INEXACTITUDES REGISTRALES SUBSANACIONES

por Gabriel B. Ventura

y Luis Moisset de Espanés

PONENCIA

1- El principio de presunción de integridad y exactitud, permite a los terceros

entender válidamente que lo pregonado por los registros es exacto y completo,
según lo sentado en el artículo 22 de la ley 17.801, lo que agranda los efectos
nocivos de cualquier inexactitud.

2- Las realidades transcurren fuera del Registro de manera que, con frecuencia,
frente a la ‘realidad registral’ suelen darse ‘realidades extrarregistrales’ diferentes
a las que el Registro ha consagrado, incluso en los registros constitutivos, que
también tropiezan con realidades extrarregistrales diferentes de las publicitadas.

3- No debe confundirse el efecto convalidante de un registro, con el hecho de que

en éste tenga cabida el principio jurídico de fe pública registral. El primero
determina la validez del acto nulo por el solo hecho de su registración, como
ocurre en el registro alemán; mientras que la fe pública registral, hace que se
considere válido el acto nulo sólo cuando se ha producido una mutación conforme
a lo pregonado erróneamente por el Registro, y siempre que exista buena fe en el
tercer adquirente, tal como ocurre en el sistema español.

4- Es correcto el concepto de inexactitud que brinda el artículo 34 de la ley

17.801, cuando determina que es todo desacuerdo o discordancia entre lo
registrado y la realidad jurídica extrarregistral.
5- No es aceptable, desde el punto de vista registral, pregonar la existencia de las
llamadas “inexactitudes normales o sobrevenidas normales”, que se darían en el
lapso que media entre la instrumentación del acto y su inscripción, ya que por el
natural efecto declarativo de la registración, dicho acto no será oponible a los
terceros. Interpretar de otro modo esta situación implicaría atribuir el carácter de
asiento rectificatorio a toda modificación que sufra el folio. Sólo es dable hablar de
inexactitud registral, para nuestro derecho positivo, frente a una situación
patológica anormal, que atenta contra la publicidad material.

6- Las falencias formales del asiento, por ejemplo la falta de firma del funcionario
registrador, pueden subsanarse mediante la exhibición del instrumento originario
que motivó la redacción del asiento. Así ha reaccionado el legislador cuando
exige que se le presente el documento original nuevamente, en los casos
previstos en el segundo párrafo del artículo 35 que sería aplicable a estos
supuestos. La falta de firma determina la nulidad instrumental del asiento,
conforme a lo sentado en el artículo 988 del Código Civil; pero por ser el asiento
registral consecuencia de la fe pública “indirecta” (la directa emana del documento
registrable mismo) resulta factible su subsanación por aplicación del artículo 35.

7- En el derecho argentino, a diferencia del sistema español, hay una laguna

respecto a la solución para la falta de firma en los asientos, pero haciendo
aplicación analógica de los dispositivos generales, sobre todo el artículo 35 de la
ley 17.801, el supuesto se soluciona solicitando el título inscripto, para que
cualquier funcionario con idénticas atribuciones a la del originario registrador,
suscriba el asiento cumpliendo así la forma exigida.

8- Si no se pudiese contar con el título que motivó el asiento en el que aparece la

irregularidad, deberá instrumentarse una investigación administrativa para
determinar su autenticidad material, la que una vez acreditada posibilitará la
suscripción en la forma indicada.
9- Cuando el error ha sido motivado por el mismo documento registrado, La
rectificación puede realizarse por dos vías: mediante el otorgamiento de un título
rectificatorio, complementario, ampliatorio y hasta aclaratorio, según los casos; o
bien recurrir a la justicia para lograr una resolución determinando la rectificación,
la que deberá contener, según disposición expresa de la norma, los elementos
necesarios al efecto.

10- El registro argentino garantiza la inexistencia de lo que no informa haciendo

desaparecer el gravamen no anunciado, conforme a lo establecido en el artículo
3147 del Código Civil. Esta norma alude sólo a la fuga de las hipotecas, pero
debe considerarse regulando idéntico efecto, “a fortiori”, respecto de los
supuestos de fugas de otras medidas precautorias; ya que generalmente tutelan
derechos personales que son de inferior jerarquía que el derecho real de
hipoteca.

11- Ni la ley ni la doctrina tienen analizado y resuelto el supuesto en que la

inexactitud provenga por haber sido expedida la copia con valor ejecutivo (el
llamado primer testimonio en el ámbito notarial), conteniendo un error que no se
halla en el protocolo o documento original. En estos supuestos no hay anomalía
en los documentos matrices; sea protocolo notarial, protocolo judicial o
administrativo, sino en las copias de estos documentos originales.

12- Tampoco está previsto en norma alguna la anomalía consistente en la mala

expedición gráfica o física del testimonio o copia que debe darse a las partes
previo a acceder al registro, conforme a lo estipulado en el artículo 1006 del
Código Civil. Por falta del necesario control y relectura, suelen quedar mal
armadas, con el inmueble equivocado; cambiadas las partes o mal relacionadas
las firmas al pie, en el cierre de la escritura. Igualmente los casos de testimonios
impresos con sistemas que no resultan persistentes ni indelebles, posibilitando
que las copias se borren o deterioren con el tiempo dificultando su lectura, cuando
no haciéndola desaparecer directamente.
13- En tales casos la norma del artículo 1009 del Código Civil, determina que ante
una diferencia entre la escritura matriz y su testimonio o copia, deberá estarse al
contenido de la primera; y nada autoriza a presumir que dicha apreciación deba
hacerse sólo en instancia judicial, razón por la cual la autoridad administrativa
registral podrá dejar sentado el problema, en expediente administrativo; y,
acreditado el verdadero contenido del instrumento, aceptando el nuevo
documento en reemplazo del equivocado o mal expedido, proseguirá el trámite
inscriptorio ya iniciado con el documento sustituido.

14- Este procedimiento no significa dejar sin atender las prerrogativas de terceros
que pudieran verse afectados por la publicidad errónea; pues el documento con
su modificación aparecerá oponible con ese nuevo contenido, recién a partir de la
fecha de su ingreso y con esa prioridad registral. Si existiese conflicto con
terceros, el asunto debe quedar ya en manos de la justicia.

15- En los casos de destrucción total o parcial de los asientos por el paso del
tiempo, o el uso negligente por parte de los operadores internos del Registro, no
hay diferencia sustancial, con los supuestos de errores registrales. Pero sin dudas
la responsabilidad del Estado, en estos casos, por no haber adoptado las medidas
necesarias de seguridad y conservación, se hace patente, en razón de lo cual a él
corresponderá la responsabilidad y la diligencia de rehacerlo.

I- INTRODUCCIÓN

La seguridad jurídica, que constituye uno de los primeros objetivos de todo

registro jurídico de bienes, se ve seriamente menoscabada ante la posibilidad de
existir inexactitudes registrales.
El principio de presunción de integridad y exactitud, permite a los terceros
válidamente entender que lo pregonado por los registros, es exacto y completo,
según lo sentado en el artículo 22 de la ley 17.801, lo que agranda los efectos
nocivos de la anomalía1. Por ello el tema inquieta a los registralistas y al legislador
que ha dejado previstos algunos supuestos en la ley 17.801.

II- LA INEXACTITUD REGISTRAL

La norma del artículo 34 de la ley 17801, como claramente puede

advertirse, define y de manera bastante sencilla, la inexactitud registral
expresando que es todo desacuerdo entre la realidad registral y la
extrarregistral. Es fuente directa de este dispositivo la ley hipotecaria española
que en su artículo 39, define la inexactitud registral en términos idénticos a los
que usa nuestro legislador en la ley 17801.
La doctrina, ha perfilado y analizado tanto la situación de las discordancias,
que ha llegado a determinar distintos tipos de inexactitudes: las sobrevenidas
normales, a las que nos referiremos al final de este trabajo, y las inexactitudes
anormales, que serán el objeto principal de nuestro estudio.

III- LAS INEXACTITUDES EN LOS REGISTROS CONSTITUTIVOS

Hay quienes sostienen que cuando el sistema de registración es

constitutivo, la única realidad es la que brinda el Registro; ya que el modo exigido
en estos casos, a cambio de la tradición (artículo 577 del Código Civil) será la
inscripción registral. Pero como bien aclara Moisset de Espanés, “(...) no debe
olvidarse que la registración no es más que una herramienta técnica ideada por el
hombre, y las realidades transcurren fuera del Registro de manera que siempre,
frente a la ‘realidad registral’, suelen darse ‘realidades extrarregistrales’ diferentes
a las que el Registro ha consagrado, incluso en los registros constitutivos, que
también tropiezan con realidades extrarregistrales diferentes de las que el
Registro ha consagrado y eso origina una serie de problemas que desvelan a
aquellos que propician la adopción de sistemas constitutivos”2.
1
Gabriel B. VENTURA, “Rectificación de asientos registrales”, La Ley, Córdoba, 1991, pág. 399.
2
Luis MOISSET DE ESPANÉS, “Inexactitudes Registrales”, en Revista Notarial de Córdoba; Nº
81, 2002, pág. 21. También analiza esa situación Raúl GARCÍA CONI, en “El Contencioso
Registral”, Depalma, Buenos Aires, 1978, pág. 145.
 IV- LA INEXACTITUD EN REGISTROS CONVALIDANTES O EN LOS QUE
CONSAGRAN EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Diferente es el caso en los Registros que prevén una registración

convalidante; o como ocurre en España que, a pesar de no contar con registro
convalidante, según surge del artículo 33 de la ley Hipotecaria, prevé sin embargo
la fe pública registral con efectos legitimantes tal como lo establece el artículo 34
de la citada ley. A ese respecto Jerónimo González y Martínez llega a sostener
que “Lo inscripto es real, y nada hay fuera de la inscripción que tenga ese
carácter”3.
No debe confundirse el efecto convalidante de un registro, como ocurre en
Alemania, con el hecho de que éste tenga aceptado el llamado principio de fe
pública registral. El primero determina la validez del acto nulo por el solo hecho de
su registración; mientras que la fe pública registral considera válido el acto nulo,
cuando se ha producido una mutación conforme a lo pregonado erróneamente por
el Registro.

V- EL ERROR Y LA INEXACTITUD

Haciendo una doctrina general sobre la inexactitud, podemos decir que,

tanto una conducta como una afirmación o constancia son exactas, cuando
tratándose de una conducta, ella es idónea para lograr el objetivo propuesto, y
refiriéndose a una afirmación o constancia documental, cuando corroborada por
un modo fehaciente, responda cabalmente a la realidad o verdad de lo que se
afirma.
Por oposición, si la conducta no es idónea para el resultado querido o la
afirmación no responde a la verdad, decimos que tal conducta o afirmación es
inexacta.
3
Jerónimo GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, “Principios Hipotecarios”, Ed. de la Asociación de
Registradores de la Propiedad, Madrid 1931, pág. 159.
 Ambas posibilidades, tanto la conducta como la afirmación inexactas, son
aplicables aquí, en materia registral; pues si la actividad del registro está
destinada a dar seguridad, mal puede cumplir dichos fines si la conducta de sus
funcionarios registradores es inexacta al publicitar incorrectamente los títulos. De
la misma manera puede decirse de lo que afirma a través de su publicidad; pues
no tendrá concordancia con la realidad jurídica existente.
De lo dicho surge claramente el significado amplio de la expresión
“inexactitud”; pues no todo error registral la produce, a la vez que aquél no es su
única causa.
No es lo mismo “error registral” que “inexactitud registral”. Lo primero
implica una actitud errada por parte del registro que no consigna correctamente
los elementos de los títulos inscribibles; la segunda, en cambio, no distingue
causa alguna; abarca el error registral, pero también el error en el instrumento
inscribible que el registrador sólo está autorizado a investigar en sus aspectos
manifiestos4.
A su vez advertimos que no todo error registral produce una inexactitud.
Así, por ejemplo el error en la expedición de un certificado donde no se consignen
correctamente los gravámenes que pesan sobre el inmueble, no constituiría
técnicamente una inexactitud registral; ya que la norma que la define exigiría en
rigor, que lo inexacto sea el asiento mismo y no la certificación acerca de su
contenido. Asentamos nuestra afirmación en la letra de la ley (art. 34, ley 17.801).

A) EL ERROR REGISTRAL: Toda falencia o yerro provocado o generado

por la actitud del registrador, constituye un error registral. Así, advertimos tres
tipos de errores; a saber:

1º) El error u omisión en la expedición de certificados, que si bien

provoca efectos jurídicos registrales, así como responsabilidad por parte del ente
registral, en virtud de lo dispuesto en los artículos 3147 y 1112 del Código Civil
(ver nuestro análisis del art. 4), no nos atañe aquí, en relación al artículo 34, por

4
Gabriel B- VENTURA, “Inexactitudes Registrales – Causas – Subsanaciones”, en Revista
Notarial de Córdoba, 1982, Nº. 83, pág. 198.
no provocar inexactitud registral5. Distinto es el caso en que el error en el
certificado proviene de una inexactitud registral que sí hace a nuestra norma.

2º) El error u omisión en los asientos, que sí genera inexactitud, consiste

en la omisión de consignar (o hacerlo erróneamente) los elementos de la relación
jurídica que obran correctamente en el título (escritura, oficio judicial, resolución
administrativa, etc.). Villaro, a propósito de esta posibilidad, distingue entre el
error material y el error ideológico6, utilizando el fundamentum que permite
distinguir las falsedades en ideológicas y materiales respectivamente; y que se
advertiría aquí por error en la interpretación del acto, el ideológico; o por error en
la tipografía o redacción, el material.

3º) Un tercer tipo de error, es el error en la calificación que está

íntimamente relacionado con el principio de legalidad. El supuesto se produce
cuando el registrador se equivoca y efectúa la inscripción de un documento nulo
(sea subsanable o no). De esta manera la publicidad que se logra es falsa y
proviene de una inexactitud registral que, a su vez, tiene su origen en una omisión
del registrador que no ha cumplido acabadamente una de sus obligatorias
funciones, que es la calificación documental.
Como puede observarse, el error en la calificación requiere a su vez, de un
error u omisión documental; falencia ésta que no advierte el registrador,
inscribiendo indebidamente el título que debió ser observado o rechazado, según
vimos al analizar el artículo 9 de la ley 17.801.

B) LA INEXACTITUD REGISTRAL: Consideramos perfecta la definición

brindada por la ley 17.801 en su artículo 34. Por ello, acorde con todo lo que

5
Edgardo O. SCOTTI. (h); “La responsabilidad del Estado por errores u omisiones registrales en la
doctrina jurisprudencial”, Revista Notarial Nº 844, La Plata, 1979, pág. 619. Como bien explican
Alterini y Lloveras, para hablar de responsabilidad, se requiere que las inexactitudes se
exterioricen por medio de las certificaciones, de lo contrario “(...) no se dará la posibilidad de que
alguien sustente un derecho en aquello que el registro ha hecho conocer (...)”; ver Jorge H.
ALTERINI, y Néstor L. LLOVERAS, “Responsabilidad Civil por Inexactitudes Registrales”, ED.
Tomo 62, 1975, pág. 553.
6
Felipe P. VILLARO, “Elementos de Derecho Registral inmobiliario”, FEN, La Plata 1980, pág.
115, 116. También Luis MOISSET de ESPANÉS, “Inexactitudes Registrales”, pág. 22, dice: “El
error, que puede ser material o de concepto, es una especie de inexactitud (...)”.
hemos venido expresando, decimos que inexactitud registral es todo desacuerdo,
discordancia o, en los términos de Roca Sastre, “falta de paralelismo entre lo
registrado y la realidad jurídica extrarregistral”7.
En otras palabras, estamos ante una inexactitud, cuando los asientos
registrados no son el fiel reflejo de lo realmente existente en el mundo jurídico
extrarregistral y se está haciendo publicidad, por ejemplo, de actos nulos que no
han producido los efectos jurídicos que se pregonan registralmente, o de actos en
los que los intervinientes no son las personas que se enuncian en los asientos, o
lo son con distinto nombre, documentación, estado civil, etc.

VI- LAS LLAMADAS INEXACTITUDES NORMALES

Destacados autores consideran inexactitud la supuesta discordancia de los

asientos con la situación extrarregistral, cuando ella se produce en el lapso que va
desde la instrumentación del acto, hasta su inscripción definitiva en el Registro.
Sería la “inexactitud sobrevenida normal” de la que nos habla Lacruz Berdejo,
cuando expresa que ésta se produce “(...) en el Registro español, desde que tiene
lugar el cambio real –la constitución, transmisión, extinción, etc., de un derecho
sobre la finca- hasta que se inscribe. Entre ambos momentos media siempre,
excepto en la hipoteca, un lapso de tiempo”8.
Entre nosotros, López de Zavalía afirma que el registro es inexacto cuando
cambia la realidad material que publicitaba; por ejemplo cuando se produce el
fallecimiento del propietario9.
Por nuestra parte, ya en otras oportunidades hemos expresado que “(...) si
bien es cierto que entre las partes el negocio ya ha quedado concluido, puesto
que la inscripción es sólo declarativa (art. 2505 del Código Civil) también lo es que
7
Ramón ROCA SASTRE, “Derecho Hipotecario”, Ed. Bosch, Barcelona, 1954, Tomo III, pág. 669.
8
José Luis LACRUZ BERDEJO y Francisco de Asís SANCHO REBULLIDA, “Derecho Inmobiliario
Registral”, Ed. Bosch, Barcelona, 1977, pág. 299. Remarquemos que lo expresado respecto de la
excepción de la hipoteca, no constituye un error del autor; ya que en España, por imperio del art.
1875, para la hipoteca, su registro tiene efectos constitutivos. En efecto dice el artículo 1875 del
Código Civil español que “(...) es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente
constituida, que el documento en que se constituya sea inscripto en el Registro de la Propiedad”.
Luis O. ANDORNO y Marta MARCOLÍN DE ANDORNO, “Ley Nacional Registral Inmobiliaria”, Ed.
Hammurabi, Buenos Aires, 1989, pág. 425.
9
Fernando J. LOPEZ DE ZAVALÍA, “Curso Introductorio al Derecho Registral”, Ed. Víctor P. de
Zavalía, Buenos Aires, 1983, pág. 364.
dicho acto no será oponible a los terceros, por lo que para ellos, la publicidad que
hasta la inscripción hace el registro, no será falsa ni les va a perjudicar. Interpretar
de otro modo esta situación implicaría atribuir el carácter de asiento rectificatorio a
toda modificación que sufra el folio, sea por cambio de titularidad o constitución de
gravámenes, etc. (...)”10. En suma, en nuestra opinión, sólo es dable hablar de
inexactitud registral, para nuestro derecho positivo, frente a una situación
patológica anormal, que atenta contra la publicidad material.
El texto de los artículos 34 y 35 de la ley 17.801, sobre todo el del artículo
35, cuando coloca como causa de inexactitud el “error u omisión”, así como el
título bajo el que han sido puestas las normas cuyo análisis aquí hacemos,
“Rectificación de Asientos”, hacen indudable, al menos desde el punto de vista del
derecho positivo argentino, que la llamada inexactitud sobrevenida normal no
tiene asidero entre nosotros11.
Por otra parte, es lo que se ha sostenido en el IV Congreso Nacional de
Derecho Registral (Mendoza 1984) cuyo despacho correspondiente al Tema II,
“La inexactitud Registral. Rectificación de inscripciones”, se detuvo en el concepto
de inexactitud diciendo que:
“Existe coincidencia en que la inexactitud registral en su aspecto
doctrinario ‘es todo desacuerdo entre la realidad jurídica registral y la
extrarregistral’.
No obstante, cuando el concepto debe expresarse en relación de un
determinado sistema registral, las notas caracterizantes deben obtenerse de las
normas de esa legislación.
La ley 17.801 se refiere en su artículo 34 únicamente al desacuerdo que
alcanza a la inexactitud registral proveniente del contenido de los documentos
susceptibles de inscripción, o de su registro”.

VII - LAS IRREGULARIDADES DEL ASIENTO

10
Gabriel B. VENTURA, “Inexactitudes Registrales…”, trabajo citado, pág. 202.
11
Marta G. VARGAS de VALLANIA, Marta S. BENJAMÍN de RUIZ y Angela V. BONETTO de
CIMA, “La inexactitud registral y su proyección negocial”, Ed. Depalma, Buenos Aires, 1985, pág.
23 y ss. hacen una completísima síntesis sobre las diversas posturas en la doctrina española, por
lo que recomendamos la lectura de esta obra.
 Otro tema es el de las irregularidades del asiento mismo, como instrumento
público indirecto. Pues bien puede ocurrir que, aun siendo exacto en cuanto al
contenido registrado, este instrumento tenga irregularidades que atenten prima
faccie contra su validez formal. Un ejemplo característico es la falta de firma del
funcionario registrador.
Se trataría de un supuesto de nulidad formal, si aplicamos las normas del
Código Civil, (art. 988, para los instrumentos públicos en general y art. 1004 para
las escrituras públicas). Estos dispositivos exigen una interpretación analógica y
“a fortiori” para abarcar el efecto que queremos asignarle, dado que mencionan
sólo la falta de firma de las partes; pero no aluden a la falta de firma del
funcionario instrumentador. Estimamos que, con mayor motivo debe estarse a la
nulidad del instrumento mismo frente a tal carencia; puesto que no sería dable
suponer que el legislador quiso sancionar con nulidad la falta de firma de las
partes y no cuando sea el autor mismo del documento el que no lo ha suscripto;
que por otra parte, aunque no sea entre las falencias formales, ha sido objeto de
pronunciamiento expreso en el artículo 1001 del Código, para las escrituras
públicas.
En solución de este problema, viene a colación toda la doctrina respecto a
los instrumentos públicos indirectos o reflejos; es decir los que constituyen una
copia o transcripción total o parcial del original o matriz. Todos los errores que se
advierten en el instrumento público reflejo, en nuestro caso el asiento registral, se
rectifican redactándolos nuevamente, ya que no estamos en presencia del
instrumento público directo. Bastaría pues con reproducir adecuadamente el
asiento, sin más requerimientos materiales o formales que el tener a la vista el
documento original que lo motivó. Así vemos que ha reaccionado el legislador
cuando exige que se le presente el documento original nuevamente, en los casos
previstos en el segundo párrafo del artículo 35 (error u omisión en el asiento);
pues bien, en algunos casos la supuesta rectificación deberá consistir en una
nueva redacción desplazando a la primera. Lo mismo ocurre cuando la falencia
consista en que el registrador haya omitido suscribir el asiento de su facción. Al
respecto, Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida, expresan que, si bien en tales
casos hay nulidad manifiesta del asiento, el supuesto entraría en el ámbito de
“requisitos meramente registrales rectificables por el mismo registro, sin
necesidad de participación de las partes ni de la autoridad jurisdiccional. El error,
en términos generales, es, aquí, toda representación falsa del objeto que se
pretende publicar, por deficiencia del procedimiento representativo: legalmente,
además la falta de firma del Registrador (u otros requisitos meramente
registrales)”12.
En nuestro derecho, sin dudas, hay una laguna al respecto; pero de
nuestra parte estimamos que, para paliar la falta de firma de los asientos, deberá
solicitarse el título inscripto y cualquier funcionario con idénticas atribuciones a la
del originario registrador, suscribirá el asiento cumpliendo así la forma exigida. Si
no se pudiese contar con el título que motivó el asiento con la irregularidad,
deberá instrumentarse una investigación administrativa para determinar su
autenticidad material, la que una vez acreditada posibilitará la suscripción en la
forma indicada. Esta solución no transgrede la lógica jurídica, si se tiene en
cuenta la teoría de los documentos públicos indirectos o reflejos.

Ahora bien, tanto el error como la inexactitud, pueden provenir de distintas

situaciones, que son las que distingue expresamente el artículo 35 de la ley
17.801, cuando sienta las premisas para sus respectivas rectificaciones.

VIII - RECTIFICACION DE ASIENTOS

Luego de brindar el concepto de inexactitud, en el artículo 34, la ley 17.801

determina en el artículo 35, cuáles serán los procedimientos rectificatorios de las
inexactitudes. Para ello distingue según cual fuere el tipo de error que la ha
producido. Así establece que la inexactitud proviene de error u omisión en los
asientos deberá acompañarse documento de la misma naturaleza que el que la
motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si
se tratare de error u omisión material de la inscripción con relación al documento

12
José Luis LACRUZ BERDEJO y Francisco de Asís SANCHO REBULLIDA, “Derecho Inmobiliario
Registral”, obra citada, pág. 313.
a que accede – propiamente error registral – se rectificará teniendo a la vista el
instrumento que la originó13.
Analizamos cada uno de los supuestos previstos:

a) Error u omisión en el documento inscribible:

En este caso el Registro obró adecuadamente, registrando un documento
que contenía un error o en el que se había omitido alguna circunstancia con
vocación registral: Ej. un gravamen tomado a cargo por el comprador; una
servidumbre real; o cualquier otra modalidad, condición, cargo o plazo que afecte
el derecho registrado.
La rectificación en estos supuestos puede realizarse por dos vías: mediante
el otorgamiento de un título rectificatorio, complementario, ampliatorio y hasta
aclaratorio, según los casos; o bien recurrir a la justicia para lograr una resolución
determinando la rectificación, la que deberá contener, según disposición expresa
de la norma, los elementos necesarios al efecto.
Demás está aclarar que en el título rectificatorio o complementario, será
menester la comparecencia de todas las partes, como regla general, y sólo podrá
no estar presente la parte a la que la modificación, aclaración o rectificación
favorece, según la doctrina del artículo 1064 del Código Civil. Para un mayor
desarrollo de este último punto remitimos a lo ya tratado en ocasión de analizar el
artículo 9 y las subsanaciones, en esta misma obra.

b) El error material del asiento:

Es el supuesto contemplado en el último párrafo del art. 35 de la ley
17.801. El registrador consigna mal o no incluye algún elemento fundamental del
documento registrado, que estaba correcto en el título inscribible, produciéndose
por ello la inexactitud. La solución en tales casos procederá sólo teniendo a la
vista el documento que la originó. El registrador podrá así comprobar su error y
rectificar el asiento acordándolo al instrumento 14. Obviamente, aunque la norma
en esta parte no lo diga, también la resolución judicial puede brindar una solución
13
Luis O. ANDORNO y Marta MARCOLÍN de ANDORNO, “Ley Nacional Registral Inmobiliaria”
obra citada, pág. 437;. Gabriel B. VENTURA, “Rectificación de asientos registrales”, trabajo
citado, pág. 399.
14
VILLARO, Felipe P.; “Elementos de Derecho Registral Inmobiliario”, Ob.Cit. pág. 116.
apropiada a este supuesto, para el caso en que el documento original que motivó
el asiento, no se hallare; supuesto que no es extraño en el ámbito de los
documentos judiciales, en los que sólo suelen quedar, merced a su protocolo, las
sentencias y autos y no el resto de la documentación acreditativa que obraba en
los expedientes del proceso.

Pero debemos tener presente que el error registral puede tener tres
variantes: 1º) El error u omisión en la expedición de certificados; 2º) el error u
omisión en los asientos y 3º) el error en la calificación; lo que está
íntimamente relacionado con el principio de legalidad.
En cuanto al primer supuesto no está contemplado en el artículo 35, dado
que no es atinente a esta norma. La solución, en el derecho argentino, pasa por la
teoría de las fugas, contempladas de manera expresa en materia de hipotecas, en
el artículo 3147 del Código Civil.
El caso puede plantearse cuando, ante la solicitud de un certificado, o de
un informe previo a un acto traslativo dominial, el registro omite hacer saber por
ejemplo de una hipoteca; o menciona un monto distinto al real; o directamente
había omitido redactar el asiento del gravamen.
Como habíamos adelantado el tema tiene solución expresa para la
hipoteca, en el artículo 3147 del Código Civil que establece que el Registrador
“...es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de
haberlas hecho fuera del término legal. Es responsable también del perjuicio que
resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones
o toma de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por
persona autorizada para ello”.
El legislador da por sentado que el perjudicado por la falencia en la
información o en la confección de los asientos, es el acreedor; de donde se extrae
como consecuencia lógica, que el adquirente no sufre mella en el derecho
dominial constituido a su favor. Él adquirirá su derecho “limpio” sin gravamen
alguno, que habrá desaparecido por la fe pública registral generada por la
información y su presunción de autenticidad. Luego también hay aquí una fe
pública trabajando a favor de quien se ampara en la fe que emana de los asientos
o certificados. Por ello hemos sostenido que en el derecho argentino hay fe
pública registral en sentido negativo.
El registro argentino pues, garantiza la inexistencia de lo que no informa.
Pero debe destacarse que sólo funciona respecto de los terceros, y que sean de
buena fe, conforme a la teoría del llamado “tercero registral” desarrollada al
comentar el artículo 20 de la ley 17.80115.
El error u omisión en los asientos, al que se refiere la segunda parte del
artículo 35, puede presentar las dos variantes que habíamos expresado: el error
u omisión en los asientos y el error en la calificación. Ambos supuestos pues,
se relacionan con la última parte del artículo 35. El primero de manera expresa; ya
que se refiere a error u omisión “material”; es decir al transcribir el contenido
documental. El documento fue calificado correctamente; pero al redactar los
asientos el registrador se equivoca y consigna el contenido con errores.
Supongamos que el documento a registrar fuere una escritura de donación de la
nuda propiedad sobre un inmueble del cual el donante se reservaba el usufructo;
y por un error del registrador omitió registrarse la reserva del derecho real de
usufructo. Otro ejemplo, que suele ser bastante más frecuente, sería cuando se
consigna el apellido de alguno de los otorgantes con una ortografía diferente.
Pues bien, como apunta la norma analizada, en tales casos bastará con la
presentación del documento original que motivó el asiento, para que el
registrador, mediante las notas aclaratorias, consigne la rectificación solicitada.
En cuanto al error en la calificación, se da cuando el error no es ya en la
redacción del asiento, sino conceptual por parte del registrador, que registra un
acto, cuando en realidad debió registrar otro, o cuando en verdad, el documento
debió ser rechazado u observado dado que contenía falencias que impedían su
inscripción o anotación. Así, habría quedado un asiento pregonando una
inexactitud, dado que el acto publicitado no es el que las partes celebraron; o
adolece de una nulidad, absoluta o relativa que, por el efecto de la no
convalidación (art. 4 de la ley 17.801) no se ha subsanado por la sola registración.

15
El tema fue ampliamente debatido en las Jornadas Australes de Derecho, sobre
Responsabilidad Civil: “Responsabilidad del Estado por errores registrales” (1980), Ed. U.N.C. y
Universidad Nacional de la Patagonia San Juan Bosco, Córdoba, 1984, pág. 325 a 367.
 En estos últimos casos, es probable que los interesados directos del acto,
subsanen “motu proprio” la falencia una vez advertida, en cuyo caso el supuesto
resultará de fácil solución16, sea mediante la confirmación, ratificación o
convalidación (arts. 1059, 1161 y 2505 del C.C.); pero si así no fuere, el
registrador no puede suplir de oficio la voluntad requerida para subsanar la
falencia, ni aún en los supuestos de nulidades absolutas. A lo sumo podríamos
tolerar la pretensión administrativa de lograr un pronunciamiento judicial al
respecto, para dar de baja el asiento17; y mientras pende dicha resolución
consignar nota de prevención.
Esto último, aunque no contemplado en la norma, resulta necesario frente
al error detectado; ya que de lo contrario, cualquier tercero que pretenda algún
derecho o medida precautoria sobre la cosa, será herido en su buena fe.

IX - ERROR EN EL TESTIMONIO CON VALOR EJECUTIVO

Un caso que merece nuestra especial atención, es el referido al error o

mala confección de las copias o testimonios de los actos a registrar. En estos
supuestos no hay anomalía en los documentos matrices; sea protocolo notarial,
protocolo judicial o administrativo, sino en las copias de estos documentos
originales. Así suele ocurrir, por ejemplo, sobre todo en materia de escrituras
públicas, que el notario se equivoca en la expedición de los testimonios o copias
que debe dar a las partes, conforme a lo estipulado en el artículo 1006 del Código
Civil. Estos testimonios, como sabemos, serán los que accederán a los registros.
El trabajo con computadoras es justamente lo que torna más proclive que
se incurra en este tipo de patologías, a pesar de que podría suponerse lo
contrario; pues, presumiendo que no puede haber errores, no efectúa a veces el
necesario control ni relectura de las copias que suelen quedar mal armadas, con
el inmueble equivocado o cambiadas las partes; o mal relacionadas las firmas al
pie, en el cierre de la escritura. Igualmente se ha dado el caso de testimonios

16
José Luis LACRUZ BERDEJO y Francisco de Asís SANCHO REBULLIDA, “Derecho Inmobiliario
Registral”, obra citada, pág. 309, 310.
17
José Luis LACRUZ BERDEJO y Francisco de Asís SANCHO REBULLIDA “Derecho
Inmobiliario Registral”, obra citada, pág. 316 -317.
impresos con sistemas que no resultan persistentes ni indelebles18; y las copias
comienzan a borrarse o deteriorarse con el tiempo dificultando su lectura cuando
no haciéndola desaparecer directamente.
Advertido el problema, corresponde al funcionario instrumentador
solucionarlo. Así aparecen normas como la del artículo 1009 del Código Civil que
determina que ante una variación entre la escritura matriz y su testimonio o copia,
deberá estarse al contenido de la primera. Pero ante esta claridad del precepto,
nos queda sin embargo una duda; ¿el artículo se referirá sólo a una instancia
judicial, donde se hará efectivo el cotejo? O, podrá también la autoridad
administrativa dejar sentado el problema y por expediente administrativo,
acreditado el verdadero contenido del instrumento, aceptar el nuevo documento
en reemplazo del equivocado o mal expedido.
De nuestra parte nos pronunciamos por esta segunda posibilidad; ya que
estimamos que la Dirección del Registro, tendría la atribución de evaluar el
verdadero contenido documental, puesto que el documento pretende ejecutarse
ante ella. Así, mediante un brevísimo procedimiento administrativo, sin que con
ello se hieran principios fundamentales, la autoridad registral, podrá analizar si
existe la coincidencia a la que apunta el artículo 1009 del Código Civil; asentará
su pronunciamiento en una resolución apropiada, y el documento modificado sólo
en su copia, accederá al registro con el contenido adecuado a su matriz.
Por otra parte también, nos parece apropiado aplicar la solución del artículo
1007 del Código Civil, aun cuando el documento no se hubiere extraviado; ya que
nos parece que la “ratio” del dispositivo, no impide aplicar sus principios también a
los que se han destruido o fueron expedidos en malas condiciones19.
Obviamente, de más está decirlo, este procedimiento no significa dejar sin
atender las prerrogativas de terceros que pudieran verse afectados por la
publicidad errónea; pues el documento con su modificación aparecerá oponible
con ese nuevo contenido, recién a partir de la fecha de su ingreso y con esa
prioridad registral. Si existiese conflicto con terceros, el asunto debe quedar ya en
manos de la justicia.
18
Es el caso de algunas impresoras “láser” cuya impresión resultaba fácilmente borradas con solo
pasar la mano, o por la natural fricción entre sus páginas.
19
Gabriel B. VENTURA, “Algunos problemas vinculados a los testimonios y copias de escrituras”,
Revista Notarial de Córdoba, Nº 73, pág. 57 y ss.
 X - LA RECONSTRUCCIÓN DE ASIENTOS DESTRUIDOS

Un caso que aparece con cierta frecuencia es la destrucción total o parcial

de los asientos. Obviamente nos estamos refiriendo a los supuestos de deterioro
por el paso del tiempo y el uso a veces descuidado por parte de los operadores
internos del Registro; pero no dejan de estar presentes en la patología los casos
en que hay una intención dolosa, sea por parte de los agentes registrales, sea por
manos extrañas al mismo que logran alterar, suprimir o sustituir los asientos
registrales.
En verdad el tema no resulta diferente, en lo sustancial, de los supuestos
de errores registrales que hemos desarrollado más arriba. Pero sin dudas que la
responsabilidad del Estado, en estos casos por no haber adoptado las medidas
necesarias de seguridad y conservación, se hace patente, en razón de lo cual al
Estado corresponderá la responsabilidad y la diligencia de rehacerlo.