DERECHOS REALES.

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO

Enumeración
Dentro de estos modos especiales de adquirir el dominio, vamos a
encontrar en el marco de lo estructurado por nuestro CCCN:
- Por la apropiación: caza, pesca, enjambre
- Tesoro
- Transformación
- Accesión.

Apropiación
La apropiación comprende a las cosas muebles no registrables que no tienen
dueño; es decir que no comprende las cosas perdidas mientras éste mantenga la
voluntad de encontrar la cosa. Respecto de ellas el art. 1947 CCCN, distingue:
a) Son susceptibles de apropiación:
1) Las cosas abandonadas
2) Los animales que son objeto de la caza y de la pesca
3) El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos
b) No son susceptibles de apropiación
1) Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor se presume perdida, salvo que se
pruebe lo contrario. Son necesarios dos requisitos:
a) El objetivo o material: reflejado en el hecho de que la cosa se encuentre expuesta
a las miradas de todos y accesible a cualquiera, pero que no es el lugar destinado a
conservarla.
b) El subjetivo: consistente en la negligencia o descuido pero que excluyan la idea de
la renuncia
2) Los animales domesticados aunque escapen e ingresen a inmueble ajeno
3) Los animales domesticados mientras el dueño no desista en perseguirlos. Si
emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no
empleó artificios para traerlos.
4) Los tesoros
Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse
dueño de la misma. Sólo servirá para adquirir el dominio cuando:
1) El adquirente tenga capacidad de adquirir: esta capacidad es la que se exige
para adquirir la posesión (con ánimo de apropiársela),
2) La cosa debe ser susceptible de apropiación. Cosas sin dueño o abandonadas,
entran dentro de esta categoría las cosas muebles sin dueño, las que nunca tuvieron
dueño (animales salvajes) y las cosas muebles abandonadas por sus dueños.
Los inmuebles no son susceptibles de apropiación porque nunca carecen de
dueño, ya que si no pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado.

Caza
Art. 1948 CCN: ¨el animal salvaje o domesticado que recupera su libertad
natural, pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador
no desista de perseguir al animal al que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la
tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización
expresa o tácita¨.
La apropiación se produce respecto de animales: SALVAJES o
DOMESTICADOS QUE HAN RECUPERADO SU LIBERTAD.
Considera que la apropiación se produce cuando el cazador toma al animal
(vivo o muerto) o este hubiese caído en las trampas puestas por él, y aunque otro las
aprehendiese debe dárselas al cazador.
Los animales salvajes son res nullius, no pertenecen al dueño del fundo donde
se encuentran; así el CC distingue:
1) Se puede cazar sino en terrenos propios, o terrenos ajenos que no estén cercados,
plantados o cultivados.
2) Si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueño, la
ley atribuye la propiedad, como sanción para el cazador, al dueño del fundo.
3) El cazador que va persiguiendo un animal herido por él no puede introducirse en
precios cercados, sin permiso del dueño. Pero si éste se lo niega o no le entregare la
pieza, podrá reclamárselo judicialmente, con más la indemnización de los
correspondientes daños y perjuicios.

Pesca
Art. 1949 CCCN: “Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está
autorizado para pescar en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que
captura o extrae de su medio natural¨.

Enjambres
Art. 1950 CCCN: ¨el dueño de un enjambre puede seguirlo a través de
inmuebles ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa
en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro
enjambre, es el dueño de este.¨

Tesoro
Concepto (art. 1951)
Art. 1951 CCCN: “es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido,
oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que
se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsista esa afectación¨.
Se trata de res nullius, se requiere que los objetos sean preciosos o de valor
para que puedan constituir un tesoro; es una cosa mueble.
La ley no exige que sea de creación antigua; pero presume que los objetos de
reciente origen pertenecen al dueño del lugar donde se encontraren, si él hubiese
fallecido en la casa que hacía parte del predio. Se habla de objetos ocultos, pero
entiendo que se debe también tener en cuenta objetos que se encuentren sepultados
o escondidos en un mueble o inmueble.

Descubrimiento (art. 1952)

Artículo 1952 CCCN: ¨es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible,
aunque no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a
buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la
posesión, con excepción de la prenda.
. - Copropietario: Si sólo es coposeedor y hallare un tesoro, hará suyo la mitad de él,
y la otra mitad se dividirá entre los otros coposeedores.
- El tenedor: siempre que cuente con permiso del dueño o de su representante. La
mitad le corresponderá al que encuentre el tesoro y la otra mitad al propietario.

Derechos del descubridor (art. 1953)

- Si el tesoro es descubierto en una cosa propia: el mismo pertenece al dueño
del inmueble en su totalidad.
- Si la cosa es parcialmente propia: le corresponde la mitad como descubridor y
de la otra mitad la parte que tiene como titular.
EJEMPLO: supongamos que somos titulares del derecho real de condominio con
otras dos personas, y tenemos respecto del inmueble 1/3 cada uno; pues la mitad
del tesoro corresponde al descubridor por el hecho de haberlo descubierto, y
respecto de la otra mitad nos corresponde 1/3 de ese 50% restante.
- Si el tesoro es descubierto casualmente en cosa ajena: pertenece por mitades
al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.
 - El que ha sido encargado por el dueño para la búsqueda de un tesoro, no
puede invocar derecho respecto del mismo; lo mismo que la persona que
busca en terreno ajeno sin autorización; podrá invocarlos si el que encuentre el
tesoro se le ha advertido sobre la posibilidad de encontrarlo.

Búsqueda por el propietario de tesoro (art. 1956)

Se refiere al caso en que una persona dice que es titular de un tesoro, el que
manifiesta haber guardado en un inmueble ajeno y quiero buscarlo; en este caso
puede hacerlo sin el consentimiento del dueño, pero debe designar el lugar en donde
se encuentra y GARANTIZAR la indemnización de todo daño que se pueda producir
Una vez que el mismo haya encontrado el tesoro debe probar que es su titular;
si no lo hace el tesoro pertenecerá en forma íntegra al dueño del inmueble en donde lo
busco.

Cosas perdidas. Hallazgo, obligación del hallador (art. 1955)

Como dijimos al comienzo se debe entender que una cosa se encuentra
perdida sobre todo en consideración del valor que tiene la misma, puesto que si
encontramos una cosa que parece nueva, al igual que si encontramos una cosa
valiosa, ejemplo billetera con $1000, lo más probable que esos objetos no hayan sido
abandonados por el dueño; y en consecuencia, no pueden ser susceptibles de
apropiación. Estamos ante el caso de cosas perdidas.
La persona que encuentra una cosa que está perdida, no tiene la obligación de
tomarla para buscar o dársela a su dueño; pero si la toma, asume las obligaciones que
tiene un depositario a título oneroso, es decir, va a tener a su cargo el deber de cuidar
la cosa teniendo la posibilidad de percibir por ello una contraprestación.
Debe entregar la cosa inmediatamente a quien tenga el derecho de reclamarla,
y si no aparece dicha persona, debe entregarla a la policía del lugar en donde la
encontró; quien a su vez dará intervención al juez.

Recompensa y subasta (art. 1956)

Cuando el hallador restituye la cosa a su dueño, este debe recibirla previo pago
de los gastos que ha implicado el cuidado de la cosa con más una recompensa por el
hallazgo.
En el caso de la recompensa:
- El hallador puede aceptar la que se le ofrece,
- O en caso de no estar de acuerdo, solicitar al juez que determine la misma.
 Sin perjuicio de la recompensa, el hallador puede evitar cualquier tipo del
reclamo del dueño de la cosa, por la solo transmisión del dominio al dueño.
- Transcurridos 6 meses sin que se presente el titular de la cosa a reclamar su
derecho, la misma debe ser vendida en subasta pública. Se puede disponer
una venta anticipada si la cosa es perecedera o el costo de conservación es
muy alto.
- Deducidos los gastos y el importe que corresponde a la recompensa, el
remanente le pertenece al municipio del lugar en que se halló.

Transformación. Concepto (art. 1957)

La transformación implica que como consecuencia de una actividad o
incorporación de una cosa, la cosa se modifica de forma tal que no es posible volverla
a su estado anterior.

Propiedad de la cosa transformada. Transformador de buena y de mala fe

-BUENA FE y la cosa no puede volver al estado anterior: el transformador adquiere el
derecho real de dominio. Sólo debe el valor de la primera cosa.
EJ___________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
-BUENA FE y la cosa puede volver a su estado anterior: el dueño de la materia es
dueño de la especie, y deberá pagar en este caso el valor del trabajo al transformador;
pero puede optar por exigir el valor de los gastos de reversión.
EJ___________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
-MALA FE y la cosa no puede volverse a su estado anterior: el dueño de la materia
tiene derecho a ser indemnizado por el daño ocasionado, si es que no prefiere
quedarse con la cosa nueva.; si se queda con la cosa deberá pagar al transformador el
trabajo o el mayor valor adquirido a su elección.
Aquí resulta lógico que el dueño para hacer el pago en caso de quedarse con
la cosa, determinará a cuánto asciende cada uno, pudiendo él elegir el monto a pagar
de esos dos.
-MALA FE y la cosa puede volver a su estado anterior: el dueño puede pedir la cosa
nueva sin pagar nada al que la hizo; o bien abdicarla siempre que se le indemnización
del valor de la materia y del daño.

Accesión. Cosas muebles (art. 1958)

 Si estamos frente al caso de cosas muebles de distinto dueño y las mismas
acceden entre sí sin que media el hecho del hombre y se pueden separar, sin por ello
deteriorarlas o sin incurrir en un gasto excesivo; la cosa nueva pertenece al dueño de
la que tenía el MAYOR valor económico al momento en que se produjo la accesión.

Propiedad de la nueva especie

Si no se pude determinar qué cosa tenía mayor valor, en ese caso el dominio
de la nueva cosa será adquirida por los dos propietarios en calidad de condominio en
partes iguales.

Cosas inmuebles. Casos

Aluvión: requisitos (art. 1959)
-El acrecentamiento paulatino del inmueble confinante con aguas durmientes o
corrientes, las que van produciendo sedimentación, pertenecen al dueño del inmueble.
No hay acrecentamiento cuando se produce por intervención del hombre, a
menos que tenga fines de defensa, ejemplo: evitar que con la crecida se ocasione
daño.
-Para que exista aluvión debe haber adherencia de la sedimentación al inmueble.
- Se entiende que hay aluvión tanto cuando las aguas sedimentan, como cuando las
mismas se retiran porque el cauce abandona esa parte del inmueble.

Cauce del río (art. 1960)

No constituye aluvión lo que van depositando las aguas dentro de la línea de
ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.

Avulsión: requisitos (art. 1961)

El acrecentamiento de un inmueble por la fuerza súbita de las aguas que
produce adherencia natural, pertenece al dueño del mismo. También le pertenece en
caso de que el acrecentamiento se producto por otro hecho de fuerza natural.
Si se desprende parte de un inmueble y el mismo al desplazarse se une a otro,
el dueño de la parte desprendida puede reivindicarlo mientras no se adhiere
naturalmente; el dueño del inmueble donde se produjo la avulsión no puede pedir la
remoción, pero pasado 6 meses adquiere por prescripción.
Cuando estamos frente a un caso en donde la avulsión de la cosa no es
susceptible de adherencia natural, se aplica lo que dispone la norma para las cosas
perdidas.
Construcción, siembra y plantación. Dueño del inmueble y materiales ajenos.
Tercero de buena y mala fe (art. 1962)
-Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos: los
adquiere pero debe el valor de los mismos en caso de ser de BUENA FE. Si es de
MALA FE además debe indemnizar los daños causados.
- Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un TERCERO, los
materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien deberá indemnizar el mayor valor
que el mismo hubiera adquirido. Si el tercero es de MALA FE, el dueño puede pedir
que vuelva la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor
sea importante, es decir que valga considerablemente más con la construcción,
siembra o edificación; en cuyo caso deberá pagar el valor de los materiales y el
trabajo; salvo que prefiere no reclamar la cosa y que se le indemnice el valor del
terreno y del daño.
- Si estamos frente al TERCERO que lo hace con materiales y en un inmueble ajeno,
quien efectúa el trabajo y quien provee de los materiales no tiene nada que reclamar al
dueño del inmueble; pero puede exigirle lo que le deba al tercero (subrogación).

ACCESIÓN INVERSA. Invasión del inmueble colindante. Invasor de buena y de

mala fe (art. 1963)
Se entiende por invasión de un inmueble cuando se construye en un inmueble
ajeno.
-Cuando quien invade es de buena fe: puede obligar al dueño a que respete lo
construido; si éste no se opuso inmediatamente a la construcción.
-Por su parte, el dueño de inmueble colindante puede reclamar la indemnización del
valor de la parte invadida del inmueble. Incluso, puede llegar a pedir la indemnización
total del inmueble en el caso en que se menoscabe considerablemente el
aprovechamiento natural del mismo y en su caso, la indemnización por la disminución
del valor de la parte no invadida.
En este caso cuando el invasor no indemniza puede ser obligado a demoler lo
construido.
-Cuando el invasor es de mala fe y el dueño se opuso inmediatamente de conocida la
invasión, éste puede pedir que se demuela lo que se encuentra construido; salvo que
estuviéramos ante un caso que la demolición es manifiestamente abusiva, en donde el
juez podrá disponer por el contrario el pago de la indemnización.

REGULARIZACION DOMINIAL. Leyes 24374 y 26493

 La presente ley se sancionó con la finalidad de proceder a regularizar la
situación de muchas personas que habían adquirido el inmueble de un modo
insuficiente para generar la adquisición del derecho real, pero que están en dicha
situación por una considerable cantidad de tiempo; lo que pretende es dar situación
cierta a esos derechos.
La ley 24374, establece que el régimen de la misma es a favor de los
ocupantes de inmuebles que acrediten:
1) Posesión pública: es decir que la misma sea conocida o susceptible de
conocimiento
2) Pacífica: que haya sido y se ejerza sin vicio
3) Continua durante 3 años: que la misma no haya sido interrumpida por otra
4) Que la posesión con esos caracteres fuere iniciada con anterioridad al 1/1/92
5) Con causa lícita: ejemplo: habiendo mediado boleto de compraventa donde
estamos frente a un desprendimiento voluntario, es decir, que no hubiere mediado por
ejemplo usurpación.
7) Destinando el inmueble en forma principal a casa habitación única y permanente.
8) Refiere a inmuebles urbanos
9) En las mismas condiciones podrán acceder a estos beneficios los agricultores
familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.

Beneficiarios

Art 2 de la ley 24374

a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;

b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan

continuado con la ocupación del inmueble;

c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario,
recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha
establecida por el artículo 1º, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble;

d) Los que, mediante acto legítimo fuesen continuadores de dicha posesión. Debemos
tener en cuanto qué puede considerarse por acto legítimo. Supongamos que tenemos
el caso de una persona que adquirió el inmueble mediante boleto de compraventa,
puede el mismo ser transferido por cesión de dicho instrumento a otra persona, siendo
éste un acto legítimo.
PROCEDIMIENTO. ART. 6

a) Los beneficiarios deberán presentar ante una solicitud para acogerse al régimen
con: datos personales, características y ubicación del inmueble, indicando límites,
superficie y todo dato que tuvieran del mismo, incluso documentación. Deberá
acompañar una declaración jurada en la que conste su carácter de poseedor del
inmueble, origen de la posesión, año de la que data la misma, y todo otro requisito que
prevea la reglamentación:

b) La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, pudiendo

desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos. Si se comprobase
falseamiento se rechazará.

c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía

de Gobierno la que requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble.
No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos
pertinentes y su inscripción;

d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el

último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que
se publicarán por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más
efectiva según lo determine la reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona
que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en
el término de 30 días;

e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la

relación de lo actuado, la que será suscrita por el interesado y la autoridad de
aplicación, procediendo a su inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar
que la misma corresponde a la presente ley;

f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos

previstos en el inciso g), se interrumpirá el procedimiento;

g) la oposición del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por saldo
de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones
dispuestas por esta ley, no se interrumpirá el trámite, procediéndose como lo dispone
el inciso e), sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer;
h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del
peticionante, la escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común,
siendo de aplicación, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.

ARTICULO 8º- La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se

convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años
contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren
con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán
ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación
inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.

Ley 8475/2012 de Mendoza

Por medio de la presente ley la provincia de Mendoza se adhiere al régimen
de la le 24.374 y sus modificatorias, y se procede a la reglamentación:
BENEFICIARIOS: Artículo 2º: personas físicas que cumplan ante los notarios
regularizadores los siguientes requisitos:
a) Ser ocupante que acredite la posesión pública, pacífica, continua y con causa lícita,
durante tres (3) años con anterioridad al 1 de enero de 2.009 de un inmueble con
destino de casa habitación única y permanente.
b) No ser propietario ni poseedor de otro inmueble, tanto el licitante del beneficio como
su cónyuge o concubino, que le permita satisfacer sus necesidades de vivienda.
Esto se acredita con un informe expedido por la Dirección de Registro
Público y Archivo Judicial y lo segundo conforme lo establezca la reglamentación.
c) Ser argentinos o extranjeros nacionalizados y radicados en el país con no menos de
cinco (5) años de residencia, anteriores al 1 de enero de 2.009.
Artículo 3º - Extensión del beneficio. El derecho a solicitar el acogimiento al
régimen de Regularización Dominial se extiende:
a) Al cónyuge supérstite y a los sucesores hereditarios del ocupante originario que
hayan continuado en la ocupación del inmueble;
b) A las personas que, sin ser sus sucesores, hubiesen convivido con el ocupante
originario recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos (2) años anteriores al 1
de enero de 2.009 y que hubiesen continuado con la ocupación del inmueble de
conformidad con los requisitos que al efecto se establezcan en la reglamentación de la
presente.
INMUEBLES COMPRENDIDOS
1) No exceder los seiscientos metros cuadrados (600 m2); 2)Su destino principal
deberá ser el de casa habitación única y permanente de la familia