UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE

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SISTEMA DE UNIVERSIDAD ABIERTA

CENTRO DE ULADECH:
HUARAZ

FACULTAD:
DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA PROFESIONAL:

DERECHO

APELLIDOS Y NOMBRES:

ROSAS ONCOY SESSY VANESSA

ASIGNATURA:
DERECHO PROCESAL CIVIL

CICLO:

VI

DOCENTE:
Abog. ESPINOZA SILVA URPY GAIL DEL CARMEN

TEMA:
EL DESALOJO

HUARAZ – ANCASH – PERU

2018

1
 CONTENIDO

INTRODUCCIÓN .................................................................................................................. 4

OBJETIVOS ........................................................................................................................... 5

PROCESO DE DESALOJO EN EL CÓDIGO PROCESAL CIVIL ..................................... 6

I. PRIMERA PARTE – NOCIONES PREVIAS ............................................................... 6

1. ANTECEDENTES ...................................................................................................... 6

2. CONCEPTO ................................................................................................................ 7

3. OBJETO ...................................................................................................................... 7

4. NATURALEZA JURÍDICA ES ESTE PROCESO .................................................... 8

II. SEGUNDA PARTE - PROCESO DE DESALOJO....................................................... 8

1. PROCEDIMIENTO .................................................................................................... 8

2. COMPETENCIA ....................................................................................................... 10

3. SUJETOS EN EL PROCESO DE DESALOJO ........................................................ 12

3.1 Sujeto Activo ...................................................................................................... 12

3.2 Sujeto Pasivo ..................................................................................................... 15

4. TERCERO CON EL TÍTULO O SIN EL ................................................................. 19

5. FALTA DE LEGITIMIDAD PASIVA ..................................................................... 21

6. NOTIFICACION ....................................................................................................... 23

7. DESALOJO ACCESORIO ....................................................................................... 24

8. LIMITACIÓN DE MEDIOS PROBATORIOS ........................................................ 26

9. REQUERIMIENTO .................................................................................................. 29

10. I.ANZAMIENTO .................................................................................................. 31

11. SENTENCIA CON CONDENA DE FUTURO .................................................... 33

2
 12. PAGO DE MEJORAS ........................................................................................... 38

13. RESTITUCIÓN DE OTROS BIENES .................................................................. 39

CONCLUSIONES ................................................................................................................ 41

BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................. 42

ANEXOS .............................................................................................................................. 43

3
INTRODUCCIÓN
_____________________

En el próximo trabajo se desarrollara el proceso de desalojo, esta entendida como un

proceso sumarísimo. El Proceso de Desalojo, según el código procesal civil, se deberá
tramitar en una vía procedimental denominada, proceso sumarísimo; este proceso, en teoría,
se caracteriza por ser breve debido a que los actos procesales que lo componen son de corta
duración. Tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce del inmueble, cuando
media una obligación de restituir exigible. El desalojo presupone la existencia de un acto
vinculante del que dimane la calidad de tenedor emplazado y su consiguiente obligación de
restituir esa relación real con la cosa, que debe aparecer exigible.

En ese sentido nos hemos remitido al código procesal civil, para desarrollar los artículos
donde se desarrolla este proceso así mismo otras normas que intervienen en el proceso.

Es por ello, que el trabajo ha sido divido en 3 partes, en la primera un breve marco teórico,
desarrollando algunos conceptos preliminares para poder entender el proceso de desalo. En
la segunda nos remitimos a la propia norma y desarrollamos sus artículos encuadrados en
nuestro código procesal civil.

4
OBJETIVOS
_______________

 Analizar ampliamente los diversos aspectos del Proceso de Desalojo, dando así una
comprensión clara de dicho tema.

 Definir de forma específica el Proceso de Desalojo.

 Conocer el objeto y propósito del Proceso de Desalojo.

 Identificar el procedimiento, las competencias y los sujetos que intervienen en dicho

proceso.

 Dar a conocer que el Proceso de Desalojo se encuentra también regulado en el

decreto legislativo N° 1177.

5
 PROCESO DE DESALOJO EN EL CÓDIGO PROCESAL
CIVIL
_____________________________________________________________________

I. PRIMERA PARTE – NOCIONES PREVIAS

1. ANTECEDENTES
Consideramos necesario la referencia a la legislación anterior al código procesal
civil para un cabal entendimiento del desalojo.

El código de procedimientos civiles normaba el proceso bajo la denominación de

desahucio y dentro de esta distinguida el desahucio y el aviso de despedida.

Había lugar al desahucio sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido
terminar un contrato de locación.

 En el caso de rescisión o terminación del contrato de arrendamiento. (Art.

1529 y 1531del Cód. Civil, equivalentes a la resolución del contrato y
conclusión del arrendamiento de los artículos 1697 y 1705 del Cód. Civil de
1984 vigente) y
 En los arrendamientos de duración indeterminada y de años forzosos y
voluntarios cuando se ha dado el aviso de despedida (art. 952 del código de
procedimientos civil).
 Para recuperar bienes de ocupantes precarios (art 970 del CPC).

También legislaba sobre el aviso de despedida como el medio de que disponía el

locador o arrendador para poner término a un arrendamiento de duración
indeterminada o de años forzosos y voluntarios, el que podía ser extrajudicial y
judicial (art. 961 CPC)

6
 Si se daba aviso extrajudicial, y se vencía el plazo, procedía el desahucio.

El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el juez a quien correspondía

conocer el desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las normas establecidas por
el desahucio (art. 962 del CPC).

La legislación de inquilinato fue introduciendo modificaciones de procedimiento y

limitando las causales de desahucio y aviso de despedida, siendo la ultima el decreto
ley Nº21938 que aún tiene ultractividad para determinados contratos.

Tanto el desahució como el aviso de despedida tenía por objeto la entrega del bien
al demandante, es decir, el desalojo del ocupante.

Mediante el desahucio, el juez, en la sentencia que lo declaraba dado, ordenaba la

desocupación dentro de 6 días; transcurrido este plazo y luego de consentida o
ejecutoriado la sentencia el juez ordenaba el lanzamiento (art. 963,964 y 965 del
CPC).

2. CONCEPTO
El desalojo viene a ser un procedimiento para que los ocupantes de un inmueble
urbano o rústico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo
desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a él. Estos juicios se tramitan por
procedimiento sumarísimo.

Así mismo, el desalojo es una pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el

uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título
para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el
carácter de un simple precario.

3. OBJETO
El desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento establecido
para el sumarísimo, no existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se
debe entender que se refiere al proceso sumarísimo, como es el caso de
inadmisibilidad de la reconvención.

7
 En tal sentido tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de
un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún
título, pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en él y sin pretensiones
a la posesión.

4. NATURALEZA JURÍDICA ES ESTE PROCESO

No es un medio de ejecución forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma
forma que la ejecución. No obstante, este proceso supone un período de
conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de alegaciones), examina y
valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta debe ser ejecutada por vía
forzosa en defecto de la ejecución voluntaria.

II. SEGUNDA PARTE - PROCESO DE DESALOJO

1. PROCEDIMIENTO
Por la simplicidad de la pretensión, la norma señala que la restitución del predio se
tramita bajo las reglas de un procedimiento breve y sencillo, como es el sumarísimo,
como lo hemos repetido líneas más arriba, ello en atención al principio de economía
procesal; sin embargo, las reglas de este procedimiento se hacen extensivas a la
restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios1

Este proceso requiere de una etapa de cognición, en el que el juez luego de oír a las
partes y examinar las pruebas, dicta sentencia, haciendo lugar o rechazando la
demanda y solo en el caso que el demandado no cumpla voluntariamente la
sentencia se procede a su ejecución forzada, a través del lanzamiento, en aplicación
del artículo 953 del CPC.2

1
Artículo 596 - Restitución de otros bienes - Lo dispuesto en este Subcapítulo es aplicable a la pretensión
de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda
2
Artículo 593.- Lanzamiento: - Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o
no aparezcan en el acta de notificación. Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del

8
 Lo sumario de este procedimiento comprende una sola audiencia, con una carga
probatoria reducida, pues solo resulta admisible el documento, la declaración de
parte y la pericia (ver el artículo 5913) cuando el desalojo se sustenta en la causal de
falta de pago o vencimiento del plazo.

Como se aprecia de la redacción actual de este artículo, se permite acumular la

pretensión de pago de arriendos a la pretensión de desalojo por falta de pago, sin
que ello afecte la posibilidad de recurrir al cobro de arriendos, en el proceso
ejecutivo conforme lo establece el inciso 6 del artículo 693 del CPC. El primer
argumento que se plantearía a esta acumulación objetiva de pretensiones, sería la no
coincidencia con las vías procedimentales para cada pretensión pues, el cobro de
arriendos, en atención a su naturaleza, tiene asignado el proceso ejecutivo a
diferencia del desalojo por falta de pago que tiene asignado la vía procedimental
sumaria. Uno de los requisitos que se exige para la procedencia de la acumulación
objetiva es que ambas pretensiones sean tramitables en una misma vía
procedimental (ver el inciso 3 artículo 85 del CPC), situación que felizmente es
superada por la propia redacción de la norma al exceptuarle expresamente de esa
exigencia. Aquí prima un criterio de economía procesal y de evitar fallos
contradictorios para viabilizar dicha acumulación. Quedará en la estrategia de cada
litigante privilegiar la satisfacción acumulada o no de dichas pretensiones, sobre
todo, si la suerte procesal de ambas pretensiones va a estar regida bajo el principio
de la unidad del proceso, por tanto, basta que se impugne una pretensión amparada
en la sentencia para qué se suspenda la ejecución de dicha sentencia.

La posibilidad de la ejecución anticipada de sentencia, en caso sea impugnada, no

está presente literalmente en la norma, como sí opera en el caso de los alimentos, tal
como lo recoge el artículo 566 del CPC.

bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado. Si dentro de los dos meses siguientes al
lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo
lanzamiento.
3
Artículo 591.- Limitación de medios probatorios. - Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o
vencimiento del plazo, sólo es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia, en su caso.

9
 2. COMPETENCIA
Para fijar la competencia para la restitución del predio es necesario tener en cuenta
varios los siguientes referentes:

- La materia: Al referir a pretensiones de relaciones privadas, le corresponde el

Juez Civil.

- La cuantía: Basada en la renta mensual -si hubiere- permitir que la

competencia pueda comprender no solo a los jueces de primera instancia, sino a
los jueces de paz letrados. Como señala el artículo 547 del CPC "cuando la
renta mensual es mayor de cincuenta unidades de referencia procesal o no
exista cuantía, son competentes los jueces civiles. Cuando la cuantía sea hasta
las cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los jueces de
paz letrados". Esto implica, que si no se ha establecido renta alguna, como el
caso de la ocupación precaria, corresponderá el conocimiento del desalojo al
juez de primera instancia.

- El Territorio: Debe repararse que, si la pretensión de desalojo es personal,

debe distinguirse si las partes se encuentran o no vinculadas por una relación
contractual. a) En el primer supuesto, es juez competente el del lugar de
ubicación del inmueble, b) en el segundo, corresponde al juez del lugar del
domicilio del demandado. cuando existen varios demandados el actor puede
radicar la demanda ante el juez del lugar del domicilio de cualquiera de ellos,
pues revistiendo la obligación de restituir carácter indivisible resulta aplicable
al caso lo dispuesto en el inciso 1 del artículo 244 del CPC.

Predio e Inmueble – Necesaria Aclaración

4
Artículo 24.- Competencia facultativa. – Inc.1. El Juez del lugar en que se encuentre el bien o bienes
tratándose de pretensiones sobre derechos reales. Igual regla rige en los procesos de retracto, título supletorio,
prescripción adquisitiva y rectificación o delimitación de áreas o linderos, expropiación, desalojo e
interdictos. Si la demanda versa sobre varios inmuebles situados en diversos lugares será competente el Juez
de cualquiera de ellos.

10
Nótese que la redacción del artículo 585, hace referencia al predio, remitiéndose al
artículo 596 del CPC cuando se trate de bienes muebles e inmuebles, distintos a los
predios. Para el Derecho, predio es una propiedad inmueble que se compone de una
porción delimitada de terreno. La delimitación puede ser física, mediante vallas,
mojones u otros sistemas, o simplemente jurídica, mediante la descripción en una
escritura de propiedad. con la aparición de las normativas sobre regulación
urbanística, se ha limitado la capacidad del propietario a la hora de utilizar los
terrenos, diferenciándolo en muchos casos en función del destino que se le da al
predio, de ahí que tenemos clasificaciones de predios rústicos, predios industriales y
urbanos. En cambio, los bienes inmuebles (viene de la palabra inmóvil) son aquellos
como casas o predios, que son imposibles de trasladar sin ocasionar caños a los
mismos, porque forman parte de un terreno o están anclados a él.

La distinción entre predio y bien inmueble nos puede llevar a sostener que una
misma persona no necesariamente es titular del terreno y de la fábrica que obre
sobre él. Cuando el bien se encuentre ocupado por terceras personas ajenas a los
titulares, ¿cómo podrá dilucidarse la restitución del bien?

Mediante la Casación N° 2340-2002-Lima (El Peruano,30 de julio de 2004) la sala

suprema considera que:

“En un proceso de desalojo por precariedad, el juez está facultado para

pronunciarse sobre la alegación de la propiedad de la edificación del
inmueble, siempre y cuando lo sostenido esté debidamente acreditado y no
se afecte el principio de congruencia."

La Sala Casatoria considera que la sentencia de vista revocó la apelada porque la

actora solo es propietaria del terreno, sin haberse acreditado, conforme a la
normatividad aplicable, la titularidad de la fábrica levantada sobre el terreno,
obligación ineludible que ha incumplido y respecto de la cual incidieron tanto el
demandado como el litisconsorte necesario al contestar la demanda, cuando
indicaron que la actora adquirió un terreno y no la vivienda construida. No obstante,
en dicha sentencia tampoco se estableció que los demandados sean propietarios de
la fábrica, sin tener título para ocupar el inmueble. Al respecto, se consideran

11
 algunos datos estipulados en la cláusula cuarta del contrato de compraventa, en el
que se dejó constancia que además del terreno se entregaba los aires, servidumbre,
entradas, salidas y todo cuanto de hecho y derecho le correspondiese, al tratarse de
una venta ad corpus. En ese sentido, la Sala considera que al no existir declaratoria
de fábrica que objete el derecho de propiedad de la demandante sobre la
construcción, se tendría que haber acreditado que es otra persona la que construyó y
cuyos derechos no fueron adquiridos por la actora.

3. SUJETOS EN EL PROCESO DE DESALOJO

Según nuestro código Procesal Civil en el artículo 586 hace referencia a los sujetos
en el desalojo:

“Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo

aquel que, salvo lo dispuesto en el artículo 598, considere tener derecho a la
restitución de un predio. Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-
arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la
restitución.”

PALACIO señala que la "acción de desalojo compete a todo aquel que tenga sobre
la cosa un derecho de posesión o su representante, contra todo ocupante que no
pretende sobre la misma un derecho excluyente a la posesión o a la tenencia,
aunque la ocupación repose sobre un derecho adquirido como consecuencia de un
contrato que le acuerda la tenencia, por un término expreso o implícitamente
limitado"

3.1 Sujeto Activo

a) El Propietario - Como uno de los legitimados para demandar. Ello es

atendible porque el uso y disfrute del bien constituye la forma primaria del
ejercicio de dominio, que puede cederse a título oneroso o gratuito.

12
 b) El Arrendador - Quien tiene el uso y goce del bien, puede ceder o arrendar
este, en las mismas condiciones que pudiera hacerlo el propietario; en
consecuencia, este poseedor estará también legitimado para promover la
acción de desalojo. Ello implica que este poseedor puede demandar el
desalojo sin necesidad de que demuestre su calidad de propietario, porque
en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha
pretensión.

c) Arrendatario que Subarrienda - Además de los citados, la norma deja a

la particularidad de cada caso, que "todo aquel que considere tener derecho
a la restitución de un predio" pueda demandar el desalojo, en todo o en
parte el bien, siempre y cuando no esté prohibida la contratación. El
arrendatario, en relación al subarrendatario contrae las obligaciones y
adquiere derechos de arrendador y los efectos del subarriendo. Si el
inquilino subarrienda se convierte en subarrendatario respecto del
subinquilino y tiene contra este la acción de desalojo, independientemente
de sus relaciones con el propietario.

d) El Usufructuario - Este tiene el derecho real de usar y gozar de una cosa,

cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no altere la sustancia. En tal
sentido, el usufructuario puede dar en arriendo el usufructo o ceder el
ejercicio de su derecho, a título oneroso o gratuito, pero es directamente
responsable frente al propietario de los menoscabos que tengan los bienes
por culpa o negligencia de la persona que le entregó el bien. Su situación es
análoga a la del arrendador principal, ya que sus relaciones con el inquilino
se rigen por los términos del contrato, independientemente de las que
resulten de su calidad de usufructuario frente al dueño de los bienes.
Palacio5 considera que "el nudo propietario no puede (en el supuesto que se
hubiese cumplido la tradición) demandar el cese de un arrendamiento
contratado por el usufructuario, pues no tiene derecho para usar y gozar de

5
PALACIO, Lino. Derecho Procesal Civil, T. VI, Abeledo Perrot. Buenos Aires, s/ref., pg. 91

13
 la cosa de la que es propietario, ya que ese derecho le corresponde
exclusivamente al usufructuario".

e) Los Condóminos - El copropietario de un bien indiviso no puede

arrendarlo, ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento de los
demás partícipes (artículo 9716 del CC); sin embargo, cualquier
copropietario puede promover las acciones posesorias, los interdictos y
desalojo (ver el artículo 9797 del CC).

La norma cuando refiere que “todo aquel que considere tener derecho a la
restitución de un predio”, excluye expresamente de dicha legitimidad a los
poseedores de hecho (artículo 5988 del CPC). Estos no podrán recurrir al
desalojo sino a los interdictos. Si bien ambos tienen un modelo sumarísimo y
buscan la restitución del bien despojado, dicha restitución busca tutelar la
posesión de hecho, sin tomar en cuenta el derecho a la posesión que tuviere;
situación distinta en el desalojo, en el que se ventilará la existencia o no del
derecho al uso y goce del bien. Apréciese, además, que los interdictos encierran
decisiones provisorias, ajenas a los efectos que generan las acciones petitorias
en el desalojo.

En conclusión, el propietario, arrendador, poseedor, usufructuario, usuario y

el comodante son sujetos legitimados activos para demandar el desalojo; sin
embargo, a pesar de que la norma no lo precise, consideramos que el garante
de un predio alquilado, perfectamente podría intentar el desalojo del
inquilino, al cual ha garantizado otras opiniones recomiendan en el propio

6
Artículo 971.- Adopción de decisión sobre el bien común. - Las decisiones sobre el bien común se
adoptarán por:
1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.
2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan por el valor de las
cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.
7
Artículo 979.- Reivindicación y defensa del bien común. - Cualquier copropietario puede revindicar el
bien común. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los interdictos, las acciones de desahucio,
aviso de despedida y las demás que determine la ley.
8
Artículo 598.- Legitimación activa. - Todo aquel que se considere perturbado o despojado en su posesión
puede utilizar los interdictos, incluso contra quienes ostenten otros derechos reales de distinta naturaleza sobre
el bien objeto de la perturbación.

14
 contrato de arrendamiento insertar una cláusula de subrogación al garante en
los derechos del propietario para que pueda también ejecutar el desalojo y
evitar la prolongación en el tiempo. Es una clausula difícil de obtener, pues el
propietario podría negarse a firmar una pretensión en ese sentido.

Una persona puede poseer un bien como propietario, como poseedor mediato o
inmediato, como mero tenedor, como ocupante precario.

3.2 Sujeto Pasivo

a) El arrendatario, como poseedor inmediato, constituye uno de los sujetos
pasivos de la relación procesal. En estos casos, media un contrato de
arrendamiento, oral o escrito, por el cual el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida
(ver el artículo 16669 del CC). Ello significa que el arrendador del bien
puede ser el propietario, usufructuaria, usuario, etc.

El derecho de pedir el desalojo no puede ser solicitado exclusivamente

contra el inquilino o arrendatario, sino que ha de considerarse contra todo el
que ilegal o indebidamente disponga de lo que otro pueda usar o gozar sin
invocar un título o derecho legítimo y se niegue a devolverlo a su legítimo
propietario o poseedor; esto es, que el desalojo también procede contra todo
tenedor o precario cuya obligación de restituir sea exigible.

b) El precario, también puede ser requerido el precario o cualquier otra

persona a quien le sea exigible la restitución. El precario.es quien ocupa la
cosa a raíz de un acto de liberalidad o tolerancia" por parte de-su dueño y
sin plazo alguno, razón por la cual este último puede, requerir la devolución
en cualquier momento. El precario no tiene vínculo alguno con el
propietario u otro titular de derecho real sobre el bien, por tanto, se es
precario frente a quien tiene derecho a poseer. Está expuesto a que el titular
de derecho real le reclame el bien en cualquier momento.

9
Artículo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso
de un bien por cierta renta convenida.

15
 El artículo 911 del CC toma esta condición del título para definir al
ocupante precario bajo dos supuestos: la ausencia de título y el título
fenecido. En el primer caso, se trata del poseedor que entró de hecho en la
posesión, como el usurpador. Aquí nunca existió título; situación distinta al
caso del ocupante con título fenecido, por decisión judicial, por
cumplimiento del plazo o condición resolutoria; por mandato de la ley, etc.
Aquí el título que generó la posesión ha fenecido10.

El título es el hecho o acto jurídico en virtud del cual se invoca una

determinada calidad jurídica, como ser propietario, arrendatario,
usufructuario, esto es, el poseedor con título es poseedor con derecho y el
poseedor sin título es poseedor sin derecho.

Hay opiniones como la de Torres11 que consideran que si la posesión se

sustenta en un título nulo (posesión ilegítima) el poseedor no puede ser
demandado a través del desalojo, como ocupante precario, sino que se le
demandará acumulativamente la nulidad o anulabilidad del título y la
reivindicación del bien. Así, el que posee un predio sobre la base de un
contrato de compraventa nulo puede ser demandado para que se declare la
nulidad del acto jurídico de compraventa y para que restituya el bien a su
titular (el demandante). Esta diferencia entre posesión ilegítima y posesión
precaria aparece en los artículos 906 y 911 del código civil.

Hay que distinguir la posesión ilegítima de la precaria. En el primer caso,

existe un título, pero adolece de vicios, de forma o de fondo, que conlleva
la nulidad o anulabilidad, en cambio en la posesión precaria nunca existió
título alguno o el que se tenía ha fenecido; esto lleva a diferenciar que no es
lo mismo posesión ilegítima de posesión precaria.

10
Véanse los siguientes casos: el propietario que vende el bien, deja de ser propietario, ya no tiene título,
pero puede ser un poseedor no legitimado; si fenece el título del poseedor por remate o venta judicial del bien,
la posesión ejercida es de naturaleza precaria; si se posee un inmueble en virtud de un contrato de
compraventa, al haberse resuelto este de puro derecho, tal título ha fenecido y, en consecuencia, dicha persona
tiene la condición de precaria. En el contrato de comodato, cuando el título de comodante fenece cuando el
comodante le solicita la restitución del bien, en cuyo caso aquel tiene la condición de precario.
11
TORRES, Aníbal. “La posesión precaria”, en: Revista Jurídica del Perú.

16
 Ahora bien, el poseedor ilegítimo puede ser de buena o mala fe, tiene
título, pero inválido por defectos formales o de fondo, en cambio, precario
es quien no acredita tener título para poseer un bien o cuando el que tenía
ha fenecido; sin embargo, hay otros autores, como Avendaño, que
identifican a la posesión precaria con posesión ilegítima. Lama More12
también considera que el concepto actual de precario debe hacerle
extensivo al que posee con título manifiestamente inválido; considera que
la posesión ilegítima debe entenderse como aquella que se ejerce sin
título alguno, por ser esta contraría al Derecho; que la posesión precaria es
una variedad de posesión ilegítima y que no debe ser considerado precario
al poseedor ilegítimo que posee en virtud de un título cuya invalidez no
sea evidente o resulte oponible al propietario.

Mediante la casación N°1437-99-Lima, publicada en El Peruano el 26 de

diciembre de 1999, p. 407, se señala que una de las clasificaciones de la
posesión considera a esta como legítima o ilegítima, siendo la primera la
que se conforma con el Derecho, mientras que la ilegitima es la contraria a
Derecho; siendo la posesión de buena fe y la posesión de mala fe una sub
clasificación de la posesión ilegítima. El artículo 906 del CC establece que
la posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su
legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio
que invalida su título, de donde se podría pensar que la ilegitimidad en
la posesión solo estaría dada por la existencia de un título viciado; es decir
que adolece de una causal de nulidad o anulabilidad, sin embargo, la
ilegitimidad en la posesión también se presenta cuando esta se basa en un
título en el que el transfiriente carece de legitimidad para ello. En este caso
el defecto es de fondo, lo que nos conduce a admitir como causal de
ilegitimidad de la posesión no solo el vicio formal que pudiese invalidar
el título del adquiriente, sino también su falta de derecho a la posesión; sin
embargo, ambos supuestos parten de la existencia de un título, que por
presentar defectos de forma o de fondo convierten a la posesión en

12
Ver en el Proyecto de Ley Nº 538/2006-CR de fecha 20 de octubre de 2006.

17
ilegítima; debiendo entenderse como título al acto jurídico en virtud del
cual se invoca una determinada calidad jurídica, es decir, hace referencia
a la relación jurídica existente".

La norma hace referencia a los sujetos emplazados, sin embargo, también

se puede recurrir a la citación (no emplazamiento) del garante con la
demanda. El objetivo es noticiarle de la acción por las repercusiones que
va a tener a futuro para este. Si bien el garante termina con su obligación al
vencer el contrato o al momento de la devolución del inmueble, por
vencimiento de contrato se entienden también todos los efectos que deriven
del mismo, esto quiere decir que el garante continúa obligado al pago de
daños y perjuicios o de los alquileres que quedaron sin abonar, más allá de
la finalización del contrato.

Un problema que se presenta en este tipo de contrataciones es la vigencia

de la garantía. Si bien quien la otorgó lo hizo en atención a un plazo
determinado en el contrato, lo que se busca es prolongar la garantía a los
contratos ya vencidos. A pesar de que el artículo 1700 del CC precise que
no se trata de una renovación del contrato, sino de una continuación del
mismo, la idea es que los garantes deben desligarse de cualquier
renovación del contrato hecha sin una aprobación. En ese escenario,
algunas opiniones sostienen que una vez vencido el contrato, si el inquilino
no se va y el propietario no se preocupa demasiado por desalojarlo porque
sabe que tiene el garante para hacerse cargo, este último puede ponerles un
freno a ambos, a través de una carta notarial, al final del contrato,
intimándolo a hacer desalojar al inquilino, si es que se nota que no está
muy apurado en retirarlo, bajo apercibimiento quedar exonerado por su
falta de acción. En cambio, si el inquilino se resiste a dejar el inmueble
contra la voluntad del propietario, el garante entonces no queda liberado de
su responsabilidad.

18
4. TERCERO CON EL TÍTULO O SIN EL

En nuestro Código Civil hace referencia a esta figura jurídica

“Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre

el demandante y la persona a quien este te cedió la posesión, el demandante
debe denunciarlo en su demanda.

EI denunciado será notificado con la demanda y podrá participar en el

proceso si al momento de la notificación del admisorio se advierte la
presencia de tercero, quien to notifique lo instruirá del proceso iniciado, su
derecho a participar en él y el efecto que va producirle la sentencia.

EI tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde

la audiencia única. si durante la audiencia se advierte que el tercero carece
de título posesorio, el juez aplicará lo dispuesto por el artículo 107.”

La norma regula la posibilidad de que el actor denuncie la existencia de

subarrendatarios u ocupantes ajenos a la persona a quien este le cedió la posesión,
en su demanda. La denuncia no solo corresponde al actor, sino también puede
operar por los propios emplazados, en atención al artículo 102 del CPC que dice: el
demandado que considere que otra persona, además de él o en su lugar tiene alguna
obligación o responsabilidad en el derecho discutido, debe denunciarlo indicando su
nombre y domicilio, a fin que se le notifique del inicio del proceso.

Esto significa que en la demanda o en la contestación, las partes, sean demandantes

o demandados, deben expresar si existen o no subarrendatarios u ocupantes terceros.
El actor si lo ignora, podrá remitirse a lo que resulte de la diligencia de notificación
(ver el artículo 587 del CPC), de la contestación a la demanda, o ambas. Véase que
la determinación de terceros en el proceso constituye una carga que pesa sobre
ambas partes, pero siendo el demandado quien necesariamente debe conocer la
existencia de subarrendatarios u otros ocupantes, el actor puede limitar el
cumplimiento de aquella información a las constancias de la diligencia de
notificación del traslado de la demanda, de la contestación de esta, o de ambos
actos.

19
El fundamento de la exigencia estriba en el hecho de que siendo la sentencia de
desalojo ejecutable contra cualquier ocupante del inmueble, como señala el artículo
593 del CPC, es razonable que todo aquel que revista esa condición sea notificado
del traslado de la demanda o de la existencia del proceso a fin de que pueda hacer
valer en él los derechos que estime asistirle.

La norma señala que en caso el demandante denuncie en su demanda, al tercero

ajeno a la relación material, este será notificado con la demanda y podrá participar
en el proceso. Véase que se trata de una denuncia no de un emplazamiento ni de
una incorporación al proceso como parte; en igual forma, si al momento de la
notificación del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo
instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a
producirle la sentencia.

La norma señala que el 'tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del
demandado desde la audiencia única". No compartimos la calificación de
"litisconsorcio voluntario” que se otorga al tercero en un proceso de desalojo.
Como señala dicha norma “el tercero puede actuar como litisconsorte voluntario
del demandado desde la audiencia única. Si durante la audiencia se advierte que el
tercero carece de título posesorio, el juez aplicará lo dispuesto por el artículo 107".
Consideramos que debe intervenir en el proceso, pero en atención a su interés
jurídico lo podríamos ubicar bajo la figura del tercero coadyuvante que regula el
artículo 97 del CPC, de tal manera que si en la audiencia se advierte que este
carece de título posesorio, debe operar la extromisión, figura que a tenor del
artículo del 107 se orienta a separar del proceso al tercero legitimado, no a la
parte, por considerar que el derecho o interés que lo legitimaba ha desaparecido o
haber comprobado su inexistencia. Véase que el alcance de la eventual intervención
de los ocupantes del inmueble se juzga con mayor rigor, en atención al título
posesorio que presente el tercero.

Si bien el artículo 587 del CPC señala que “si al momento de la notificación del
admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo instruirá del
proceso iniciado, su derecho a participar en él y el efecto que va a producirle la

20
 sentencia”; sin embargo, debe precisarse que no todo tercero puede ser incorporado
al proceso, por más que se encuentre en el bien. Véase el caso del servidor de la
posesión, esto es, quien conserva la posesión en nombre del poseedor y en
cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas, por citar, la hija de los demandados
que ocupa el bien, conservándolo por estar de viaje sus padres. Dicha situación no
califica a la tercera como poseedora del inmueble de litis, para comprenderla bajo
los alcances del presente artículo; tampoco está habilitada para formular el
llamamiento posesorio, a que refiere el artículo 105 del CPC, pues dicho
llamamiento es un deber que se imputa estrictamente a quién es demandado, para
llamar o citar al legítimo poseedor para que sea integrado a la litis y como
consecuencia de ello, quedar el llamante fuera del proceso. Esto es, si ha entablado
la relación procesal válidamente con los arrendatarios del predio de litis, mal se
podría exigir a la servidora de la posesión proceda al llamamiento posesorio, por no
haber sido está emplazada con la demanda y, por tanto, no ser parte en el proceso.
Aún más, si por algún error lo hubiere admitido, en la audiencia de ley, el juez al
advertir que el tercero carece de título posesorio, aplicará lo dispuesto por el artículo
10713 del CPC.

5. FALTA DE LEGITIMIDAD PASIVA

Si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en

relación de dependencia respecto de otro, conservando la posesión en
nombre de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas, debe
sobrecartarse el admisorio y procederse conforme a lo dispuesto en el.
artículo 105, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene
la relación de subordinación.

13
Artículo 107 - Extromisión. - Excepcionalmente, en cualquier momento el Juez por resolución
debidamente motivada, puede separar del proceso a un tercero legitimado, por considerar que el derecho o
interés que lo legitimaba ha desaparecido o haber comprobado su inexistencia.

21
 La norma se vincula con el llamamiento posesorio a que refiere el artículo 10514 del
CPC. Parte del supuesto de una falta de legitimidad pasiva, al ser emplazado quien
no tiene la condición de poseedor del predio de litis. Véase el caso del servidor de la
posesión regulado en el artículo 897 del CC que dice: "(...)".

En el supuesto de que este servidor sea emplazado, este tiene el deber de proceder a
la denuncia civil al poseedor legitimado. Este servidor debe realizar las diligencias
pertinentes para colocar la pretensión del actor en condiciones viables frente al
verdadero legitimado para intervenir. La exposición de motivos del Código General
del Proceso Uruguayo15, al referirse al llamamiento posesorio dice: "(...) se trata de
un deber de colaboración con la justicia que obliga a quien sabe por conocimiento
propio que la demanda está erróneamente dirigida contra él a indicar el verdadero
responsable, en virtud de la situación sustantivo que se ha plantea {o en el proceso
(...)"

En esas circunstancias, corresponde al actor modificar su demanda (pues no hay

emplazamiento válido) y dirigirla contra el denunciado, permitiéndose así la
extromisión del primitivo demandado. Si el actor se opone al ingreso del
denunciado, siguiendo la pretensión contra quien demandó, se expone a que la
demanda sea rechazada por falta de legitimación en el demandado.

También tiene la posibilidad el demandado de ejercer la defensa procesal, a través

de la excepción de falta de legitimidad pasiva, provocando la suspensión del
proceso hasta que el demandante restablezca la relación jurídica procesal entre las
personas que el auto resolutorio ordene.

14
Artículo 105 - Llamamiento posesorio. - Quien, teniendo un bien en nombre de otro, es demandado como
poseedor de él, debe expresarlo en la contestación a la demanda, precisando el domicilio del poseedor, bajo
apercibimiento de ser condenado en el mismo proceso a pagar una indemnización por los daños y perjuicios
que su silencio cause al demandante, además de la multa prevista en el Artículo 65. Para el emplazamiento al
poseedor designado se seguirá el trámite descrito en el Artículo 103.
- Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazará al demandado, quien quedará fuera
del proceso. En este caso, el Juez emplazará con la demanda al poseedor.
- Si el citado no comparece, o haciéndolo niega su calidad de poseedor, el proceso continuará con el
demandado, pero la sentencia surtirá efecto respecto de éste y del poseedor por él designado.
- Lo normado en este Artículo es aplicable a quien fue demandado como tenedor de un bien, cuando la
tenencia radica en otra persona.
15
Tomado de la exposición de motivos del Código General del Proceso Uruguayo, elaborado por Enrique
Véscovi, Editorial Abaco, Montevideo, f 990, p. 198, citado por CARBION Jorge. Tratado de Derecho
Procesal Civil, Grijley, Lima, 2000, p. 315

22
 si el emplazado acredita su condición de servidor de la posesión, debe sobrecartarse
el admisorio al poseedor legitimado y procederse conforme a lo dispuesto en el
artículo 105, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene la
relación de subordinación. La citación del legitimado para contradecir produce una
sustitución procesal de parte; véase en ese sentido lo que señala el artículo 105 del
CPC: "si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazará al
demandado, quien quedará fuera del proceso. En este caso, el juez emplazará con
la demanda al poseedor/'.

6. NOTIFICACION

Las notificaciones implican la manera como se comunica el juez con los justiciables
en el proceso, con el fin de tener certeza que los actos procesales sean efectivamente
conocidos por sus destinatarios. Ello va a permitir que las partes tengan la
posibilidad de materializar los argumentos para su defensa, en atención al principio
de bilateralidad que acompaña al proceso.

El código permite el uso de diversos medios de comunicación que sean adecuados

para el fin. Las notificaciones encierran ciertas formalidades, con efectos procesales,
sin embargo, el acto mismo de la notificación encierra una actividad netamente
administrativa

El emplazamiento del demandado se hará por medio de cédula que se le entregará

en su domicilio real, si allí se encontrara; sin embargo, adicionalmente a este
supuesto recogido en el artículo 431 del CPC, señala el artículo en comentario que
la demanda debe ser notificada en el predio materia de la pretensión, si este fuere
distinto.

El notificador tiene el deber de hacer saber la existencia del proceso, a cada uno de
los subarrendatarios u ocupantes presentes en el acto de notificar, aunque no
hubiesen sido denunciados, previniéndoles que la sentencia que se pronuncie
producirá efectos contra todos ellos y que dentro del plazo fijado para contestar la
demanda podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles.

23
 La norma señala "si el predio no tiene a la vista numeración que lo identifique, el
notificador cumplirá su cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta
sobre lo ocurrido" esto implica que frente a situaciones donde el predio de Litis
carezca de numeración visible, sea por que hubiere sido retirado deliberadamente
por los ocupantes demandados para evadir los efectos de la notificación o porque
la estructura de su edificación y ubicación no permita su identificación numérica,
el auxiliar judicial encargado de practicar tales notificaciones tiene el deber de
materializar dicha notificación, dejando las cédulas en el predio de litis, previa
descripción de este, tomando para ello evidencias propias del predio, como
registro del medidor de consumo de electricidad o de agua, diseño del predio;
además, deberá cumplir su cometido, inquiriendo a los vecinos sobre la
identificación del predio, para lo cual redactará un acta sobre lo ocurrido..

7. DESALOJO ACCESORIO

Según nuestro Código Procesal Civil en el artículo 590 refiere:

Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o

abreviado, siempre que la restitución se haya demandado
acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del
artículo 87.

La norma hace referencia a la acumulación objetiva de pretensiones al permitir - en

ejecución forzada- el lanzamiento, no derivado propiamente del proceso de
desalojo, sino de la acumulación de otras pretensiones, que se han ventilado ante la
vía procedimental abreviada o de conocimiento.

Esto significa que la pretensión de desalojo no solo puede ser dilucidada como única
pretensión en los procesos sumarísimos, sino que puede ser acumulada a otras
pretensiones de mayor cobertura, que se ventilan en la vía procedimental abreviada
o de conocimiento, siendo calificada la restitución bajo dicha acumulación como
una pretensión accesoria, esto es, que, existiendo varias pretensiones, al declararse
fundada la principal se amparan también las demás. Véase en el caso de la siguiente

24
acumulación de pretensiones: resolución de contrato, pago de frutos y restitución
¡de la bien materia de resolución. En caso se ampare la pretensión resolutoria, la
misma que tiene la condición de principal, las relacionadas con el pago de frutos y
restitución del bien, también serán de amparo.

Ahora bien, la ¡referencia al lanzamiento que hace la norma en comentario, nos

ubica en la ejecución tonada de la restitución demandada y amparada; sin embargo,
la propia norma hace hincapié a la oportunidad en que pueden ser integradas estas
pretensiones para la acumulación sobrevenida. Un primer momento es hasta el día
de la audiencia de conciliación, sin embargo, cuando la accesoriedad está
expresarnente prevista por la ley, se consideran tácitamente integradas a la
demanda, como sería el caso de los gastos procesales (ver el artículo 412 del CPC).

Véase que el citado artículo 97 del CPC hace referencia al momento de la

incorporación de las pretensiones accesorias al proceso, sin embargo, ello se
distancia de la oportunidad de la condena y de su ejecución forzada. La regla que
debe operar en estos casos, es la condena positiva expresa a la pretensión accesoria
acumulada, caso contrario, no se puede alegar la existencia de título para dicha
pretensión accesoria de restitución, menos se podrá recurrir a la ejecución forzada,
esto es, al lanzamiento de una condena no declarada.

Para que proceda la acumulación debe contemplarse que estas sean de competencia
del mismo juez y sean tramitables en una misma vía procedimental, como lo exige
el artículo 85 del CPC. Esto significa que el monto de la indemnización a reclamar o
el valor de los frutos no debe superar la cuantía para el procedimiento sumarísimo,
esto es, que no sea mayor de veinte Unidades de Referencia Procesal (ver el inciso 7
del artículo 546 del CPC). Esto implica que en caso la acumulación superare la
cuantía del procedimiento sumarísimo, ya no sería procedente esta.

El tema de la vía procedimental como requisito para la acumulación debe ser

tomado con especial reflexión, sobre todo cuando a la pretensión originaria que se
viene tramitando por la vía procedimental de conocimiento se pretende acumular
pretensiones que se tramitan por la vía sumarísima. En esos casos consideramos que
la vía procedimental no debe ser óbice para la procedencia de la acumulación.

25
 como señala la casación Nª 1835-2005-ConoNorte, publicada en El peruano del3 de
octubre de 2006, "las pretensiones no resultan ser incompatibles entre sí, si la
elección de una no impide el ejercicio de la otra. En tal sentido, si se tramita el
otorgamiento de escritura pública en un proceso de conocimiento, que es más
amplio, no se afecta el debido proceso".

8. LIMITACIÓN DE MEDIOS PROBATORIOS

En nuestro Código Procesal Civil en el artículo 591 refiere que:

Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del

plazo, so/o es admisible el documento, la declaración de parte y la pericia,
en su caso.

El contrato de arrendamiento es definido en el artículo 1666 del Código Civil, de la

siguiente manera: "por el contrato de arrendamiento el arrendador se obliga a
ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida".

Esta definición normativa nos permite precisar que estamos ante un contrato
consensual, que se perfecciona con el solo acuerdo de voluntades, que no requiere
forma determinada para perfeccionarse y que contiene prestaciones recíprocas, por
cuanto crea prestaciones a cargo de ambas partes, como es, la entrega del bien por el
arrendador y el pago de una renta por el arrendatario. para Bigio16, "la reciprocidad
se manifiesta no solo mediante la existencia de prestaciones a cargo de cada una de
las partes, sino en la vinculación existente entre ellas, de tal manera que tienen la
calidad de prestación y contraprestación".

Otra característica que concurre a esta contratación es la onerosidad, pues implica

ventajas como sacrificios para el arrendador y el arrendatario. Asimismo, se califica
este contrato de conmutativo, porque las partes están en condiciones de conocer las
ventajas que les va a reportar su celebración.

16
BIGIO CHREM, Jack. “El Contrato de Arrendamiento”, Gaceta Jurídica editores, Lima, s/ref., p.31.

26
 La reciprocidad de las prestaciones conlleva que el Código Civil establezca
expresamente las obligaciones del arrendatario y del arrendador. Destaca como
obligación esencial del arrendatario, el pago de la renta, entendida esta como la
contraprestación por et uso de la bien materia del contrato. Para Messineo17, "el
fundamento del deben de abonar el canon, no está en la efectividad del goce de la
cosa por parte del arrendatario, sino en la privación del goce que sufre el
arrendador; basta la posibilidad del goce exclusivo, para que el arrendatario esté
obligado al canon; en efecto, tal posibilidad implica (sic) ya que el arrendador no
puede gozar por su parte".

El pago de la renta es la obligación principal a cargo del arrendatario, por ello es

determinante para que se configure la relación material que se fije dicha prestación,
caso contrario estaríamos ante un comodato o préstamo de uso.

El medio normal para acreditar el pago de la renta es el recibo que otorga el

arrendador. El hecho de acreditarse el pago de alguna de las cuotas periódicas o de
la última, en su caso, hace presumir el pago de las anteriores, salvo prueba en
contrario, tal como señala el artículo 1231 del Código Civil. 3. El ordenamiento
jurídico ante el hecho del arrendatario moroso, permite la resolución del contrato si
no abona la renta por más de dos meses y quince días; (ver el inciso 1 del artículo
1697 del cc); además, ha diseñado un procedimiento ejecutivo para el cobro de la
renta impaga, el mismo que será exitoso en el supuesto que el deudor tenga bienes,
caso contrario se torna en una imposibilidad material su cobro.

El incumplimiento de las prestaciones recíprocas, faculta a la resolución del

contrato. Uno de los supuestos de la resolución que recoge el inciso 1 del artículo
1697 del código civil, señala la falta de pago de la renta por un periodo de dos
meses y quince días, se trata de una resolución, que puede ser ejercitada por el
arrendador, por contener un supuesto de incumplimiento voluntario posterior a la
celebración del contrato y que según Bigio18 "constituye una regla a favor del
arrendatario, por cuanto le confiere un régimen especial distinto al que el código

17
Citado por BIGIO CHREM, Jack. Op. cit., p. 81
18
BIGIO CHREM, Jack. Cp. cit., p.137.

27
 civil dispensa a todo deudor que incumple la prestación que le corresponde
ejecutar. En efecto, el ar1ículo 1428 del código civil el perjudicado puede solicitar
la resolución del contrato ante el incumplimiento de cualquier prestación. Tal
situación no ocurre en el caso del arrendador, quien no puede -salvo pacto distinto-
demandar la resolución del contrato ante la falta de pago de un solo periodo de
renta".

De lo desarrollado, podemos afirmar que nuestro ordenamiento jurídico regula al

arrendamiento como un contrato de prestaciones recíprocas, destacando el pago de
la renta como un elemento central a cargo del arrendatario, que en caso de
incumplimiento genera la resolución del contrato cuando en la relación de
arrendamiento se discute la falta de pago o el vencimiento del mismo, se promueve
la pretensión de desalojo, a través de un procedimiento sumarísimo, para brindar
respuestas prontas ante tal incumplimiento, por ello, en atención al principio de
economía procesal que busca que el proceso se realice procurando que su
desarrollo ocurra en el menor número de actos procesales, se ha limitado la
carga probatoria de las partes a tres medios de prueba típica: los documentos, la
declaración de parte y la pericia; sin embargo, debe precisarse que esa limitación
es a la carga probatoria mas no a la facultad probatoria de oficio del juez, por
tanto, este podría incorporar medios de prueba (de oficio) ajenos a los citados en
el presente artículo.

A pesar de que se busque la simplificación de las formas del debate y los términos
abreviados del proceso, en el procedimiento sumarísimo para el desalojo, es
conocida la respuesta tardía del sistema judicial a ello, permitiendo que el inquilino
no solo se reafirme en el no pago de la renta, sino en la de otros servicios básicos,
como el consumo de agua, luz y mantenimiento si fuera el caso19, contraviniendo

19
Señala la medida cautelar (Expediente Nº 231-06 , Primer Juzgado de paz Letrado de Jesús María,
Sec.: Cereceda) interpuesta en el proceso de desalojo contra Carlos Bemuy Revilla y Carmen Flores de
Bemuy lo siguiente: 1) Como se aprecia del reporte de consumo del servicio de luz eléctrica
correspondiente al suministro Nº 208766 de la Empresa Edelnor SAA, ¡instalado en el predio de litis, se ha
procedido al corte del servicio eléctrico, porque lo; demandados no han pagado el consumo de tres
meses, ascendiendo la deuda al importe de 352 nuevos soles; 2) Ante el corte del servicio, el demandado
ha procedido ilegalmente a reinstalarse el servicio, motivando que la empresa Édelnor SAA, verifique
esta irregularidad y traslade a la propietaria del predio, donde está instalado el servicio contado, los

28
 con ello otra de sus obligaciones recogidas en el artículo 16g1 del código civil que
dice: "el arrendatario está obligado a pagar puntualmente los servicios públicos
suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan".
La inercia del sistema para brindar respuestas oportunas frente al derecho ya
conculcado, permite que el inquilino siga disfrutando de la mora, ante una tutela
judicial débil.

9. REQUERIMIENTO

“El lanzamiento se ordenará, a pedido de parte, luego de seis días de

notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se
cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso.”20

El proceso sobre desalojo requiere de una etapa de cognición, en el que el juez,

luego de oír a las partes y examinar las pruebas, dicta sentencia, haciendo lugar o
rechazando la demanda.

En caso se ampare la demanda, la condena al desalojo se declarará, si el demandado

no cumple voluntariamente la condena se procede a su ejecución forzada, a través
del lanzamiento. Precisamente, el artículo en comentario nos ubica en una nueva
etapa del proceso, la ejecución, cuyo objeto central es la satisfacción forzada del
derecho declarado en la sentencia firme o el acuerdo homologado por las partes.

El artículo en comentario condiciona el lanzamiento de los ocupantes del predio, a

un criterio material y temporal, como es que hayan transcurrido seis días de
notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla
lo ejecutoriado, según sea el caso.

gastos de esta reinstalación clandestina (..) no solo es la deuda por consuno de luz ecléctica sino que
además viene dejando de pagar los arbitrios municipales que ascienden a 300 nuevos soles”.
20
Requerimiento. - Artículo 592

29
Una aplicación textual de la norma, lleva a un sector de la judicatura a ordenar el
lanzamiento, cumplido el supuesto de temporalidad, luego de haberse agotado
los criterios materiales que describe la norma; sin embargo, hay otras posiciones
en la judicatura que condicionan el lanzamiento a un acto procesal previo, como
es el requerimiento, esto es la advertencia conminatoria para que desocupe el
inmueble el condenado, en el plazo de seis días, caso contrario se procederá al
lanzamiento.

El apercibimiento.es tomado como una medida preventiva y tiene por finalidad

corregir la incorrección de una conducta, a cuyo efecto se hace uso de la
conminación de una sanción en potencia, en el acto mismo del apercibimiento. Esa
conminación que hace el juez debe tener un sustento legal y con motivo de la
conducta resistente de la parte, condenada para que esta haga algo. Agotado el
requerimiento, recién se hace efectivo el apercibimiento decretado.

Apartándose del principio que recoge el artículo II TP del CPC, que dice: "El juez
debe impulsar el proceso por sí mismo, siendo responsable de cualquier demora
ocasiona por su negligencia”, la norma precisa que el lanzamiento operará, a pedido
de parle; ello en atención a que el impulso de oficio rige para la función
cognoscitiva del proceso, como regla general, mas no para la ejecución, en el que
prima la actividad de parte.

Como señala el artículo 713 del CPC, las resoluciones judiciales se ejecutarán a
pedido de parte, por tanto, resulta coherente lo regulado en el presente artículo sobre
la actividad de parte, pues el lanzamiento es una expresión de la ejecución forzada
en los procesos de desalojo. Si bien el artículo II del TP condiciona la excepción del
impulso de oficio a los casos expresamente señalados en este Código, el presente
artículo no es una expresión de dicha excepción, pues no se invoca bajo la función
cognoscitiva del proceso, como sí sería en el caso en que se debate la pretensión de
divorcio por causal o separación de cuerpos, donde expresamente el artículo 480 del
CPC señala que el proceso solo se impulsará a pedido de parte.

30
10. I.ANZAMIENTO

Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el

lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no
hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.

Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien

al demandante en su integridad y totalmente desocupado.

Sí dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el

vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo
lanzamiento (Art. 593)

La sentencia de desalojo no puede ejecutarse contra el demandado que no haya

tenido oportunidad de intervenir en el proceso, sea por hallarse afectado de
irregularidades el acto de notificación; sin embargo, esta exigencia no es extensiva a
los terceros que ocupen el bien, sin ser demandados como dice la norma, “el
lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación”.

Ello es atendible porque el artículo 587 regula la oportunidad para la incorporación

de estos terceros al debate uno de ellos es por obra del propio actor, quien tiene el
deber de denunciar a estos, ajenos a la relación establecida entre él y la persona a
quien cedió la posesión; la otra posibilidad de incorporación de los terceros
ocupantes es cuando son noticiados por el propio auxiliar judicial encargado de
notificar el admisorio de la demanda. Véase que la norma permite la incorporación
de los terceros al proceso de cognición sumarísima bajo la calidad de terceros
coadyuvantes o colaboradores, esto es, terceros que se incorporan en el proceso para
coadyuvar a la defensa del derecho del demandado en el proceso.

El efecto que tendrá la sentencia final sobre estos terceros será reflejo o indirecto,
pues solo se condenará a la parte mas no a los terceros colaboradores.

Agotada la función cognoscitiva del proceso, la intervención coadyuvante de

terceros carece de razón de ser, pues el derecho ya está definido, ya está declarado

31
y, por tanto, resulta coherente que ya no se requiera su intervención en el proceso, a
pesar de presentarse como un tercero ocupante del predio donde se ejecutará el
lanzamiento.

La ejecución de la sentencia de desalojo contra los ocupantes del inmueble solo se

halla supeditada a la circunstancia de haber sido regularmente notificados del
traslado de la demanda, no se requiere que ellos se hayan presentado al proceso.

La sentencia se ejecuta a través del lanzamiento, que es el acto mediante el cual con
intervención del personal auxiliar del juzgado y el eventual auxilio de la fuerza
pública, se hace efectiva la desocupación del inmueble por parte del demandado y
demás ocupantes.

La prestación condenada se satisface con la entrega del bien al demandante en su

integridad y totalmente desocupado. Esta ejecución puede ser gradual hasta concluir
con la entrega total del bien. La norma regula un plazo de garantía, pos ejecución,
computado luego de la ejecución íntegra de la prestación. Esta garantía tiene como
finalidad asegurar en el tiempo la entrega del bien totalmente desocupado, pues en
caso se vea esta alterada por obra del propio vencido, el vencedor podrá solicitar un
nuevo lanzamiento. Véase que la norma hace hincapié que la alteración provenga
por obra del propio vencido, para insistir nuevamente en el lanzamiento, caso
contrario, si la afectación proviene por actuación de terceros, no procederá en dicho
proceso el lanzamiento de estos, sino que se tendrá que promover una acción
independiente a la concluida.

En materia de ejecución, de manera particular, se debe tomar en cuenta el uso del

bien; por citar, hay que apreciar que el lanzamiento del inmueble, que se destina
para el funcionamiento de un colegio, o al servicio de la educación, según la cuarta
disposición final del D. Ley Nº 709, debe operar al término del año lectivo en que el
mandato judicial adquiere la calidad de firme.

Cuando se trata de enajenación de inmuebles hipotecados a favor de empresas, vía

remate judicial o por adjudicación directa, no será de aplicación lo dispuesto en el
inciso 1 del artículo 1708 del CC, salvo que el respectivo contrato de arrendamiento

32
 se hubiera encontrado inscrito con anterioridad a la fecha de la constitución de la
garantía hipotecaria (ver el artículo octavo de las disposiciones finales y
complementarias de la Ley del Sistema Financiero, Nº 26702). Tampoco opera el
lanzamiento de los ocupantes de un inmueble materia de remate judicial, en caso de
haberse otorgado la adjudicación en pago al acreedor ejecutante de un porcentaje
definido de acciones y derechos sobre dicho bien. El inciso 3 del artículo 739 del
CPC señala que “el auto de transferencia del inmueble debe contener la orden al
ejecutado o administrador judicial para que entregue el inmueble al adjudicatario,
dentro de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento". En este caso, la
adjudicación y transferencia que se le otorgó al ejecutante-adjudicatario son cuotas
ideales (alícuotas) sobre todo el inmueble, apareciendo en una relación de
copropiedad con las demás personas que detentan las acciones y derechos sobre el
inmueble, no siendo el cien por ciento de toda la propiedad materia de adjudicación.
Además, se debe tener en cuenta que las acciones y derechos de los remates y las
transferencias corresponden a cuotas ideales y no a un espacio específico del
inmueble; por ello, de acceder a lo solicitado, se estaría afectando el derecho que
sobre ese espacio no independizado tienen los demás condóminos21.

11. SENTENCIA CON CONDENA DE FUTURO

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir
el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede
ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.

Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera

el bien a disposición del demandante, este deberá pagar las cosas y costos
del proceso. (Artículo 594)

Una de las expresiones de tutela preventiva que acoge el Código Procesal Civil la
ubicamos en la condena a futuro regulada en el artículo 594 para los casos de
desalojo.

21
Sobre el particular, véase el Expediente Nº 9454-2003, ante el 41 Juzgado civil de Lima.

33
 Consiste en provocar la intervención de la jurisdicción para solicitar la condena del
demandado, pese a que aún no ha vencido la obligación. con ello, se busca que la
jurisdicción obre por una prestación todavía no debida y que no se deberá sino
hasta después de la condena, por lo cual no hay ninguna violación del derecho en
el momento de la sentencia. En ese sentido, Micheli22, señala que la acción
preventiva es concedida para conseguir la declaración de un derecho cuando este
último, aun no habiendo sido violado o judicialmente discutido, se hace
objetivamente incierto en su existencia o en su contenido, en cuanto de hecho el
mismo es discutido o desconocido por otros".

La tutela preventiva puede apreciarse como característica funcional común a

diversos tipos de acciones, esto porque puede cumplir la función de prevenir antes
que reprimir la violación, la que puede ser cumplida por distintos tipos de tutela
estructuralmente diversos, como, por ejemplo, las acciones de mero conocimiento,
las acciones cautelares o las condenas de futuro.

En el caso de la condena de futuro desempeña una función preventiva, semejante a

la tutela cautelar. Decimos ello porque ese interés (peligro de incumplimiento)
exigido para tal condena coincide con el estado de peligro (periculum in mora)
que es también condición normal del proceso cautelar; sin embargo, no pueden
confundirse ambas figuras si se prescinde del interés, que nace del peligro y no de
la lesión del derecho, se trata de casos de tutela ordinaria con efectos definitivos.

La medida cautelar y la condena de futuro tienen al menos un elemento bien

distinto, las primeras tienden a realizar una tutela provisional, destinada a durar
solo hasta que la declaración termine; en estas últimas, en cambio, la tutela
jurisdiccional acordada por el juez es de carácter definitivo, pues la sentencia tiene
la eficacia de cosa juzgada.

Por otro lado, es importante señalar que, a diferencia de la condena ordinaria, el

interés para obrar en la condena de futuro surge no del daño o lesión del derecho,
sino del peligro de un daño jurídico, esto es, del probable incumplimiento de una

22
MICHELI, Gian Antonio. "Curso de Derecho Procesal Civil", Ediciones Jurídicas Europa-América,
Buenos Aires, 1970. p. 396.

34
 obligación de prestación futura. Si no hay este peligro, carecería de justificación el
ejercicio anticipado de la acción de condena.

Todo ello nos lleva a preguntarnos por qué no se busca tutela a través de medidas
cautelares, en vez de acudir a las condenas de futuro. Intentando alguna respuesta
diremos que las medidas cautelares tienen un carácter instrumental, que las
priva de aptitud para tutelar por sí solas de forma definitiva una situación digna de
protección, de ahí que hay que reconocer la insuficiencia de las medidas
cautelares como instrumentos para la tutela de los acreedores antes del
vencimiento; tal resultado solo pueden dispensarlo las condenas de futuro, aun-
que no puede excluirse, sin embargo, la posibilidad de que se acuerden medidas
cautelares en apoyo de los procesos en que se ejerciten acciones de condena a
prestación futura.

Las condenas de futuro son aquellas en las que el actor pide al órgano
jurisdiccional que imponga al demandado la realización de una prestación, esto es,
un comportamiento o una conducta positiva o negativa, de ese demandado: ya
sea de dar, hacer o no hacer; si tiene éxito el accionante, no solo se declara la
existencia del derecho, sino también que tal derecho debe ser satisfecho
(mandamiento de prestación al demandado) y, si no ocurre esto voluntariamente,
el actor puede, fundándose eh semejante sentencia, provocar la ejecución de la
prestación insatisfecha23. Estas condenas asumen, por tanto, una doble función:
declarar el derecho y preparar la ejecución forzada.

Para Chiove¡i¿(ate), no siempre la sentencia de condena tiene como condición

una violación, y aún menos una violación actual del derecho; esto ocurre, solo
por regla general, pues hay casos en los que se puede obrar por una prestación no
debida todavía y que no se deberá sino hasta después de la condena, por lo cual
no hay ninguna violación del derecho en el momento de la sentencia así se puede
pedir preventivamente la condena del inquilino al abandono del inmueble para
el día del vencimiento del plazo, o cuando el deudor incurre en mora en el pago
de alguna cuota correspondiente a una prestación periódica (alimentos,

23
LOPEZ SIMO, Francisco. Las condenas de futuro, Aranzadi editorial, Navarra, 2001, p.22.

35
intereses, rentas, etc.) pueden reclamarse todas, es decir, las cuotas vencidas y
las exigibles en el futuro.

Existen diversas teorías que explican la condena a futuro. Unas sostienen que se
limitan a declarar la existencia de una determinada prestación a cargo del
demandado y a favor del actor; otras consideran que contiene una orden al de-
mandado de realizar la concreta prestación que voluntariamente no cumplió;
otra corriente asume que se prescinde de la voluntad del condenando para la
realización de la prestación porque le coloca en una sujeción a los órganos
coactivos del Estado, de tal forma que la prestación se realizará contra su
voluntad.

Los caracteres más notables que la doctrina atribuye a esta figura son: la
prestación no debe ser exigible en el momento de la demanda; y, la eficacia
ejecutiva de la sentencia no debe ser inmediata, sino alejada o diferida. En otras
palabras, la condena de futuro importa una condena cuando no se ha producido
todavía el incumplimiento. Ella podrá, en el futuro, legitimar la ejecución forzada
cuando el derecho a exigir la prestación se convierta en actual y el deudor no
cumpla.

Esto implica que no es necesario, para que exista una pretensión de condena, que
la obligación que se impone nazca simultáneamente con la decisión que actúa la
pretensión, sino que puede imponerse para un tiempo posterior, de ahí el nombre
de condena futura.

Por otro lado, es importante señalar que el legislador puede emplear alguno de los
tres siguientes sistemas:

El primero se orienta a positivar los concretos supuestos de condena de futuro,

es decir, el propio legislador establece los casos en que el ordenamiento permite
este tipo de pretensiones; el segundo sistema admite estas pretensiones con
carácter general siempre que exista un específico interés en accionar, consistente
en la verosimilitud o probabilidad del futuro incumplimiento de la prestación,
dejando que el juzgador aprecie en cada caso concreto si se da ese interés,

36
 basándose para ello en determinadas circunstancias actuales, como el
comportamiento del futuro deudor frente a otros acreedores actuales, o su voluntad
manifestada de incumplir, o la precariedad de su situación económica que,
alegadas y acreditadas, justifican acoger la condena de futuro; por último, el
tercer-sistema, en el que combinando los dos criterios anteriores, se permite los
supuestos concretos establecidos en la ley, y también se prevé que se pueda
interponer demanda de condena futura en cualquier otro supuesto en que se dé el
interés específico de esta clase de condenas.

Frente a dichos sistemas, sostenemos que nuestro Código procesal acoge el primer
sistema descrito, esto es, el que positiva los concretos supuestos de acciones de
condena de futuro, solo para los casos de desalojo. Chiovenda24 fundamenta el
pronunciamiento de este tipo de condenas en el interés en accionar y enumera
como más comunes, cinco casos de condenas de futuro: a) en la necesidad de
prevenir el daño que derivaría de la falta de un título ejecutivo en el momento que
la prestación sea debida (juicios preventivos); véase el caso del arrendador que no
pudiese en el momento en que vence el plazo del arriendo, tener la cosa arrendada;
b) en la conveniencia de evitar procesos reiterados para conseguir lo que es
debido periódicamente (alquileres, alimentos u otras prestaciones periódicas); c)
en la necesidad de tener un título ejecutivo para obtener la actuación de la ley
respecto a una prestación que depende de una contraprestación del actor, cuando
este declare estar dispuesto a la contraprestación; d) cuando la ley concede al
juez la facultad de señalar un término al deudor, el señalamiento de este término
puede hacerse a la vez que la condena, la cual es así realizable para el futuro (lo
mismo ocurre cuando la sentencia se pronuncia a la vez sobre la resolución del
contrato y la condena a una prestación, concediendo un plazo al demandado) ;f)
en el caso de crédito exigible mediante requerimiento del acreedor en el
domicilio del deudor y no requerido aún, la sentencia puede por economía de
los procesos, condenar al pago condicionado al requerimiento en ese lugar.

24
CHIOVENDA Giuseppe. Op. cit, p.22

37
 En los casos citados, señala Chiovenda, que la sentencia que se dicta es de
condena y no de mera declaración, porque el juez tiene como objetivo final la
ejecución de la propia sentencia. Además, tal condena es necesariamente de futuro,
porque al no haber ninguna violación del derecho en el momento de la sentencia,
su eficacia está diferida en el tiempo; y siempre la admisibilidad de la condena de
futuro se justifica, en todos los casos, con base al principio del interés en accionar,
independientemente, por tanto, del hecho de una norma legal prevea expresamente
la figura{4zt).

12. PAGO DE MEJORAS

“EI poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trámite del

proceso sumarísimo. Si antes es demandado por desalojo, deberá interponer
su demanda en un plazo que vencerá el día de la contestación. Este proceso
no es acumulable al de desalojo.” (Artículo 595)

Las mejoras son modificaciones materiales realizadas por actividad humana o por
obra de la naturaleza (aluvión), que hacen que el bien mantenga o incremente su
valor económico. Algunos autores la califican como "gastos útiles y reproductivos
que, con determinados efectos legales, hace en propiedad ajena, quien tiene
respecto de ella algún derecho similar o limitativo al dominio".

Las mejoras son ejecutadas, realizadas y pagadas en forma inicial por el poseedor,
como consecuencia del derecho real sobre el bien. El poseedor tiene la facultad de
exigir el reembolso al propietario, convirtiéndose este en deudor y el poseedor en
acreedor, con facultad de exigir la prestación del reembolso y retener el bien hasta
que la prestación sea concluida.

Las mejoras de recreo no son reembolsables, pues sirven al ornato y comodidad del
poseedor. El poseedor tiene derecho a separar del bien que posee tas mejoras de
recreo efectuadas. El plazo para iniciar la acción de reembolso es de 2 meses de
producida la restitución (ver el artículo 919 del CC)

38
 La norma, aparentemente, nos podría llevar a suponer una acumulación de
pretensiones, para dilucidar el desalojo y el pago de las mejoras; sin embargo, la
redacción del artículo 595 del CPC condiciona a que el demandado por desalojo,
interponga en otro proceso, demanda de pago de mejoras en un plazo que vencerá el
día de la contestación. Dice, además, el citado artículo 595 del CPC, que el proceso
por mejoras no es acumulable al de desalojo. Esto implica que el proceso de
desalojo y el proceso de mejoras nunca podrán reunirse para que las dos demandas
se resuelvan en una única sentencia, esto es, que nunca operará la acumulación de
procesos por disposición expresa de la ley

La redacción del artículo 595 del CPC lleva a interpretar que existen dos momentos
que tiene el poseedor para demandar el pago de mejoras: antes y después de la
demanda de desalojo; sin embargo, ello resulta contraproducente con el poseedor
del artículo 917 del CC, pues como sostiene Aríano25, "este jamás demandaría su
pago antes de ser demandado, por el simple motivo que ese “poseedor’ mejora un
bien que posee como propio y no como bien ajeno. Si antes que ese dueño aparezca
en escena, nuestro poseedor demanda el pago de mejoras, reconocería la
titularidad ajena sobre el bien".

13. RESTITUCIÓN DE OTROS BIENES

El artículo hace referencia a la restitución de bienes muebles e inmuebles distintos

a los predios. Bajo la clasificación de bienes inmuebles (viene de la palabra
inmóvil), tienen esta consideración todos aquellos bienes como casas o fincas, que
son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos, porque forman parte
de un terreno o están anclados a él.

A diferencia de los bienes, el derecho aprecia como predio a una propiedad

inmueble que se compone de una porción delimitada de terreno, que puede ser
física, mediante vallas, mojones u otros sistemas

25

39
El presente artículo está referido a la integración normativa que opera para llenar
los vacíos de la Ley Procesal, en el caso específico de la, restitución de bienes
muebles e inmuebles, distintos a los predios". Véase el caso de los bienes
fungibles entregados en arrendamiento, como las máquinas, artefactos, letreros,
etc., a diferencia de lo regulado en el artículo 595 del CPC que hace expresa
referencia al procedimiento para la restitución de predios.

La norma en comentario es precisamente un ejemplo de auto integración

normativa, porque permite recurrir a la misma ley, invocando las reglas contenidas
en el procedimiento de desalojo, para suplir el vacío en la regulación del
procedimiento para bienes muebles e inmuebles distintos a los predios. Véase el
caso de la pretensión que tiene por objeto asegurar la libre disposición de ciertos
bienes muebles e inmuebles, cuando son detentados sin título alguno contra la
voluntad de quienes tienen derecho a ella.

En el proceso de desalojo, bajo los supuestos del artículo 595 o del 596 del CPC,
resulta aplicable la medida temporal sobre el fondo, que regula el artículo 679 del
CPC, frente a la hipótesis que el arrendatario hubiese hecho abandono del bien
arrendado, a fin de que el arrendador pueda requerir la tenencia de este, con el
carácter de medida cautelar, debiéndose tomar razón del estado del bien inmueble
e inventariarse los bienes muebles. Véase que el objeto de la cautela se orienta a
preservar el bien arrendado del posible deterioro que pudiese experimentar a raíz
del abandono, puntualizándose que la entrega del bien al arrendador supone la
existencia de un proceso contencioso en trámite, en el que se busca el
reconocimiento judicial del derecho a la restitución del inmueble y la obtención de
una sentencia que condene al cumplimiento de esa prestación. Esta tenencia será
provisional hasta que el fallo final firme condene la entrega.

Noticiado el juez por el demandante que el inquilino ha abandonado el inmueble

sin dejar persona que haga sus veces, es recomendable que el juez no solo se guía
por la constatación policial que haga referencia al abandono, sino que se informe
sumariamente al respecto, ordenando la verificación del estado del inmueble, sin
perjuicio de indagar entre los vecinos para saber de la existencia y paradero del

40
 inquilino. La viabilidad de la medida se halla supeditada a la circunstancia que el
inmueble se encuentre totalmente abandonado, de manera que ella no procede si
existen ocupantes, con prescindencia de la legitimidad de “la ocupación, o si
resulta acreditado que el abandono obedeció a causales e*rañas a la voluntad del
locatario, como ocurriría si lo hubiesen privado de su libertad.

CONCLUSIONES

 El Proceso de Desalojo (llamado también de desahucio) se encuentra regulado en el

Subcapítulo 4 (Desalojo) del Capítulo II (Disposiciones Especiales) del Título III
(Proceso Sumarísimo) de la Sección Quinta (Procesos Contenciosos) del Código
Procesal Civil, de acuerdo a lo nombrado en el artículo 585° del C. P. C. la restitución
de un predio se tramita a lo dispuesto para el proceso sumarísimo.

 El objeto del Proceso de Desalojo es dejar libre el uso de los bienes materia de litigio,
sustrayéndolos, con el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario, a la acción de sus
detentadores.

 Tiene el propósito de recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentre ocupado

por quien carece de título para ello, sea por tener obligación exigible de restituir o por
revestir el carácter de simple intruso.

41
BIBLIOGRAFÍA

 CÓDIGO PROCESAL CIVIL. Tomos I y II. Zavaleta Carruitero, Wilvelder

Editorial Chau E.I.R.L. 3ra. edición. 1997

 MANUAL DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES. Pachas Torres

Guillermo

 PROCESOS SUMARÍSIMOS. Hernandez Lozano, Carlos A. Ediciones Jurídicas.

Lima-Peru.1997.

 TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL. TOMO II. Grijley Carrión Lugo,

Jorge

42
ANEXOS
___________

PRIMER AXEXO: MODELO DE UNA DEMANDA DE DESALOJO

Sec.:
Escrito N° 1
Cuaderno Principal
Sumilla: Demanda de desalojo

SEÑOR JUEZ DE PAZ LETRADO

AAA AAA, identificado con D.N.I........., con dirección domiciliaría. En
Av...............................y con domicilio procesal en la casilla..... Del Dpto. de Notificaciones
del Colegio de Abogados de Lima; a Ud. atentamente digo:

I. PETITORIO:
En vía de proceso sumarísimo interpongo demanda de DESALOJO por resolución del
contrato de arrendamiento por la causal de falta de pago de rentas, en contra de don BBB
BBB, a quien se deberá notificar en Av...................................., solicitando a su despacho se
sirva disponer que el Demandado desocupe y me entregue la posesión del inmueble de mi
propiedad ubicado en la dirección antes mencionada; demanda que interpongo en atención
a los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:

II. FUNDAMENTOS DE HECHO:

1. En virtud del contrato de arrendamiento de fecha..........., cedí la posesión del inmueble
de mi propiedad ubicado en.................en favor del Demandado, por el plazo de un (1) año y
a cambio de una renta mensual ascendente a US $. 100.00 dólares americanos.
2. Desde enero del presente año, mes en que debió cumplir con el pago de la tercera renta
mensual convenida en el contrato de arrendamiento, el demandado ha incumplido el pago
de las rentas mensuales pactadas; habiendo dejado de pagar dicha contraprestación por
mucho más de dos (2) meses y quince (15) días; razón por la cual se ha configurado la
causal de resolución del contrato por falta de pago de rentas.
3. Con fecha.................remite al demandado una carta notarial requiriéndole
extrajudicialmente que, por la causal de resolución anteriormente referida, desocupe el
inmueble sub-Litis; sin embargo, pese a que fue debidamente notificado con dicha carta
notarial, el demandado continúa en posesión del bien arrendado.
4. Por las razones expuestas, y reservándome el derecho de iniciar la acción
correspondiente para cobrarlo que se me adeuda, recurro a su despacho, Sr. Juez, a fin de
que en base a las pruebas aportadas ordene Ud. que el demandado desocupe en la brevedad
el inmueble de mi propiedad sub-Litis.

43
III. FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA:
Se ampara la pretensión en lo establecido por el art. 1697 inc. 1 (causal de resolución del
contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas) del Código Civil; y
por los arts. 585 (procedimiento de desalojo) y 586 (legitimidad activa y pasiva en los
procesos de desalojo) del Código Procesal Civil.

IV. LEGITIMIDAD E INTERÉS PARA OBRAR:

La legitimidad para el inicio de la presente acción me corresponde en calidad de
arrendador; y, el interés para obrar se basa en el derecho que tengo de recurrir a su
despacho como última alternativa posible para que el demandado cumpla con entregarme la
posesión del inmueble sub-Litis; por lo que queda cumplida la exigencia del art. VI del T.P.
del Código Civil y del art. IV del T.P. del Código Procesal Civil.

V. VÍA PROCEDIMENTAL Y COMPETENCIA:

De conformidad con lo establecido por el inciso 4 del art. 546 del Código Procesal Civil, la
vía procedimental que corresponde en el presente caso es la del PROCESO
SUMAR/SIMO.
Asimismo, conforme al tercer párrafo del artículo 547 del referido Código, su despacho es
competente para conocer del presente proceso, toda vez que la renta pactada con el
demandado no excede las cinco (5) Unidades de Referencia Procesal.

VI. MEDIOS PROBATORIOS:

1. Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha................., con lo que se
prueba la existencia de la relación contractual y las condiciones en que se celebró.
2. Recibos por concepto de rentas impagas de los meses................
3. Carta notarial de fecha..............................con el sello de recepción del demandado.

ANEXOS:
1.a) Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI) del recurrente. 1.b) Contrato de
arrendamiento de fecha................
1.c) Recibos de pago de rentas impagas de los meses..........
1.d) Carta notarial de fecha..............
1.e) Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.

POR TANTO:
A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla conforme a su
naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.

PRIMER OTRO SÍ DIGO: De conformidad con el art. 80 del Código Procesal Civil,
otorgo al abogado que me patrocina, Dr...........................las facultades generales de
representación del art. 74 del mismo Código, debiéndose tener presente mi domicilio
personal señalado en este recurso y declarando que el suscrito está instruido de la
representación que otorga.

44
SEGUNDO OTRO SÍ DIGO: Adjunto copias de la presente demanda y sus anexos, así
como cédulas de notificación suficientes.
Huaraz, ………de……………..Del……..

FIRMA DE ABOGADO FIRMA DEL DEMANDANTE

45
SEGUNDO ANEXO: DECRETO LEGISLATIVO N° 1177

TÍTULO III

DEL DESALOJO

Artículo 14.- Procedencia y Causales de Desalojo26

14.1 En cualquiera de los contratos regulados por el presente Decreto Legislativo, el

Arrendador puede demandar contra el Arrendatario o contra quien posea el inmueble
arrendado, la restitución del mismo a través del Proceso Único de Ejecución de Desalojo.

14.2 El desalojo procede por terminación del contrato, por cualquiera de las siguientes
causales:

a. Conclusión del Contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada

en el Formulario respectivo.

b. Resolución contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas

legalizadas.

c. Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por

dos (02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la
resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el
estado de cuenta de la cuenta de abono.

d. Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios señalados en el

numeral 7.1 del artículo 7 del presente Decreto Legislativo, por seis (6)
meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución
del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de
cuenta de la cuenta de abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la
empresa respectiva.

26
http://www.elperuano.com.pe/NormasElperuano/2015/07/18/1264951-1.html

46
 e. Uso del inmueble a fi n distinto al de vivienda, sustentada en la resolución
del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de
constatación policial respectivo.

14.3 El desalojo de un inmueble arrendado en el marco del presente Decreto Legislativo, se

tramitará en la vía del Proceso Único de Ejecución de Desalojo, a que se refiere el artículo
15 de la presente norma.

14.4 A la pretensión de desalojo se le puede acumular la pretensión de pago de las rentas

convenidas adeudadas, de las cuotas periódicas adeudadas y los conceptos
complementarios adeudados señalados en el numeral 7.1 del artículo 7 del presente Decreto
Legislativo siempre que el Arrendador haya asumido la obligación de realizar dichos pagos
a nombre del arrendatario, en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de
desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión acumulada.

Artículo 15.- Proceso Único de Ejecución de Desalojo

15.1 El Proceso Único de Ejecución de Desalojo de un inmueble arrendado en el marco del

presente Decreto Legislativo, se tramitará contra el Arrendatario se encuentre ocupando o
no el inmueble arrendado y, de ser el caso, contra quien se encuentre en el referido
inmueble, de acuerdo a las siguientes disposiciones:

a. El Arrendador, demandará el desalojo, a través del Proceso Único de

Ejecución de Desalojo, indicando la(s) causal(es) en que sustenta su
pretensión, pudiendo acumular a ésta, la pretensión de pago de ser el caso,
en los términos del artículo 14 del presente Decreto Legislativo.

b. A la demanda de Desalojo se debe acompañar el Formulario respectivo, el

Reporte del RAV y el documento sustentatorio respectivo conforme al
numeral 14.2 del artículo del presente Decreto Legislativo, además de los
requisitos y anexos previstos en los artículos 424 y 425 del Código Procesal
Civil.

c. El Proceso Único de Ejecución de Desalojo que se promueva al amparo del

presente Decreto Legislativo, se tramita ante el Juez de Paz Letrado o ante el

47
 Juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción donde se ubique el inmueble
arrendado.

d. El juez notifica la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el

Arrendatario o quien se encuentre ocupándolo, dentro del plazo de cinco
(05) días hábiles, se allane o conteste la demanda acreditando de ser el caso,
la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelación de la rentas
convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o el cumplimiento de
cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida, según corresponda.

e. Son admisibles con la contestación de la demanda las excepciones y

defensas previas reguladas por el Código Procesal Civil, las mismas que
serán resueltas con la sentencia. Únicamente, son admisibles los medios
probatorios que no requieren actuación. La subsanación por el Arrendatario
de la condición que generó la interposición de la demanda, no enerva la
causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por
haberse resuelto el contrato de pleno derecho.

f. Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin ésta, el Juez debe
sentenciar en un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo
responsabilidad. La invocación a la carga procesal, no exime al Juez de su
responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debiéndose
determinar dicha responsabilidad a través de las instancias pertinentes del
Órgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial.

g. De declararse fundada la demanda, la resolución judicial dispone el desalojo,

el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o
en caso de encontrarse cerrado el inmueble, contra el demandado o contra
quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de cumplimiento de la
obligación demandada. Asimismo, el Juez cursará oficio a la dependencia
correspondiente de la Policía Nacional del Perú y demás autoridades
correspondientes, para que en el plazo de tres (03) días hábiles contados
desde la notificación, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten

48
 asistencia y garantía para la ejecución del desalojo en la forma y plazo
indicados en su resolución judicial.

h. Si la autoridad competente de la Policía Nacional del Perú, en los casos a

que se refiere el literal g. del presente numeral no presta asistencia y garantía
para la ejecución del desalojo en la forma y plazo indicados en la resolución
judicial, el Juez a cargo del proceso de desalojo remite copias certificadas al
Fiscal Provincial de turno de forma inmediata, para que con arreglo a sus
atribuciones formalice la denuncia penal correspondiente por la
desobediencia incurrida.

i. Si el Arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo,

el Juez pondrá en conocimiento de tal hecho al Fiscal de turno para que
inicie las acciones legales que correspondan.

j. La resolución judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de

la obligación demandada, son remitidas por el Juez al RAV en el plazo de
tres (03) días hábiles, para su correspondiente inscripción, bajo
responsabilidad.

k. El recurso de apelación contra la sentencia se interpone dentro del plazo de

tres (03) días hábiles y se concede sin efecto suspensivo.

l. Concedida la apelación, se elevará el expediente dentro de un plazo no

mayor de dos (02) días hábiles, contado desde la concesión del recurso.

m. El Juez superior, en un plazo no mayor de tres (03) días hábiles de recibido

el expediente, admitirá o no el recurso de apelación y notificará de su
decisión a las partes, siendo esta decisión inimpugnable. De haber admitido
el Recurso de Apelación, el Juez comunicará a las partes que el proceso ha
quedado expedito para ser resuelto dentro del plazo de los tres (03) días
hábiles siguientes.

n. En caso de proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son

asumidos por el Arrendatario.

49
15.2 Los Arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los
inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves
de agua y luz, puntos de luz, entre otros), son denunciados y sancionados penalmente
conforme a lo dispuesto en el Título V - Delitos contra el patrimonio del Código Penal.

50