está direcionado ao condomínio Terras do Imperador onde há um lago que compõe de forma
positiva a paisagem vista das UHs.

 A cidade de Americana não possui um ponto de serviços de grande porte como shopping, sendo as opções mais próximas o
Tivoli Shopping em Santa Bárbara d’Oeste (16,3 km - 18 min) e os shoppings da cidade de Campinas (com pedágio no percurso)
como o Parque Dom Pedro Shopping (27,3 km - 23 min). Entretanto, há projeto de implantação do Praça Americana Shopping
Center, com percurso estimado a partir do hotel em estudo de 16 km, aproximadamente 16 min.

Pela proximidade com as rodovias e com o Aeroporto de Americana, sugere-se que as UHs tenham isolamento acústico para
evitar os ruídos que possam interferir no conforto dos hóspedes.

Desta forma, damos como adequada a localização do terreno em estudo.


69
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

70
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Cesta Competitiva
Para definição da Cesta Competitiva, foram mapeados os hotéis da cidade de Americana, Nova Odessa e Santa
Diária Média R$185,42
Bárbara d’Oeste classificados com categoria midscale superior, midscale e econômico e os hotéis de Campinas, de
Taxa de
59%
Sumaré, Indaiatuba e Itupeva com localização similar ao hotel em estudo (próximo de rodovias). No total, a cesta Ocupação

competitiva disponibiliza 1126 UHs.


Cesta Competitiva
Item Inauguração Hotel Rede UH SC Localização
1 1982 Hotel Florença Americana Vert Hotéis 80 100 Americana
2 2011 Nohotel Premium Americana Hotéis Nohotel 60 150 Americana
3 2000 Riema Áustria Flat Grupo Riema 38 110 Americana
4 1992 Novo Hotel Nacional Independente 120 300 Americana
5 2014 Hotel Nova Odessa Independente 20 80 Nova Odessa
6 - Nohotel Nova Odessa Hotéis Nohotel 50 30 Nova Odessa
7 - Casa Blanca Hotel Independente 48 50 Santa Bárbara D'Oeste
8 2005 Fildi Hotel & Eventos Independente 130 500 Sumaré
9 2010 Dan Inn Anhanguera Nacional Inn Hotéis 120 250 Campinas
10 1982 Hotel Premium Campinas Independente 105 400 Campinas
11 2001 Comfort Suites Campinas Atlantica Hotels 123 130 Campinas
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba Vitória Hotéis 112 250 Indaiatuba
13 2006 Quality Resort & Convention Center Atlantica Hotels 220 550 Itupeva
Midscale Superior Midscale Econômico
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 71
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Cesta Competitiva
Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva, divididos em dois slides para melhor visualização:

Mapa 1
Cesta Competitiva
Item Hotel
1 Hotel Florença Americana
2 Nohotel Premium Americana
2 3
4 Riema Áustria Flat
3 4 Novo Hotel Nacional
5 Hotel Nova Odessa
1
7 6 Nohotel Nova Odessa
7 Casa Blanca Hotel
8 Fildi Hotel & Eventos
Hotel em
Estudo 9 Dan Inn Anhanguera
5 10 Hotel Premium Campinas
6 11 Comfort Suites Campinas
12 Vitória Hotel Convention Indaiatuba
13 Quality Resort & Convention Center

Midscale Superior Midscale Econômico


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 72
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Cesta Competitiva
Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva, divididos em dois slides para melhor visualização:

Mapa 2
Cesta Competitiva
Hotel em Estudo Item Hotel
1 Hotel Florença Americana
8 2 Nohotel Premium Americana
11 3 Riema Áustria Flat
9 4 Novo Hotel Nacional
10 5 Hotel Nova Odessa
6 Nohotel Nova Odessa
7 Casa Blanca Hotel
8 Fildi Hotel & Eventos
9 Dan Inn Anhanguera
12 10 Hotel Premium Campinas
13 11 Comfort Suites Campinas
12 Vitória Hotel Convention Indaiatuba
13 Quality Resort & Convention Center

Midscale Superior Midscale Econômico


Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 73
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Cesta Competitiva

 Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,
por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em
estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.

 Foram criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;
2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em
estudo.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 74


4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Cesta Competitiva

Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com os 13 hotéis, dos quais 619 UHs
das 1226 UHs irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.
Cesta Competitiva IC = Índice de Competitividade
Item Inauguração Hotel UH IC UH Comp.
1 1982 Hotel Florença Americana 80 100,00% 80
2 2011 Nohotel Premium Americana 60 100,00% 60
3 2000 Riema Áustria Flat 38 100,00% 38
4 1992 Novo Hotel Nacional 120 50,00% 60
5 2014 Hotel Nova Odessa 20 50,00% 10
6 - Nohotel Nova Odessa 50 50,00% 25
7 - Casa Blanca Hotel 48 50,00% 24
8 2005 Fildi Hotel & Eventos 130 50,00% 65
9 2010 Dan Inn Anhanguera 120 50,00% 60
10 1982 Hotel Premium Campinas 105 50,00% 53
11 2001 Comfort Suites Campinas 123 50,00% 62
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 112 25,00% 28
13 2006 Quality Resort & Convention Center 220 25,00% 55
1226 619
Midscale Superior Midscale Econômico

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 75


4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Cesta Competitiva
Abaixo valor da diária média ponderada sem café da manhã, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª feira e 6ª a domingo,
além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Decolar.com e Booking.com.
Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
UH Quadro de Dárias - Single UH Base DM
Item Inauguração Hotel
Comp. Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média
1 1982 Hotel Florença Americana 80 192,61 192,61 254,41 239,00 163,72 184,41 163,61
2 2011 Nohotel Premium Americana 60 214,43 214,43 200,85 195,00 182,26 195,07 174,27
3 2000 Riema Áustria Flat 38 199,93 193,33 208,00 202,12 167,13 181,36 160,56
4 1992 Novo Hotel Nacional 60 130,00 150,71 0,00 130,00 119,30 129,15 110,95
5 2014 Hotel Nova Odessa 10 189,00 189,00 0,00 189,00 160,65 173,88 153,08
6 - Nohotel Nova Odessa 25 173,00 173,00 165,26 160,57 147,05 157,82 139,62
7 - Casa Blanca Hotel 24 130,00 130,00 0,00 0,00 110,50 119,60 98,80
8 2005 Fildi Hotel & Eventos 65 174,74 175,56 209,25 180,69 148,88 165,53 144,73
9 2010 Dan Inn Anhanguera 60 168,79 186,14 187,54 187,55 150,85 166,39 145,59
10 1982 Hotel Premium Campinas 53 252,86 252,86 252,86 252,86 214,93 235,16 214,36
11 2001 Comfort Suites Campinas 62 267,00 275,55 252,87 251,35 230,58 249,73 228,93
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 28 391,57 344,18 0,00 391,57 312,69 345,28 324,48
13 2006 Quality Resort & Convention Center 55 477,00 502,86 452,57 502,86 416,44 454,01 364,01
Midscale Superior Midscale Econômico

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 76


4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Cesta Competitiva
Observa-se na tabela abaixo os valores de aluguel para a maior sala de eventos em formato de auditório dos hotéis da cesta
competitiva que possuem espaço para realização de evento corporativos. Estas tarifas já estão com as taxas e referem-se ao valor
individual da sala. Os valores estão desvinculadas ao serviços de alimentos e bebidas e locação de equipamentos.

Maior Sala em Auditório


N° Hotel Localização
m² Diária Capacidade R$ /m²
1 Ramada Hotel e Suítes Americana 79 R$ 700,00 100 R$ 8,86
2 Nohotel Premium Americana Americana 157 R$ 800,00 150 R$ 5,09
3 Riema Áustria Flat Americana 130 R$ 500,00 100 R$ 3,84
4 Novo Hotel Nacional Americana 360 R$ 1.000,00 300 R$ 2,77
5 Casa Blanca Hotel Santa Bárbara D'Oeste 55 R$ 300,00 50 R$ 5,45
6 Fildi Hotel & Eventos Sumaré 350 R$ 7.000,00 700 R$ 20,00
7 Dan Inn Anhanguera Campinas 218 R$ 1.600,00 250 R$ 7,33
8 Hotel Premium Campinas Campinas 271 R$ 3.200,00 350 R$ 11,80
9 Comfort Suites Campinas Campinas 123 R$ 1.200,00 130 R$ 9,75
10 Vitória Hotel Convention Indaiatuba Indaiatuba 330 R$ 5.000,00 200 R$ 15,15
11 Quality Resort & Convention Center Itupeva 464 R$ 8.000,00 550 R$ 17,24
Midscale Superior Midscale Econômico

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 77


4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Oferta e Demanda

Oferta: A oferta hoteleira de Americana é formada por hotéis antigos, a maioria independentes. A cidade teve recentemente
um hotel com bandeira de rede com reconhecimento nacional, o Ramada Hotel e Suítes, considerado o melhor hotel da cidade
após passar por retrofit e passar por conversão no início de 2014 (antigo hotel Florença Palace). Atualmente, porém, ele se
tornou o Hotel Florença Americana. Todos os hotéis da cidade considerados na cesta competitiva possuem sala de eventos e
boa procura por elas.

Demanda: A demanda é caracterizada por hóspedes corporativos, apontada pelos gerentes gerais como 90% do total de
clientes atendidos. Os hotéis de Americana atendem a demanda das indústrias locais e os hóspedes não acomodados das
cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, nestas duas últimas a hotelaria ainda é pouco qualificada.O perfil de
hóspedes é diversificado e vai desde o nível operacional (montadores de máquinas, técnicos e representantes comerciais) até
o nível gerencial. A média de permanência é 2 a 3 dias com maior frequência de segunda a quinta feira. Nos fins de semana a
ocupação está ligada a eventos sociais como casamentos e formaturas, entre outros.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 78


4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Oferta Futura
Como oferta futura, identificou-se o hotel Ibis da rede Accor, já em construção durante a visita técnica realizada em Novembro
de 2015.O hotel de categoria econômica terá 120 UHs e está localizado entre a Av. São Jerônimo e a Av. América, em Americana.

Ibis Americana

Hotel em Estudo

Econômico
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 79
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

Considerações
O mercado hoteleiro de Americana e das cidades do entorno (Santa Bárbara d’Oeste e Nova Odessa) carecem de
oferta de hotéis administrados por redes hoteleiras com reconhecimento a nível nacional e internacional. A cidade
mais próxima com parque hoteleiro nesse perfil é Campinas, cujo trajeto a partir da Rodovia Anhanguera possui
pedágio.

Percebe-se que há demanda de eventos corporativos mas que os hotéis de Americana se limitam ao atendimento
de no máximo 300 pessoas, comportado pelo Novo Hotel Nacional, que conta com infraestrutura precária.

As cidades de Americana e Nova Odessa têm conseguido atrair novos investimentos e a expectativa para os
próximos é positiva, o que pode impactar de forma positiva a ocupação e as tarifas.

Assim, acredita-se que apesar da queda na taxa de ocupação e da diárias citadas pelos gerentes, o mercado se
reestabilize nos próximos anos e que se torne mais profissional, com a entrada do Ibis administrado pela rede Accor
Hotels e do hotel em estudo com a bandeira Comfort, administrado pela Atlantica Hotels.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 80
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

81
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda


Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
Item Inauguração Hotel UH Comp. Demanda
 Com base nas informações de 1 1982 Hotel Florença Americana 80 45
2 2011 Nohotel Premium Americana 60 40
desempenho coletadas com os gerentes
3 2000 Riema Áustria Flat 38 23
gerais dos hotéis da cesta, pode-se 4 1992 Novo Hotel Nacional 60 41
5 2014 Hotel Nova Odessa 10 6
identificar o número de room nights
6 - Nohotel Nova Odessa 25 16
vendidos por dia (demanda). O número de 7 - Casa Blanca Hotel 24 16
8 2005 Fildi Hotel & Eventos 65 29
diárias/dia confrontado com o número de
9 2010 Dan Inn Anhanguera 60 36
UHs disponíveis indica que a taxa de 10 1982 Hotel Premium Campinas 53 32
ocupação para a cesta competitiva foi de 11 2001 Comfort Suites Campinas 62 38
12 2001 Vitória Hotel Convention Indaiatuba 28 19
59%. 13 2006 Quality Resort & Convention Center 55 26
365
Legenda:
UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no
hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais
ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais
ofertadas pela taxa de ocupação.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 82
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta


 Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados: Demanda: Média diária de diárias vendidas
1. PIB da Cidade de Americana de 2010 e 2016 – sendo 2010 - 2014 os Taxa de Projeção de Demanda Projeção Demanda
últimos dados oficiais disponibilizados pelo IBGE (que geraram Taxa Peso Ano Demanda
crescimento de 3,94% a.a.) e complementados pela taxa de crescimento PIB 2,61% 5 2016 365
do PIB Brasil de 2015 (-3,8%) e estimativa do PIB Brasil 2016 (-3,6%), Empresas 3,69% 3 2017 375
segundo dados do colhidos em www.economia.uol.com.br, o que gerou Índice Firjan 0,31% 1
índice de crescimento de 2,61% a.a. no período de 2010 a 2016. 2018 386
Aeroporto 4,26% 1
2019 397
2. Crescimento de empresas entre 2009 e 2014, e Crescimento do Índice Taxa de Projeção 2,87% 10
2020 407
Firjan 2008 e 2013. Esses dados não puderam ser complementados até 2021 417
2016 pois não há dados disponíveis além dessas datas, porém cobrem Taxas de Projeção de Demanda
2022 427
cinco anos e apontam tendência. Corte Taxa
2023 437
2017 a 2019 0% 2,87%
3. Movimento do Aeroporto de Viracopos – 2011/2016. 2024 447
2020 a 2022 15% 2,44% 2025 457
A taxa obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio
2023 a 2026 20% 2,29% 2026 467
Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade e os dados Fonte: IBGE, Portal UOL e INFRAERO
sócio econômicos apurados. Assim, a taxa de projeção inicial de 2,87%ao ano, Últimos dados oficiais disponíveis
por segurança e metodologia, foi reduzida com o tempo para evitar uma supervalorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção
do hotel em estudo: nos 3 primeiros anos a taxa foi utilizada integralmente, com redução de 15% do quarto ao sexto ano, e 20% do sétimo ao décimo.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 83
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta

Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as
variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social demográfico da cidade, e essa avaliação
refletiu em taxa de crescimento demanda de 2,87% a.a., a qual foi aplicada no período de 2017 a 2019 por registrar uma curva de
tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido,
conforme as expectativas do Governo Federal.

 Importante lembrar que, embora o período econômico atual aponte para redução da atividade econômica no país, a cidade de
Americana tem seu potencial hoteleiro ligado às atividades industriais da cidade e do entorno.

Por segurança e metodologia, para não superestimar a taxa de projeção de demanda, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao
longo tempo. Porém, como dito, os investimentos na cidade de Americana, conforme apontado nos capítulos anteriores, e o tipo de
economia da cidade, possibilitam entender que o setor hoteleiro não será duramente afetado.

84
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta

Projeção de Oferta
 A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo
Inicial Entrada Saída Final
competitivo destacado. 2016 619 619
2017 619 38 581
Entradas:
2018 581 180 119 642
2018 - Ibis Americana - 60 UHs
2018 - Entrada de Segurança - 120 Uhs 2019 642 642
2020 642 642
Saídas: 2021 642 642
2017 - Riema Austria Flat – 38 UHs 2022 642 642
2018 - Novo Hotel Nacional - 60 UHs 2023 642 642
2018 - Nohotel Nova Odessa - 25 UHs 2024 642 642
2018 - Hotel Nova Odessa - 10 UHs
2025 642 642
2018 - Casa Blanca Hotel - 24 UHs
2026 642 642
Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se
Obs.: Foi considerada apenas 1 entrada de segurança, em virtude da ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos
atualização do estudo, que mensurou a redução de possíveis competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na
investimentos hoteleiros nessa região. cesta em análise.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 85


5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

O Hotel x Mercado: Desempenho


Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho
Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM
2018 642 886 27,54% 100,00% 21 386 127 52,17% R$ 225
2019 642 886 27,54% 103,00% 22 397 135 55,17% R$ 236
2020 642 244 886 27,54% 105,00% 23 407 141 57,63% R$ 242
2021 642 886 27,54% 105,00% 24 417 144 59,21% R$ 248
2022 642 886 27,54% 105,00% 25 427 148 60,82% R$ 254

Desempenho: Inadequado ao posicionamento


Desempenho: Ideal é estabilização em pelo menos 60%
Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale
Posicionamento como hotel de rede com proposta moderna e boas instalações
Legenda:
Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D.
Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo;
Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal – Considerou-se penetração positiva a partir do 2º ano, pois trate-se de um produto novo,
de rede, diferente dos demais. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte
da cesta não abarca o mercado inteiro. Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa
de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Maio de
2017. Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2018) foi baseada na análise da cesta competitiva – págs. 23 e 75, os demais anos refletem processo de posicionamento
do hotel no mercado – marca, localização e público alvo. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade
operacional nos níveis do 5° ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 86


5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

O Hotel x Mercado: Desempenho

 Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O cálculo é feito considerando as ponderações de
crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores.

Projeção de Mercado

TO
TO Hotel em Mercado +
Ano Demanda Oferta
Mercado Estudo Hotel em
Legenda: Estudo
Demanda: Demanda estimada para o grupo
competitivo; Oferta: Disponibilidade de UHs para 2016 365 619 58,92% 58,92%
venda no ano já com base nas previsões de entradas e 2017 375 581 64,58% 64,58%
saídas do set competitivo; TO Mercado: Estimativa de 2018 386 642 60,12% 244 43,56%
taxa de ocupação para o mercado competitivo; Hotel 2019 397 642 61,84% 244 44,81%
em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo 2020 407 642 63,35% 244 45,90%
competitivo; TO Mercado + Hotel em Estudo: Taxa de 2021 417 642 64,90% 244 47,02%
ocupação do set competitivo + hotel em estudo. 2022 427 642 66,48% 244 48,17%
2023 437 642 68,00% 244 49,28%
2024 447 642 69,56% 244 50,41%
2025 457 642 71,16% 244 51,56%
2026 467 642 72,79% 244 52,75%

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting 87


Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

88
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração,
enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo comprador e data da compra.

Fonte: Preço de Venda , Taxas de Decoração e Pré Operacional: Cristo Rei Incorporação e Atlantica Hotels 89
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

90
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para
um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

 A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiros cinco anos de operação, conforme
o item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média
prevista).
 O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as
projeções de resultados, que serão apresentadas a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1%
a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.
 Os valores são correntes de Maio de 2017, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.
 Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo
mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de
receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).
 As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na
cesta competitiva.
O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional.
91
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para
um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

 Os gastos foram estimados conforme médias de mercado, orientações da rede Atlantica Hotels e pesquisa direta na
cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).

 As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem
inflação em preços correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal.

 Honorários e Taxas Contratuais da Atlantica Hotels foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado.

 Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

 Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico
verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

92
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para
um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Acordo Comercial para Administração de Empreendimento Condo-Hoteleiro

Assessoria Pré-Operacional

IV. CLÁUSULA QUARTA DO PERÍODO PRÉ-OPERACIONAL E DA FASE DE PRÉ-ABERTURA

4.2.1.) Pela prestação dos Serviços de Assessoria Pré-Operacional Condo-Hoteleira e pelos serviços prestados durante o período pré-
operacional a Administradora fará jus ao recebimento mensal de R$1.500,00 (hum mil e quinhentos reais), a ser pago pela Incorporadora
durante 24 (vinte e quatro) meses com início na data de assinatura do presente instrumento e as demais no mesmo dia dos meses
subseqüentes, sendo que a primeira parcela será paga em até 90 (noventa) dias a contar da data de assinatura deste instrumento.

G.1 Em adição ao disposto no item G (Do Sistema de Reserva e Vendas do Sistema Associativo de Locações -“Pool”), a Administradora
deverá contratar a empresa Hotel Direto Ltda. para promover a captação de receitas de hospedagens e eventos, por si ou através de
agências de viagens, empresas operadoras e organizadoras de eventos, e demais clientes integrantes da carteira de relacionamento da HD,
recebendo referida empresa, para tanto, o percentual de 5% (cinco por cento) das Receitas Geradas pela empresa Hotel Direto Ltda. ao
Pool.

93
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para
um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Anexo B ao Instrumento Particular de Contrato de Serviços de Administração Condominial

Contrato de Constituição de Sociedade em Conta de Participação

VII. CLÁUSULA SÉTIMA - DOS DIREITOS DA ADMINISTRADORA

a) receber pela administração da Sociedade, até o dia 10 (dez) de cada mês, os seguintes valores: (i) 4,5.% (quatro e meio por cento) da
receita líquida das operações auferida com a exploração do objeto da Sociedade, observada a fórmula de cálculo prevista neste
instrumento, mais (i.1.) 10% (dez. por cento) do lucro operacional bruto auferido em cada mês, calculados nos termos previstos na
Cláusula Oitava, abaixo, adotando-se sempre o regime de competência; e,

b) receber a participação nos lucros da Sociedade, de acordo com o disposto na cláusula VIII ou receber a sua quota-parte na distribuição
do Resultado Líquido das Operações da Sociedade

94
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Estimativa de Vendas - Hospedagem
2018 2019 2020 2021 2022
Disponibilidade 89.060 89.060 89.060 89.060 89.060
Observações: Taxa de Ocupação 52,2% 55,2% 57,6% 59,2% 60,8%
O desempenho do empreendimento foi Diárias Vendidas 46.462 49.137 51.322 52.733 54.170
estimado em 5 anos, a partir do 6° Diária Média 225 236 242 248 254
estima-se estabilidade nos níveis do 5° Receita 10.453.883 11.608.560 12.427.843 13.088.899 13.781.731
ano de operação. Número de Hóspedes 74.339 78.619 82.115 84.373 86.672
Os valores de diárias consideram que o RevPar 117,38 130,35 139,54 146,97 154,75
empreendimento irá se posicionar no
Departamentos Menores
mercado conforme sua categoria.
2018 2019 2020 2021 2022
Projeções baseadas no Item 5 deste Telefone 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
estudo e premissas apresentadas na Aluguel de Espaço 1.231.875,00 1.480.303,13 1.741.050,00 1.790.325,00 1.839.600,00
introdução desse item (7)
Taxa de Ocupação 30% 35% 40% 40% 40%
Lavanderia = 1% da receita total; Outros= Valor do m² 12,00 12,36 12,72 13,08 13,44
0,25% da receita total – Valores médios Metragem 937,50 937,50 937,50 937,50 937,50
de operações similares. Lavanderia 104.538,83 116.085,60 124.278,43 130.888,99 137.817,31
Outros 26.134,71 29.021,40 31.069,61 32.722,25 34.454,33
Total de Receitas 1.362.548,54 1.625.410,12 1.896.398,04 1.953.936,24 2.011.871,64
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 95
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Receita de Alimentos e Bebidas


Observações: 2018 2019 2020 2021 2022
Receita com Hóspedes 3.642.597,43 3.967.891,71 4.265.029,20 4.506.362,51 4.756.576,12
O desempenho do
Alimentos 2.549.818,20 2.777.524,20 2.985.520,44 3.154.453,76 3.329.603,28
empreendimento foi estimado em 5
Bebidas 1.092.779,23 1.190.367,51 1.279.508,76 1.351.908,75 1.426.972,84
anos, a partir do 6° estima-se
estabilidade nos níveis do 5° ano de # Couverts 74.338,72 78.618,82 82.114,54 84.373,01 86.672,31
operação. Valor Médio por Venda 49,00 50,47 51,94 53,41 54,88
Eventos e Passantes 2.710.125,00 3.256.666,88 3.830.310,00 3.938.715,00 4.047.120,00
Os valores de diárias consideram
Alimentos 1.897.087,50 2.279.666,81 2.681.217,00 2.757.100,50 2.832.984,00
que o empreendimento irá se
posicionar no mercado conforme Bebidas 813.037,50 977.000,06 1.149.093,00 1.181.614,50 1.214.136,00
sua categoria. # Couverts 49.275,00 57.487,50 65.700,00 65.700,00 65.700,00
Valor Médio por Venda 55,00 56,65 58,30 59,95 61,60
Projeções baseadas no Item 5
Receita A&B 6.352.722,43 7.224.558,58 8.095.339,20 8.445.077,51 8.803.696,12
deste estudo e premissas
Alimentos 4.446.905,70 5.057.191,01 5.666.737,44 5.911.554,26 6.162.587,28
apresentadas na introdução desse
item (7) Bebidas 1.905.816,73 2.167.367,57 2.428.601,76 2.533.523,25 2.641.108,84
# Couverts 123.613,72 136.106,32 147.814,54 150.073,01 152.372,31
Valor Médio por Venda 51,39 53,08 54,77 56,27 57,78

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 96


7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de
operação hoteleira

Estimativa de Folha de Pagamento


Funcionários 2018 2019 2020 2021 2022
Hospedagem 37 620.400 626.604 635.910 645.216 651.420
Alimentos e Bebidas 32 661.500 742.350 753.375 764.400 771.750
Eventos e Deptos. Menores 5 95.040 106.656 108.240 109.824 110.880
Administração e Segurança 15 455.760 511.464 519.060 526.656 531.720
Marketing e Vendas 2 64.800 72.720 73.800 74.880 75.600
Manutenção 7 124.200 139.380 141.450 143.520 144.900
Subtotal 98 2.021.700 2.199.174 2.231.835 2.264.496 2.286.270
+ Encargos e Benefícios 100% 2.021.700 2.199.174 2.231.835 2.264.496 2.286.270
Total de Folha de Pagamento 4.043.400 4.398.348 4.463.670 4.528.992 4.572.540
Salário Médio Ano 1 1.719

* Índice Econômico considera aumento real da folha de pagamento acima da


Projeções baseada no Item 5
inflação; em 2018 há diminuição de 10% da FP em relação ao potencial total
deste estudo e premissas
estimado devido o movimento de contratação nos primeiros meses de operação
apresentadas na introdução
se adequando ao aumento da taxa de ocupação/inserção do hotel no mercado;
desse item (7)
O salários foram majorados entre 1% a 5% entre 2019 e 2022 em relação à base
de 2018.

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 97


7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

DRE: 1/4 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
2018 2019 2020 2021 2022
Receita Bruta 18.169.154 20.458.528 22.419.580 23.487.913 24.597.299
Receita Líquida 16.762.654 18.869.940 20.669.268 21.656.333 22.681.544

Habitações
Receita Bruta 10.453.883 100,0% 11.608.560 100,0% 12.427.843 100,0% 13.088.899 100,0% 13.781.731 100,0%
Receita Líquida 9.800.515 93,8% 10.883.025 93,8% 11.651.103 93,8% 12.270.843 93,8% 12.920.373 93,8%
Gastos Gerais 975.329 9,3% 1.052.960 9,1% 1.118.401 9,0% 1.172.895 9,0% 1.229.642 8,9%
Obs.: O desempenho do Folha de Pagamento 1.240.800 11,9% 1.253.208 10,8% 1.271.820 10,2% 1.290.432 9,9% 1.302.840 9,5%
empreendimento foi Lucro ou Prejuízo do Departamento 7.584.386 72,6% 8.576.856 73,9% 9.260.882 74,5% 9.807.516 74,9% 10.387.892 75,4%
estimado em 5 anos, a
Alimentos e Bebidas
partir do 6° estima-se
Receita Bruta 6.352.722 100,0% 7.224.559 100,0% 8.095.339 100,0% 8.445.078 100,0% 8.803.696 100,0%
estabilidade nos níveis Receita Líquida 5.717.450 90,0% 6.502.103 90,0% 7.285.805 90,0% 7.600.570 90,0% 7.923.327 90,0%
do 5° ano de operação. Custos de A&B 1.670.766 26,3% 1.900.059 26,3% 2.129.074 26,3% 2.221.055 26,3% 2.315.372 26,3%
Gastos Gerais 313.507 4,9% 348.451 4,8% 384.325 4,7% 400.862 4,7% 418.200 4,8%
Obs.2: Contribuição do Folha de Pagamento 1.389.150 21,9% 1.558.935 21,6% 1.582.088 19,5% 1.605.240 19,0% 1.620.675 18,4%
item Habitações: Lucro ou Prejuízo do Departamento 2.344.027 36,9% 2.694.658 37,3% 3.190.318 39,4% 3.373.412 39,9% 3.569.079 40,5%
margem de contribuição
Departamentos Menores
dentro da média de Receita Bruta 1.362.549 100,0% 1.625.410 100,0% 1.896.398 100,0% 1.953.936 100,0% 2.011.872 100,0%
mercado. Receita Líquida 1.244.688 91,4% 1.484.812 91,4% 1.732.360 91,4% 1.784.921 91,4% 1.837.845 91,4%
Gastos Gerais 126.269 9,3% 150.317 9,2% 175.099 9,2% 180.373 9,2% 185.674 9,2%
Folha de Pagamento 190.080 14,0% 213.312 13,1% 213.312 11,2% 213.312 10,9% 213.312 10,6%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 928.339 68,1% 1.121.183 69,0% 1.343.949 70,9% 1.391.236 71,2% 1.438.858 71,5%

L/P dos Centros de Receita 10.856.752 59,8% 12.392.697 60,6% 13.795.149 61,5% 14.572.164 62,0% 15.395.829 62,6%

Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (5) 98
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

DRE: 2/4 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Administração e Geral 2018 2019 2020 2021 2022
Gastos Gerais 936.367 5,2% 1.007.096 4,9% 1.066.732 4,8% 1.100.035 4,7% 1.132.217 4,6%
Folha de Pagamento 911.520 5,0% 1.022.928 5,0% 1.038.120 4,6% 1.053.312 4,5% 1.063.440 4,3%
Resultado 1.847.887 10,2% 2.030.024 9,9% 2.104.852 9,4% 2.153.347 9,2% 2.195.657 8,9%

Marketing e Sales
Gastos Gerais 363.383 2,0% 409.171 2,0% 448.392 2,0% 469.758 2,0% 491.946 2,0%
Obs.: O desempenho do Folha de Pagamento 129.600 0,7% 145.440 0,7% 147.600 0,7% 149.760 0,6% 151.200 0,6%
empreendimento foi Resultado 492.983 2,7% 554.611 2,7% 595.992 2,7% 619.518 2,6% 643.146 2,6%
estimado em 5 anos, a
partir do 6° estima-se Manutenção e Conservação
estabilidade nos níveis Gastos Gerais 545.075 3,0% 584.866 2,9% 618.370 2,8% 637.120 2,7% 655.124 2,7%
Folha de Pagamento 248.400 1,4% 278.760 1,4% 282.900 1,3% 287.040 1,2% 289.800 1,2%
do 5° ano de operação.
Resultado 793.475 4,4% 863.626 4,2% 901.270 4,0% 924.160 3,9% 944.924 3,8%

Gastos com Água e Energia


Resultado 772.189 4,3% 826.153 4,0% 879.968 3,9% 920.756 3,9% 965.493 3,9%

Resultado Antes Fees


6.950.219 38,3% 8.118.283 39,7% 9.313.068 41,5% 9.954.383 42,4% 10.646.609 43,3%
Gerenciamento

Royalties 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%
Taxa de Franquia e Administração 754.319 4,2% 849.147 4,2% 930.117 4,1% 974.535 4,1% 1.020.669 4,1%

Lucro Operacional Bruto - GOP 6.195.899 34,1% 7.269.136 35,5% 8.382.951 37,4% 8.979.848 38,2% 9.625.940 39,1%

Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (5) 99
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

DRE: 3/4 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Gastos de Capital 2018 2019 2020 2021 2022
Seguros 90.846 0,5% 92.663 0,5% 94.025 0,4% 94.934 0,4% 95.388 0,4%
Taxas da Propriedade 170.800 0,9% 170.800 0,8% 170.800 0,8% 170.800 0,7% 170.800 0,7%
Incentive Fee 619.590 3,4% 726.914 3,6% 838.295 3,7% 897.985 3,8% 962.594 3,9%
Asset Management 154.897 0,9% 181.728 0,9% 209.574 0,9% 224.496 1,0% 240.648 1,0%
Fundo de Reposição 545.075 3,0% 818.341 4,0% 1.120.979 5,0% 1.409.275 6,0% 1.475.838 6,0%
Obs.: O desempenho do Resultado 1.581.208 8,7% 1.990.446 9,7% 2.433.673 10,9% 2.797.490 11,9% 2.945.268 12,0%
empreendimento foi
estimado em 5 anos, a L/P Antes do IR e Depreciação 4.614.691 25,4% 5.278.690 25,8% 5.949.278 26,5% 6.182.358 26,3% 6.680.671 27,2%
partir do 6° estima-se
estabilidade nos níveis
do 5° ano de operação. Remuneração das partes envolvidas (1/2)
Remuneração ao investidor – Cláusula Quinta – Dos Direitos dos proprietários
a) L/P antes antes do IR e Depreciação – Resultado da operação do hotel que são de direito resultados dos
adquirentes, conformes sua participação no hotel, com regras de distribuição definidas nos contratos .

Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (5) 100
1. Sumário executivo

1.5. Resultado do Hotel : Taxas cobradas


Remuneração das partes envolvidas (2/2) Remuneração da Administradora

Reservas: 5% das Receitas geradas pela Central de Vendas. Reservas - Valor destinado a empresa Hotel Direto que irá promover a

captação de receitas de hospedagens e eventos, por si ou através de agências de viagens, empresas operadoras e organizadoras de eventos, e demais clientes integrantes da
carteira de relacionamento.

Fundo de Reposição de Ativos: 1º ano 3% da Receita Líquida, 2º ano 4% da Receita Líquida, 3º ano 5% da Receita
Líquida, 4º ano em diante 6% da Receita Líquida. Fundo de Reposição de Ativos, cuja arrecadação mensal e manutenção são obrigatórias, e serão
recolhidos e pagos pela Sociedade de acordo com os percentuais abaixo, sendo seus recursos utilizados de acordo com as instruções da Administradora e destinados
principalmente a assegurar que a Sociedade sempre possa contar com recursos para serem utilizados na conservação, manutenção e reposição, esta última quando necessária, de
móveis, utensílios, aparelhos, equipamentos e instalações .

Remuneração da Operadora: 10% do GOP. Remuneração da Operadora: Referente a prestação de serviços para promover, manter e administrar todos

os serviços necessários às operações que constituem o objeto da Sociedade, de acordo com o padrão de qualidade por ela exigido e pela Rede à qual pertence a Marca

Fee de Franquia e Administração: 4,5% da Receita Líquida do empreendimento - Fee de Franquia: Pagamentos
contratualmente devidos pelo uso de marcas e sistemas da Rede à qual pertence a Marca diretamente à Licenciadora.

Projeções baseadas no Item 4 deste estudo e premissas apresentadas na introdução do item 5 101
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

102
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados

Cenários de Rentabilidade

Considerando os grupos de unidades habitacionais, o preço total de venda (unidade + FF&E e taxas hoteleiras) e o fluxo de caixa para o
investidor (antes do IR mas retido Fundo de Reinvestimento).

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de
Maio de 2017 2) – Rentab.: rentabilidade simples, ou CapRate; 3) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 –
Capitalização do (FC 2027 dividido pelo CapRate Definido –8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR foi – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC
estimado conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a. Foi considerado que
após o 10 ano haverá a venda do ativo.

A Taxa Interna de Retorno - TIR foi calculada a partir do resultado estimado a ser distribuído por tipos de apartamento, já descontadas
todas as taxas contratuais que regulam as relações entre investidores e ofertantes. A taxa do CapRate foi definida com base na
rentabilidade média no período de 2018 a 2027. O fluxo de caixa do ano 10 reflete a capitalização do fluxo de caixa com o CapRate de
8,1%.
A TIR foi calculada para o cenário de pagamento a vista, porém, ela pode variar significativamente conforme a condição de pagamento
negociada. Para aquisição da unidade hoteleira, o investidor deve considerar como dado referencial de análise o cenário de TIR
apresentado nesse estudo – o cenário não inclui saldo a financiar após a entrega da unidade, o que pode acarretar cobrança de juros
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 103
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados

Cenários de Rentabilidade
Tipo do Apto - m² 24,06 23,4 24,96
Observações: 13.300 13.675 12.821
Investimento Rentab. Rentab. Rentab.
 Na análise, CapRate de 8,1% -320.000 -320.000 -320.000
conforme pg 110; 2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%
 Fc antes do IR; sem inflação. 2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%
Valores estimados, não é 2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%
promessa de resultado ; 2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%
 A TIR estimada pode variar 2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%
significativamente conforme a 2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%
2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%
condição de pagamento
2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da
2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o
2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar
FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941
como dado referencial de
Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR
TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
acarretar cobrança de juros
Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 104
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados

Cenários de Rentabilidade
Tipo do Apto - m² 24,92 24,08 30,29
Observações: 12.841 13.289 10.565
Investimento Rentab. Rentab. Rentab.
 Na análise, CapRate de 8,1% -320.000 -320.000 -320.000
conforme pg 110; 2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%
 Fc antes do IR; sem inflação. 2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%
Valores estimados, não é 2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%
promessa de resultado ; 2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%
 A TIR estimada pode variar 2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%
significativamente conforme a 2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%
condição de pagamento 2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%
2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da
2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o
2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar
FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941
como dado referencial de
Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR
TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
acarretar cobrança de juros conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
no saldo devedor financiado. Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 105
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados

Cenários de Rentabilidade
Tipo do Apto - m² 23,28 22,69 30,8
Observações: 13.746 14.103 10.390
Investimento Rentab. Rentab. Rentab.
-320.000 -320.000 -320.000
 Na análise, CapRate de 8,1%
2018 18.913 5,9% 18.913 5,9% 18.913 5,9%
conforme pg 110;
2019 21.634 6,8% 21.634 6,8% 21.634 6,8%
 Fc antes do IR; sem inflação.
2020 24.382 7,6% 24.382 7,6% 24.382 7,6%
Valores estimados, não é
2021 25.338 7,9% 25.338 7,9% 25.338 7,9%
promessa de resultado ;
2022 27.380 8,6% 27.380 8,6% 27.380 8,6%
 A TIR estimada pode variar 2023 27.654 8,6% 27.654 8,6% 27.654 8,6%
significativamente conforme a 2024 27.930 8,7% 27.930 8,7% 27.930 8,7%
condição de pagamento 2025 28.209 8,8% 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da 2026 28.492 8,9% 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o 2027 28.776 9,0% 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar FC com Cap Rate 355.941 355.941 355.941
como dado referencial de Média 10 anos 8,1% 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR TIR Com Cap Rate 8,6% 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
acarretar cobrança de juros
Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 106
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das
premissas e das fontes dos dados utilizados

Cenários de Rentabilidade
Tipo do Apto - m² 25,14 25,64
Observações: 12.729 12.480
Investimento Rentab. Rentab.
 Na análise, CapRate de 8,1% -320.000 -320.000
conforme pg 110; 2020 18.913 5,9% 18.913 5,9%
 Fc antes do IR; sem inflação. 2021 21.634 6,8% 21.634 6,8%
Valores estimados, não é 2022 24.382 7,6% 24.382 7,6%
2023 25.338 7,9% 25.338 7,9%
promessa de resultado ;
2024 27.380 8,6% 27.380 8,6%
 A TIR estimada pode variar
2025 27.654 8,6% 27.654 8,6%
significativamente conforme a
2026 27.930 8,7% 27.930 8,7%
condição de pagamento
2027 28.209 8,8% 28.209 8,8%
negociada, para aquisição da
2028 28.492 8,9% 28.492 8,9%
unidade hoteleira, o 2029 28.776 9,0% 28.776 9,0%
investidor deve considerar FC c/ CapRate 355.941 355.941
como dado referencial de Rentabilidade média 2020 - 2029 8,1% 8,1%
análise o cenário de TIR TIR com CapRate 8,6% 8,6%
apresentado nesse estudo – o
cenário não inclui saldo a Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem
financiar após a entrega da inflação 2) Capitalização do FC : Aplicação do CapRate no FC de 2027 – Capitalização do (FC 2027 dividido
unidade, o que pode pelo CapRate Definido – 8,1%) 5) TIR com Capitalização: A TIR – Fórmula da TIR no Anexo; 6) FC estimado
conforme DRE de 2018 até 2022 – 2023 a 2027 foi aplicado crescimento vegetativo para o FC de 1% a.a.
acarretar cobrança de juros
Após o décimo ano além do fluxo de caixa se considera-se a venda do ativo.
no saldo devedor financiado.
Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting 107
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

108
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o
preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

Em pesquisa direta com a corretoras Lopes Imobiliária, Plano B Imóveis e Franquia Imóveis, foram obtidos os seguintes dados
referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em Americana e região.

Ibis Budget (100%


Empreendimento Ibis Americana Hotel Contemporâneo
vendido)
Mondial Setin: Hotel
Tipo do
Condo -Hotel Condo -Hotel +apartamentos +
Empreendimento
escritórios
Categoria Econômico Econômico Supereconômico
Localização Americana Campinas Campinas
Qtde Uhs / Aptos 120 310 272
m² apartamentos 16 m² 20 m² 15 m²
Valor de venda
R$ 253.000,00 R$ 470.000 R$ 335.000 (revenda)
(Uhs/Aptos)
Valor de venda/m² R$ 15.812,50 R$23.500/ m² R$ 22.333/ m²
Previsão de entrega 2018 2018 2016

Fonte: Lopes Imobiliária, Plano B Imóveis e Franquia Imóveis 109


9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o
preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

Comparação entre a Taxa de Capitalização


Em pesquisa direta no site de imobiliária eletrônica SóFlats
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e
(www.soflatsnet.com), - informações que não foram
interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza
auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de
suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao
mercado secundário de empreendimentos localizados
investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).
próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em
Setor Imobiliário - Atratividade estudo:
Mínima Máxima
Mês 0,50% 1,00%
Ano 6,17% 12,68% Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas Unidade


Valor Distribuição Rentabilidade Rentabilidade
Anunciado Divulgada Nominal Mês Nominal Ano
empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a Ibis Campinas 250.000 876,25 0,35% 4,29%
empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta Mercure Campinas 210.000 656,02 0,31% 3,81%
obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa Média 0,33% 4,05%
pelos clientes estava entre:
Taxa de Atratividade - Entrevista
Líquida 5,0% 7,0% Para o Empreendimento em estudo, utilizou-se CapRate de
Bruta 6,5% 9,5% 8,1%, valor que representa a média rentabilidade simples dos
dez anos de operação e que está dentro das faixas de
Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento atratividade do mercado de condo-hotel.
Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento
110
Índice

1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos

111
Anexo - Glossário

Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o
Absorção de Mercado
número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma
Área Comum
comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a
Área Privativa unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que
contorna externamente as paredes das dependências.

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,
Área Útil restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,
Detalhedurante
devendo ser item a ser questionado da Área do Porto
a transação Maravilha
do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).
Basic Fee
Normalmente esta taxa é de 5%.

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns
Budget resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do
hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.
112
Anexo - Glossário

Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de
Cap rate
aluguel.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e
Departamentos menores banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura
Departamentos Menores.

Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,
Despesas Pré-Operacionais
treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos
Diária Média
vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis
Estudo de Absorção
conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado
Fair Share ou Market Share
concorrente definido.

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-
Faturamento se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a
hospedagem.
113
Anexo - Glossário

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas
FF&E e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de
malas.
Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e
uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou
Flat
mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e
correspondentes áreas comuns”.
Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua
Franquia
marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e
(FRA) mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à
Gastos de Capital
propriedade (hotel), ex: IPTU.
Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro
Gastos não distribuíveis de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e
vendas.
Grupo Competitivo, Cesta
Competitiva, Grupo
Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.
Referencial ou Cesta
Referencial
Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem
Gerente Geral
sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.
114
Anexo - Glossário

Gross Operational Profit É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em
(GOP) consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado
HIIP
nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode
ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar
Hotel Asset Manager
e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os
investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.
Ocupação Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de
unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

115
Anexo - Glossário

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos
casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)
Operadora Hoteleira como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma
administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de
beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se
Penetração de Mercado maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o
produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente
Perpetuidade
deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa
PIB
determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem
Pool Hoteleiro parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem
parte da oferta hoteleira.
116
Anexo - Glossário

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a
Receita de Hospedagem
receita gerada pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se
Rede Hoteleira encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos
proprietários.

Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da
Rentabilidade
operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de
Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.
Mercado

RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,
Revpar
ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos
Segmento de Demanda
relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.
117
Anexo - Glossário

Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um
Taxa de Atratividade
investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em
Taxa Interna de Retorno (TIR) um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo
de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.

118
Anexo – Fórmula da Taxa Interna de Retorno

Legenda:
F: Fluxo de Caixa
Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente
TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos
de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.
No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC capitalizado obtido pela aplicação da média simples do CapRate dos dez anos
estimados na Análise Financeira no referido FC 10 ( FC/(Média da Rentabilidade Simples/CapRrate do FC 1 ao 10).

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