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(UASD)

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

ING. AMÍN ABEL HASBÚN

ESCUELA DE INGENIERÍA CIVIL

ANTEPROYECTO DE TESIS DE GRADO PARA OPTAR POR EL TÍTULO

INGENIERO CIVIL

TÍTULO DEL ANTEPROYECTO DE TESIS

FIDEICOMISO INMOBILIARIO COMO HERRAMIENTA PARA EL DESARROLLO DE


PROYECTOS EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

SUSTENTANTES

ANGEIRY SANTANA 100160679


DANIA Y. OGANDO 100153903
AUGUSTO ESCARRAMAN 100075068
JOSÉ CABRERA 100052978

ASESOR DE CONTENIDO
ING. FIDELIO SIMÉ, MSC

CIUDAD UNIVERSITARIA
DISTRITO NACIONAL
SANTO DOMINGO, REPÚBLICA DOMINICANA
NOVIEMBRE 2017
ANTEPROYECTO DE TESIS

Índice

1. TÍTULO DEL ANTEPROYECTO DE TESIS...................................................................................................................1

2. NOMBRES DE LOS SUSTENTANTES............................................................................................................... 1

3. ÁREA DE ESTUDIO....................................................................................................................................... 1

4. INTRODUCCIÓN.......................................................................................................................................... 2

4.1. ANTECEDENTES...............................................................................................................................................3
4.2. OBJETIVOS..................................................................................................................................................... 4
4.2.1. General.................................................................................................................................................4
4.2.2. Específicos............................................................................................................................................4

5. IMPORTANCIA INTRÍNSECA DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN...................................................................5

6. IMPORTANCIA EXTRÍNSECA DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN...................................................................5

7. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN........................................................................................ 5

7.1. JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN...................................................................................................................5

8. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA............................................................................................................... 6

9. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN.................................................................................................................. 7

10. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA................................................................................................................. 7

11. DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA (EN EL ESPACIO, EN EL TIEMPO Y EN PERSONA).......................................8

11.1. EN EL ESPACIO................................................................................................................................................ 8
11.2. EN EL TIEMPO.................................................................................................................................................8
11.3. EN PERSONA...................................................................................................................................................8

12. MARCO TEÓRICO.................................................................................................................................... 9

12.1. EL FIDEICOMISO..............................................................................................................................................9
12.1.1. Concepto...............................................................................................................................................9
12.1.2. Partes que Intervienen en un Fideicomiso............................................................................................9
12.1.3. Objetivos del Fideicomiso.....................................................................................................................9
12.1.4. Características del Fideicomiso..........................................................................................................10
12.1.5. Tipos de Fideicomisos.........................................................................................................................10
12.1.6. Ventajas..............................................................................................................................................10
12.1.7. Desventajas........................................................................................................................................11
12.2. FIDEICOMISO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA Y DESARROLLO INMOBILIARIO.................................................................11
12.2.1. Concepto.............................................................................................................................................11
12.2.2. Usos del Fideicomiso Inmobiliario......................................................................................................12
12.2.3. Beneficios del Fideicomiso Inmobiliario.............................................................................................12
12.3. PARTES QUE INTERVIENEN EN EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO................................................................................12
12.3.1. Constituyente o Fideicomitente..........................................................................................................12
12.3.1.1. Derechos del Fideicomitente........................................................................................................................13
12.3.1.2. Obligaciones del Fideicomitente...................................................................................................................13
12.3.2. Fiduciario............................................................................................................................................13
12.3.2.1. Derechos del Fiduciario................................................................................................................................13

II
ANTEPROYECTO DE TESIS

12.3.2.2. Obligaciones del Fiduciario...........................................................................................................................13


12.3.3. Beneficiario o fideicomisario..............................................................................................................13
12.3.3.1. Derechos del Beneficiario.............................................................................................................................13
12.3.3.2. Obligaciones del Beneficiario........................................................................................................................13
12.4. PROCESO PARA LA REALIZACIÓN DE UN PROYECTO HABITACIONAL BAJO EL FIDEICOMISO INMOBILIARIO.........................13
12.5. EL CONTRATO DE FIDEICOMISO........................................................................................................................14
12.6. RÉGIMEN TRIBUTARIO APLICABLE AL FIDEICOMISO...............................................................................................15
12.7. RÉGIMEN DE NULIDADES, PROHIBICIONES Y TERMINACIÓN DEL FIDEICOMISO............................................................15
12.8. TRAMITACIÓN DE DOCUMENTOS PARA LOS PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS..........................................15
12.9. INSCRIPCIÓN DEL FIDEICOMISO AL RNC POR EL FIDUCIARIO...................................................................................16
12.10. ASPECTOS A CONSIDERAR PARA UN FIDEICOMISO DE DESARROLLO INMOBILIARIO..................................................17
12.11. CONSIDERACIONES A TOMAR A LA HORA DE INVERTIR EN UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO.......................................17
12.12. VARIANTES DEL FIDEICOMISO INMOBILIARIO...................................................................................................17
12.12.1. Fideicomiso de Preventa....................................................................................................................17
12.12.2. Fideicomiso de Desarrollo de Proyectos de Vivienda de Bajo Costo..................................................18
12.13. FIDEICOMISO INMOBILIARIO EN LA REPÚBLICA DOMINICANA.............................................................................18
12.13.1. ¿Cómo se introduce el Fideicomiso Inmobiliario en la República Dominicana?................................18
12.13.2. Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (ASOFIDOM).....................................................19
12.13.3. Operaciones de Fiduciarias en la República Dominicana...................................................................20
12.13.4. Evolución del fideicomiso en la República Dominicana......................................................................22
12.13.5. ¿Cómo ha Reducido el Fideicomiso Inmobiliario el Déficit Habitacional?.........................................23
12.13.6. Comparación del Desarrollo Inmobiliario-Práctica Tradicional y el Fideicomiso Inmobiliario...........25
12.14. EVALUACIÓN DEL PROYECTO RESIDENCIAL PEDRO LUIS II MEDIANTE FIDEICOMISO INMOBILIARIO. .26
12.14.1. Características Generales del Proyecto..............................................................................................26
12.14.1.1. Localización..............................................................................................................................................27
12.14.1.2. Ubicación y Accesibilidad.........................................................................................................................27
12.14.1.3. Límites.....................................................................................................................................................27
12.14.1.4. Descripción del Proyecto.........................................................................................................................27
12.14.1.5. Descripción Edificio..................................................................................................................................27
12.14.1.6. Edificio Apartamento...............................................................................................................................27
12.14.1.7. Apartamento Tipo....................................................................................................................................27
12.14.1.8. Perspectiva del Conjunto.........................................................................................................................27
12.14.2. Documentación Técnica del Proyecto.................................................................................................27
12.14.2.1. Juego de Planos (Arquitectónicos)...........................................................................................................27
12.14.2.2. Análisis de Costo......................................................................................................................................27
12.14.3. Determinación del Punto de Equilibrio...............................................................................................27
12.14.4. Análisis de los Resultados...................................................................................................................27

13. METODOLOGÍA Y PROCEDIMIENTO DE INVESTIGACIÓN.........................................................................27

13.1. TIPO DE INVESTIGACIÓN..................................................................................................................................27


13.2. TÉCNICAS Y FUENTES DE INVESTIGACIÓN............................................................................................................28

14. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES........................................................................................................... 29

15. RESULTADOS ESPERADOS: PRODUCTOS................................................................................................. 29

16. BIBLIOGRAFÍA-INTERNETGRAFÍA........................................................................................................... 30

17. COSTO ESTIMADO DEL ESTUDIO............................................................................................................ 31

III
ANTEPROYECTO DE TESIS

18. GLOSARIO............................................................................................................................................. 31

19. ASESOR................................................................................................................................................. 31

20.1 ASESOR METODOLÓGICO........................................................................................................................... 31

20.2 ASESOR METODOLÓGICO........................................................................................................................... 31

ING. SARAH PIÑA............................................................................................................................................... 31

20. INDICE TENTATIVO DE LA TESIS:.......................................................................................................................32

IV
ANTEPROYECTO DE TESIS

Tablas
Servicios Bancarios Como Fiduciaria..........................................................................................................21
Costo Estimado Del Estudio.......................................................................................................................31

Ilustraciones
ALGUNAS MODALIDADES DE FIDEICOMISO EN REPÚBLICA DOMINICANA................................................22
Ciudad Juan Bosch.....................................................................................................................................23
proyecto Futuro.........................................................................................................................................23
Porcentaje del Déficit Habitacional en República Dominicana Según La ONE en 2013..............................24
Porcentaje del Déficit Habitacional en la República Dominicana Según APROCOVICI en 2014..................24
Proyecto Pedro Luis III...............................................................................................................................26
Cronograma de Actividades.......................................................................................................................29

V
ANTEPROYECTO DE TESIS

1. TÍTULO DEL ANTEPROYECTO DE TESIS

FIDEICOMISO INMOBILIARIO COMO HERRAMIENTA PARA EL DESARROLLO


DE PROYECTOS EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

2. NOMBRES DE LOS SUSTENTANTES

ANGEIRY SANTANA 100160679


DANIA Y. OGANDO 100153903
AUGUSTO ESCARRAMAN 100075068

JOSÉ CABRERA 100052978

3. ÁREA DE ESTUDIO

ADMINISTRACIÓN FINANCIERA

4. INTRODUCCIÓN

1
ANTEPROYECTO DE TESIS

Desde la civilización romana surge la figura del fideicomiso como ente


representativo de mediar los intereses de las partes involucradas, desde ese entonces
la revolución que ha denotado esta herramienta a nivel mundial no se ha hecho
esperar, por lo que, es participe en las esferas de grandes potencias que buscan a
través de las facilidades que presenta el mismo desarrollar políticas que beneficien a
todos los sectores en la que puede verse involucrado.

En lo que respecta a la República Dominicana la aplicación del fideicomiso como tal


está en vía de desarrollo, aplicando políticas y medidas que impulsen esta herramienta
a nivel de otros países de la región que ya gozan de sistemas estructurados bajo este
mecanismo.

El Fideicomiso Inmobiliario en el cual enfocaremos esta investigación sin duda


alguna comienza a ganar espacio de una forma más activa en el mercado financiero, a
partir de la aprobación y puesta en vigencia de la (Ley 189-11, 2011), pero muchos
desconocen la forma en que opera este importante instrumento financiero y los aportes
que puede hacer para facilitar la construcción de viviendas y el acceso de más familias
a obtenerlas.

Lo que hace necesario indicar que la presente investigación busca dar a conocer en
un sentido más amplio las implicaciones y beneficios de la figura del Fideicomiso en el
sector Inmobiliario; por una parte, ofrece posibilidades de desarrollar proyectos
brindando los recursos necesarios, así como la optimización del uso de los mismos y
por otra parte el estado puede suplir el déficit habitacional en el cual se encuentra el
país.

4.1. Antecedentes

2
ANTEPROYECTO DE TESIS

La figura del fideicomiso se ve incorporada en la República Dominicana a través de


la (Ley 189-11, 2011) y la norma general sobre el cumplimiento de deberes y
obligaciones tributarias del fideicomiso (Norma General 01-2015, 2015), la cual
proporciona un marco legal unificado para el desarrollo del mercado hipotecario y de
valores en el país, y en la cual, se presenta el fideicomiso como principal herramienta
para la financiación de la construcción en general, promoviendo así el desarrollo de
grandes y medianos proyectos, especialmente las viviendas de bajo costo que está
sujeta al marco legal expuesto en el (Decreto 359-12) sobre viviendas de bajo costo.

Pese a su juventud, hoy en día existen más de 15 fiduciarias en operación que


cuentan con una sociedad de fiduciarias Dominicana. (ASOFIDOM, 2014) y 300
fideicomisos, siendo el Fideicomiso Inmobiliario uno de los más comunes por los
beneficios que este ofrece como seguridad y confianza, mediante la definición previa
de las condiciones relativas a la construcción, administración, forma en que participan
los inversionistas en el fideicomiso (sus derechos y obligaciones) y el destino de los
bienes resultantes una vez cumplido su objetivo.

Uno de los proyectos más importantes desarrollados por el gobierno es la Ciudad


Juan Bosch, una ciudad modelo construida sobre las bases del fideicomiso. Dicho
proyecto constará con más de 25,000 viviendas y se desarrollaría en más de una
etapa.

Evidenciando así que la figura del fideicomiso ha venido al país a representar esa
herramienta que necesitaban las pequeñas, medianas y grandes empresas para
impulsar el desarrollo de proyectos, al mismo tiempo, ayudar al gobierno a reducir el
déficit habitacional que existe desde hace mucho tiempo.

4.2. Objetivos

3
ANTEPROYECTO DE TESIS

4.2.1. General

Dar a conocer el Fideicomiso Inmobiliario como herramienta de financiación e


inversión en el sector de la construcción en la República Dominicana.

4.2.2. Específicos
 Evolución de la actividad constructora y el rol del Fideicomiso Inmobiliario en
esta.

 Puntualizar las ventajas de esta herramienta frente a los métodos


tradicionales para el financiamiento de proyectos.

 Establecer políticas que faciliten el desarrollo de proyectos habitacionales


incorporando la figura del Fideicomiso Inmobiliario como herramienta de
financiación e inversión.

 Utilizar el fideicomiso como un instrumento que genere transparencia a los


promotores y confianza a los prominentes compradores.

 Especificar el marco legal aplicable al Fideicomiso Inmobiliario.

 Evaluar el proyecto Residencial Pedro Luis II mediante el Fideicomiso


Inmobiliario.

5. IMPORTANCIA INTRÍNSECA DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

4
ANTEPROYECTO DE TESIS

Explicar que el fideicomiso es la herramienta primordial para el desarrollo de


proyectos hipotecarios, agilizar procesos de financiamiento, entre otros aspectos del
sistema financiero.

6. IMPORTANCIA EXTRÍNSECA DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

Con la implementación del Fideicomiso Inmobiliario se busca favorecer a los


sectores de clase social media y baja que no tienen acceso a facilidades de préstamos
hipotecarios para adquirir una vivienda. Incursionando en mitigar el déficit habitacional
y reduciendo de manera indirecta la pobreza que existe hoy en día en República
Dominicana.

7. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

La siguiente investigación estudia el fideicomiso como herramienta de inversión en


el sector de la construcción, donde se especificarán los procesos y consideraciones
para optar por esta nueva alternativa financiera del mercado inmobiliario de la
República Dominicana. Además mostrar las ventajas y desventajas que ofrece este
sistema frente al tradicional.

7.1. Justificación de la Investigación

La presente investigación pretende ser un aporte para estudiantes, profesores de la


escuela de ingeniería civil y/o personas que quieran incursionar en el Fideicomiso
Inmobiliario, ya que se supone de gran interés conocer políticas que faciliten el
desarrollo de proyectos habitacionales.

Procura brindar un panorama más confiable para la realización de actividades


comerciales en el sector de la construcción con la ejecución de proyectos de gran
envergadura, que sin duda alguna han traído beneficios económicos al país. Por otro
lado el deseo de hacer esta investigación radica en mostrar una vía factible para que se

5
ANTEPROYECTO DE TESIS

puedan ejecutar proyectos que por falta de recursos y gestión no se han podido llevar a
cabo, incorporando los procedimientos, normativas y regulaciones necesarias para un
Fideicomiso Inmobiliario, además de explicar las ventajas y los aportes que esta figura
puede hacer al sector construcción.

8. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El Fideicomiso Inmobiliario es un instrumento joven en territorio dominicano por lo


que hoy en día no está desarrollado en su máxima expresión, así como el
desconocimiento y puesta en práctica de todos los procedimientos que envuelven esta
figura, dicho lo anterior, la problemática resulta un poco más sencilla la forma en que
opera este importante instrumento financiero y los aportes que puede hacer para
facilitar la construcción de viviendas y el acceso de más familias a obtenerlas se hace
poco notable en nuestro país .

Por lo que, se aboga en representar el funcionamiento de este a través de la


evaluación de un proyecto habitacional para hacer notar las incidencias de este
mecanismo en el mismo, ya que, mediante el Fideicomiso Inmobiliario es posible
reducir los costos de construcción y el costo de financiamientos así como también un
mejor control de riesgo, tanto a promotores, acreedores, como a los adquirientes de las
unidades con la Inversión, manejo y optimización de los recursos.

9. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN

¿Es conocida la herramienta del Fideicomiso Inmobiliario por pequeñas, medianas y


grandes empresas relacionadas al sector de la construcción en el país?

6
ANTEPROYECTO DE TESIS

¿Es de gran utilidad la aplicación de Fideicomiso Inmobiliario para el desarrollo de


proyectos habitacionales?

¿Podrían proyectos de gran envergadura desarrollarse bajo un Fideicomiso


Inmobiliario?

10. DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA

En la República Dominicana existe un déficit habitacional considerable, puesto que,


las condiciones del país en todo el sentido de la palabra han limitado el desarrollo de
procesos y/o proyectos que regulen esta polémica. Desde tiempos remotos el país ha
requerido una herramienta que pueda contrarrestar indirectamente estas
consideraciones, por lo que, el Fideicomiso Inmobiliario viene a jugar un papel
importante debido a su flexibilidad a la hora de agilizar estos procesos.

El fideicomiso en la República Dominicana ha venido a dinamizar en cierto aspecto


la economía del país, el mismo es una herramienta importante para la canalización de
los recursos y a su misma vez favorecer sectores que demanden de financiamiento en
general, por el gran aporte que este puede generar al mercado hipotecario, mercado de
valores, mercado de capital y todo lo concerniente al sistema financiero.

Aunque más del 70% de los fideicomisos que se realizan en el país son del tipo
inmobiliario, todavía se requiere que el alcance que pueda tener el mismo abarque
más.

11. DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA (EN EL ESPACIO, EN EL TIEMPO Y EN


PERSONA)

11.1. En el espacio

7
ANTEPROYECTO DE TESIS

El proceso de investigación sobre el Fideicomiso Inmobiliario abarca territorio


Dominicano, con el objetivo de dar a conocer nuevas políticas que faciliten el desarrollo
de sectores que se benefician de esta herramienta, caracterizada por brindar un
panorama de confianza, seguridad, flexibilidad y transparencia.

11.2. En el tiempo

Dicho proyecto se enmarcará a partir de la puesta en vigencia de la ¨Ley No. 189-11


Para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso Inmobiliario¨ hasta la
fecha.

11.3. En persona

Sustentantes

Br. Angeiry Santana

Br. Dania Ogando

Br. Augusto Escarraman

Br. José Cabrera

12. MARCO TEÓRICO

8
ANTEPROYECTO DE TESIS

12.1. El Fideicomiso

12.1.1. Concepto

El fideicomiso, es una figura jurídica (contrato) en la que intervienen tres partes;


fiduciante, fiduciario y beneficiario o fideicomisario. El primero transfiere la propiedad
fiduciaria al fiduciario, quien transfiere los bienes inmuebles construidos al beneficiario
o fideicomisario.

12.1.2. Partes que Intervienen en un Fideicomiso


 El Fideicomitente: transfiere la propiedad a la fiduciaria: muebles, inmuebles,
cheques, pagares, acciones, créditos, etc.

 La Fiduciaria: constituye y administra el patrimonio autónomo separado e


independiente de los bienes del fideicomitente, de la fiduciaria, del beneficiario y
de otros fideicomisos.

 Fideicomisarios o Beneficiarios: recibe los frutos derivados de la inversión y


adquiere la propiedad plena del bien fideicomitido al finalizar el fideicomiso.

12.1.3. Objetivos del Fideicomiso


 Ofrece una metodología alternativa para el emprendimiento de nuevos negocios.

 Mitiga los riesgos asociados a la puesta en marcha de nuevos negocios.

 Facilita el acceso al crédito.

 Facilita la estructuración de negocios mediante la conciliación de intereses de


las partes.

12.1.4. Características del Fideicomiso


 Se considera irrevocable el contracto y no objeto de modificaciones, salvo
disposición contraria.

9
ANTEPROYECTO DE TESIS

 Patrimonio autónomo e independiente propuesto en el Art. 7 de la (Ley 189-11,


2011).

 Constituye un patrimonio separado.

 Contrato sobre base de confianza.

 Permite encapsular activos físicos, recursos financieros o flujos de fondos.

12.1.5. Tipos de Fideicomisos


 Planificación sucesoral.

 Desarrollo Inmobiliario.

 Culturales y filantrópicos.

 Inversión.

 Garantía.

 Oferta Pública.

 Administración.

12.1.6. Ventajas

Algunas de las ventajas que se pueden obtener a través de la utilización de la figura


del fideicomiso son:

 Planificación.

 Mitigar los cargos de impuestos públicos.

 Controlar la distribución de un patrimonio.

 Confiabilidad.

 Bonos de subsidio otorgados por el estado.

10
ANTEPROYECTO DE TESIS

 Entre otras.

12.1.7. Desventajas

Una de las desventajas es que existe el riesgo de que el fiduciario no cumpla con lo
estipulado en el contrato de fideicomiso, ya que el fiduciario es quien se va a encargar
de garantizar la buena administración de los recursos del fideicomitente, fideicomisario
y los propios, por eso es la importancia de contratar un fiduciario con experiencia en el
área que garantice un desenvolvimiento eficaz actuando con profesionalismo en el
ejercicio de su encargo.

Otros riesgos que pueden perturbar el contrato son:

 Riesgos operativos.

 Riesgos políticos.

 Riesgos legales.

 Riesgos financieros.

12.2. Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y Desarrollo Inmobiliario

12.2.1. Concepto

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son patrimonios independientes


gestionados por una entidad administradora o fiduciaria, por cuenta y riesgo de los
fideicomisarios, cuyo objetivo primordial es la inversión en proyectos inmobiliarios en
distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. 1

12.2.2. Usos del Fideicomiso Inmobiliario

Los proyectos inmobiliarios implican riesgos económicos a grandes escalas, por lo


que, se hace uso de esta herramienta como una solución viable por su gran claridad y
apoyo en la canalización de los recursos, entre otros aspectos.

1
Art.58, Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana.

11
ANTEPROYECTO DE TESIS

12.2.3. Beneficios del Fideicomiso Inmobiliario


 Seguridad en el manejo de los recursos de los adquirientes.

 Agilidad de la preventa y genera valor agregado al proyecto.

 Seguimiento al cumplimiento del plan de pago por partes de los adquirientes.

 Permite la participación de múltiples fideicomitentes o aportantes (propietarios


de terrenos, promotores, constructores, arquitectos, compañías inmobiliarias,
etc.).

 Resguardo de los bienes en un patrimonio autónomo, separado del patrimonio


de las partes involucradas.

 Facilita el acceso al financiamiento bancario.

12.3. Partes que Intervienen en el Fideicomiso Inmobiliario

Para entender a fondo el lenguaje fiduciario vamos a definir las tres partes que
intervienen en el contrato según la (Ley 189-11, 2011) para el Desarrollo del Mercado
Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana:

12.3.1. Constituyente o Fideicomitente

El Artículo 21 de la (Ley 189-11, 2011) lo define como la persona física o jurídica


que transfiere derechos de propiedad u otros derechos reales o personales al o a los
fiduciarios, para la construcción de uno o varios fideicomisos.

12.3.1.1. Derechos del Fideicomitente

12.3.1.2. Obligaciones del Fideicomitente

12.3.2. Fiduciario

12
ANTEPROYECTO DE TESIS

En el Artículo 24 de la (Ley 189-11, 2011) se define como la persona jurídica


autorizada para fungir como tal, que recibe los bienes dados o derechos cedidos en
fideicomiso para cumplir con ellos las instrucciones del o de los fideicomitentes.

12.3.2.1. Derechos del Fiduciario

12.3.2.2. Obligaciones del Fiduciario

12.3.3. Beneficiario o fideicomisario

El Artículo 40 de la (Ley 189-11, 2011) expone que el concepto de beneficiario o


fideicomisario es la persona física o jurídica a favor de quien el o los fiduciarios
administraran los bienes dados en fideicomiso.

12.3.3.1. Derechos del Beneficiario

12.3.3.2. Obligaciones del Beneficiario

12.4. Proceso para la Realización de un Proyecto Habitacional bajo el


Fideicomiso Inmobiliario.

Ya sabiendo las consideraciones teóricas para un Fideicomiso Inmobiliario,


seguimos a explicar el proceso (en práctica) para su implementación. Para ello cada
una de las partes juega un papel muy importante empezando por el inversionista, cuyo
proyecto debe partir de una idea viable.

Los pasos a seguir por parte del Fideicomitente serían:

 Formulación del Proyecto: Donde se obtienen los diseños arquitectónicos,


estructurales, sanitarios, eléctricos, los estudios de suelo, presupuesto, flujos de
trabajo, flujos financieros, y tipos de permisos requeridos por MOPC y/o el
ayuntamiento.

Es importante resaltar que debe existir el aporte de un terreno con el fin de


desarrollar el proyecto.

13
ANTEPROYECTO DE TESIS

 En los Fideicomisos Inmobiliarios debe alcanzarse un punto de equilibrio, que


garantice la factibilidad del proyecto. Esto se logra realizando un número de
preventas que iguale a los costos del proyecto.

En lo que respecta al fiduciario, que es quien administra el bien fideicomitido,


además de otras atribuciones que se le pueda otorgar, una vez redactado el contrato se
procede a los siguientes pasos:

 Inscripción del fideicomiso al RNC, en el centro de atención al contribuyente de


la DGII o a través del portal de internet de la misma institución.

 Después de obtenido el RNC, la entidad fiduciaria debe solicitar en nombre del


Fideicomiso, los Números de Comprobantes Fiscales (NCF) para sus
operaciones, según los procedimientos estipulados por la DGII.

 Los fiduciarios, en nombre del Fideicomiso deberán pagar los impuestos


establecidos de conformidad a la Ley 189-11.

Terminado el Fideicomiso, de conformidad con la Ley 189-11 en su Art.54, los


bienes afectados al mismo deben ser devueltos al beneficiario o beneficiarios. En caso
de que el acto constitutivo no contenga dicha indicación, los bienes serán devueltos a
los fideicomitentes o a sus sucesores.

12.5. El Contrato de Fideicomiso

El contrato es el documento legal donde se encuentran contenido todas las pautas y


consideraciones necesarias para la validez del fideicomiso. De acuerdo con la Ley 189-
11 dicho acto debe contener, al menos, los siguientes elementos:

 Declaración expresa de la voluntad del o de los Fideicomitentes de constituir un


Fideicomiso.

 Declaración jurada del o de los Fideicomitentes de que los bienes tienen


procedencia legitima y no son producto de actos ilícitos.

 Datos Generales y personales del o de los Fideicomitentes.

14
ANTEPROYECTO DE TESIS

 Denominación del o de los Fiduciarios.

 Denominación del o de los Fideicomisarios.

 Individualización de los bienes objeto del Fideicomiso.´

 Plazo o condición al que se sujeta el Fideicomiso.

 Indicación de irrevocabilidad del Fideicomiso.

12.6. Régimen Tributario Aplicable al Fideicomiso

En los Artículos 45 y 46 Sección V de la Ley 189-11 se encuentran contenido las


atribuciones fiscales propias de un Fideicomiso en sus distintas modalidades. El
Fiduciario será el responsable de realizar los pagos correspondientes a dicho concepto
ante la Administración Tributaria, normalizados por La Dirección Nacional de Impuestos
Internos (DGII).

12.7. Régimen de Nulidades, Prohibiciones y Terminación del Fideicomiso

La Sección VI de La Ley 189-11 está destinada a establecer las Nulidades,


Prohibiciones y causas de extinción del Fideicomiso, además, de indicar el destino de
los bienes fideicomitidos después de terminado el Fideicomiso.

12.8. Tramitación de Documentos para los Proyectos de Construcción de


Viviendas

Gracias a la Ley 189-11 existe una Ventanilla única a cargo de El Ministerio de


Obras Públicas y Comunicaciones MOPC, el cual se encarga de velar por que los
proyectos de construcción de viviendas cumplan con los requerimientos de tramitación
de planos y otorgamiento de licencias necesarios para la implementación del proyecto,
además, de controlar la calidad de la ejecución y el cumplimiento de los plazos y
procesos acordados.

12.9. Inscripción del Fideicomiso al RNC por el Fiduciario

15
ANTEPROYECTO DE TESIS

De acuerdo a las normas establecidas por la DGII, la inscripción del Fideicomiso al


RNC conlleva los siguientes requisitos:

1. Formulario de Declaración Jurada para el Registro y Actualización de Datos de


Sociedades (RC-02) firmado y sellado por el fiduciario en nombre del fideicomiso.

2. Copia del contrato de fideicomiso registrado en la Cámara de Comercio y


Producción que corresponda.

3. Informe de los bienes sujetos a valoración, actualizado a la fecha del aporte.

4. Copia de los certificados de títulos o matrículas, en los casos de que se realicen


aportes de inmuebles o vehículos.

5. Autorización del fiduciario, según la entidad supervisora que corresponda.

6. Si se trata de un fideicomiso de oferta pública debe estar autorizado por la


Superintendencia de Valores (SIV). Incluir certificación de la SIV que lo autorice.

7. Si se trata de un fideicomiso relacionado con una entidad de intermediación


financiera, debe estar autorizado por la Superintendencia de Bancos. Incluir
certificación de la SIB que lo autorice.

8. Cuando se trate de un fideicomiso cuyo objeto sea supervisado o regulado por


otra institución, debe depositar la debida autorización.

12.10. Aspectos a considerar para un Fideicomiso de Desarrollo


Inmobiliario

De acuerdo al Reglamento No.95-12 Del Fideicomiso, para un Fideicomiso


Inmobiliario se deben considerar los aspectos siguientes:

 Fecha de iniciación de la etapa de construcción del proyecto.

16
ANTEPROYECTO DE TESIS

 Fecha estimada de terminación de la obra y de la entrega de las unidades


construidas a los fideicomisarios o beneficiarios.

 Porcentaje ejecutado de la obra con relación al proyecto.

 Valor de los pagos periódicos realizados hasta la fecha y valor pendiente por
cancelar al fideicomiso por parte del fideicomitente.

 Indicación del incumplimiento por parte de cualquiera de los fideicomitentes de


las obligaciones de aportar dinero, previstas en el acto constitutivo.

12.11. Consideraciones a tomar a la hora de invertir en un Fideicomiso


Inmobiliario

A la hora de invertir en un fideicomiso inmobiliario hay determinados aspectos que


se deben tener en cuenta para lograr un negocio en un marco de mayor seguridad,
procederemos a presentar los mismos a continuación:

Se detallarán más adelante en la tesis.

12.12. Variantes del Fideicomiso Inmobiliario

12.12.1. Fideicomiso de Preventa

Según la Sociedad Fiduciaria Global es un contrato fideicomitido, para recibir los


aportes de futuros adquirentes, con el objeto de que se mantengan invertidos y se
entreguen al desarrollador del proyecto cuando se cumplan ciertas condiciones.

12.12.2. Fideicomiso de Desarrollo de Proyectos de Vivienda de Bajo


Costo

Según la Sociedad Fiduciaria Global los proyectos de Viviendas de Bajo Costo son
proyectos de soluciones habitacionales, con participación de los sectores públicos y/o
privados, cuyas unidades tendrán un precio de venta igual o inferior a dos millones de
pesos (RD$2,000,000.00), monto que será ajustado anualmente por inflación conforme

17
ANTEPROYECTO DE TESIS

a las disposiciones del Artículo 327 del Código Tributario de la República Dominicana, y
mediante los cuales se facilita el acceso de la familia a una vivienda digna.

12.13. Fideicomiso Inmobiliario en La República Dominicana

12.13.1. ¿Cómo se introduce el Fideicomiso Inmobiliario en la


República Dominicana?

El Fideicomiso Inmobiliario surge en la República Dominicana como producto de la


creación de la Ley No. 189-11, que tiene como objetivo principal si analizamos los
considerandos, desarrollar el mercado hipotecario de viviendas de bajo costo. Luego,
en adicción, se aprovechó para establecer el desarrollo de la figura de fideicomiso.

La (Ley 189-11, 2011) se crea como una necesidad de contrarrestar el déficit


habitacional característico de economías emergentes, como la nuestra, que cada año
crecía de manera exponencial en el país, debido al crecimiento poblacional, a la
formación de nuevos hogares y a que los préstamos hipotecarios suelen ser para
familias de clase media y alta, ya que son las que disfrutan de historial crediticio y
capacidad de pago.

Para el año 2010 el déficit habitacional ascendió a 1,096,000 viviendas, de las


cuales el 40 % corresponde a viviendas nuevas que deben ser construidas, y el 60% a
viviendas que deben ser mejoradas según La Oficina de Desarrollo Humano -ODH- del
Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD, 2017). En adición, el déficit
habitacional está estrechamente ligado con indicadores de pobreza, indicando que si
se logra reducir, se estará contribuyendo a mejorar las condiciones de vida de los
dominicanos.

Haciendo referencia a datos publicados por el Banco Central, cabe destacar que los
tres primeros quintiles, los de menor ingreso, para mayo 2017 eran de RD$ 13,243.62 ,
RD$ 18,935.35 y RD$ 23,245.49 respectivamente, el costo de la canasta representativa
a tales quintiles es mayor que su salario mensual promedio, si hay un solo receptor de
ingresos, por tanto no tienen capacidad de ahorro y se endeudan en mercados
informales a tasas altas y a plazos cortos, teniendo de esta forma dificultades extremas

18
ANTEPROYECTO DE TESIS

para salir de la pobreza y acceder a una vivienda digna conforme lo consagra en el


Artículo 59 de la (Constitución De La República Dominicana, 2010), como
consecuencia las autoridades se ven obligadas a apoyar políticas públicas tendentes a
facilitar el financiamiento por parte de estas familias de ingresos bajos mediante el
diseño de mecanismo que permitan abaratar el costo de construcción y de
financiamiento de una vivienda para ese nicho de mercado.

12.13.2. Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas


(ASOFIDOM)

La Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas, Inc. (ASOFIDOM) es una


entidad sin fines de lucro, constituida a conformidad con la (Ley 122-05, 2005) para la
regulación y fomento de las asociaciones sin fines de lucro en la República
Dominicana, que reúne a las sociedades fiduciarias con el fin de unificar y defender los
intereses de sus asociados para la promoción y desarrollo del fideicomiso en el país.

ASOFIDOM tiene como misión promover el avance del fideicomiso en la República


Dominicana, con el propósito de impulsar y colaborar con el progreso y desarrollo
sostenible, representando efectivamente todos los intereses y necesidades de los
asociados.

Algunas de las empresas pertenecientes a ASOFIDOM son:

 Banco Dominicano del Progreso, S.A.

 Asociación Popular de Ahorros y Préstamos (FiduAPAP).

 Fiduciaria BHD, S.A.

 Fiduciaria Reservas, S.A.

 Fiduciaria Scotiabank.

12.13.3. Operaciones de Fiduciarias en la República Dominicana

19
ANTEPROYECTO DE TESIS

Con la revolución que ha denotado el fideicomiso desde sus inicios, aportando así
en los sectores más vulnerables de un país para reivindicar el mercado de valores y de
capital no es de esperar que empresas del sector privado se avalen de este mecanismo
para impulsar el desarrollo de proyectos inmobiliarios y, en especial, proyectos
habitacionales de bajo costo.

Las fiduciarias existente en el panorama dominicano son de carácter


independientes y otras pertenecientes a conglomerados bancarios y financieros,
destacando así que la Fiduciaria BHD es la primera empresa con permiso de operación
en la República Dominicana.

A continuación se muestran algunas fiduciarias con los servicios que ofrecen:

20
ANTEPROYECTO DE TESIS

21
ANTEPROYECTO DE TESIS

abla 1 Servicios Bancarios Como Fiduciaria

12.13.4. Evolución del fideicomiso en la República Dominicana.

El fideicomiso es un instrumento reciente en el panorama financiero dominicano,


apenas nació en 2011, y a pesar de su corta existencia ya está demostrando ser una
herramienta potenciadora de negocios, tanto así que ya hay más de 300 fideicomisos
de todo tipo en la economía dominicana y 15 sociedades fiduciarias en operación¹.

De las diferentes modalidades de fideicomisos que se ofrecen en la República


Dominicana el de carácter inmobiliario es la figura más posicionada en el país, por las
garantías que ofrece a constructores y compradores. En el siguiente pastel podemos
apreciar algunas de las diferentes modalidades con sus respectivos porcentajes:

Ilustración 1. ALGUNAS MODALIDADES DE FIDEICOMISO EN REPÚBLICA DOMINICANA

Grandes proyectos habitacionales han sido desarrollados a través de fideicomisos,


tales como:

22
ANTEPROYECTO DE TESIS

12.13.5.

12.13.5. ¿Cómo ha Reducido el


Ilustración 2 proyecto Futuro
Fideicomiso Inmobiliario el
Ilustración 3 Ciudad Juan Bosch
Déficit Habitacional?

La República Dominicana en los últimos años ha estado expuesta al problema del


déficit habitacional de manera progresiva, por el aumento constante de personas que
no cuentan con una vivienda propia. Según el Instituto Tecnológico de Santo Domingo
(INTEC) expresa que el déficit de viviendas en República Dominicana aumenta unos 55
mil cada año, en cuyo caso proponen hacer un acuerdo tanto en el sector privado como
el sector público para reducir estas cifras significativamente.

Un artículo publicado por el (Diario Libre) expone que el presidente de la Asociación


de Promotores y Constructores de Viviendas del Cibao (APROCOVICI) afirmó que el
déficit habitacional de la República Dominicana supera los 3.5 millones de viviendas,
así como también la Oficina Nacional de Estadística (ONE) emitió un informe
destacando que el déficit habitacional en la República dominicana supera la unidad de
millón.

23
ANTEPROYECTO DE TESIS

Ilustración 4 Porcentaje del Déficit Habitacional en República Dominicana Según La ONE en 2013

Ilustración 5 Porcentaje del Déficit Habitacional en la República Dominicana Según APROCOVICI en 2014

El porcentaje que representa el déficit se proyectaba preocupante para la nación, y


el gobierno estaba consciente de la potencial problemática que esto representaba para
el país, por eso siempre estuvo convencido de que había que someter políticas que
incentivaran el mercado hipotecario y desarrolló una campaña apoyada en la LEY 189-
11, orientada al Fideicomiso Inmobiliario para la construcción de vivienda de bajo costo
que en definitiva era necesario, ya que se debían adoptar políticas acorde con las
necesidades de la población necesitada de vivienda.

24
ANTEPROYECTO DE TESIS

Desde que se puso en práctica el hecho de hacer posible la agilización para la


aprobación de fideicomisos ya sea privados, privado-público y todos sus asociados, el
fideicomiso toma esa propulsión que necesitaba para convertirse en la figura principal
utilizada en la construcción de bajo costo en República Dominicana.

Hoy en día están constituidos más de una centena de fideicomisos de construcción


de bajo costo, que si la comparamos con los 63 Fideicomisos constituidos en el año
2013, tendríamos una idea del desarrollo inminente que este puede ocasionar ya que
estos Fideicomisos siendo proyectos privados desarrollaron 27,181 viviendas no queda
de otra que mirar muy arriba y proyectar la imaginación para tener una clarividencia del
desarrollo que representa esto después de la alianza público-privada.

En el Estudio de Oferta y Demanda Habitacional en Zonas Urbanas que realizó


ACOPROVI en el 2013, se registró que la oferta total de viviendas en ese momento, la
mayoría de costo medio y alto, era de apenas 6,990 unidades, que si comparamos esta
cifra con las 27,181 actuales, significa un crecimiento de 389% con relación al año
2013. Si además adicionamos las 35,000 viviendas de proyectos mixtos públicos-
privados, que se constituyeron en 2016, a través del Fideicomiso Ciudad Juan Bosch,
tanto en Santo Domingo como en Santiago, el porcentaje % aumenta positivamente.

El mercado de oferta de viviendas para el año 2016, se elevó a 62,181 unidades,


cifras nunca vistas en la historia de nuestro país. Esto supone más del 50% del total de
viviendas construidas en los últimos 50 años.

12.13.6. Comparación del Desarrollo Inmobiliario-Práctica Tradicional y


el Fideicomiso Inmobiliario.

En la práctica tradicional el Desarrollo de un proyecto de tipo inmobiliario está


completamente a cargo del contratista, quien debe estar en la capacidad de gestionar
y/o administrar los recursos, llevar a cabo la parte constructiva y además, encargarse
de promocionar el inmueble.

25
ANTEPROYECTO DE TESIS

En vista de todas estas responsabilidades a cargo del ingeniero contratista, el


riesgo asociado al desarrollo del proyecto es muy elevado, y no garantiza que el mismo
llegue al menos a su punto de equilibrio.

En cambio, con el Fideicomiso Inmobiliario se hace posible delegar funciones sobre


sociedades fiduciarias quienes administran el bien inmueble en función y bajo las
regularizaciones del acto de Fideicomiso en beneficio de las partes involucradas,
mitigando así los riesgos generados por la práctica tradicional.

12.14. EVALUACIÓN DEL PROYECTO RESIDENCIAL PEDRO LUIS II


MEDIANTE FIDEICOMISO INMOBILIARIO

12.14.1. Características Generales del Proyecto

El Residencial Pedro Luis II, suministrado por el Grupo Silquet, S.R.L para los fines
aquí descritos, es un proyecto administrado por Fiduciaria Reservas y que cuenta con
las documentaciones legales requeridas para un fideicomiso tanto por parte de la
compañía como por la del inmueble.

En cuanto a las generalidades, El Residencial “Pedro Luis II” es un proyecto


cerrado, con acceso controlado, a construir en una extensión superficial de 10,750.04
m2, que estará compuesto por Ocho (8) Edificios de Cuatro (4) Plantas cada uno, con
Cuatro (4) Apartamentos por Planta, equivalente a Diez y Seis (16) Apartamentos por
Edificio, para totalizar 128 Apartamentos de 65.00 m2 c/u. Tendrá Zona para
Actividades Sociales con Área de Juegos Infantiles.

12.14.1.1. Localización

12.14.1.2. Ubicación y
Accesibilidad

12.14.1.3. Límites

Ilustración 6 Proyecto Pedro Luis III


26
ANTEPROYECTO DE TESIS

12.14.1.4.Descripción del Proyecto

12.14.1.5.Descripción Edificio

12.14.1.6.Edificio Apartamento

12.14.1.7.Apartamento Tipo

12.14.1.8.Perspectiva del Conjunto

12.14.2. Documentación Técnica del Proyecto

12.14.2.1.Juego de Planos (Arquitectónicos)

12.14.2.2.Análisis de Costo

12.14.3. Determinación del Punto de Equilibrio

12.14.4. Análisis de los Resultados

13. METODOLOGÍA Y PROCEDIMIENTO DE INVESTIGACIÓN

13.1. Tipo de Investigación

La metodología a utilizar es descriptiva, con la cual se busca describir el fenómeno


de estudio, cuyo propósito de investigación es indagar, analizar y presentar datos que
sustenten la importancia del fideicomiso como principal figura para el desarrollo
inmobiliario.

Analítico, ya que se estudiarán cada una de las partes que componen este
instrumento financiero y su aplicación en los sectores ligados a la construcción.

Cualitativo, se tomarán en cuenta las características y todo lo concerniente a los


aspectos que envuelven el tema de investigación.

13.2. Técnicas y Fuentes de Investigación

27
ANTEPROYECTO DE TESIS

Técnicas: Recolección de la información en fuentes primarias, utilizando como


herramienta, parámetros estadísticos y el estudio del Proyecto Residencial Pedro
Luis II relacionado al Fideicomiso Inmobiliario.

Las Fuentes Primarias: Consultas con empresas y asociaciones ligadas al tema


del Fideicomiso Inmobiliario en la República Dominicana, así como también con
profesionales relacionados a este ámbito laboral.

Las Fuentes Secundarias: Análisis documental de las distintas fiduciarias


establecidas en el país, revistas, libros, documentos, leyes y reglamentos ligados al
tema de investigación.

14.3. Enfoque
Deductivo-Inductivo. De lo general a lo particular.

14.4. Tipo de Instrumento

Estudio de caso.

14. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES

28
ANTEPROYECTO DE TESIS

Ilustración 7 Cronograma de Actividades

15. RESULTADOS ESPERADOS: PRODUCTOS

 Presentar una investigación con los procedimientos para realizar un Fideicomiso


Inmobiliario.
 Determinar la factibilidad del proyecto del Proyecto Residencial Pedro Luis II
mediante un Fideicomiso Inmobiliario.
 Que cada profesional dedicado al área de la construcción al tener acceso a esta
investigación adquiera los conocimientos necesarios para emprender un
proyecto bajo la figura del Fideicomiso.

16. BIBLIOGRAFÍA-INTERNETGRAFÍA

ASOFIDOM. (2014). Asociación De Fiduciarias Dominicanas. Retrieved from ASOFIDOM:


http://www.asofidom.org/

29
ANTEPROYECTO DE TESIS

ASOFIDOM. (n.d.). ASOFIDOM. Retrieved from http://www.asofidom.org/index.php

Constitución De La República Dominicana. (2010). Constitución De La República Dominicana. Santo


Domingo de Guzman, Distrito Nacional.

Decreto 359-12, S. V. (n.d.). Asociación De Fiduciarias Dominicanas. Retrieved from ASOFIDOM:


http://www.asofidom.org/marco-legal

Diario Libre. (n.d.). Retrieved 10 30, 2017, from Diario Libre: https://www.diariolibre.com/noticias/el-
deficit-habitacional-de-republica-dominicana-supera-los-3-5-millones-de-viviendas-EY5357798

INTEC. (n.d.). INTEC. Retrieved 10 30, 2017, from INTEC: http://www.intec.edu.do/prensa/notas-de-


prensa/item/deficit-de-viviendas-en-rd-aumenta-en-55-mil-cada-ano

Ley 122-05, R. y. (2005). Regulación y Fomento De Las Asociaciones Sin Fines De Lucro En República
Dominicana. Santo Domingo de Guzman, República Dominicana.

Ley 189-11, C. N. (2011, 01 01). Ley No. 189-11. Retrieved from Banco Central:
https://www.bancentral.gov.do/transparencia/documentos/Ley_189-11.pdf

Norma General 01-2015, M. D. (2015). Asociacion De Fiduciarias Dominicanas . Retrieved from


ASOFIDOM: http://www.asofidom.org/marco-legal

ONE. (n.d.). Retrieved 10 30, 2017, from ONE: http://ciudadinclusiva.org/2016/04/19/one-reafirma-


deficit-habitacional-total-en-rd-supera-los-dos-millones-de-viviendas/

PNUD. (2017). Desarrollo Humano . Retrieved from PNUD.

17. COSTO ESTIMADO DEL ESTUDIO

COSTO ESTIMADO DE LA ELABORACIÓN DE TESIS


Descripción Unidad Cantidad Precio Unitario Precio Total

30
ANTEPROYECTO DE TESIS

(RD$) (RD$)
Presentación de tesis Ud 1 15.00 15.00
Lápices y bolígrafos Ud 10 10.00 100.00
Impresiones
preliminares/Copias P.A. 1 700.00 700.00
Alquiler de Proyector Ud 1 250.00 250.00
Impresión/borrador Ud 6 200.00 1200.00
Transporte P.A. 1 8000.00 8000.00
Encuadernación Ud 6 40.00 240.00
Folders Ud 6 5.00 30.00
Imprevistos % 5 980.18
TOTAL RD$ 11515.18
Tabla 2. Costo Estimado Del Estudio

18. GLOSARIO

No se contendrá un glosario de términos a especificar en dicha investigación.

19. ASESOR

20.1 Asesor Metodológico

Ing. Fidelio Simé, Msc.


20.2 Asesor Metodológico

Ing. Sarah Piña

20. INDICE TENTATIVO DE LA TESIS:

I. TÍTULO DEL ANTEPROYECTO DE TESIS

31
ANTEPROYECTO DE TESIS

II. NOMBRE DE LOS SUSTENTANTES

III. ÁREA DE ESTUDIO

IV. INTRODUCCIÓN
4.1 Antecedentes
4.2 Objetivos
4.2.1 General
4.2.2 Específicos
5. Importancia Intrínseca del Proyecto de Investigación
6. Importancia Extrínseca del Proyecto de Investigación
7. Descripción del Proyecto de Investigación
7.1 Justificación de la Investigación
8. Planteamiento del Problema
9. Preguntas de Investigación
10. Descripción del Problema
11. Delimitación del Problema (en el Espacio, Tiempo, Persona)
11.1 En el Espacio
11.2 En el Tiempo
11.3 En Persona

V. MARCO TEORICO (Concepto Fundamental del Anteproyecto)


5.1 El Fideicomiso
5.1.1 Concepto
5.1.2 Partes que Intervienen en un Fideicomiso
5.1.3 Objetivos del Fideicomiso
5.1.4 Características del Fideicomiso
5.1.5 Tipos de Fideicomisos
5.1.6 Ventajas
5.1.7 Desventajas

5.2 Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario


5.2.1 Concepto
5.2.2 Usos del Fideicomiso Inmobiliario
5.2.3 Beneficios del Fideicomiso Inmobiliario

5.3 Partes que Intervienen en el Fideicomiso Inmobiliario


5.3.1 Constituyente o Fideicomitente
5.3.1.1 Derechos del Fideicomitente
5.3.1.2 Obligaciones del Fideicomitente
5.3.2 El Fiduciario
5.3.2.1 Derechos del Fiduciario
5.3.2.2 Obligaciones del Fiduciario
5.3.3 Beneficiario o Fideicomisario
5.3.3.1 Derechos del Beneficiario

32
ANTEPROYECTO DE TESIS

5.3.3.2 Obligaciones del Beneficiario


5.4 Proceso para la Realización de un Proyecto Habitacional bajo el
Fideicomiso Inmobiliario
5.5 El Contrato de Fideicomiso
5.6 Régimen Tributario Aplicable al Fideicomiso
5.7 Régimen de Nulidades, Prohibiciones y Terminación del
Fideicomiso
5.8 Tramitación de Documentos para los Proyectos de Construcción
de Viviendas
5.9 Inscripción del Fideicomiso al RNC por el Fiduciario
5.10 Aspectos a considerar para un Fideicomiso de Desarrollo
Inmobiliario
5.11 Consideraciones a Tomar a la hora de Invertir en un Fideicomiso
Inmobiliario

5.12 Variantes del Fideicomiso Inmobiliario


5.12.1 Fideicomiso de Preventa
5.12.2 Fideicomiso de Desarrollo de Proyectos de Vivienda de Bajo
Costo

5.13 El Fideicomiso Inmobiliario en la República Dominicana


5.13.1 ¿Cómo se Introduce el Fideicomiso Inmobiliario en la República
Dominicana?
5.13.2 Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (ASOFIDOM)
5.13.3 Operaciones de Fiduciarias en la República Dominicana
5.13.4 Evolución del Fideicomiso en la República Dominicana
5.13.5 ¿Como ha Reducido el Fideicomiso Inmobiliario el Déficit
Habitacional?
5.13.6 Comparación del Desarrollo Inmobiliario-Práctica Tradicional y el
Fideicomiso Inmobiliario

5.14 Evaluación del Proyecto Residencial Pedro Luis II mediante el


Fideicomiso Inmobiliario
5.14.1 Características Generales del Proyecto
5.14.1.1 Localización
5.14.1.2 Ubicación y Accesibilidad
5.14.1.3 Límites
5.14.1.4 Descripción del proyecto
5.14.1.5 Descripción del Edificio
5.14.1.6 Edificio Apartamento
5.14.1.7 Apartamento Tipo
5.14.1.8 Perspectiva del Conjunto
5.14.2 Documentación Técnica del Proyecto
5.14.2.1 Juego de Planos (Arquitectónicos)
5.14.2.2 Análisis de Costo
5.14.3 Determinación del Punto de Equilibrio

33
ANTEPROYECTO DE TESIS

5.14.4 Análisis de los Resultados

VI. METODOLOGÍA Y PROCEDIMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN


6.1 Tipo de Investigación
6.2 Técnicas y Fuentes de Investigación
6.3 Enfoque
6.4 Tipo de Instrumento

VII. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES

VIII. RESULTADOS ESPERADOS: PRODUCTOS

IX. BIBLIOGRAFÍA-INTERNETGRAFÍA

X. COSTO ESTIMADO DEL ESTUDIO

XI. GLOSARIO

XII. ASESOR
12.1 Asesor Metodológico
12.2 Asesor de Contenido

34