ANALISIS COST AND BENEFIT PROYEK PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIS LENGKAP (PTSL)

STUDI KASUS KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN LAMPUNG TENGAH

Dibuat dalam rangka menyelesaikan tugas perkuliahan Metode Analisis Perencanaan

Oleh:

Afden Mahyeda
NIM. 21040117410029
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Fakultas Teknik
Magister Pembangunan Wilayah dan Kota
Universitas Diponegoro
Semarang, 2017

Kata-kunci: sustainable development, evaluasi proyek, pendaftaran tanah sistematik lengkap, ptsl, bpn, lampung tengah

I. PENDAHULUAN dari kebutuhan akan ruang atau lebih spesifik lagi

I.1 Latar Belakang yaitu kebutuhan atas lahan. Di negara maju, pada
Salah satu tujuan dari pengembangan suatu setiap kegiatan pembangunan menyatu dengan
wilayah yaitu untuk mendorong laju pertumbuhan lahannya. Dalam artian, seseorang hanya
wilayah dan meningkatkan pertumbuhan ekonomi. diperbolehkan membangun diatas lahan yang sesuai
Pembangunan dari segi sosial ekonomi umumnya dengan rencana tata ruang wilayahnya. Hal ini
selalu terkait dengan modal dan pembiayaan. Yang sedikit berbeda dengan perencanaan di negara
pada setiap kegiatan pembangunan baik dalam berkembang yang sebagian besar masih
cakupan mikro maupun makro se-yogyanya memisahkan antara kegiatan penyediaan lahan dan
menghabiskan biaya yang sangat besar. Sehingga pembangunannya. Pendekatan perencanaan
daya dukung ekonomi masyarakat sangat pembangunan di negara berkembang masih dalam
dibutuhkan dalam upaya pemenuhan ketersediaan upaya penyesuaian dengan kondisi eksisting yang
modal dan biaya pembangunan tersebut. Selain itu, fungsi pengawasannya masih jauh dari target yang
dalam setiap kegiatan pembangunan tidak direncanakan.
terlepas
1
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) 11
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
 Ditinjau dari sektor agraria dan pertanahan,
lahan didefinisikan sebagai modal utama dalam
pembangunan suatu wilayah. Lahan sebagai aset
investasi yang utama membutuhkan kepastian fisik
dan hukum yang kepastian ini dijadikan sebagai
syarat pokok oleh para pelaku usaha dan
pemerintahan. Sertipikat sebagai hasil dari kegiatan
legalisasi aset merupakan alat bukti yang sah dan
menjadi satu-satunya yang dapat memberikan
kepastian secara hukum di Indonesia. Menurut data
Badan Pertanahan Nasional RI, seluruh bidang tanah
di Negara Kesatuan Republik Indonesia ada sekitar
125 juta bidang tanah. Sebanyak 44 juta bidang
tanah sudah bersertifikat, berarti yang belum
bersertifikat sekitar 81 juta bidang tanah. Oleh sebab
itu perlu dilakukan sebuah cara untuk mempercepat
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik
Indonesia, salah satu caranya adalah dengan PTSL
(Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap).
PTSL adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali yang dilakukan secara serentak yang
meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang
belum didaftar dalam satu wilayah desa/kelurahan
atau nama lainnya yang setingkat, dan juga termasuk
pemetaan seluruh obyek pendaftaran tanah yang
sudah didaftar dalam rangka menghimpun dan
menyediakan informasi yang lengkap mengenai
bidang-bidang tanahnya. Penyelenggaraan
pendaftaran tanah sistematis lengkap dapat
dilaksanakan sebagai kegiatan rutinitas Kantor
Pertanahan atau merupakan kegiatan tahunan dari
suatu proyek.
Salah satu tahapan dari kegiatan pendaftaran
tanah adalah kegiatan pengumpulan data fisik.
Pengumpulan data fisik dalam rangka percepatan
pendaftaran tanah sistematis lengkap akan optimal
hasilnya apabila dalam pelaksanaan pengukuran dan
pemetaan bidang tanah dilaksanakan secara
sistematis mengelompok dalam satu wilayah
desa/kelurahan lengkap, disamping harus didukung
dengan adanya ketersediaan peta dasar pendaftaran
tanah. Hal ini yang menjadi pembeda dari kegiatan
proyek-proyek legalisasi aset sebelumnya. Selain dari
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
segi pelaksanaan teknis, faktor pembiayaan kegiatan
pun mengalami penurunan yang cukup signifikan.
Padahal secara teknis, dengan satuan luaran yang
sama namun target dan tahapan pelaksanaan yang
lebih kompleks dari kegiatan sebelumnya dirasa
akan berdampak logis terhadap penurunan kualitas
data yang dihasilkan. Disisi lain, tujuan utama dari
kegiatan legalisasi aset yaitu untuk mendapatkan
kepastian hukum yang seharusnya dapat
memberikan kualitas data yang minimal sama atau
bahkan lebih baik.
Permasalahan penurunan kualitas data akibat
dari pengurangan anggaran pembiayaan proyek
tersebut membutuhkan sebuah evaluasi dengan
indikator pemenuhan kepastian kualitas data fisik
dari sertipikat yang dihasilkan. Oleh karena itu,
penelitian ini akan mengulas tentang pencapaian
target dan hasil dari proyek PTSL dibandingkan
dengan legalisasi aset sebelumnya dalam proyek
PRONA. Metode yang akan digunakan dalam
penulisan ini yaitu evaluasi proyek PTSL dalam ruang
lingkup satuan administrasi kabupaten. Yang ujung
dari penulisan ini dalam usaha untuk mengukur dan
memberi nilai secara obyektif terkait pencapaian
atas hasil-hasil yang telah direncanakan sebelumnya
sehingga dapat menjadi umpan balik untuk
perencanaan proyek PTSL pada tahun anggaran
berikutnya.
I.2. Perumusan Masalah
Proyek legalisasi aset yang terkemas dalam PTSL,
merupakan proyek strategis nasional pertama di
bidang pertanahan yang dilaksanakan pada tahun
anggaran 2017. Metode dan cara pelaksanaannya
cukup berbeda dan lebih kompleks dari proyek-
proyek sebelumnya. Padahal, dalam segi anggaran
untuk pembiayaan proyek terdapat beberapa
penurunan yang signifikan. Salah satu pembiayaan
yang turun signifikan adalah pada kegiatan
pengukuran.
Tujuan utama dari proyek PTSL yaitu legalisasi
aset secara sistematis lengkap sehingga dapat
memberikan kepastian hukum kepada para
pemegang hak atas tanah. PTSL menjadi salah satu
2
program nawacita Presiden di bidang pertanahan
dengan target yang sangat tinggi. Disisi lain, faktor-
faktor seperti: ketersediaan sumberdaya manusia,
peralatan dan teknologi, serta dari segi anggaran
masih menjadi kendala utama dalam pencapaian
target kegiatan. Dari segi ketersediaan SDM,
kekurangan tenaga juru ukur dan petugas
pengumpul data yuridis sangat menghambat
pencapaian target. Dari segi peralatan dan teknologi,
kurangnya pengadaan peralatan penunjang baru
yang membantu dan meningkatkan kinerja
pencapaian target masih sangat minim. Dan terakhir
dari segi anggaran, biaya secara teoritis berbanding
terbalik dengan kualitas data yang dihasilkan.
Pemotongan biaya pelaksanaan proyek diasumsikan
akan membawa dampak yang buruk terhadap
kualitas data hasil kegiatan/proyek.
Yang kemudian menjadi pertanyaan adalah
apabila target PTSL tercapai apakah pencapaian
tersebut sejalan dengan peningkatan kualitas data
yang diberikan demi pencapaian kepastian
hukumnya?. Kemudian bagaimakah tingkat
kelayakan proyek?. Dan yang terakhir solusi yang
kemudian ditempuh oleh pemerintah selain
penambahan jumlah SDM yaitu dengan bantuan
Konsultan Jasa Pemetaan (KJS) selaku pihak ketiga.
Apakah layak proyek ini dijalankan untuk tahun-
tahun mendatang dengan minimnya anggaran yang
diberikan untuk kegiatan ini jika dikerjakan dalam
bentuk paket proyek pihak ketiga?.
akibat adanya pengurangan anggaran proyek
dan peningkatan jumlah target PTSL; dan
c. Mengetahui kelayakan proyek PTSL jika akan
dikerjakan dalam paket proyek kerja sama yang
melibatkan pihak ketiga.
I.4. Ruang Lingkup
I.4.1. Ruang Lingkup Wilayah
Wilayah yang menjadi objek penelitian adalah
Satuan Kerja Kantor Pertanahan Kabupaten
Lampung Tengah.
I.4.2. Ruang Lingkup Materi
Kajian ini akan difokuskan pada evaluasi proyek di
lokasi sampel proyek PTSL Kantor Pertanahan
Kabupaten Lampung Tengah. Fokus evaluasi adalah
pada pencapaian target PTSL yang diukur dengan
indikator kualitas data fisik dan yuridis. Adapun
pendekatan yang dikaji adalah:
a. Mengkaji capaian target dan penyimpangan
kualitas data fisik akibat adanya pemotongan
anggaran proyek pada Satuan Petugas Data Fisik
Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah;
b. Melakukan evaluasi terhadap pencapaian proyek
PTSL Tahun Anggaran 2017.
I.5. Kerangka Pemikiran

I.3. Tujuan Penelitian

I.3.1. Tujuan
Tujuan dari penelitian ini adalah mengkaji
kelayakan proyek PTSL untuk dikerjakan dalam
bentuk paket kerja sama.
I.3.2. Sasaran
Sasaran yang dilakukan adalah sebagai berikut :
a. Menghitung tingkat kelayakan proyek PTSL di
Satuan Kerja Kantor Pertanahan Kabupaten
Lampung Tengah TA 2017;
b. Menghitung besarnya penurunan kualitas data
fisik hasil kegiatan pengukuran proyek PTSL

Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) 3
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
II. KAJIAN PUSTAKA
II.1. Pendaftaran Tanah
Pasal 19 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria
memaknai pendaftaran tanah sebagai suatu kegiatan
yang dilakukan Pemerintah untuk menjamin
kepastian hukum mengenai tanah, yang meliputi:
pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah,
pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-
hak tersebut, serta pemberian surat-surat tanda
bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat. Pengertian pendaftaran tanah sesuai
dengan Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah
Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
yaitu:
”Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-
menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan
dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan
data yuridis dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun, termasuk pemberian surat
tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan
rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya.”
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997, pendaftaran tanah bertujuan untuk
menjamin kepastian hukum hak atas tanah. Hasil
dari kegiatan pendaftaran tanah - 10 - merupakan
alat pembuktian bagi pemegang hak atas tanah. Alat
pembuktian yang dimaksud adalah surat tanda bukti
hak atau sertipikat, yang di dalamnya tercantum
keterangan mengenai subyek dan obyek hak atas
tanah. Dengan adanya kegiatan pendaftaran tanah,
maka status dan kedudukan hukum dari suatu hak
atas tanah dapat diketahui dengan jelas dan secara
langsung akan mewujudkan jaminan kepastian
hukum dari hak atas tanah yang bersangkutan.
Pelaksanaan Pendaftaran tanah meliputi kegiatan
pendaftaran tanah pertama kali (initial
registeration/originer) dan pemeliharaan data
pendaftaran tanah (maintenance/derivative).
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah
kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap objek
pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Dalam
peraturan ini pendaftaran tanah untuk pertama kali
dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara
sistematik dan sporadik. Pendaftaran tanah secara
sistematik diprakarsai oleh Pemerintah dan
pelaksanaannya telah ditetapkan oleh Menteri
Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional,
sebagaimana tercantum dalam Pasal 1 butir (10)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah, yaitu:
”Pendaftaran tanah secara sistematik adalah
kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
yang dilakukan secara serentak yang meliputi
semua obyek pendaftaran tanah yang belum
didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah
suatu desa/ kelurahan.”
Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan
atas permintaan yang berkepentingan, yakni pihak
yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang
bersangkutan atau kuasanya, baik secara perorangan
maupun massal. Hal ini tercantum dalam Pasal 1
butir (11) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu:
”Pendaftaran tanah secara sporadik adalah
kegiatan pendaftran tanah untuk pertama kali
mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian
wilayah suatu desa/ kelurahan secara individual
atau massal.”
II.2 Pendaftaran Tanah Pertama Kali Melalui PTSL
Dalam petunjuk teknis PTSL nomor 3 tahun
2017, pendaftaran tanah secara sistematis lengkap
didefinisikan sebagai kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak
yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang
belum didaftar dalam satu wilayah desa/kelurahan
atau nama lainnya yang setingkat, dan juga termasuk
pemetaan seluruh objek pendaftaran tanah yang
sudah didaftar dalam rangka menghimpun dan
menyediakan informasi yang lengkap mengenai
4
bidang-bidang tanahnya. Penyelenggaraan
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) dapat
dilaksanakan sebagai kegiatan rutinitas Kantor
Pertanahan atau merupakan kegiatan tahunan dari
suatu proyek/program.
Salah satu tahapan dari kegiatan pendaftaran
tanah adalah kegiatan pengumpulan data fisik yang
meliputi :
1) Penetapan batas bidang tanah;
2) Pengukuran batas bidang tanah;
3) Pemetaan bidang tanah; dan
4) Menjalankan prosedur dan memasukkan
data dan informasi yang berkaitan dengan
data fisik bidang tanah di Aplikasi KKP
dengan berpedoman kepada ketentuan
peraturan perundang-undangan yang
mengatur tentang pengukuran dan
pemetaan bidang tanah.
Pengumpulan data fisik dalam rangka
percepatan PTSL akan optimal hasilnya apabila
dalam pelaksanaan pengukuran dan pemetaan
bidang tanah dilaksanakan secara sistematis
mengelompok dalam satu wilayah desa/kelurahan
lengkap, disamping harus didukung dengan adanya
ketersediaan peta dasar pendaftaran tanah.
Tujuan dari pelaksanaan pengukuran dan
pemetaan bidang tanah secara sistematis lengkap
mengelompok dalam satu wilayah desa/kelurahan
lengkap diantaranya:
1) Waktu pelaksanaan relatif lebih cepat
dibandingkan pelaksanaan pengukuran dan
pemetaan bidang tanah secara sporadik;
2) Mobilisasi dan koordinasi petugas ukur lebih
mudah dilaksanakan;
3) Dapat sekaligus diketahui bidang-bidang tanah
yang belum terdaftar dan yang sudah terdaftar
dalam satu wilayah desa/kelurahan;
4) Dapat sekaligus diketahui bidang-bidang tanah
yang bermasalah dalam satu wilayah
desa/kelurahan;
5) Persetujuan batas sebelah menyebelah (asas
kontradiktur delimitasi) relatif lebih mudah
dilaksanakan.
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
Adapun sumber pembiayaan terkait kegiatan
pengukuran dan pemetaan bidang tanah sistematis
lengkap dapat dibiayai dengan:
a. Anggaran Pemerintah Pusat (APBN),
b. Anggaran Pemerintah Daerah (APBD),
c. Dana desa,
d. Swadaya masyarakat,
e. Swasta/BUMN/BUMD melalui program
Corporate Social Responsibility (CSR),
f. Dana lainnya sesuai dengan ketentuan
peraturan yang berlaku.
Namun dalam penelitian ini hanya akan membahas
sumber pembiayaan terkait dengan proyek yang
bersumber dari APBN.
II.3 Sasaran Proyek
Dalam proyek mencapai hasil akhir, kegiatan
proyek dibatasi oleh besar biaya harus dialokasikan
(anggaran), jadwal dan mutu yang harus dipenuhi.
Ketika batas tersebut dikenal dengan istilah tiga
kendala (triple constraint)dari kegiatan proyek dan
sering dialokasikan sebagai sasaran proyek.
1) Anggaran Proyek harus di selesaikan dengan
biaya yang tidak melebihi anggaran.
2) Jadwal Proyek harus dikerjakan sesuai
dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang
telah ditentukan.
3) Mutu Produk atau hasil kegiatan proyek
harus memenuhi spesifikasi dan ketelitian.
II.3 Aspek Yang Ditinjau Pada Kegiatan
Pengumpulan Data Fisik
a. Aspek Teknis
Aspek Teknis merupakan aspek yang melihat
kualitas proyek yang sedang atau sudah di
kerjakan dan sudah memenuhi standard kualitas
tertentu.
b. Aspek Finansial
Aspek Finansial merupakan aspek kunci dari
suatu usulan proyek, karena kalau proyek
tersebut tidak memberi keuntungan secara
finansial maka proyek tersebut tidak akan di
lakukan.
5
c. Aspek Ekonomi
Aspek Ekonomi dan Sosial merupakan dampak
adanya proyek tersebut yang dapat
meningkatkan tingkat perekonomian masyarakat
di sekitar daerah tersebut.
d. Aspek Manjerial
Aspek Manajerial merupakan aspek yang
mencakup dua hal, yaitu kemampuan tenaga
yang akan menangani proyek, serta keterlibatan
masyarakat setempat.
e. Aspek Komersial
Aspek Komersial merupakan aspek yang
membahas segala sesuatu yang berhubungan
dengan cara mendapatkan input yang diperlukan
dan bagaimana cara memasarkan output yang
akan dihasilkan oleh proyek.
f. Aspek Hukum
Aspek Hukum merupakan aspek yang harus di
penuhi agar suatu proyek sah secara hukum dan
layak untuk di kerjakan.
II.4 Biaya dan Keuntungan Dalam Proyek PTSL
Biaya merupakan sejumlah nilai uang yang
dikeluarkan oleh pengembang untuk mendanai
suatu proyek perumahan.
II.4.1. Biaya Pembuatan Sertipikat Hak Atas Tanah
Biaya tersebut meliputi:
1. Biaya Penyuluhan
Biaya penyuluhan adalah untuk pelaksanaan
kegiatan penyuluhan dilokasi kegiatan proyek.
Kegiatan penyuluhan wajib dilakukan sebelum
kegiatan proyek berlangsung mengingat dalam
pelaksanaan proyek PTSL banyak melibatkan
beberapa instansi dan lembaga terkait termasuk
langsung terlibat dengan masyarakat pemilik
tanah. Sehingga persamaan pemahaman dan
persepsi oleh semua pihak terkait dibutuhkan
demi kelancaran pelaksanaan proyek.
2. Biaya Pengumpulan Data
Biaya pengumpulan data adalah untuk
memenuhi kegiatan pengumpulan data yuridis
oleh satuan petugas yuridis. Pengumpulan data
yuridis yaitu kegiatan pengumpulan data non-
fisik yang terkait dengan tanah yang berupa:
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
data subyek hukum/pemilik tanah, data
kepemilikan tanah/surat-menyurat, dan data
administrasi lain yang diperlukan untuk
kelengkapan pendaftaran hak atas tanah.
3. Biaya Pengukuran Bidang Tanah
Biaya pengukuran bidang tanah adalah untuk
mendukung kegiatan pengumpulan data fisik
oleh satuan petugas fisik. Pengumpulan data
fisik meliputi seluruh kegiatan dari perencanaan
pengukuran sampai dengan diterbitkannya peta
bidang tanah yang meliputi letak dan luas bidang
tanah terukur yang diperlukan dalam
pendaftaran hak atas tanah.
4. Biaya Pemeriksaan Tanah
Biaya pemeriksaan tanah merupakan biaya yang
dikeluarkan untuk pelaksanaan kegiatan
monitoring dan evaluasi atas kesesuaian data
fisik dan yuridis dengan kondisi di lapangan pada
kegiatan sebelumnya. Prinsip kehati-hatian
sangat dibutuhkan dalam kegiatan pendaftaran
hak atas tanah karena sertipkat sebagai luaran
produk dari kegiatan ini memiliki dampak hukum
atas tanah yang sifatnya long and life.
5. Biaya Penerbitan SK Hak
Biaya penerbitan sk hak atas tanah merupakan
biaya yang dikeluarkan untuk kegiatan
pengesahan data fisik dan yuridis agar sah secara
hukum. Kegiatan ini merupakan kegiatan
lanjutan atas pelaporan dan pengesahan dari
kegiatan pemeriksaan tanah sebelumnya.
6. Biaya Penerbitan Sertipikat
Biaya penerbitan sertipikat merupakan biaya
yang dikeluarkan untuk kegiatan pencetakan
data dan informasi fisik dan yiridis bidang tanah
ke dalam bentuk fisik sertipikat hak atas tanah.
7. Pelaporan
Biaya pelaporan adalah biaya yang dikeluarkan
untuk kepentingan penyusunan laporan hasil
kegiatan.
II.4.2. Keuntungan
Di dalam hal ini benefit suatu proyek terdiri dari
direct benefit dan indirect benefit, disamping itu
dikenal adanya pula intangible benefit diantaranya:
6
a. Direct benefit
yang dimaksud dengan direct benefit disini
adalah merupakan langsung dan nampak jelas dalam
proyek.
b. Indirect benefit atau Secondary benefit
yang dimaksud dengan indirect benefit adalah
merupakan manfaat yang secara tidak langsung di
timbulkan oleh adanya kejadian proyek tersebut.
Manfaat ini biasanya akan dirasakan oleh orang yang
ada diluar proyek itu.
c. Intangible benefit
intangible benefit disini dimaksudkan suatu
manfaat yang secara tidak langsung bisa dinikmati
olah masyarakat, tetapi sulit untuk dinilai dalam
bentuk uang, jenis seperti: adanya perbaikan
lingkungan (environments changes) dan terciptanya
distribusi pendapatan.
II.5 Evaluasi Proyek
Evaluasi proyek merupakan tahapan penelitian.
Maksudnya adalah untuk menganalisa terhadap
suatu proyek tertentu, baik yang akan dilaksanakan,
sedang dan telah selesai dilaksanakan sebagai bahan
perbaikan dan penilaian pelaksanaan proyek
tersebut. Analisa ini diangap perlu dilakukan, karena
didalam pelaksanaan suatu proyek akan menyangkut
pengunaan sumber-sumber yang langka (scarcity
resourses).
Investasi proyek adalah upaya menanamkan
factor produksi langka pada proyek tertentu, baru
atau perluasan pada lokasi tertentu, dalam jangka
waktu tertentu menengah atau panjang. Faktor
produksi langka ini dapat berbentuk :
a. Dana
b. Kelayakan Alam (natural resources)
c. Tenaga Ahli dan Tenaga Terampil
d. Teknologi tingkat madya atau tingkat tinggi
II.6 Kriteria Investasi
Pada sub sebelumnya dijelaskan mengenai
beberapa aspek yang perlu diperhatikan dengan
mengevaluasi proyek yaitu aspek teknis, managerial,
financial dan ekonomis. Mengenai aspek financial
dijelaskan bertujuan untuk menentukan apakah
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
perusahaan secara financial dapat hidup, maksudnya
apakah dapat memenuhi kewajiban financial dalam
menghasilkan laba yang sesuai dengan modal yang
diinvestasikan. Dalam mengukur atau menilai
adanya suatu yang akan atau yang telah didirikan,
terdapat beberapa kriteria yang digunakan, suatu
kriteria baik manfaat (benefit) maupun biaya (cost)
dinyatakan dengan nilai sekarang (the present
value). Dalam evaluasi ini kriteria investasi yang
digunakan adalah :
1. Groos Benevit/Cost Ratio
2. Profitability Ratio
3. Net Present Value (NPV)
4. Internal Rate Of Return (IRR)
5. Payback Periode
III. GAMBARAN UMUM PROYEK
III.1 Gambaran Umum Proyek PTSL Tahun 2017
Indonesia merupakan salah satu negara yang
memiliki wilayah daratan yang luas. Dengan luas
daratan mencapai 191,09 juta hektar, merupakan
negara 10 besar terluas di dunia. Luasnya wilayah
daratan ini merupakan berkah dan anugerah Yang
Maha Kuasa, sekaligus pekerjaan besar bagi
pemerintah dan masyarakat Indonesia untuk
mengelolanya. Seiring dengan pertambahan
penduduk dan pergeseran ke negara industri telah
menyebabkan semakin strategis dan semakin
rumitnya pengelolaan agraria, tata ruang dan
pertanahan di Indonesia. Luas wilayah Indonesia
adalah lebih kurang 840 juta Ha, terdiri 191 Juta Ha
daratan dan 649 juta Ha lautan. Dari luas daratan,
sekitar 124,19 juta hektar (64,93%) masih berupa
hutan seperti hutan lebat, hutan sejenis, dan hutan
belukar. Sisanya seluas 67,08 juta hektar (35,07%)
telah dibudidayakan dengan berbagai kegiatan.
Beberapa area strategis yang potensial harus
direspon dan/atau ditindaklanjuti oleh kementerian
dalam lima tahun kedepan terkait dengan
keberadaan Agenda Prioritas (Nasional) sebagai
upaya pencapaian Visi Misi Presiden salah satunya
yaitu Agenda ke Empat: Memperkuat Kehadiran
Negara Dalam Melakukan Reformasi Sistem dan
7
Penegakan Hukum yang Bebas Korupsi, Bermartabat
dan Terpercaya. Yaitu dengan sub agenda Menjamin
Kepastian Hukum Hak Kepemilikan Tanah dengan
sasaran berupa Memperbesar cakupan bidang tanah
yang bersertipikat. Kemudian dilakukan pendekatan
startegi dalam bentuk kegiatan seperti: Percepatan
Legalisasi Aset kususnya di Pedesaan, Penyusunan
Regulasi Penyelesaian Sengketa aset Milik Negara,
dan Pengkajian penanganan Kasus Pertanahan.
Legalisasi aset merupakan salah satu program
strategis nasional pemerintah dalam upaya
pencapaian nawacita Pemerintah untuk
mensertipikatkan keseluruhan bidang tanah di
Indonesia pada agenda prioritas nasional keempat.
Menurut data Badan Pertanahan Nasional, saat ini
jumlah total bidang tanah terdaftar di Indonesia
sekitar 43% atau 41.800.000 sementara itu, masih
ada sekitar 54.800.000 bidang masih belum
terdaftar. Mengingat masih banyak bidang tanah
belum terdaftar tersebut Kementerian Agraria dan
Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional pada tahun
ini sedang melaksanakan program Pendaftaran
Tanah Sistematik Lengkap (PTSL) 5 juta bidang tanah
di seluruh Indonesia. Target masih akan dilanjutkan
pada tahun 2018 dengan 7 juta bidang, 9 juta untuk
tahun 2019 dan seterusnya. Diharapkan pada tahun
2025 seluruh bidang tanah di Indonesia telah
terdaftar. Untuk percepatan pendaftaran tanah
melalui PTSL tersebut, diperlukan adanya data
subyek dan obyek bidang tanah yang lengkap dan
menyeluruh baik yang terdaftar maupun belum
terdaftar dalam satu satuan wilayah administrasi
desa/kelurahan sehingga terbangun basisdata
pertanahan lengkap.
III.2 Gambaran Umum Proyek PTSL Kantor
Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah Tahun
2017
Pada tahun 2017 ini proyek PTSL dilaksanakan
dalam 2 tahap. Tahap pertama sebanyak 2 juta
bidang dengan cara swakelola, sedangkan tahap
kedua sebanyak 3 juta bidang dilaksanakan oleh ASN
dan pihak ketiga (KJSKB, SKB, APSPIG). Kantor
Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah pada target
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
pelaksanaan proyek tahap pertama sebanyak 2 juta
bidang mendapatkan kuota proyek pen-sertipikatan
tanah sebanyak 9.160 persil bidang tanah dengan
total anggaran sebesar Rp. 2.651.820.000,-. Target
sertipikasi untuk wilayah Lampung sebesar 40.000
persil bidang tanah sehingga sebesar 22% dari target
dialokasikan di Kabupaten Lampung Tengah. Berikut
gambaran persebaran lokasi proyek PTSL Tahap 1
Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah TA
2017 dengan blok warna biru dan kuning adalah
lokasi proyek PTSL TA 2017 sedangkan blok warna
hijau merupakan kawasan hutan:
Gambar III.1 Persebaran lokasi proyek PTSL Kantah
Kabupaten Lampung Tengah TA 2017
IV. HASIL DAN PEMBAHASAN
IV.1 Identifikasi Cost and Benefit
Dalam penelitian ini, sasaran proyek dibatasi
untuk pekerjaan pengumulan data fisik saja.
Sehingga biaya dan keuntungan yang akan coba
diidentifikasi hanya terkait dengan kegiatan
pengumpulan data fisik dalam satuan satu persil
bidang tanah.
IV.1.1. Cost
Adapun yang menjadi biaya dalam kegiatan
pengumpulan data fisik yang dianggarkan dalam
APBN yaitu biaya pengukuran bidang tanah dengan
total biaya sebesar Rp. 153.150,- per bidang. Dalam
biaya pengukuran bidang tanah, terbagi atas 2
rincian biaya yaitu: Biaya belanja barang non
operasional lainnya (biaya pengukuran) sebesar Rp.
138.160,- per bidang dan Belanja barang persediaan
barang konsumsi (belanja bahan) sebesar Rp.
14.990,- per bidang. Jika dibandingkan dengan
8
besarnya pembiayaan dari proyek sebelumnya yaitu
legalisasi aset Prona TA 2016 yaitu dengan total
besaran biaya pengukuran sebesar Rp.174.000,-
terjadi penurunan biaya pengukuran sebesar Rp.
20.850,-.
Adapun dalam kegiatan pengumpulan data fisik
terdapat biaya yang tidak ditanggung oleh Negara
dalam hal ini masuk kedalam pembiayaan APBN.
Adapun biaya tersebut yaitu biaya operasional
persiapan pengukuran seperti pembuatan patok,
konsumsi dan operasional pemilik bidang tanah dan
beberapa saksi penunjuk bidang tanah yang biaya
tersebut menjadi tanggung jawab pemilik bidang
tanah terukur sebagai pemohon. Sedang kan biaya
pengukuran rutin biasa dengan PNBP dihitung
dengan rumus :
( 2)
= × + . 100 .000,00
500
Keterangan : HSBK (Harga Satuan Biaya
Kegiatan) Pengukuran dibedakan atas Pertanian
dan Non Pertanian dengan Pertanian di
Lampung diatur nilainya Rp. 20.000,- dan Rp.
60.000,- untuk Non Pertanian.
Dari formulasi perhitungan tersebut dapat dilihat
bahwa standardisasi dalam perhitungan kegiatan
pengukuran ditentukan dari luas lahan yang
dimohon bukan pada jumlah bidang.
Hal paling dasar yang membedakan dan paling
mempengaruhi biaya pengukuran diantara kedua
proyek tersebut yaitu obyek sasaran. Yaitu jika pada
pekerjaan pengukuran yang umum dilaksanakan
secara rutin dengan biaya PNBP, biaya pengukuran
ditentukan dari luasan persil bidang tanah terdaftar.
Pada kegiatan proyek legalisasi aset sebelum PTSL
2017 yang dikenal dengan Proyek Nasional Agraria
(Prona), terdapat batasan luas lahan ukuran yang
diperuntukkan hanya untuk kalangan tidak mampu
yaitu dibawah 2.000 m2 untuk tanah non pertanian
dan dibawah 1 hektar untuk tanah pertanian.
Sedangkan pada proyek PTSL, tidak dibatasi dan
disama-ratakan. Padahal hitungan biaya pengukuran
umum yang juga biasa dilakukan oleh konsultan jasa
pengukuran, biaya pengukuran bidang tanah adalah
dihitung berdasarkan luasan bidang tanah bukan
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
satuan persil. Karena beda luasan bidang tanah
mempengaruhi ketelitian bidang tanah, yang mana
ketelitian pengukuran dipengaruhi oleh metode
pengukuran, metode mempengaruhi waktu, dan
waktu pasti mempengaruhi biaya. 1 persil bidang
tanah dengan ukuran 2 hektar (20.000 m2) akan
berbeda dengan melakukan pengukuran 1 persil
bidang tanah untuk luasan 1.000 m2. Sehingga biaya
pengukuran pada proyek PTSL sulit untuk
dikuantifikasi secara finansial.
Mengapa terjadi pengurangan biaya sebesar
Rp.20.850,- dari proyek sebelumnya?. Hal ini
merupakan asumsi yang biasa ditentukan dalam
kegiatan pengukuran terkait dengan biaya persiapan
dan mobilisasi. Dimana pada proyek Prona 2016,
lokasi bidang tanah tidak ditentukan harus sistematis
yang mana lokasi yang dimohon diukur secara acak
dan tidak harus serentak dalam satu hamparan.
Berbeda hal dengan proyek PTSL yang mana lokasi
bidang tanah yang diukur harus sistematik serentak
pada satu hamparan. Sehingga diasumsikan terdapat
pengurangan biaya persiapan dan mobilisasi
pengukuran bidang tanah.
Hal ini tidak akan menjadi persoalan jika
memang pemerintah sendiri konsisten terkait
dengan sasaran dan tujuan utama proyek. Namun,
pada kenyataannya lain yang menjadi sasaran lain
pula dalam pelaksanaan. Pemerintah pusat sendiri
pun masih berbeda pandangan terkait dengan luaran
dari kegiatan. Dimana terdapat dua persepsi yang
belum final terkait kegiatan pengukuran bidang
tanah. Persepsi pertama masih menggunakan tujuan
pada proyek Prona dalam artian luaran yang
dihasilkan yaitu sertipikat tanpa melihat data peta
lengkap atau tidak. Persepsi lainnya yaitu luaran
dalam bentuk peta desa lengkap yang mana
keseluruhan bidang tanah pada satu administrasi
desa diukur secara serentak tanpa memandang
apakah data tersebut sudah bersertipikat atau
belum. Sehingga pada pelaksanaan proyek PTSL
Tahun 2017 ini, secara penerapan dilapangan masih
menggunakan konsep proyek Prona atau masih tidak
terdapat perbedaan.
9
 Sebenarnya kebutuhan pelaksanaan dengan
metode sistematik yang diukur secara serentak dan
lengkap dapat dimaklumi mengingat Indonesia
sendiri belum memiliki peta tunggal yang lengkap
untuk menjadi data dan informasi dasar terkait
spasial dalam satuan persil bidang tanah pada proses
perencanaan pembangunan. Sehingga asumsi
pengurangan anggaran terkait proyek PTSL ini adalah
tidak relevan. Sekali lagi hal yang perlu diingat
bahwa pembiayaan secara finansial sangat
mempengaruhi kualitas data. Yang mana
hubungannya dapat dimodelkan secara linear.
Dalam petunjuk teknis PTSL pun telah dapat
dilihat bahwa memang sudah mengindikasikan
adanya penurunan kualitas data hasil kegiatan. Yang
mana metode fotogrametris dengan ketelitian peta
skala 1:1000 antara 20-30 cm diperbolehkan dalam
rangka percepatan PTSL. Padahal untuk kegiatan
sebelumnya, besarnya penyimpangan data hasil
pengukuran tidak boleh lebih dari : 0,2 mm x Skala
Peta atau jika diasumsikan pada kelas yang sama
yaitu pada skala 1:1000 tidak lebih dari 20 cm.
Asumsi ini sangat berdasar mengingat dalam kondisi
finansial yang sama jika yang dikejar adalah
kuantitas pasti akan mengorbankan kualitas datanya.
Apalagi dalam kondisi proyek PTSL yang dikurangi
secara finansial, sangat dimungkinkan terjadi
penurunan kualitas data fisik yang dihasilkan.
Penurunan kualitas data hasil pengukuran ini
bukanlah sebuah solusi dari tujuan pemerintah
dalam upaya memberikan kepastian hukum atas
persil bidang tanah. Kesalahan sampai dengan 30 cm
diarea urban beberapa tahun mendatang bisa jadi
akan menimbulkan permasalahan baru mengingat
harga tanah sangat berpengaruh terhadap luas
bidang tanah. Konflik sosial dan ekonomi
dimungkinkan terjadi akibat kondisi ini. Oleh karena
itu, upaya pemerintah dalam pemenuhan target
secara kuantitas harus diikuti dengan dukungan
finansial demi menjaga kualitas datanya.
IV.1.1. Benefit
a. Direct benefit, hasil pengukuran fisik bidang
tanah pada proyek PTSL tahun 2017 ini
adalah
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
terkait dengan letak dan luas bidang tanah pada
sertipikat. Dimana luas tersebut sangat
dipengaruhi oleh kualitas data hasil pengukuran.
Yang mana luasan ini menjadi nilai acuan legal
yang digunakan dalam penilaian lahan. Harga
tanah sangat dipengaruhi oleh luas lahan,
sehingga ketelitian hasil pengukuran bidang
tanah sangat terkait dengan harga lahan.
Semakin kecil tingkat kesalahan hasil
pengukuran bidang tanah maka semakin kecil
pula resiko kesalahan penafsiran harga lahan
begitu pula sebaliknya. Sektor pajak pun
diberikan keuntungan yang besar terkait dengan
hasil kegiatan ini. Peningkatan PAD pemerintah
daerah secara langsung memberikan dampak
terhadap pembangunan daerah. Selain data
tersebut, peta desa lengkap secara langsung
berpengaruh terhadap perbendaharaan data
fisik yang dimiliki oleh pemerintah dalam rangka
perencanaan dan pembangunan wilayah.
Dampak ini sejalan dengan misi pemerintah
dalam pemberlakuan one map policy.
Gambar 4.1 Rangkaian dari hak atas tanah (UN-Habitat,
2008)
b. Indirect benefit, merupakan keuntungan yang
secara tidak langsung berdampak pada pemilik
bidang tanah yang berupa kemudahan akses
administrasi terkait dengan tanahnya. Nilai
agunan dan harga tanah relatif dipengaruhi oleh
aspek kepastian hukum. Harga lahan untuk
bidang yang belum bersertipikat akan
mengalami peningkatan harga lahan dan nilai
agunan di bank jika dengan sertipikat. Asas
kepastian hukum dan legal secara tidak langsung
memberikan keuntungan kepada para pemilik
tanah. Disisi lain, peningkatan pertumbuhan
ekonomi wilayah secara tidak langsung akan
mudah untuk dikuantifikasi. Selain kelengkapan
dan keakuratan data dan informasi yang
10

dihasilkan dari kegiatan pengukuran
bidang
tanah akan membawa pertumbuhan ekonomi
lokal dan pembangunan wilayah karena
memberikan akses modal, karena penilaian
besar pajak bumi dan bangunan akan lebih
akurat dan pasti.
c. Intangible benefit, aspek kepastian hukum
memberikan dampak kenyamanan kepada para
pemilik bidang tanah. Kenyamanan ini didapat
akibat kepastian hak milik atas tanah dari
pemilik lahan yang diakui secara hukum.
Sehingga akan didapatkan perlindungan hukum
yang mengikat dan melindungi subyek hukum
sebagai pemilik bidang tanah atas gangguan dari
pihak lain. Selain itu, akibat kepastian hukum,
konflik sosial akibat perebutan lahan akan lebih
bisa ditekan dan dikendalikan.
IV.2 Evaluasi Proyek PTSL dari Sektor Pemerintah
Proyek PTSL adalah proyek publik yang memang
tidak memiliki sasaran untuk mendapatkan
keuntungan. Keuntungan langsung dalam bentuk
uang tidak dapat dikuantifikasi secara langsung.
Sehingga pada penelitian kali ini akan digunakan
asumsi sebagai pendekatan dari nilai keuntungan.
Akan diambil salah satu lokasi kegiatan proyek PTSL
Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah
yaitu di Kampung Mojopahit Kecamatan Punggur
Kabupaten Lampung Tengah. Dimana menurut hasil
pengukuran bidang tanah desa lengkap PTSL di
Kampung Mojopahit yaitu sebanyak 2.163 bidang
dengan total luas 343,343 hektar.
Asumsi pertama, benefit dari proyek PTSL di
Kampung Mojopahit, Kecamatan Punggur,
Kabupaten Lampung Tengah dihitung berdasarkan
luasan yang dihasilkan dari pengukuran jika dihitung
dengan asumsi tetap ada biaya pemasukan PNBP
dari masyarakat selaku pemohon pendaftaran hak
atas tanah. Dimana besar keuntungan yang didapat
jika diasumsikan perbandingan antara jumlah bidang
pertanian berbanding bidang tanah non p ertanian
adalah 70 : 30. Maka dit entukan seb agai berikut:
3.433.430 2 diberikan metode dan alternatif lain dalam rangka
. 20.000
B-Pertan = 70% x (
500
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
3.433.430 2
B-NonPertan = 30% x ( × . 60.000 ,00 + 000,00)
500
. 100.
Sehingga didapat asumsi total benefit sebesar :
TB = B-Pertan + B-NonPertan
= Rp. 329.709.280,00
Asumsi kedua, cost dari proyek PTSL di Kampung
Mojopahit, Kecamatan Punggur,
Kabupaten Lampung Tengah dihitung berdasarkan
keseluruhan jumlah bidang terukur dari kegiatan
pengukuran jika diasumsikan bahwa keseluruhan
bidang tanah belum terbit sertipikat (dibayarkan)
dengan asumsi biaya yang dikeluarkan dari APBN
sebagai nilai investasi awal pemerintah. Maka
ditentukan sebagai berikut : Cost = Jumlah Bidang x
Biaya Pengukuran Proyek Maka total cost
diasumsikan sebesar :
TC = 2.163 x Rp. 153 .150,00
= Rp. 331.263.450 ,00
Sehingga, didapatkan nilai B/C sebesar :
329.709.280
= = 0,99
331.263.450
Dari asumsi diatas, karena nilai B/C < 1 maka proyek
PTSL ini tidak layak untuk dijalankan.
IV.2 Evaluasi Proyek PTSL dari Sektor Pihak Ketiga
Salah satu kendala utama dalam pelaksanaan
proyek PTSL ini yaitu kurangnya sumber daya
manusia yang menjadi petugas ukur. Sehingga, salah
satu alternatif solusi untuk menyelesaikan target
legalisasi aset yang begitu besar yaitu dengan
menggunakan jasa pihak ketiga. Jika dikerjakan
secara swakelola dengan ASN menjadi bagian dari
organisasi proyek, keuntungan bukan menjadi
sasaran dalam pelaksanaan pekerjaan. Namun
berbeda halnya jika yang melaksanakan pekerjaan
adalah pihak ketiga yang jelas menginginkan adanya
keuntungan dalam sebuah proyek.
Rahman, Aris (2012) memberikan gambaran
pembiayaan terkait pekerjaan pengukuran terestris
bidang tanah untuk peta skala besar dengan luasan
kurang dari 2.000 hektar adalah sebesar
Rp.110.000,00. Sedangkan didalam proyek PTSL ini
. 100.
percepatan PTSL yaitu menggunakan metode foto
× ,00 + 000,00)
11
udara. Untuk
metode foto
udara dengan
ketelitian

Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) 12
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
peta 1:1000 dan luasan kurang dari 2.000 hektar
biaya pelaksanaan proyek foto udara yaitu sebesar
Rp. 230.000,00 per hektar.
Oleh karena itu, dengan kondisi finansial
pembiayaan proyek PTSL tahun 2017 ini, metode
yang masih memungkinkan untuk diberikan kepada
pihak ketiga yaitu metode yang dilaksanakan dengan
cara terestris (pengukuran langsung). Dalam rangka
percepatan pekerjaan, peta foto udara sebagai peta
dasar yang digunakan dalam proyek idealnya adalah
menawarkan percepatan dalam penyelesaian
pekerjaan jika dibandingkan dengan metode
terestris yang dikenal memakan waktu yang lebih
lama. Asumsi berikutnya, besarnya pembiayaan
sebesar Rp.110.000,00 pada tahun 2012 jika
diasumsikan dengan terdapat discount factor
sebesar 10% sehingga nilai tersebut pada tahun ini
diasumsikan menjadi :
F = P (1 + i)n ;
Dengan i = discount factor dan n = lama waktu
Maka dihitung :
F2017 = P2012 (1 + 0,1)5
F2017 = Rp. 110.000,00 (1,1)5
F2017 = Rp. 177.156,00
Didapatkan hasil biaya pengeluaran perhektar pada
tahun 2017 adalah sebesar Rp. 177.156,00; dengan
total benefit yang didap at dari APBN pengukuran
bidang tanah sebesar Rp . 153.150,00. Maka :
153.150
= = 0,86
177.156
Didapat nilai B/C < 1, proyek tersebut tidak layak
untuk dikerjakan.
Selanjutnya masih dengan asumsi yang sama,
jika menggunakan metode tesrestris berapa nilai
proyek wajar yang harus dianggarkan oleh
pemerintah dalam pada tahun mendatang sampai
dengan target proyek tahun 2019? Sehingga
dihitung:
F2018 = P2012 (1 + 0,1)6 dan
F2019 = P2012 (1 + 0,1)7
Didapatkan hasil biaya pengeluaran perhektar pada
tahun 2018 yaitu sebesar Rp. 194.871,00 dan tahun
2019 sebesar Rp. 214.358,00. Nilai ini diasumsikan
menjadi nilai ideal dengan kondisi yang sama
Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)
sehingga kualitas data hasil pengukuran akan dapat
dipertahankan karena tidak dipengaruhi oleh faktor
finansial akibat pengurangan biaya pengukuran.
Sedangkan dalam rangka percepatan PTSL tahun
2018 dan 2019 mendatang dengan tambahan kuota
pertahun sebanyak 2 juta bidang, salah satu
alternatif solusi yang dapat diambil yaitu dengan
memanfaatkan teknologi pengukuran dan pemetaan
terbaru. Yang mana salah satunya dapat
menggunakan metode foto udara dengan
memanfaatkan wahan pesawat tanpa awak (UAV).
Ketelitian peta foto udara wahana UAV memang
masih tidak lebih baik dari foto udara konvensional
dengan menggunakan kamera khusus foto udara
(kamera metrik), namun dalam rangka pemenuhan
kebutuhan peta dasar, biaya pemanfaatan teknologi
saat ini cukup menjanjikan yaitu sebesar Rp.
110.000,00 s.d. Rp. 240.000,00 tergantung pada
tingkat ketelitian dari peta foto yang diinginkan.
Kombinasi metode pengukuran yaitu dengan
dukungan peta foto udara sebagai peta dasar dan
pelaksanaan pengukuran persil metode terestris
yang dikerjakan baik secara swakelola oleh ASN
maupun dengan bantuan pihak ketiga akan sangat
memungkinkan tercapainya pemenuhan target
proyek PTSL dengan tetap menjaga kualitas data
hasil pengukuran. Sehingga dengan tetap terjaganya
kualitas data fisik hasil pengukuran bidang tanah
maka akan diberikan jaminan kepastian hukum yang
lebih baik. Sehingga konsep pembangunan dalam
kegiatan proyek PTSL dapat membawa kepada
kondisi yang lebih baik dan berkelanjutan.
V. KESIMPULAN DAN SARAN
V.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan
tentang evaluasi proyek PTSL 2017 dengan studi
kasus yang dilaksanakan di Kantor Pertanahan
Kabupaten Lampung Tengah dapat ditarik beberapa
kesimpulan diantaranya :
a. Proyek PTSL 2017 secara finansial dan uji
kelayakan adalah tidak layak untuk dikerjakan.
13
b. Pengurangan biaya pengukuran bidang tanah Rahman, Aris. 2012. Pedoman Analisa Harga Satuan
membawa dampak yang nyata terhadap Pekerjaan Pengukuran Topografi dan Pemetaan.
[Home page of ScienceDirect] [Online]. Available
penurunan kualitas data hasil pengukuran.
at: https://www.slideshare.net/arisrahman/026-
c. Proyek PTSL untuk tahun mendatang jika akan 14581698. Diakses pada tanggal 09 Oktober
diberikan kepada pihak ketiga memerlukan 2017.
penyesuaian biaya yaitu sebesar Rp. 195.000,00
perbidang pada tahun 2018 dan Rp. 215.000,00 Revisi Petunjuk Teknis Pengukuran dan Pemetaan
perbidang pada tahun 2019. Bidang Tanah Sistematis Lengkap Nomor :
03/JUKNIS-300/VII/2017 Tanggal : 31 Juli 2017.
d. Pemanfaatan teknologi pengukuran dalam
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
rangka percepatan proyek PTSL diperlukan Pertanahan Nasional, 2017.
dengan upaya pemenuhan kebutuhan peta
dasar dengan metode foto udara UAV dan Tiwa, Ferna. 2016. Evaluasi Kelayakan Proyek
pelaksanaan proyek pengukutan PTSL dengan Berdasarkan Analisis Kriteria Investasi. Jurnal
Sipil Statik Vol.4 No.9 September 2016 (577-
metode kombinasi foto udara UAV dan Terestris.
583).
V.2 Saran
Dalam upaya mendapatkan kepastian hukum
dalam pemenuhan ketelitan data fisik hasil
pengukuran bidang tanah, disarankan untuk
memberikan dukungan secara finansial. Karena
faktor finansial sangat mempengaruhi penurunan
kualitas data fisik hasil pengukuran. Pemanfaatan
teknologi baru yang juga dapat membantu
percepatan proyek memang membutuhkan biaya
ekstra, namun hal yang perlu diingat bahwa
penggunaan teknologi yang didukung dengan
kualitas sumber daya manusia merupakan investasi
besar dalam pencapaian target pembangunan sektor
agraria dan pertanahan yang berkelanjutan.

DAFTAR PUSTAKA

Enemark, Stig, et all. 2017. “Fit-For-Purpose Land

Administration. Joint FIG/World Bank Publication
No 60.

Purwoningrum, Mayang. 2009. “Evaluasi

Pelaksanaan Proyek Operasi Nasional Agraria
(PRONA) Di Kabupaten TrenggelekTahun 2008”.
Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional :
Yogyakarta.

Analisis Cost And Benefit Proyek Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) 14
Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Lampung Tengah (Afden Mahyeda, 2017)