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Este documento foi protocolado em 15/06/2016 às 10:34, é cópia do original assinado digitalmente por ROSANA GANEF MOTTA. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1015941-76.2014.8.26.0003 e código 26CEFB6.

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Perito: Thiago Gonzaga Emygdio

CREA nº 5063080687

Requerente: MEIRE SANEFUGI

Requerido: NELSON MIYUKI KATO

Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA

4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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SUMÁRIO EXECUTIVO

O presente laudo tem por objetivo determinar os VALORES DE MERCADO dos imóveis

listados a seguir:

Apartamento nº 46, Bloco 01, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro

Vila Vermelha, São Paulo;

Apartamento nº 62, Bloco 03, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro

Vila Vermelha, São Paulo;

Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo.

VALORES DE MERCADO OBTIDOS

APARTAMENTO Nº 46, BLOCO 01

V V1 = R$ 183.761,58 (Cento e oitenta e três mil setecentos e sessenta e um reais e cinquenta e oito centavos) em Junho de 2016.

APARTAMENTO Nº 62, BLOCO 03

V V2 = R$ 205.388,40 (Duzentos e cinco mil trezentos e oitenta e oito reais e quarenta centavos) em Junho de 2016.

IMÓVEL DA RUA JOSÉ GASPAR, Nº 283

V V3 = R$ 778.670,39 (Setecentos e setenta e oito mil seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos) em Junho de 2016.

setenta reais e t rinta e nove centavos) em Junho de 2016. Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio
setenta reais e t rinta e nove centavos) em Junho de 2016. Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio

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Sumário

1. HISTÓRICO

2

2. RESSALVAS

2

3. METODOLOGIA APLICADA

3

4. VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS

30

5. PATOLOGIAS OBSERVADAS

37

6. AVALIAÇÃO

40

7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO

41

8. ENCERRAMENTO

43

ANEXO A - PESQUISA DE MERCADO

ANEXO B - MEMORIAL DE CÁLCULO

ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO

ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ANEXO E- CARACTERÍSTICAS DO ZONEAMENTO

ANEXO F- QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS

ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)

FISCAIS MUNICIPAIS ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
FISCAIS MUNICIPAIS ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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1. HISTÓRICO

Trata-se de ação referente a divisão e demarcação movida por Meire Sanefugi contra Nelson Miyuki Kato.

O objetivo da presente perícia de Engenharia de Avaliações é determinar os valores de mercado dos imóveis a seguir.

Apartamento nº 46, Bloco 01, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 01);

Apartamento nº 62, Bloco 03, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 02);

Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo (imóvel avaliando 03).

2. RESSALVAS

O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas:

O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que podem afetar as análises, opiniões e suas conclusões;

Para a propriedade em estudo foi empregado o método melhor recomendado, com pesquisa de mercado e devida compatibilização e homogeneização dos fatores;

Considerou-se, para o imóvel avaliando, que este encontra-se livre de restrições ou passivos que possam impactar negativamente em sua avaliação, tais como mutilações, passivos ambientais, etc.

Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados às conclusões deste laudo; e

O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste presente laudo, nem contempla para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação.

qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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3. METODOLOGIA APLICADA

De acordo com a norma vigente, na avaliação de imóveis urbanos podem ser utilizados os métodos diretos e/ou indiretos.

Os métodos diretos classificam-se em:

a. Método comparativo (comparação de preço de venda);

b. Método de custo (custo de reprodução ou soma).

Os métodos indiretos classificam-se em:

a. Método de capitalização ou comparação de rendas;

b. Método residual, ou de máximo aproveitamento eficiente (involutivo).

Dentre as metodologias descritas foi escolhido o Método Comparativo Direto, a qual é a metodologia mais recomendada pela norma ABNT 14653-2/2011, com a utilização de homogeneização por fatores para obtenção do valor de mercado para o imóvel. Este método consiste numa técnica em que a estimativa do valor de mercado é obtida com base em preços pagos em transações imobiliárias, correlacionando-se, assim, os valores de propriedades disponíveis para a negociação.

Para a correta aplicação da metodologia de avaliação, é necessária a realização de um tratamento prévio dos diversos tipos de construções que podem integrar tanto o imóvel avaliando quanto os imóveis de referência. Para tanto, será utilizado o cálculo das áreas equivalentes dos imóveis, conforme explicitado no próximo item.

3.1 Determinação das áreas equivalentes dos Imóveis

A utilização de áreas equivalentes dos imóveis é necessária para que todas as áreas existentes dentro de um imóvel, tais como área de mezanino, vagas de garagem, jardins, etc., possam ser convertidas em um denominador comum, sendo este a área útil com acabamento. Para determinação das áreas equivalentes dos Imóveis, tanto o avaliando quanto os de referência, utilizam-se os coeficientes estabelecidos pela norma ABNT NBR 12721/2006, que, na situação específica desta avaliação, englobam os seguintes itens e seus respectivos coeficientes.

os seguintes i tens e seus respectivos coeficientes. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
os seguintes i tens e seus respectivos coeficientes. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Área útil / construída: 1,00;

Área de garagem aberta: 0,10;

Área externa com acabamento: 0,10;

Área de Terraço: 0,50.

3.2

Fatores para Homogeneização

Para uma correta comparação entre o imóvel avaliando e os imóveis de referência os dados destes últimos devem ser homogeneizados ao mesmo denominador, ajustando-se as diferenças de tamanho, qualidade, localização, estado de conservação, etc. Para a realização de tal homogeneização foram considerados os seguintes fatores:

3.2.1 Apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02)

a)

Fator de Transposição (F t ):

O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É calculado através da Equação 1:

Onde

F t = Fator de Transposição;

V A = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;

V R = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.

(1)

V R = Índice Fiscal do Imóvel de Referência. (1) Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –
V R = Índice Fiscal do Imóvel de Referência. (1) Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –

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b) Fator de Área (F a ):

Adotado

para

homogeneizar

as

áreas

dos

imóveis

avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:

de

referência

com

os

 

(2)

quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%

E

Onde

quando a diferença entre as áreas for superior a 30%

F a = Fator de área;

A r = Área equivalente do imóvel de referência;

A i = Área equivalente do imóvel avaliando.

c) Fator de Oferta (F o ):

imóveis

Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária.

d) Fator de Equivalência (F q ):

É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na Tabela 01.

cujas características podem ser verificadas na Tabela 01. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
cujas características podem ser verificadas na Tabela 01. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Tabela 1. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.

 

Estado da Edificação

Depreciação (%)

Características

1

Novo

0,00

Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa

2

Entre Novo e Regular

0,32

Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência.

3

Regular

2,52

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

4

Entre Regular e Reparos Simples

8,09

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.

5

Reparos Simples

18,10

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e elétrico.

6

Entre reparos simples e importantes

33,20

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.

7

Reparos Importantes

52,60

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.

8

Entre reparos importantes e sem valor

75,20

Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.

9

Sem valor

100,00

Edificação em estado de ruína.

Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir.

r é obtido através da Equação 3 , exibida a seguir. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com
r é obtido através da Equação 3 , exibida a seguir. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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F q = 1 – [(D av ÷ 100) – (D ref ÷ 100)]

Onde

(3)

D av = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação;

D ref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação.

e)

Fator de Edificação (F C ):

Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um destes.

Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:

Onde:

Fc = Fator de Edificação;

(4)

CUB A = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;

R8N A = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;

CUB R = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;

R8N R = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.

A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N – Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.

são obtidas a partir de interv alos do padrão adotado R8N. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com
são obtidas a partir de interv alos do padrão adotado R8N. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com

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As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando, bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto, ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas durante a vistoria.

Tais di ferenças serão observadas durante a vistoria. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
Tais di ferenças serão observadas durante a vistoria. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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CLASSE 1 - RESIDENCIAL

     

Intervalo de

 

Variação do

Intervalo

Tipo

Grupo

Descrição

Padrão R8N

Médio

Mínimo

Máximo

   

Edificações com dois ou mais pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com projeto arquitetônico, seja de fachada ou de funcionalidade. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e normalmente sem espaço para estacionamento, podendo, o térreo, apresentar destinações diversas, tais como pequenos salões comerciais, oficinas ou lojas. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco.

     

Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada, normalmente sem dependências de empregada.

1.3.1 -

Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos acabamentos, tais como:

1.3 -

Apartamento

Padrão

Econômico

0,600

1,020

0,810

Pisos - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco, forração ou até cimentado;

Paredes - pintura látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável (pintura ou azulejos comuns) nas áreas molhadas;

Instalações hidráulicas - sumários com número mínimo de pontos de água, banheiros dotados de peças sanitárias básicas, de modelo simples;

Instalações elétricas - sumárias, com poucos pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns;

Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico.

venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Intervalo de Variação do Padrão

Intervalo

Tipo

Grupo

 

Descrição

 

R8N

Médio

 

Mínimo

Máximo

   

Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicações de pastilhas, cerâmica ou equivalente.

     

Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependências de empregada.

1,032

1,500

1,266

sem

sem

sem

1.3.2 -

Caracterizam-se pela utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como:

elevador;

elevador;

elevador;

1.3 -

Apartamento

Padrão

Simples

1,260

1,680

1,470

com

com

com

 

elevador.

elevador.

elevador.

Pisos

-

cerâmica

simples,

vinílico,

taco

ou

forração;

 

Paredes - pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas;

Instalações hidráulicas - sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalação somente de água fria, peças sanitárias básicas, de modelo simples;

Instalações elétricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns;

Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum.

- ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –
- ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –

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Intervalo de Variação do Padrão R8N

Intervalo

Tipo

Grupo

Descrição

Médio

Mínimo

Máximo

   

Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As Áreas comuns apresentam acabamento de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadra de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes.

     

Unidades contendo salas para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo ter uma suíte) e uma vaga

de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependência de empregada.

1,512

sem

1,980 sem

elevador;

1,746

sem

1.3.3 -

Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala

elevador;

elevador;

1.3 -

Apartamento

Padrão

Médio

1,692

 

1,926

 

com

elevador.

2,160 com

elevador.

com

elevador.

comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como:

Pisos - taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.

venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara

     

Intervalo de Variação do Padrão

Intervalo

Tipo

Grupo

Descrição

R8N

Médio

Mínimo

Máximo

   

Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter áreas de lazer (salão de festas, quadra de esportes, piscina, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica, eventualmente combinados com detalhes de granito ou material equivalente.

     

Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três dormitórios, pelo menos uma

suíte, cozinha, dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento.

1,992

2,460

2,226

sem

sem

sem

1.3 -

Apartamento

1.3.3 -

Padrão

elevador;

elevador;

elevador;

Superior

Caracterizam-se pela utilização de materiais

2,172

2,640

2,406

com

com

com

elevador.

elevador.

elevador.

construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como:

Pisos - Assoalhos, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, cerâmica; Instalações hidráulicas - completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade, aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações; Esquadrias - caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.

- caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
- caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Tipo

Grupo

Descrição

Intervalo de Variação do Padrão R8N

Mínimo

Máximo

Intervalo

Médio

Edificação exibindo linhas arquitetônicas esmeradas. Normalmente composto por um único apartamento por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para a parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de acabamento e de

decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados

de guarita e sistema especial de segurança. Áreas

externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente.

1.3 -

Apartamento

1.3.3 -

Padrão

Fino

Unidades com pelo menos quatro dormitórios (pelo menos duas suítes), sala para três ou mais ambientes, dependências de empregada, ampla área de serviço e pelo menos três vagas de estacionamento, eventualmente acrescidas de outras para visitantes.

Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como:

2,652

3,480

3,066

Pisos - madeira, mármore, granito polido, cerâmica especial ou similar; Paredes - pintura látex sobre massa corrida, cerâmica, epóxi, fórmica ou similar; Instalações hidráulicas - completas e obedecendo

a disposição especial, com peças sanitárias e

metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central; Instalações elétricas - sistema especial de iluminação, projetado em circuitos independentes, utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomada para usos diversos, inclusive para equipamentos eletrodomésticos, eventualmente ar- condicionado; Esquadrias - madeira ou alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais.

a projetos específicos e utilizando ferragens especiais. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
a projetos específicos e utilizando ferragens especiais. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Tipo

Grupo

Descrição

Intervalo de Variação do Padrão

R8N

Mínimo

Máximo

Intervalo

Médio

Edifício com linhas arquitetônicas exclusivas e estilo diferenciado, atendendo a projeto arquitetônico singular, com áreas privativas e sociais amplas e bem planejados, caracterizados pela natureza excepcionalmente nobre dos materiais e dos revestimentos utilizados. Elevadores de marca reputada, com acessos e circulação independentes para a parte social e de serviço. Saguão social amplo e pé direito elevado, dotado de materiais de acabamento e decoração esmerados e controlado com sistema de vigilância por TV. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e atendendo projeto paisagístico, em geral contendo área de lazer completa. Fachadas com tratamento arquitetônico em concreto aparente ou revestimentos com massa raspada, massa texturizada, granito ou material equivalente.

1.3 -

Apartamento

1.3.6 -

Padrão

Luxo

Unidades amplas, normalmente uma por andar, podendo ser duplex ou triplex, com preocupação especialmente voltada na disposição dos ambientes caracterizada pela circulação diferenciada nas áreas sociais, íntima e de serviço. Contendo salas para diversos ambientes (estar, jantar, íntima, lareira, almoço, biblioteca), pelo menos quatro suítes, com closet, sendo uma máster, cozinha, despensa e área de serviço com instalações completas para empregados, além de varandas nas quais podem estar incluídas churrasqueiras e piscinas privativas. Normalmente quatro ou mais vagas de estacionamento por unidade, além de outras para visitantes.

3,49 ou maior

-

Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada das instalações e dos materiais de acabamento empregados, geralmente personalizados e caracterizados por trabalhos especiais.

personalizados e caracterizados por trabalhos especiais. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
personalizados e caracterizados por trabalhos especiais. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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3.2.1

Sobrado (imóvel avaliando 03)

a)

Fator de Transposição (F t ):

O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É calculado através da Equação 1:

Onde

F t = Fator de Transposição;

V A = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;

V R = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.

Adotado

b)

Fator de Área (F a ):

para

homogeneizar

as

áreas

dos

imóveis

avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:

 

(1)

de

referência

com

os

 

(2)

quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%

E

Onde

quando a diferença entre as áreas for superior a 30%

F a = Fator de área;

A r = Área equivalente do imóvel de referência;

A i = Área equivalente do imóvel avaliando.

imóveis

A i = Área equivalente do imóvel avaliando. imóveis Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
A i = Área equivalente do imóvel avaliando. imóveis Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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c) Fator de Oferta (F o ):

Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária.

d) Fator De Esquina (Fe):

Utilizado para imóveis com mais de uma testada tais como, por exemplo, os localizados em esquinas.

Foram considerados os seguintes valores, de acordo com MEYER (2003):

Testada única: Fe = 1,15;

Duas testadas: Fe = 1,00;

Três testadas: Fe = 0,90;

Quatro Testadas: Fe = 0,85.

e) Fator de Equivalência (F q ):

É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na Tabela 01.

cujas características podem ser verificadas na Tabela 01. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
cujas características podem ser verificadas na Tabela 01. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Tabela 2. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.

 

Estado da Edificação

Depreciação (%)

Características

1

Novo

0,00

Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa

2

Entre Novo e Regular

0,32

Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência.

3

Regular

2,52

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

4

Entre Regular e Reparos Simples

8,09

Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.

5

Reparos Simples

18,10

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e elétrico.

6

Entre reparos simples e importantes

33,20

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.

7

Reparos Importantes

52,60

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.

8

Entre reparos importantes e sem valor

75,20

Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.

9

Sem valor

100,00

Edificação em estado de ruína.

Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir.

r é obtido através da Equação 3 , exibida a seguir. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com
r é obtido através da Equação 3 , exibida a seguir. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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F q = 1 – [(D av ÷ 100) – (D ref ÷ 100)]

Onde

(3)

D av = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação;

D ref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação.

f) Fator de Testada (Fte):

O Fator de Testada é obtido por meio da comparação entre a testada dos imóveis avaliandos e os imóveis de referência, calculado de acordo com a Equação 5:

Onde

Fte = Fator de Testada;

Tr = Testada do imóvel de referência;

Ti = Testada do imóvel avaliando;

(5)

Caso a testada do imóvel de referência seja menor que a metade da testada do imóvel avaliando, será adotado o valor desta metade para o imóvel de referência.

Caso a testada do imóvel de referência seja o dobro da testada do imóvel avaliando, será adotado o valor deste dobro para o imóvel de referência.

adotado o valor deste dobro par a o imóvel de referência. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com
adotado o valor deste dobro par a o imóvel de referência. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com

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g)

Fator de Edificação (F C ):

Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um destes.

Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:

Onde:

Fc = Fator de Edificação;

(4)

CUB A = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;

R8N A = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;

CUB R = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;

R8N R = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.

A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N – Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.

As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando, bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto, ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas durante a vistoria.

Tais di ferenças serão observadas durante a vistoria. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
Tais di ferenças serão observadas durante a vistoria. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Intervalo de Variação do Padrão

Intervalo

Tipo

Grupo

Descrição

R8N

Médio

Mínimo

Máximo

   

Típico de favelas e compostos geralmente por

     

um cômodo, às vezes com banheiro.

1.1.1

-

Construídos de forma improvisada, com

Padrão

sobras de materiais de construção e outros,

0,060

0,120

0,090

Rústico

tais como papelão, compensado de madeira

ou similar; piso em terra batida; instalações

1.1 -

hidráulicas e elétricas precárias.

Barraco

 

Típico de favelas, podendo ter mais de um

     

cômodo e banheiro interno. Construídos com

1.1.2

-

reaproveitamento de diversos tipos de

Padrão

materiais de construção ou, às vezes,

0,132

0,180

0,156

Simples

alvenaria sem revestimentos; piso

acimentado ou atijolado; instalações

hidráulicas e elétricas precárias.

instalações hidráulicas e elétricas precárias. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
instalações hidráulicas e elétricas precárias. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Intervalo de Variação do Padrão R8N

Intervalo

Tipo

Grupo

 

Descrição

Médio

 

Mínimo

Máximo

 

1.2.1 -

Construídas sem preocupação com projeto, aparentemente sem utilização de mão-de- obra qualificada ou acompanhamento de profissional habilitado. Associadas à auto- construção, geralmente apresentam pé direito aquém dos usuais e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos e desníveis. Na maioria das vezes são térreas, construídas em alvenaria e normalmente sem estrutura portante. Cobertura em laje pré-moldada ou telhas em fibrocimento ondulada sobre madeiramento não-estruturado e sem forro. Fachadas desprovidas de revestimentos e áreas externas com pisos de terra batida ou cimentado rústico. Caracterizam-se pelo uso de materiais construtivos, de instalações e de acabamentos indispensáveis, tais como:

     

1.2 - Casa

Padrão

0,360

0,480

0,420

Rústico

Pisos - Cimentado ou caco de cerâmica;

 

Paredes

-

sem

revestimentos

internos

ou

externos;

Instalações Hidráulicas - incompletas e com encanamentos aparentes;

Instalações elétricas - incompletas e com fiação exposta;

Esquadrias

-

madeira

rústica

e/ou

ferro

simples,

sem

pintura

geralmente

reaproveitada.

 
sem pintura geralmente reaproveitada.   Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
sem pintura geralmente reaproveitada.   Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Tipo

Grupo

Descrição

1.2.2 -

Padrão

Proletário

Construídas aparentemente sem preocupação com projeto ou utilização de mão-de-obra qualificada. Na maioria das vezes são construídas em etapas, compondo uma série de cômodos sem funções definidas, podendo ocupar a totalidade do terreno e ter mais de um pavimento, utilizando alvenaria e estrutura de concreto improvisada. Cobertura em laje pré-moldada, podendo ter impermeabilização por processo simples ou telhas de fibrocimento sobre madeiramento não estruturado, sem forro. Geralmente associadas à autoconstrução, apresentam pé direito aquém dos legalmente especificados e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos, desníveis e falta de arremates. Fachadas sem revestimento ou com chapisco, emboço ou reboco e áreas externas em terra batida, cimentado rústico ou sobras de materiais. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos, tais como:

Pisos - cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica de qualidade inferior;

Paredes - chapisco, podendo ter partes com pintura ou faixas com azulejos ou, ainda, sem revestimentos;

Instalações hidráulicas - incompletas, com peças sanitárias simples e encanamentos eventualmente embutidos;

Instalações elétricas - incompletas e geralmente com fiações aparentes.

1.2 - Casa

Intervalo de Variação do Padrão R8N

Mínimo

Máximo

0,492

0,660

Intervalo

Médio

0,576

R8N Mínimo Máximo 0,492 0,660 Intervalo Médio 0,576 Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
R8N Mínimo Máximo 0,492 0,660 Intervalo Médio 0,576 Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

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fls. 110

Intervalo de Variação do Padrão R8N

Mínimo

Máximo

Intervalo

Médio

Tipo

Grupo

Descrição

1.2 - Casa

1.2.3 -

Padrão

Econômico

Construídas sem preocupação com projeto arquitetônico, satisfazendo distribuição interna básica, compostas geralmente de dois ou mais cômodos, cozinha e banheiro. Na maioria das vezes são térreas, erigidas em estrutura simples e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, total ou parcialmente revestida. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada por processo simples ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, podendo apresentar forros. Áreas externas em cimentado rústico ou revestida com caco de cerâmica ou similar. Fachadas normalmente com emboço ou reboco, podendo ter pintura comum. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos básicos e emprego de acabamentos de qualidade inferior, restritos a alguns cômodos, tais como:

Pisos

cerâmica;

-

cimentado,

cerâmica

ou

caco

de

0,672

0,900

0,786

Paredes - pintura simples sobre emboço ou reboco, barra impermeável ou azulejo comum nas áreas molhadas, eventualmente até o teto;

Instalações Hidráulicas - Mínimas, geralmente embutidas, aparelhos sanitários de louça comum e metais de modelo simples;

Instalações elétricas - sumárias, geralmente embutidas e com número mínimo de pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns;

Esquadrias - madeira, alumínio com perfis econômicos e/ou ferro comum.

madeira, alumínio com perfis econômicos e/ou ferro comum. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
madeira, alumínio com perfis econômicos e/ou ferro comum. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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Intervalo de Variação do Padrão R8N

Intervalo

Tipo

Grupo

Descrição

Médio

Mínimo

Máximo

 

1.2.4 -

Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços, e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples, tais como:

     

1.2 - Casa

Padrão

0,912

1,200

1,056

Simples

Pisos - cerâmica comum, taco, forração de carpete;

Paredes - Pintura sobre emboço ou reboco, eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas;

Forros - Pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje, ou sobre madeira comum;

Instalações hidráulicas - embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelos simples;

Instalações elétricas - embutidas, com pontos de iluminação básicos, reduzido número de tomadas e utilizando componentes comuns;

Esquadrias - madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular.

- madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
- madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Intervalo de Variação do Padrão

Intervalo

Tipo

Grupo

Descrição

R8N

Médio

Mínimo

Máximo

 

1.2.5 -

Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados, apresentando alguma preocupação com o projeto arquitetônico, principalmente no tocante aos revestimentos internos. Compostas geralmente de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos. Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida externa e internamente. Cobertura em laje pré- moldada impermeabilizada em telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, usualmente com aplicaçãode pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela aplicação de materiais construtivos convencionais e pela aplicação de acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série, tais como:

     

1.2 - Casa

Padrão

1,212

1,560

1,386

Médio

Pisos - pedra comum, taco, assoalho, carpete, vilínico, cerâmica esmaltada; Paredes - pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejo até o teto nas áreas molhadas; Forros - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas, com alguns circuitos independentes, satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou de alumínio e janelas com venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial.

venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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Intervalo de Variação do Padrão R8N

Intervalo

Tipo

Grupo

 

Descrição

Médio

 

Mínimo

Máximo

   

Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos, construídas

     

atendendo projeto arquitetônico planejado no tocante à disposição interna dos ambientes e

a

detalhes personalizados nas fachadas.

Compostas geralmente de sala para dois ou

mais ambientes, três ou mais dormitórios

(pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, além de dependências

de

serviço completas e garagem para dois ou

mais veículos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro sobre estrutura de madeira ou

lajes maciças impermeabilizadas com proteção térmica. Áreas externas ajardinadas

e

pavimentadas com pedras cerâmicas

especiais, eventualmente dotada de piscina

ou

churrasqueira. Fachadas pintadas a látex

sobre massa corrida, textura acrílica ou com aplicação de pedras ou equivalente. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda, tais como:

1.2.6 -

1.2- Casa

Padrão

Piso - assoalho, carpete de alta densidade, cerâmica esmaltada, placas de mármore, de granito ou similar com dimensões padronizadas; Paredes - pintura acrílica sobre massa corrida ou gesso, cerâmica, fórmica ou pintura especial nas áreas frias; Forros - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; Instalações hidráulicas - completas e executadas atendendo a projetos específicos, banheiros com peças sanitárias, metais e seus respectivos componentes de qualidade, podendo ser dotados de sistema de aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos

1,572

1,980

1,776

Superior

de

telefone, Tv a cabo e, eventualmente,

equipamentos de segurança; Esquadrias - madeira estruturada, ferro e/ou

de

alumínio, caracterizada por trabalhos ou

projetos especiais.

caracterizada por trabalhos ou projetos especiais. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
caracterizada por trabalhos ou projetos especiais. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Intervalo de

 

Variação do

Intervalo

Tipo

Grupo

 

Descrição

Padrão R8N

Médio

 

Mínimo

Máximo

   

edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar, demonstrando preocupação com funcionalidade e

     

a

harmonia entre os materiais construtivos, assim como,

com os detalhes dos acabamentos aplicados. Compostas normalmente de salas para três ambientes ou mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca, sala de inverno, etc.), lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos. Áreas livres planejadas atendendo projeto de paisagismo, podendo ter piscina, quadra esportiva ou churrasqueira. Estrutura completa de concreto armado. Cobertura em laje

impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo

a

projeto específico e com proteção térmica ou telhas de

1.2.7 -

cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de madeira. Fachadas pintadas a látex acrílico sobre massa corrida, textura ou com aplicação de pedras especiais ou materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetônico. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda, tais como:

1.2 -

Casa

Padrão

Fino

1,992

2,880

2,436

Pisos - mármore ou de granito, assoalhos, carpete de alta

densidade;

Paredes - pintura acrílica sobre massa corrida, azulejos,

fórmica, epóxi, tecidos, papel decorado, porcelanato ou

equivalente;

Forros - pintura acrílica sobre massa corrida aplicada na própria laje, gesso, ou madeira; Instalações hidráulicas - obedecendo a projeto específico, banheiros dotados de peças sanitárias e metais nobres, hidromassagem, aquecimento central

Instalações elétricas - projetadas especialmente e utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, para pontos de usos diversos, inclusive tomadas para equipamentos domésticos, telefone, eventualmente ar-condicionado e equipamentos de

segurança;

Esquadrias - madeira ou de alumínio com detalhes de projeto específico e utilizando ferragens especiais.

de projeto específico e utiliz ando ferragens especiais. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
de projeto específico e utiliz ando ferragens especiais. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Intervalo de Variação do Padrão R8N

Intervalo

Tipo

Grupo

Descrição

Médio

Mínimo

Máximo

   

Edificações em terrenos de amplas

   

dimensões, totalmente isoladas, satisfazendo

a projeto arquitetônico exclusivo, tanto na

disposição e integração dos ambientes,

amplos e bem planejados, como nos detalhes

personalizados dos materiais e dos

acabamentos utilizados. Geralmente

prevendo salas para quatro ambientes ou

mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca,

lareira, música, etc.), lavabo, sala de almoço,

copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou

mais suítes, sendo uma máster,

dependências completas para empregados

(mais de um dormitório), garagem para quatro

1.2.7 -

ou mais veículos. Áreas livres planejadas,

1.2 - Casa

Padrão

atendendo a projeto paisagístico especial,

2,89 ou maior

-

Luxo

usualmente contendo área de lazer completa,

tais como piscinas, vestiários, quadra de

esportes, churrasqueira. Cobertura em lajes

maciças com proteção térmica ou telhas de

cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de

madeira. Fachadas com tratamentos

arquitetônicos especiais, definidos pelo estilo

do projeto de arquitetura. Caracterizam-se

pela natureza excepcionalmente nobre e

diferenciada dos materiais e dos

acabamentos empregados, personalizados

pare reforçar a intenção do projeto,

geralmente especialmente desenhados e

caracterizados por trabalhos especiais e com

acessórios fabricados sob encomenda.

especiais e com acessórios fabricados sob encomenda. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
especiais e com acessórios fabricados sob encomenda. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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3.3 Tratamento Estatístico

Após a homogeneização das informações dos imóveis de referência procedeu-se à verificação da pertinência das amostras obtidas, sendo escolhido o método de CHAUVENET para tal verificação. Este método utiliza os valores extremos, superior e inferior, obtidos e considera como pertinente a amostra se o quociente entre o seu desvio, sendo este a diferença absoluta entre o valor da amostra e a média, e o desvio padrão for inferior ao número crítico de Chauvenet tabelado. Caso tanto a amostra superior quanto a inferior forem pertinentes, todas as amostras contidas no intervalo também o serão. Do contrário, exclui-se a amostra impertinente e refaz-se todo o processo de verificação da pertinência.

Após a constatação que todas as amostras restantes são pertinentes, realizou-se a definição do limite de confiança dos valores, sendo utilizada para tal a Teoria Estatística das Pequenas Amostras com distribuição “t” de Student, para “n” amostras e “n-1” graus de liberdade, com confiança de 80%. Desta maneira, os limites de confiança foram calculados através da Equação 6:

Onde

= Média Aritmética dos valores obtidos;

S

= Desvio padrão obtido;

n

= Quantidade de amostras verificadas;

(6)

t c = valores percentis para distribuição “t” de Student, com n amostras e n-1 graus de liberdade

e confiança de 80% (valor tabelado).

Após o cálculo dos valores dos limites de confiança, determinou-se a amplitude do intervalo de confiança, através da Equação 7:

A p = A max – A min

(7)

O grau de precisão, segundo a NBR 14653-2/2011, é calculado através da Equação 8:

100

(8)

é calculado atr avés da Equação 8 : 100 (8) Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –
é calculado atr avés da Equação 8 : 100 (8) Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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Onde

A max = Limite Superior do intervalo de confiança;

= Média aritmética entre A max e A min (Estimativa de Tendência Central).

Sendo que, para se obter grau de precisão III deve-se obter P ≤ 30%, enquanto que grau

de precisão II é obtido com 30% ≤ P ≤ 50%, e grau de precisão I para P ≥ 50%, segundo a

Norma ABNT 14653-2/2011.

Por fim, após a definição dos valores dos limites de confiança e a amplitude do intervalo,

realizou-se a divisão em classes deste intervalo, com a obtenção do valor unitário através de

ponderação dos valores amostrais contidos dentro do intervalo de confiança.

4.

VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS

4.1

Vistoria dos apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02)

No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria dos imóveis avaliandos 01 e 02,

sendo esta acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido.

Tratam-se de imóveis residenciais, tipo apartamento, localizados na Avenida Padre Arlindo

Vieira, número 1035, apartamento 46, bloco 01 (imóvel avaliando 01) e apartamento 62,

bloco 03 (imóvel avaliando 02). Os detalhes construtivos do condomínio podem ser

conferidos na Tabela 03, enquanto que os detalhes de cada imóvel avaliando, 01 e 02, podem

ser conferidos na Tabela 04.

Ressalta-se que o imóvel avaliando 01 encontra-se locado, enquanto que o imóvel

avaliando 02 encontra-se atualmente ocupado pelo Requerido.

De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, os imóveis

avaliandos encontram-se no setor 119, quadra 343, lote 561 e possuem índice fiscal

R$ 215,00. A localização dos imóveis avaliandos podem ser conferidas na Figura 01.

Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura

Ipiranga, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Predominantemente

Industrial (IP-ZPI/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura 02.

Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no

Anexo E.

permitidas para esta zona pode ser verificada no Anexo E . Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com
permitidas para esta zona pode ser verificada no Anexo E . Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com

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Ressalta-se que o imóvel avaliando 03 encontra-se atualmente em utilização pelo Requerido, que o utiliza para exercício de atividades profissionais.

O entorno do prédio apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do local é plana, aparentemente com solo seco e firme.

Os arredores do imóvel avaliando apresenta ocupação mista,.contando com a presença tanto de residências quanto de empreendimentos industriais. Há elevada oferta de imóveis para transação, com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região.

presença de diversas imobiliárias atuante s na região. Figura 01 – Localização dos imóvei s avaliandos

Figura 01 – Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02.

01 – Localização dos imóvei s avaliandos 01 e 02. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –
01 – Localização dos imóvei s avaliandos 01 e 02. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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o processo 1015941-76.2014.8.26.0003 e código 26CEFB6. Figura 02 – Localização dos imóveis avali andos 01 e

Figura 02 – Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02 no plano de zoneamento.

Tabela 3. Características do Prédio

Classe

Residencial tipo Apartamento

Estrutura

Concreto Armado

Revestimento Externo

Pintura sobre argamassa

Pavimentos

Térreo mais 12 (oze) pavimentos

Garagem

Aberta e em subsolo

Blocos

04 blocos

Elevadores

02 (dois) elevadores por bloco

Apartamentos / Andar

08 (oito) apartamentos por andar

Estado da Edificação:

Regular

Dispositivos de Segurança

Guarita, interfone, sistema de vídeo, cerca elétrica

Benfeitorias

Salão de festas, playground, quadra poliesportiva, piscina, salãode jogos, academia.

quadra poliesportiva, piscina, salãode jogos, academia. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
quadra poliesportiva, piscina, salãode jogos, academia. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

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Tabela 4. Características dos Imóveis Avaliandos 01 e 02.

Compartimentos

Descrição

 

Sala – Piso: carpete de madeira; Revestimento: pintura sobre argamassa; Forro: Pintura sobre argamassa em laje; Esquadrias – Caixilho de alumínio com janela de correr

Dormitórios – Piso: Carpete de madeira; Revestimento – pintura sobre argamassa; Forro: pintura sobre argamassa em laje; Esquadrias – caixilhos de alumínio com janelas de correr, portas de madeira para acesso.

Sala, 03 dormitórios, cozinha conjugada com área de serviço, 01 banheiro.

Banheiros – Piso: cerâmico; Revestimento – azulejo até o teto; Forro – pintura sobre argamassa; Esquadrias – Caixilhos de alumínio basculante.

Cozinha e área de serviço – Piso: Cerâmico; Revestimento interno: azulejo até o teto; Esquadrias – Caixilhos de alumínio com janelas de abrir.

Vagas de garagem

01 vaga de garagem aberta

Idade

20 anos

Estado da edificação

Regular

Padrão da edificação:

1.3.3 – Apartamento Padrão Médio

Intervalo R8N considerado

1,800

CUB ajustado (R$ / m²)

R$ 2.222,41 / m²

Setor / Quadra / Lote

119 / 343 / 561

Índice Fiscal (R$)

215,00

Área útil 01 (m²)

50,12 m²

Área útil 02 (m²)

62,13 m²

Vaga de Garagem

10,00 m²

Área equivalente 01 (m²)

(50,12 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 51,12

Área equivalente 02 (m²)

(62,13 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 63,13

(62,13 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 63,13 m² Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com
(62,13 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 63,13 m² Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com

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4.2 Vistoria do sobrado (imóvel avaliando 03)

No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria do imóvel avaliando 03, sendo esta acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido.

Trata-se de imóveis residencial, tipo sobrado, localizado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo – SP. Os detalhes construtivos do imóvel avaliando 03 podem ser conferidos na Tabela 05.

De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando 03 encontra-se no setor 091, quadra 116, lote 068 e possui índice fiscal R$ 251,00. A localização do imóvel avaliando 03 pode ser conferida na Figura 03.

Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura Jabaquara, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Mista de Baixa Densidade (JA-ZM-1/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura 04. Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no Anexo E.

O entorno do imóvel apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como

fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do local é plana, aparentemente com solo seco e firme.

A ocupação predomintante no local é residencial, contanto com edificações térreas e

assobradadas, com a ocorrência esparsa de atividades comerciais, para comércio local.

A região apresenta boa quantidade de imóveis para transação imobiliária, seja para venda,

seja para locação, contando com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região.

a presença de diversas imobiliá rias atuantes na região. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)
a presença de diversas imobiliá rias atuantes na região. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11)

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara

fls. 122

Este documento foi protocolado em 15/06/2016 às 10:34, é cópia do original assinado digitalmente por ROSANA GANEF MOTTA. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1015941-76.2014.8.26.0003 e código 26CEFB6.

o processo 1015941-76.2014.8.26.0003 e código 26CEFB6. Figura 03. Localização do imóvel avaliando 03. Figura

Figura 03. Localização do imóvel avaliando 03.

26CEFB6. Figura 03. Localização do imóvel avaliando 03. Figura 04. Localização do imóvel avaliando 03 no

Figura 04. Localização do imóvel avaliando 03 no plano de zoneamento municipal.

do imóvel avaliando 03 no plano de zoneamento munic ipal. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –
do imóvel avaliando 03 no plano de zoneamento munic ipal. Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com –

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762

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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003

4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara

fls. 123

Este documento foi protocolado em 15/06/2016 às 10:34, é cópia do original assinado digitalmente por ROSANA GANEF MOTTA. Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1015941-76.2014.8.26.0003 e código 26CEFB6.

Tabela 5. Características do imóvel avaliando 03.

Compartimentos

Descrição

 

Térreo – Piso cerâmico, revestimento interno de pintura sobre reboco e azulejos nos banheiros, sem forro

1ºe 2º Pavimentos Superiores – Piso:

Térreo: Depósito e 02 sanitários;

cerâmico; Revestimento – pintura sobre argamassa, azulejo até o teto na cozinha, banheiros e área de serviço; Forro: pintura sobre gesso; Esquadrias – caixilhos de alumínio com janelas de correr, porta de alumínio de barir para acesso à área de serviço e sacada.

1º Pavimento: 03 escritórios, lavabo, banheiro, cozinha, área de serviço e sacada;

2º Pavimento: 03 escritórios, 02 banheiros, cozinha, área de serviço, sacada;

Terraço: Depósito, 01 banheiro, churrasqueira.

Terraço – Piso: cerâmico; Revestimento – pintura sobre argamassa, azulejo até o teto no banheiro; Forro: ausente, com telhado em estrutura de madeira e telhas de barro; Esquadrias – Portas de madeira e de alumínio para acesso às áreas externas

Vagas de garagem

02 vaga2 de garagem

Idade

20 anos

Estado da edificação

Entre reparos simples e reparos importantes

Padrão da edificação:

1.2.5 – Casa Padrão Médio

Intervalo R8N considerado

1,500

CUB ajustado (R$ / m²)

R$ 1.852,01 / m²

Setor / Quadra / Lote

091 / 116 / 068

Índice Fiscal (R$)

251,00

Testadas

02, sendo a principal com 18 metros

Área de Terreno (m²)

180,00 m²

Área Construída (m²)

290,00 m²

Área externa com acabamento (m²)

91,35 m²

Área equivalente (m²)

(290,00 m² x 1,00) + (91,35 m² x 0,10) = 299,14 m²

(290,00 m² x 1,00) + (91,35 m² x 0,10) = 299,14 m² Engº. Thiago Gonzaga Emygdio
(290,00 m² x 1,00) + (91,35 m² x 0,10) = 299,14 m² Engº. Thiago Gonzaga Emygdio

Engº. Thiago Gonzaga Emygdio emygdio@gmail.com – (11) 96323-0762