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Universidade
Estadual de Londrina

ADRIANO ANTONIO DOMINGUES

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO

FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS

INCORPORADOS

ESTUDO DE CASO
LONDRINA

2006

ADRIANO ANTONIO DOMINGUES

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ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO

FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS

INCORPORADOS

ESTUDO DE CASO

Monografia apresentada
ao Curso de
Engenharia Civil da Universidade
Estadual de
Londrina, na forma de Trabalho de
Conclusão

de Curso, como requisito parcial à


obtenção do
título de Engenheiro Civil.

Orientador: Profª. Drª. Eliane


Simões
LONDRINA

2006

ADRIANO ANTONIO DOMINGUES

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ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO

FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS

INCORPORADOS

ESTUDO DE CASO

Monografia
apresentada ao Curso de

Engenharia Civil da
Universidade Estadual de
Londrina, na forma de
Trabalho de Conclusão
de Curso, como
requisito parcial à obtenção do
título de Engenheiro
Civil.

COMISSÃO EXAMINADORA

___________________________________________

Profª. Drª. Eliane Simões


Universidade Estadual de Londrina

___________________________________________

Prof. Alexandre Aching

Universidade Estadual de Londrina

___________________________________________

Prof. Ms. Nelson Sanches Navas

Universidade Estadual de Londrina

Londrina, 05 de
Dezembro de 2006.

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RESUMO

Todo empreendedor, que tem sob sua responsabilidade,


tomada de

decisões importantes, precisa de uma noção de planejamento estratégico,


bem

definida. Este quesito se torna de suma importância, quando se


trata de
empreendimentos da construção civil.

Este trabalho apresenta uma importante ferramenta de


auxílio na

tomada de decisões estratégicas para empreendimentos do tipo incorporados.

Através de um estudo de caso real, considerando alguns dados


hipotéticos,

alimentamos o modelo matemático construído, dando origem aos indicadores


de

qualidade.

O empreendedor responsável
pela obra, estabeleceu limites,

máximos e mínimos de desempenho, que serviram de baliza para as análises dos

indicadores. E as conclusões destas análises, podem servir de parâmetros


para

decisões importantes.

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ABSTRACT
Every businessman, who has under his/her
responsibility important

decision, needs the tools to strategic planning. This need is also


applied in civil

engineering companies.

This research shows na important tool which helps in the


making of

important strategy decisions for incorporated companies. Through a real life


situation

and actual cases, considering some hypothetical data, the mathematical


models

constructed are given large value, originating quality indicators.

The businessman, owner of the company researched in this


project,

established some maximum and minimum limits of performance, which served


as

feedback to the analysis of the indicators. The conclusions of these analyses


should

be parameters to the process of decision taking.


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SUMÁRIO

1
INTRODUÇÃO.........................................................................
.................….........10

1.1
Objetivos..........................................................................
....................................11

1.2 Metodologia
Utilizada..........................................................................
................12

1.2.1 Estudo das Referências


Bibliográficas.............................................................12

1.2.2 Elaboração do Cenário…………………………………………………………….13

1.2.3 Elaboração do Modelo…………………………………………………………..…14

1.2.4 Análises de
Resultados.........................................................................
...........14

1.2.5 Observações
Finais.............................................................................
..............14

2 PLANEJAMENTO
ESTRÁTÉGICO........................................................................
.15

3 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA E


FINANCEIRA...................................16

3.1
Cenário............................................................................
.....................................17

3.1.1 Fatores Influêntes no


Cenário...........................................................................1
8

3.1.1.1 A
Economia...........................................................................
.........................18
3.1.1.2 O
Mercado............................................................................
..........................20

3.1.2 Deformações no
Cenário............................................................................
.......21

3.2 Modelo………………………………………………………………………………..…23

3.2.1 Funcionamento do Modelo para Empreendimentos Incorporados………….....25

3.3 Avaliações de Desempenho……………………………………………………….…27

3.4 Indicadores de
Qualidade..........................................................................
..........29

3.4.1 Taxa Interna de Retorno


(TIR)........................................................................30

3.4.2 Prazo de Retorno dos Investimentos


(PRI)....................................................30

3.4.3 Fator de Alavancagem


(ALV)..........................................................................31

3.5 Fluxo de
Caixa..............................................................................
.......................31

3.6 Análise de
Riscos.............................................................................
...................31

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4 ESTUDO DE
CASO...............................................................................
.................34

4.1 Cenário
(Caso).............................................................................
........................34

4.1.1 O Caso (Empreendimento


Imobiliário)........................................................34

4.1.2 Elementos Base para


Custeio...........................................................................3
5

4.1.3 Cenário de
Mercado............................................................................
..............36

4.1.4 Cenário
Econômico..........................................................................
.................37

4.1.4.1
Financiamentos.....................................................................
.........................38

4.2 Funcionamento do Modelo


(Caso).......................................................................39

4.2.1 Etapa 1 ( relativo ao


custeio)...........................................................................
..40

4.2.2 Etapa 2 (relativo ao


financiamento)...................................................................43

4.2.3 Etapa 3 (relativo a repasse e


vendas)...............................................................45

4.2.4 Etapa 4
(Totalização)......................................................................
..................47

4.2.5 Indicadores de Resultado do


Empreendimento................................................49

4.2.5.1 Indicadores
Quantitativos......................................................................
.........50

4.2.5.2 Indicadores
Qualitativos.......................................................................
..........51

5 ANÁLISE DE RISCOS DO EMPREENDIMENTO……………………………...……52

5.1 Riscos inerentes a Estrutura do


Empreendimento...............................................52

5.1.1 Variação do Custo em Relação ao


Orçamento.................................................53

5.1.2 Alteração de Investimentos


Iniciais...................................................................55

5.1.3 Juros e
TAC................................................................................
.......................56

5.2 Riscos Inerentes a Estrutura da


Empresa............................................................58

5.2.1 Representatividade de
MCA.............................................................................58

5.2.2 Desempenho Almejado…………………………………………………………..…58

5.3 Riscos Inerentes a


Economia...........................................................................
....60

5.3.1 O Efeito do
Descolamento.......................................................................
..........60

5.3.2 Prazo de Retorno dos Investimentos


(PRI).......................................................62

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5.4 Riscos Inerentes ao


Mercado............................................................................
...63

5.4.1 Velocidade das


Vendas.............................................................................
........63

5.5 Observações Finais de Análise………………………………………………………64

6
CONCLUSÃO..........................................................................
................................66
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LISTA DE QUADROS

Quadro 1: Quadro de
Áreas..............................................................................
.........34

Quadro 2: Elementos Base para Custeio do


Empreendimento.................,...............36

Quadro 3: Previsão de Desembolsos………………………………………………….…36

Quadro 4: Estrutura de Preços e Características do Público


Alvo.............................37

Quadro 5: Cenário Esperado para a


Economia.........................................................38

Quadro 6: Elementos de Comparação para Rentabilidade


Esperada.......................38

Quadro 7: Financiamento para a Produção e


Comercialização.................................39

Quadro 8: Relações Matemáticas para o Custeio da


Construção.............................42
Quadro 9: Contas Relativas ao
Custeio.....................................................................43

Quadro 10: Relações Matemáticas para Custeio da Produção com Financiamento.43

Quadro 11: Contas Relativas ao Financiamento da


Produção..................................45

Quadro 12: Contas Relativas a Repasse e


Vendas...................................................46

Quadro 13: Fluxo de Caixa do Empreendimento – Sem Encaixe de Vendas............48

Quadro 14: Fluxo de Caixa do Empreendimento – Com Encaixe de Vendas...........49

Quadro 15: Indicadores


Quantitativos......................................................................
..50

Quadro 16: Indicadores


Qualitativos.......................................................................
...51

Quadro 17: Distorções no Orçamento


Inicial..............................................................54

Quadro 18: Variação das Formas de Pagamento do


Terreno...................................55

Quadro 19: Relação Entre Aumentos dos Custos Financeiros e


REM......................56

Quadro 20: Comportamento da TIR Frente a Aumentos da TAC e Juros.................58

Quadro 21: Reação dos Indicadores a Aumentos do


Descolamento........................62

Quadro 22: Alterações dos Indicadores Sob Influência de Alterações nas


Vendas

...................................................................................
................................................64

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10

1 INTRODUÇÃO
Os empresários da construção civil, de forma geral, tomam
decisões

de investimento, baseando-se apenas em suas intuições e experiências, tendo


no

máximo a preocupação de fazer uma análise de custos x receita esperados, o que

tem acarretado em resultados bem abaixo do almejado.

Quando se quer investir, é necessária uma análise


econômica

minuciosa, proporcional à grandeza do empreendimento. Porém não


existem

“cartilhas” de como se fazer esta análise. A partir de um cenário (custos e receita

esperados) é preciso construir o fluxo de caixa, calcular os indicadores de


resultado

e fazer a análise dos riscos a serem assumidos pelo empreendedor.

Conforme Lima Jr. (1991), os riscos existentes para


um dado

empreendimento são peculiares a este, na maioria das vezes não se


estende a

outros casos. Mas o que se deve fazer é estabelecer os riscos mais relevantes, e

determinar aqueles que irão influir mais nos resultados de gerações de riscos.

Atentar-se à qualidade das informações utilizadas nas


análises,

torna-se de suma importância, pois os resultados gerados irão mostrar o


possível

comportamento que o empreendimento seguirá, e


determinará as decisões

estratégicas antes e durante a realização do empreendimento. Após optar


por

investir, as análises servirão também para traçar o caminho estratégico a


ser

seguido. Daí a importância de haver um acompanhamento especial das variáveis de

risco mais relevantes.


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11

O empreendedor somente poderá tomar suas decisões, mediante


a

certeza de que conseguirá suportar as possíveis alterações no cenário considerado

em sua análise de viabilidade. Ele deve garantir ter o poder de


monitorar as

variáveis de maior importância, e se possível suportar as alterações de variáveis


não

monitoráveis, como a inflação e outros fatores de mercado.

Esta análise se faz ainda mais importante,


pois fornecem ao

empreendedor a possibilidade de enxergar caminhos para se garantir o mínimo de

qualidade no comportamento do empreendimento.

Formatados: Marcadores e
1.2 Objetivos
numeração

Pretende-se com esse trabalho fazer a análise


da viabilidade

econômica e financeira de um empreendimento incorporado, visando


identificar

como esta análise pode ser utilizada na decisão


por realizar ou não o

empreendimento. Demonstrando através de revisão bibliográfica e estudo de caso, a

utilização de uma ferramenta de análise na


definição de estratégias para

empreendimentos de construção civil do tipo incorporado.

Como objetivos específicos têm-se:


• Apresentar uma técnica de estudo de
viabilidade econômico-

financeira de empreendimentos do tipo incorporado.

• Identificar os movimentos financeiros a serem simulados


em obras

incorporadas.

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12

• Identificar quais são as variáveis de cenário e como


essas são

definidas para a realização da simulação.

• Construir um modelo de simulação que permita a


obtenção dos

indicadores de resultado utilizados para a decisão de


realizar-se ou

não um empreendimento do tipo incorporado e também a análise


dos

riscos inerentes às operações.

Formatados: Marcadores e
1.3 Metodologia Utilizada
numeração

Assim como todo estudo científico, o presente trabalho


utilizou-se de

uma metodologia que fosse capaz de lhe conferir confiabilidade, e que


auxiliasse

produzir algo que fizesse entender a quem o ler.

Abaixo serão descritos os principais tópicos da metodologia


utilizada

na confecção deste trabalho.


1.2.1 Estudo das Referências Bibliográficas

Antes de se iniciar a confecção de um trabalho, é


essencial se

fazer um estudo de referências sobre o assunto que se deseja redigir. Este estudo,

fornece caminhos e direções para uma boa estruturação dos textos a serem

elaborados, além de proporcionar a possibilidade de desenvolver o senso


crítico

sobre todo o assunto e inclusive, sobre a capacidade de avaliar os dados que serão

utilizados e os que serão gerados.

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13

Foram extraídos das referências o conhecimento sobre


análises de

viabilidade econômica e financeira de empreendimentos. Informações sobre a

constituição de cenários, construção de modelos, critérios sobre avaliações


de

desempenho, planejamento estratégico e riscos.

Formatados: Marcadores e
1.2.4 Elaboração do Cenário
numeração

O cenário é composto por informações, que visam


simular as

variáveis comportamentais, dentro do que é esperado para o desenvolvimento


do
empreendimento.

Constituído pelas variáveis fornecidas pelo ambiente


interno da

empresa, pelo ambiente interno do empreendimento e pelo ambiente externo,


o

cenário engloba as informações que servirão de alimento para o modelo.

Variáveis extraídas do ambiente interno da empresa


são aquelas

oriundas das despesas administrativas e margem de contribuição pretendida.

Aquelas obtidas do ambiente interno do empreendimento


derivam

basicamente do custeio.

As originadas pelo ambiente externo são compostas


essencialmente

das variáveis conjunturais, que não podem sofrer manipulações imediatas.

Os cenários utilizarão informações atualizadas na


constituição dos

dados de entrada.

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14

Formatados: Marcadores e
1.2.5 Elaboração do Modelo
numeração

O modelo também será elaborado simulando-se o fluxo


de caixa
esperado para o empreendimento.

A ferramenta básica a ser utilizada para permitir


a modelagem

matemática, será o software da Microsoft, Excel, que permite a confecção


de

planilhas de cálculo e gráficos, que serão necessários para se por em


prática o

modelo.

1.2.4 Análises de Resultados

O modelo construído apresentará


medidas de desempenho,

indicadores econômicos e financeiros, que servirão de parâmetro para a decisão de

realizar ou não o empreendimento. Deverão ser identificadas as variáveis que mais

influenciam os resultados do empreendimento e que deverão ser monitoradas

durante sua realização.

1.2.5 Observações Finais

Constituirão as observações finais, todas as


informações geradas

pela modelagem, as conclusões retiradas destas, resumo dos riscos apresentados

em cada situação, bem como, orientações para o traçado de estratégias


para o

desenvolvimento confiável do empreendimento.

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15

2 PLANEJAMENTO ESTRÁTÉGICO

Toda ação do presente em reação a possibilidades de


problemas

futuros, geram necessidades de planejamento e definição de estratégias


para a

resolução destes problemas ou diminuição dos riscos.

Planejar é a palavra apropriada para se


projetar um conjunto de
ações para atingir um resultado claramente
definido, quando se tem
plena certeza da situação em que as ações
acontecerão e controle
quase absoluto dos fatores que asseguram o sucesso
no atingimento
dos resultados. (ALBRECHT, 1994, p. 57)

Albrecht (1994), diz que quanto mais eficaz for o


processo de

raciocínio no nível estratégico, menos elaborado precisará ser o processo


de

planejamento nos níveis tático e operacional.

Com um planejamento estratégico bem elaborado,


muitas das

dificuldades e riscos que apareceriam ao longo


do desenvolvimento do

empreendimento, são mais tranqüilamente resolvidos


e suas conseqüências

dirimidas.

Aquele que pretende investir em um empreendimento


imobiliário,

como o que será objeto de estudo, também deve traçar seu


planejamento
estratégico. Uma das principais ferramentas deste planejamento é a análise
de

viabilidade econômica e financeira, cuja técnica será mostrada nos


próximos

capítulos.

----------------------- Page 16-----------------------

16

3 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA E FINANCEIRA

Quando se objetiva fazer uma análise de viabilidade


econômica, é

necessário se ter em mãos, informações que vão constituir o cenário econômico que

consideramos para um empreendimento em específico. Estas informações, oriundas

da atual condição econômica nacional no setor e dos elementos


limitantes

estipulados pelo próprio empreendedor, irão dar origem a um


conjunto de

informações. Para tornar mais claro, os elementos limitantes a que me


refiro, são

aqueles que servirão de comparação e limite, para os valores que


posteriormente

serão fornecidos pelo modelo ao processar os dados do cenário.

O objetivo do modelo é simular o comportamento


financeiro e

econômico que o empreendimento desenvolverá, através do processamento

matemático dos dados estipulados para o cenário.

Com as informações geradas, o empreendedor terá


suporte para

sua tomada de decisões sobre investir ou não em um determinado empreendimento.

Para Lima Jr. (1991), é na opção por realizar o


empreendimento que

se encontra a maior parte dos riscos. Isso ocorre, pela quantidade de informações

necessárias na entrada de dados no modelo, somado ao fato de


possuir

desenvolvimento em longo prazo. Esses fatores darão origem às informações que

nos permitirão avaliar os riscos. Mas são justamente estes fatores que induzem a

erro uma análise, porque correm o risco de não condizerem com a verdade.

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17

Figura 01: Encaminhamento para Análise Econômica de Empreendimentos


Adaptado: Lima Jr., 1991, p.2.

Formatados: Marcadores e
Cenário
numeração
3.6

Os cenários em que se baseia a análise,


obviamente variam
segundo diversos condicionantes. Ao se optar por realizar um investimento
em

determinado empreendimento em algum país rico, os riscos que o investidor

enfrentará, são de tipos e níveis, sem dúvida, diferentes daqueles enfrentados pelo

investidor que opta por investir em países em desenvolvimento, que por


sua vez,

são totalmente avessos àqueles oriundos de países em conflitos civis.

O presente trabalho se trata da análise econômica


e financeira de

um empreendimento situado no Brasil, mais especificamente na cidade


de

Apucarana, e que possui suas peculiaridades.

Segundo Lima Jr. (1991), o cenário a ser utilizado em uma


análise

de viabilidade, deve conter variáveis que ao serem inseridas nos modelos


utilizados,

nos permitirão ter uma idéia de como será o comportamento das mesmas ao longo

da realização do empreendimento. E conseqüentemente, deverá nos fornecer a

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18

chance de antever os possíveis erros e nos permitir corrigi-los em tempo hábil ou

procurar melhores alternativas.

As variáveis que devem compor o cenário a ser


estudado são

relativas ao ambiente interno da empresa e do empreendimento e ao


ambiente

externo. Com relação ao ambiente interno da empresa, devem ser


consideradas

todas as transações que ocorram no âmbito administrativo e inclusive a contribuição

esperada para o empreendimento. As transações administrativas são basicamente

os custos provenientes da administração do empreendimento, como


aqueles

necessárias para manter o escritório da empresa, e a rentabilidade que


será

pretendida para o empreendimento.

O ambiente interno do empreendimento, estará em


função do

orçamento considerado. E por fim, as variáveis que compõem o ambiente externo,

são aquelas que não podem ser monitoradas pelo investidor, como por exemplo as

taxas de inflação.

Ao se aplicar as informações fornecidas pelo cenário


esperado, no

modelo considerado coerente e realista, este originará informações que


serão

comparadas com os elementos balizadores, determinados pelo próprio investidor, e

servirão de suporte para a tomada de decisões.

3.1.1 Fatores Influêntes no Cenário

3.1.1.1 A Economia

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19

Um dos fatores mais influentes na determinação do cenário é,


sem
dúvida, a economia. Este fator possui a característica de não ser
monitorável. Ou

seja, o empreendedor, ao se deparar com um problema oriundo de alguma


grave

alteração na economia, não será capaz de se valer de nenhum artifício


para

solucionar o problema.

Porém, estes fatores devem ser considerados nas


análises de

viabilidade de empreendimentos imobiliários, destes fatores o mais característico é


a

inflação. Como existem índices de inflação setoriais como o INCC (Índice Nacional

de Preços da Construção Civil) da FGV (Fundação Getúlio Vargas) ou a evolução do

CUB (Custo Unitário Básico) calculado pelos SINDUSCON’s (Sindicatos


das

Indústrias da Construção Civil) de cada região, a previsão de sua evolução é que

deve ser utilizada para o cálculo dos custos esperados e não a evolução dos índices

de inflação gerais como o IGP (Índice Geral de Preços).

Assim como a inflação, outro fator a que devemos nos


atentar, se

deve a possibilidade de perda do poder de compra do público considerado


alvo.

Quando optamos por investir em algum empreendimento na construção civil, antes

de qualquer coisa, devemos saber qual o público que se quer atingir. Para quem se

quer vender o produto. Esta informação é essencial, não somente para


definir as

características físicas do imóvel e seu valor, mas também para se saber


qual o

poder de compra do público alvo. Quanto os clientes alvo estão dispostos ou podem

pagar pelo imóvel.


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20

A exemplo dos índices de inflação, o poder


de compra de

determinada classe social, também é uma variável conjuntural, assim como tudo o

que diz respeito a economia em geral, e não podem ser alteradas intencionalmente.

3.1.1.2 O Mercado

Outra variável que não pode ser monitorada, é o


mercado. Para

Lima Jr. (1991), esta variável é a mais aberta de toda a estrutura,


não sendo

possível definir qualquer mecanismo de controle sobre seu comportamento.

Como foi descrito anteriormente, uma eventual diminuição do


poder

de compra do público alvo, pode trazer danos a estratégia de


constituição do

empreendimento. O que pode acarretar necessária diminuição do preço do produto

ou ainda uma queda na qualidade do mesmo, ocasionada pela inclusão de insumos

de menor preço e com conseqüente déficit de qualidade.

Se considerarmos que um evento como este, pode


ocorrer em

qualquer fase do desenvolvimento do empreendimento, corre-se o risco de já terem

sido vendidas algumas unidades a um determinado valor inicial, e em determinado

momento, haver a necessidade de uma diminuição no preço do produto final.

Uma das principais características de uma análise de


viabilidade

econômica, é a possibilidade de se traçar estratégias para o


desenvolvimento do

empreendimento e não somente para a decisão de realizá-lo ou não.

----------------------- Page 21-----------------------

21

Caso alguns destes eventuais problemas de mercado


ocorram,

haverá a necessidade de uma tomada de decisão rápida. Porém, de posse


do

estudo de viabilidade, é possível se programar, caso algo assim aconteça, tornando

a decisão de se encontrar uma solução, menos complicada. Isso se deve, a previsão

de um determinado cenário distorcido, onde se traça previamente uma solução para

determinado risco nestes casos.

Outro quesito influente na vulnerabilidade dos


empreendimentos aos

fatores conjunturais, é a questão das proporções


do empreendimento,

principalmente com relação ao tempo de execução.


Obviamente, algumas

alterações no mercado ocorrem em determinados


prazos de tempo. O

empreendimento sofrerá mais com estas mudanças, quanto maior for o seu porte e

portanto, seu tempo de maturação. Para os casos em que é menor o


período de

desenvolvimento, este é considerado mais resistente às perturbações de mercado.

Essas, e inúmeras outras possibilidades de perturbações no


cenário

esperado, devem estar sempre sob monitoramento constante, pois são variáveis que

não podem ser modificadas, devido a sua natureza. Mas é claro que, se a cada risco
que aparecer o empreendedor desistir de investir, ele nunca irá fazê-lo. Os
riscos

são comuns. O que se deve fazer, segundo Lima Jr. (1991), é estabelecer
um

ambiente limite de crise, dentro do qual o empreendimento ainda fica viável, o que

se faz por análise da capacidade de suporte.

3.1.2 Deformações no Cenário

----------------------- Page 22-----------------------

22

Considerando que o modelo seja confiável, utilizamos


um cenário

esperado e inserimos as informações, na esperança de obtermos dados que


nos

sejam valiosos. Porém, é imprescindível que o modelo receba separadamente dados

de outros cenários, preferencialmente distorcidos. Ao longo das avaliações


destas

distorções, o investidor passa a ter noção dos


possíveis rumos que o

empreendimento pode assumir ao longo de seu desenvolvimento.

De frente as avaliações de diversos cenários possíveis, o


investidor

tem a possibilidade de desenvolver seu senso de detecção dos riscos nas análises,

visto que se deparou com diversos cenários muito distantes daqueles imaginados.

São necessário elementos que servirão de balizadores,


ou seja,

elementos que servirão como guia para as análises, definindo valores


máximos e
mínimos para os indicadores.

Um dos balizadores utilizados em estudos de viabilidade


econômica

e financeira é o conceito de custo de oportunidade (COP). Custo de oportunidade é

o valor de rentabilidade em determinado período de tempo, com margem de risco

muito baixa, próxima de zero. Ou seja, se o investidor depositasse suas fichas


nesta

opção, seu dinheiro valorizaria em níveis mínimos e com a vantagem de


correr o

menor risco possível. Podemos citar como exemplo, a poupança, que


tem

rentabilidade muito baixa, comparativamente com diversos outros


investimentos.

Porém, em condições políticas e econômicas normais, a probabilidade de prejuízo é

também muito baixa.

----------------------- Page 23-----------------------

23

Outro balizador é a taxa de atratividade


(TAT). Esta taxa é

determinada pelo investidor, e representa qual é o retorno mínimo que ele espera

ter, em comparação com o investimento que irá fazer, e se este,


compensará os

riscos que assumirá.

Assim, o empreendedor terá os elementos


delimitadores, que

servirão de comparação com os dados que resultarão do processamento do cenário

pelo modelo.

Se ao compilar os dados fornecidos por um cenário


deformado, o

investidor detectar que a rentabilidade é menor que aquela fixada como


custo de

oportunidade, ele pode optar por não realizar. Ou ainda, tentar formas de contornar

os causadores do baixo desempenho financeiro.

Da mesma forma, se for detectado que o retorno esperado é


menor

que aquele estipulado pela taxa de atratividade, considerando os mesmos riscos, o

investidor pode deixar esta opção.

Tudo dependerá da flexibilidade que o empreendedor promoverá


em

suas análises.

Formatados: Marcadores e
Modelo
numeração
3.7

Como ilustrado na figura 1, a análise econômica é


constituída pela

configuração do cenário, construção do modelo e pelas avaliações de desempenho.

----------------------- Page 24-----------------------

24

O modelo de uma análise de viabilidade, é o elemento que


possui a

função de simular o desenvolvimento que o empreendimento terá, financeira


e

economicamente, através de uma modelagem matemática. Quando nos referimos


ao desenvolvimento do empreendimento, falamos em todo o processo que se dará

ao longo da maturação deste. Portanto, depende de variáveis conjunturais, como as

taxas de inflação, da estrutura do próprio empreendimento, e de toda e


qualquer

transação financeira que se espera ocorra no desenrolar de todo o processo.

Todos esses elementos descritos que compõem o cenário


e que

podem ser monitorados, darão origem a


informações sobre as quais,

posteriormente, serão feitas análises na intenção de se identificar os riscos.

A qualidade das informações


inseridas no modelo são

imprescindíveis para a qualidade das que serão originadas. Informações


colhidas

minuciosamente e acrescidas a modelagem, não representam que gerarão dados

confiáveis, somente iludirão aqueles que neles se baseiam para as análises.

A baixa qualidade intrínseca desta informação


mais detalhada, que
resulta da impossibilidade de se conhecer o
comportamento de
certas variáveis, mas somente de
se especular sobre seu
andamento, será responsável pela introdução de novos
riscos, que,
se não ficarem transparentes, conferem à análise a
condição de risco
mais perigosa, que é a de trabalhar com dados
para os quais o
planejador tem a falsa sensação de que são
mais seguros. (LIMA
JR., 1991, p. 3)

Não sendo aconselhável o uso de informações muito


detalhadas, a

qualidade daquelas utilizadas se torna ainda mais necessárias.


----------------------- Page 25-----------------------

25

Portanto, o modelo é a representação matemática do fluxo de


caixa

esperado para o empreendimento, e o que se obtém é o fluxo de


investimento e

retorno, que possibilitará obter os indicadores de desempenho.

3.2.1 Funcionamento do Modelo para Empreendimentos Incorporados

Para o estudo de caso, utilizaremos o modelo


exemplificado na

figura 2. Para se entender melhor o funcionamento deste modelo, será


mostrado

cada sistema separadamente, ficando mais fácil a visualização das


principais

movimentações financeiras que incorrerão durante o


desenvolvimento do

empreendimento. Esta figura tenta expressar uma visão geral do fluxo de


caixa

esperado para o empreendimento, na tentativa de seguir a configuração idealizada

para o cenário. Deixando claro que, estes fluxos não ocorrerão necessariamente ao

mesmo tempo.

O sistema empreendimento por si só, não é


capaz de se

desenvolver sem uma orientação. Fica a cargo do sistema empresa, toda a

organização e administração do empreendimento. Mas obviamente, espera-se que

os investimentos que a empresa tenha injetado tenha o retorno esperado somado a

margem de contribuição para contas gerais (MCA), que trata de todas as despesas

relativas a administração do empreendimento.


O empreendimento se relaciona com o ambiente externo, com relação a terceiros,

através da transação de compra do terreno e as despesas conexas a este.


Além

disso, existem gastos com propaganda, promoção e marketing (PP&M) e


verbas

necessárias para as despesas de comercialização (COM).

----------------------- Page 26-----------------------

26

Figura 2: Funcionamento do modelo para Empreendimentos Incorporados


Adaptado: Lima Jr., 1991. p.13.

Também faz parte do ambiente externo, os


fornecedores de

insumos. As transações que ocorrem entre


o sistema empreendimento os

fornecedores, são estritamente relacionadas ao custeio da produção, todos


os

materiais utilizados na constituição física do empreendimento em questão.

----------------------- Page 27-----------------------

27

A característica principal de um empreendimento


incorporado,

reside na sua relação com um sistema financeiro (ambiente externo) e o mercado

que consumirá os imóveis.

O sistema financeiro fornece os recursos


necessários para a
produção, além de oferecer financiamento para o público que deseja
adquirir o

imóvel. Em contrapartida, recebe os juros e encargos referentes ao


montante

contratado.

O público alvo que compõem o mercado, vão repassar


o valor

financiado pelo sistema financeiro, ao sistema do empreendimento, sob a batuta do

sistema empresa. Além do valor financiado, muitas vezes, espera-se


que o

comprador entre com um valor poupado, como forma de pagamento.

Formatados: Marcadores e
Avaliações de Desempenho
numeração
3.8

Uma avaliação de desempenho se faz mediante


informações

fornecidas pelo modelo, segundo os dados de entrada. Ou seja, as


variáveis

estipuladas para o cenário, são processadas no


modelo considerado, e

posteriormente servirão de base para as análises


do desempenho do

empreendimento.

Ao se fazer uma análise econômica, deve-se atentar para as


várias

condicionantes. Não é apenas a lucratividade que importa. Muitas vezes é


mais

valoroso se recuperar o dinheiro investido rapidamente, do que se atentar apenas

----------------------- Page 28-----------------------


28

com a margem final de lucro, obtida ao final do empreendimento. Pois, ao se ter o

retorno do dinheiro investido rapidamente, mais velozmente poderemos reinvesti-lo.

A qualidade das variáveis e informações é um item


indispensável

quando nos referimos a estudos de viabilidade econômica. O cenário estipulado e o

modelo criado, devem ser realistas o bastante para nos permitir confiar nos dados

originados. Porém, não há garantias de que os dados com os quais trabalhamos são

totalmente confiáveis. Muitas destas variáveis de entrada, não podem se quer serem

monitoradas, como por exemplo àquelas oriundas da condição de mercado e


da

economia em geral.

Os riscos podem ser maximizados por um estudo mal feito,


porém

não podem ser minimizados simplesmente por uma análise bem feita. Muitos
dos

riscos considerados, independem da qualidade do modelo, e conseqüentemente não

são monitoráveis. Contudo, estes riscos podem ser contornados, ao se


adotar

medidas preventivas como um seguro.

Portanto, deve-se ter bastante critério durante a análise


dos riscos

inerentes a qualquer empreendimento, para não se firmar em informações ruins que

incorrerão em decisões péssimas.

Ao procurar detalhar demais as informações que


compõem o

cenário, e aumentar a complexidade do modelo, acabamos por transmitir a


falsa

impressão de que o estudo realizado está mais próximo da realidade, passando uma

falsa imagem de segurança.

----------------------- Page 29-----------------------

29

Está segurança, que não existe na realidade,


levará a uma análise
de riscos menos crítica e, aí sim, a
decisão estará sendo tomada
num elevado patamar de riscos, pois os
sistemas de controle
tenderão a ser menos rígidos, quando
trabalham sobre elementos
acerca dos quais se tem maior
certeza, resultando numa
possibilidade maior de que se
isso incorra em desvios no
desenvolvimento do empreendimento. (LIMA JR., 1991,
p. 2)

Refinar demais as informações, pode acabar maquiando


alguma

consideração errada, e resultar em decisões falsamente competentes.

Formatados: Marcadores e
Indicadores de Qualidade
numeração
3.9

Quando o investidor aplica seu dinheiro em algo,


ele não perde o

dinheiro, porém, perde o poder de compra que este valor possui.

O empreendedor, ao investir para desenvolver o


empreendimento,

perde liquidez porque imobiliza seus recursos em insumos, no


ambiente do

empreendimento. (LIMA JR., 1993, p.10).

Com relação a empreendimentos imobiliários, o


empreendedor

emprega determinado montante em troca de insumos, visando o


desenvolvimento

do empreendimento. E somente verá o retorno, possivelmente após o término deste,

e receberá uma parcela excedente que corresponde ao seu lucro.

Durante este tempo, seu dinheiro ficou inacessível,


sendo que

poderia estar gerando mais riquezas através de outros investimentos.

----------------------- Page 30-----------------------

30

Na intenção de fornecer ao empreendedor a


possibilidade de

identificar estas questões, para que lhe sirvam para a tomada de


decisão, foram

criados os indicadores de qualidade, que correspondem a: taxa interna de retorno e

prazo de recuperação dos investimentos.

Estes indicadores de qualidade são capazes de


fornecer aos

investidores a possibilidade de optar por esse ou aquele investimento, inclusive em

diferentes setores da economia.

Formatados: Marcadores e
3.9.1 Taxa Interna de Retorno (TIR)
numeração

A chamada TIR ou taxa interna de retorno, é o


indicador de

qualidade responsável por mostrar a alavancagem do poder de


compra do

investidor, obtida através da rentabilidade do empreendimento. É originado


pela

relação entre os fluxos de investimentos e os fluxos do retorno do poder de compra,

em determinado prazo.

Formatados: Marcadores e
3.9.2 Prazo de Retorno dos Investimentos (PRI)
numeração

O prazo de retorno dos investimentos é o tempo que


o total do

investimento leva para voltar as mãos do empreendedor.

Esta informação é importante na medida em que, quanto


antes se

tiver retorno do investimento empregado, antes se pode reinvesti-lo, e novamente se

obter retorno.

----------------------- Page 31-----------------------

31

Formatados: Marcadores e
3.9.3 Fator de Alavancagem (ALV)
numeração
O fator de alavancagem é extraído da relação matemática
entre, as

despesas com a produção do empreendimento (custeio), e os investimentos que se

fizeram necessários (INV), através da relação (TOTAL custeio)/(INV).

Esse fator mede a alavancagem do poder de


compra que é

oferecido pelo empreendimento.

Formatados: Marcadores e
3.10 Fluxo de Caixa
numeração

O fluxo de caixa pode ser definido como, uma relação


matemática

de subtração entra as receitas e as despesas, em um nível certamente


mais

complexo.

Compondo a receita total estão, os investimentos


injetados pelo

empreendedor e/ou provenientes de um sistema financeiro externo, bem como


os

recursos advindos das vendas.

Os elementos componentes das despesas são:


gasto com os

insumos, administração, comercialização, mão de obra. Logo, tudo o que


sair do

caixa do empreendimento.

3.6 Análise de Riscos


----------------------- Page 32-----------------------

32

Quando falamos em riscos, nos referimos a


informação mais

importante que poderíamos obter em qualquer análise de viabilidade.

Entende-se como risco, quanto uma variável é capaz de


deformar ou

afetar o desenvolvimento do empreendimento, no que diz respeito


ao seu

desempenho e comportamento esperado. Obviamente, quanto maior for o desvio do

plano estimado inicialmente, maior será caracterizado o risco.

Cada variável interfere no andamento do empreendimento de


forma

peculiar. E igualmente, provoca certos níveis de risco no desempenho do mesmo.

Algumas variáveis, necessitam ser excessivamente


alteradas, para

provocar danos mais expressivos aos indicadores


de desempenho do

empreendimento. A estes casos, atribuímos grau baixo de risco. Um simples

acompanhamento das oscilações provocadas, permitiriam que fossem tomadas

precauções para o controle destas variações. Em contrapartida, outras


variáveis,

mesmo com diminutas alterações em seus valores, podem inviabilizar a realização.

Nestes casos, o grau de risco é tido como


alto. Conseqüentemente, o

monitoramento exige maior atenção, para evitar, preferencialmente,


qualquer

possibilidade de desvio do comportamento que era esperado. (LIMA JR., 1991).


Analisar riscos está, portanto, na essência
dos processos de
construção de análises da qualidade, para dar
apoio a decisão de
investir, porque sem este capítulo não há
como compreender os
indicadores da qualidade, porque
são estabelecidos por uma
hipótese neutra, vinculados a um estado de
aderência entre a
realidade e cenário, cuja ocorrência se pode
afirmar será caso
fortuito.(LIMA JR., 1998, p. 44)

----------------------- Page 33-----------------------

33

Obviamente, haverá diferenças entre a realidade e o


comportamento

que o cenário mostrará. É natural, visto que o cenário da vida real é composto por

infinitas variáveis, e muitas delas não podem nem se quer ser monitoradas.

Conclui Lima Jr. (1998), que a análise de riscos


consisti em criticar o

impacto que esta diferença de comportamento apresentará, frente aos indicadores

de qualidade considerados para um determinado empreendimento.


----------------------- Page 34-----------------------

34

4 ESTUDO DE CASO

Para demonstrar a aplicação prática da teoria


apresentada, será

utilizado um estudo de caso, um empreendimento incorporado como exemplo. Desta

forma torna-se mais fácil a visualização dos problemas e das soluções


com a

utilização da técnica apresentada, bem como, permite ajudar no


entendimento de

toda a teoria descrita.

4.1 Cenário (Caso)

4.1.1 O Caso (Empreendimento Imobiliário)

O empreendimento escolhido para se tornar objeto de


estudo é o

Residencial Villagio José Rosa. Trata-se de um condomínio residencial


horizontal,

composto por 30 unidades residenciais independentes, divididas em 4


unidades

diferentes. Localizado na cidade de Apucarana, o condomínio possui salão


de

festas, academia, piscina, área para mini quadra de esportes e playground e outras

benfeitorias. Algumas características físicas deste


empreendimento são

apresentadas no quadro 1.

Área do Terreno 8.404.24 m²


Área Construída 4.861.91 m²
Residência Modelo 1 158.26 m² 12 unidades
Residência Modelo 2 154.26 m² 10 unidades
Residência Modelo 3 159.85 m² 6 unidades
Residência Modelo 4 154.03 m² 2 unidades
Guarita e Pórtico de Entrada 22.15 m²
Salão de Festas 98.93 m²
Piscina 31.95 m²
Quadro 1: Quadro de Áreas

----------------------- Page 35-----------------------

35

4.1.2 Elementos Base para Custeio

Os elementos base do custeio são obtidos através do


orçamento do

empreendimento, que por sua vez, está baseado nos valores médios de mercado,

no que diz respeito aos insumos e mão de obra. Outras características podem ajudar

a compor o orçamento como, por exemplo, o histórico de execução de


obras da

empresa responsável pelo empreendimento, podendo impor suas características.

Para se fazer as análises sobre os valores


estipulados para o

cenário, não basta apenas ter os valores, devemos ter em mãos os prazos

referentes as operações, ou seja, os fluxos de desembolso para o


custeio, assim

como é mostrado no quadro 3.

É importante salientar a flexibilidade que o modelo


permite na

análise do cenário. Os valores e prazos inicialmente estipulados


podem ser

alterados e gerar outros resultados, com o intuito de simular


uma possível

deformação no cenário estimado e obter suas conseqüências.

Um detalhe importante trata da questão da distribuição


dos custos

de produção em diferentes patamares, compondo o cenário e não o modelo.

Segundo Lima Jr.(1991), essa opção torna mais ágil o modelo para
instrumentar

discussões sobre atrasos, bem como, reorganização


de cronogramas de

desembolso, com o objetivo de diminuir a quantidade investimentos exigidos.

Nos quadros 2 e 3 estão demonstrados todos os valores


referentes

ao custeio para o empreendimento, assim como os prazos dos desembolsos.


Os

----------------------- Page 36-----------------------

36

significados das siglas colocadas na coluna 1, a esquerda, estão


dispostas

seqüencialmente na coluna 2. Os valores de MCA, PPM e COM estão em função do


valor geral de venda (VGV).

TER VALOR DO TERRENO 369.600,00


R$
DCO DESPESAS CONEXAS AO TERRENO 18.288,00
R$
CDC CUSTO DIRETO DE CONSTRUÇÃO 4.277.950,32
R$
MCA MARGEM DE CONTRIBUIÇÃO PARA
CONTAS GERAIS 5% VGV

PPM VERBA PARA PROPAGANDA


PROMOÇÃO E MARKETING 1,5% VGV
COM VERBA PARA DESPESAS
COM COMERCIALIZAÇÃO 4,5% VGV
Quadro 2: Elementos Base para Custeio do Empreendimento

MÊSES
TER e DCO 100% 0 / 0
CDC 30% 1 / 8
30% 9 / 16
40% 17 / 24
Velocidade Esperada para a 100% 4 / 24
Comercialização
MCA 100% 0 / 24
PPM 50% 1 / 5
50% 5 / 24
COM 100% 4 / 24
Quadro 3: Previsão de Desembolsos

Para este caso, estão inclusos nas despesas conexas ao


terreno, o

IPTU pago ao longo dos 24 meses e demais despesas com a documentação e

registro do terreno, que giram em torno de 3% do valor do deste.

4.1.3 Cenário de Mercado

As variáveis estipuladas para a composição do cenário de


mercado

para este estudo de caso, podem ser notadas no quadro 4. Neste quadro pode ser
----------------------- Page 37-----------------------

37

observado o valor geral de venda (VGV), estipulado para as unidades residenciais. A

empresa responsável pelo empreendimento, realizou um estudo de mercado


para

auxiliar na decisão sobre o porte do público alvo e o valor médio das


unidades,

dentre ouras questões.

VALOR GERAL DE VENDA 220.000.00 R$


VGV
PAGAMENTO ATÉ O MÊS 24 15 %
VGV
ENCAIXE DO REPASSE MÊS 25 85 %
VGV
RENDA FAMILIAR MENSAL
DO PÚBLICO ALVO 10.000,00 à 15.000.00 R$
Quadro 4: Estrutura de Preços e Características do Público Alvo

O encaixe da poupança se dará conforme as vendas forem


sendo

efetuadas, ou seja, a partir do quarto mês conforme fixado para a


velocidade de

comercialização no quadro 3, e distribuída igualmente ao longo dos meses,


até o

vigésimo quarto mês. O encaixe do repasse


do financiamento para a

comercialização será efetuado ao término da construção, no vigésimo quinto mês.

É importante esclarecer que, os valores referentes


ao VGV e, a

renda familiar do público alvo, forão estipuladas


pelo responsável pelo

empreendimento em questão. Os demais dados foram estimados hipoteticamente.

4.1.4 Cenário Econômico


Outra porção que compõe o cenário para a análise, é
caracterizada

pela influência da economia. Como se sabe, em um país em


desenvolvimento, a

presença do risco de inflação é constante. Portanto, devemos lavar em


conta, no

----------------------- Page 38-----------------------

38

estudo de viabilidade, a sua influência nos dados


de custeio para o

empreendimento.

O quadro 3 apresenta os valores de índices de


inflação esperado

para a economia, e que serão considerados nas análises.

IGP ÍNDICE GERAL DE PREÇOS 2,11%


ano
INCC INFLAÇÃO SETORIAL 5,15%
ano
descolamento 2,98%
ano

Quadro 5: Cenário Esperado para a Economia

O Índice Geral de Preços (IGP) e o Índice Nacional da


Construção

Civil (INCC) que compõem o quadro 5, foram extraídos de uma tabela de


índices

percentuais atualizada até o mês de setembro.

Um fator importante para a realização da análise do


desempenho do

empreendimento, sem dúvida é a presença de elementos que servem


de
comparação para os indicadores apresentados.

Para o caso em estudo, utilizamos para o custo de


oportunidade e

taxa de atratividade os valores expressos no quadro 4. O valor referente a TAT foi

fornecido pelo responsável pelo empreendimento.

COP CUSTO DE OPORTUNIDADE 9% ano

TAT TAXA DE ATRATIVIDADE 15% a 25% ano


Quadro 6: Elementos de Comparação para Rentabilidade Esperada

4.1.4.1 Financiamentos

----------------------- Page 39-----------------------

39

Um dos fatores que caracterizam os empreendimentos


incorporados,

é a intervenção de terceiros, financiando o desenvolvimento do empreendimento.

Para o caso em estudo, as condições para o possível


financiamento

para a produção e comercialização estão apresentadas no quadro 7.

VOLUME DE FINANCIAMENTO PARA A PRODUÇÃO CDC + MCA =


FIN
TAC 4,5%
NA ABERTURA
JUROS 12%
ANO
LIBERAÇÃO DAS PARCELAS (á partir) 6
MÊS
PAGAMENTO POR REPASSE 25
MÊS
FINANCIAMENTO PARA A COMERCIALIZAÇÃO

TAXA 4,5%

Quadro 7: Financiamento para a Produção e Comercialização

Com relação aos juros estipulados no quadro 7, serão


calculados

sobre o saldo devedor reajustado, e seu pagamento será mensal.

No que diz respeito a liberação das parcelas, deverá


ser feito

proporcionalmente a produção, ou seja, ao andamento das obras, assim como

estipulado no quadro 3.

No quadro 7, a taxa de abertura de crédito de 4,5% ,


incidirá sobre o

financiamento para a comercialização, que conforme


mostra o quadro 4,

corresponde a 85% do VGV.

4.2 Funcionamento do Modelo (Caso)

----------------------- Page 40-----------------------

40

Assim como foi mostrado no na figura 2, o funcionamento do


modelo

para empreendimentos incorporados, tenta simular o fluxo de caixa esperado pelo

empreendedor, segundo dados fornecidos pelo cenário. Como já foi dito,


as

operações não ocorrerão ao mesmo tempo


durante a realização do
empreendimento, e mesmo aqui, serão tratadas de modo separado, para facilitar a

visualização e compreensão de toda a trama matemática, envolvendo os


dados

fornecidos pelo cenário nos itens anteriores.

4.2.1 Etapa 1 ( relativo ao custeio)

A etapa 1, tratará de todos os dados


referentes as contas

relacionadas ao custo do terreno e as despesas conexas, custo direto de construção

e margem de contribuição para contas gerais.

O fluxo dos recursos nessa etapa pode ser notado na figura


3.

Como esta etapa não leva em consideração a atuação do


sistema

financeiro, nem do encaixe de vendas dos imóveis, ao término do


processo,

obteremos o nível máximo de investimentos que seriam necessários considerando

estas hipóteses.

A princípio, parece utópico alcançar


este nível máximo de

investimentos, pois já consideramos a presença de recursos financeiros externos. E

mesmo não sendo o encaixe de vendas, durante o período de construção,


algo

premeditável, por sorte, torna-se muito difícil alcançar estes valores.


Mas esta

----------------------- Page 41-----------------------


41

relação, nos permite ter uma noção primitiva da capacidade de suporte


que o

empreendedor necessita, para não ter surpresas ao longo da empreitada.

Figura 3: Funcionamento da Etapa 1


Adaptado: Lima Jr., 1991. p.14.

O descolamento está descrito no quadro 8 e advem


da relação

matemática entre o índice geral de preços (IGP) e o índice de inflação do setor da

construção civil, neste caso, o INCC, e se faz necessária pela tendência do custeio

em variar sob influência de índices de inflação, diferentes daqueles que


influenciam

a receita.

----------------------- Page 42-----------------------

42

O quadro 8 apresenta a formulação matemática a ser


utilizada no

quadro 9, onde (CDM) é o custo direto de construção majorado pelo descolamento,

(MCM) representa a margem de contribuição para contas gerais calculadas mês a

mês e (REP) representa os recursos exigidos para a produção.

DESCOLAMENTO ((1+INCC)/(1+IGP))-1

CDM (mês k) PARCELA (k) x (1 + DESCOLAMENTO)^k x CDC


MCM (mês k) (MCA x VGV x 30 ) / (24 MESES)
REP TER + DCO + CDM + MCM
Quadro 8: Relações Matemáticas para o Custeio da Construção

Tendo em mãos as relações matemáticas demonstradas no quadro

8 e os demais dados do cenário descritos nos itens anteriores, já podemos modelá-

los e obter as primeiras conclusões.

MÊS TER e DCO DESCOLAMENTO CDM MCA


REP

mensal acumulado
0 387888.00
387888.00 387888.00
1 1.0024 160815.81 13750
174565.81 562453.81
2 1.0049 161209.45 13750
174959.45 737413.27
3 1.0074 161604.05 13750
175354.05 912767.32
4 1.0098 161999.62 13750
175749.62 1088516.94
5 1.0123 162396.16 13750
176146.16 1264663.10
6 1.0148 162793.67 13750
176543.67 1441206.77
7 1.0173 163192.15 13750
176942.15 1618148.92
8 1.0198 163591.6 13750
177341.60 1795490.52
9 1.0222 163992.03 13750
177742.03 1973232.55
10 1.0247 164393.45 13750
178143.45 2151376.00
11 1.0273 164795.84 13750
178545.84 2329921.84
12 1.0298 165199.22 13750
178949.22 2508871.07
13 1.0323 165603.59 13750
179353.59 2688224.66
14 1.0348 166008.95 13750
179758.95 2867983.61
15 1.0374 166415.3 13750
180165.30 3048148.91
16 1.0399 166822.65 13750
180572.65 3228721.56
17 1.0424 222974.65 13750
236724.65 3465446.21
18 1.0450 223520.44 13750
237270.44 3702716.65
----------------------- Page 43-----------------------

43

19 1.0475 224067.56
13750 237817.56 3940534.21
20 1.0501 224616.03
13750 238366.03 4178900.24
21 1.0527 225165.83
13750 238915.83 4417816.07
22 1.0553 225716.99
13750 239466.99 4657283.06
23 1.0578 226269.49
13750 240019.49 4897302.54
24 1.0604 226823.34
13750 240573.34 5137875.88
25

TOTAL 387888.00 4419987.9 330000.00


5137875.88
% 7.54% 86.03%
6.43% 100%

Quadro 9: Contas Relativas ao Custeio

4.2.2 Etapa 2 (relativo ao financiamento)

Esta etapa da análise nos permite, principalmente,


ter noção do

volume de recursos advindos de financiamentos, que o empreendimento necessitará

se considerarmos esta opção. Vale lembrar que o financiamento disponível para o

estudo deste caso está descrito no quadro 5.

As contas que serão tratadas na etapa 2, estão


configuradas na

figura 4. O quadro 10 abaixo contêm as equações que irão compor o quadro 11.

Os significados das siglas da coluna 1 do quadro 10, estão


contidas

no próprio quadro.
ENF (Encaixe de Recursos Financiados) = FIN CDC + MCA
ENF (mês k) Parcela (k-1) x FIN
TJU(Taxa de Juros - 1º mês de FIN) TAC x FIN
TJU (mês k) Juros x Saldo Devedor
FIN (k-1)
REF (Fluxo de Recursos) REP + ENL (Encaixe
Líquido financiamento)
total INV (Total de Investimentos) Mínimo REF acumulado
Quadro 10: Relações Matemáticas para Custeio da Produção com Financiamento

----------------------- Page 44-----------------------

44

Figura 4: Funcionamento da Etapa 2


Adaptado: Lima Jr., 1991. p.16.

MÊS REP Recursos financiados Fluxo de


Recursos INE(Investimento

s
ENF TJU ENL REF(mensal
REF(acumulado exigidos)
) )

0 -387888 -387888
-387888 387888
1 -174566 -174566
-562454 174566
2 -174959 -174959
-737413 174959
3 -175354 -175354
-912767 175354
4 -175750 -175750
-1088517 175750
5 -176146 -176146
-1264663 176146
6 -176544 863991 -207358 656633 480089
-784574 0
7 -176942 172798 -8208 164590 -12352
-796926 0
8 -177342 172798 -9849 162949 -14393
-811319 0
9 -177742 172798 -11491 161307 -16435
-827754 0
----------------------- Page 45-----------------------

45

10 -178143 172798 -13133 159665 -18478


-846232 0
11 -178546 172798 -14774 158024 -20522
-866754 0
12 -178949 172798 -16416 156382 -22567
-889321 0
13 -179354 172798 -18057 154741 -24613
-913933 0
14 -179759 172798 -19699 153099 -26660
-940593 0
15 -180165 172798 -21341 151458 -28708
-969301 0
16 -180573 172798 -22982 149816 -30757
-1000058 0
17 -236725 172798 -24624 148174 -88550
-1088608 0
18 -237270 230398 -26265 204132 -33138
-1121746 0
19 -237818 230398 -28454 201943 -35874
-1157620 0
20 -238366 230398 -30643 199755 -38611
-1196232 0
21 -238916 230398 -32832 197566 -41350
-1237582 0
22 -239467 230398 -35020 195377 -44090
-1281671 17008
23 -240019 230398 -37209 193188 -46831
-1328503 46831
24 -240573 230398 -39398 191000 -49574
-1378076 49574
25 0 230398 -41587 188811 188811
-1189266 0

total -5137876 4607950 -617753 3948610 -1189266


0 1378076
100% 13.40% 85.64%

Quadro 11: Contas Relativas ao Financiamento da Produção

Os valores de ENL (encaixe líquido do financiamento), são


obtidos

pela subtração dos valores de ENF, de mês a mês, por TJU do mês correspondente.

4.2.3 Etapa 3 (relativo a repasse e vendas)


O fluxo financeiro desta etapa, tratará basicamente
dos recursos

advindos das vendas, e dos conseqüentes gastos com propaganda, promoção e

marketing (PPM) e com comercialização (COM). O quadro12 contém toda a relação

entre essas transações.

Veloc Encaixe Receita Encaixe


Paga/ Fluxo de Recursos INC
.
MÊ de de PPM COM Líquida Líquido do do
RLP+ELR+FIN=REV
S (%) da
Vend Poupança Poupança Repasse FIN
Mensal Acumulado
as
0

1 -9900.00 -9900.00
-9900.00 -9900.00 -9900.00

----------------------- Page 46-----------------------

46

2 -9900.00 -9900.00
-9900.00 -19800.00 -9900.00
3 -9900.00 -9900.00
-9900.00 -29700.00 -9900.00
4 4.76 47142.86 -9900.00 -14142.86 23100.00
23100.00 -6600.00
5 4.76 47142.86 -9900.00 -14142.86 23100.00
23100.00 16500.00
6 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 46894.74
7 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 77289.47
8 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 107684.21
9 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 138078.95
10 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 168473.68
11 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 198868.42
12 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 229263.16
13 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 259657.89
14 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 290052.63
15 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 320447.37
16 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 350842.11
17 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 381236.84
18 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 411631.58
19 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 442026.32
20 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 472421.05
21 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 502815.79
22 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 533210.53
23 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 563605.26
24 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 594000.00
25 5357550.0
-4620186.3 737363.66 1331363.66

Tot 100 990000.0 - - 594000.00 5357550.0


-4620186.3 1331363.6 -29700.00
al 0 99000.00 297000.00
6
100% 100% 10% 30% 60% 100%
86.24%

Quadro 12: Contas Relativas a Repasse e Vendas

A velocidade das vendas, assim como o estipulado no


quadro 3,

está distribuída igualmente ao longo dos meses, porém inicializa a partir do quarto

mês. O encaixe da poupança se dá na mesma proporção.

A receita líquida da poupança é obtida pela subtração dos


gastos de

propaganda, promoção e marketing e dos gastos com comercialização, do encaixe

da poupança em cada mês.


O encaixe líquido do repasse, é o valor do repasse do
financiamento

para a comercialização descontado de 4,5%, assim como determinado no quadro 7.

----------------------- Page 47-----------------------

47

A coluna INC, representa os


investimentos necessários

considerando estas transações.

4.2.4 Etapa 4 (Totalização)

A última etapa nos permite uma visualização de todas as


contas e

fluxos baseados em resultados mostrados nas etapas anteriores. Onde


conclui-se

todo o fluxo financeiro mostrado na figura 2.

O fluxo de caixa simulado nesta etapa, pode ser


observado no

quadro 9 e 10. Esta divisão se deve a opção por demonstrar os fluxos de caixa com

e sem encaixe de vendas, separadamente. Com isto, temos a oportunidade


de

observar a influência das vendas durante o período de construção, no que


diz

respeito aos níveis de investimentos e retorno e sua relação.

Ao analisar o fluxo de caixa sem levar em consideração o


encaixe de

vendas, observa-se que esta consideração, gera a oportunidade de observar


uma

situação financeira limite a que o investidor poderá se encontrar, após a decisão


por
realizar o empreendimento. Este fator pode auxiliar o investidor nesta decisão.

MÊS REP ENL Fluxo de caixa sem vendas

REP+ENL=FLI INS
Fluxo após RTS

Investimento
mensal acumulad

o
0 -387888 0 -387888 -387888 387888
0 0
1 -174566 0 -174566 -562454 174566
0 0
2 -174959 0 -174959 -737413 174959
0 0
3 -175354 0 -175354 -912767 175354
0 0
4 -175750 0 -175750 -1088517 175750
0 0
5 -176146 0 -176146 -1264663 176146
0 0
6 -176544 656633 480089 -784574 0
480089 0

----------------------- Page 48-----------------------

48

7 -176942 164590 -12352 -796926 0


467737 0
8 -177342 162949 -14393 -811319 0
453344 0
9 -177742 161307 -16435 -827754 0
436909 0
10 -178143 159665 -18478 -846232 0
418431 0
11 -178546 158024 -20522 -866754 0
397909 0
12 -178949 156382 -22567 -889321 0
375343 0
13 -179354 154741 -24613 -913933 0
350730 0
14 -179759 153099 -26660 -940593 0
324070 0
15 -180165 151458 -28708 -969301 0
295362 0
16 -180573 149816 -30757 -1000058 0
264606 0
17 -236725 148174 -88550 -1088608 0
176055 0
18 -237270 204132 -33138 -1121746 0
142917 0
19 -237818 201943 -35874 -1157620 0
107043 0
20 -238366 199755 -38611 -1196232 0
68432 0
21 -238916 197566 -41350 -1237582 0
27082 0
22 -239467 195377 -44090 -1281671 17008
0 0
23 -240019 193188 -46831 -1328503 46831
0 0
24 -240573 191000 -49574 -1378076 49574
0 0
25 0 188811 188811 -1189266 0
188811 -188811

TOTAL -5137876 3948610 -1189266 1378076
-188811

Quadro 13: Fluxo de Caixa do Empreendimento – Sem Encaixe de Vendas

MES REP ENL RLP ELR + FIN Fluxo de caixa com vendas

REP+ENL+RLP+ELR+FIN
INV Fluxo após RET I/R

Invest
mensal acumulado

0 -387888 0 0 0 -387888 -387888


387888 0 0 387888

1 -174566 0 -9900 0 -184466 -572354


184466 0 0 184466

2 -174959 0 -9900 0 -184859 -757213


184859 0 0 184859

3 -175354 0 -9900 0 -185254 -942467


185254 0 0 185254

4 -175750 0 23100 0 -152650 -1095117


152650 0 0 152650

5 -176146 0 23100 0 -153046 -1248163


153046 0 0 153046

6 -176544 656633 30395 0 510484 -737679


0 510484 -464087 -464087

7 -176942 164590 30395 0 18043 -719636


0 528527 0 0

8 -177342 162949 30395 0 16002 -703635


0 544529 0 0
9 -177742 161307 30395 0 13960 -689675
0 558488 0 0

10 -178143 159665 30395 0 11917 -677758


0 570405 0 0

11 -178546 158024 30395 0 9873 -667885


0 580278 0 0

12 -178949 156382 30395 0 7828 -660057


0 588106 0 0

13 -179354 154741 30395 0 5782 -654275


0 593888 0 0

14 -179759 153099 30395 0 3735 -650541


0 597623 0 0

15 -180165 151458 30395 0 1687 -648854


0 599310 0 0

16 -180573 149816 30395 0 -362 -649215


0 598948 0 0

17 -236725 148174 30395 0 -58156 -707371


0 540792 0 0

18 -237270 204132 30395 0 -2744 -710114


0 538049 0 0

19 -237818 201943 30395 0 -5479 -715594


0 532569 0 0

20 -238366 199755 30395 0 -8217 -723811


0 524353 0 0

21 -238916 197566 30395 0 -10955 -734766


0 513397 0 0

22 -239467 195377 30395 0 -13695 -748461


0 499702 0 0

23 -240019 193188 30395 0 -16436 -764897


0 483266 0 0

----------------------- Page 49-----------------------

49

24 -240573 191000 30395 0 -19179 -784076


0 464087 0 0

25 0 186622 749600 936222 152145


0 1400308 -936222 -936222

Total -5137876 3946421 594000 749600 152145


1248163 -1400308 -152145

Quadro 14: Fluxo de Caixa do Empreendimento – Com Encaixe de Vendas

A coluna I/R, representa a relação entre a coluna de


investimentos e

a coluna de retorno.

Se observarmos os dois quadros, e atentarmos aos


níveis de

investimentos, podemos concluir, que a diferença não é expressiva, porém


se

atentarmos a colunas dos retornos, RTS e RET, percebemos que a diferença é mais

representativa, como era de se esperar. Isso se deve, a uma maior quantidade de

investimentos nos primeiros meses, e se considerarmos que as vendas foram

estimadas para começar a partir do mês 4, já era de se esperar que não houvesse

muita diferença no que diz respeito aos níveis de investimento.

4.2.5 Indicadores de Resultado do Empreendimento

Após a concretização de toda a trama matemática


realizada nas

etapas anteriores, chegamos aos valores que serão objeto de análise na seqüência

deste trabalho.

Estes valores, permitirão ao empreendedor ter noção da


capacidade

de suporte que será necessária para o empreendimento, em função das


diversas
condições de risco introduzidas durante a confecção dos indicadores. Também irá

mostrar, quais são os detalhes que exigirão


maior atenção por parte do

empreendedor, antes e durante a realização do empreendimento.

----------------------- Page 50-----------------------

50

Os indicadores de resultado se dividem basicamente em


duas

classes: os indicadores quantitativos e os indicadores qualitativos,


e serão

detalhados a seguir.

4.2.5.1 Indicadores Quantitativos

Os indicadores quantitativos são representados pelos valores


brutos

das análises, demonstrados geralmente por uma porcentagem do total de


gastos.

Estes valores são mostrados no quadro 14.

Como pode ser observado no quadro 11, o terreno e suas


despesas

intrínsecas, somado as despesas do custeio da construção, totalizam 89,89%


de

todo o custeio. O que nos leva a concluir que, deve-se destinar cuidado especial a

essas variáveis, através de um sistema de monitoramento constante que


detecte

qualquer distúrbio em relação ao que era esperado.

RECEITAS DE VENDA
Receita de Poupança
990.000,00
Despesas com PPM
-99.000,00
Despesas de Comercialização
-297.000,00
Receita Líquida dos Repasses
Volume de Repasses
5.610.00,00
Taxas de Repasse
-252.450,00

CUSTEIO DA PRODUÇÃO
Compra do Terreno e DCO
-387.888,00
Custeio da Construção
-4.419.987,9
Margem de Contribuição para Contas Gerais
-330.000,00
Despesas Financeiras
TAC
-207.357,76
Juros
-410.395,58

RESULTADO DO EMPREENDIMENTO (REM)


195.921,26

Quadro 15: Indicadores Quantitativos

----------------------- Page 51-----------------------

51

4.2.5.2 Indicadores Qualitativos

Os indicadores qualitativos
correspondem a maior parte dos

indicadores de resultado do emprendimento.

O nível de investimentos (INV) é um importante indicador


financeiro

para o empreendimento assim como o retorno (RET).

REM Resultado do Empreendimento (R$)


195.921
INV Investimento (R$)
1.248.163
RET Retorno (R$)
1.400.308
ALV Fator de Alavancagem
4,11635
TIR Taxa Interna de Retorno (a.a)
8,76%
PRI(mês) Prazo de Recuperação dos Investimentos
25
Quadro 16: Indicadores Qualitativos

----------------------- Page 52-----------------------

52

5 ANÁLISE DE RISCOS DO EMPREENDIMENTO

Este capítulo analisará os indicadores de resultado


oferecidos pela

análise matemática demonstrada anteriormente, e proporcionará comentários sobre

os riscos inerentes a realização do empreendimento.


Serão realizadas distorções no cenário, com o
objetivo de simular

possíveis deformações que o empreendimento apresentaria. Isso torna


possível a

obtenção de valores, para que o empreendedor tenha noção da capacidade


de

suporte que deverá ter, como condição de decidir sobre investir ou não.

Porém, para Lima Jr. (1991), o objetivo principal da análise


de riscos

não é, pura e simplesmente, observar o valor do indicador de desempenho,


mas

sim, analisar a sensibilidade com relação as alterações destes


indicadores, em

função da distenção desta variável entre o que era esperado e o que consideramos

limite, e a velocidade com que ocorre esta detenção.

Para melhor se entender as origens dos riscos, as


análises serão

divididas segundo seu ambiente de origem. Riscos inerentes a: Estrutura


do

Empreendimento, Estrutura da Empresa, Economia e Mercado. Algumas destas

análises serão simplesmente comentadas, outras serão melhor tratadas.

5.1 Riscos inerentes a Estrutura do Empreendimento

Este item promoverá a análise


dos riscos relacionados

especificamente à estrutura do empreendimento.

----------------------- Page 53-----------------------

53

5.1.1 Variação do Custo em Relação ao Orçamento


Observando o quadro 9, vimos que os custos
de construção

equivalem a 86,03% do total do custeio para a produção, valor


extremamente

significativo. Somente este dado já nos permite concluir que, qualquer


variação

deste item introduz um considerável risco nas análises.

Fica claro, a necessidade da implantação de


mecanismos de

controle para desvios do orçamento inicial. É evidente o grau de


importância da

qualidade do orçamento utilizado nas análises. De acordo com os critérios


para a

confecção do orçamento e da experiência de quem o faz, tem-se a noção do quanto

este orçamento pode ser confiável. Portanto, este fator também é responsável pela

introdução de novos riscos, pois nunca se sabe o quão confiável é, o orçamento em

que estamos baseando nossa análise.

Ao computar os gastos com a produção, multiplicamos os


valores do

custeio, advindos do orçamento, pelo fator descolamento. A partir


daí, nos

baseamos nos valores majorados, para realizarmos as análises subseqüentes.

Consequentemente, temos a introdução de um determinado grau de segurança com

relação aos desvios do orçamento. Para Lima Jr. (1991) o efeito do descolamento,

deve ser tratado como uma verba destinada a absorção de possíveis


desvios.

Porém, o descolamento reflete uma possível distorção das variáveis


econômicas.

Então, além do descolamento, devemos considerar nas análises, variações de

orçamento para termos sabermos suas conseqüências.


----------------------- Page 54-----------------------

54

O quadro 17 mostra alguns valores provenientes de


distorções

impostas ao orçamento (CDM), e conclui-se que os valores da taxa interna


de

retorno, sem considerar os aumentos, é considerado baixo e com os aumentos do

CDM chegaram a valores negativos. Deve-se lembrar, que a TIR sem o aumento, já

se encontrava em patamar abaixo do COP e TAT.

Aumento
CDM TIR INV ALV
(%) (% a.a.) (R$)
0 8,76 1248163 4,12
5 -3,47 1288564 4,16
10 -9,83 1328966 4,14
15 -21,62 1447075 4,01
20 -30,89 1668074 3,61
Quadro 17: Distorções no Orçamento Inicial

Distorções de CDM

50
1800000

40

1700000
30

1600000
20

1500000
10

TIR
0
1400000

Investimento
0 5 10 15 20
-10

1300000
-20
1200000
-30

1100000
-40

-50
1000000

Distorção de CDM (%)

Figura 5: Aumento de CDM e Suas Conseqüências na TIR e Níveis de Investimento

Os valores de INV se comportaram como era de se esperar.


Houve

incremento nos níveis de investimento em valores


pouco expressivos. A

alavancagem pouco variou, em relação ao seu valor sem aumento do CDM.

----------------------- Page 55-----------------------

55

5.1.2 Alteração de Investimentos Iniciais

Outro fator importante a ser analisado, se origina


de possíveis

alterações nos investimentos iniciais. Como por exemplo, variação do valor


do

terreno e despesas conexas, ou então, seu pagamento em parcelas.

Provocar grandes variações no valor do terreno pode


parecer um

tanto fora da realidade, será considerado apenas a opção do pagamento do terreno

em parcelas, baseando-se em algumas opções, como pode ser observado no

quadro 18.
A coluna do mês, refere-se em quantos e, em que
meses será

parcelado o valor do terreno, considerando iguais parcelas.

TIR INV
MÊS (% a.a.) (R$) ALV
0-0 8,76 1248163 4,12
0-3 9,03 1226278 4,2
0-6 9,32 1192751 4,31
0-10 9,54 1071850 4,79
0-24 9,77 953368 5,39
Quadro 18: Variação das Formas de Pagamento do Terreno

Como podemos perceber, a variação mais sensível


ocorre para o

nível de investimentos, que tende a diminuir quando consideramos os valores das

parcelas divididas em mais meses. A TIR e ALV aumentam relativamente com


a

mesma variação. Conclui-se que lutar por pagar o terreno em parcelas


dispersas,

pode se tornar um excelente negócio, na busca por diminuir os riscos.

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56

5.1.3 Juros e TAC

Este item mostra a importância do volume dos custos


referentes ao

financiamento. Estes custos são originados da TAC e dos juros cobrados


sobre o

financiamento da produção e da comercialização. Se somarmos os valores dos itens

citados anteriormente, conclui-se que representam 13,6% do total de gastos.

Se pensarmos que, se não houvesse


sido feito nenhum
financiamento para a produção e comercialização, esta porcentagem estaria
se

somando a lucratividade do empreendedor, parece um cenário satisfatório. Porém,

os níveis de investimentos seriam enormes, exigindo demais do empreendedor. Ao

optar por fazer um financiamento, supõe-se que o empreendedor não possua

capacidade de suporte para construir sem ser financiado. Logo, estes


valores

parecem aceitáveis.

Mas se compararmos com o resultado


do empreendimento,

chegamos a conclusão que representam cerca de 4,4 vezes o REM, o que é

bastante considerável e merece atenção.

O quadro 19 fornece uma relação entre aumentos da


somatória

destes custos financeiros e a variação do resultado empreendimento (REM).

Aumento REM
(%) (R$)
0 195921
5 165033
10 134145
15 103258
Quadro 19: Relação Entre Aumentos dos Custos Financeiros e REM

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57

Aumento de TAC e Juros (%)

250000

200000
150000

REM (R$)
100000

50000

0
0 5 10 15
20

Figura 6: Aumento de TAC e Juros e Respectivos Resultados em REM

Embora as reações nos investimentos e retornos sejam pequenas,

pode-se notar que há uma tendência a diminuição dos níveis de investimento. Nota-

se também, um crescimento óbvio da representatividade destes aumentos em

relação ao resultado do empreendimento (REM).

O quadro 19 nos fornece os aumentos de TAC e os


juros e suas

relações com a taxa interna de retorno (TIR). Observa-se uma diminuição da TIR,

em relação a estes aumentos. Porém, podemos notar que esta variação dos valores

da TIR são muito pequenas, se comparadas com as distensões provocadas na TAC

e juros. Porém, como os indicadores, sem considerarem as distorções, já


se

mostravam abaixo do esperado, pouca distensão nos custos financeiros já levaram

os valores da TIR a taxas negativas, o que representa prejuízo.

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58

TAC Juros (% a.a.)


(%) 12 16 20
4,5 8,76 0,76 -6,12
8 -0,36 -7,21 -13,06
Quadro 20: Comportamento da TIR Frente a Aumentos da TAC e Juros
5.2 Riscos Inerentes a Estrutura da Empresa

Alguns itens relacionados a estrutura da empresa,


também são

responsáveis por influir no resultado do empreendimento, e serão citados a seguir.

5.2.1 Representatividade de MCA

A margem de contribuição para contas gerais (MCA),


representa os

gastos inerentes a administração do empreendimento.

O caso, objeto de estudo, se baseou em uma


determinada

porcentagem do valor geral de venda (VGV) para ser estabelecido. Porém, mesmo

para a empresa que executa este empreendimento, o valor fixado de 5% do VGV,

pode variar segundo diversos fatores. Se a empresa estiver executando


outros

empreendimentos, o valor estimado para MCA pode ser abatido, pois algumas

despesas seriam diluídas.

5.2.2 Desempenho Almejado

Assim como foi descrito no capítulo 2 deste trabalho, toda e


qualquer

decisão passa por uma análise estratégica, ou melhor, um planejamento estratégico.

Esta atitude, permite que se possa estar preparado para problemas futuros.

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59

Quando definimos os dados de cenário de um


empreendimento,

para a realização de uma análise, estamos incluindo nestes


valores toda a

experiência vivenciada pelo empreendedor e ainda procuramos acrescentar dados

reais que representem as variáveis conjunturais.

Uma pesquisa de mercado cuidadosamente elaborada, como a que

foi realizada pela empresa que executa este empreendimento, a


observação

cuidadosa de variáveis econômicas como os


índices de inflação e suas

conseqüências, tudo isso somado a experiência de quem empreende neste


setor,

são elementos que proporcionam confiança a quem detem a responsabilidade


de

tornar realidade uma obra.

Mas além de tudo o que foi descrito, deve-se traçar algumas


metas

que servirão de comparação, ou limite para o desempenho do


empreendimento,

dentro do que é esperado. Neste caso, foi utilizado os seguintes indicadores: nível

de investimento, taxa de atratividade e o prazo de retorno dos investimentos.

• Nível de Investimentos

Este indicador permite ao empreendedor ter a


possibilidade de

saber, quanto será necessário ser investido, ou seja, desembolsado por ele. É um

indicador bastante direto, pois define uma das condições de capacidade de suporte
que se faz necessária. O empreendedor saberá o que provavelmente deverá

desembolsar ao longo do desenvolvimento do empreendimento.

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60

• Taxa de Atratividade

Este indicador, assim como o


anterior, é definido pelo

empreendedor, baseado em suas expectativas quanto ao rendimento que a


obra

poderia lhe proporcionar. Nos dias de hoje, onde a concorrência está cada vez mais

acirrada, esta taxa esta cada vez mais próxima ao custo de oportunidade. Deixando

pouca margem de diferença entre os dois limitantes.

• Prazo de Retorno dos Investimentos (PRI)

Anteriormente foi explicado o significado deste


indicador, mas é

aconselhável salientar sua importância. Lima Jr. (1991) explica que, em momentos

de instabilidade conjuntural, a prioridade da tomada de decisão, tenderá a


priorizar

empreendimentos onde o retorno é mais rápido, ao invés daquele com


melhor

resultado.

5.3 Riscos Inerentes a Economia

Será analisado neste item, toda a relação que o


empreendimento
possui com a economia, salientando as conseqüências financeiras que esta variável

conjuntural proporciona.

5.3.1 O Efeito do Descolamento

O descolamento representa a diferença de patamares entre, o


índice

geral de preços (IGP) e o (INCC) índice nacional da construção civil.


Estes dois

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61

medidores de inflação não caminham da mesma maneira devido a problemas

estruturais do setor da construção civil, em especial o de empreendimentos.

Em razão de problemas estruturais de


treinamento e qualificação
continuada de mão de obra, durante o próprio
processo de construir,
com os ajustes relacionados à mobilidade do sistema
de produção, à
sua ativação em prazo curto e total
desativação em prazo médio,
como também a escala de produção dos insumos
industrializados
para o setor, e a natural cartelização de
alguns insumos básicos,
tendem os custos de construção a subir num
patamar delta de
inflação acima do IGP. (LIMA JR., 1991, p. 30)

O efeito provocado pelo descolamento, se faz


necessário graças,

principalmente, ao período de maturação de um empreendimento, do porte do

exemplo representado pelo caso, objeto de estudo. Este período é


relativamente

longo, deixando-o vulnerável a oscilações econômicas.


O empreendimento deve ser capaz
suportar deformações

provocadas pelo descolamento, em grandes níveis, pois mesmo que a


economia

não se comporte para tal, o próprio empreendimento poderá ter desvios,


conclui

Lima Jr. (1991)

Para o caso em estudo, foi determinado um descolamento de


2,98%

ao ano. O REM para este caso foi de R$ 195.921, e o custo


acrescentado pelo

descolamento no CDC foi de R$ 142.037 o que é bastante significativo. Isto mostra o

quanto é importante a consideração deste efeito nas análises de viabilidade.

Cada caso possui suas particularidades, e este,


em especial,

analisando-o do ponto de vista de um empreendimento incorporado, está com uma

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62

rentabilidade relativamente baixa, se levarmos em consideração o


porte do

empreendimento.

O quadro 21, mostra distorções nos indicadores


provocadas por

aumentos no descolamento além daqueles já acrescentados nos custos.

Aumento Descolamento
(% a.a.) TIR INV ALV
0 8,76 1248163 4,11
5 -3,47 1288564 4,16
10 -12,99 1328966 4,2
15 -21,62 1447075 4,01
Quadro 21: Reação dos Indicadores a Aumentos do Descolamento

Como foi dito anteriormente, os indicadores já se


encontravam em

patamares abaixo do esperado, considerando COP e TAT. Os indicadores correram

para o caminho esperado, da diminuição. Os níveis de investimento pouco variaram,

se compararmos com grandes incrementos no descolamento.

5.3.2 Prazo de Retorno dos Investimentos (PRI)

Podemos observar com a análise realizada que, o PRI está


situado

muito próximo do término da construção. Esta característica não é peculiar a este

caso, em geral, abrange grande parte dos empreendimentos deste porte.

Segundo Lima Jr. (1991), o ideal é que o


empreendimento

proporcione um retorno mais breve possível, pois esta demora no retorno


induz a

uma série de riscos, principalmente àqueles vinculados ao andamento da economia

e do mercado.

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63

5.4 Riscos Inerentes ao Mercado

O fator conjuntural, mercado, pode influir de forma


decisiva no

desempenho de um empreendimento, o que não poderia ser diferente para


este
caso. Neste item, será discutida esta questão.

5.4.1 – Velocidade das Vendas

Sabemos, que o comportamento do mercado não é previsível,


nem

monitorável. Mas para se realizar uma análise


de viabilidade de um

empreendimento, precisamos estabelecer um cenário de mercado esperado, para

principiarmos os cálculos.

Para este caso, definimos que as unidades


residenciais seriam

vendidas do quarto mês até o vigésimo quarto, considerando uniformemente

distribuídas ao longo desses meses. Esta é um hipótese assumida, que pode estar

longe da verdade, ou ainda, pode coincidentemente acontecer. Como foi


dito, o

comportamento do mercado é imprevisível. Vale lembrar, que empresa responsável

pela execução deste empreendimento, realizou pesquisa de mercado, e sabe


que

ele é capaz de absorver os imóveis, mas é impossível determinar a proporção de

vendas ao longo dos meses.

Tendo em vista, que a hipótese de venda adotada


para o cenário

neste caso, pode variar completamente, é importante


analisar, provocando

distorções nestas considerações. Existem diversas opções a atender, porém, temos

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64
de escolher aquelas que provoquem variações expressivas nos indicadores,
para

proporcionar ao empreendedor ter noção do que ele pode vir a enfrentar.

Poderíamos optar por realizar distorções como:


estimar as vendas

concentradas nos últimos meses, considerar diminuição no VGV ou


ainda,

considerar perda do poder de compra do público alvo.

Será considerado apenas a primeira opção para fins de


cálculo, mas

sabemos que todas as opções proporcionariam alterações nos indicadores. O

quadro 22 mostra a relação que estes retardos nas vendas


provocam nos

indicadores.

Já é permitido notar, que há uma diferença pouco


relevante com

relação aos indicadores. Percebe-se que a alavancagem pouco se altera. Para Lima

Jr. (1991), essas pequenas alterações na ALV, são influenciadas


principalmente

pelo repasse, que por sua vez, contribui decisivamente para a taxa de retorno.

(%)
Unidades TIR
Vendidas Meses (% a.a.) ALV
100 4 24 8,76 4,11
100 10 24 8,44 3,91
100 18 24 6,86 3,9
100 22 24 6,11 3,85
Quadro 22: Alterações dos Indicadores Sob Influência de Alterações nas Vendas

5.5 Observações Finais de Análise


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65

De acordo com o que foi apresentado nas


análises anteriores,

conclui-se que existem riscos consideráveis na opção pela


realização deste

empreendimento no sistema de financiamento da produção e comercialização.

A taxa interna de retorno, sem considerar


distorção no cenário,

apresentou-se abaixo da taxa de atratividade (TAT) e do custo de


oportunidade

(COP). Os níveis de investimento,


se comparados com o resultado
do

empreendimento (REM), são extremamente altos. Sabendo que estes são os

elementos impostos como limitantes comparativos, talvez fosse motivo para que o

empreendedor optasse pela não


realização do empreendimento de
modo

incorporado.
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66

6 CONCLUSÃO

Para se obter sucesso financeiro em


empreendimentos de

construção civil, torna-se necessário a realização do planejamento


estratégico e

operacional. Este norteará a decisão de realizá-lo ou não e caso se decida por sua

realização, definirá as estratégias necessárias ao seu desenvolvimento

Os riscos inerentes as operações presentes podem ser obtidos


por

meio de uma ferramenta de análise de viabilidade econômico-financeira, que

permitirá o monitoramento das diversas variáveis e consequentemente


minimizará

os riscos de perda dos resultados. No caso deste trabalho, buscou-se demonstrar a

utilidade desta ferramenta no estudo de viabilidade


de empreendimentos

incorporados, que possuem como principal característica, a presença de terceiros,

financiando a produção e a comercialização.


Para que fosse possível explicar o funcionamento deste método
de

análise, utilizou-se de dados de caso real, um condomínio residencial


horizontal,

situado na cidade de Apucarana no Paraná.

A técnica utilizada nesta análise, é fruto de


intensa pesquisa,

deixando claro que, o objetivo principal não era apenas, o de realizar uma análise
de

viabilidade para o empreendimento Residencial


Villagio José Rosa, mas

principalmente, demonstrar como utilizar as técnicas para a realização de um estudo

de viabilidade econômica e financeira, e sua imensa importância no


auxílio da

tomada de decisões para o empreendedor.

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67

Procurou-se expor estas técnicas, de modo a permitir que


qualquer

pessoa pudesse entendê-la e utiliza-la, quando houvesse necessidade.

Tendo em vista que a realização de análises


de viabilidade

econômico-financeiras, pouco fazem parte da


cultura da maioria dos

empreendedores, acredita-se que este trabalho ofereça contribuição aqueles


que

desejarem maior entendimento desta ferramenta.

A definição das variáveis de cenário, a construção


do mecanismo
matemático do modelo, a extração dos indicadores de desempenho e a conseqüente

análise, contribuiu ao autor deste trabalho, a oportunidade de


enriquecimento

intelectual, não somente no que diz respeito às técnicas apresentadas, mas também

na elevação do espírito crítico na elaboração de trabalhos de pesquisa e


análise.

Entende-se que esta contribuição servirá por toda a vida profissional e pessoal.