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CategoriaArrendamento

Tipo
Diploma / ActoDenúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio
Data de Publicação//
SumarioTraços Gerais da proposta do novo regime do Arrendamento Urbano
TextoApós sucessivos avanços e recuos, a reforma do arrendamento urbano vai avançar.

No passado dia 21 de Outubro, foi aprovada na Assembleia da República a proposta de lei que
autoriza o Governo a legislar no sentido de alterar o regime jurídico do arrendamento urbano.

Neste momento, o diploma encontra-se em discussão na comissão de obras públicas, transportes e


comunicações, prevendo-se que a votação final global da respectiva lei de autorização legislativa ocorra
no dia 18 de Novembro.

Na sequência dos esclarecimentos já divulgados no Boletim do Contribuinte, 2004, pág. 661,


referentes ao anteprojecto do Regime dos novos Arrendamentos Urbanos (transcrito no último
número), enunciamos de seguida os principais aspectos relativos ao Regime de Transição, com
especial ressalva para as alterações introduzidas entretanto pelo Governo no que concerne às
indemnizações a atribuir ao inquilino no caso de denúncia por parte do senhorio.

O regime de transição, que tem como objectivo a progressiva passagem dos contratos de
arrendamento anteriores a 1991 para o novo regime do arrendamento urbano, contém um conjunto
de normas que conferem diferentes e graduados índices de protecção consoante as características
económicas e sociais do arrendatário. Os arrendatários que se apresentam numa situação
potencialmente mais delicada beneficiam, pois, de normas mais protectoras. Particular atenção é
dada aos inquilinos mais idosos, que representam uma boa parte do actual mercado de
arrendamento.

Arrendamento habitacional

No que se refere aos arrendamentos destinados à habitação, é feita uma separação entre
arrendatários com idade superior ou inferior a 65 anos.

Arrendatários com idade superior a 65 anos

Relativamente aos arrendatários com idade superior a 65 anos, nunca correrão estes o risco de ser
despejados por não terem chegado a acordo com o senhorio na definição da nova renda.

Os inquilinos com idade superior a 65 anos e rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar
inferior a 5 salários mínimos anuais ficam excluídos da aplicação do novo regime, com uma única
alteração: o fim da transmissibilidade do contrato (salvaguardando-se, no entanto, a situação dos
cônjuges, dos descendentes menores ou em idade escolar, até aos 25 anos, e das pessoas
deficientes). Estima-se que 227 mil famílias estejam abrangidas neste grupo.

Do mesmo modo, os inquilinos com idade superior a 65 anos, mas com rendimento anual bruto
corrigido do agregado familiar superior a 5 salários mínimos anuais, não poderão ser despejados,
com a diferença de lhes ser aplicado o regime da renda base condicionada (que corresponde
aproximadamente a metade do valor de mercado).

No que se refere aos arrendatários cuja idade não ultrapasse os 65 anos, o regime aplicável
diverge também em função dos rendimentos auferidos pelo agregado familiar.
Se o arrendatário invocar rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar inferior a três
retribuições mínimas nacionais, será aplicado o regime da renda base condicionada por um período
de três anos (podendo o inquilino beneficiar do subsídio especial de renda). A este período inicial
segue-se um período de três anos de renda negociada.

Sublinhe-se que estes ajustamentos no valor da renda ficam dependentes da existência de licença
de utilização ou certificado de habitabilidade do imóvel.

Indemnização

Na falta de acordo entre senhorio e arrendatário, há lugar ao pagamento de uma indemnização


correspondente a quatro anos de renda, calculada com base na média das propostas de
arrendatário e proprietário. Inicialmente, previa-se um período de referência de três anos de
rendas, mas esta foi uma das alterações entretanto introduzidas no anteprojecto legal.

Se o arrendatário invocar rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar inferior a cinco
retribuições mínimas nacionais (mas superior a três), é também aplicado o regime da renda base
condicionada por três anos, sendo que, neste caso, não beneficia do subsídio especial de renda.

Ao período de renda base condicionada segue-se um período de três anos de renda negociada.

Na falta de acordo entre senhorio e arrendatário, há lugar ao pagamento de uma indemnização


correspondente a 4 anos de renda, calculada com base na média das propostas de arrendatário e
proprietário.

O arrendatário com idade inferior a 65 anos e rendimento anual bruto corrigido do seu agregado
familiar superior a cinco retribuições mínimas nacionais entra directamente para o regime da renda
negociada, que se prolonga por um período de três anos.

Se o arrendatário e o proprietário do imóvel não chegarem a acordo para fixação do valor da renda, o
arrendatário terá direito ao pagamento de uma indemnização correspondente a quatro anos de
renda, calculada com base na média das propostas apresentadas.

De notar que às indemnizações por denúncia previstas acrescem as indemnizações a que os


arrendatários tenham direito por benfeitorias realizadas no locado.

Das alterações recentemente introduzidas na proposta de lei resulta ainda um agravamento das
indemnizações devidas. Deste modo, quando a diferença entre as propostas de senhorio e inquilino for
inferior a 20%, há um agravamento de 50% do montante indemnizatório a pagar. Já se as duas
propostas diferirem em menos de 10%, o valor da indemnização a pagar sofre um agravamento de
100%.

A razão invocada pelo Governo para justificar tal opção prende-se com a necessidade de evitar os
chamados “despejos por raiva” ou despejos arbitrários, tendo-se entendido que o senhorio deve ser
penalizado caso não revele uma intenção séria de negociar e alcançar um acordo.

Por outro lado, estipula-se agora que o inquilino pode imediatamente recusar a proposta do
senhorio, sem necessidade de realizar contraproposta, sendo a indemnização calculada com base
nessa primeira (e única) proposta. Pretende-se, desta forma, impedir que elementos especulativos
interfiram na fixação da renda.

Arrendamento comercial

No que respeita aos arrendamentos comerciais, o regime aplicável sofre alterações em função da
natureza das empresas ou associações em causa.

Instituições religiosas ou associações sem fins lucrativos

Assim, os arrendamentos em que sejam arrendatários instituições religiosas ou associações sem fins
lucrativos e instituições de utilidade pública passam por um período de três anos de renda base
condicionada, ao qual se segue um período de renda negociada progressiva não inferior a sete anos.

Na falta de acordo entre senhorio e arrendatário, há lugar ao pagamento de uma indemnização


correspondente a seis anos de renda, calculada com base na média das propostas de arrendatário
e proprietário. Inicialmente, estava prevista uma indemnização calculada com base em quatro anos
de renda, mas a proposta de lei apresentada pelo Governo sofreu alterações previamente à discussão
em Assembleia da República.

Arrendatários - Pessoas singulares e micro-empresas

Aos contratos de arrendamento em que os arrendatários sejam pessoas singulares ou, sendo
pessoas colectivas, se trate micro-empresas, aplica-se um período de três anos de renda base
condicionada, seguindo-se um período de renda negociada progressiva não inferior a cinco anos.
São micro- -empresas aquelas que não disponham de mais de dez trabalhadores e que
tenham um volume de negócios anual que não exceda sete milhões de euros ou balanço total anual
que não exceda os cinco milhões de euros.

O valor de indemnização a pagar, na falta de acordo, é o correspondente a seis anos de renda,


calculada com base na média das propostas de arrendatário e proprietário.

Finalmente, tratando-se de empresa não compreendida nas hipóteses precedentes – grande, média e
pequena empresa ou Estado –, o período de renda base condicionada é de dois anos, seguido de um
período mínimo de três anos de renda negociada.

Mais uma vez, havendo lugar ao pagamento de uma indemnização, ela corresponderá a seis anos
de renda, calculada com base na média das propostas de arrendatário e proprietário.

Também no âmbito do arrendamento comercial se prevê a possibilidade do pagamento de


indemnizações ao arrendatário por realização de benfeitorias no locado.

O processo tendente ao despejo

Por forma a agilizar o mercado do arrendamento, pretendeu-se igualmente simplificar o processo


com vista ao despejo.

Nos casos de denúncia que acima são mencionados (e que são os que se encontram previstos no
Regime de Transição), constituirá título executivo, para efeitos de despejo do local arrendado, o
contrato de arrendamento e:

- cópia da carta registada com aviso de recepção assinado pelo arrendatário;

- cartas registadas com aviso de recepção remetidas para o arrendatário, mas devolvidas por o
destinatário se ter recusado a recebê-las ou não as ter levantado no prazo previsto no
regulamento dos serviços postais, tendo o senhorio remetido nova carta registada com aviso de
recepção (também ela devolvida).

Se o aviso de recepção for assinado por pessoa diferente do arrendatário, o senhorio deve remeter
nova carta registada com aviso de recepção, decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do
envio da primeira carta, aplicando-se, então, a segunda das hipóteses acima referidas.

O despejo do local arrendado segue a forma de execução para entrega de coisa certa (artigos 928º e
seguintes do Código de Processo Civil), devendo, no entanto, o senhorio juntar ao requerimento
executivo prova do pagamento da indemnização devida ao arrendatário, ou do seu depósito à ordem
do Tribunal ou, ainda, o documento em que se consubstancia a caução dada para garantia dessa
indemnização.

Confere-se ao arrendatário a faculdade de, nos casos de dever de indemnizar por denúncia, exigir
que o senhorio preste caução. A caução deve ser prestada no prazo de 30 dias contados da
comunicação feita nesse sentido pelo arrendatário, sob pena de caducidade da denúncia. A caução
deve ser prestada por depósito bancário à ordem do Tribunal, garantia bancária, seguro de caução ou
outro equivalente, salvo acordo das partes em contrário.

O juiz, antes de ordenar a entrega, certifica-se de que a caução vai produzir os seus efeitos na data
em que ela se efectuar, notificando o senhorio para substituir a caução por depósito se surgirem
dúvidas a esse respeito.

Se o contrato de arrendamento não tiver sido reduzido a escrito, constituem título executivo os
documentos acima referidos (cópia da carta registada com aviso de recepção assinado pelo
arrendatário / cartas registadas com aviso de recepção devolvidas).
Autor
Data de Inserção//