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28/10/2018

La reclamación de la deuda a un propietario moroso: convocatoria de la


junta, certificación de la deuda y notificación del acuerdo

Alberto Martínez de Santos

Letrado de la Administración de Justicia

LA LEY 12993/2018

Resumen

Las dos últimas reformas de la Ley de Propiedad Horizontal (años 2013 y 2015) y la del
proceso monitorio (año 2011) responden a la situación actual de las Comunidades de
propietarios cuando se ven obligadas a acudir a los órganos judiciales. Pero dicho esto
tampoco podemos olvidar que estamos ante una realidad muy cambiante, en la que las
tecnologías de la comunicación juegan un importante papel (de la carta hemos pasado al
correo electrónico y al «whatsapp»), aunque convivan con requisitos legales de ineludible
cumplimiento, claramente fijados por nuestro ordenamiento. Desde esta perspectiva se
analiza en este trabajo la fase extraprocesal de la reclamación de una deuda por la
Comunidad de propietarios a uno de sus integrantes y sus requisitos formales.

Palabras clave

Propiedad Horizontal, morosidad, junta de propietarios, certificación deuda, monitorio.

I. Introducción: la reclamación contra un propietario moroso y la cantidad debida


A pocos de quienes estamos en contacto con la práctica diaria escapará el hecho de la
multiplicación de los monitorios que presentan las comunidades de propietarios contra los
propietarios morosos así como el hecho que el avance de las tecnologías de la comunicación dejan
detrás no solo el medio que reemplazan o sustituyen, sino a la ley, que es incapaz—tampoco es
su función—de seguirlas. De las dos realidades que se exponen surgen los dos objetivos de este
trabajo: las cantidades y conceptos que pueden reclamarse por la vía del monitorio del art.
812.2.2º LEC y, los requisitos previos que deberá respetar una comunidad de propietarios, según
las normas de la Ley de Propiedad Horizontal para que aquella prospere.
Objetivos que empero respetarán dos limitaciones al encontrarnos ante una materia muy extensa
—lo que demuestra que la mayor o menor brevedad de un texto legal nunca guarda relación
directa con la relevancia que tiene para el intérprete—que no solo suscita apasionadas polémicas
doctrinales, sino una constante jurisprudencia que alcanza al Tribunal Supremo y, de ahí que nos
centremos en la fase extraprocesal de la reclamación, tanto en lo que respecta a los conceptos
que integrarían la deuda, como a la convocatoria de la junta y a la certificación de la liquidación
de la primera, pero todo ello desde el punto de vista de los órganos judiciales y del criterio que se
haya consolidado en un determinado sentido.
No abriremos ningún debate, ni discutiremos opiniones más o menos acertadas de la doctrina ya
que de lo que se trata es de exponer el criterio que impera cuando una comunidad de propietarios
pretende reclamar a uno de sus integrantes siguiendo el cauce del llamado monitorio de
propiedad horizontal.
Y entrando en el análisis de la primera cuestión, por cantidades debidas en concepto de gastos
comunes habrán de entenderse las obligaciones de los apartados e) y f) del art. 9.1 LPH y en
concreto, las referidas a la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
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inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización,


con arreglo a su cuota de participación y, las referidas a la dotación del fondo de reserva, sin que
puedan reclamarse por el monitorio daños ocasionados por uno de los copropietarios en los
elementos comunes.
Por lo demás el art. 21.3 LPH sólo permite reclamar «los gastos del requerimiento previo de
pago» siempre que conste documentalmente su realización y se acompañe a la solicitud el
justificante de tales gastos, expresión que se limita al acto del requerimiento extrajudicial (pe. el
coste del burofax) y en el que no podrían englobarse los honorarios extraprocesales de un letrado
(1) , ni los derechos de un procurador que tendrían la consideración de costas del proceso (art.
241.1.1º LEC) y cuya exigibilidad requeriría de una previa imposición por el órgano judicial y de
su oportuna tasación (2) . Tampoco alude expresamente a los honorarios que pudieran
corresponder al administrador (3) .
No se incluiría el importe de las notas simples registrales, que no encuentran encaje en el art. 21 .
3 LPH y ello sin perjuicio del tratamiento que de tales conceptos pudiera hacerse, en su caso, en
materia de costas.
En otro sentido sería admisible la fijación de recargos a los propietarios morosos por acuerdo de
junta de propietarios, siendo reiteradas las resoluciones de las audiencias provinciales en las que
se declara que la comunidad de propietarios podría acordar en virtud del principio de autonomía
contractual (art. 1255 CC) la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas;
exigibilidad que sería consecuencia de la vinculación de las obligaciones nacidas de los contratos,
que tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y que deberán ser cumplidas a tenor de los
mismos (art. 1091 CC) (4) .
Sobre el establecimiento de recargos por encima del interés del art. 1108 CC, la jurisprudencia se
ha pronunciado sobre su legalidad, pero con matices y exigencias: si no están previstos en los
estatutos deberán aprobarse por unanimidad y, no suponer la aplicación de porcentajes abusivos
ya que en tal caso el acuerdo sería impugnable por su ilegalidad (5) .
Ahora bien tampoco sería correcto que el recargo pudiera aplicarse a cualquier deuda de los
comuneros para con la comunidad, pues tratándose de una regla sancionatoria su interpretación
será restrictiva (6) , debiendo tenerse en cuenta que entre las obligaciones de la Ley de Propiedad
Horizontal no se encuentra el pago de este tipo de recargos o un incremento del interés de
demora por encima del legalmente previsto y, de ahí que sus circunstancias de aprobación
deberán justificarse (7) .
Por último, cuando los intereses de demora se acuerdan por la junta, se convierten para cualquier
vecino que incurra en mora en una obligación accesoria a la que la principal comunicaría su propia
naturaleza, por lo que no ofrecería ninguna dificultad incluirla dentro del concepto de gastos
comunes (8) .

II. La convocatoria de la junta de propietarios


Para iniciar un juicio monitorio del art. 21 LPH resulta imprescindible que se convoque una junta,
ordinaria o extraordinaria, en cuyo orden del día figure la reclamación a los copropietarios
incumplidores de las cantidades debidas en concepto de gastos comunitarios (9) .
Importa señalar que el incumplimiento de los requisitos legales que rigen la convocatoria de las
juntas de propietarios determina su defectuosa constitución y la nulidad de los acuerdos
adoptados en las mismas. Y en tal sentido si bien la omisión del asunto a tratar en el orden del día
o la incorrecta designación del mismo no serían motivo para apreciar nulidad radical, si no
anulabilidad, deberá entenderse que el hecho de no incluir el asunto resuelto en junta en el orden
del día de su convocatoria, infringiría el art. 16.2 LPH ya que incidiría sobre el básico derecho de
los comuneros a asistir a junta y adoptar, con conocimiento de causa, la postura que estimen más
conducente a la defensa de sus derechos en la comunidad, teniendo asignado un plazo de
caducidad de un año según lo dispuesto en el art. 18.3 LPH (10) .
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Por otro lado la Ley de Propiedad Horizontal no establece la obligación de acompañar a la


convocatoria documentación contable alguna y aunque pudiera considerarse conveniente la
remisión siquiera de un extracto, sería suficiente que las cuentas, los presupuestos y cualquier
otro tipo de información se facilitase en la junta de propietarios. Ningún propietario podrá exigir
que le remitan fotocopia de todas las cuentas y justificantes a su domicilio; la comunidad (y en su
nombre el administrador) cumplirá con poner a disposición en sus oficinas la documentación que
quiera comprobar (11) .
En consecuencia cuando se redacta el orden del día será suficiente con que se consignen las
materias a tratar, sin que exista un verdadero derecho «a la información» de los propietarios
equiparable al derecho a la información de los socios de las sociedades mercantiles. En este
sentido la STS de 28 de junio de 2011 precisa que bastará con hacer constar las materias a tratar
en la junta que se convoca, sin que se exija con rigor la exposición previa de todos los datos o
medios de conocimiento precisos para la participación y, en su caso, deliberación de los
interesados (12) , sin que sea preciso que en el repetido orden del día se prevean y mencionen
minuciosamente todas las consecuencias y derivaciones que pudieran surgir en los debates, ni
tampoco que se haga una exposición precisa de todos los antecedentes, datos e instrumentos de
conocimiento necesarios para poder participar y deliberar (13) y, de ahí que el rigor en la
valoración del cumplimiento de los requisitos exigidos para la formación del orden del día no esté
reñido con una cierta flexibilidad en su interpretación, pues la realidad actual del régimen de
propiedad horizontal supone que en muchos casos, en función de las materias tratadas, resulte
imposible prever en el orden del día todas y cada una de las derivaciones del debate sobre las
cuestiones incluidas en el mismo; casos en los que la jurisprudencia considera suficiente que los
temas estén enunciados con claridad ya que lo que requiere el art. 16.2 LPH es que se haga una
«indicación de los asuntos a tratar» y, por «indicación» no puede entenderse una relación de
asuntos detallada, minuciosa y exhaustiva, sino —por el contrario— la mención del asunto
concreto, quedando comprendidos todos los acuerdos que tengan una relación directa con el
mismo (14) .
Dicho esto y por lo mismo, el contenido del «orden del día» no podrá ser tan genérico y poco
expresivo que se vete la posibilidad del copropietario de conocer cuáles sean los puntos y asuntos
que van a ser expuestos y debatidos, quedando vedadas expresiones como «asuntos varios de
mantenimiento», que no establecen cuales van a ser los puntos del orden día, y que tampoco
aportan ninguna información (15) .
Es más la STS Sala 1ª de 12 de enero de 2012, reitera una doctrina jurisprudencial sobre la
necesidad que la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige para la validez
de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, a fin de que
todos los copropietarios tengan conocimiento de los mismos y exista una plena concordancia entre
el contenido del orden del día y los temas que se debatirán. La finalidad de que quede claramente
fijado el tantas veces citado orden del día permitirá cumplir con la exigencia de que los comuneros
puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar
respecto a las materias que vayan a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor
de un tercero o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.
Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos, ni tan siquiera bajo el
epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios
(16) .
Los acuerdos de las juntas de propietarios, incluso aunque contravengan los estatutos serán
eficaces salvo que se impugnen en los plazos del art. 18.3 LPH, lo que significa que transcurrido
ese plazo sin ejercitarse acción de impugnación, el acuerdo quedará subsanado y resultará eficaz
y obligatorio. Impugnación que no podrá encauzarse mediante la oposición a la demanda de
reclamación de deudas presentada por la comunidad y que deberá ejercitarse a través del
procedimiento ordinario (art. 249.1.8º LEC) (17) . O dicho de otra forma, los argumentos
tendentes a cuestionar la validez del acuerdo, la convocatoria de la junta, o lo acertado de las
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cuentas aprobadas habrán de rechazarse, primando el contenido de la obligación de contribuir a


los gastos que tiene todo copropietario según el art. 9 LPH; y cualquier infracción por falta de
convocatoria a la junta, ausencia de notificación de acuerdos, o disconformidad con las cuentas
aprobadas, tendrá que ejercitarse mediante la acción de impugnación, por lo que si hubo
conocimiento de la celebración y contenido de la junta al ser requerido de pago en el
procedimiento monitorio, y no se formuló demanda impugnando el acuerdo y solicitando la
suspensión cautelar, sería ejecutorio (18) .
Por tanto si la convocatoria se realiza por quien en el momento de hacerla ostentaba la condición
de presidente de la comunidad, el acto de convocar a la junta (que se agota una vez se adopta)
devenía en aquel momento perfectamente válido y eficaz, sin que puede anudarse al mismo la
nulidad de los acuerdos de la junta a que la convocatoria se refería (19) . Debiendo señalarse que
el cumplimiento de la previsión legal de verificar la citación por anuncios no impone una
obligación a la comunidad, pues no se trata de una norma imperativa, sino de una posibilidad que
la ley ofrece a la comunidad para que ésta pueda, en su caso, demostrar la práctica de la citación
cuya acreditación, si es negada en juicio, le incumbe (20) .
Por último, que la convocatoria no contenga la relación de los propietarios que no estén al
corriente de las deudas vencidas con la comunidad (art. 16.2 LPH) sería un defecto formal, pero
no comportaría por sí sólo la nulidad de la convocatoria y de la correspondiente junta,
requiriéndose para ello que hubiera incidido en el desarrollo o solución del acto. Es decir, la
ausencia de tal relación en la convocatoria, con la debida advertencia a los propietarios morosos
de que podrá privárselas de su derecho de voto, únicamente afectará a dichos morosos (21) .
Nos queda un apunte sobre la publicidad de la convocatoria, la relación de los propietarios
morosos y el derecho al honor. La STS, Sala 1ª,135/2014, de 21 de marzo de 2014
(ECLI:ES:TS:2014:2394) resolvió que no había vulneración del derecho al honor, a la intimidad y
a la propia imagen de un propietario incluido en la relación de quienes no estaban al corriente del
pago de sus cuotas comunitarias, cuando se fijó la convocatoria a una junta de propietarios y la
relación de los deudores en carteles perfectamente visibles tanto para los propietarios de la
comunidad como a personas ajenas a ella. En primer término, porque la información difundida era
de interés para la comunidad de propietarios y vendría amparada por la legislación específica en
materia de propiedad horizontal. En segundo término, porque dicha información cumpliría el
presupuesto de veracidad. En tercer término, porque del comunicado en cuestión, conforme con
los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal, no se constataba intencionalidad alguna de
menoscabar el honor, sin contener juicios valorativos, ni expresiones injuriosas o insultantes que
pudieran ser atentatorias contra su honor, resultando adecuada su difusión en el marco de los
interesados. Por último, porque se intentó, previamente, la notificación personal de la
convocatoria, sin que se hubiera designado, específicamente, otro domicilio a tales efectos.
Y ¿qué ocurriría con la protección de datos? Con carácter general, la publicación en el tablón de
avisos de la comunidad de una relación de propietarios que no se encontrasen al corriente en
pago de sus cuotas no estaría amparada por la normativa de protección de datos, pero la Ley de
Propiedad Horizontal permite la publicidad de la identidad de los deudores y de sus deudas con la
comunidad, incorporando dichos datos a la convocatoria de la junta. En consecuencia, cuando no
exista constancia del domicilio de algún propietario, podrá publicarse en el tablón de anuncios de
la comunidad — o en otro lugar visible de uso general habilitado al efecto— la convocatoria de la
junta de propietarios. Para este supuesto, deberán hacerse constar, junto con el documento
publicado, los motivos de dicha publicación, extendiéndose diligencia por la persona que ejerza las
funciones de secretario (22) .

III. La certificación de la deuda y sus requisitos


En un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, los acuerdos que se adopten en la
junta de propietarios habrán de reflejarse en un documento denominado «acta»; acta que
expresará la fecha y lugar de celebración de la junta, los propietarios asistentes, presentes o

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representados; los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra así como
las cuotas de participación que respectivamente supongan y deberá estar firmada por el
presidente y el secretario (23) .
Además el acta también expresará el autor de la convocatoria y en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido, el carácter de la junta, ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria, los cargos de los asistentes y el orden del día de
la reunión (24) .
No cabe confundir «acuerdo comunitario» con «acta de la junta». El acuerdo sería la expresión de
la voluntad de la junta como órgano de gobierno colegiado de la comunidad de propietarios,
mientras que el acta sería una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la
junta, constituyendo el soporte documental en el que se dejará constancia de los acuerdos
adoptados por el órgano colegiado de gobierno de la comunidad.
De este modo, el hecho de que el acuerdo en sí no aparezca reflejado en el correspondiente libro
de actas, o el hecho de quién hubiere levantado materialmente el acta, carecerían de toda
trascendencia a los efectos de impugnación de los acuerdos comunitarios, pues lo relevante sería
la propia existencia del acuerdo —entendido como declaración de voluntad emitida por la
colectividad reunida en junta—, que podrá acreditarse por cualquiera de los medios admitidos en
derecho (25) .
En definitiva el acta de la reunión de la junta de propietarios no sería más que un mero y simple
documento privado, al que la jurisprudencia ha venido negando el carácter constitutivo y su
eficacia «ad probationem», que no se establece expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal y
que por su importancia procesal no podrá interpretarse en tal sentido (26) .
Respecto a los defectos formales en las actas la jurisprudencia ha ido tendiendo desde una inicial
exigencia de formalismo hacia una interpretación más flexible de la posibilidad de subsanación,
centrando el examen de las irregularidades no tanto sobre su existencia sino sobre los efectos que
las mismas pudieran tener sobre los acuerdos que son objeto de impugnación, de manera que el
expreso reconocimiento de algunas irregularidades en la convocatoria o en la redacción del
documento no supone que las mismas tengan eficacia suficiente para poder declarar la nulidad de
la junta de propietarios y del acuerdo adoptado, pues no toda irregularidad determinaría la
nulidad de la junta. En el mismo sentido se manifiesta la STS, Sala 1ª, 212/2015, 20 de abril de
2015 (ECLI:ES:TS:2015:1530) cuando señaló que sobre la nulidad de un defecto formal, tal como
la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, pudieran ser defectos, pero no
producirían la nulidad de la junta y de los acuerdos adoptados y, se subsanan cuando en una
siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Esto es, por falta de la diligencia de aquéllas, no
cabrá anular la junta y los acuerdos siendo inadmisible que meros formalismos lleven consigo
nulidades que perjudiquen a toda la comunidad (27) .
Frente a un defecto o error subsanable, cualquiera de los propietarios del edificio lo que debe
hacer es instar de la comunidad y extrajudicialmente, la subsanación antes de la siguiente
reunión, en la que deberá ratificarse la misma. Y de no acceder la comunidad a la subsanación
podrá el propietario que la instó ejercitar, en vía judicial, la acción de subsanación. Lo que no
cabría, por ser contrario a la naturaleza propia de un defecto subsanable, a la buena fe y al
normal funcionamiento de una comunidad de propietarios, es que un propietario dejare pasar el
plazo legal sin instar la subsanación del defecto de la comunidad de propietarios
extrajudicialmente para, a continuación, descolgarse, en la vía judicial, con una acción de nulidad
del acta y de todos los acuerdos en ella reflejados, basada única y exclusivamente en la
concurrencia de un defecto subsanable. De hecho ni la Ley consagra la sanción de la nulidad para
los defectos insubsanables de un acta, ni se impone a las comunidades de propietarios la
obligación de contar con profesionales para redactar las actas y, por último, supondría un
sinsentido que un acuerdo adoptado en junta que fuera contrario a la ley y a los estatutos ya no
pudiera ser impugnado transcurrido el plazo de un año, y, sin embargo, transcurrido ese plazo del

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año (la acción de nulidad del acta que conlleva la de los acuerdos en ella reflejados no está
sometida a plazo alguno de caducidad), pudiera lograrse la nulidad de un acuerdo que fuera
conforme a la ley y los estatutos porque en el acta se observa un defecto insubsanable (28) .
Ahora bien, como se trata de la posibilidad de acudir a un medio privilegiado de cobro (el
monitorio), que tendría su base en el respeto a la regularidad formal del documento en que se
apoya la reclamación, se precisa del certificado del secretario con visto bueno del presidente, lo
que termina de reforzar su autenticidad y que no podrá sustituirse por una simple fotocopia (29)
y, por la misma razón, tampoco sería posible que en ausencia o por imposibilidad del presidente
firmase su respectivo cónyuge aunque fuera cotitular del inmueble, pues el nombramiento recae
en personas y para los casos de ausencia, vacante o imposibilidad la ley prevé la existencia de un
vicepresidente (art. 13.4 LPH) (30) .
En suma, la certeza, exigibilidad y liquidez de la deuda vendría determinada por el acuerdo de la
junta de propietarios en el que se liquidó la deuda y se decidió reclamarla, de tal modo que la
certificación de saldo deudor no sería más que la constancia documental de la existencia de la
deuda y el presupuesto de admisibilidad del proceso (31) . A mayor abundamiento, la certificación
deberá entenderse en exclusiva a la de «propietarios», aunque no se diga expresamente, por ser
ésta a la que en todo momento se refieren los preceptos de la Ley especial (arts. 13 y ss. LPH),
siendo el único título hábil para iniciar el monitorio del art. 812.2.2º LEC (32) .
No causa ninguna indefensión el hecho de que la fecha de emisión de la certificación sea el día
anterior al de la celebración de la junta de propietarios, siempre que en la sesión de esa junta se
proceda a la lectura de la certificación y a la explicación de los casos particulares y, en ese mismo
acto, el presidente firme dando el visto bueno que exige la ley (33) .
Si es la misma persona la que expide el certificado no necesitará ningún visto bueno y tampoco
cuando las funciones del secretario y del administrador sean ejercidas por el presidente (34) .
Adviértase para terminar que art. 21.2 LPH (35) se refiere a una certificación del acuerdo de la
junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios. Deberá pues
acompañarse una liquidación —no el resultado final de la misma—que deberá ser lo más detallada
posible, de modo que sea expresiva del origen de la deuda, el desglose de conceptos y, en su
caso, períodos a que aquella se refiere, y si se trata de cuotas ordinarias, extraordinarias o fondo
de reserva. Es preciso que el comunero deudor conozca lo que se le reclama; es la única manera
que tendrá para decidir si se opone y a qué se opone. No basta con la mera expresión de un saldo
deudor, sino que será precisa una verdadera liquidación. Naturalmente, una liquidación implica
algo más que el mero reflejo de un saldo, porque si liquidar consiste en hacer el ajuste formal de
una cuenta, la liquidación comprenderá las operaciones que sirven de base a tal actividad, es
decir, el ajuste con las bases sobre las que se asienta a través de las cuales se llega al resultado
de la misma (de la liquidación). Con lo dicho, se está advirtiendo que el cumplimiento o
incumplimiento de tales requisitos solo contará para decidir sobre la admisión o inadmisión a
trámite del escrito de petición inicial del proceso monitorio (36) .
En definitiva la certificación de la deuda no podrá ser considerada como prueba plena de la
pretensión del actor por sí sola; la comunidad deberá concretar el porqué de su reclamación y la
causa de la deuda que reclama (37) . Pero las certificaciones no habrán de contener la
transcripción del acta, ni tan siquiera del acuerdo aprobatorio de la liquidación de deuda, sino una
mención sucinta a los extremos del acuerdo relevantes al ejercicio de la acción de reclamación
(38) .

IV. La notificación del acuerdo al propietario moroso


El párrafo segundo del art. 21 LPH establece como requisito ineludible que el acuerdo de la junta
de propietarios aprobatorio de la liquidación de la deuda se notifique al propietario afectado en la
forma establecida en el art. 9 LPH (39) , aunque no sea necesaria una notificación «fehaciente»
(40) y la razón por la que la norma no exige el empleo de una forma fehaciente que deje

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constancia del envío de la notificación y de su recepción por el destinatario, responde a la


flexibilización de la doctrina jurisprudencial que busca dinamizar la vida de la comunidad y evitar
que la pasividad de los copropietarios entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando
un criterio flexible en esta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley,
entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la
atención a las necesidades de la colectividad. Se trataría de armonizar los derechos de los
comuneros con los de la propia comunidad, lo que permite dotar de eficacia a situaciones que aun
alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros (41) .
No sería, por tanto, imprescindible el notario, ni el acto de conciliación; bastaría un burofax con
acuse de recibo, incluso el mismo telegrama; son medios más aconsejables, rápidos y económicos
y desde luego, hacer depender el cumplimiento de este requisito del previo requerimiento y
notificación al comunero y la consiguiente validez del presente juicio, del hecho de que el deudor
demandado haya recogido efectivamente dicho burofax y lo haya leído, no implicaría ni más ni
menos que dejar al arbitrio y voluntad de dicho deudor la validez del procedimiento, lo cual
además de ser absurdo, en modo alguno cuenta con fundamento legal (42) .
1. Medios válidos para practicar la notificación
Como ya hemos visto la Ley de Propiedad Horizontal no exige una forma específica para los actos
de comunicación, por lo que sería válido cualquier medio suficiente que acreditase la realidad de
la comunicación y si se cuestionara la recepción, cabría demostrar la entrega mediante cualquier
medio admitido en derecho ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de
correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del secretario de la junta de su
expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia
finca (43) .
La experiencia dice que, salvo prueba en contrario, las comunicaciones entre la comunidad y los
copropietarios suelen realizarse por las siguientes vías: tablón de anuncios situado en el portal o
en la escalera, depósito de la comunicación en el buzón de correo, por correo ordinario, mediante
burofax (44) , entrega en mano bajo recibo firmado por el secretario, por conducto notarial,
mediante notificación telegráfica, preferentemente con acuse de recibo o, por la manifestación
recogida en el acta de una junta de propietarios (45) .
Y ¿el correo electrónico? En principio presentaría el problema de que no se dirige a un domicilio
concreto sino a una dirección electrónica, empero recordando que la regla general en la materia
sería la innecesaridad de que la citación (y la notificación) de los comuneros se realice de forma
fehaciente mediante correo certificado con acuse de recibo o mediante acta notarial, no puede
exigirse a la comunidad que acredite que los comuneros recepcionaron la citación, bastando que
se pruebe que las citaciones se realizaron de la forma que se habían hecho para la convocatoria
de otras juntas anteriores (46) .
En consecuencia si se emplea el correo electrónico para las diversas convocatorias y notificaciones
de los acuerdos adoptados, sin que estos se impugnen, no hay razón para dudar de que no se
hubiera efectuado la comunicación y de que se haya garantizado «el conocimiento efectivo» de los
acuerdos adoptados en el seno de la junta de propietarios (47) .
No estaríamos ante un problema de aptitud de la forma de comunicación electrónica para las
notificaciones de la comunidad de propietarios a los comuneros, sino de que tal forma de
comunicación electrónica no sólo sea la habitual o acordada por la propia junta para efectuar tales
notificaciones, sino también la que fue aceptada por la comunera, y que la concreta dirección que
como de la misma se hace constar fue proporcionada efectivamente para estos fines a la
comunidad de propietarios (48) .
2. Lugares en que puede practicarse la notificación
Si el propietario no hubiera señalado domicilio en España a efectos de actos de comunicación, la
notificación de la liquidación de la deuda deberá practicarse en el piso o local perteneciente a la
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comunidad, y en el caso de que tampoco se pudiera realizar, mediante el tablón de anuncios de la


misma o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.
No puede pretender un copropietario trasladar su propio descuido o negligencia en la gestión de
sus intereses a la comunidad, exigiéndole un nivel de diligencia y cuidado que no ha seguido él
mismo, es decir, no puede exigir a la comunidad la realización de actos de comunicación
personales, efectuando toda suerte de pesquisas de ser necesario, cuando él mismo observa una
actitud pasiva y despreocupada, por la que ni tan siquiera indica el lugar en que pudiera ser
encontrado para recibir sus comunicaciones. El argumento de que no se vive más que una
semana al año no es válido, pues es el mismo que podría alegarse en los apartamentos de verano
o por parte de propietarios extranjeros que vienen solo en verano (49) .
Para el caso de que el propietario no hubiese designado domicilio, se considerara como tal el
propio piso o local, produciendo pleno efectos la entrega de la notificación al ocupante de la finca,
sin que la Ley de Propiedad Horizontal requiera que se trate de alguien que guarde una cierta
relación con el destinatario final de la citación, por lo que bien pudiera ser que se tratase de un
arrendatario cuyo contacto con el propietario, limitado a la celebración del contrato al pago de la
renta no le permitiese conocer su paradero. Pese a ello la Ley entiende que la citación producirá
todos sus efectos, sin duda porque la posible frustración del acto de comunicación sería sólo
imputable al propietario que no cumplió con su primera obligación legal de designar domicilio en
España (50) .
Y el hecho de que la comunidad de propietarios para la notificación de la demanda y
emplazamiento de los demandados en el procedimiento judicial facilitase otros domicilios de los
propietarios, no obstaría a lo ordenado en el art. 9 LPH, ni los requisitos para unas y otras
notificaciones podrán ser equiparadas, siendo perfectamente ajustadas a la normativa de
propiedad horizontal las notificaciones practicadas en sede comunitaria a dichos propietarios (51)
.
Cuando el comunero tenga su domicilio en el extranjero, la comunidad no tiene ninguna
obligación de practicar la notificación en el país que se trate, de tal modo que si no designó un
lugar para los actos de comunicación en España y el piso está deshabitado, bastará con la
comunicación por edictos en el tablón de la comunidad o en el lugar visible habilitado al efecto
(52) .
No obstante, no cabe acudir a la notificación edictal de manera rutinaria y formalista, sino como
último recurso y esa excepcionalidad justifica que la ley las someta a las siguientes exigencias de
carácter formal, sin cuyo cumplimiento no producirán efectos jurídicos:

(i) deberán ir acompañadas de diligencia en la que consten los motivos por los que se procede
a esa forma de notificación;

(ii) esa diligencia estará fechada y habrá de ser firmada por el secretario, con el visto bueno
del presidente;

(iii) deberá colocarse en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso


general habilitado al efecto. Habrá de tratarse de un lugar que, por hábito o por evidencia, no
pueda pasar desapercibido para los miembros de la comunidad y

(iv) se mantendrá expuesta durante el plazo de tres días naturales.

Por último y aunque la ley no lo diga expresamente, concluido el plazo de exposición y retirada la
notificación, habrá de hacerse constar por diligencia que estuvo expuesta en los términos
legalmente previstos (53) .
La certificación del administrador será suficiente para admitir que el acuerdo se notificó con su
colocación en el tablón de anuncios en tanto la obligación de comunicar el domicilio, a efectos de
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citaciones o notificaciones sería del propietario y, en la medida que la Ley le carga esa obligación,
también recae sobre éste la de acreditar su cumplimiento en el sentido de que comunicado un
domicilio se ha notificado en otro distinto. En consecuencia, el ocultamiento del domicilio a la
comunidad no puede traer como consecuencia que la notificación se convierta en una suerte de
obstáculo para su averiguación en beneficio del comunero moroso; sino que, al contrario, al ser
una obligación legal impuesta al propietario, la comunidad cumplirá intentando la notificación en
el domicilio que se le ha comunicado y en caso de imposibilidad por medio del tablón de anuncios
(54) . Por lo mismo, el intento de notificación del acuerdo mediante carta certificada, cuyo aviso
dejado en el domicilio no fue atendido, haría cobrar eficacia a la notificación mediante la
publicación en el tablón de anuncios (art. 9 LPH) (55) .
Por cierto, tal y como antes se dijo la colocación en el tablón de anuncios de la diligencia de
notificación al comunero moroso reseñando su nombre y apellidos no constituiría un atentado a su
honor ni a su prestigio profesional (56) .
En los casos en que la notificación se realice por edictos en el tablón o en el lugar habitual de la
comunidad producirá plenos efectos y, ello aunque el local carezca de acceso directo al portal ya
que el citado tablón es por su propia naturaleza un expositor de interés para todos los
propietarios, incluidos los de los locales que tendrán la carga de estar al tanto de lo que allí se
exponga o se comunique, en cuanto puede afectar a sus intereses; lo contrario equivaldría a
considerar que la forma de notificación del art. 9.1 h) párrafo segundo LPH rige sólo para los
dueños de pisos y no para los propietarios de locales (57) .
En tales supuestos (locales o plazas de garaje) el problema fundamental sería el de la prueba
sobre la práctica de la notificación ya que la carga de la misma pesaría por quien como
demandante pretendía haberla realizado, si bien lo relevante seguiría siendo que la comunidad de
propietarios cumplió con el deber que le incumbía de convocar la junta y de notificar el acuerdo en
la forma establecida legalmente, resultando de aplicación la doctrina jurisprudencial contenida en
la STS 22 diciembre 2008 cuando señala que «la comunicación al copropietario ausente de los
acuerdos de las juntas prevista en el art. 18.3 LPH deberá verificarse en la forma establecida en
el art. 9 LPH y sólo puede presumirse la práctica de la notificación si se demuestra, de acuerdo
con las circunstancias, el conocimiento detallado por el copropietario ausente del acuerdo
adoptado por la junta». Cabe además recordar que la teoría de la cognición y de la
autorresponsabilidad llevarán a tener por eficaz una declaración recepticia en el momento en que
llega al ámbito o círculo de intereses del destinatario, sin perjuicio de que éste haya llegado a
conocerla o no, cuando tal desconocimiento obedece a una causa a él imputable, pues el
destinatario pudo y debió, actuando diligentemente, conocer la comunicación que le era dirigida,
de tal manera que las consecuencias jurídicas deberán ser las mismas que si la hubiera
efectivamente conocido, todo lo cual se resume en la máxima por la que resulta equivalente a
conocer el impedir el conocimiento y cuyas consecuencias son recogidas por la jurisprudencia y
por el legislador en normas como la contenida en el párrafo 2º art. 1262 CC. (58)

(1)
SAP ALICANTE, 513/2011, Sección 9ª, 23 de diciembre de 2011 (ECLI:ES:APA:2011:3373).

(2)
SAP MALAGA, 273/2013, Sección 4ª, 14 de mayo de 2013 (ECLI:ES:APMA:2013:1115)

(3)
SAP BALEARES, 142/2010, Sección 5ª del 16 de abril de 2010 (ECLI:ES:APIB:2010:764).

(4)
SAP VALENCIA, 284/2014, Sección 6ª, 24 de octubre de 2014 (ES:APV:2014:4988).

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(5)
SAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, 14/2017, Sección 3ª, 16 de enero de 2017,
(ECLI:ES:APGC:2017:536).

(6)
SAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, 223/2015, Sección 5ª, 15 de mayo de 2015
(ECLI:ES:APGC:2015:1366).

(7)
SAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, Sección 4ª, 12 de marzo de 2013 (ROJ: SAP GC 370/2013).

(8)
SAP VALENCIA, 557/2010, Sección 11ª, 1 de diciembre de 2010 (ROJ: SAP V 6178/2010).

(9)
El art. 21.1 LPH dispone que las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9.1 deberán
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso
contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del proceso monitorio.

(10)
SAP MADRID, 55/2017, Sección 12ª, 16 de febrero de 2017 (ECLI:ES:APM:2017:5165).

(11)
SAP ALICANTE, 16/2014, Sección 5ª, 16 de enero de 2014 (ROJ: SAP A 15/2014).

(12)
SAP VALENCIA, 288/2018, Sección 7ª, 22 de junio de 2018 (ECLI:ES:APV:2018:2549).

(13)
SAP ZAMORA, 142/2018, Sección 1ª, 18 de mayo de 2018 (ECLI:ES:APZA:2018:230).

(14)
SAP PALMA DE MALLORCA,167/2017, Sección 5ª, 1 de junio de 2017 (ECLI:ES:APIB:2017:917).

(15)
SAP VALENCIA, 271/2018, Sección 7ª, 13 de junio de 2018 (ECLI:ES:APV:2018:2550).

(16)
SAP ALICANTE, 384/2016, Sección 9ª, 4 de octubre de 2016 (ECLI:ES:APA:2016:2779).

(17)
SAP MADRID, 49/2012, Sección 14ª, 31 de enero de 2012 (ROJ: SAP M 1098/2012). La legitimación para
impugnar judicialmente los acuerdos adoptados por la junta de propietarios correspondería: (i) a los

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propietarios asistentes a la junta que hubiesen salvado su voto en ella, — según doctrina jurisprudencial
en Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2013 (la expresión
«hubieren salvado su voto», del art. 18.2 LPH deberá interpretase en el sentido de que no obliga al
comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstuvo)—; a aquellos
propietarios que hubieren votado en contra del acuerdo y a aquellos que, habiéndose abstenido, hubiesen
manifestado carecer de información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance del acuerdo
sometido a la deliberación de la junta, por lo que decidieron no comprometer su voto a la espera de
obtener aquella información y decidir en su vista; (ii) a los propietarios ausentes por cualquier causa y (iii)
a los propietarios a los que indebidamente se les hubiese privado de su derecho a voto (SAP ZAMORA,
142/2018, Sección 1ª, 18 de mayo de 2018, ECLI:ES:APZA:2018:230).

(18)
SAP LA CORUÑA, 271/2017, Sección 3ª, 31 de julio de 2017 (ECLI:ES:APC:2017:1695).

(19)
SAP SANTA CRUZ DE TENERIFE, 276/2017, Sección 3ª, 14 de junio de 2017 (ECLI:ES:APTF:2017:828).

(20)
SAP PALMA DE MALLORCA, 37/2015, Sección 5ª, 11 de febrero de 2015 (ECLI:ES:APIB:2015:207).

(21)
SAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, 6/2018, Sección 3ª, 11 de enero de 2018
(ECLI:ES:APGC:2018:110). No obstante, las resoluciones de las Audiencias en casos similares son
contradictorias, decantándose algunas por considerar que se trataría de un mero defecto formal, mientras
que otras entienden que los preceptos que rigen la convocatoria son de carácter imperativo.

(22)
Consúltese «Protección de datos y administración de fincas». Guía sectorial AEPD, 2018. Disponible en
https://www.aepd.es/media/guias/guia-administradores-fincas.pdf.

(23)
SAP MADRID, 214/2014, Sección 21ª, 15 de abril de 2014 (ROJ: SAP M 6059/2014)

(24)
SAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, 394/2012, Sección 4ª, 28 de septiembre de 2012 (ROJ: SAP GC
1917/2012).

(25)
SAP MADRID, 22/2018, Sección 25ª, 23 de enero de 2018 (ECLI:ES:APM:2018:888).

(26)
SAP MADRID, 424/2016, Sección 14ª, 23 de diciembre de 2016 (ECLI:ES:APM:2016:17750).

(27)

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SAP LA CORUÑA ,323/2017, Sección 4ª, 6 de octubre de 2017 (ECLI:ES:APC:2017:2036) y SAP MURCIA,
158/2018, Sección 1ª, 9 de abril de 2018 (ECLI:ES:APMU:2018:710)

(28)
SAP MADRID, 421/2016, Sección 14ª, 19 de diciembre de 2016 (ECLI:ES:APM:2016:17486).

(29)
AAP HUELVA, 30/2012, Sección 2ª, 20 de marzo de 2012 (ROJ: AAP H 113/2012).

(30)
La SAP VALENCIA, 567/2002, Sección 11ª, 9 de diciembre de 2002 (ROJ: SAP V 6923/2002) añade a ese
razonamiento el hecho que los nombramientos de presidente se hacen de entre los propietarios a elección
o por turno rotatorio o por sorteo, pero no por vivienda y la certificación firmada por la esposa de quien
era presidente no tendrá fuerza vinculante ni eficacia alguna al fin previsto en el art. 21 LPH, pues de
concedérsela se estarían reconociendo funciones de representación legal en juicio y fuera de él a quien no
sería presidente, que es el único que la ostenta, y en su caso el vicepresidente.

(31)
SAP ALICANTE, 642/2012, Sección 9ª, 9 de noviembre de 2012 (ROJ: SAP A 3580/2012).

(32)
AAP VALENCIA, 391/2017, Sección 6ª, 27 de octubre de 2017 (ECLI:ES:APV:2017:3965A).

(33)
SAP BURGOS, 206/2013, Sección 3ª, 31 de julio de 2013 (ROJ: SAP BU 643/2013)

(34)
SAP SEGOVIA, 251/2012, Sección 1ª, 13 de diciembre de 2012 (ROJ: SAP SG 457/2012).

(35)
El art. 21.2 LPH dispone que la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe
como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido
notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

(36)
SAP PONTEVEDRA, 43/2017, Sección 6ª, 2 de febrero de 2017 (ECLI:ES:APPO:2017:196).

(37)
SAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, 394/2012, Sección 4ª, 28 de septiembre de 2012 (ROJ: SAP GC
1917/2012).

(38)
SAP MADRID, 49/2012, Sección 14ª, 31 de enero de 2012 (ROJ: SAP M 1098/2012).

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(39)
El art. 9.1 h) LPH dispone que es obligación de cada propietario comunicar a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio
en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el
párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el
tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación
practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

(40)
SAP GUIPUZCOA, 371/2013, Sección 3ª, 4 de diciembre de 2013 (ROJ: SAP SS 729/2013) y SAP MADRID,
130/2018, Sección 12ª, 23 de marzo de 2018 (ECLI:ES:APM:2018:7201)

(41)
SAP VIZCAYA, 102/2014, Sección 5ª, 29 de mayo de 2014 (ROJ: SAP BI 1019/2014).

(42)
SAP SALAMANCA, 84/2013, Sección 1ª, 27 de febrero de 2013 (ROJ: SAP SA 114/2013)

(43)
SAP GUIPUZCOA, 371/2013, Sección 3ª, 4 de diciembre de 2013 (ROJ: SAP SS 729/2013).

(44)
SAP MADRID, 247/2014, Sección 11ª,10 de julio de 2014 (ROJ: SAP M 7713/2014).

(45)
AAP VALENCIA, 133/2017, Sección 6ª, 30 de marzo de 2017 (ECLI:ES:APV:2017:3301A).

(46)
SAP LUGO 187/2016, Sección 1ª, 28 de abril de 2016 (ECLI:ES:APLU:2016:293)

(47)
SAP LUGO 187/2016, Sección 1ª, 28 de abril de 2016 (ECLI:ES:APLU:2016:293)

(48)
AAP SANTA CRUZ DE TENERIFE, 397/2017, Sección 3ª, 21 de diciembre de 2017
(ECLI:ES:APTF:2017:605A)

(49)

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SAP LERIDA, 313/2018, Sección 2ª, 13 de julio de 2018 (ECLI:ES:APL:2018:485). En el caso de autos no
se designó domicilio alguno distinto y aunque fuese una multipropiedad no cambiaría el sistema
legalmente establecido, debiendo señalarse que la designación de domicilio es una carga y si no se hace
habrá que atenerse al sistema subsidiario que la ley señala.

(50)
SAP PALMA DE MALLORCA, 37/2015, Sección 5ª, 11 de febrero de 2015 (ECLI:ES:APIB:2015:207).

(51)
SAP MADRID, 183/2014, Sección 21ª, 21 de marzo de 2014 (ROJ: SAP M 4974/2014).

(52)
En tal sentido SAP SALAMANCA, 84/2013, Sección 1ª, 27 de febrero de 2013 (ROJ: SAP SA 114/2013).
Cuando el propietario que reside en el extranjero tiene el piso cerrado y no ha dejado designado domicilio
en España, como exige el citado art. 9.1.h) LPH y sin perjuicio de que también se le pueda remitir carta al
país de residencia, por cortesía o cumpliendo acuerdos de junta, eso no evita tener que cumplir con los
requisitos de la ley española y que se coloque la notificación en el citado tablón de la finca.

(53)
AAP VALENCIA, 133/2017, Sección 6ª, 30 de marzo de 2017 (ECLI:ES:APV:2017:3301A).

(54)
SAP VALENCIA, 515/2012, Sección 11ª, 31 de julio de 2012 (ROJ: SAP V 3268/2012) y SAP MALAGA,
284/2017, Sección 4ª, 28 de abril de 2017 (ECLI:ES:APMA:2017:911).

(55)
SAP MALAGA, 172/2013, Sección 4ª, 27 de marzo de 2013 (ROJ: SAP MA 662/2013).

(56)
SAP VALENCIA, 515/2012, Sección 11ª, 31 de julio de 2012 (ROJ: SAP V 3268/2012).

(57)
SAP ALMERÍA, 275/2002, Sección 1ª, 8 de noviembre de 2002 (ROJ: SAP AL 1505/2002)

(58)
SAP OVIEDO, 318/2014, Sección 1ª, 1 de diciembre de 2014 (ECLI:ES:APO:2014:2776).

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