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XI

Contrato de Locação

SUMÁRIO
1. Breve histórico. 2. A locação na sociedade de mercado. 3. Campo de incidência do Código Ci-
vil. 4. Elementos contratuais. 4.1. Cessão do uso e gozo. 4.2. Coisa infungível. 4.3. Retribuição
(aluguel). 4.4. Temporariedade (prazo). 5. Natureza jurídica. 6. Obrigações dos contratantes.
6.1. Obrigações do locador. 6.2. Obrigações do locatário. 7. Extinção da locação. 7.1. Extinção
da locação com prazo. 7.2. Extinção da locação sem prazo. 7.3. Extinção pela venda do bem
locado. 7.4. Extinção pelo inadimplemento. 7.5. Extinção pela morte de uma das partes.
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“É bom que haja uma ação de despejo, sempre deveria haver, em toda casa, para que assim o
sentimento do precário nos proibisse de revestir as paredes alheias com nossa ternura e de nos
afeiçoarmos sem sentir até a humilde torneira, e ao corrimão da escada como se fosse um ombro e
amigo onde pousamos a mão.”
(Rubem Braga, Sobre o inferno)
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1
Breve histórico
No Direito Romano, eram conhecidas três formas de locação: locatio conductio rei
(locação de coisa); locatio conductio operarum (locação do trabalho humano); e locatio
conductio operis (locação de obra). Esses contratos procuravam proporcionar a alguém,
mediante certa forma de remuneração, a prestação do uso de uma coisa infungível:
a prestação de serviços ou a execução de um determinado trabalho, pela via da em-
preitada. Lembra Pontes de Miranda1 que, inicialmente, locavam-se forças humanas e
animais e, posteriormente, as coisas, especialmente os bens imóveis, que acabou por
se tornar a modalidade mais importante.
Nesse sentido, o CC/1916, sob a rubrica “Da locação”, cuidava das três modalida-
des milenares de locação: coisas, serviços e empreitada. Espelhando a visão liberal e
individualista da codificação europeia dos oitocentos, o Código Bevilácqua disciplinou
a locação sob o signo da autonomia da vontade, com a preponderância de normas de
caráter dispositivo, suscetíveis de exclusão pelo consenso dos contratantes. Nada mais
natural, afinal, a propriedade e os contratos formavam os pilares de um regime dedicado
à apropriação e conservação de bens. Os direitos fundamentais se concretizavam com
o livre estabelecimento de relações particulares, refletindo a clivagem entre o público
e o privado, diante de um Estado ausente, espectador inerte do jogo do mercado, que
só se manifestava em última instância, para preservar as regras do jogo.
Todavia, nas primeiras décadas do século XX, o Estado liberal demonstrou sinais de
fadiga. A “mão invisível” do mercado não foi capaz de solucionar as premências sociais,
pois inexistiam instituições que o regulassem. A percepção de que o ordenamento
jurídico deveria agir para atenuar desigualdades e libertar indivíduos de necessidades
propiciou o surgimento do intervencionista Estado social, o welfare state. Os direitos
sociais de segunda geração já não mais correspondiam a uma posição de abstenção
por parte do Estado, mas à efetivação de prestações positivas pela via de concessão de
direitos promocionais e condições materiais para o desfrute de liberdades. Na tríade
formada pela locação de coisas, de obra e de mão de obra, a empreitada (obra) foi a
única que se desligou da terminologia originária. Já as locações de coisas e de serviços
foram as mais atingidas pelas rápidas mutações do breve século XX.
Por conseguinte, especificamente no campo da locação imobiliária, o Estado Social
introduziu normas de ordem pública cujo objetivo era frear a autonomia da vontade
em relações jurídicas marcadas pela assimetria, em um cenário de déficit habitacional
decorrente de um processo de industrialização que desencadeou acelerada urbanização.
Os códigos perdem o papel monopolista, passando a concorrer, em um primeiro momen-
to, com a legislação emergencial e, posteriormente, com microssistemas normativos.
A supressão da locação urbana do alcance do Código Civil denotava a desconfiança
social sobre a pretensa igualdade das relações jurídicas privadas.

1
  PONTES DE MIRANDA, Francisco. Tratado de direito privado, t. 40, p. 10.
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O Decreto no 24.150, de 1934, do presidente Getúlio Vargas, passou a regular


“as condições e processo de renovamento dos contratos de locação de imóveis des-
tinados a fins comerciais ou industriais”, pela necessidade de se impor “restrições à
maneira de usar esse direito [de propriedade] em benefício de interesses ou conve-
niências gerais”, bem assim a “necessidade de regular as relações entre proprietários
e inquilinos, por princípios uniformes e de equidade, se fez sentir universalmente,
impondo como impôs aos povos da mais elevada educação jurídica a instituição de
leis especializadas”. Seguiram-se, desde então, a Lei no 1.300/50, a Lei no 4.494/64,
a Lei no 5.444/67, a Lei no 6.649/79, que foi revogada pela Lei no 8.245/91, em vigor
atualmente a despeito de sucessivas alterações supervenientes, notadamente àquelas
impostas pelas Leis nos 10.931/04, 11.196/05, 12.112/09 e 12.744/12 – introduzindo
esta a modalidade do built to suit,2 que alterou o art. 4o e acresceu o art. 54-A à Lei no
8.245/91 (Lei do Inquilinato).
As consecutivas legislações dos últimos 80 anos não apontam em um sentido
linear. Pelo contrário, são oscilantes, traduzindo a maior ou menor polarização entre
setores sociais, pendendo ora para a adoção de regras intervencionistas nas relações
privadas, ora para um perfil minimalista, ou absentista nas tensões entre proprietários
e locatários. Não por outra razão, o volátil contrato de locação é o negócio jurídico
mais apropriado para refletir a dinâmica econômica de uma nação. É representativo
dessa sensibilidade, as políticas recentemente formuladas por países como Espanha e
Portugal para inibir as ações de despejo.
Relativamente aos contratos de locação de imóveis rurais, em 1964 a Lei no 4.504/64
regulamentou os contratos de arrendamento rural e parceria agrícola, também se
servindo de normas cogentes de ordem públicas. O Estatuto da Terra, ainda vigente,
nasceu com a importante missão de conciliar a formulação desses negócios jurídicos
com a execução da reforma agrária e promoção da política agrícola, também sofrendo
o impacto de sucessivas normas, destacando-se a Lei no 11.443/07.
A seu turno, com a vigência da CLT (Decreto-lei no 5.452/43), excluem-se do âm-
bito da locação de serviços todas as relações de trabalho subordinado. O contrato de
locação de serviços foi substituído como instrumento jurídico ordenador dos vínculos
entre tomadores e prestadores de mão de obra pelo contrato de trabalho. A inapti-
dão do modelo romano-pandectista da locatio-conductio operarum para as exigências
de uma nova classe obreira foi das mais eloquentes, de modo especial se comparada
com a caducidade de outras figuras jurídicas no período. No Código Civil de 2002,
a locação de serviços é hoje a “prestação de serviços”. Em seu art. 593, explicita-se
o caráter residual da incidência das normas do código: “A prestação de serviço, que
não estiver sujeita às leis trabalhistas ou a lei especial, reger-se-á pelas disposições

2
  O built to suit contém elementos de diversos contratos típicos – como o contrato de empreitada e o de
locação –, mas não se resume a nenhum deles. Trata-se de um contrato atípico cuja celebração é autorizada
pelo artigo 425 do Código Civil no âmbito da autonomia privada dos particulares. Daí que não se pode
interpretá-lo, a princípio, de acordo com a Lei de Locações, cuja índole protetiva não se coaduna com uma
operação que ordinariamente é utilizada por duas empresas que formalmente encontram-se em pé de
igualdade na contratação.
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deste capítulo”. Em uma dessas ironias da vida, no início do século XXI, assiste-se ao
renascimento da velha “locação de mão de obra” como um contrato útil e usual para
vínculos profissionais especializados, ao exemplo de atores, jornalistas, analistas de
sistemas, além dos clássicos casos de advogados, contadores e consultores técnicos.3
Finalmente, apartando-se da clássica tripartição emanada do direito romano e ado-
tada pelo CC/1916, mediante o uso de terminologia própria e adequada, o CC/2002
afasta as duas primeiras espécies de locação, convertendo-as aos atuais contratos de
prestação de serviço e empreitada. A locação de coisas é a única modalidade cujo de-
nominação foi preservada pelo Código Civil em vigor.
Ademais, houve a unificação das locações civil e mercantil – esta anteriormente
situada no Código Comercial de 1850 –, pois toda a matéria é agora versada no Capí-
tulo V, do Título VI, do Livro “Do Direito das Obrigações”, relativo às várias espécies
contratuais.

2
A locação na sociedade de mercado
“O neurótico constrói um castelo no ar.
O psicótico mora nele.
O psiquiatra cobra o aluguel.”
(Jerome Lawrence)

Vivemos em uma época em que quase tudo pode ser comprado ou vendido, ou mesmo
locado. Nas últimas três décadas, os mercados e os seus valores passaram a governar
a nossa vida como nunca. Hoje, a lógica do contrato não se aplica mais apenas a bens
materiais: governa crescentemente a vida como um todo e alcança esferas da vida com
as quais nada têm a ver. Assim, fomos resvalando da situação de ter uma economia de
mercado para a de ser uma sociedade de mercado. O filósofo Michael Sandel4 debate
os limites morais e políticos do mercado, ou seja, discute em que circunstâncias ele
faz ou não sentido, e quais os valores que governarão as diferentes áreas da vida cívica
e social. O fato é que algumas das boas coisas da vida são corrompidas ou degradadas
a partir do instante em que são convertidas em mercadoria.
Especialmente no terreno da locação, o Professor de Harvard trata dos contratos de
cessão de espaço para publicidade comercial, que colonizou todos os recantos da vida.
Após discorrer sobre propagandas em paredes de mictórios, lingeries de prostitutas
e profissionais exóticos, transformação de carros particulares em outdoor ambulante,

3
  RODRIGUES JÚNIOR, Otávio Luiz. Análise comparativista dos contratos built to suit.
4
  SANDEL, Michael, O que o dinheiro não compra, p. 13-17. “A diferença é esta: uma economia de mercado é
uma ferramenta – valiosa e eficaz – de organização de uma atividade produtiva. Uma sociedade de mercado
é um modo de vida em que os valores de mercado permeiam cada aspecto da atividade humana. É um lugar
em que as relações sociais são reformatadas a imagem do mercado” (p. 16).
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mediante aluguel mensal para divulgar logo de bebidas energéticas, ou mesmo o uso
da própria casa de moradia como meio de divulgação das grandes marcas, culmina o
autor por descrever a transformação do corpo em outdoor, sendo bastante aquiescên-
cia daquele que será tatuado com a logomarca de certo produto. Não se trata de um
tatoo permanente, mas provisório, que pode ser periodicamente substituído mediante
remuneração, mesmo que paradoxalmente colocado sob a própria testa! Para muitos,
se aquilo que se negocia como objeto de publicidade é a casa, o banheiro público ou a
testa, pouco importa. Desde que o bem jurídico pertença a pessoa que o venda e desde
que a operação econômica seja voluntária, ninguém terá o direito de objetar, afinal, os
mercados não discriminam entre preferências louváveis ou indesejáveis.5
Todavia, Sandel conforta aqueles que acreditam que comercializar o corpo humano
significa um modo errado de lhe atribuir valor, através de dois tipos de objeções aos
argumentos tipo laissez-faire que sustentam as escolhas neutras do mercado. Um tem
a ver com equanimidade: ou seja, se a pessoa transforma a sua casa em outdoor, o seu
carro, bíceps e nuca em um letreiro ambulante, pode-se questionar se a sua liberdade de
escolha não estava coagida por grave necessidade econômica que a impeliu a contratar
em condições de evidente desigualdade e em termos injustos de cooperação social; a
segunda objeção se prende à corrupção: mesmo em uma utópica sociedade sem diferenças
de poder e riqueza, existem certos bens cuja comercialização pode corromper a sua
própria essência e, portanto, não podem ser tratados como instrumentos de lucro e
uso. Ter uma tatuagem na testa patrocinada, mesmo que removível após certo tempo,
é uma maneira equivocada de atribuir valor ao corpo, além de algo humilhante, ainda
que a decisão tenha sido livremente adotada. Enfim, os mercados não são simples
mecanismos; eles também encarnam certos valores e devem zelar não apenas pelas
normas, mas também pelos bens que devem governá-los.6
As duas objeções levantadas concernem a escolhas éticas e políticas, apontando
para as desigualdades que as escolhas de mercado podem refletir e as atitudes que as
relações de mercado podem prejudicar. Porém, como resgatar esses dilemas éticos para
o campo do direito civil, especificamente para o objeto do contrato de locação em 2015?
Em uma análise fria, poder-se-ia sustentar que a cessão temporária de espaços do
corpo humano para fins de publicidade seria um contrato de locação de coisas, afinal aí
se conjugam os 4 atributos desse negócio jurídico: a) cessão de uso e gozo; b) coisa
infungível; c) retribuição (aluguel); d) temporariedade (prazo). Assim, a questão deverá
ser tratada pela disciplina contratual da locação do Código Civil.
Entretanto, de contrato não se trata, sendo o bem jurídico corpo – bem como
qualquer de suas partes isoladas – despido de conteúdo patrimonial. O traço da

5
  SANDEL, Michael, O que o dinheiro não compra, p. 180-185.
6
  SANDEL, Michael, O que o dinheiro não compra, p. 186-188: “As objeções da equanimidade e da corrupção
diferem em suas implicações no que diz respeito ao mercado: o argumento da equanimidade não levanta
objeção à mercantilização de certos bens sob a alegação de que são preciosos, sagrados ou que não tem
preço; insurge-se contra a venda de bens num contexto de desigualdade suficientemente grave para gerar
condições injustas de barganha” (p. 112).
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patrimonialidade é fundamental para definir o contrato, mas não é decisivo para


afirmar a sua negociabilidade. Isto é, existem negócios jurídicos existenciais, cujo
acento decisivo é a autonomia privada de cada indivíduo, mesmo que o bem jurídico
seja despojado do atributo pecuniário. O poder de autodeterminação da pessoa para
regrar os seus interesses, nos limites deferidos pelo ordenamento jurídico, pode por
vezes prescindir da estrutura complexa do contrato.
A cessão gratuita de um órgão ou tecido para fins de transplante não é uma opera-
ção econômica reconduzível a teoria do contrato, no modelo jurídico de uma doação.
Porém, cuida-se de negócio jurídico amparado infraconstitucionalmente pelo art. 13
do Código Civil, cujo limite de liceidade reside na vedação a “diminuição permanente
da integridade física, ou contrariar os bons costumes”. Por outro lado, o aluguel de
útero é um negócio jurídico envolvendo a cessão onerosa temporária de parte do corpo
humano, cuja comercialização, contudo, é vedada no direito brasileiro por explícita
opção do § 4o do art. 199 da Constituição Federal.
Quanto à legalidade de um negócio jurídico de cessão onerosa temporária da testa
ou do bíceps de uma pessoa para divulgação da logomarca de uma empresa haveriam
em tese dois questionamentos: há diminuição permanente da integridade física? O ato
contraria os bons costumes? Esses são os limites abstrata e objetivamente impostos
pelo art. 13 do Código Civil para qualquer ato de disposição do próprio corpo. A primeira
resposta é negativa: trata-se de desenho ou tatoo removível. Porém, será no segundo
questionamento, ao se tangenciar de bons costumes, que se encontra o maior obstáculo
ao desafio ora imposto.
Tratar de um conceito vago e impreciso como os “bons costumes” é uma tarefa
hercúlea em sociedades plurais, nas quais há uma diversidade de orientações sobre o
conceito de “vida boa”. Em um Estado Democrático de Direito – cujos traços fortes
são o personalismo e o solidarismo –, a complexidade da resposta avulta em razão não
apenas da heterogeneidade de padrões culturais que possam orientar uma infinidade
de comportamentos contrastantes no interno de um mesmo ordenamento, como do
necessário respeito à liberdade de cada ser humano para edificar a sua trajetória de vida
sem que seja instrumentalizado pela sociedade ou pelo Estado em deliberações que
concernem à sua órbita de intimidade, mesmo que traduzidos em reflexos pecuniários.
Enfim, o ato de autonomia negocial, seja ele unilateral ou bilateral, existencial ou
patrimonial, será merecedor de tutela se corresponder não apenas às regras presentes
em nível ordinário, mas aos princípios que lhe dão substrato. Se a priori uma regra válida
define certa conduta como contrária ao sistema, afirma-se a sua ilicitude. Todavia, a
não constatação da ilicitude prima facie de um ato de autonomia negocial, não neces-
sariamente conduz ao seu merecimento. As partes podem concluir validamente um
negócio jurídico – sendo este apto a produzir os seus efeitos –, se quando submetido
a um controle de valor fique evidenciado que realiza interesses dignos de proteção
segundo o ordenamento jurídico. Assim, se essas novas traduções do consentimento
humano concretamente não violem a dignidade da pessoa humana e a segurança ju-
rídica, a licitude do negócio jurídico estará posta.
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3
Campo de incidência do Código Civil
O Código Civil disciplina a locação de coisas nos arts. 565 a 578. A teor do art.
565, “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo deter-
minado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”. Em
outros termos, a locação de coisas decorre do fato de o locador colocar à disposição
do locatário o uso e fruição de um bem por um certo período, cabendo a este pagar
àquele um determinado preço.
O âmbito de aplicação das referidas normas é contrato de locação de coisas infun-
gíveis. De fato, a redução do objeto da locação é consequência da autonomização dos
contratos de prestação de serviços (arts. 593 a 609, CC/2002) e empreitada (arts. 610
a 626, CC/2002).
O Código Civil monopoliza a locação de bens móveis infungíveis. Aqui podemos
cogitar de uma ampla variedade de objetos, como vestimentas, eletrodomésticos,
eletrônicos (do iPad ao tablet7 e ao aparelho celular), automóveis, tratores, container,
gerador de energia, tenda, caçamba, mobiliários domésticos e uma infinidade de coisas
que a criatividade humana possa engendrar.
Porém, nem todas os negócios envolvendo a cessão temporária de coisas infungíveis
se submetem ao Código Civil. Nas disposições finais e transitórias, significativa é a
advertência do art. 2.036 do CC: “A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei
especial, por esta continua a ser regida”.
Aqui o legislador não tergiversou: a Lei do Inquilinato continua em vigor e, na
qualidade de norma especial, mantém a regência sobre matéria de locação de imóveis
urbanos residenciais e não residenciais, sobre a qual o Código Civil corretamente
não se debruçou. Com efeito, todo contrato em que se verifique assimetria entre as
partes deve ser enfrentado pela legislação especial, cuja função será a de acautelar a
parte vulnerável, ao estabelecer prévia igualdade material entre os contratantes (v. g.,
as relações de trabalho e de consumo). O CC apenas regulamenta os contratos em

7
  Dois jovens empreendedores resolveram investir na locação de tablets, em Curitiba. O empreendimen-
to surgiu após uma “pesquisa de novas ideias”, como explicaram os sócios, que desejavam empreender.
“Encontramos em Barcelona, Madri e Paris empresas que alugam tablets. Lá, a locação é mais voltada para
o turismo”, relatou Baggetti. Para inovar no serviço, os rapazes desenvolveram aplicativos próprios. “Não
queríamos apenas alugar o tablet”, afirmou Coelho. A empresa atinge pessoas físicas e jurídicas. Nos seis
meses de atuação, já atendeu mais de 40 clientes. Atualmente, eles contam com um estoque de 30 tablets.
“A gente adquire de acordo com a demanda. Não adianta ter um estoque muito grande porque os tablets
estão sempre sendo atualizados e nós queremos oferecer um material com tecnologia de ponta”, contou
o estudante de administração. A expectativa dos sócios é de crescimento. Eles explicam que o principal
adversário é a falta de conhecimento das pessoas sobre o serviço que prestam. Por essa razão, eles têm
investido na prospecção de clientes e em novas ideias. “É um serviço novo que cresce junto com o merca-
do”, pontuou Baggetti. A empresa oferece dois modelos de tablets. A diária custa R$ 17,90; já na locação
por uma semana, a diária sai por R$ 13,99. Também é possível alugar o aparelho anualmente por R$ 4,99
a diária. Os tablets alugados pela empresa custam, em média, entre R$ 1.800,00 e R$ 2.500,00. www.
g1parana.com.br colhido em 9.7.2014.
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que existe um certo nível de correspondência entre os entabulantes, relações jurídicas


em que possa preponderar a autonomia privada com menor influxo das normas de
ordem pública. Ao invés de se seguir o modelo alemão de resolução de assimetrias
por meio da introdução no Código Civil de regimes duais – especialmente após a Lei
de Modernização do Direito das Obrigações de 2002 –, o Brasil tomou o rumo de criar
microssistemas, gerando a coexistência de regimes normativos diferenciados para uma
mesma base negocial.
A forçosa convivência do Código Civil com a Lei do Inquilinato demanda delimitação
de fronteiras. É cediço que a antinomia normativa é solucionada mediante o recurso
aos critérios cronológico, hierárquico e da especialidade. Se, quanto ao segundo cri-
tério, temos leis de igual calibre (Leis no 8.245/91 e no 10.406/02), dentre os padrões
relacionados à cronologia e especialidade o art. 2036 do Código Civil fez explícita
opção pelo segundo, preservando coerentemente todo um microssistema devotado
às locações de imóveis urbanos, até mesmo pela evidente diversidade principiológica
conferida aos bens jurídicos situados em uma e outra legislação. Em caráter residual
o Código Civil disciplinará as locações não alcançadas por leis especiais.
Ressalte-se que continuam regidos pela Lei Especial no 8.245/91 os procedimentos
da ação de despejo (arts. 59 a 66), de consignação de aluguel (art. 67), revisional de
aluguel (arts. 68 a 70) e renovatória (arts. 71 a 75).
Interessante indagação diz respeito ao preceito consubstanciado no art. 835 do
CC que permite ao fiador exonerar-se da fiança sem limitação de tempo, por mera
notificação extrajudicial. Ora, se não é necessário o ajuizamento de ação exonerativa,
poderíamos afirmar que a inovação alcança os contratos de locação urbana anteriores
à vigência do CC?
A princípio, poderíamos crer que os contratos anteriores a 11.1.2003 estão imunes à
alteração pelo fato de o contrato de fiança ser regido pela lei em vigor ao tempo de sua
celebração. Seria essa norma que regeria as hipóteses de exoneração do fiador, mesmo
que a resilição unilateral acontecesse sob o império da lei revogadora. Todavia, consi-
deramos que a prorrogação do contrato de locação e, consequentemente, a obrigação
acessória do fiador induzem a fato gerador de nova situação jurídica, pois nasce um
segundo contrato completamente desvinculado da avença originária. Exemplificando,
se um contrato de locação de trinta meses encerra-se já na vigência do CC/2002, a
prorrogação do contrato de locação – agora sem prazo – permite a exoneração do fiador
por mera denúncia.
A modificação adapta-se ao art. 39 da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), “salvo
disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até
a efetiva devolução do imóvel”. Como relação jurídica de trato sucessivo, os efeitos
futuros da locação de imóvel e da fiança a ela vinculada recebem as necessárias cor-
reções da lei vigente.
Em matéria de colisão normativa, diante do tratamento pormenorizado que a Lei
no 8.245/91 defere à locação, nada impede que, em face de uma omissão do Código
Civil, seja viável a utilização de alguma das regras da Lei do Inquilinato nos litígios
978 Curso de Direito Civil

envolvendo contratos de locação de coisas. Ilustrativamente, um contrato de locação


de vaga autônoma de garagem será regido pelo Código Civil, mas o magistrado poderá
se servir da lei especial se as partes não previram certa eficácia negocial desprezada
pela norma geral.
A recíproca também é válida. Quer dizer, não se pode excluir a eficácia subsidiária
das regras do Código Civil nas hipóteses de colmatação de lacunas da Lei do Inquilinato.
De acordo com o art. 79, da Lei no 8.245/91, “no que for omissa esta lei aplicam-se
as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil”. O fato de a locação urbana
ser governada por legislação especial não torna a matéria infensa às diretrizes de so-
cialidade, eticidade e operabilidade que iluminam o Código Reale. Devemos lembrar
que o CC é a norma central da ordem civil (art. 1o do CC), sendo que haverá nítida
convergência entre a CF, o CC e os microssistemas – no caso, a Lei do Inquilinato –,
com constante influxo dos princípios daquelas esferas para essa e, imediatamente, do
exposto no parágrafo único do art. 2.035.
Nesse ponto, há uma curiosidade. A norma geral remete à lei especial e esta, no-
vamente, conduz ao Código Civil. Basta perceber que a locação de imóveis urbanos
é tratada na Lei no 8.245/91, sendo que logo em seu art. 1o, parágrafo único, adverte
acerca das modalidades de locação que a ela não interessam e, consequentemente,
serão regidas pelo CC e leis especiais (norma de reenvio).
Com efeito, estatui o parágrafo único do art. 1 que: “Continuam regulados pelo
Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da
União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de
vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de
espaços destinados à publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equipa-
rados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e
como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer
de suas modalidades”.
É natural que a lei especial das locações já inicie dessa maneira. A natureza protetiva
de diversas normas da locação predial urbana é da essência da Lei no 8.245/91, bem
como, em maior ou menor grau, das leis que lhe precederam. Percebe-se esse perfil
tutelar em prol da parte assimétrica às regras específicas sobre termos contratuais – com
hipóteses restritivas da resilição pura e simples –, bem assim o complexo sistema de
revisão dos aluguéis. Justamente pelo relevante papel de equilibrar posições jurídicas
desiguais, a Lei do Inquilinato exclui de seu manto protetor aquelas relações jurídicas
em que é desnecessário o reequilíbrio pela lei daquilo que a realidade tratou de desequilibrar.
Para começar, todos os negócios jurídicos em que a União se coloca na posição de
locador se submetem às normas de direito público, mesmo em se tratando de aluguel
de bens patrimoniais, seguindo a disciplina do DL no 9.760/46. Enuncia o art. 87 do
referido Decreto-lei: A locação de imóveis da União se fará mediante contrato, não ficando
sujeita a disposições de outras leis concernentes à locação. A necessidade de se efetuar a
cessão da posse por um contrato de concessão de uso não se aplica apenas à União,
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estendendo-se às suas autarquias8 e fundações públicas, quando ocupem a posição


de concedentes. O mesmo não se diga quanto às empresas públicas9 e sociedades de
economia mista, sujeita às normas aplicáveis às empresas privadas, inclusive nas re-
lações jurídicas contratuais que venha a manter, conforme expressamente menciona
o art. 173, § 1o, da Constituição Federal. Certamente o privilégio estatal será abolido
se a pessoa jurídica de direito público participar do contrato na qualidade de locatário.
Nesse caso prevalecerá a Lei no 8.245/91.
Todavia, o Decreto-lei no 9.760/46 não se aplica aos estados-membros e aos muni-
cípios, bem como às suas respectivas autarquias e fundações públicas. Se esses entes
públicos não se submetem à lei especial, quando assumirem a posição de locadores
os contratos serão regidos pelo Código Civil de 2002. Caso contratem na posição de
locatários, aplicar-se-á a Lei do Inquilinato.
A outro giro, o Código Civil regula a locação de vagas autônomas de garagem; espaços
destinados à publicidade; locação de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados e
formas de locação que não tenham sido objeto de regulamentação por legislação própria.

8
  Informativo no 0476, Período: 6 a 10 de junho de 2011. Quarta Turma. Trata o recurso da possibilidade de
o Estado ajuizar ação de reintegração de posse de imóvel público ocupado por servidor de autarquia desde antes de sua
extinção, com alegada anuência verbal do Poder Público. A Turma entendeu que não se pode falar em contrato verbal
firmado com a Administração Pública, uma vez que, pela natureza da relação jurídica, é inadmissível referida pactuação,
não podendo, daí, exsurgir direitos. Ademais, não seria admissível avença celebrada com autarquia tendo por objeto
locação de bem público sem as cláusulas essenciais que prevejam direitos e obrigações. A referida avença não propiciaria
o efetivo controle do ato administrativo no que tange à observância dos princípios da impessoalidade, moralidade e
legalidade. Não tendo relevância jurídica o aludido contrato verbal supostamente firmado com a autarquia, torna-se
nítido haver mera detenção do imóvel público pelo recorrido. Tendo o recorrente feito notificação judicial ao recorrido
para que desocupasse o imóvel, com a recusa do detentor, passou a haver esbulho possessório, mostrando-se adequado o
ajuizamento de ação de reintegração de posse. Não havendo posse, mas mera detenção, não socorre o recorrente o art.
924 do CPC – que impossibilita a reintegração liminar em prejuízo de quem tem a posse da coisa há mais de ano e dia.
REsp 888.417-GO, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 7.6.2011.
9
  Informativo no 0542, Período: 27 de junho de 2014. Quarta Turma. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO CO-
MERCIAL DE IMÓVEL DE EMPRESA PÚBLICA FEDERAL. Empresa pública federal que realize contrato de
locação comercial de imóvel de sua propriedade não pode escusar-se de renovar o contrato na hipótese em que o locatário
tenha cumprido todos os requisitos exigidos pela Lei de Locações (Lei 8.245/1991) para garantir o direito à renovação.
Inicialmente, vale ressaltar que somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios,
de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da Lei de locações, conforme previsto no art. 1o,
parágrafo único, “a”, 1, desse diploma legal. Nos termos do Decreto-lei 200/1967 e do art. 173, § 1o, da CF, as
empresas públicas são dotadas de personalidade jurídica de direito privado e, ressalvadas as hipóteses constitucionais,
sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venham
a manter. Nesse contexto, na hipótese em que empresa pública realize contrato de locação comercial de imóvel de sua
propriedade, sendo o imóvel locado bem de natureza privada – por ser de titularidade de empresa pública que se sujeita
ao regime jurídico de direito privado –, o contrato locatício firmado também é de natureza privada, e não administrativa,
submetendo-se à Lei de Locações. Assim sendo, tendo o locatário obedecido a todos os requisitos exigidos na referida lei
para garantir o direito à renovação do contrato, não é possível à locadora escusar-se da renovação. Nesse aspecto, ensina
a doutrina que “As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou locatária. Neste
último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não
se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque,
se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso.” REsp 1.224.007-RJ, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, julgado em 24.4.2014.
980 Curso de Direito Civil

Assim, será o Código Reale que disciplinará o contrato de garagem, bem como
negócios jurídicos que envolvam espaços publicitários em prédio alheio. Todavia, se
o contrato tiver por objeto a locação de terreno urbano, encontra-se ele submetido às
regras da Lei no 8.245/91, sendo indiferente para sua classificação o fato de ter sido o
referido imóvel destinado à construção de vagas de garagem por parte do locatário.10
Observe-se que não se excluirá a incidência da Lei no 8.245/91 no contrato entre
o garagista e o usuário da garagem, se a vaga de estacionamento se vincular a uma
locação de imóvel. Isto é, apenas será afastada a lei especial para aquelas locações
exclusivamente destinadas a veículos, sem qualquer vinculação com um imóvel loca-
do, seja este residencial ou não residencial. Nesses casos, a retomada da coisa pelo
locador não será regulada pela ação de despejo – específica para a Lei do Inquilinato
–, pois resilida eficazmente a locação, para que se opere a restituição de coisa locada,
será exercida a pretensão de reintegração de posse.11
Nesse sentido, explica Sylvio Capanema12 que tanto a locação da vaga de garagem
como de espaços de publicidade não se revestem de maior densidade social a justificar
restrição mais intensa à autonomia privada dos contratantes. Portanto, no que tange
aos imóveis urbanos, os contratos locatícios submetidos ao Código Civil serão aque-
les que envolvam vagas de estacionamento, espaços de publicidade e aos prédios de
titularidade dos Estados, Municípios e suas autarquias e fundações.
Outrossim, excluem-se do Código Civil os contratos de arrendamento rural,
submetidos à Lei no 4.504/64 – Estatuto da Terra.13 O termo arrendamento, explica
Venosa,14 é utilizado entre nós preferentemente para as locações imobiliárias rurais.
Nada impede que, para ser evitada repetição, locação e arrendamento sejam utilizados
indistintamente. No entanto, o arrendamento prende-se mais à ideia de imóvel rural
porque abrange a percepção de frutos, além do uso. Na locação, realça-se a relação de
uso. A nosso ver, o contrato de arrendamento rural tem como elemento essencial a
posse do imóvel pelo arrendatário, que passa a ter o uso e gozo da propriedade. Dessa
forma, na hipótese em que tenha sido firmado contrato de arrendamento rural sem
que o arrendatário tenha efetivamente exercido a posse direta da terra a ser explorada,

10
  Informativo no 0505, Período: 20 de setembro a 3 de outubro de 2012. Terceira Turma. A locação de prédio
urbano para a exploração de serviço de estacionamento submete-se às disposições da Lei n. 8.245/1991. A locação que
objetiva a exploração de serviço de estacionamento não se compreende na exceção contida no art. 1o, parágrafo único,
a, item 2, da Lei n. 8.245/1991, que prevê que as locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacio-
namento de veículos continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais. AgRg no REsp 1.230.012-SP, Rel.
Min. Massami Uyeda, julgado em 2.10.2012.
11
  VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada, p. 15-16.
12
  SOUZA, Sylvio Capanema de. Da locação do imóvel urbano, p. 27.
13
  STJ, Informativo no 0522 Período: 1o de agosto de 2013. Como instrumento típico de direito agrário, o contrato
de arrendamento rural também é regido por normas de caráter público e social, de observação obrigatória e, por isso,
irrenunciáveis, tendo como finalidade precípua a proteção daqueles que, pelo seu trabalho, tornam a terra produtiva
e dela extraem riquezas, dando efetividade à função social da terra (REsp 1.339.432-MS, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, julgado em 16.4.2013).
14
  VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. Contratos em espécie, p. 142.
Contrato de Locação 981

deve-se afastar a natureza do contrato de arrendamento para considerá-lo como de


“locação de pastagem”, caso em que não é possível exercer o direito de preferência
que a lei estabelece para o arrendatário.
O arrendamento mercantil (leasing) também não é regido pelas normas do Código
Civil posto submetido à Lei no 6.099/74 e às resoluções do Banco Central. O arrenda-
mento se assemelha à propriedade fiduciária, já que, em ambos os modelos, há des-
dobramento da posse direta, em favor do usuário, e indireta, em prol do proprietário.
Mas o leasing é um negócio jurídico complexo, pois reúne uma pluralidade de relações
de direito obrigacional. Trata-se de locação de coisas atreladas a um financiamento
e qualificada pela eventualidade de uma compra e venda ao final do contrato. É um
contrato de natureza mista, que apresenta uma simbiose de locação, financiamento
e venda. Apesar de sua aproximação com a locação, merece tratamento autônomo,
principalmente pela possibilidade do arrendatário deliberar por adquirir a propriedade,
convertendo-se as importâncias pagas a título locatício em amortização de parcela do
débito. Ou seja, a retribuição despendida pelo arrendatário não se reduz a um mero
aluguel, mas em pagamento parcial do bem.
Pela atipicidade que decorre da mescla da cessão da posse do bem a título de
hospedagem com a prestação de serviços, unidades vinculadas a apart-hotéis, hotéis-
-residências e flat services não se afeiçoam à legislação locatícia, a eles reservando-se
disciplina própria.
Em síntese, o âmbito de incidência do Código Civil de 2002 é amplo no que con-
cerne aos contratos de locação de coisas móveis (automóveis, roupas, eletrônicos,
mobiliários domésticos e utensílios para festas) e de âmbito mais restrito, em caráter
excepcional, nas relações locatícias referentes a bens imóveis (vagas de garagem e
espaços de publicidade).

4
Elementos contratuais
Afastando-se da acepção ampla de locação tanto a prestação de serviço como a em-
preitada, da leitura do art. 565 do Código Civil surge o contrato de locação de coisas
como o negócio jurídico pelo qual uma das partes, mediante contraprestação, concede à outra
em caráter temporário o uso e gozo de coisa infungível.
Do aludido conceito podemos extrair 4 elementos constantes em qualquer contrato
dessa natureza: a) cessão de uso e gozo; b) coisa infungível; c) retribuição (aluguel);
d) temporariedade (prazo).

4.1 Cessão do uso e gozo


O locador cederá ao locatário tão somente o uso e o gozo do bem, sem que se
transmita a sua titularidade.
982 Curso de Direito Civil

O desdobramento da posse é fenômeno que se verifica quando o proprietário, efe-


tivando uma relação jurídica negocial com terceiro, transfere-lhe o poder de fato sobre
a coisa. Apesar de não mais se manter na apreensão da coisa (que está sob o poder
de fato do terceiro-contratante), o proprietário continuará sendo reputado possuidor,
só que indireto. Assim, por força de uma relação jurídica travada entre o proprietário
e um terceiro, detecta-se o desdobramento da posse em direta e indireta. Exemplos
fecundos podem ser lembrados com os contratos de locação, usufruto, comodato etc.
Em tais hipóteses, o proprietário (que permite que um terceiro apreenda a coisa) se
mantém como possuidor indireto, enquanto o terceiro assume a posição de possuidor
direto. Portanto, a posse direta do locatário não anula a posse indireta do proprietário.
Não se olvide de que o gozo ou fruição da propriedade verifica-se diretamente pelo seu
titular (pela obtenção de frutos naturais e industriais) ou por intermédio de outras
pessoas (v.g. aluguéis como frutos civis). A essa coexistência pacífica, decorrente do
desdobramento da relação possessória, dá-se o nome de posses paralelas.
A posse direta do locatário é também caracterizada como subordinada ou deriva-
da, já que a atuação do possuidor direto é limitada ao âmbito de poderes dominiais a
ele transferidos pelo possuidor indireto, de acordo com a espécie de relação jurídica.
Em princípio, o locatário terá ampla exploração econômica da coisa por concentrar
consigo as faculdades temporárias de usar e fruir a coisa. Nada obstante, a dimensão
da posse oscilará, dependendo exclusivamente do conteúdo do negócio jurídico eleito
pela autonomia privada das partes. Como bem indica o art. 569, I, do Código Civil O
locatário é obrigado a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos,
conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se
sua fosse. Da regra se extrai que naturalmente incumbirá ao locatário usar e fruir do
bem em atenção ao uso convencionado pelas partes, sendo vedada a prática de atos que
desvirtuem a finalidade do contrato. Supletivamente, na falta de disposição expressa,
a extensão do uso e fruição será presumida pela natureza do imóvel e atividade a ser
exercitada pelo locatário.15
Em contrapartida, a posse indireta ou mediata é a que o proprietário conserva
quando temporariamente cede a outrem o poder de fato sobre a coisa. Releva perceber
que nem sempre o proprietário será o locador do imóvel, eventualmente essa condição

15
  STJ. Informativo no 0506, Período: 4 a 17 de outubro de 2012. Terceira Turma. O proprietário possui
legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos ao uso de sua propriedade decorrentes
do descumprimento dos deveres condominiais pelo locatário. Ao firmar um contrato de locação de imóvel, o locador
mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo
o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferir a outrem o direito de usar o bem objeto da
locação. Dessa forma, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se que o locatário dê
a destinação correta ao imóvel, visto que lhe são conferidos instrumentos coercitivos para compelir o locatário a cum-
prir as disposições condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n.
8.245/1991. Assim, tratando-se de direito de vizinhança, a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade
da coisa. Por isso, o proprietário com posse indireta não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso in-
devido de sua propriedade. Todavia, a demanda também pode ser ajuizada contra o possuidor do imóvel que, em tese, é
quem comete a infração condominial, sem excluir a responsabilidade do proprietário. REsp 1.125.153-RS, Rel. Min.
Massami Uyeda, julgado em 4.10.2012.
Contrato de Locação 983

recairá sobre o titular de um direito real ou obrigacional que cede a posse direta a um
terceiro. Com efeito, o desdobramento possessório pode comportar uma verticalização
em vários graus. Concebe-se, no mínimo, a viabilidade de uma tripartição da posse.
Assim, exempli gratia, o próprio usufrutuário do bem poderá locar o bem que não lhe
pertence, mas sob o qual ostenta direito real de fruição (art. 1.394, CC). Em suma, a
posse direta sempre será una, cabendo àquele que mantiver atuação material sobre a
coisa; o que se desdobra verdadeiramente é a posse indireta, que, no exemplo, caberá
tanto ao proprietário como ao usufrutuário.16
Tratando-se de compropriedade, segundo a parte final do art. 1.323 do Código
Civil, “preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não é”. Assim, se a
deliberação da maioria dos condôminos for pela locação da coisa, qualquer condômino
preferirá a estranhos, simplesmente ofertando tanto por tanto. Bem pontua Francisco
Loureiro17 que “tem a norma razão de ser, pois via de regra o condômino melhor ze-
lará pela coisa comum a ele locada, além de seu quinhão ideal responder por eventual
inadimplemento. Constitui ademais, meio eficaz de evitar a fraude da maioria, locando
a coisa por valor inferior ao do mercado, em detrimento de condômino minoritário”.

4.2 Coisa infungível


A distinção dos bens em fungíveis e infungíveis diz respeito à possibilidade de sua
substituição. Fungíveis são os bens susceptíveis de substituição por outro de mesma
espécie, qualidade e quantidade (art. 85, CC), determinados por número, peso ou
medidas. Exemplo típico é o dinheiro. A fungibilidade é própria dos móveis, sendo
resultado de comparação entre coisas equivalentes.
São infungíveis, por sua vez, os bens insusceptíveis de substituição por outro de
igual qualidade, quantidade e espécie, como no exemplo de um quadro de Portina-
ri. Em razão de sua qualidade individual, possuem valor especial, inadmitindo, por

16
  STJ, Informativo no 0515, Período: 3 de abril de 2013. Terceira Turma. DIREITO CIVIL. LEGITIMIDADE
DO LOCADOR PARA A PROPOSITURA DE AÇÃO DE DESPEJO. O locador, ainda que não seja o proprietário
do imóvel alugado, é parte legítima para a propositura de ação de despejo fundada na prática de infração legal/contra-
tual ou na falta de pagamento de aluguéis. A Lei n. 8.245/1991 (Lei de Locações) especifica as hipóteses nas quais é
exigida a prova da propriedade para o ajuizamento da ação de despejo. Nos demais casos, entre os quais se encontram
os ora analisados, deve-se atentar para a natureza pessoal da relação de locação, de modo a considerar desnecessária
a condição de proprietário para a propositura da demanda. Ademais, cabe invocar o princípio da boa-fé objetiva, cuja
função de relevo é impedir que o contratante adote comportamento que contrarie o conteúdo de manifestação anterior,
em cuja seriedade o outro pactuante confiou. Assim, uma vez celebrado contrato de locação de imóvel, fere o aludido
princípio a atitude do locatário que, após exercer a posse direta do imóvel, alega que o locador, por não ser o proprietário
do imóvel, não tem legitimidade para o ajuizamento de eventual ação de despejo nas hipóteses em que a lei não exige
essa condição do demandante. REsp 1.196.824-AL, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 19.2.2013.
  LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil comentado, p. 1238. Conclui o autor: “É omisso o preceito
17

quanto ao modo de exercício da preferência, razão pela qual se aplica a regra do art. 504 do CC. Caso
diversos condôminos almejem a preferência, aplicam-se, por analogia, os critérios de prioridade entre os
consortes, previstos no art. 1.322. Não cabe à maioria negar a preferência do minoritário, porque a norma
em questão é cogente”.
984 Curso de Direito Civil

conseguinte, substituição sem que isso modifique seu conteúdo. A infungibilidade,


pois, pode apresentar-se tanto em bens móveis, quanto nos imóveis.
O art. 565 do Código Civil limita a locação aos bens não fungíveis, como joias, louças,
automóveis e, residualmente, aos imóveis que, por sua natureza urbana residencial
ou não residencial e, mesmo rurais, submetem-se a legislação especial. A exclusão
das coisas fungíveis se dá pelo simples fato de que o locatário tem a obrigação de, ao
fim do contrato, restituir ao locador exatamente o mesmo bem que recebeu. Dispõe
o art. 569, IV, que o locatário é obrigado a restituir a coisa, finda a locação, no estado em
que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. Ora, sendo os bens fungíveis
e consumíveis passíveis de exaurimento, a sua cessão descaracterizaria a locação,
conforme a acepção a eles conferida pelos arts. 85 e 86 do CC.
Por conseguinte, não basta a restituição em si, mas que a coisa mantenha dentro
do possível as suas características, preservando a sua essência, caso contrário o loca-
tário será indenizado pelos prejuízos decorrentes de conduta negligente ou dolosa,
excetuando-se os prejuízos provenientes do próprio desgaste normal da coisa.
Caso o objeto do negócio jurídico seja uma coisa fungível, o fato de se nomear o
contrato como de locação não desvirtuará a sua verdadeira natureza de um contrato
de mútuo. Segundo o art. 586 do Código Civil, “O mútuo é o empréstimo de coisas
fungíveis. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa
do mesmo gênero, qualidade e quantidade”. De fato, o empréstimo é o contrato pelo
qual uma parte entrega a outra uma determinada quantia de dinheiro ou outras coisas
fungíveis, obrigando-se esta outra a restituir igual quantidade de coisas da mesma
espécie e qualidade. As partes deste negócio jurídico são o mutuante (quem concede
o empréstimo) e o mutuário (o beneficiário que assume a obrigação de restituir).
Nota-se que a marca registrada do mútuo é a transferência da plenitude dos poderes
sobre a coisa emprestada, diferentemente do locatário, pode o mutuário atender aos
seus interesses livremente, consumindo, alienando, dispondo, abandonando etc. Para
tanto, exige-se a transferência não apenas da posse, mas também da propriedade da
coisa mutuada, permitindo o seu consumo.
Bem por isso, inclusive, exige-se que o mutuante seja o proprietário do bem, não
sendo possível a concessão de um empréstimo por mero possuidor, como o locatário,
o usufrutuário e mesmo o comodatário – que possuem o dever de restituição.
Por último, além da recusa à fungibilidade, a consuntibilidade do bem também é
incompatível com o objeto da locação. Na dicção do art. 86 do Código Civil, consumí-
veis são os bens móveis cujo uso importa destruição imediata da própria substância. É
a chamada consumibilidade natural ou consumibilidade de fato, de que são exemplos
os gêneros alimentícios. Os inconsumíveis, por seu turno, são os bens que admitem
uso constante, possibilitando que se retirem todas as suas utilidades sem atingir sua
integridade, como um livro. Inviável, destarte, o aluguel de energia elétrica ou gás,
bens consumíveis que perdem a substância com o primeiro uso.
Contrato de Locação 985

4.3 Retribuição (aluguel)


O preço é um dos elementos essenciais da locação. Ao contrário da compra e venda,
a vontade das partes quanto ao preço não importa em transmissão da propriedade,
mas em cessão de posse. O aluguel é a contraprestação fundamental do locatário, a
mais importante de suas obrigações. A retribuição é explicada como compensação
pecuniária ao proprietário que é privado da posse imediata da coisa e da percepção
de seus frutos naturais e industriais. Daí servirem os pagamentos como frutos civis,
pouco importando se o locatário utiliza a coisa efetivamente ou não.
Se não há a onerosidade, instala-se o comodato. Enfatiza o art. 579 do Código Civil
que “o comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a
tradição do objeto”.
E se por acaso não houver retribuição ao locador, mas exista cláusula impondo o
cumprimento de uma obrigação por parte do locatário em favor do locador ou de ter-
ceira pessoa? A eventual imposição de algum encargo (ou modo) ao comodatário não
descaracteriza o comodato. Assim, mesmo que incida um encargo sobre o comodato
(v. g., ter o beneficiário de entregar, semanalmente, dez litros de leite em uma creche)
ou deva o comodatário arcar com determinadas despesas, mantém-se a gratuidade,
eis que tais gastos não configuram contraprestações, mas meras restrições à liberali-
dade. Trata-se da figura conhecida como comodato modal ou comodato com encargo.
Persiste a gratuidade, não correspondendo a uma contraprestação em favor daquele
que cedeu a posse.
Aliás, no direito de família não raramente um comodato pode se transmudar em
locação em virtude de intervenção judicial. Ilustrativamente, A ajuíza reintegração
de posse em face de B alegando a existência de comodato verbal. Por seu turno, B
demonstra a existência de união estável com A, o que lhe asseguraria a preservação
da posse e o insucesso da pretensão de restituição do bem. Ocorre que a lide posses-
sória é independente da solução do litígio familiar, não só em face da natureza diversa
dos temas, mas porque tal conflito é inerente à definição de uso ou fruição sobre
determinado bem, toda vez que não houver consenso entre os cotitulares a respeito
do aproveitamento daquele. Em outras palavras, o eventual reconhecimento da união
estável não elimina a lide possessória, pois, na melhor das hipóteses, B se tornaria
apenas coproprietária em metade ideal de um bem indivisível. A dúvida sobre o exer-
cício do direito de posse, portanto, permaneceria, na medida em que uma eventual
divisão do patrimônio não solucionará o conflito entre os dois coproprietários quanto
à pretensão de exercício exclusivo da posse do imóvel por apenas um deles. A solução
em face de tal situação é a de estabelecer compensações para o coproprietário que se
vê alijado da posse, quando evidente que só um deles poderá exercê-la em plenitude.
Assim, B deverá pagar um aluguel proporcional a A como contraprestação pela sua
ocupação exclusiva do bem.
Excepcionalmente o aluguel não representará uma retribuição, mas uma sanção pu-
nitiva privada. Estatui a 2a Parte do art. 582 do Código Civil que o comodatário constituído
em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado
986 Curso de Direito Civil

pelo comodante. O contrato de comodato não se transmuda em locação, permanecendo


com a sua natureza primitiva. Trata-se, em verdade, de um aluguel-pena, servindo como
um meio coercitivo (inibitório) e atuando para que o comodatário restitua o bem. Esse
valor pode ser fixado mesmo que em cifra elevada, pois não se trata de retribuição
correlativa da utilidade, mas de uma pena, a que se sujeita o comodante moroso.18
O aluguel normalmente será pago em dinheiro. Em regra, traduz-se em uma
obrigação de dar quantia certa, em prestações sucessivas, na época convencionada no
contrato. Porém será viável que se ajuste a retribuição através da entrega de bem de
outra espécie. O art. 569, II, do Código Civil não vincula o aluguel a uma prestação
pecuniária, ao contrário do que ocorre no contrato de compra e venda, cuja contra-
prestação é necessariamente pecuniária (art. 481, CC).
De acordo com o art. 4o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro,
o recurso aos costumes é um dos caminhos para a integração das lacunas da lei. O
dispositivo reconhece a insuficiência do modelo legislativo e consagra a aplicação do
modelo consuetudinário. Ensina Marcos Ludwig que num país de dimensões conti-
nentais como o Brasil cada região segue um modus operandi próprio, “de maneira que
o costume daqui não é necessariamente o costume de outras paragens”.19 Isso gera a
coexistência de uma multiplicidade de usos. Portanto, sendo o costume fonte material
de direito, resultando da observação da espontânea reiteração de condutas sociais, o
pagamento em produto (v. g. safra ou sacas do produto colhido) deve ser acolhido
pelo ordenamento.
Não se olvide, ainda, que o pagamento reiterado da contraprestação em coisa
distinta de dinheiro poderá prevalecer mesmo contra expressa disposição contratual
se evidenciado o fenômeno da supressio. Esse importante modelo jurídico derivado do
princípio da confiança indica a possibilidade de considerar suprimida determinada
obrigação contratual na hipótese em que o reiterado no não exercício do direito pelo
credor culmina por gerar ao devedor a legítima expectativa de que esse não exercício
se prorrogará no tempo. Isto é, haverá redução do conteúdo obrigacional pela inércia
qualificada de uma das partes em exercer direito ou faculdade ao longo da execução

18
  STJ, Informativo no 0504, Período: 10 a 19 de setembro de 2012. Terceira Turma. O comodante pode fixar
aluguel de forma unilateral em caso de mora do comodatário na restituição da coisa emprestada, desde que em montante
não superior ao dobro do valor de mercado. O art. 582, 2a parte, do CC dispõe que o comodatário constituído em mora,
além de por ela responder, pagará, até restituir a coisa, o aluguel que for arbitrado pelo comodante. A natureza desse
aluguel é de uma autêntica pena privada, e não de indenização pela ocupação indevida do imóvel emprestado. O objetivo
central do aluguel não é transmudar o comodato em contrato de locação, mas sim coagir o comodatário a restituir o
mais rapidamente possível a coisa emprestada, que indevidamente não foi devolvida no prazo legal. O arbitramento do
aluguel-pena não pode ser feito de forma abusiva, devendo respeito aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422/CC), da
vedação ao enriquecimento sem causa e do repúdio ao abuso de direito (art. 187/CC). Havendo arbitramento em valor
exagerado, poderá ser objeto de controle judicial, com eventual aplicação analógica da regra do parágrafo único do art.
575 do CC, que, no aluguel-pena fixado pelo locador, confere ao juiz a faculdade de redução quando o valor arbitrado
se mostre manifestamente excessivo ou abusivo. Para não se caracterizar como abusivo, o montante do aluguel-pena
não pode ser superior ao dobro da média do mercado, considerando que não deve servir de meio para o enriquecimento
injustificado do comodante. REsp 1.175.848-PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Julgado em 18.9.2012.
19
  CAMPOS LUDWIG, Marcos de. Usos e costumes no processo obrigacional, p. 163.
Contrato de Locação 987

do contrato, criando para a outra a sensação legítima de ter havido a renúncia àquela
prerrogativa. Assim, o princípio da boa-fé objetiva torna inviável a pretensão do loca-
dor de exigir retroativamente valores em dinheiro que foram por ele dispensados, de
forma a preservar uma expectativa legítima, construída e mantida ao longo de toda a
relação contratual pelo locatário.20 Aliás, enfatiza Hamid Bdine que o comportamento
capaz de provocar modificações contratuais poderia ser reconhecido pela incidência da
hipótese prevista no art. 111 do Código Civil, no qual o próprio silêncio é havido como
anuência, quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem, não sendo necessária a
declaração expressa de vontade.21
No tocante à periodicidade do pagamento da retribuição, assevera o inciso II do art.
569 do Código Civil que o locatário é obrigado: a pagar pontualmente o aluguel nos prazos
ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar. Em princípio, as prestações
sucessivas serão pagas na época convencionada no contrato.
Todavia, no silêncio da convenção, o legislador remete ao costume do lugar do
pagamento. Mais ponderada, nesse sentido, parece-nos a Lei do Inquilinato (art. 23
da Lei no 8.245/91), que estabelece o prazo legal supletivo do sexto dia útil do mês
seguinte ao aluguel vencido. Mas, nas locações regidas pelo CC, será necessário bus-
car os usos e práticas do local do pagamento, que será o do local do imóvel (art. 328
do CC) ou, tratando-se de bem móvel, o domicílio do inquilino, salvo se as partes
convencionarem o contrário – dívida portável (art. 327 do CC).
É possível a cobrança antecipada do aluguel? Na Lei no 8.245/91 a regra geral é a da
impossibilidade de exigência antecipada do pagamento (art. 20), excepcionando-se a
hipótese em que não houver nenhuma das garantias locatícias definidas no art. 37 da
mesma lei. Ou seja, sem caução, fiança ou seguro de fiança locatícia, o locador pode
perseguir antecipadamente a prestação do mês vincendo. Outra exceção explícita do
art. 20 da Lei do Inquilinato recai sobre a locação por temporada. Já no Código Civil
não há norma impeditiva à antecipação do aluguel, sendo um equívoco se cogitar da
aplicação analógica de norma de ordem pública concebida para a locação de imóveis
urbanos. Portanto, é livre a pactuação de cobrança antecipada nos contratos locatícios
afetos ao Código Civil, mesmo que a locação não disciplinada por lei especial seja

20
  STJ, Informativo no 0478, Período: 20 a 24 de junho de 2011. Terceira Turma. CORREÇÃO MO-
NETÁRIA. RENÚNCIA. O recorrente firmou com a recorrida o contrato de prestação de serviços jurídicos com
a previsão de correção monetária anual. Sucede que, durante os seis anos de validade do contrato, o recorrente não
buscou reajustar os valores, o que só foi perseguido mediante ação de cobrança após a rescisão contratual. Contudo,
emerge dos autos não se tratar de simples renúncia ao direito à correção monetária (que tem natureza disponível),
pois, ao final, o recorrente, movido por algo além da liberalidade, visou à própria manutenção do contrato. Dessarte,
o princípio da boa-fé objetiva torna inviável a pretensão de exigir retroativamente a correção monetária dos valores
que era regularmente dispensada, pleito que, se acolhido, frustraria uma expectativa legítima construída e mantida
ao longo de toda a relação processual, daí se reconhecer presente o instituto da supressio. REsp 1.202.514-RS, Rel.
Min. Nancy Andrighi, julgado em 21.6.2011.
21
  BDINE JR., Hamid Charaf. Código Civil comentado, p. 290.
988 Curso de Direito Civil

atraída pelo CDC.22 Os usos negociais são recorrentes nesse sentido. Aluguel de DVDs,
roupas, salões de festa: a prática reiterada é a do pagamento antecipado.

4.4 Temporariedade (prazo)


Em conformidade com o art. 1.197 do Código Civil, posse direta ou imediata é a
que adquire o não proprietário, correspondente à apreensão física da coisa. Tal como
qualquer outra posse direta, a do locatário será marcada pela temporariedade, pois o
desdobramento da posse baseia-se em relação transitória de transferência de pode-
res dominais. De fato, em algum momento, a relação jurídica obrigacional que deu
margem à cessão do uso e fruição do bem atingirá seu termo final, e a posse íntegra
volverá ao proprietário.
A locação será contratada por prazo ou sem prazo. Mesmo que inicialmente as
partes tenham ajustado a época da extinção do contrato, nada impede que se prorro-
gue a avença, doravante sem prefixação de um prazo (art. 574, CC). Em qualquer dos
casos, a temporariedade é fundamental, pois a perpetuidade conduziria a uma espécie
de enfiteuse, que não pode mais ser constituída a partir de 11.1.2003 (art. 2.038, CC).
Lembre-se de que, na locação de imóveis urbanos, a legislação especial enfatiza que
a extinção do contrato se sujeita ao ajuste por escrito de um prazo não inferior a trinta
meses de locação (art. 46 da Lei no 8.245/91), caso em que a resistência à devolução
permitirá que a pretensão restituitória seja resguardada pela denúncia vazia.
A temporariedade também é um atributo capaz de apartar a locação de coisas do
Código Civil de negócios jurídicos atípicos que dela muito se aproximam. As neces-
sidades do mundo real tornaram corriqueira a elaboração de contratos de locação de
equipamentos com opção de compra do bem, mediante pagamento mensal de aluguel.
Tais locações envolvem os demais elementos contratuais desse contrato: cessão do uso
e fruição, infungibilidade e retribuição por aluguel. Porém não se trata de locação, na
medida em que o exercício do direito potestativo de opção pela compra converterá o
locatário em proprietário, abolindo a temporariedade, ínsita a qualquer locação. No
perímetro de autonomia conferida pelo ordenamento jurídico à manifestação de von-
tade dos contratantes, há a possibilidade de concepção de novos modelos de negócios
jurídicos, chamados de contratos atípicos ou inominados, atualmente autorizados
pelo art. 425 do CC/2002. Pela licitude do objeto e atendimento aos demais requisitos
de validade do art. 104 do Código Civil haverá a inserção dessa especial locação no
universo dos contratos atípicos.
Em sentido contrário, o sistema não pode violentar a autonomia dos contratantes,
pela premissa de que essa operação econômica encobriria um contrato de compra
e venda a prestação. O referido ato de liberdade contratual não tem como cerne a
transmissão da propriedade, porém a cessão de uso e fruição do bem mediante aluguel

22
  STJ, AgRg no Ag 1347140/PE, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a T., DJe 5.6.2013. Inaplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor ao contrato de locação, regido especificamente pela Lei no 8.245/91. Precedentes.
Contrato de Locação 989

mensal determinado e a consequente possibilidade de compra ao final, se assim for o


desejo do locatário e estiver ele em dia com suas obrigações. A prestação da locadora
consistente na instalação e entrega do bem ao locatário, não caracteriza propriamente
uma “tradição”, mas consentimento do proprietário para sua utilização pelo locatário
durante o período entabulado e sua devolução posterior, no caso de inadimplemento
contratual ou não exercício da opção de compra.23

5
Natureza jurídica
A natureza jurídica do contrato de locação pode ser evidenciada por 6 inexoráveis
atributos: bilateral, oneroso, comutativo, consensual, não solene e de execução periódica.
a) contrato bilateral: as duas partes ocupam, simultaneamente, a dupla posição de
credor e devedor. Cada qual tem direitos e obrigações. À obrigação de uma corres-
ponde o direito de outra. O locador cede o uso e gozo do bem em troca de retribuição
pecuniária, sendo que os principais deveres das partes se localizam nos arts. 566 e 569
do Código Civil. Ao contrato bilateral não basta – como se extrai da literalidade da
expressão – a mera bilateralidade das obrigações para ambos os contratantes, porém
a correspectividade e reciprocidade entre elas.
É essencial à bilateralidade a caracterização do sinalagma, no sentido de uma obriga-
ção ser a causa da outra. Assim, a bilateralidade da locação emana de duas obrigações,
ao mesmo tempo principais e mutuamente correlatas, na qual, tanto quem entrega
a coisa, como quem recebe a retribuição periódica, percebam na prestação do outro
uma compensação suficiente à sua própria prestação. Enfim, a obrigação de cada um
dos contratantes aparece como equivalente da assumida pelo outro, o que implica no
campo da eficácia, na possibilidade de aplicação à locação de modelos jurídicos como a
exceptio non adimpleti contractus (art. 476, CC) e a cláusula resolutiva tácita (art. 474, CC).
É fundamental que o estudioso da matéria não confunda negócio jurídico bila-
teral com contrato bilateral. O contrato é a expressão maior dos negócios jurídicos
bilaterais. Todo contrato é negócio bilateral. Em qualquer contrato há sempre duas
ou mais declarações de vontade, com conteúdos diversos, que se harmonizam ou se
conciliam mutuamente, ajustando-se uma à outra, como as diversas partes de um
mesmo objeto, pois se dirigem à produção de um resultado jurídico unitário, embora
tendo para cada um dos declarantes, ou grupo de declarantes, significações distintas
e até de certo modo antagônicas;24
b) contrato oneroso: os contratos são gratuitos ou onerosos, consoante originem, de
acordo com a intenção das partes, vantagens para uma só delas ou para as duas. A

23
  STJ, REsp 861711/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a T., DJe 17.5.2011. Validade dos “contratos
de locação com opção de compra” de máquinas fotocopiadoras, não se justificando sua transmutação em “compra e venda
à prestação”. Concreção do princípio da autonomia privada em sua dimensão primária (liberdade contratual).
24
  ABREU FILHO, José, cf. O Negócio Jurídico e sua Teoria geral, p. 73.
990 Curso de Direito Civil

distinção se refere à respectiva atribuição patrimonial, compreendida como a vanta-


gem avaliável em dinheiro. Se esta vantagem tem como contrapartida um sacrifício
patrimonial suportado pelo beneficiário, o contrato será oneroso; do contrário, será
gratuito. Na locação, os sacrifícios e vantagens dos contratantes são recíprocos. O
locador recebe o aluguel e ao locatário é oportunizado o uso e fruição do bem.
A classificação do contrato como gratuito ou oneroso é autônoma ao binômio
unilateralidade/bilateralidade. Normalmente, há efetiva coincidência entre contratos
unilaterais e gratuitos, assim como entre bilaterais e onerosos. A par da aproximação,
há independência dos dois pares, em virtude de distinções que decorrem de pressu-
postos diversos: a oposição dos contratos unilaterais e bilaterais radica na estrutura
jurídica do vínculo, em saber se há ou não obrigações interdependentes para ambas as
partes: pelo contrário, os contratos gratuitos distinguem-se dos onerosos considerando
as atribuições de vantagens que os mesmos envolvem, ou seja, com base no conteúdo
e finalidade do negócio.
Diferenciado é o tratamento do contrato oneroso em matéria de garantia por res-
ponsabilidade em face de vícios redibitórios e evicção (arts. 441 e 447 do Código Civil).
Em comum, todo o regime de indenização objetiva restaurar o equilíbrio rompido,
relação de equivalência esta que apenas se manifesta em contratos onerosos. Essa
tutela é particularizada na locação pela regra do art. 568 do Código Civil, pela qual “O
locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham
ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou
defeitos, anteriores à locação”;
c) contrato comutativo: os contratos onerosos se dividem em comutativos e aleatórios.
Comutativos quando houver equivalência aproximada ou exata entre as prestações das
duas partes contratantes: aleatórios, se as vantagens a obter são incertas e vacilantes,
podendo ser maiores, iguais ou menores do que as prestações realizadas para obtê-
-las, ou até absolutamente nulas.25 A correspectividade das atribuições patrimoniais
é a marca dos contratos onerosos, como se percebe nitidamente na locação. Busca-se
uma compensação através de recíprocas obrigações das partes. Os contratos onerosos
comutativos são aqueles em que a correspectividade é fixada pelas partes, infensa a
variações. A prestação de ambas as partes é determinável de início, sendo os resulta-
dos econômicos da locação previstos desde a formação, mantendo-se uma relação de
equivalência imediata.
E se o valor da locação for bastante inferior ou superior ao valor de mercado do
bem? Relativamente à lesão como vício do consentimento cuja sanção é a anulabilidade
do negócio jurídico (art. 157, c/c 171, II, do CC), admitimos que a manifesta quebra
do sinalagma genético de um contrato – por inexperiência ou necessidade de um dos
contratantes – é fenômeno manifestamente vinculado a sua natureza comutativa. Afinal,
é palpável a objetiva desproporção entre prestações preestimadas. Exemplificando, há
lesão quando A conscientemente se expõe a alugar um modesto apartamento de B por

25
  BEVILAQUA, Clóvis. Direito das Obrigações, p. 179.
Contrato de Locação 991

R$ 2.000,00 – que na verdade vale R$ 800,00 – apenas para se instalar com a família
próximo a seu trabalho, pelo risco de perder o emprego em decorrência dos constantes
atrasos pelas longas distâncias percorridas até então. Essa aferição de proporcionalidade
é incompatível com a natureza dos contratos aleatórios;
d) contrato consensual: contrato consensual é aquele em que o acordo de vontades
das partes é bastante ao seu aperfeiçoamento. Forma-se solo consensu, mediante a in-
tegração de duas ou mais declarações de vontade, sem qualquer exigência adicional.
Assim ocorre não apenas na locação, mas também na compra e venda, mandato e na
maior parte dos contratos. Já o contrato real é aquele que, além do consenso das partes,
demanda a entrega da coisa para o seu aperfeiçoamento. Não basta a manifestação de
vontades acordes, sendo necessária a tradição do objeto para a constituição válida do
negócio jurídico. É o que se dá nos contratos de depósito, comodato e mútuo.
Em outros termos, nos negócios jurídicos reais o suporte fático prevê, como ele-
mento nuclear, além do consenso entre os figurantes, um ato-fato representado pela
tradição do objeto da prestação. No mútuo, por exemplo, exige-se a entrega ao mu-
tuário do dinheiro. Em contrapartida, revestindo-se a locação de natureza consensual,
aperfeiçoando-se com o acordo de vontades, a entrega da coisa móvel ou imóvel para
o locatário não será pressuposto de existência, e sim fase de execução.
Se o consensualismo na locação é normalmente instrumentalizado por um contrato
escrito, nada impede, como pondera Paulo Sanseverino26 que seja concretizado por
telefone, fac-simile ou internet, a dificuldade será a demonstração da efetiva existência
do contrato e de suas cláusulas. Essa dificuldade de prova do conteúdo do negócio,
entretanto, é questão processual, que não se confunde com a sua natureza consensual.
Por necessário, premissa básica para que se aperfeiçoe o acordo de vontades será a
capacidade das partes. Especificamente quanto ao locador do imóvel, a capacidade plena
será a mesma para a prática dos demais atos da vida civil. Como ato de administração
patrimonial, a contratação dispensa a legitimação própria para os atos de disposição
de bens (art. 1.647, I, CC) – como a compra e venda e a hipoteca –, cuja consequência
mais grave será a anulabilidade do ato pela falta da outorga conjugal (art. 1.649 do
CC), não havendo o eventual suprimento judicial (art. 1.648 do CC). Assim, preservará
a validade a locação de bem imóvel sem o consentimento do marido ou da esposa,
apenas se expondo a sanção da ineficácia a eventual concessão de aval ou fiança em
garantia do locatário, sem que o fiador ou avalista a submeta a outorga do cônjuge;
e) contrato não solene: todo negócio jurídico possui uma forma. Em seu suporte
fático há uma manifestação de vontade, significando que todo ato de autonomia
privada pressupõe uma determinada forma pelo qual será exteriorizado na atividade
econômica. Trate-se de forma verbal ou escrita, todo contrato é formal. Porém, por
uma questão de segurança jurídica, determinados contratos exigem para a sua validade
não apenas o consenso das partes, mas ainda determinada forma específica. Assim,
surgirá o contrato solene, que pode ser conceituado como aquele a que a lei impõe uma

26
  SANSEVERINO, Paulo de Tarso Vieira. Contratos nominados II, p. 210.
992 Curso de Direito Civil

determinada forma. A função da forma é assegurar a idoneidade dos atos jurídicos de


significado social mais relevantes, evitando obscuridades e garantindo a fluência do
tráfego jurídico. Em contraposição, os contratos não solenes são aqueles que podem
ser celebrados de qualquer forma que torne o seu conteúdo socialmente reconhecível,
como melhor aprouver aos contratantes.
Anuncia o art. 107 do Código Civil: “A validade da declaração de vontade não de-
penderá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir”. O legislador
destacou o princípio da liberdade de forma, ou do consensualismo, pelo qual a exigência
de forma solene para os contratos é excepcional. Aqui se situa o contrato de locação
do Código Civil. Em princípio prevalece o respeito à palavra dada, como expressão
da liberdade de iniciativa, pois a validade do contrato não demanda forma especial.
A prática demonstra que os contratos de locação são comumente celebrados por
instrumento particular, até mesmo pela vantagem da inclusão de cláusula penal, ga-
rantias locatícias e prazos para o exercício de direitos. Todavia, isto não significa que
a locação verbal será sancionada pelo ordenamento jurídico como inválida ou ineficaz.
Pelo contrário, a informalidade do contrato de locação é um dado que se aplica aos bens
móveis e imóveis. De fato, a operação econômica de cessão remunerada de uso e gozo
temporário de um bem de raiz dispensa a escritura pública – independentemente do
valor do contrato –, sendo a formalidade apenas essencial à validade dos negócios jurí-
dicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais
sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo (art. 108, CC).
A única objeção feita à forma verbal da locação consiste na dificuldade de se provar
a existência do vínculo jurídico e do conteúdo de suas cláusulas, pois a prova teste-
munhal só será admitida como subsidiária ou complementar da prova por escrito.
Em conformidade ao art. 227 do Código Civil: “A prova exclusivamente testemunhal
só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo
vigente no país, ao tempo em que foram celebrados”;
f) contrato de execução periódica: os contratos de duração se dividem em contratos
de execução periódica e de execução continuada. Nestes a obrigação se prolonga no
tempo, sem interrupção (v. g. contrato de sociedade, de trabalho). A outro turno, os
contratos de execução periódica (ou de trato sucessivo) se caracterizam pela efetiva-
ção das prestações em repetições periódicas, tal como no fornecimento de serviços
(energia, água, telefone), com ou sem regularidade exata. A locação é contrato de
execução periódica: uma só relação obrigacional com diversas prestações repetidas e
regularmente satisfeitas. A locação sobrevive com a persistência da obrigação, muito
embora ocorram soluções periódicas, até que, pelo implemento de uma condição, ou
decurso de um prazo, cessa o próprio contrato. O que a caracteriza é o fato de que os
pagamentos não geram a extinção da obrigação, que renasce a cada período.
Se a locação não for submetida a prazo, a sua execução terminará no momento em
que uma das partes exercite o direito potestativo de resilir unilateralmente o contrato
(art. 473, CC).
Contrato de Locação 993

No plano consequencial, os contratos de duração – incluindo-se aí os de execução


periódica ou trato sucessivo como a locação – dão ensejo à a resolução por onerosidade
excessiva (art. 478, CC) e à revisão contratual (art. 317, CC) quando preenchidos os
demais requisitos para a sua aplicação.

6
Obrigações dos contratantes
A bilateralidade ínsita à locação predispõe ambos os contratantes a direitos e
obrigações em todos os momentos da vida do negócio jurídico. Os arts. 566 a 568 do
Código Civil enumeram as obrigações do locador. A seu turno, os deveres legais do
locatário são perfilados nos arts. 569 e 570 do Código Civil.

6.1 Obrigações do locador


A primeira obrigação do locador consiste em entregar ao locatário a coisa alugada,
com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse
estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário (art. 566, I, CC).
Tratando-se a locação de contrato consensual, a entrega da coisa não se presta ao
papel de pressuposto de existência do negócio jurídico, porém já se encontra em sua
fase de execução, configurando obrigação de dar coisa certa a cargo do locador. No plano
eficacial da locação, cuida-se da mais relevante obrigação do locador. Descumprindo-se
a tradição do bem, abrem-se duas opções ao locatário: poderá pleitear a resolução do
contrato por inadimplemento (art. 475, CC) ou insistir na tutela específica da obrigação
de dar, para se alcançar o adimplemento da obrigação contratual de entrega de coisa
móvel, sob pena de multa periódica ou determinação de busca e apreensão (art. 461-A
do CPC). Diante de recusa de entrega em locação de coisa imóvel, faculta-se a tutela
de imissão na posse. O titular do direito à imissão na posse é aquele a quem alguém
se obrigou a transferir a posse, pois o que se pretende é haver a posse de quem se
obrigou a transferi-la. Na locação, a cognição da ação de imissão na posse será restrita
à discussão da eficácia do contrato, sem que se discuta o direito de propriedade. Em
caso de procedência, a técnica executiva será a expedição do mandado de imissão na
posse (art. 461-A, § 2o, CPC).27
A inexecução do contrato também será consequente a entrega da coisa, quando
desacompanhada das pertenças, que lhe concedem utilidade e serviço (art. 93 do CC).
Vê-se que a disposição enfeixada no inciso I do art. 566 do Código Civil excepciona o
regramento geral das pertenças (art. 94 do CC), pois mesmo que locador e locatário
não convencionem a inclusão dos bens acessórios no objeto do contrato, o negócio
jurídico locatício sobre o bem principal invariavelmente alcançará as pertenças. Nesse
passo, a locação de um veículo incluirá o aparelho de DVD que lá se encontrava, exceto
se houver cláusula expressa excluindo a pertença.

27
  MARINONI, Luiz Guilherme; MITIDIERO, Daniel. Código de Processo Civil, p. 438.
994 Curso de Direito Civil

O princípio da boa-fé objetiva indica que não é suficiente a entrega material da coisa
para se alcançar o adimplemento. Acresça-se ao cumprimento da obrigação principal o
dever instrumental de cooperação com o locatário, aqui traduzido na necessidade de
entrega da coisa em condições de cumprir perfeitamente a sua destinação, resguardan-
do-se as legítimas expectativas do possuidor direto. Em síntese, por mais que a posse
do bem se transfira ao locatário, evidenciado o mau estado de conservação, poderá
ele optar pela resolução face ao descumprimento da obrigação ou então pela tutela
específica da entrega em situação adequada ao uso a que se destina.
Se, em princípio, as despesas de conservação da coisa incumbem ao locador, tal obri-
gação poderá ser transferida ao locatário, em razão de cláusula expressa em contrário.
Adiante, o locador garantirá ao locatário o uso pacífico da coisa (art. 566, II, CC).
Temos aqui mais uma derivação da boa-fé objetiva. A obrigação principal do locador
é a de ceder a posse direta da coisa ao locatário. Todavia, por mais que o contrato de
locação omita referência a qualquer outro comportamento do cedente, é corolário
lógico da solidariedade contratual o dever do locador de cooperar com o locatário no
sentido do exitoso desenvolvimento das finalidades do negócio jurídico.
Isso importa em afirmar que, durante a locação – antes do advento de seu termo
ou, não havendo termo, antes do prazo da interpelação – o locador deverá se abster de
comportamentos que perturbem o regular uso e fruição do bem de modo a não frus-
trar as legítimas expectativas de confiança do locatário quanto a seriedade da avença.
Nesse diapasão, qualquer tentativa injustificada de retomada da coisa será infrutífera,
podendo o locatário ajuizar ação possessória para a tutela de sua posse direta em
face do proprietário que desrespeite a temporariedade da relação obrigacional. Basta
pensar no aluguel de uma vaga autônoma de garagem, na qual familiares do locador
frequentemente estacionam os seus veículos, prejudicando a plena fruição do bem
por parte do locatário.
O que se passa na locação é a reiteração das regras atinentes ao desdobramento da
posse (art. 1.197, CC). O possuidor direto (locatário) pode defender a posse mesmo
contra o possuidor indireto (locador), na vigência da relação jurídica, em virtude de
qualquer tipo de agressão à sua posse. De fato, enquanto perdurar a temporária rela-
ção jurídica de direito obrigacional, a tutela possessória deferida ao possuidor direto
será dirigida em face de erga omnes, incluindo-se no polo passivo o próprio locador,
que eventualmente desrespeite a vigência do negócio jurídico. Basta lembrar, tal qual
enuncia Francisco Loureiro,28 a hipótese comum na periferia das grandes cidades, do
locador que pretende retomar a coisa locada pra uso próprio, ou por ter escoado o
prazo, ou mesmo, por falta de pagamento, sem usar o devido processo legal, retirando
o bem do locatário à força, ou praticando atos turbativos, como o corte de energia
elétrica ou da água corrente. Tem o locatário ação possessória contra o locador, em
razão da conduta ilícita deste, que molesta a sua posse.

28
  LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil comentado, p. 1064.
Contrato de Locação 995

Prosseguindo, dispõe o art. 567 do Código Civil que: “Se, durante a locação, se
deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução pro-
porcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que
se destinava”.
O dispositivo não cuida dos vícios redibitórios do bem locado (art. 441 do CC),
pois faz alusão à deterioração da coisa em momento posterior à contratação, gerando a
perda do sinalagma funcional do contrato que nasceu equilibrado em suas prestações e
desprovido de vício oculto que lhe prejudicasse a funcionalidade. Nessa toada, louve-se
o Código Civil pelo recurso ao vocábulo resolver, ao invés de rescindir. Enquanto o termo
rescisão se aplica à desconstituição do contrato por vícios anteriores à contratação, tal
como o vício redibitório, a palavra resolução se destina à extinção do negócio bilateral
por uma inexecução superveniente ao acordo de vontades.
Frise-se, por necessário, que o dispositivo mira na deterioração da coisa, ou seja, cuida
exclusivamente da degeneração ou destruição parcial do bem locado, sem mencionar a
possibilidade de destruição total e insuscetível de reparo. Em caso de ruína completa
do bem motivada pelo fortuito, será inexorável a extinção do contrato, seguindo-se a
regra geral do art. 393 do Código Civil.
Outrossim, a opção entre a mitigação do valor locatício ou a resolução do contrato
somente se viabilizará se a deterioração sofrida pelo bem locado decorrer do fortuito,
ou seja, um fato não imputável ao comportamento dos contratantes. De fato, haven-
do culpa do locador pela degeneração superveniente do bem, ao locatário será lícita
a cumulação de qualquer das duas alternativas assinaladas no dispositivo com uma
pretensão indenizatória decorrente do fato culposo. Por outro lado, se a culpa for do
locatário, incidirá o art. 569 do Código Civil.
Em princípio, a leitura do artigo sugere que diante da depreciação da funcionalidade
do bem seja outorgado ao locatário o direito potestativo de reduzir proporcionalmente
o valor locatício, ou resolver o contrato, extinguindo a relação contratual. Mas mesmo
o exercício de uma potestade pode resultar em abuso do direito, quando a eleição da
faculdade resolutória for exigida diante de uma insignificante avaria no bem, causada
pelo decurso do tempo. Preservando a regra da proporcionalidade, a parte final do
mencionado art. 567 condiciona o exercício do direito potestativo extintivo à deterio-
ração que retire da coisa “o fim a que se destinava”. Assim, somente uma significativa
depreciação material da coisa determinará a extinção do contrato. Caso contrário,
atende-se ao princípio da conservação do negócio jurídico, prevalecendo a redução
proporcional das prestações no restante do percurso contratual.
O art. 567 é uma regra subsidiária. A solução imediata para os casos de deteriora-
ção superveniente sempre passam pela óbvia possibilidade do locador providenciar o
reparo necessário para o prosseguimento normal do contrato – o que aliás se infere
da dicção do art. 566, I, do Código Civil. Sendo o conserto inviável – e permanecendo
viável a fruição do bem –, cogitar-se-á da redução proporcional do montante locatício.
Malgrado o silêncio do Código Civil, aplicando-se o princípio da simetria, o loca-
dor também poderá obter a revisão judicial do preço a fim de resgatar o sinalagma
996 Curso de Direito Civil

funcional, demonstrando que o decurso do tempo gerou desproporção manifesta entre


prestação e contraprestação (art. 317 do CC), do mesmo modo que se facultou na Lei
no 8.245/91, que cuida da locação de imóveis urbanos (art. 19).
Ainda no terreno das obrigações do locador, segue o importante art. 568 do Código
Civil: O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou
pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, ante-
riores à locação.
O dispositivo em relato consubstancia três enfoques acautelatórios do locatário:
evicção, tutela possessória e vícios redibitórios. Em comum, todos abrangem o dever
de garantia do locador perante o locatário, complementado a garantia ao uso pacífico
da coisa a que alude o art. 566 do Código Civil.
Nas relações contratuais, não é suficiente que o transmitente entregue a coisa,
cumprindo a obrigação principal, para haver a satisfação do outro contratante. As
obrigações são complexas, exigindo-se do alienante que atue conforme a boa-fé, ob-
servando os deveres anexos de proteção, cooperação e informação, a fim de que o bem
adquirido possa ser fruído da melhor forma possível pelo adquirente, tutelando-se as
suas legítimas expectativas quanto ao negócio jurídico realizado.
Contudo, além da obrigação principal e dos deveres anexos ou instrumentais oriun-
dos da boa-fé, o sistema jurídico concebe garantias quanto à tutela física e jurídica
do objeto adquirido. Vale dizer, o adquirente será protegido quanto à funcionalidade
e a substância do bem, seja diante da existência de vícios ocultos que tornem a coisa
imprópria para o uso (art. 441 do CC), bem como no tocante à garantia da legitimidade
jurídica do direito que lhe é transferido.
Sendo a evicção a perda de um bem em virtude de uma decisão que conceda o direito
sobre ele a um terceiro, poderá ela se traduzir não apenas na perda da propriedade,
mas na posse do bem locado. Nesse caso, será o locatário ressarcido dos prejuízos
decorrentes pelo locador, caso desconheça o fato de a posse da coisa ser alheia ou li-
tigiosa (art. 457 do CC). Assim, se A aluga um imóvel a B e no transcurso da locação
surge C reivindicando a condição de proprietário, por fundamento anterior à locação,
terá B – agora alijado da condição de possuidor direto – a faculdade de promover uma
demanda contra A em função da evicção, pela perda do objeto do contrato locatício.
Vê-se pelo exemplo não se tratar de evicção decorrente de privação de direito de
propriedade, mas sim de direito à posse, porquanto a locação era fundada no uso e
fruição da coisa, agora impossibilitados pela perda da propriedade em favor do verda-
deiro titular. Contudo, se a insurgência do terceiro disser respeito a aspectos fáticos,
o alienante nada indenizará, pois apenas garante a indenidade jurídica da coisa. Ou
seja, tratando-se de agressão à posse, o próprio locatário deverá se resguardar pela via
do desforço imediato ou das ações possessórias.
Faz-se ainda menção à garantia pelos vícios redibitórios, como aqueles ocultos e
anteriores à tradição, que tornem a coisa imprópria ao uso a que é destinada. O vício
redibitório consiste no vício oculto que acomete a coisa transferida em contratos
comutativos, tornando-a imprópria ao uso a que se destina ou lhe reduzindo o valor.
Contrato de Locação 997

Sendo inerente à essência do produto, o vício é capaz de torná-lo imprestável ao seu


fim natural ou em reduzir a capacidade do bem por ocasião de sua utilização. Exem-
plificando: uma pessoa loca uma vaga de garagem autônoma em julho e, no período de
chuvas de dezembro, descobre uma grave infiltração que lhe acarreta dificuldades na
utilização do próprio espaço. Além da possibilidade de se exigir do locador a sanção
do vício, faculta-se ao locatário pleitear a própria rescisão do negócio jurídico quando
o vício redibitório for extenso a ponto de suprimir a serventia do bem.
Interessante perceber que o dever de garantia do locador não se resume ao âmbito
da evicção e do vício redibitório, alcançando ainda as turbações provocadas por terceiros.
O termo turbação não foi aqui corretamente empregado. A turbação é o ato de
moléstia da posse, cujo objetivo é perturbar o seu exercício, sem contudo privar o
possuidor do poder de fato sobre o bem. Quando surge o ato material de turbação, o
locatário, na qualidade de possuidor direto do bem, será legitimado de forma autônoma
ao ajuizamento de ação possessória perante qualquer indivíduo (art. 1.210 do CC).
Não se olvide da imediata via extrajudicial do exercício da autodefesa, pelos meios
necessários e proporcionais à agressão. Vale dizer: tratando-se de posses paralelas,
qualquer dos possuidores poderá defender o poder fático sobre a coisa, sem a neces-
sidade de concurso processual com o outro possuidor.
Porém, o art. 568 se refere à turbação de uma maneira peculiar. Aduz o dispositivo
que a garantia do locador compreende “embaraços e turbações de terceiros, que tenham
ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada”. Vale dizer, a turbação já não mais
como ato material de violência ou clandestinidade, mas como uma pretensão jurídica
de terceiro sobre o bem. Seria o caso de uma medida constritiva de terceiro que alegue
possuir direito sobre um bem que se encontre na posse do locatário. Ilustrativamente,
em razão de um débito, A promove execução de um trator de propriedade do devedor
B. Porém, a penhora incide justamente quando o maquinário está na posse do locatário
C. Embora tenha sido entabulado contrato de locação de coisa móvel e esteja na posse
direta do bem, o locatário não será parte legítima para opor embargos de terceiro, uma
vez que somente o locador pode resguardar o locatário de embaraços e turbações de
terceiros que pretendam ter direitos sobre a coisa alugada.
Certo é que o dever de garantia do locador é conexo a toda e qualquer questão jurí-
dica relacionada a fatos estranhos a comportamentos do locatário. Este deverá assumir
as consequências de suas condutas antijurídicas. Ainda no exemplo de um trator, se
o locatário sofre uma multa por conduzi-lo em local de trânsito proibido a esse tipo
de veículo ou o seu mau uso acarreta um acidente de trabalho, não se poderá imputar
ao locador uma responsabilidade pelo pagamento da multa ou pela indenização a que
o empregado faz jus.
Por fim, consagra o art. 578 ao locatário, salvo disposição em contrário, o direito de
retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido
feitas com expresso consentimento do locador.
Fato corriqueiro é a realização de benfeitorias pelo locatário. As benfeitorias são
obras ou despesas realizadas no bem, com o propósito de conservação, melhoramento
998 Curso de Direito Civil

ou embelezamento, tendo intrinsecamente caráter de acessoriedade, incorporando-se


ao patrimônio do proprietário. Nos contratos com ou sem prazo, inexistindo acordo
restritivo, será o locatário indenizado pelas benfeitorias necessárias e também pelas
úteis, desde que, quanto às últimas, haja consentimento expresso do locador.
As benfeitorias necessárias são aquelas que propiciam a conservação física ou ju-
rídica da coisa (art. 96 do CC), daí se prescinde de prévia autorização para a atuação
do locatário, pois sua necessidade é patente – e frequentemente urgente –, jamais
se olvidando que o locador certamente as assumiria caso detivesse o poder imediato
sobre a coisa. Já as benfeitorias úteis aumentam ou facilitam o uso do bem. Portanto,
só serão indenizadas se o referido acréscimo qualitativo foi objeto de permissão pelo
locador. A situação jurídica do locatário é inferior a dos demais possuidores, posto
excluída da incidência dessa relação jurídica a regra geral do art. 1.219 do CC, na qual
as benfeitorias úteis serão sempre indenizáveis, sendo bastante a boa-fé do possuidor.
A norma permite que o locatário exercite o direito de retenção sobre o bem, até
que seja indenizado pelas aludidas benfeitorias que se incorporam ao patrimônio do
locador. Se a obrigação do locador é a de restituir o bem no estado em que recebeu,
não sendo possível o levantamento das benfeitorias – o jus tollendi –, a retenção será
a forma pela qual o locatário exercitará a pretensão decorrente da violação do direito
subjetivo ao pagamento. Atua ainda como meio coercitivo capaz de coibir o locador ao
adimplemento, sob pena de não ingressar na coisa, mesmo após o êxito da demanda
de desocupação em juízo.
No tocante às benfeitorias voluptuárias, que servem para mero deleite do possuidor
(v. g., piscina na casa de campo), poderá o locatário de boa-fé levantá-las, se possível.
Caso impraticável sua retirada sem danificar a coisa, descabe pretensão indenizatória
e, consequentemente, o exercício do direito de retenção.
A outro giro, devemos enfatizar que ao locatário de má-fé será vedada a possibi-
lidade de exercício do direito de retenção, mesmo em se tratando de realização de
benfeitorias necessárias. Exemplificativamente, seria o caso do locatário que introduza
melhoramentos essenciais à conservação do bem após já ter sido consumado o prazo
de notificação para restituir a coisa. Em tal caso, deverá se contentar o locatário com
a pretensão indenizatória (art. 1.220, CC), evitando o enriquecimento sem causa do
proprietário.
Ainda comentando a questão das locações, a esta específica relação jurídica não
se aplica a regra geral de oponibilidade das benfeitorias erga omnes. Nada obstante, a
Súmula no 158 do Supremo Tribunal Federal estabelece que “salvo estipulação contra-
tual averbada no registro imobiliário, não responde o adquirente pelas benfeitorias do
locatário”. Assim, ad cautelam, vê-se que o locatário tem o ônus de averbar o contrato
de locação no RGI, resguardando-se perante futura transferência da propriedade, sob
pena de ser frustrado no reembolso das despesas com a manutenção da coisa locada
se vier a exigi-las do novo proprietário.
Seguindo a linha da Lei do Inquilinato (art. 35 da Lei no 8.245/91), o art. 578 do
Código Civil inovou substancialmente em relação ao seu predecessor, permitindo que
Contrato de Locação 999

a autonomia privada dos contratantes excepcione a regra geral referida no corpo do


dispositivo, a ponto de o locatário anuir à renúncia ao direito de indenização sobre
qualquer forma de benfeitoria, mesmo as necessárias. A derrogação convencional do
direito à indenização e retenção de benfeitorias pressupõe uma relativa posição de
igualdade dos contratantes na estipulação e discussão do teor das cláusulas.
Todavia, mesmo nas relações puramente civis, normalmente os contratos de locação
se realizam sob a forma da adesão. As cláusulas são unilateralmente predeterminadas
pelo locador, de forma rígida. A seu turno, o locatário apenas subscreve o contrato sem
prévia discussão de conteúdo. Nesse ponto, é claro o art. 424, ao dispor que: “Nos
contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do
aderente a direito resultante da natureza do negócio”. Em reforço vale citar o Enunciado
433 do Conselho de Justiça Federal: “A cláusula de renúncia antecipada ao direito de
indenização e retenção por benfeitorias necessárias é nula em contrato de locação de
imóvel urbano feito nos moldes do contrato de adesão”. Apesar do enunciado apenas
fazer referência ao imóvel urbano, a contratação pela adesão extrapola a natureza mobi-
liária ou imobiliária do bem, sendo um método de celebração de contratos pelo qual
uma das partes predispõe o inteiro teor e a outra a ele se submete, sem negociação.
Há muito se controverte acerca da abusividade da cláusula de renúncia. Seriam as
relações locatícias, relações de consumo e como tais sujeitas à incidência do exposto
no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor? Duas simples razões excluem a
incidência da legislação de consumo às relações locatícias: a uma, a Lei no 8.078/90
(CDC) é anterior à Lei de Locação, que é de caráter especial e permite no retrocitado
art. 35 a renúncia ao direito de indenização, mesmo das benfeitorias necessárias; a duas,
não há relação de consumo entre locador e locatário, pois o proprietário do imóvel não
é fornecedor de serviços pela ótica do art. 3o do Código de Defesa do Consumidor – não
se confundindo com a empresa que administra o bem locado.29 Tratando-se eventual-
mente de uma relação de consumo, como a locação de apartamentos em apart-hotéis,
haverá a proteção própria das relações de consumo (art. 51, XVI, do CDC).
Outrossim, a inserção da cláusula de exclusão de indenização e retenção de benfeito-
rias desnatura o próprio dever de cooperação das partes, derivado do princípio da boa-fé
objetiva, pois o locatário se furtará a realizar as benfeitorias necessárias – sabendo que
não será indenizado –, permitindo que o bem seja desvalorizado e mesmo que venha a
perecer. Isso impede ao locatário o cumprimento da obrigação de restituir a coisa no

29
  STJ, Informativo no 523, de 14 de agosto de 2013. É possível a aplicação do CDC à relação entre proprietário
de imóvel e a imobiliária contratada por ele para administrar o bem. Isso porque o proprietário do imóvel é, de fato,
destinatário final fático e também econômico do serviço prestado. Revela-se, ainda, a presunção da sua vulnerabilidade,
seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada ou, ainda, porque os
mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período. No cenário caracterizado pela presença
da administradora na atividade de locação imobiliária sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de
prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imóveis e a administradora; e a de locação propria-
mente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Nas duas situações, evidencia-se
a destinação final econômica do serviço prestado ao contratante, devendo a relação jurídica estabelecida ser regida pelas
disposições do diploma consumerista. REsp 509.304-PR, 3a T., Rel. Min. Villas Bôas Cueva, julgado em 16.5.2013.
1000 Curso de Direito Civil

estado em que a recebeu, conforme impõe o art. 569, IV, do CC, e, mais importante,
elide a possibilidade de tratar a coisa como se sua fosse (art. 569, I, do CC).
Apesar de o Código Civil de 2002 silenciar a respeito, o direito de retenção também
é aplicável às acessões artificiais. Efetivamente, as construções detêm relevo econômico
superior às benfeitorias, não sendo lícito supor que alguém possa reter uma casa em
virtude da feitura de um banheiro (benfeitoria útil) e não receba idêntica proteção legal
quando, de boa-fé, tenha-se incumbido de construir a própria edificação. Mesmo não
se confundindo conceitualmente as acessões com as benfeitorias, ambas devem ser
indenizadas em caso de evicção, já que não teria nenhum sentido mandar indenizar
as benfeitorias e deixar de fora as acessões, utilizando para esse efeito um sentido
restrito, que só serviria para beneficiar o causador da lesão.

6.2 Obrigações do locatário


De acordo com o art. 569 do Código Civil, o locatário é obrigado a: “I – a servir-se
da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela
e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; II – a
pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o
costume do lugar; III – a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros,
que se pretendam fundadas em direito; IV – a restituir a coisa, finda a locação, no
estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular”.
O inciso I guarda simetria com o disposto no art. 566, I. Sendo o locador obrigado
a entregar ao locatário a coisa em estado de servir ao uso a que se destina, natural-
mente incumbirá ao locatário usar e fruir do bem em atenção ao uso convencionado
pelas partes ou, na falta de disposição expressa, presumido pela natureza do imóvel e
atividade a ser exercitada pelo locatário. Destarte, ele atuará como bonus pater familiae,
conservando a coisa como se fosse sua, a fim de que possa cumprir a derradeira obriga-
ção de restituir a coisa no estado em que a recebeu (inciso IV). Podemos exemplificar
com o aluguel de um box de garagem utilizado pelo locatário para armazenar o lixo
proveniente de uma reforma. Há um evidente desrespeito ao uso presumido da coisa
dada em locação. Por conseguinte, o desvio de finalidade é uma violação negocial e a
sua constatação – em regra por perícia – ensejará desde o pagamento de uma cláusula
penal, até a própria resolução contratual por inadimplemento de obrigação inerente
ao contrato.
Em convergência, dispõe o art. 570 do Código Civil: “Se o locatário empregar a coisa
em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do
locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos”. Apesar
de mais uma vez empregar equivocadamente o termo rescindir, ao invés de resolver o
contrato por um fato ilícito superveniente, o preceito revela uma boa amostragem da
teoria do abuso do direito, na medida em que a ilicitude da conduta do locatário não
deriva do exercício de uma atividade ilegal, mas da desconformidade do exercício de
seu direito subjetivo com a finalidade (resultado) para a qual ele deveria ser orientado.
Contrato de Locação 1001

A ilegitimidade da destinação econômica do bem revela o abuso do direito a teor do


art. 187 do CC.
Adiante, a principal obrigação do locatário é a de pagar pontualmente o aluguel,
respeitando o prazo convencionado (art. 566, II, CC). Comentaremos sobre essa
obrigação de forma pormenorizada em item específico dedicado à extinção da locação
por inadimplemento.
O inciso III do comentado art. 569 traz nova hipótese de aplicação da regra da
simetria. De acordo com o art. 566, II, do Código Civil incumbe ao locador garantir
ao locatário o uso pacífico da coisa. Ora, essa tutela só será plenamente satisfeita se
houver reciprocidade. Assim, incumbe ao locatário informar ao locador as agressões
praticadas por terceiros contra a posse, sejam elas de direito, sejam elas fáticas (apesar
de o dispositivo só se referir àquelas). Caso o locatário se olvide de atender à referida
obrigação e houver prejuízo decorrente da agressão possessória, poderá o locador
conciliar as pretensões de desconstituição da relação jurídica e indenização. Em suma,
não obstante se permita ao possuidor direto o manejo autônomo dos interditos pos-
sessórios, não se exclui o dever de informação dirigido ao locador.
A obrigação de comunicar os atos turbativos de terceiros não se relaciona imedia-
tamente a um dever anexo de informação motivado pelo princípio da boa-fé objetiva,
pelo fato de ter sido explicitamente regrado pelo legislador. Isto é, cuida-se de obrigação
acessória a que se submete todo locatário – independentemente de constar do contrato
–, sem a necessidade de qualquer esforço hermenêutico para se justificar a sua natureza
compulsória. Esse esclarecimento se faz necessário para, agora sim, compreender que
o princípio da boa-fé objetiva será especialmente profícuo no sentido de materializar
outros deveres avoluntários que não foram respaldados pelo art. 569 do Código Civil.
Por conseguinte, pode-se afirmar que o dever de informação do locatário se amplia
para lhe imputar a responsabilidade de comunicar ao locador qualquer fato relevante
que diga respeito à conservação do bem. Ilustrativamente, um problema com uma peça
de uma betoneira ou uma falha no sistema elétrico de um gerador de energia. Enfim, a
par de previsão legal ou contratual, os deveres laterais se colocam para os contratantes
desde a fase pré-negocial (tratativas) até a etapa pós-negocial.
Por fim, o inciso IV caracteriza a derradeira obrigação legal do locatário: restituir a
coisa locada no estado em que a recebeu. O preceito envolve duas ordens de deveres: pri-
meiro, a restituição do bem em si como consequência da temporariedade do vínculo
jurídico. Se houver prazo convencionado, o descumprimento da obrigação acarreta a
mora ex re do locatário e a posse se converte de justa a injusta pelo vício da precariedade
(art. 1.200 do CC), legitimando o ajuizamento de ação de reintegração de posse. Se a
locação houver se estabelecido sem prazo, necessária se faz a interpelação do locatário.
Superado o prazo sem que o possuidor restitua o bem, surge a mora ex persona, com
o mesmo desdobramento jurídico da hipótese anterior.
Outrossim, não basta a restituição em si, mas que a coisa mantenha dentro do pos-
sível as suas características, caso contrário o locatário será indenizado pelos prejuízos
decorrentes de conduta negligente ou dolosa, excetuando-se os prejuízos provenientes
1002 Curso de Direito Civil

do próprio desgaste normal da coisa. Em vez de perquirir perdas e danos, podem as


partes ajustá-los previamente por cláusula penal (art. 411 do CC), dispensando a
quantificação dos prejuízos. Para que surja a eficácia indenizatória é imprescindível
que o locador se desincumba do ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, ou
seja, que eventuais avarias no bem não decorreram do uso natural e regular da coisa.

7
Extinção da locação
A cessação do contrato de locação pode se dar de forma fisiológica ou patológica. Ou
seja, o decesso do negócio jurídico tanto pode decorrer daquilo que se planejou para
o seu cumprimento normal como por perturbações supervenientes à sua celebração,
impactando na temática da resolução e da resilição da locação.

7.1 Extinção da locação com prazo


A teor do art. 573 do Código Civil, “a locação por tempo determinado cessa de
pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.
O dispositivo alude à cessação de pleno direito dos efeitos do contrato de locação
com prazo. O fato de se tratar de contrato de trato sucessivo não anula a milenar regra
do dies interpellat pro homine. Alcançado o termo contratual, dispensa-se interpelação
do locatário, pois haverá uma espécie de cláusula resolutiva expressa (art. 474 do
CC), que impõe ao locatário a obrigação imediata de restituir a coisa, sob pena de
sofrer ação de reintegração de posse, pelo fato de a posse se tornar injusta pelo vício
da precariedade (art. 1.200 do CC).
Sabemos que nas locações submetidas a termo, a regra será a cessação de pleno
direito, independentemente de interpelação ou qualquer forma de aviso prévio. Porém,
como adverte o art. 574 do Código Civil, “Se, findo o prazo, o locatário continuar na
posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação
pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado”.
Estipula o art. 571 do Código Civil que “Havendo prazo estipulado à duração do
contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão
ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao
locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato”.
A regra geral ainda veda a possibilidade de retomada da posse pelo locador ou de
restituição pelo locatário antes do ocaso do termo contratual. Excepcionalmente, o
legislador permite a resilição unilateral do contrato (art. 473 do CC) – tanto pelo loca-
dor como pelo locatário – que será exercitada mediante a denúncia notificada à outra
parte. Note-se que o direito potestativo será exercido mesmo na vigência de contrato
com termo. Porém será o denunciante sancionado com a imposição de perdas e danos
decorrentes da antecipação do prazo originário da relação jurídica.
Contrato de Locação 1003

Certamente, as partes prefixam o montante da cláusula penal compensatória, pre-


determinando as perdas e danos para o caso de eventual exercício do direito extintivo
de resilição. Dispensa-se a prova do dano, pois ele será o valor formalizado pelos
contratantes.30 É usual, com relação à denúncia pelo locatário em contratos de bens
imóveis, a fixação de multa no valor de três valores locatícios. Para bens móveis, os
montantes oscilarão conforme a natureza do bem e as peculiaridades da avença.
A parte derradeira do comentado art. 571, ressalvo o pagamento proporcional da
multa, coincide com a finalidade do art. 413 do CC, que atende à diretriz da concretude
e dispõe que a penalidade será reduzida equitativamente (não mais “proporcionalmente”)
pelo magistrado se a obrigação principal tiver sido cumprida parcialmente. Vale dizer
que, se a denúncia unilateral for praticada em data mais próxima ao termo contratual,
o juiz observará as condições econômicas das partes e as peculiaridades do contrato
para encontrar um valor adequado para a multa compensatória. Exemplificando: na
locação de um bem móvel por vinte meses, a resilição concretizada no segundo mês
será apurada de forma diversa daquela ocorrida apenas no décimo quinto mês. Aqui
o prejuízo do locador será menor, pois praticamente alcançou a vantagem econômica
do contrato, sendo reduzido o prejuízo diante da denúncia produzida pelo locatário.
Todo esse raciocínio é válido para a resilição unilateral por parte do locador.
Lembre-se de que nas locações de imóveis urbanos é vedada ao locador a possibili-
dade de reaver o imóvel antes do prazo convencionado pelas partes ou pela lei – trinta
meses –, pois o direito à resilição unilateral é exclusivo do locatário (art. 4o da Lei no
8.245/91). Note-se que a vedação só se aplica à lei especial locatícia e não ao Código
Civil por uma singela razão: o Código Civil é a lei dos iguais e a Lei do Inquilinato é
o estatuto dos desiguais, pois pretende conceder maior tutela ao vulnerável, que, em
nossa ordem econômica, é aquele que procura pela residência urbana diante da carência
de meios de obtenção da “casa própria”, sem se omitir do direito fundamental social
à moradia (art. 6o da CF).
Atente-se, todavia, ao exposto no parágrafo único do art. 571: O locatário gozará
do direito de retenção, enquanto não for ressarcido. O dispositivo concerne à faculdade do
locatário de reservar para si a posse sobre a coisa enquanto não for indenizado. Esse

30
  STJ, Informativo no 0540, Período: 28 de maio de 2014. Terceira Turma. DIREITO CIVIL. PENA CON-
VENCIONAL E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. Não se pode cumular multa compensatória prevista
em cláusula penal com indenização por perdas e danos decorrentes do inadimplemento da obrigação. Enquanto a cláusula
penal moratória manifesta com mais evidência a característica de reforço do vínculo obrigacional, a cláusula penal com-
pensatória prevê indenização que serve não apenas como punição pelo inadimplemento, mas também como prefixação
de perdas e danos. A finalidade da cláusula penal compensatória é recompor a parte pelos prejuízos que eventualmente
decorram do inadimplemento total ou parcial da obrigação. Tanto assim que, eventualmente, sua execução poderá até
mesmo substituir a execução do próprio contrato. Não é possível, pois, cumular cláusula penal compensatória com perdas e
danos decorrentes de inadimplemento contratual. Com efeito, se as próprias partes já acordaram previamente o valor que
entendem suficiente para recompor os prejuízos experimentados em caso de inadimplemento, não se pode admitir que, além
desse valor, ainda seja acrescido outro, com fundamento na mesma justificativa – a recomposição de prejuízos. Ademais,
nessas situações sobressaem direitos e interesses eminentemente disponíveis, de modo a não ter cabimento, em princípio,
a majoração oblíqua da indenização prefixada pela condenação cumulativa em perdas e danos. REsp 1.335.617-SP,
Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 27.3.2014.
1004 Curso de Direito Civil

especial direito de retenção não se vincula à realização de benfeitorias, mas ao direito


da parte de permanecer com a coisa pelo prazo previamente demarcado. Vale dizer: o
locatário poderá manter o bem consigo – mesmo se o locador quiser exercitar o direito
potestativo extintivo – como garantia de indenização pelos prejuízos resultantes da
prematura extinção do contrato. O não exercício do direito de retenção e a imediata
devolução da coisa não impedem que o locatário ajuíze a ação de cobrança pelos alu-
didos prejuízos.
Em boa hora inova o art. 572 do Código Civil, enunciando: “Se a obrigação de pagar
o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao
juiz fixá-la em bases razoáveis”. Aplaude-se o legislador por materializar na locação
uma expressa previsão dos princípios da função social do contrato (art. 421 do CC),
do abuso do direito (art. 187 do CC) e da vedação ao enriquecimento injustificado
(art. 884 do CC).
Em princípio, não há ilegalidade no fato de as partes ajustarem que a obrigação de
pagar o aluguel alcançará o período restante do contrato desfeito. De fato, o art. 412
do Código Civil adverte que a cláusula penal compensatória não excederá o valor da
obrigação principal. Portanto, o locatário não pagará um centavo a mais do que arcaria,
caso a locação prosseguisse.
Nada obstante, cláusulas de tal teor praticamente inviabilizam a autonomia priva-
da e, por via oblíqua, esvaziam o próprio exercício do direito potestativo à resilição.
Afinal, quem desejará se subtrair a um negócio jurídico sabendo que terá de arcar com
as prestações sucessivas, mesmo sem a fruição do bem?
Ora, cláusulas de tal jaez representam violações ao espírito do direito, pois ultra-
passam os limites éticos do ordenamento. O sistema jurídico, em boa hora, intervém
nos referidos contratos para aplicar a regra da proporcionalidade e reduzir a cláusula
penal para valores que efetivamente representem a realidade do negócio jurídico e pre-
servem sua função social, impedindo que a liberdade de uma das partes seja sacrificada
pela opressão do outro contratante. A expressão bases razoáveis é um conceito jurídico
indeterminado, que será preenchido em vistas à ética da situação, às evidências reais
da natureza do contrato e à consecução de seus objetivos.
O dispositivo em comento terá especial valia para os casos em que a cláusula penal
consista no pagamento de aluguéis pelo tempo residual de execução de locação, pois
a parte final do art. 571 já antecipou o recurso à redução equitativa da indenização.
Essa, aliás, é a dicção do Enunciado 179 do Conselho de Justiça Federal: “A regra
do art. 572 do novo CC é aquela que atualmente complementa a norma do art. 4o, 2a
parte, da Lei no 8.245/91 (Lei de Locações), balizando o controle da multa mediante a
denúncia antecipada do contrato de locação pelo locatário durante o prazo ajustado”.

7.2 Extinção da locação sem prazo


Adiante, caso o contrato alcance o seu termo convencional e o locador não se ma-
nifeste acerca da devolução do bem, haverá uma presunção de prorrogação da locação,
Contrato de Locação 1005

mas doravante sem prazo. O contrato será o mesmo, as cláusulas não sofrem alteração,
inclusive no tocante ao valor da retribuição.
Na prática, o artigo inviabiliza a parte final da norma do art. 573. Com efeito, o lo-
cador está dispensado de interpelar o locatário para a restituição do bem nos contratos
com termo, mas se não agir será penalizado pela manutenção da locação, agora sem
novo prazo. Em síntese, a interpelação acaba se tornando um ônus para o locador, sob
pena de suportar um prejuízo para si: submeter-se à prorrogação indefinida do contrato.
Melhor seria se o legislador tivesse adotado regra semelhante à Lei do Inquilinato (art.
46, § 1o, da Lei no 8.245/91) e fixasse em trinta dias o prazo de exercício de oposição
por parte do locador, como condição de prorrogação contratual.
Com a prorrogação da locação, a resilição unilateral será a forma pela qual as partes
poderão extinguir o contrato.
Com efeito, nas locações sem prazo, a qualquer momento será facultado a ambos
os contratantes a denúncia vazia da locação. Vale dizer, dispensa-se motivação e pa-
gamento de indenização. Para tal desiderato, partindo a iniciativa do locador, deverá
interpelar o locatário para a restituição, a fim de constituí-la em mora ex persona (art.
397, parágrafo único, do CC), assinalando um tempo razoável para a devolução da
coisa. Com relação à denúncia pelo locatário será suficiente a devolução do bem locado,
conforme prazo estabelecido no contrato. Eis aqui uma concreta aplicação da resilição
unilateral. Cuida-se do direito potestativo de um dos contratantes impor a extinção
do contrato, independente do inadimplemento da outra parte, sem que o outro possa
a isto se opor, posto situado em posição de sujeição. De fato, a resilição unilateral é
modelo inerente aos contratos sem prazo, seja por já ter sido concebido sem a sua
determinação ou, pela prorrogação indeterminada de um contrato originariamente
submetido a um prazo. Em qualquer das hipóteses, vislumbra-se a faculdade da parte
exercer o poder liberatório, extinguindo o contrato. O fundamento da denúncia é a
vontade presumida do contratante no sentido de que não deseja se vincular de forma
perene, reservando-se ao direito potestativo de resilir o contrato a qualquer tempo,
de forma imotivada, mediante simples declaração de vontade.
Naturalmente, parece-nos que o poder do locador de submeter o locatário a um
prazo de restituição da coisa é sujeito ao transcurso de um período razoável para que
o locatário tenha obtido considerável retorno da finalidade almejada com o contrato
de locação. A título ilustrativo, a locação de um conjunto de britagem móvel para a
realização de uma grande obra, sem que se tenha estipulado prazo, não poderá ser
legitimamente desconstituída no mês seguinte à contratação, caso em que se instalaria
o abuso do direito à interpelação por parte do locador. A advertência é especialmente
importante nos contratos de adesão (art. 424, CC), com cláusulas preestabelecidas
unilateralmente de forma rígida por uma das partes no qual não há plena liberdade
contratual na relação jurídica, frequentemente o distrato será um ônus que pode confi-
gurar abuso de direito. Aplica-se aqui o disposto no parágrafo único do art. 473 do CC:
“Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos
1006 Curso de Direito Civil

consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de


transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos”.
Todavia, se o exercício da faculdade de denúncia se efetivar regularmente, quais
serão as consequências da mora do locatário em restituir a coisa móvel ou imóvel?
Extrai-se do art. 575 do Código Civil que, “se, notificado o locatário, não restituir
a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e
responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito”.
Como sanção pelo inadimplemento da obrigação de restituir a coisa após a noti-
ficação, o locatário será atingido de duas maneiras preconizadas nesse dispositivo.
Primeiramente haverá uma responsabilidade objetiva agravada do locatário pelos
danos ocasionados ao bem. A sanção indenizatória se imputará ao devedor indepen-
dente da existência de culpa e mesmo que o fato causador do dano possa ser atribuído
a um evento externo e de caráter inevitável, remanescerá a obrigação de indenizar,
sem que possa o locatário suscitar o art. 393 do Código Civil: O devedor não responde
pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por
eles responsabilizado.
De uma certa forma o legislador particularizou na locação a norma geral do art. 399
do Código Civil: O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, embora essa
impossibilidade resulte de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso;
salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse opor-
tunamente desempenhada. Apesar da regra do art. 575 ser mais gravosa ao devedor por
não lhe deferir a excludente da parte final, cremos que o locatário também poderá se
eximir da responsabilidade se provar que o dano ocorreria mesmo que o bem fosse
restituído na época apropriada. Ilustrativamente, como sugere Hamid Bdine,31 pense-se
em um veículo que não é restituído à empresa locadora na data ajustada, mas fosse
guardado no estacionamento em que ela mantém todos os outros veículos, de onde
viesse a ser furtado. Aqui seria possível concluir que o devedor em mora não deve ser
responsabilizado, pois se o veículo tivesse sido devolvido na data estabelecida, estaria
guardado no mesmo local.
Há ainda uma segunda ordem de efeitos. O locador arbitrará uma espécie de alu-
guel-pena, que se estenderá até a devolução do bem. De acordo com o parágrafo único
do art. 575, “se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz redu-
zi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade”. Cuida-se de sanção
punitiva cuja finalidade é inibir a inexecução do dever de restituição da coisa locada.
O montante fixado a título de pena independe da efetiva verificação de danos que o
locador porventura tenha sofrido.32

31
  BDINE JR., Hamid Charaf. Código Civil comentado, p. 379.
32
  Enunciado 180 do Conselho de Justiça Federal: A regra do parágrafo único do art. 575 do nCC, que autoriza
a limitação pelo juiz do aluguel-pena arbitrado pelo locador, aplica-se também ao aluguel arbitrado pelo comodante,
autorizado pelo art. 582, 2a parte, do nCC.
Contrato de Locação 1007

Inova o legislador ao permitir a redução judicial da penalidade se aferido o seu


caráter manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio
jurídico. O arbitramento, embora não deva respeito à média do mercado locativo, deve
ser feito com razoabilidade, respeitando o princípio da boa-fé objetiva, para evitar a
ocorrência de abuso de direito e do enriquecimento sem causa do comodante. Além
de seguir a letra do art. 413 do Código Civil no que tange à redução da cláusula penal,
a norma acresce a necessidade de o magistrado jamais se olvidar da feição punitiva do
aluguel. Vale dizer: se por um lado deve o juiz mitigar valores descomunais estipulados
unilateralmente pelo locador, por outro cuidará para que a retribuição signifique acrés-
cimo razoável sobre o valor normal de locação, sob pena de estimular a inadimplência
do locatário no sentido de desconsiderar o dever de restituição.
A Lei no 8.245/91 não prevê a figura do aluguel-pena para as locações urbanas
residenciais e não residenciais. Mas seria possível a incidência subsidiária da regra do
art. 575 do Código Civil como fator de pressão sobre o locatário para constrangê-lo
a desocupar o imóvel?
A nosso viso a resposta é negativa. Essa transposição normativa esbarra na in-
compatibilidade das finalidades do Código Civil e da lei especial. O arbitramento de
uma pena pelo locador desafia a teleologia da Lei do Inquilinato, baseada na especial
tutela conferida ao locatário, parte assimétrica nessa relação obrigacional. Na prática
isso significa que mesmo findo o contrato, será mantido o valor locatício até que o
locatário restitua o bem de raiz.

7.3 Extinção pela venda do bem locado


Outro tema de especial interesse concerne à venda da coisa locada. O que ocorre
se o proprietário aliena o bem na vigência da relação locatícia? Conforme o enunciado
do art. 576 do Código Civil, se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará
obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de
alienação, e não constar de registro.
Temos aqui uma das mais tradicionais maneiras de distinguir os direitos obrigacionais
dos direitos reais. Aqueles se caracterizam pela relatividade, produzindo efeitos entre
as partes, não sendo extensíveis os deveres especiais a terceiros estranhos à relação
jurídica. Já os direitos reais são absolutos no sentido da oponibilidade erga omnes dos
deveres de abstenção perante toda a coletividade.
Portanto, no contrato de locação – como em qualquer relação obrigacional –, a ven-
da do bem móvel ou imóvel propicia ao novo proprietário o imediato acesso à posse
do bem, já que a transferência da titularidade é acompanhada da ampla possibilidade
de exploração econômica da coisa. Daí que o novo proprietário exercitará a denúncia
vazia contra aquele com quem não contratou locação.
Vê-se que a regra é o rompimento da locação. Todavia, nas locações submetidas à
prazo, se sobejou expressamente ajustada cláusula de vigência para o caso de alienação
do bem, sendo esta registrada no Cartório de Títulos e Documentos (bem móvel) ou
1008 Curso de Direito Civil

no RGI (bem imóvel), o contrato de locação adquire eficácia real perante eventuais
adquirentes, submetendo-se estes ao aguardo do término do prazo estipulado para
o negócio jurídico. Não se cuida propriamente de uma conversão de uma situação
obrigacional em real, mas da manutenção da vigência do contrato. Isto é, apenas de
um acréscimo eficacial a um direito, mediante oponibilidade coletiva em razão da pu-
blicidade do registro e inserção de cláusula contratual. Nesse sentido, preconiza o § 1o
do art. 576 que: “O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos
do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da
respectiva circunscrição, quando imóvel”.
Em reforço, ressalte-se a Súmula 442, STF: A inscrição do contrato de locação no registro
de imóveis, para a validade da cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel, ou perante
terceiros, dispensa a transcrição no registro de títulos e documentos.
Tratando-se de locação não submetida à prazo, ou mesmo naquelas em que tenha
se prefigurado um termo mas o locatário não tenha se acautelado com o registro da
cláusula de vigência, submeter-se-á ao direito potestativo de resilição por parte do
novo proprietário. Contudo, cuidando-se de bens imóveis, impõe-se a notificação do
locatário com a concessão do prazo especial mínimo de noventa dias para a desocupação,
fluindo a partir da interpelação. O referido prazo é idêntico ao estabelecido pelo art.
8o da Lei no 8.245/91 para imóveis urbanos. Essa é a letra do § 2o do art. 576: “Em se
tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar
o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa
dias após a notificação”.
Entendemos que o aludido prazo de 90 dias não é inflexível, submetendo-se à regra
geral sobre a prorrogação compulsória dos contratos em caso de resilição, conforme
as exigências da boa-fé e da função social ínsita a cada contrato de locação. Nesse
diapasão, estatui o parágrafo único do art. 473 do Código Civil que “se, porém, dada
a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para
a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo
compatível com a natureza e o vulto dos investimentos”.
De qualquer forma, o brocardo “venda rompe a locação” tem a sua eficácia con-
dicionada ao exercício da interpelação pelo novo proprietário nos 90 dias, sob pena
de prosseguimento da relação locatícia, sucedendo o novo proprietário ao antigo na
posição de locador. Com efeito, é imperativo que o locatário não fique eternamente à
mercê do exercício da denúncia pelo novo proprietário.
Por último, na venda do bem locado inexiste o mecanismo do direito de preferên-
cia ao locatário no sistema do Código Civil. Inviável restaria a aplicação analógica do
art. 27 da Lei no 8.245/91 e nem o art. 92 do Estatuto da Terra, normas especiais que
resguardam o direito de preempção de inquilinos de imóveis urbanos e arrendatários
de terrenos rurais, o que justifica especial ênfase na preservação do direito social de
Contrato de Locação 1009

moradia.33 No tocante aos bens móveis e imóveis cuja locação é disciplinada pela lei
civil, a relativa igualdade entre as partes desaconselha a excessiva intervenção do or-
denamento no sentido de deferir ao locatário o automático direito de preferência em
caso de venda pelo locador.
Aliás, quando o Código Civil deseja por quaisquer razões atribuir ao particular o
direito de preferência assim expressamente o regula, tal como se infere da preempção
ao condômino em bem indivisível (art. 504, CC) ou da retrocessão na desapropriação
(art. 519, CC).34
Nada obstante, no âmbito de autonomia privada dos contratantes, é perfeitamente
válida uma cláusula contratual que estabeleça direito de preferência na hipótese de venda
do bem locado. Tal cláusula é especialmente interessante para o locatário, mitigando
o risco de venda simuladas. O sistema de preferência é deferido às partes no bojo da
compra e venda, para bens móveis e imóveis (art. 513, CC) e não haveria qualquer
motivo para interditá-lo do crivo da liberdade contratual de locadores e locatários.

7.4 Extinção pelo inadimplemento


A principal obrigação do locatário é a de pagar pontualmente o aluguel, respeitando
o prazo convencionado (art. 566, II, CC). A retribuição periódica é o elemento que
aparta a locação do comodato, tornando-se exigível a partir do momento em que o
bem é colocado a disposição do locatário, mesmo que este postergue o início da prática
de atos possessórios.
Em princípio, o termo será convencional, resultado da autonomia dos contratan-
tes. Entretanto, caso o contrato omita o momento do adimplemento das sucessivas
prestações será possível seguir a regra concernente ao prazo legal supletivo da locação
imobiliária, correspondente ao sexto dia útil do mês seguinte vencido (art. 23, I, Lei
no 8.245/91). O referido prazo normativo também se aplica nas situações em que não
há contrato escrito.
Na locação de bens móveis não há incidência subsidiária da Lei do Inquilinato, não
apenas pela distinta lógica do uso das coisas móveis, como pela brevidade de contratos

33
  STJ, Informativo no 522, 1o de agosto de 2013. O contrato firmado como “arrendamento de pastagens”, na
hipótese em que não tenha havido o exercício da posse direta da terra explorada pelo tomador da pastagem, não confere
o direito de preempção previsto na Lei 4.504/1966 e no Dec. 59.566/1966. De fato, o art. 92, § 3o, da Lei 4.504/1966
e o art. 45 do Dec. 59.566/1966 estabelecem o direito de preempção do arrendatário rural na aquisição do imóvel ar-
rendado. Pode-se afirmar que o referido direito foi conferido ao arrendatário rural como garantia do uso econômico da
terra explorada por ele, não abrangendo outras modalidades de contratos agrários por se tratar de norma restritiva do
direito de propriedade. Nesse contexto, vale observar que o contrato de arrendamento rural tem como elemento essencial
a posse do imóvel pelo arrendatário, que passa a ter o uso e gozo da propriedade. Dessa forma, na hipótese em que tenha
sido firmado contrato de “arrendamento de pastagens” sem que o tomador da pastagem tenha a posse direta da terra a
ser explorada, deve-se afastar a natureza do contrato de arrendamento para considerá-lo como de “locação de pastagem”,
caso em que não é possível exercer o direito de preferência que a lei estabelece para o arrendatário. REsp 1.339.432-MS,
4a T., Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 16.4.2013.
  O arquivado Projeto de Lei no 6.960 previa, dentre outros, alteração do art. 576 no sentido de estabelecer
34

preempção legal do locatário no prazo de 30 dias.


1010 Curso de Direito Civil

que envolvam os referidos bens. Na maior parte das vezes a locação se resumirá a
apenas um pagamento. Daí o domínio dos usos do comércio, reiterando práticas como
o do pagamento antecipado (v. g. aluguel de roupa para festa), ou do adimplemento no
momento de sua restituição (v. g. locação de automóveis). Não se olvide da natureza
disponível do preceito, pois a despeito das práticas consuetudinárias, as partes podem
livremente eleger um prazo para o cumprimento da obrigação.
O legislador foi econômico na redação do inciso II do art. 566, pois a pontualidade
não se refere apenas ao pagamento do aluguel em si, estendendo-se aos encargos da
locação, sejam eles contratuais ou legais. O inadimplemento da obrigação nos con-
tratos de locação disciplinados pelo Código Civil não conduz à ação de despejo, como
soí acontecer na Lei no 8.245/91.
Na lei civil comum, a inexecução do pagamento de prestações relativas a bens mó-
veis e imóveis gera a pretensão à resolução contratual (art. 475, CC) cumulada com
pedido sucessivo de reintegração de posse. Configurada a mora ex re com o simples
descumprimento da obrigação (art. 397, CC), será desnecessária a interpelação do
locatário para a constituição em mora. Os juros moratórios são devidos a partir do
vencimento contratual das parcelas em atraso, por se tratar de inadimplemento de
obrigação positiva e líquida. Isto é, se o contrato especifica o valor do aluguel e a data
de pagamento, os juros de mora fluem a partir do vencimento das prestações.
Caso haja resistência de restituição voluntária do bem por parte do locatário ina-
dimplente, primeiramente o locador deve suprimir a causa que justifica a posse – ou
seja, o contrato –, convertendo-a de justa em injusta (pelo vício da precariedade).
Configurado o esbulho possessório pela indevida recusa de restituição da coisa, entra
em cena a pretensão sucessiva de reintegração de posse.
Se o locador deseja obter os pagamentos em aberto, a pretensão de cobrança será
sujeita a três prazos: (a) três anos – prédios urbanos e rurais (Lei no 8.245/91 e art.
206, § 3o, I, do CC); (b) cinco anos – dívidas líquidas, constantes de instrumento pú-
blico ou particular (art. 206, § 5o, I, do CC); e (c) dez anos – dívidas ilíquidas ou não
tituladas, conforme o prazo geral do caput do art. 205 do CC.

7.5 Extinção pela morte de uma das partes


Dispõe o art. 577 do Código Civil: Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos
seus herdeiros a locação por tempo determinado.
Em princípio, o contrato de locação não é intuitu personae, sendo passível de trans-
missão aos herdeiros do locador e do locatário até que se alcance o prazo convencional
estipulado (art. 1.784 do CC). Trata-se de uma sub-rogação contratual, pela qual os
herdeiros assumem a posição econômica do de cujus. Mas, caso as forças da herança
não suportem a locação, não poderá o locador exigir débitos vencidos do locatário
(art. 1.792 do CC).
É cediço que não apenas a propriedade, mas também a posse se transmite aos
herdeiros no instante exato da morte, aplicando-se a saisine. A posse transmitida aos
Contrato de Locação 1011

herdeiros do proprietário é a indireta que não demanda apreensão física da coisa,


enquanto a posse atribuída aos sucessores do locatário é a direta, o que permite a
permanência do uso e fruição do bem locado pelo restante do prazo contratual.
Outrossim, se eventualmente o contrato assumir conotação personalíssima, poderão
os sucessores imediatamente desconstituir a relação, sem que tenham de assumir as
cláusulas penais previstas para as partes originárias (v. g., locação de automóvel para
anúncio de espetáculo musical, quando o artista-locatário falece).
Se o contrato não possuir prazo, tanto os herdeiros como a parte contrária poderão
denunciá-lo, da mesma forma que as partes originárias, mediante interpelação. Esses
contratos, na terminologia pontiana, são inerdáveis.
É facultado aos contratantes, no interno de seu poder de autodeterminação, a esti-
pulação de cláusula em contrato de tempo determinado, outorgando aos sucessores e à
parte contrária a imediata resilição da locação pelo fato jurídico da morte. Em sentido
inverso, mesmo em uma locação não submetida a prazo é lícita a cláusula que preveja
a prorrogação do contrato, a despeito do decesso de uma das partes.
Ademais, é irrelevante a morte do locatário no curso do prazo para desocupação.
A obrigação de restituir será transmitida ao sucessor. O falecimento do locatário no
curso do prazo ajustado para desocupação não subtrai os efeitos do acordo estabele-
cido com o senhorio, devendo o sucessor assumir a relação jurídica com a obrigação
de restituir a coisa na data estipulada.
No regime da Lei no 8.245/91 é distinta a eficácia da morte na locação. De acordo
com o art. 10 da Lei no 8.245/91, a morte do locador não extingue o vínculo, pois os
herdeiros podem ingressar na relação, com transmissão de direitos e deveres. Caso o
falecimento seja do locatário, o art. 11 da Lei do Inquilinato acentua o intuito protetivo
da norma em prol da entidade familiar nas locações residenciais, mediante sub-rogação
legal, sem qualquer limitação quando já vigorar sem prazo.