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UM ESTUDO SOBRE OS FIIS FAVORITOS DOS

USUÁRIOS DO CLUBE FII


Pesquisa realizada por @Rockblues no nosso fórum

1. INTRODUÇÃO Fórum de Discussões. Eles procuram


esclarecer suas dúvidas com os
Todo ativo financeiro possui algum investidores que tenham mais
tipo de risco associado. Os riscos mais experiência que também participam
comuns são o risco de crédito, o risco do Fórum.
AUTOR
de mercado e o risco de liquidez. Há de se ressaltar, entretanto, que até
Roni Antônio Mendes
Para diminuir o risco de uma carteira que conheçam os diversos riscos
de investimentos, a estratégia básica é inerentes aos FIIs e aprendam a avaliar
Autor do livro Fundos de
adotar a diversificação interclasses com segurança para escolher bons
Investimento Imobiliário:
Aspectos Gerais e Princípios (investir em vários ativos diferentes, ativos, os iniciantes costumam
de Análise. como renda fixa, fundos imobiliários, escolher FIIs mais arriscados para
ações, dólar, ouro, etc.). Para cada investir, guiados principalmente pelos
classe de ativo, é importante ainda que rendimentos mais altos que
APELIDO NO CLUBE FII: o investidor efetue a diversificação normalmente oferecem em relação
intraclasse. Para isso, é necessário aos outros. Tais escolhas podem,
Rockblues
investir em diferentes ativos da renda eventualmente, resultar em grandes
fixa (por exemplo, CDB, Tesouro +IPCA, prejuízos, o que acaba por desanimar
LCA etc.) e diferentes ativos da renda estes investidores provocando a sua
variável (por exemplo, FIIs e ações de saída do mercado.
vários setores diferentes, vários tipos Sendo assim, por conhecer as
de moedas etc.), sempre com o intuito dificuldades dos iniciantes em analisar
de minimizar o risco e maximizar a e escolher bons ativos para investir, foi
rentabilidade. proposto aos participantes do Fórum
Nos últimos meses, o número de do Clube FII que, aqueles que se
investidores em FIIs tem aumentado sentissem à vontade para contribuir,
bastante. Muitos são iniciantes, que apontassem os 10 melhores FIIs para
DATA DE PUBLICAÇÃO
ainda possuem muitas dúvidas sobre o investir e formar uma carteira na atual
22/06/2018 investimento em FIIs, mas têm muita conjuntura.
vontade de estudar e aprender. Grande
VALOR
Gratuito parte desses iniciantes frequentam o
Clube FII e participam ativamente do
Fórum de Discussões. Eles procuram
DATA DE PUBLICAÇÃO
09/10/2017 esclarecer suas dúvidas com os
investidores que tenham maisTOP 10 DO FÓRUM CLUBE FII | CLUBEFII.COM.BR
CARTEIRA 1
experiência que também participam
do Fórum.
2. OBJETIVOS 3. METODOLOGIA

O objetivo da votação foi eleger uma A votação ocorreu iniciou-se às 12h do


carteira com os dez melhores FIIs, na dia 21 de maio de 2018 e estendeu-se
conjuntura atual, segundo a visão de até as 24h do dia 31 de maio de 2018.
mercado dos vários investidores que Cada forista participante, identificado
participam do Fórum do Clube FII. Tal pelo seu nickname, votou em até 10
carteira, cuja composição será FIIs, escolhidos por seu livre arbítrio e
constante e terá a validade de um ano, sem a necessidade de justificativas.
terá sua cotação atualizada sempre no Tais escolham seriam, à princípio,
dia 10 de cada mês. Esta carteira aqueles que cada participante da
servirá para as seguintes aplicações: votação considera como sendo os
melhores para constituir uma carteira
• Servir como benchmark para na atual conjuntura. Ao todo, 80
avaliação de desempenho das foristas participaram. Foram apurados
carteiras individuais dos 745 votos úteis (alguns foristas
investidores que quiserem fazer a votaram em um número menor de dez
comparação; ativos). Os 10 FIIs mais votados foram
avaliados quanto aos aspectos
• Servir como uma sugestão de qualitativos e quanto à estimativa de
estudo para os investidores preço justo por FCD.
iniciantes que têm dificuldades na
* Observações: O FII JSRE11 foi classificado escolha de ativos para avaliar. 4. RESULTADOS E DISCUSSÕES
como misto e foi o único enquadrado nesta
categoria. O FII MXRF11 foi classificado
4.1. Setores e FIIs mais votados;
como desenvolvimento. Os FII SPTW11 e
CTXT11 foram classificados como Call diferentes possibilidades de alocação
Center. O FII FLMA11 foi classificado como
hotel. Os FIIs KNRI11 e XPCM11 foram
classificados como escritório.
A Tabela 1 mostra a distribuição do
número de votos recebidos pelos
diferentes tipos ou classes de FIIs*.

TIPO OU CLASSE DE FII VOTOS RECEBIDOS


LOGÍSTICA 193
PAPEL 166
SHOPPING 138
ESCRITÓRIO 109
AGÊNCIAS 68
MISTO 13
DESENVOLVIMENTO 12
CALL CENTER 11
FACULDADE 9
HOTEL 8
VAREJO 6
HOSPITAL 6
FOF 6
TOTAL 745
Tabela 1 – Número de votos contabilizados em cada tipo ou classe de FII.

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O Gráfico 1 mostra a distribuição dos (26% dos votos), papel (22% dos
votos (em percentual) pelos setores ou votos), shoppings (18% dos votos),
classes de FIIs. Os setores preferidos escritórios (15% dos votos) e agências
dos participantes são os de logística bancárias (9% dos votos).
(26% dos votos), papel (22% dos
votos), shoppings (18% dos votos),
escritórios (15% dos votos) e agências
bancárias (9% dos votos).

Gráfico 1 – Distribuição percentual dos votos por setores ou classes de FIIs

A Tabela 2 mostra os 30 FIIs mais os 10 primeiros são os que constituem


votados pelos investidores, sendo que a Carteira TOP 10 Clube FII.
os 10 primeiros são os que constituem
VOTOS
a Carteira TOP 10 FII
Posição Clube FII.
RECEBIDOS

1º HGLG11 62 16º SDIL11 16


2º VISC11 57 17º MBRF11 15
3º FIIB11 48 18º BBPO11 15
4º GGRC11 42 19º GRLV11 13
5º VRTA11 41 20º JSRE11 13
6º KNIP11 40 21º XPCM11 12
7º ABCP11 30 22º BCRI11 10
8º HGRE11 29 23º MXRF11 10
9º AGCX11 23 24º MALL11 9
10º CPTS11B 22 25º SPTW11 9
11º HGCR11 21 26º BRCR11 9
12º KNRI11 21 27º PQDP11 8
13º HGBS11 20 28º OUJP11 8
14º KNCR11 20 29º FIIP11B 6
15º RNGO11 20 30º BBRC11 6
OBS: SAAG e FLMA11 também foram
mencionados 6 vezes. Tabela 2. Os trinta FIIs mais votados

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A maioria dos participantes da votação deveria ser distribuição por peso fixo.
mencionou que o critério para a Sendo assim, a Carteira TOP 10 do
alocação dos ativos integrantes da Fórum Clube FII teria a seguinte
Carteira TOP 10 do Fórum Clube FII composição (Tabela 3).
deveria ser distribuição por peso fixo.
Sendo
FII assim, a CarteiraTIPO
TOP 10 do
OU SETOR PESO
Fórum
HGLG11 Clube FII teria a seguinte
Logística/industrial 10%
composição
VISC11 (Tabela 3). Shopping 10%
FIIB11 Logística/industrial 10%
GGRC11 Logística/industrial 10%
VRTA11 Papel 10%
KNIP11 Papel 10%
ABCP11 Shopping 10%
HGRE11 Escritório 10%
AGCX11 Agências 10%
CPTS11B Papel 10%
Tabela 3 – CARTEIRA TOP 10 FÓRUM CLUBE FII

O Gráfico 2 mostra a distribuição de shopping (20%) e os setores de


percentual da carteira por setor. Os escritórios e agências (cada um com
setores de logística e papel tem um 10%).
peso maior (30%), seguidos pelo setor
de shopping (20%) e os setores de
escritórios e agências (cada um com
10%).

Gráfico 2 – Distribuição da Carteira TOP 10 do Fórum Clube FII por setores

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Os FIIs de papel normalmente têm lançamentos que estão sendo
menor volatilidade (β) que os FIIs de entregues em 2018 e só apresentariam
tijolo e tendem a aumentar elevação dos rendimentos com a
rendimentos durantes períodos de recuperação substancial da atividade
inflação e/ou juros elevados. O elevado econômica e a absorção dos estoques.
percentual dos FIIs de papel na carteira Como constituem apenas uma
funciona como um “amortecedor” da pequena fração da carteira, podemos
volatilidade. Os setores de shoppings supor que a carteira escolhida pelo
são bem resilientes em seus Fórum Clube FII provavelmente será
rendimentos, devido à ampla bastante resiliente nos rendimentos.
diversificação de inquilinos e pelo mix Outras variações de alocação dos
de receitas (faturamentos das lojas ou ativos da CARTEIRA TOP 10 DO
aluguel mínimo + receitas de FÓRUM CLUBE FII também poderiam
estacionamento + receitas de aluguel ser utilizadas.
de espaços). Os FIIs de agências Se o critério de alocação tivesse por
bancárias também possuem base o número de votos recebidos, os
previsibilidade de rendimentos, pelo percentuais de cada ativo estão
menos enquanto duram os contratos, mostrados no Gráfico 3. Por esse
normalmente atípicos. Os FIIs do setor critério, os FIIs HGLG11 e VISC11 seriam
logístico/industrial podem enfrentar os que teriam maior percentual, com
muita concorrência, entretanto são 16% e 14% cada um, seguidos por
dos que primeiro se recuperam com o FIIB11 (12%), GGRC11 (11%), VRTA
aumento da atividade econômica. Os (10%) e KNIP (10%). Os FIIs ABCP11,
FIIs de escritórios são FIIs que têm HGRE11, AGCX11 e CPTS11B, os menos
enfrentado muita concorrência e alta votados, corresponderiam a 8%, 7%,
vacância pelo grande excesso de 6% e 6% da carteira, respectivamente.
lançamentos

Gráfico 3 – Distribuição da carteira de acordo com o número de votos recebidos

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Por esse critério de distribuição, a percentuais dos ativos nas carteiras
carteira ficaria mais concentrada no poderia ter por base a distribuição
setor de logística (39%). A alocação em baseada no Patrimônio Líquido (PL).
todos os outros setores seria diferente Teoricamente, os fundos com maior PL
da primeira proposta de distribuição são mais robustos e menos arriscados.
(por peso fixo): papel (26%), shopping De acordo com este critério, a
(22%), escritório (7%) e agência (6%). distribuição seria feita da seguinte
Outro critério para atribuição dos maneira (Gráfico 4):
percentuais dos ativos nas carteiras
poderia ter por base a distribuição
baseada no Patrimônio Líquido (PL) .
Teoricamente, os fundos com maior PL
são mais robustos e menos arriscados.
De acordo com este critério, a
distribuição seria feita da seguinte
maneira (Gráfico 4):

Gráfico 4 – Distribuição com base no PL de cada fundo

Os FIIs KNIP11, HGRE11, HGLG11, VISC11 de shoppings, 17% de escritórios e 7%


e ABCP11, os de maiores PL, de agências bancárias.
corresponderiam, respectivamente, a Se o parâmetro de alocação fosse
22%, 17%, 14%, 12% e 12% da carteira. alterado de Patrimônio Líquido para o
AGCX11 e GGRC11 corresponderiam a valor de mercado, os percentuais de
14% da carteira (7% cada um). FIIB11, e cada ativo seriam pouco afetados, pois
os FIIs de papel, VRTA11 e CPTS11B, para os FIIs eleitos, o valor de mercado
ficariam, respectivamente, com 4%, está próximo do Patrimônio Líquido. O
4% e 1% da carteira. Com relação aos valor de mercado foi obtido com base
percentuais correspondentes aos no último relatório gerencial publicado
diferentes setores, esta carteira teria de cada fundo.
27% de papel, 25% de logística, 24%
de shoppings, 17% de escritórios e 7%
de agências bancárias.
Se o parâmetro de alocação fosse
alterado de Patrimônio Líquido para o
valor de mercado, os percentuais de
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cada ativo seriam pouco afetados, pois
para os FIIs eleitos, o valor de mercado
Gráfico 5 – Distribuição da carteira com base no valor de mercado

As únicas alterações seriam o ser adotado para distribuir os pesos


aumento da participação de ABCP11 e dos FIIs na carteira seria a liquidez. Por
HGLG11 de 12% para 14%, e de 14 para este critério, a carteira ficaria
15%, respectivamente, e as reduções concentrada, excessivamente, no
de HGRE11 e VRTA11, de 17% para 15% setor de logística (50%), visto que
e de 4% para 3%, respectivamente. HGLG11 (22%) e GGRC11(24%) são
Por fim, o último critério que poderia fundos com liquidez bem alta.
ser adotado para distribuir os pesos
dos FIIs na carteira seria a liquidez. Por
este critério, a carteira ficaria
concentrada, excessivamente, no
setor de logística (50%), visto que
HGLG11 (22%) e GGRC11(24%) são
fundos com liquidez bem alta.

Gráfico 6 – Distribuição da carteira de acordo com a liquidez dos fundos

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4.2. ASPECTOS QUALITATIVOS DOS FIIS diversificação, que poderá ser
DA CARTEIRA TOP 10 aumentada caso o fundo consiga
efetivar as propostas que motivaram a
Nessa parte do relatório, será alteração do regulamento.
abordado de maneira superficial os Pontos fracos: Possibilidade de não-
principais pontos fortes e fracos de renovação dos contratos das agências
cada fundo, de acordo com minhas no término; possibilidade de grande
impressões. Sendo esta uma análise redução nos aluguéis no vencimento
subjetiva, pode conter erros e dos contratos atípicos; FII tem grande
imperfeições. quantia de dinheiro em caixa,
rendendo pouco em virtude da queda
ABCP11 dos juros; o FII pode, eventualmente,
FII de shoppings, monoimóvel, adquirir imóveis ruins que não
localizado em Santo André – SP. agradem ao mercado.
Pontos fortes: Bom gestor (Rio Bravo);
shopping maduro que tem CPTS11B
apresentado boa evolução de receitas FII de papel gerido pela Capitânia. Está
e rendimentos, mesmo com a crise; com o patrimônio alocado
bom yield em relação aos pares do principalmente em CRIs. Tem uma
setor (SHPH11, PQDP11). captação programada de R$ 100
Pontos fracos: Baixa liquidez; é milhões (4a emissão de cotas).
monoimóvel; negocia acima do VP, Pontos fortes: Bom DY; negocia perto
baixo DY (em relação a outros FIIs). do VP; capital alocado em títulos que
pagam bons cupons; alocação
AGCX11 predominante em títulos indexados à
Inicialmente um fundo concebido para inflação (IPCA e IGPM).
comprar ou construir agências para a Pontos fracos: Patrimônio líquido
Caixa Econômica Federal. Em virtude pequeno; possui na carteira títulos
do principal inquilino ter desistido de arriscados que podem entrar em
realizar novas expansões e aumentar o default; em virtude da virada do
número de agências, o fundo ficou com mercado, a 4a emissão de cotas pode
bastante dinheiro em Caixa. fracassar (o que manteria o FII com
Recentemente, foi aprovada uma patrimônio pequeno), baixa liquidez.
mudança de regulamento que
permitirá ao FII comprar outros tipos FIIB11
de imóveis (comerciais). O fundo é dono de uma parte do
Pontos fortes: Tem um gestor de boa Condomínio Industrial Perini Business
reputação no mercado (Rio Bravo); os Park, localizado em Joinville – SC.
imóveis que atualmente fazem parte Pontos fortes: Ativo de alta qualidade,
do portfólio do FII (agências) tem bom gestor (Coinvalores), taxa de
contratos com um inquilino grande até administração justa, diversificação de
2022, pelo menos; garantia de correção inquilinos, baixa vacância, grande área
dos aluguéis pelos contratos atípicos; de terreno que permite que ocorram
alguns imóveis do fundo foram expansões futuras. O FII também é
construídos há pouco tempo (menores autor de diversas ações na justiça, que,
gastos com manutenção); se forem vencidas, poderão ser a
diversificação, que poderá ser origem de receitas não-recorrentes
aumentada caso o fundo consiga que aumentarão o resultado do fundo.
efetivar as propostas que motivaram a 10Pontos
CARTEIRA TOP DO FÓRUM fracos:
CLUBE FII |Monoimóvel,
CLUBEFII.COM.BR não
8
alteração do regulamento. detém a propriedade de todo o
Pontos fracos: Possibilidade de não- condomînio, baixa liquidez. A Wetzel
origem de receitas não-recorrentes KNIP11
que aumentarão o resultado do fundo.
Pontos fracos: Monoimóvel, não FII de papel gerido pela Kinea (grupo
detém a propriedade de todo o Itaú).
condomínio, baixa liquidez. A Wetzel Pontos fortes: Boa liquidez, carteira de
S.A., principal locatária do FII, está em boa qualidade e indexada a índices de
recuperação judicial. inflação, grande quantidade de
dinheiro em caixa por ter feito
GGRC11 captação recente.
Fundo logístico/industrial, Pontos fracos: Devido ao alto
multiimóvel e multiinquilino gerido percentual de dinheiro em caixa, o DY
pela GGR Horus. está baixo; negocia um pouco acima do
Pontos fortes: Contratos atípicos de VP; taxa de administração
longa duração, altos cap rates, imóveis relativamente elevada.
fora do eixo Rio-São Paulo
(diversificação regional), boa liquidez. VISC11
Pontos fracos: Alguns imóveis do FII de shoppings multiimóveis gerido
fundo são de utilização muito pela Vinci.
específica e, em caso de vacância, pode Pontos fortes: Bom portfólio de
ser difícil a relocação. Gestor com imóveis e com boa diversificação;
histórico pequeno. relatórios bem detalhados; bom DY
para o setor; tem dinheiro em caixa
HGLG11 para fazer aquisições. Aparentemente,
FII de logística multiimóveis de gestão bom gestor (histórico pequeno). Boa
ativa (CSHG) liquidez.
Pontos fortes: Bom gestor, boa Pontos fracos: Não se sabe quais
diversificação interna, imóveis bem imóveis o fundo pretende adicionar ao
localizados, boa liquidez. portfólio; o dinheiro em caixa rende
Pontos fracos: Vacância um pouco pouco; taxa de administração elevada.
elevada; os rendimentos distribuídos
estão acima do resultado operacional. VRTA11
FII de papel gerido pelo Banco Fator.
HGRE11 Pontos fortes: Possui na carteira
FII de escritórios multiimóveis de títulos com rentabilidades atrativas;
gestão ativa alocação predominante em títulos
Pontos fortes: Bom gestor, alta indexados à inflação; possui dinheiro
concentração de imóveis em São em caixa para alocação em novos
Paulo, boa liquidez títulos.
Pontos fracos: Vacância elevada; Pontos fracos: Possui na carteira
elevada concentração em imóveis BB alguns títulos em default ou em vias
(que podem sofrer com movimento de; negocia muito próximo do VP;
fligth to quality); distribuição um baixa liquidez.
pouco acima do resultado operacional.

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poderiam ser realizadas de acordo com
5.CONCLUSÃO
a adoção de critérios diferentes.
Analisando os FIIs escolhidos pelos Obviamente, alterações conjunturais
participantes do Fórum Clube FII, não macroeconômicas (como elevação das
se percebem nos ativos problemas taxas de juros, por exemplo) ou
muito graves que possam específicas dos ativos (por exemplo,
comprometer, acentuadamente, o aumento ou redução de vacância ou
valor da carteira e/ou os rendimentos. inadimplência dos FIIs escolhidos) não
Diversas possibilidades de montagem estão previstas e poderiam afetar o
de carteira com os ativos escolhidos desempenho da carteira no futuro.
poderiam ser realizadas de acordo com
a adoção de critérios diferentes.
Obviamente, alterações conjunturais
macroeconômicas (como elevação das
taxas de juros, por exemplo) ou
específicas dos ativos (por exemplo,
aumento ou redução de vacância ou
inadimplência dos FIIs escolhidos) não
6. Referências Bibliográficas estão previstas e poderiam afetar o
BANCO FATOR. Relatório Mensal de desempenho
Gestão dado
de Abril 2018 carteira noInvestimento
Fundo de futuro. Imobiliário Fator Verità. Maio, 2018. Disponível em: <
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=27550>.

CAPITÂNIA. Relatório Mensal de Gestão de Março 2018 do Fundo de Investimento Imobiliário Capitânia Securities II. Abril, 2018. Disponível em: <
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=25764>.

CM CAPITAL MARKETS. Relatório Mensal de Gestão do GGR COPEVI Fundo de Investimento Imobiliário. Julho, 2017. Disponível em: <
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=15472>.

COINVALORES. Demonstrações Financeiras do ano 2017 do Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil. Março, 2018. Disponível em: <
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=24069>.

CREDIT SUISSE. Relatório Mensal de Gestão do Fundo de Investimento Imobiliário CSHG Real Estate. Maio, 2018. Disponível em:
<https://www.cshg.com.br/site/publico/imob/imob1.seam>.

CREDIT SUISSE. Relatório Mensal de Gestão do Fundo de Investimento Imobiliário CSHG Logística FII. Abril, 2018. Disponível em:
<https://www.cshg.com.br/site/publico/imob/imob1.seam>.

KINEA. Relatório Mensal de Gestão de Maio 2018 do Kinea Índice de Preços FII. Junho, 2018. Disponível em: <
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=27642>.

RIO BRAVO. Demonstrações Financeiras do ano 2017 do Fundo de Investimento Imobiliário Grand Plaza Shopping. Março, 2018. Disponível em: <
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=24095>.

RIO BRAVO. Demonstrações Financeiras do ano 2017 do Fundo de Investimento Imobiliário Agências Caixa. Março, 2018. Disponível em: <
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=24150>.

VINCE REAL ESTATE. Relatório Mensal de Gestão de Maio 2018 do Vinci Shoppings Centers FII. Junho, 2018. Disponível em: <
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=27737>.

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