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IR SOBRE COMPRA DE IMÓVEIS

O IR sobre pessoa física em caso de venda(alienação) de


imóvel se dá em razão do ganho de capital, ou seja, a diferença entre
o valor declarado do imóvel e o valor da venda(alienação).

“Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa


física em decorrência da alienação de bens e direitos
de qualquer natureza sujeita-se à incidência do
imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I - 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos


que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões
de reais);

II - 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por


cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$
5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não
ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de
reais);

III - 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos


que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais)
e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de
reais); e

IV - 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por


cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$
30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

É importante frisar que considera-se alienação, além da


venda, a permuta, desapropriação, dação em pagamento, outorga de
procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão
de direitos ou promessa de cessão de direitos, adjudicação,
transmissão causa mortis, doação, adiantamento de legítima,
atribuição decorrente da dissolução conjugal ou de união estável etc.

Existem hipóteses de redução do ganho de capital:


• Art. 18 da Lei nº 7.713/88
• Imóveis adquiridos de 1969 a 1988
• Imóveis adquiridos até 1969 são isentos
• Art. 40 da Lei nº 11.196/2005:
• alienações a partir de 16/6/2005
• Possibilidade de cumular as duas espécies de
redução.
Na lei 9250/95 está previsto que imóveis até o valor de
R$440.000,00 serão isentos do IR desde que seja o único do titular
e que não tenha havido nenhuma outra alienação nos últimos 5 anos.

Art. 23. Fica isento do imposto de renda o ganho de


capital auferido na alienação do único imóvel que o
titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$
440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais),
desde que não tenha sido realizada qualquer outra
alienação nos últimos cinco anos.

Art. 24. Na apuração do ganho de capital de bens


adquiridos por meio de arrendamento mercantil, será
considerado custo de aquisição o valor residual do
bem acrescido dos valores pagos a título de
arrendamento.

Também há de se destacar a isenção do IR sobre o


ganho de capital auferido na alienação de bem imóvel, desde que
adquirido outro no prazo de 180 (cento e oitenta dias). Art. 39 da Lei
nº 11.196/2005.

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho


auferido por pessoa física residente no País na venda
de imóveis residenciais, desde que o alienante, no
prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da
celebração do contrato, aplique o produto da venda
na aquisição de imóveis residenciais localizados no
País. (Vigência)

Deve-se destacar que o prazo para a isenção de IR em


caso de aquisição mais de um imóvel conta a partir da data da
celebração do primeiro contrato. Assim como o disposto no §1º do
art. 39.

Art. 39(...)

§ 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o


prazo referido neste artigo será contado a partir da
data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira)
operação.

Caso não seja atendida as regras desta isenção, o


recolhimento com atraso gerará:
1. Juros moratórios, a partir do segundo
mês subsequente ao recebimento do valor ou
parcela;
2. Multa moratória ou de ofício, no mesmo
prazo.

A isenção aplicar-se-á:

1. Aos contratos de permuta de imóveis


residenciais, com torna;
2. À venda ou aquisição de imóvel
residencial em construção ou na planta.

A isenção não se aplica, entre outros:

1. Na hipótese de venda de imóvel


residencial com o objetivo de quitar, total ou
parcialmente, débito remanescente de
aquisição a prazo ou à prestação de imóvel
residencial já possuído pelo alienante;
2. À venda ou aquisição de terreno; III - à
aquisição somente de vaga de garagem ou de
boxe de estacionamento. Estes últimos,
porque não são residenciais

É isento também, de imposto de renda, a isenção


recebida por desapropriação da terra nua, para fins de realização da
reforma agrária (art. 184, §5º da Constituição Federal).

Contudo, é tributado como ganho de capital a parcela


paga a título de indenização por benfeitorias, se foram deduzidas
como custeio ou investimento

Em caso de venda do imóvel para amortizar dívida de


outro imóvel há uma previsão do art. 2º, § 11, inciso I, da Instrução
Normativa SRF n. 599/05 que foi declarada ilegal no (REsp
1668268/SP), portanto ficou decidido que a isenção alcança as
hipóteses nas quais o produto da venda de imóvel por pessoa física
seja destinado, total ou parcialmente, à quitação ou amortização de
financiamento de outro imóvel residencial que o alienante já possui,
seguindo o previsto no art. 39, §2º.

Art. 39....
§ 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará
tributação do ganho proporcionalmente ao valor da
parcela não aplicada.

Estabeleceu-se naquele caso que a isenção deve


abranger o ganho de capital obtido com a venda de imóvel se o
produto da venda do imóvel se prestar ao pagamento e quitação de
dívida de outro imóvel:

Os valores de ganho de capital auferidos em função de


pagamento por desapropriação são tributáveis pelo Imposto de
Renda.

No caso de desapropriação do imóvel o recebimento da


respectiva indenização será necessariamente superior ao valor
originariamente lançado, ou seja, sobre a diferença incidirá o imposto
de renda.

Todavia, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais


(Coarf) e jurisprudência pacífica dos tribunais (STJ, STF e tribunais
de segunda instância), entendem que valores recebidos a título de
indenização por desapropriação não estão sujeitos ao IR, por não
corresponderem a renda nem proventos de qualquer natureza.

NA ALIENAÇÃO DE BENS IMÓVEIS DE PESSOA JURÍDICA.

Os bens imóveis de pessoa jurídica que estiverem


constando em seu ativo permanente em caso de alienação será
tributado o ganho de capital.

É importante frisar que em caso de alienação de bem


imóvel de pessoa jurídica constante em seu ativo permanente além
do ganho de capital ser tributado também comporá o faturamento
bruto da pessoa jurídica. Isso não reduz as demais alíquotas que se
mantém, inclusive a alíquota específica de IR sobre ganho de capital
em 15%.

Na hipótese de alienação de bem do ativo permanente


com ganho de capital, tem-se a incidência dos seguintes tributos:

1. IRPJ - 15% sobre o ganho de capital;


2. IRPF ad. 10% sobre o ganho de capital;
3. CSLL: 9% sobre o ganho de capital;
4. PIS/COFINS: sem incidência na
hipótese

Em suma, a IRPJ Lucro Presumido pagará uma carga


tributária total do ganho de capital de 34% ou 24% do ganho de
capital, dependendo se pagará ou não o adicional.

Podemos concluir que na alienação de bens imóveis é


mais vantajosa a tributação incidente sobre a pessoa física (15%
sobre o ganho de capital), se comparado com a pessoa jurídica que,
no lucro presumido, poderá sofrer tributação entre 24% (mínimo) e
34% (máximo) sobre o mesmo ganho de capital.

No caso do imóvel estiver no ativo circulante a tributação


da venda é mais reduzida, com a aplicação das seguintes alíquotas
e no seguinte cenário:

Nesse caso o bem imóvel estará registrado como estoque


(produto para venda), a base de cálculo será reduzida para 8%
(atividades em geral). Com isso a alíquota do IR incidirá sobre a base
de cálculo de 8%, reduzindo consideravelmente a tributação, mas
para isso a atividade deverá constar no objeto social da sociedade; o
imóvel esteja contabilizado na conta de estoque, o que só se faz
pensando na compra para revenda do bem imóvel. Será, entretanto,
necessário atender às normas contábeis para que não se cause
fraude e consequente autuação fiscal.

Há também outra forma de se submeter a sociedade à


tributação pelo Imposto de Renda é o regime de tributação pelo lucro
real. No lucro real, ao invés de se computar o lucro de forma
presumida, lançando-se a alíquota legal sobre o faturamento bruto
para presumir o lucro, apura-se segundo as regras contábeis e
admitidas pela receita federal o lucro real da sociedade.

Sendo assim, no lucro real as alíquotas são as seguintes:

1. IRPJ: 15% sobre a base de cálculo


apurada;
2. IRPJ ad.: 10% sobre a base de cálculo
apurada quando a parcela do lucro real
ultrapassar o produto da multiplicação de
R$20.000,00 pelo número de meses do
respectivo período de apuração;
3. CSLL: 9% sobre a base de cálculo
apurada
4. PIS: 1,65% sobre a receita bruta
5. COFINS: 7,6% sobre a receita bruta

Quando da apuração pelo lucro real, aplica-se o regime


da não cumulatividade de incidência das contribuições sociais ao PIS
e à COFINS. Por essa razão a alíquota desses tributos é elevada em
5,6% em relação à alíquota aplicada no lucro presumido. A base de
cálculo considera deduções que no lucro presumido não são
consideradas.
No caso do lucro real, apura-se a base de cálculo do
imposto de renda com base no regime de caixa ou de competência.
Consideram-se custos que, no campo imobiliário são representados
por construções, serviços, publicidade, atendimento, corretagens,
seguros e regimes de cobrança.
Para se aplicar o lucro real é necessário maior dispêndio
de tempo e custo na contabilidade para que esta aplique o regime de
caixa com os ajustes permitidos por lei, apurando-se: as vendas de
imóveis não realizadas e sem serviços contratados compõem custos
passíveis de apropriação; custos já assumidos são passíveis de
apropriação; custos já pagos são passíveis de apropriação.
Aplicando esses descontos de custos, é possível que ao
final das apurações se conclua pela menor incidência da carga
tributária na hipótese de lucro real.
Isto porque no lucro presumido, como o lucro é objeto de
presunção legal pela aplicação da alíquota de 8% ou 32%, conforme
o caso, sobre o faturamento bruto, nem sempre essa presunção será
vantajosa se comparada com o lucro real.
Sendo assim, é necessário sempre verificar se a
presunção legal do lucro presumido não está sendo, no caso
concreto, desvantajosa em relação ao lucro real. Até porque será
sempre preciso analisar o impacto que os custos da atividade tem
sobre a apuração contábil do lucro.
Em regra fundamental quanto maior o custo apropriável e
dedutível em sede de imposto de renda, mais vantajoso será o
sistema do lucro real.
Para determinar a base de cálculo de imóveis construídos
para alienação é importante a participação de um profissional de
contabilidade para a resposta adequada a essa questão. Mas ela
pode se estabelecer segundo algumas premissas, a fim de que em
análise global e a técnica se chegue aproximadamente de uma
resposta que atenda à dúvida fundamental.
 Custos dos imóveis vendidos nas
atividades imobiliárias (ver arts. 410 a 414 do
RIR):
 Custo de aquisição de materiais ou bens
consumidos na produção;
 Custo de serviços consumidos na
produção;
 Custo de pessoal
 Custos de locação, manutenção e
reparo e os encargos de depreciação de bens
aplicados na produção;
 Encargos de amortização relacionados
à produção
 Encargos de exaustão de recursos
naturais utilizados na produção
 Custo de aquisição de terrenos ou
prédios e respectivos tributos
 Custo de estudo, legalização e
planejamento de desmembramento,
loteamento, incorporação, construção e oras
e melhoramentos

Se contas e custos se referirem a mais de um imóvel


deve-se fazer o chamado mapa de rateio, que distribui
proporcionalmente os custos em relação a cada unidade vendida.
Custos não incorridos também devem ser contabilizados
(despesas futuras), desde que referentes à vendas já contratadas.
Não se deve contabilizar os custos de unidades imobiliárias por
vender.
No caso da apuração pelo lucro real deverá ser feito
contabilmente, a legislação estabelece o período de apuração. São
períodos de apuração os trimestres de cada ano; Poderá o
contribuinte optar pela apuração anual, recolhendo o IRPJ pela
estimativa mensal.

Pessoas jurídicas que estão obrigadas a apuração pelo


lucro real:

1. Cuja receita bruta total, no ano-


calendário anterior, seja superior a R$
48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de
reais), ou a R$ 4.000.000,00 (quatro milhões
de reais) multiplicado pelo número de meses
de atividade do ano-calendário anterior,
quando inferior a 12 (doze) meses (limite
fixado pela Lei 10.637/2002) ;

2. Cujas atividades sejam de bancos


comerciais, bancos de investimentos, bancos
de desenvolvimento, caixas econômicas,
sociedades de crédito, financiamento e
investimento, sociedades de crédito
imobiliário, sociedades corretoras de títulos,
valores mobiliários e câmbio, distribuidora de
títulos e valores mobiliários, empresas de
arrendamento mercantil, cooperativas de
crédito, empresas de seguros privados e de
capitalização e entidades de previdência
privada aberta;

3. Que tiverem lucros, rendimentos ou


ganhos de capital oriundos do exterior;

4. Que, autorizadas pela legislação


tributária, usufruam de benefícios fiscais
relativos à isenção ou redução do imposto; E.
que, no decorrer do ano-calendário, tenham
efetuado pagamento mensal pelo regime de
estimativa, na forma do artigo 2o da Lei
9.430/1996;

5. Que explorem as atividades de


prestação cumulativa e contínua de serviços
de assessoria creditícia, mercadológica,
gestão de crédito, seleção e riscos,
administração de contas a pagar e a receber,
compras de direitos creditórios resultantes de
vendas mercantis a prazo ou de prestação de
serviços (factoring);

6. As empresas imobiliárias, enquanto não


concluídas as operações imobiliárias para as
quais haja registro de custo orçado (IN SRF
25/1999). Este custo é o que se aplica a
custos futuros de conclusão de obras.

As pessoas jurídicas que não estejam obrigadas à


apuração pelo lucro real também podem optar por esse regime, por
meio do planejamento tributário, se mais vantajosa essa forma de
apurar o lucro, ao se responder à questão fundamental.