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Tema: Propriedade, Posse, Direitos Reais

sobre coisas alheias e Negócios Jurídicos


Imobiliários

Aula 73 - Direito Tributário Imobiliários IRPJ


Lucro Real

Prof. Dr. Fabrizzio Matteucci Vicente


IRPJ Lucro Real

Outra forma de se submeter a sociedade à tributação pelo Imposto de


Renda é o regime de tributação pelo lucro real.
Nessa modalidade, ao invés de se computar o lucro de forma presumida,
lançando-se a alíquota legal sobre o faturamento bruto para presumir o
lucro, apura-se segundo as regras contábeis e admitidas pela receita
federal o lucro real da sociedade.
IRPJ Lucro Real

No lucro real as alíquotas são as seguintes:


IRPJ: 15% sobre a base de cálculo apurada;
IRPJ ad.: 10% sobre a base de cálculo apurada quando a parcela do lucro
real ultrapassar o produto da multiplicação de R$20.000,00 pelo número
de meses do respectivo período de apuração;
CSLL: 9% sobre a base de cálculo apurada
PIS: 1,65% sobre a receita bruta
COFINS: 7,6% sobre a receita bruta
IRPJ Lucro Real

No lucro real, aplica-se o regime da não cumulatividade de incidência das


contribuições sociais ao PIS e à COFINS.
Por essa razão a alíquota desses tributos é elevada em 5,6% em relação
à alíquota aplicada no lucro presumido.
A base de cálculo considera deduções que no lucro presumido não são
consideradas.
IRPJ Lucro Real

Para apuração do lucro real, apura-se a base de cálculo do imposto de


renda com base no regime de caixa ou de competência.
consideran-se custos que, no campo imobiliário são representados por
construções, serviços, publicidade, atendimento, corretagens, seguros
e regimes de cobrança.
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Será necessário maior dispêndio de tempo e custo na contabilidade para


que esta aplique o regime de caixa com os ajustes permitidos por lei,
apurando-se:
as vendas de imóveis não realizadas e sem serviços contratados
compõem custos passíveis de apropriação;
custos já assumidos são passíveis de apropriação;
custos já pagos são passíveis de apropriação.
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Com todos esses descontos de custos, é possível que ao final das


apurações se conclua pela menor incidência da carga tributária na
hipótese de lucro real.
Isto porque no lucro presumido, como o lucro é objeto de presunção legal
pela aplicação da alíquota de 8% ou 32%, conforme o caso, sobre o
faturamento bruto, nem sempre essa presunção será vantajosa se
comparada com o lucro real.
IRPJ Lucro Real

Assim, é preciso sempre verificar se a presunção legal do lucro


presumido não está sendo, no caso concreto, desvantajosa em relação
ao lucro real.
Até porque será sempre preciso analisar o impacto que os custos da
atividade tem sobre a apuração contábil do lucro.
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A regra fundamental é:

Quanto maior o custo apropriável e dedutível em sede de imposto de


renda, mais vantajoso será o sistema do lucro real.
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Como determinar a base de cálculo de imóveis construídos para


alienação?
É sempre importante a participação de um profissional de contabilidade
para a resposta adequada a essa questão.
Mas ela pode se estabelecer segundo algumas premissas, a fim de que
em análise global e atécnica se chegue aproximadamente de uma
resposta que atenda à dúvida fundamental.
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Custos dos imóveis vendidos nas atividades imobiliárias (ver arts. 410 a 414 do
RIR):
custo de aquisição de materiais ou bens consumidos na produção;
custo de serviços consumidos na produção;
custo de pessoal
custos de locação, manutenção e reparo e os encargos de depreciação de bens
aplicados na produção;
encargos de amortização relacionados à produção
encargos de exaustão de recursos naturais utilizados na produção
custo de aquisição de terrenos ou prédios e respectivos tributos
custo de estudo, legalização e planejamento de desmembramento, loteamento,
incorporação, construção e oras e melhoramentos
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E se tais contas e custos se referem a mais de um imóvel?


Nesse caso se deve fazer o chamado mapa de rateio, que distribui
proporcionalmente os custos em relação a cada unidade vendida.
Custos não incorridos também devem ser contabilizados (despesas
futuras), desde que referentes vendas já contratadas.
Não se deve contabilizar os custos de unidades imobiliárias por vender.
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Como o lucro real é apurado contábilmente, a legislação estabelece o


período de apuração.
São períodos de apuração os trimestres de cada ano;
Poderá o contribuinte optar pela apuração anual, recolhendo o IRPJ
pela estimativa mensal.
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Estão obrigadas a apuração pelo lucro real:


A. cuja receita bruta total, no ano-calendário anterior, seja superior a R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões
de reais), ou a R$ 4.000.000,00 (quatro milhões de reais) multiplicado pelo número de meses de atividade do
ano-calendário anterior, quando inferior a 12 (doze) meses (limite fixado pela Lei 10.637/2002)
B. cujas atividades sejam de bancos comerciais, bancos de investimentos, bancos de desenvolvimento, caixas
econômicas, sociedades de crédito, financiamento e investimento, sociedades de crédito imobiliário,
sociedades corretoras de títulos, valores mobiliários e câmbio, distribuidora de títulos e valores mobiliários,
empresas de arrendamento mercantil, cooperativas de crédito, empresas de seguros privados e de
capitalização e entidades de previdência privada aberta;
C. que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior;
D. que, autorizadas pela legislação tributária, usufruam de benefícios fiscais relativos à isenção ou redução do
imposto;
E. que, no decorrer do ano-calendário, tenham efetuado pagamento mensal pelo regime de estimativa, na forma
do artigo 2o da Lei 9.430/1996
F. que explorem as atividades de prestação cumulativa e contínua de serviços de assessoria creditícia,
mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos, administração de contas a pagar e a receber, compras de
direitos creditórios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestação de serviços (factoring)
G. As empresas imobiliárias, enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja
registro de custo orçado (IN SRF 25/1999). Este custo é o que se aplica a custos futuros de conclusão de
obras.
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Outras empresas que não estejam obrigadas à apuração pelo lucro real
também podem optar por esse regime, por meio do planejamento tributário,
se mais vantajosa essa forma de apurar o lucro, ao se responder à questão
fundamental.
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Por essa razão, pessoas jurídicas que tenham por atividade a locação de
bens imóveis também poderão optar pela apuração pelo lucro real.
Merece atenção, entretanto, o fato de que se a pessoa jurídica optar pela
apuração anual, a base de cálculo estimada estará sujeita ao computo de
dois itens:
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Percentual de 32% sobre a receita bruta;


somado aos ganhos de capital e demais receitas que não componham a
base de cálculo da alíquota de 32%
Se o valor superar o valor real estimado ao final, será possível a
compensação com o imposto efetivamente devido.