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26/10/2016 El sector inmobiliario en México
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Brújula de compra
REVISTA DEL CONSUMIDOR
El sector inmobiliario en México BRÚJULA DE COMPRA
EDUCACIÓN Y ORGANIZACIÓN
DE CONSUMIDORES
Por Amadeo Segovia Guerrero y Carlos Enrique García Soto ASOCIACIONES DE
(3 septiembre de 2012) CONSUMIDORES
CONSEJO CONSULTIVO DEL
CONSUMO
La vivienda es una de las necesidades básicas del ser humano, en torno a la cual se llevan a cabo una gran
cantidad de actividades cotidianas. Por eso, para garantizar la calidad de vida, además de considerar la QUIÉN ES QUIÉN
cantidad de personas que tienen un lugar donde vivir, es importante considerar los materiales con los que está ENCUESTAS Y SONDEOS
construida, la ubicación geográfica, sus dimensiones, así como la disponibilidad de infraestructura básica y MUCHO CUIDADO
servicios, entre otros aspectos. AVISOS
INFORMACIÓN PARA
Derivado de la importancia que ésta tiene, la política de promoción de la vivienda ha formado parte de la CONSUMIDORES TURISTAS
agenda gubernamental desde hace tiempo. En la década de los setenta, se implementaron políticas de apoyo
por parte del sector público, que llevaron a la creación de instituciones nacionales y estatales cuyo objetivo era
el financiamiento y la construcción de viviendas de interés social en zonas urbanas. HISTÓRICO BOLETÍN BRÚJULA DE
COMPRA
En los años ochenta, los programas de vivienda principalmente de interés social financiados por instituciones
como Infonavit y Fovissste desarrollaron algunos espacios multifamiliares en régimen de condominio, Seleccione el año:
principalmente de tipo vertical.
Después de los sismos de 1985, en el Distrito Federal se hicieron adecuaciones a la normatividad en materia Este documento es parte del

construcción para garantizar una mejor calidad de vivienda que considerara la alta sismicidad en el país. Es archivo histórico de Profeco.
importante mencionar que dicho Reglamento se encuentra a la vanguardia respecto de países afectados Las cifras y los datos son sólo
también por este tipo de fenómenos como Estados Unidos, Japón o Chile.
una referencia, ya que no
En 1992, se modificó la política nacional de vivienda, al transformarse el papel del gobierno que dejó de están actualizados.
construir vivienda para sólo financiarla y el sector privado y social se convirtieron en los responsables de la
generación y construcción de ella. En los años posteriores, se buscó a través de los Planes Nacionales de
Desarrollo implementados por las administraciones federales garantizar el acceso a la vivienda a todos los
mexicanos.
En junio de 2006 se promulgó la Ley de Vivienda a través de la cual se hace hincapié en que ésta es un
derecho de los mexicanos que debe ser cubierto mediante la acción del sector público, privado y social, así
como de la importancia de ésta como motor del desarrollo económico del país. Asimismo, se crea la Comisión
Nacional de Vivienda (Conavi) cuya función es “formular, ejecutar, conducir, evaluar, y dar seguimiento a la
Política Nacional de Vivienda y el Programa nacional en la materia, así como proponer, en su caso, las
adecuaciones correspondientes, de conformidad con los objetivos y prioridades que marque el Plan Nacional
de Desarrollo”.
En esta Brújula de compra te presentamos una radiografía del sector inmobiliario en México que incluye la
situación de la vivienda y el sector de la construcción en el país; en segundo lugar, todo lo relacionado con los
financiamientos y créditos en este sector. En una segunda entrega, te mostraremos los resultados de la
encuesta realizada por la Dirección General de Estudios sobre Consumo de la Procuraduría Federal del
Consumidor, para la percepción del consumidor del sector inmobiliario en el Distrito Federal.
SITUACIÓN DE LA VIVIENDA EN MÉXICO
Según información de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), en 2010 el parque
habitacional era de 28.5 millones de viviendas particulares habitadas, de las cuales, 20.3 millones (71.2%)
eran propias o estaban siendo pagadas por los propietarios.
De las viviendas propias 7.3 millones de sus propietarios (36.1%) las mandaron construir, 6.8 millones (33.4%)
las construyeron ellos mismos y 5.3 millones (25.9 %) compró la vivienda construida, y el resto fue obtenido
por los propietarios de otro modo.
http://www.profeco.gob.mx/encuesta/brujula/bruj_2012/bol228_sec_inmobilario.asp 1/14
Características de la vivienda
Nacional Porcentaje
Tenencia de la vivienda
Tenencia 28,513,038 100%
Propia 18,612,803 65.3%
Rentada 4,073,404 14.3%
Prestada 3,745,728 13.1%
Propia pero la están pagando 1,672,103 5.9%
Intestada o en litigio 270,070 0.9%
Otra situación 138,930 0.5%
Adquisición de vivienda construida
Viviendas propias 20,284,906 100%
Se mandó construir 7,316,310 36.1%
El propietario la construyó él mismo 6,784,951 33.4%
Se compró construida 5,254,409 25.9%
Se obtuvo de otra manera 929,236 4.6%
Fuente: Información citada por Sociedad Hipotecaria Federal con información de la ENIGH,
2010.
Respecto a la forma en que se llevó a cabo el proceso de compra, 55.3% de las familias la obtuvo con
recursos propios, el restante, lo hizo gracias a los créditos otorgados por el Infonavit, el Fovissste o el
Fonhapo.
Viviendas propias (pagadas y en proceso de pago)
Usada Nueva
Financiamiento 2,620,098 100% 2,634,311 100%
Infonavit, Fovissste o Fonhapo 577,469 22% 1,512,577 57%
Recursos propios 1,447,703 55% 473,052 18%
Banco, Sofol o Caja de ahorro 282,099 11% 415,935 16%
Otra institución 89,614 3% 172,178 7%
Préstamo familiar, amigo o prestamista 121,223 5% 34,097 1%
No especificado 101,990 4% 26,472 1%
Fuente: Información citada por Sociedad Hipotecaria Federal con información de la ENIGH,
2010.
En relación a la zona en donde se construyen las viviendas, la mayoría de éstas, se ofrecen en poblaciones
que rebasan los 100 mil habitantes.
Usadas Nuevas
Tipo de vivienda
Habitantes por localidad 2,620,098 100% 2,634,311 100%
100 mil o más 1,784,253 68% 2,193,042 83%
De 15 mil a 99 mil 999 322,532 12% 325,495 12%
De 2 mil 500 a 14 mil 999 184,393 7% 41,303 2%
Menos de 2 mil 500 328,920 13% 74,471 3%
En cuanto a la antigüedad de las viviendas usadas, el 26% tiene hasta 5 años, 21% tiene entre 21 y 30 años,
y 22% tiene 31 años o más.
Usada
Antigüedad (años) 2,620,098 100%
Hasta 5 669,116 26%
De 6 a 10 163,467 6%
De 11 a 15 267,548 10%
De 16 a 20 399,250 15%
De 21 a 30 547,718 21%
De 31 a 40 276,966 11%
Más de 40 296,033 11%
Fuente: Información citada por Sociedad Hipotecaria Federal de acuerdo con datos de la
ENIGH, 2010.
CLASIFICACIÓN, DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA EN MÉXICO
El INEGI clasifica las viviendas de acuerdo con su tipo y clase. Esta medición permite conocer de forma la
forma como el sector se comporta.
De acuerdo con el INEGI, entre 1990 y 2010 el total de viviendas (particulares y colectivas) registró un
crecimiento de 76.7%, es decir, pasó de 16,197,802 a 28,614,991, como se muestra en la siguiente tabla.
Características de las viviendas Por tipo y clase 1990 a 2010
1990 2000 2005 2010
Total 16,197,802 21,954,733 24,719,029 28,614,991
Vivienda particular 16,183,310 21,942,535 24,706,956 28,607,568
Casa independiente y local
no construido para 13,524,324 18,734,206 20,800,870 25,932,350
habitación
Departamento en edificio y
vivienda o cuarto en 2,202,354 2,110,281 2,919,004 2,020,229
vecindad
Cuarto en la azotea 37,574 29,495 26,648 16,505
Vivienda móvil 9,046 6,667 7,575 9,327
Refugio 11,736 3,576 2,419 2,201
No especificadoa 398,276 1,058,310 950,440 626,956
Vivienda colectiva 14,492 12,198 12,073 7,423
Nota: Cifras correspondientes a las siguientes fechas censales: 12 de marzo de 1990; 14 de
febrero de 2000; 17 de octubre de 2005; y 12 de junio de 2010.
aEste rubro incluye viviendas sin información de ocupantes: para 1990 (136,341); para 2000
(425,724); para 2005 (647,491); y para 2010 (448,195).
Fuente: INEGI. Censos de Población y Vivienda, 1990, 2000 y 2010. INEGI. II Conteo de
Población y Vivienda, 2005.
El mercado en este sector lo componen dos factores que determinan su demanda (constituida por aquellos
que buscan obtener una vivienda o mejorar la que ya poseen) y su oferta (actores relacionados con la
generación, construcción y mejoramiento de la vivienda).
El total de demanda potencial que se compone de la demanda de viviendas nuevas y del mejoramiento de las
ya existentes, tiene una tendencia alcista que en 2011 llegó a registrar 1,076,514.
Por otra parte, la oferta de viviendas construidas también mostró signos de recuperación a pesar de la crisis
internacional de 2008 ya que creció 11.1% entre 2010 y 2011, y se espera que continúe con signos positivos
para 2012.
Demanda y oferta de vivienda
2007 2008 2009 2010 2011
Viviendas nuevas 631,162 634,118 634,248 633,742 633,617
Mejoramiento de vivienda 394,356 406,177 418,201 430,434 442,897
Total de la demanda potencial de

1,025,518 1,040,295 1,052,449 1,064,176 1,076,514
viviendas
Oferta de viviendas construidas 512,100 501,700 388,712 405,000 450,000
Fuente: Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc),

Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y BBVA Bancomer.
La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) estima que durante 2012 la demanda potencial de vivienda será
mayor a la registrada en 2011 (1,076,514). Las características de las familias que constituyen esa demanda,
son clasificadas por la SHF de la siguiente manera:
a) 52.3% de la demanda se distribuirá en localidades urbanas, 31.6% en zonas rurales y 16.1%
se localizará en zonas en transición (de rurales a urbanas).
b) El 36.5% de la demanda está constituido por familias que tienen subcuenta de vivienda (en
Infonavit o Fovissste), mientras que las familias sin afiliación ascienden a 63.5%.
c) Los hogares que están pagando una hipoteca y los que tienen un ingreso disponible
insuficiente (ingreso monetario del hogar menos los gastos que realizan las familias en alimento,
vestido, transporte, educación y energía), no son considerados en la adquisición de vivienda
nueva o usada; esto porque los primeros sí pueden demandar mejoramientos mientras que los
segundos tienen ingreso negativo, por lo que no tienen capacidad de endeudamiento para
adquirir una vivienda.
Del total de entidades federativas del país, 11 de ellas concentran 64.5% de la demanda (690,595 viviendas);
sobresale el Estado de México, Veracruz, Distrito Federal, Chiapas, Baja California, Chihuahua, Oaxaca y
Jalisco, como se observa a continuación
Demanda de vivienda por entidad federativa, 2012
Demanda Demanda
Entidad Entidad
de Porcentaje de Porcentaje
Federativa Federativa
Viviendas viviendas
Estado de México 113,298 Coahuila 25,728
Veracruz 107,668 32.3% San Luis Potosí 20,211
Distrito Federal 64,545 Hidalgo 19,290
Chiapas 60,574 Durango 18,125
Baja California 55,304 Morelos 15,839

15.7%
Chihuahua 55,088 Sinaloa 15,813
Oaxaca 50,657 Zacatecas 14,572
Jalisco 50,550 32.2% Querétaro 14,386
Puebla 45,224 Quintana Roo 12,882
Michoacán 45,205 Campeche 11,598
Guanajuato 42,482 Nayarit 9,853
Tabasco 36,896 Tlaxcala 8,607
Nuevo León 34,692 Yucatán 7,927

4.5%
Guerrero 31,729 15.3% Colima 7,243
Tamaulipas 30,987 Aguascalientes 7,136
Sonora 30,033 Baja California Sur 7,101
Total Nacional 1,071,243 100%
Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal
EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
En el mercado de la vivienda interactúa tanto la demanda como la oferta, que juega un papel central en el
sector de la construcción que está constituido por el conjunto de actividades orientadas a la edificación de
inmuebles habitacionales y no habitacionales; a la construcción de obras de ingeniería civil y obra pesada; así
como por trabajos especializados vinculados a la construcción.
Hasta el primer trimestre de 2012 existían alrededor de 20 mil empresas de la industria de la construcción.
Según el INEGI, la mayoría de ellas se encuentra en el Distrito Federal, Jalisco, Estado de México y Nuevo
León.
Empresas y personal ocupado en el sector de la construcción
Construcción Construcción Personal

Personal
Estado 1 (unidades Estado 1 (unidades ocupado
ocupado 2
económicas) económicas) 2
Aguascalientes 355 9,047 Morelos 259 5,751
Baja California 609 14,942 Nayarit 276 6,119
Baja California Sur 216 1,885 Nuevo León 1,358 49,390
Campeche 357 12,180 Oaxaca 442 6,506
Coahuila 684 23,154 Puebla 598 11,060
Colima 276 6,524 Querétaro 419 14,721
Chiapas 631 13,824 Quintana Roo 333 9,145
Chihuahua 629 14,343 San Luis Potosí 544 8,904
Distrito Federal 1,913 127,426 Sinaloa 702 29,238
Durango 351 13,928 Sonora 757 23,304
Guanajuato 905 35,500 Tabasco 562 10,555
Guerrero 289 8,826 Tamaulipas 861 26,869
Hidalgo 325 5,972 Tlaxcala 125 1,712
Jalisco 1,371 49,724 Veracruz 981 28,187
Estado de México 1,042 25,533 Yucatán 748 20,297
Michoacán 637 12,005 Zacatecas 242 7,962
Gran total 19,797 634,533
Fuente:1/INEGI. Directorio Estadístico de Unidades Económicas, marzo 2011.
2/INEGI. Encuesta Nacional de Empresas Constructoras, marzo 2011.
Este sector está vinculado de manera directa con varias ramas de la industria productiva, necesarias para la
construcción como la de hierro, acero, cemento, cal, yeso, maquinaria, equipos electrónicos y pintura, entre
otras. También tiene participación indirecta en otras actividades económicas, por ejemplo, el transporte de
materiales para construcción y alquiler de maquinaria especializada o el comercio de materiales para la
construcción.
Debido a la importancia que tiene por sí misma y a los vínculos ya mencionados, la industria de la construcción
tiene un efecto multiplicador en el mercado laboral y en la economía del país. Tan sólo entre 2010 y 2011,
generó en promedio más de 3.5 millones de empleos. De los 12 sectores considerados en la siguiente tabla, el
de la construcción ocupa el séptimo lugar en cuanto a población ocupada y genera 7.7% del total de la
Población Económicamente Activa (PEA) en el país.
Población ocupada por sector
2010/01 2010/02 2010/03 2010/04 2011/01 2011/02 2011/03 2011/04 2012/01

Comercio 19.79 19.96 19.87 19.48 19.91 19.67 19.51 19.87 19.68
Industria
15.51 15.02 15.45 15.31 15.30 15.47 15.16 15.14 15.38
manufacturera
Agricultura,
ganadería,
13.50 14.00 14.13 14.39 13.25 13.51 14.27 13.94 13.36
silvicultura, caza
y pesca
Servicios
10.78 10.65 10.40 10.61 10.74 10.55 10.65 10.84 10.83
diversos
Servicios
8.29 8.29 8.28 8.40 8.44 8.32 8.03 8.12 8.26
sociales
Construcción 7.93 7.87 7.73 7.65 7.91 7.89 7.73 7.47 7.57
Restaurantes y
servicios de 6.69 6.62 6.56 6.54 6.74 6.85 6.71 6.92 6.90
alojamiento
Servicios
profesionales, 6.09 6.29 6.35 6.24 6.43 6.51 6.66 6.69 6.62
financieros y
corporativos
Gobierno y
organismos 5.01 4.98 5.03 5.09 4.99 5.02 4.95 4.97 5.02
internacionales
Transportes,
comunicaciones,
4.91 4.87 4.82 4.86 4.94 4.86 4.80 4.56 4.87
correo y
almacenamiento
Industria
extractiva y de 0.85 0.82 0.72 0.77 0.75 0.72 0.82 0.77 0.81
la electricidad
No especificado 0.64 0.64 0.65 0.66 0.60 0.62 0.72 0.71 0.72
Total 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Fuente: INEGI/Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo.
Entre 2009 y 2010 el sector de la construcción tanto en México como a escala internacional se vio afectado

por una crisis severa. Sin embargo, desde 2011 el país ha mostrado signos de recuperación importante que
se han mantenido durante 2012. En el primer trimestre de este año el subsector edificación registró un valor
en términos del Producto Interno Bruto (PIB) de 323 mil millones de pesos equivalentes a un crecimiento de
5.1% en relación con el primer trimestre de 2011; la construcción de obras de ingeniería civil u obra pesada
(trabajos para el abastecimiento de agua, petróleo, gas, electricidad y telecomunicaciones; división de terrenos
y urbanización; construcción de vías de comunicación; así como marítimas, fluviales y subacuáticas) registró
un crecimiento anual de 4.9% con un valor de 221 mil 213 millones de pesos.
Por lo que se refiere a los trabajos especializados que se desarrollan antes, durante y después de la
construcción, tales como cimentaciones, montaje de estructuras prefabricadas, trabajos en exteriores,
instalación y equipamiento en construcciones, así como trabajos de acabados, fue de 43 mil 525 millones de
pesos, lo que significa un crecimiento de 3.8% respecto al primer trimestre de 2011, como se muestra en la
siguiente gráfica.
EL IMPACTO DE LA CONSTRUCCIÓN Y LA VIVIENDA EN EL PIB
En los últimos años, la industria de la construcción y la vivienda ha tenido altibajos en su tendencia de
crecimiento. Entre 2006 y 2008, años en los que el PIB nacional mostró tendencias al alza, el PIB vinculado
con el sector de la vivienda y la construcción, creció aún más, e incluso puede considerarse que ambos fueron
un factor relevante para que la economía mexicana creciera. En 2009, la economía nacional arrastrada por la
crisis internacional observó un descenso en el PIB, que también se vio reflejado en el sector. Para 2010, la
situación para el sector inmobiliario mostró todavía dificultades, ya que a pesar de que la economía avanzó
5.5%, la construcción se contrajo 0.1% y la vivienda 1.9%. En 2011, el panorama fue considerablemente mejor
ya que se recuperaron las tendencias positivas, y tanto el PIB de vivienda como el de la construcción tuvieron
variaciones por encima de las registradas por el PIB nacional.
Según datos del INEGI, se espera que esta tendencia positiva se mantenga e incluso sea mayor durante
2012.
FINANCIAMIENTO Y CRÉDITOS
El gobierno federal ha tenido como uno de sus objetivos impulsar la adquisición de vivienda por parte de los
mexicanos, de tal manera ha fomentado la creación de esquemas y la coordinación de diversas instancias
gubernamentales para hacerlo posible.
Actualmente, existe una diversidad amplia de opciones de financiamiento para adquirir una casa o un
departamento, entre las que se encuentra la banca comercial, las instituciones gubernamentales (Infonavit y
Fovissste), Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofol) y Sociedades Financieras de Objeto Múltiple
(Sofom), además hay empresas que ofrecen esquemas de autofinanciamiento. A continuación se muestran
algunas opciones así como las características más importantes de cada una de ellas
Organismos públicos y privados que se encargan de proporcionar créditos hipotecarios
Institución Destinado a
Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para
Trabajadores asalariados.
los Trabajadores (Infonavit).
Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad
y Servicios Sociales para los Trabajadores del Trabajadores al servicio del estado.
Estado (Fovissste)
Impulsar el crédito hipotecario y la mejora

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). de vivienda para las personas que lo
soliciten.
Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones

Familias de bajos recursos.
Populares (Fonhapo).
Personas físicas asalariadas y

Banca profesionistas independientes o con
actividad empresarial.
Personas físicas, las cuales se inscriben

Autofinanciamiento en un grupo que realiza aportaciones cada
mes a un fideicomiso.
Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol)
Personas que lo solicitan.
Sociedades Financieras de Objeto Múltiple
(Sofom)
Por lo que se refiere a los créditos otorgados para vivienda, en 2008 se concedió el mayor número
(1,769,169); sin embargo en 2009 se registró una caída de 19.6% (1,421,711). A partir de 2010 y 2011 hubo
un periodo de recuperación, aunque todavía no se alcanzan los niveles de 2008. El Infonavit es la institución
que otorga más créditos, en los últimos tres años ha autorizado más de 400 mil.
El gobierno federal contribuye con estas expectativas positivas gracias al incremento en su presupuesto de 5.3
mil millones a 8 mil millones de pesos (lo que significa un aumento de 45% en términos reales), al programa
de subsidios para adquisición de vivienda entre la población de menores ingresos.
Además, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, continúa impulsando el financiamiento a la vivienda
mediante tres ejes: ofrecer más opciones de financiamiento y liquidez para el desarrollo de vivienda,
consolidar mecanismos para atender las necesidades de la población que no tiene una casa y promover una
planeación urbana sustentable.
Nota: La información fue tomada de las propagandas en papel que regalan los diferentes establecimientos, así como también de
los menús que tienen a la vista.
a) Programa de Ahorro, Subsidio y Crédito para la Vivienda Progresiva (a partir de 2002); Programa Especial de Crédito y
Subsidios a la Vivienda (20052006) y Vivienda Rural.
b) Incluye Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedades Financieras de Objeto Limitado, Banca Comercial y de Desarrollo; en febrero
de 2002 se dio el proceso de fusión del FOVI con la SHF; asimismo se incluyen los financiamientos del Programa Especial de
Crédito y Subsidios a la Vivienda, los cuales son entregados directamente por la SHF (hasta 2006).
c) Incluye Programa de Ahorro y Subsidio a la Vivienda Programa VivAh (hasta 2001), Programa de Vivienda Rural (2003 y 2005),
Programa Especial para Trabajadores Piso Firme y Micronegocios (a partir de 2007).
d) Incluye el Fideicomiso Casa Propia y el Fideicomiso para la Vivienda y el Desarrollo Urbano (hasta 2001), a partir de 2002 el
Instituto de ViviendaDF.
e) Incluye: Comisión Nacional de Vivienda, Programa Especial de Financiamiento a la Vivienda para el Magisterio, Luz y Fuerza
del Centro, el Fideicomiso Privado, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Hábitat para la Humanidad México A.C., Banco
Nacional del Ejército Fuerza Aérea y Armada (a partir de 2007) y el Fondo de Fomento y Garantía para el Consumo de los
Trabajadores.
f) Descuento de los financiamientos de créditos hipotecarios o subsidios que están considerados en más de dos instituciones, a
fin de hacer equivalentes a viviendas.
g) Se reportan cifras programadas.
ND No disponible.
P Cifras preliminares.
Fuente: Quinto Informe de Gobierno,2011 Anexo Estadístico II/Estadísticas Nacionales. Economía Competitiva y Generadora de
Empleos.
Por otra parte la Comisión Nacional de Vivienda en el documento Avances del Sector vivienda 2012 establece
que la derrama económica del sector de la vivienda hasta marzo de 2012 superaba los 81,558 millones de
pesos, equivalente al 33.1% de lo que se tiene programado hasta el final del año.
EVOLUCIÓN Y DESEMPEÑO DE LA CARTERA HIPOTECARIA
La disponibilidad de financiamiento de las instituciones públicas y un número aún importante de
derechohabientes con posibilidad de ejercer su crédito, garantizan un crecimiento inercial del sector de la
vivienda. El crédito vigente de la banca comercial a la vivienda mantuvo tasas de crecimiento positivas durante
2011, similares a las observadas desde el segundo semestre de 2010.
En el estudio sobre la Situación Inmobiliaria en México que emitió el Servicio de Estudios Económicos de
Grupo BBVABancomer, se afirma que al igual que en 2011, en 2012 la actividad hipotecaria continuará
mostrando un comportamiento positivo, pues se pronostica que el Producto Interno Bruto (PIB) nacional
crezca 3.3% y el de la construcción en 3.8%.
Un dato relevante es que aun cuando ha habido un crecimiento considerable de los créditos otorgados, el
índice de morosidad (cartera vencida/cartera total) se ha reducido de forma consistente. En 2005, los niveles
de cartera vencida eran del orden de 5.7% en promedio. En 2008, previo al inicio de la crisis, la cartera
vencida de la banca era de 3%, y en la recesión de 2009 aumentó en forma modesta (si se considera la
magnitud de la contracción en la actividad económica en dicho año) a 4.1%. Para mediados de 2011,
prácticamente se había recuperado en su totalidad, con niveles de 3.6 % y hasta abril de 2012 este índice era
de 3.4%.
EL CAT HIPOTECARIO
El costo anual total (CAT) de financiamiento incluye todos los costos y gastos inherentes del crédito, como
intereses, comisiones, estudios socioeconómicos, avalúos, costos de administración, pagos de seguros y la
periodicidad de pagos en el año. Se expresa en porcentaje anual y permite realizar comparaciones entre
diversos créditos. Con el CAT el usuario puede comparar el costo de los créditos bajo condiciones similares.
En la gráfica se observa que el CAT promedio en diciembre de 2004 era de 17.4% y en abril de 2012 de 14%.
Durante ese periodo, se puede observar que el CAT registró una tendencia descendente, como resultado de
una mayor competencia entre las instituciones que ofrecen créditos hipotecarios tales como intermediaros
financieros, bancos, sofoles, etc. Todo ello favorece el acceso a crédito privado para la población de menores
ingresos. A pesar de ello, el rango de valor mínimo y máximo todavía presenta una importante brecha.
PROYECCIÓN DE POBLACIÓN Y VIVIENDA
De acuerdo con información del INEGI, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) estima que la población
nacional pasará de 112.3 millones en 2010 a 128.4 millones en 2040, este incremento representa una tasa de
crecimiento medio anual de 0.45%, es decir, el aumento poblacional en las próximas cuatro décadas será de
16.1 millones. Según sus pronósticos, la demografía del mercado de vivienda experimentará grandes
modificaciones en los diversos segmentos, la población menor a 14 años se reducirá en 26.0 % entre 1970 y
2040, mientras que la población entre 15 y 64 años aumentará 16.7%. Asimismo, las personas con más de 65
años lo harán en 9.3%, como se muestra en el siguiente cuadro:
Población total por grupos de edad
(Porcentaje respecto a la población total)
014 años 1564 años 65 y más años
1970 46.2% 50.1% 3.7%
1990 38.5% 57.3% 4.2%
2010 32.5% 71.5% 8.3%
2040 20.2% 66.8% 13.0%
Var. 19702040 (1) 26.0% 16.7% 9.3%
Fuente: Estado actual de la vivienda en México 2011. Asociación Hipotecaria Mexicana, que cita datos de la
Sociedad Hipotecaria Federal con información de INEGI.
El cambio demográfico, de acuerdo con el documento Estado actual de la vivienda en México 2011, elaborado
por la Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc); SHF con el apoyo de Conavi,
Sedesol, Infonavit y Fovissste; HIC y BBVABancomer, entre otras instituciones, se traducirá en un incremento
en la demanda de vivienda. El número de viviendas se incrementará con un factor de 1.5 (486 mil viviendas al
año) entre 2010 y 2040, pasando de 28.6 a 43.2 millones. Asimismo, se estima que serán necesarias cerca de
351 mil hectáreas para el desarrollo sustentable del sector en el periodo referido.
LOGROS Y RETOS
Los objetivos y estrategias del Programa Nacional de Vivienda 20082012: Hacia un desarrollo habitacional
sustentable responden a los retos del presente y el futuro de la vivienda en nuestro país y su cumplimiento
puede expresarse en metas cuantitativas y cualitativas que buscan el mayor impacto en los niveles de
bienestar de la población de acuerdo con lo siguiente
Retos del presente y futuro de la vivienda
RETOS OBJETIVOS Metas (2012)
Objetivo 1. Incrementar la cobertura de
financiamientos de vivienda ofrecidos a la 6 millones de
Cobertura financiamientos.
población de menores ingresos, preferentemente
a la que se encuentra en situación de pobreza
Espacios emblemáticos
del desarrollo
habitacional
sustentable en la zonas
Calidad y Objetivo 2. Impulsar un desarrollo habitacional
metropolitanas del
sustentabilidad sustentable
país.
1.7 millones de
mejoramientos de
vivienda
Iniciativa de reforma
para fortalecer
facultades
Integralidad Objetivo 3. Consolidar el Sistema Nacional de
gubernamentales en
sectorial Vivienda, a través de mejoras a la gestión pública
materia de desarrollo
habitacional y
coordinación sectorial.
Objetivo 4. Consolidar una política de apoyos del Escenarios: (en miles
Gobierno Federal que facilite a la población de millones de pesos,
Apoyos menores ingresos, preferentemente a la que se meta 2012).
gubernamentales encuentra en situación de pobreza, acceder al a) 42.0
financiamiento de vivienda, y que fomente el b) 59.1
desarrollo habitacional sustentable c) 74.1
Fuente: Diario Oficial. Comisión Nacional de Vivienda.
En el marco del Programa Nacional de Vivienda 20082012: Hacia un desarrollo habitacional sustentable, el
Gobierno Federal tiene previsto destinar más del doble de los recursos invertidos seis años atrás, para ser
ejercidos por los diversos organismos de vivienda, en el ámbito de sus respectivas competencias.
Con esa inversión se beneficiará a la población que se encuentra afiliada a la seguridad social y que cuenta
con la prestación de crédito a la vivienda. Incluso, los intermediarios financieros dan preferencia a los
trabajadores con filiación social, por la certidumbre de su estabilidad laboral.
La población no afiliada enfrenta mayores restricciones para acceder al mercado hipotecario, a pesar de que
también necesita de una vivienda. Por ello, la cuantificación y caracterización de este segmento de la
población es importante a fin de diseñar estrategias adecuadas para su atención.
Información de la ENIGH revela que en 2010 la Población Económicamente Activa (PEA) era de 47.4
millones, de los cuales, 44.5 millones estaban ocupados. Además, de acuerdo con el estudio sobre la
Situación Inmobiliaria en México del Grupo BBVABancomer se estima que alrededor de 33.2 millones de
PEA ocupada no está afiliada a ninguna institución pública (IMSS, ISSSTE, Pemex, etc.) o servicios privados
y por lo mismo no cuentan con la prestación de crédito hipotecario.
Este segmento de población ofrece un amplio potencial para hacer crecer el crédito hipotecario de manera
significativa en los próximos años. Para eso, es necesario conocer qué porcentaje de dicha población necesita
una vivienda para saber si su nivel de ingreso es suficiente para adquirirla. Por tal razón, la Sociedad
Hipotecaria Federal (SHF) empezó a considerar a este sector de la población, y ha empezado a trabajar con
aproximadamente 5.9 millones de familias que no se encuentran afiliadas a los institutos públicos de vivienda y
muestran necesidades habitacionales.
Por su parte, el Infonavit con base en la información de la ENIGH 2010, identificó la necesidad de desarrollar
nuevas soluciones habitacionales como la atención a poblaciones rurales y tipos de crédito específicos para la
remodelación o ampliación.
Su meta para 2012 es otorgar 490 mil créditos y un monto de 118 mil millones de pesos. Se espera que el
número de créditos llegue hasta 590 mil en 2017 para cumplir con el rezago habitacional. Otro de los objetivos
del Infonavit es atender las necesidades de vivienda de los trabajadores temporales y los trabajadores sin un
sistema de ahorro para vivienda.
Como una solución a la oferta de vivienda sustentable, el Infonavit en 2010, puso en práctica el programa
Hipoteca Verde (HV), que ofrece a sus acreditados una mejor calidad de vida al impulsar el desarrollo de
viviendas sustentables. Debido al éxito que tuvo, a partir de 2011 la incorporación de ecotecnologías en las
viviendas será obligatoria cuando se financien con créditos otorgados por el Instituto en los casos de vivienda
nueva o usada, construcción en terreno propio, remodelación y ampliación.
Según la CONAVI, los beneficios de la HV hasta marzo de 2012 fueron los siguientes:
a )Ahorro energético: 48% en el consumo de electricidad y gas.
b) Ahorro en el pago de recibos de luz, agua y gas que oscilan entre $186 y $366 mensuales, con
un ahorro promedio de $261 para habitantes de vivienda económica.
c) Ahorro de emisiones de bióxido de carbono (CO2) estimadas entre 1 y 1.5 toneladas al año por
vivienda.
De igual manera, los créditos que otorga el FOVISSSTE están dirigidos a viviendas que cumplen requisitos de
sustentabilidad, en armonía con el cuidado del medio ambiente.
LA PROCURADURÍA FEDERAL DEL CONSUMIDOR Y EL SECTOR INMOBILIARIO
Profeco desempeña un papel activo en la protección de los derechos de los consumidores del sector
inmobiliario, buscando evitar que éstos sean sujetos de abusos de parte de los proveedores.
En materia de normatividad, el artículo 73 Bis de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC)
establece que el proveedor deberá poner a disposición del consumidor información sobre las características
del inmueble, como son la extensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instalaciones,
acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas de uso común con otros inmuebles, servicios
con que cuenta y estado físico general del inmueble, entre otros.
Desde febrero de 2004, los desarrolladores de inmuebles están obligados a registrar su contrato de adhesión
ante la Profeco (documento elaborado unilateralmente por el proveedor para establecer en formatos
uniformes los términos y condiciones aplicables a la adquisición de un producto o la prestación de un servicio).
En el artículo 73 Ter de la LFPC, se menciona que el contrato que el proveedor pretenda registrar, deberá
cumplir al menos con los siguientes requisitos:
a) Lugar y fecha de celebración del contrato.
b) Estar escrito en idioma español.
c) Nombre, denominación o razón social, domicilio y Registro Federal de Contribuyentes del
proveedor.
d) Precisar las cantidades de dinero en moneda nacional.
e) Descripción del objeto del contrato.
f) El precio total de la operación, la forma de pago, así como las erogaciones adicionales que
deberán cubrir las partes.
g) Relación de los derechos y obligaciones, tanto del proveedor como del consumidor.
h) Las penas convencionales que se apliquen tanto al proveedor como al consumidor por el
incumplimiento del contrato.
i) De igual manera, deberá señalarse que el inmueble cuenta con la infraestructura para el
adecuado funcionamiento de sus servicios básicos.
Este registro ante la Profeco es fundamental, ya que brinda certeza a los consumidores de que las cláusulas
incluidas en el contrato son claras y transparentes, es decir, que no incorpora elementos abusivos o
desproporcionados en perjuicio de ellos. Hasta el 31 de diciembre de 2011, se contaba con 4,434 contratos
registrados en materia de compraventa inmobiliaria. En lo que va de 2012, se han registrado 55 más.
También existen convenios de colaboración entre la Profeco, el Infonavit, Fovissste y Canadevi a partir de los
cuales se han elaborado contratos tipo para el sector, es decir, formatos homologados en los que se evita que
haya cláusulas abusivas para los consumidores que adquieren este tipo de bienes, además de procurar un
lenguaje comprensible para el consumidor. Estos convenios de colaboración son de gran relevancia ya que
involucran a las instituciones que se encuentran a la vanguardia del otorgamiento de créditos para la
adquisición de vivienda e impulsan a que los proveedores se adhieran a este tipo de reglamentaciones.
Antes de comprar una casa o departamento, Profeco te sugiere que revises:
El comportamiento comercial del proveedor
Que el modelo de contrato de adhesión que se va a firmar esté registrado ante Profeco.
Esta información podrás encontrarla en la página del Buró Comercial de Profeco
(http://burocomercial.profeco.gob.mx).
Es importante recordar que las obligaciones del proveedor son:
No solicitar ningún pago o anticipo hasta que conste por escrito la relación contractual, excepto lo
relativo a gastos de investigación.
Cumplir con las fechas de entrega, las características del inmueble, los acabados y accesorios
que se establecieron en el contrato.
Ofrecer una garantía con vigencia mínima de 5 años para cuestiones estructurales, 3 años para
impermeabilización, y 1 año para los demás elementos (artículo 73 Quáter de la LFPC que entró
en vigor en enero de 2011).
Realizar, sin costo alguno para el consumidor, cualquier reparación de los defectos o fallas
presentados en el inmueble durante el tiempo que esté vigente la garantía.
Los proveedores, fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan
en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, no pueden
comercializarlos si no han registrado su contrato de adhesión ante Profeco.
Si el desarrollador inmobiliario no cumple con alguna de estas obligaciones la Profeco tiene facultades para
intervenir en defensa de los derechos del consumidor.
Las principales razones por las cuales los consumidores acuden a Profeco son la negativa a la entrega del
inmueble, la negativa a la devolución del depósito y la negativa a hacer efectiva la garantía.
Cabe mencionar que algunos desarrolladores como Grupo Geo, VivelCA y Grupo Sadasi ya se han registrado
en Concilianet, lo que brindará a los consumidores facilidades para solucionar cualquier conflicto o
irregularidad en los servicios contratados.
Concilianet es una herramienta de la Profeco que permite a los consumidores y proveedores conciliar desde
cualquier computadora con acceso a Internet, lo que ayuda a disminuir los costos y tiempos de atención.
Durante 2011, la Procuraduría recibió 6,009 quejas de las cuales se han conciliado el 75%, quedando 1,710
en trámite, para 2012, el número de quejas hasta el mes de mayo asciende a 2,329, mejorando el porcentaje
de conciliación respecto a 2011 con un total de 83%.
CONCLUSIONES
Según las proyecciones de distintas entidades, el sector inmobiliario seguirá con su senda de crecimiento
durante 2012, lo que es reflejo de la estabilidad macroeconómica que ha tenido el país durante los últimos
años. Además las políticas instrumentadas que permiten la entrada de nuevos intermediarios financieros
especializados han sido uno de los motores que ha permitido que este crecimiento no se detenga.
Las ampliaciones del financiamiento reflejadas en el Plan Nacional de Desarrollo 20072012, el Programa
Sectorial de Desarrollo Social 20072012 y el Programa Nacional de Vivienda 20072012, han ayudado a que
sectores más desfavorecidos también puedan acceder a créditos para adquirir viviendas propias, impulsando
el crecimiento del sector.
En los últimos cinco años se ha impulsado la modernización de los organismos de vivienda para que
respondan a los requerimientos de las familias mexicanas sin descuidar en ningún momento la sustentabilidad
del medio ambiente. Durante este periodo el Infonavit ha entregado más de 2.5 millones de créditos para
comprar una casa, cifra superior a lo entregado entre mayo de 1972 y diciembre de 2000.
Por otro lado, tanto la promulgación de la Ley de Vivienda (2006), como los cambios realizados a las
reglamentaciones de construcción, en particular el del Distrito Federal, han ayudado a promover la edificación
de viviendas en las que se pone atención a las características geográficas del país y que, por lo tanto, ofrecen
mayores condiciones de seguridad para sus habitantes, evitando así mayores catástrofes ante fenómenos
naturales.
La ampliación de créditos por parte del sector público a través de instituciones como Infonavit y Fovissste ha
generado una mayor competencia en este mercado generando importantes beneficios a los consumidores.
Nuestro país tiene retos importantes a los que se deberá enfrentar en los próximos años, entre los que se
encuentran:
a) Asegurar el suministro de servicios básicos (agua potable, drenaje y energía eléctrica) para las
viviendas nuevas que se construyen anualmente.
b) Crear obras de infraestructura y equipamiento urbano tales como pavimentación y aceras,
electrificación de la comunidad, la instalación de plantas de tratamiento de aguas, construcción de
clínicas, unidades médicas y escuelas, entre otras.
c) Para lograr la meta de construir más de 600 mil viviendas anuales, se requiere de una mayor
oferta financiera (se espera que contribuyan los cambios en las reglas de operación que
implementaron tanto Fovissste como Infonavit para otorgar crédito) e invertir en la edificación
habitacional, especialmente en las localidades donde es más significativo el rezago en
vivienda.Por otro lado, para contribuir a cuidar el medio ambiente y garantizar una calidad de vida
sustentable, es necesario que en la construcción de casas nuevas se continúen aplicando los
programas que buscan la incorporación de soluciones tecnológicas ecológicas. Las llamadas
Hipotecas Verdes, implementadas en 2007, han tenido un impulso sin precedentes, pues durante
los últimos cinco años se han otorgado más de 750 mil créditos verdes.
En lo que a la Profeco se refiere, el reto es continuar con un papel activo en la protección de los derechos de
los consumidores. La Ley Federal de Protección al Consumidor establece principios claros que los
proveedores de este tipo de servicios deben cumplir.
En este último año la Procuraduría ha hecho importantes esfuerzos en materia de transparencia de varios
sectores, incluido el inmobiliario, estos esquemas ayudan a los consumidores a tomar mejores decisiones y a
estar mejor informados respecto al comportamiento comercial de los proveedores, elemento fundamental en la
construcción de confianza y certidumbre al consumidor.
NOTAS
Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. Ley de Vivienda. Última Reforma DOF 16/06/2011. Del
portal de internet de la Cámara de Diputados:
http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LViv.pdf
Cidoc, SHF, Conavi, Cidoc, Sedesol, Infonavit y Fovissste; HIC y BBVABancomer. Estado actual de la
vivienda en México 2011. Primera Edición, octubre de 2011. Del portal de internet de la Asociación Hipotecaria
Mexicana:
http://www.ahm.org.mx/docs/asociados/SHF/EAVM2011.pdf
Si utilizas este material, por favor cita al boletín electrónico Brújula de compra de Profeco.
Última modificación :
14Sep2012 por la Dirección General de Estudios sobre Consumo
PROCURADURÍA FEDERAL DEL CONSUMIDOR- ALGUNOS DERECHOS RESERVADOS © 2012 - - POLÍTICAS DE PRIVACIDAD
Av. José Vasconcelos 208, Col. Condesa CP 06140, Del. Cuauhtémoc
Ciudad de México Tel. 5625 6700, 01800 468 8722.
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Después de los sismos de 1985, en el Distrito Federal se hicieron adecuaciones a la normatividad en materia Este documento es parte del

Tenencia 28,513,038 100%

Propia 18,612,803 65.3%

Rentada 4,073,404 14.3%

Prestada 3,745,728 13.1%

Propia pero la están pagando 1,672,103 5.9%

Intestada o en litigio 270,070 0.9%

Otra situación 138,930 0.5%

Viviendas propias 20,284,906 100%

Se mandó construir 7,316,310 36.1%

El propietario la construyó él mismo 6,784,951 33.4%

Se compró construida 5,254,409 25.9%

Se obtuvo de otra manera 929,236 4.6%

Financiamiento 2,620,098 100% 2,634,311 100%

Infonavit, Fovissste o Fonhapo 577,469 22% 1,512,577 57%

Recursos propios 1,447,703 55% 473,052 18%

Banco, Sofol o Caja de ahorro 282,099 11% 415,935 16%

Otra institución 89,614 3% 172,178 7%

Préstamo familiar, amigo o prestamista 121,223 5% 34,097 1%

No especificado 101,990 4% 26,472 1%

Habitantes por localidad 2,620,098 100% 2,634,311 100%

100 mil o más 1,784,253 68% 2,193,042 83%

De 15 mil a 99 mil 999 322,532 12% 325,495 12%

De 2 mil 500 a 14 mil 999 184,393 7% 41,303 2%

Menos de 2 mil 500 328,920 13% 74,471 3%

Antigüedad (años) 2,620,098 100%

Hasta 5 669,116 26%

De 11 a 15 267,548 10%

De 16 a 20 399,250 15%

De 21 a 30 547,718 21%

De 31 a 40 276,966 11%

Más de 40 296,033 11%

1990 2000 2005 2010

Total 16,197,802 21,954,733 24,719,029 28,614,991

Vivienda particular 16,183,310 21,942,535 24,706,956 28,607,568

Cuarto en la azotea 37,574 29,495 26,648 16,505

Vivienda móvil 9,046 6,667 7,575 9,327

Refugio 11,736 3,576 2,419 2,201

No especificadoa 398,276 1,058,310 950,440 626,956

Vivienda colectiva 14,492 12,198 12,073 7,423

2007 2008 2009 2010 2011

Viviendas nuevas 631,162 634,118 634,248 633,742 633,617

Mejoramiento de vivienda 394,356 406,177 418,201 430,434 442,897

Total de la demanda potencial de

Oferta de viviendas construidas 512,100 501,700 388,712 405,000 450,000

Fuente: Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), Centro de Investigación y Documentación de la Casa (Cidoc),

Estado de México 113,298 Coahuila 25,728

Distrito Federal 64,545 Hidalgo 19,290

Chiapas 60,574 Durango 18,125

Baja California 55,304 Morelos 15,839

Chihuahua 55,088 Sinaloa 15,813

Oaxaca 50,657 Zacatecas 14,572

Jalisco 50,550 32.2% Querétaro 14,386

Puebla 45,224 Quintana Roo 12,882

Michoacán 45,205 Campeche 11,598

Guanajuato 42,482 Nayarit 9,853

Tabasco 36,896 Tlaxcala 8,607

Nuevo León 34,692 Yucatán 7,927

Tamaulipas 30,987 Aguascalientes 7,136

014 años 1564 años 65 y más años

Var. 19702040 (1) 26.0% 16.7% 9.3%