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Cucei

Materia: avalúos

Juan Ricardo Mendoza Camacho


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CLASIFICACION DE CONSTRUCCIONES
METODO DE ROSS:
Método de Ross - Heidecke

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la


valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del
estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la
realidad.
El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales
que son:

 la depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:

Donde :

x = edad de la construcción
n = vida útil probable de la construcción

 y el estado, la cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble y con la


ayuda de la tabla número N° 4 (adelante), se puede expresar la depreciación con la
siguiente igualdad.
D (estado)= coeficiente de depreciación

Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de


mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal
conservado se deprecia más rápidamente.

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar
la siguiente fórmula:

Donde
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno por estado

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de


conservación como se muestra en la tabla numero 4.

TABLA Nº 4 DEPRECIACIÓN POR ESTADO

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.


DEPREC.

Edificaciones nuevas sin daños en


acabados o estructura. 0.0
1 Óptimo-O
Presenta labores de mantenimiento a nivel 0.032
2 Muy bueno-MB
de acabados como repellos y pintura.
Algunos acabados han sido sustituidos
parcial o totalmente: guarniciones, marcos 2.52
3 de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, Bueno B
ventanas, grifería y otros.
Ha recibido reparaciones y sustituciones 8.09
totales a nivel de acabados como repellos
4 Intermedio-I
y cielos, parte de tuberías, canoas,
bajantes, loza sanitaria.
Requiere reparaciones a nivel estructural y
de acabados en forma parcial: contrapiso, 18.10
5 Regular-R
pisos, paredes secundarias, cielos.
Requiere sustituciones totales a nivel 32.20
6 estructural en uno o más elementos como: Deficiente-D
paredes secundarias, cubierta, y otros.
A nivel estructural requiere de
sustituciones totales 52.60
7 Malo-M
en cerchas, contrapiso y algunas paredes
primarias.
Requiere sustituciones estructurales en 72.20
8
cimientos, columnas, muros de carga, Muy Malo-MM
vigas en forma parcial e inmediata.
Edificaciones sin valor por ser necesaria
9
su demolición. Demolición-DM 100

5.1 Definiciones de los estados

A continuación se detallan cada uno de los estados de conservación:

Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que por su edad no ha requerido
reparaciones de ningún tipo.
Muy Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento, entre ellos se citan
como ejemplo: reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura.
Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento en mayor cantidad, se
citan como ejemplo: cambios en acabados no dañados como guarniciones, marcos de ventanas y
puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.
Intermedio: Una construcción en estado intermedio requiere o ha recibido reparaciones y
sustituciones a nivel de acabados y de bajo costo como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas,
bajantes, loza sanitaria.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones a nivel
estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.
Deficiente: Son construcciones que requieren sustituciones totales a nivel estructural en uno o más
elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere sustituciones totales a nivel
estructural en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias.
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de sustituciones
estructurales importantes en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e
inmediata.
Demolición: Son aquellas construcciones en total estado de deterioro por lo que deben demolerse.

5.2 Factor de estado

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de


construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la
finalidad de simplificar el procedimiento.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla
anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.
Ejemplo

Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación


es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición
nuevo de ¢ 140 000 el metro cuadrado.

Aplicando la fórmula anterior se tiene

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