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DEDICATORIA:

A nuestros padres quienes son la razón y


motivo de desarrollarnos exitosamente en
nuestro camino a ser profesionales.

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PRESENTACIÓN

El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un

contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el

uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez

se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El Arrendamiento lo encontramos en el LIBRO VII - FUENTES DE LAS OBLIGACIONES, en

la Sección Segunda - CONTRATOS NOMINADOS - TITULO VI – ARRENDAMIENTO -

CAPITULO PRIMERO - Disposiciones generales.

El contrato de arrendamiento concluye sea de duración determinada, por plazos forzosos y

voluntarios y de duración indeterminada. El Código Civil en el art. 1699 y siguientes legisla

sobre esta situación.

- El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por

las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se

entiende que hay renovación táctica, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas

estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier

momento.

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ÍNDICE
PAG.

1. Antecedentes 4

2. Definición 4

3. Naturaleza Jurídica 4-5

4. Elementos 5-7

5. Caracteres Jurídico 7-8

6. Arrendamiento De Cosa Ajena 8-9

7. Diferencia Con Otros Contratos Y Figuras Jurídicas 9 - 14

8. Quien Puede Dar En Arrendamiento 14-15

9. Quienes No Pueden Dar En Arrendamiento 15

10.Obligaciones Del Arrendador 15 - 21

11.Obligaciones Del Arrendatario 22 - 25

12.Acciones Que Puede Plantear El Arrendador 26 - 27

13.Acciones Que Puede Plantear El Arrendatario 28 - 29

14.CONCLUSIONES 30 - 31

15.BIBLIOGRAFÍA 32

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. ANTECEDENTES

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inició como una figura propia. Se confundía con

la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un

tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros

factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de

vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la

obligación para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesión para su goce de una

cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante

una remuneración o renta.

2. DEFINICION

El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un

contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el

uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez

se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

3. NATURALEZA JURIDICA

El Arrendamiento lo encontramos en el LIBRO VII - FUENTES DE LAS OBLIGACIONES, en

la Sección Segunda - CONTRATOS NOMINADOS - TITULO VI – ARRENDAMIENTO -

CAPITULO PRIMERO - Disposiciones generales

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Artículo 1666º.- Definición

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un

bien por cierta renta convenida”

Para los AUTORES (Luis Díez Picazo y Antonio Gullón), en su libro SISTEMA DE

DERECHO CIVI, señala que mediante el artículo leído se define el contrato, pero

circunscribiéndolo a lo que antes se conocía como arrendamiento o locación - conducción de

cosas. En efecto el Código Civil de 1939 establecía en su artículo 1490 que: Por la locación-

conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o

trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de ánimo de señor y

dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o

distintos inmuebles.

4. ELEMENTOS

Los elementos de esta figura son las siguientes:

a) CAPACIDAD.

Poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones, poder contratar, etc., estas

facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de edad (18 años), así lo establece la

norma, cumpliendo con este requisito de edad, la persona ya puede ejercer sus derechos, realizar

acto jurídicos, contratos privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos,

etc., para poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la capacidad de goce.

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b) CONSENTIMIENTO.

Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de un acuerdo entre dos o varias

personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco de actuación es el Derecho

civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en dónde el consentimiento juega

un papel fundamental en el marco de la autonomía de la voluntad.

c) OBJETO.

Objeto del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar un acto jurídico es la

relación de una relación jurídica que sirva como nexo entre las partes, esta relación

conceptualizando la como el objeto debe ser física y jurídicamente posible para que el acto

jurídico tenga validez. Siendo el objeto del acto jurídico la relación jurídica creada, está a su vez

tiene un objeto, pues esta relación jurídica crea obligación o prestaciones de ambas partes y estas

obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios, derechos, etc.

d) CAUSA.

Se divide de la siguiente manera en:

 Causa Fuente: es el origen o hecho jurídico generador de obligaciones o de un acto

jurídico.

 Causa Fin: es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el acto o

negocio jurídico

e) PRECIO O RENTA.

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El precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo

caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llamase

renta cuando se paga periódicamente.

5. CARACTERES JURIDICO

El arrendamiento vincula personas ya sea natural o jurídica, que manifiestan su voluntad

expresamente y, por tanto se obligan mutuamente.

a) Es individual: No depende de otro contrato, es autónomo. Puede haber convenciones

accesorias como las cláusulas de arrendamiento-venta o subarrendamiento, pero son

independientes.

b) Es principal: Porque hay doble juego de obligaciones y derechos, tanto del arrendador

como del arrendatario. El arrendador tiene la obligación principal de mantener al

inquilino en uso y goce del bien arrendado y el derecho de percibir la renta convenida. El

arrendatario, en cambio, tiene la obligación de pagar el alquiler en los períodos

convenidos y el derecho de usar y ocupar el bien.

c) Es oneroso: Porque existe contraprestación. Se prevé las consecuencias del contrato,

tanto por el arrendador como por el arrendatario, ya sea que las prestaciones de ambos

intervinientes son equivalentes y porque al tiempo de celebración, pueden determinarse

los beneficios que habrá de producirle el contrato.

d) Es conmutativo: Se va cumpliendo en función del tiempo y del pago de la renta en

forma sucesiva continua y periódica.

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e) Es típicamente de Tracto Sucesivo: Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en

forma indefinida. Supone que el arrendatario solo disfruta del uso, hace suyo los frutos y

posee el bien mueble o inmueble durante un determinado tiempo.

f) La duración del arrendamiento puede ser:

 Determinada - Art. 1688, 1689, 1699, 1700 del CC

 Indeterminada - Art. 1690 del CC, se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial

al otro contratante (Art. 1703 del CC, concordante con los Art. 1365 y 1690 del

acotado).

6. ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA

Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasión de explicarlo con mucha

mayor razón ha de ser válido el arrendamiento de cosa ajena. Del arrendamiento no surgen sino

derechos y obligaciones personales entre las partes, y particularmente el arrendador no está

obligado sino a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa arrendada, todo lo cual hace ver

que es indiferente que el arrendador o no dueño de dicha cosa para efectos de la validez del

contrato.

La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño,

quien naturalmente podrá demandar su restitución. Privado el arrendatario de la cosa arrendada

por virtud de la acción ejercida por el verdadero dueño que la reclama, se tratará de un caso de

evicción y por lo mismo tendrá acción de saneamiento contra el arrendador.

Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá

acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.

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Voluntariamente las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura pública o privada y

aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento; igualmente pueden pactar arras.

Con respecto al arrendamiento de los bienes del Estado; Se refiere exclusivamente al

arrendamiento de bienes de la nación y entidades descentralizadas del nivel nacional, habiendo

debido referirse también el arrendamiento de bienes de las Regiones y municipios y de las

entidades descentralizas de los niveles regionales y municipales sujeto al derecho público.

Cuando una entidad de derecho público celebra un contrato de arrendamiento, actúa en el campo

de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones del Código Civil por

ciertas leyes.

7. DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURÍDICAS

Con respecto a las demás figuras jurídicas encontramos las siguientes diferencias:

a) Con el contrato de Compraventa

La distinción con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al señalar que “.... el

arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de una cosa, es decir, de los frutos

venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias esenciales entre uno y otro que están bien

claras. La venta trasmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al

comprador, y es un acto de disposición que requiere, por parte del que lo otorga, la capacidad de

disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un “contrato sucesivo” que se ejecuta por actos

repetidos y recíprocos de disfrute y de pago de los alquileres, actos que se sirven de causa los

unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe

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el alquiler. Y finalmente, arrendar es realizar un acto de simple administración”. Según lo señala

el AUTOR (Taboada Cordova, 2006).

b). Con el contrato de Permuta.-

El contrato de permuta origina la obligación de los permutantes de transferirse recíprocamente la

propiedad de bienes (Artículo 1602 del Código Civil).la esencia del contrato de permuta radica

precisamente en la transmisión recíproca del dominio de las cosa o derechos objeto del cambio.

La esencia del contrato de arrendamiento, en cambio, se encuentra en la cesión temporal al

arrendatario del uso de un bien.

Cabe aún en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del suministro, aunque en

ambos se produzca la transmisión del derecho de uso sobre el bien materia del contrato. En el

arrendamiento, la entrega por parte del arrendador constituye una “única” prestación, que tiene

como contraprestación el pago de una renta convenida.

En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en diversas

prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las prestaciones son autónomas e

independientes una de las otras, aunque conexas entre sí.

d). Con el Contrato de Comodato.-

Al analizar la naturaleza jurídica del arrendamiento, que “La locación difiere del comodato en su

modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita para el segundo. esa divergencia de

concepto se manifiesta en la medida de la responsabilidad del usuario de la cosa: es responsable

de todo deterioro que ella sufra por su culpa y hasta llega a responder del caso fortuito o de

fuerza

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La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en común la entrega de un

bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia de uno su gratuidad (comodato)

del otro lo es su onerosidad (arrendamiento).

 Con Mandato.- La esencia del mandato es que mediante su ejecución se pretende la

realización de un servicio personal, pero no en nombre de alguien, sino por su cuenta e

interés. Este es precisamente el contenido que el contrato tenía en el derecho romano. Por

consiguiente, las consecuencias de los actos realizados por el madatario con terceros se

producen en su propia esfera jurídica y no trascienden a la del mandante. Para ello será

preciso que se realice un acto de retrasmisión de los bienes adquiridos en ejecución del

contrato, del mandatario al mandante”, según lo señalado por el AUTOR (Torres

Vasquez, 2001) en su obra “Acto Juridico”

En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir la ejecución de

las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurídica de las partes contratantes,

sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de otro.

 Con Depósito.- Se ha observado con mucha razón que el contrato de depósito presenta

gran similitud con el de arrendamiento porque, en ambos tanto el depositario como el

arrendatario tienen la posesión de un bien que no les pertenece.

Estas figuras, son claramente diferenciables:

 En el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a usar temporalmente el bien dado en

arriendo.

 En el depósito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y devolverlo

cuando lo solicite el depositante. Además, el depositante no puede usar el bien en

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provecho propio ni de tercero, salvo autorización expresa del depositante o del juez. Si

infringe esta prohibición, responde por el deterioro, pérdida o destrucción del bien,

inclusive por caso fortuito o fuerza mayor).

 El arrendamiento es un contrato a título oneroso.

 El depósito se presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la calidad profesional,

por la actividad del depositario u otras circunstancias, se deduzca que es remunerado

(Artículo 1818, primer párrafo, del Código Civil).

 Las obligaciones y responsabilidades del arrendatario son más severas que las del

depositario. En este orden de ideas, el arrendatario es responsable por la pérdida y el

deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aún cuando deriven de

incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él. Es también

responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las

personas que ha admitido, aunque sea temporal, al uso del bien.

 El depositario, en cambio, debe poner en la custodia y conservación del bien, bajo

responsabilidad, la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la obligación y que

corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. No corren a

cargo del depositario el deterioro, la pérdida o la destrucción del bien sobrevenido sin

culpa, salvo que no haya hecho lo necesario para evitarlos o remediarlos, dando además

aviso al depositante en cuanto comenzaron a manifestarse.

f) Con el Mutuo.-

Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, la analogía resulta evidente cuando en el mutuo

se han estipulado intereses: tanto el locador como el prestamista entregan una cosa a la otra parte

para que esta goce a cambio de un precio en dinero (alquiler en un caso, intereses en el otro) que

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habitualmente se paga en forma periódica. Pero la diferencia es notoria, porque en la locación no

se transfiere la propiedad de la cosa y al término del contrato, el locatario debe devolver la

misma que se le ha entregado, en tanto que siendo el dinero una cosa fungible el prestamista sólo

está obligado a devolver otra cosa de igual calidad y cantidad, es decir, el contrato ha significado

la transmisión del dominio del dinero al prestamista que puede disponer libremente de él.

El comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislación peruana. Además, el objeto de

la prestación que surge de la obligación nacida del contrato de mutuo es una determinada

cantidad de dinero o de bienes consumibles, mientras que en el arrendamiento puede referirse a

cualquier tipo de bienes.

g) Con el Usufructo

Cuando el usufructo es oneroso, la distinción con la locación es extremadamente sutíl. Tanto el

arrendatario como el usufructuario tienen el uso y goce de la cosa, tanto uno como otro deben

pagar un precio en dinero. Según la teoría clásica, la diferencia residiría en que el usufructo es un

derecho real, en tanto que la locación tiene carácter personal. Pero la exactitud de este criterio

distintivo está hoy en tela de juicio. Muchos de los defensores del criterio se inspira sobre todo

en razones de tradición histórica, pues no hay nada esencial que las distinga”. No la compartimos

por cuanto pensamos que ambas instituciones son claramente diferenciables.

Para los autores (Luis Díez Picazo y Antonio Gullón) señalan que, el usufructo es, un derecho

real limitado que se agrupa “con la propiedad para formar el género o conjunto genérico de los

derechos reales. Su tipología coincide, con las características generales de esta clase de derechos.

Son derechos subjetivos de carácter absoluto, en el sentido de que su titular puede hacerlos valer

“erga omnes” y le confieren un poder inmediato sobre las cosas”

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El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien

ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario un derecho personal, de crédito, de poder exigir al

arrendador que cumpla con su obligación de cederle temporalmente el uso del bien materia del

contrato de arrendamiento.

El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es necesariamente

oneroso. El arrendamiento se celebra mediante contrato. En cambio, el usufructo puede ser

constituido por ley.

El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el arrendamiento continúa

en relación a los herederos del arrendatario, si encontrándose en el uso del bien, la mitad o el

mayor número de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo.

8. QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO

Según el Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los

bienes que administra.

Ya que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por el cual una

persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe mediante un pago acordado, el

intervensor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce de la administración

del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar,

puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el

consentimiento del administrador del bien.

Para los autores (Luis Díez Picazo y Antonio Gullón) los menores capacitados por matrimonios o

por título oficial que les autorice para ejercer una profesión u oficio, pueden dar en

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arrendamiento los bienes que hayan incorporado a su patrimonio a título oneroso o gratuito.

También puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que

administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por tiempo indeterminado,

para no maniatar a los propietarios.

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorización

judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por más de tres años, ya que durante los

tres años no hay ningún problema de poder arrendar, y con la autorización se llegaría a un

arrendamiento que no podrá ser mayor de seis años.

9. QUIENES NO PUEDEN DAR EN ARRENDAMIENTO

Según el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:

a) El administrador, los bienes que administra.

b) Aquel que por Ley esta impedido.

En general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en

arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones señaladas por la Ley

se presentan en función de la relación que puede tener la persona con los bienes a arrendar.

10. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

El acto de arrendar es un acto de administración así considerado desde el derecho clásico.

El articulo 1678 y siguientes del Código Civil, precisa las obligaciones del arrendador:

§ El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus

accesorios, en el plazo, lugar y este convenido. Si no se indica en el contrato el tiempo ni el

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lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró el contrato, salvo que por

costumbre deba efectuarse en otro lugar o época. Entregado el bien al arrendatario, se presume

que se encuentra en estado de servir y con todo lo necesario para ser usado.

a) Obligación De Entregar La Cosa Arrendada

Si la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podrá hacer bajo una cualquiera de las formas

de tradición previstas en el art. 754.

La entrega se hará inmediatamente después del perfeccionamiento del contrato o en la fecha

convenida o en el momento de celebración del contrato. Art. 1882.

Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el lugar de la entrega se

determinara por las reglas que señalen el lugar donde debe hacerse un pago. Art. 1646 cuando se

trata de cosa mueble.

Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si se ha arrendado

separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa

será preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno se ha

entregado a ninguno el titulo anterior prevalecerá.

En estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta que el fin del

arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada y que el goce efectivo

de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado, puede decirse que es

de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada debe entregarla el

arrendador en buen estado.

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En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el contrato, y se

haya decidido a tomarla en arriendo no obstante de no hallarse en buen estado; o en el caso de

que la haya recibido en el estado deficiente de que se encontraba sin hacer objeción alguna, o en

el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el mal estado en que se encontraba.

Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe deducir que el arrendatario consintió en recibir

la cosa en el estado en que se hallaba, fuera de que es de pensarse además, en tales casos, que el

precio del arrendamiento sea fijo teniendo en cuanto ese estado. El arrendador será responsable

especialmente del mal estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o conocido del

arrendatario.

Imposibilidad de hacer la entrega por culpa del arrendador. El arrendador, por hecho o culpa

suya o de sus agentes o dependientes, se haya colocado en imposibilidad de entregar la cosa, para

disponer que entonces el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con

indemnización de perjuicios habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya

creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya

sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

Mora del arrendador en la entrega de la cosa. Si el arrendador ha incurrido en mora culpable de

entregar la cosa, la regla general que tendrá derecho el arrendatario a indemnización de

perjuicios.

Al arrendatario solo se le da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de la mora, es

decir, no se leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.

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b) Obligación de mantener la cosa en buen estado

Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la

cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en estado de servir

para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta obligación de sostenimiento de la cosa

arrendada, depende del estado en que el arrendador se obligo a entregar: si conforme a lo anterior

visto ha debido de entregarla en buen estado, deberá en el curso del arrendamiento conservarlas

en ese estado; si conforme también con lo antes visto el arrendador no se obligo a entregar la

cosa sino en el estado en que se encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado

que podía no ser bueno, la obligación a que se le alude se refiere simplemente a conservarla en

las condiciones en las que la entrego.

En qué consiste esta obligación: esta es de dos formas: necesarias y locativas.

La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el

arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepción de las locativas, la cuales corresponden

generalmente al arrendatario. Se entiende por reparaciones necesarias aquellas sin las cuales la

cosa desparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se le destina. Las reparaciones locativas

son también a cargo del arrendador si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de

fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.

Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En las reparaciones indispensables, el

arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables

no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las

haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo mas pronto, para

que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse a tiempo, o si el arrendador no trato de

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hacer oportunamente las reparaciones, se abonara al arrendatario su costo razonable, probado la

necesidad.

Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las reparaciones

indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes condiciones: a) que la

reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que le hubiere hecho

saber al arrendador oportunamente la existencia del daño para que procediera a repararlo por su

cuenta y c) que no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la existencia del daño, o que

habiéndole dado tal noticia este no haya procedido oportunamente a ejecutar la reparación.

Mejoras útiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra realizada por el

arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto conservar esta, sino mejorarla

aumentando su valor venal.

Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras útiles, es

indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las hiciera, manifestando

expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las

mejoras útiles; en que no ha consentido con la expresa condición de abonarla. Pero el

arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos

que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valían los materiales considerándolos

separados.

Para el autor (Cornejo) en su obra #Código Civil, exposición sistemática y comentario” respecto

al derecho de retención del arrendatario señala que, Terminando el contrato de arrendamiento el

arrendatario está obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero si a la terminación del

contrato resulta que el arrendador es deudor del arrendatario por perjuicios que durante el

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desarrollo del mismo contrato este haya sufrido o por el reembolso de mejoras útiles en que haya

consentido con la expresa condición de abonarlas o de reparaciones indispensables. El

arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales

indemnizaciones o reembolsos le sean pagados o se le asegure su pago.

c) Obligación de saneamiento o de librar al arrendatario de toda turbación o

embarazo en el goce de la cosa arrendada

El arrendador está obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al goce de la cosa

arrendada por el arrendatario.

Esta obligación de saneamiento se refiere:

b.1 A los actos perturbatorios del mismo arrendador.

El arrendador en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo,

no podrá, sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer

obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Por consiguiente si

el arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que consistan en reparaciones

indispensables, no podrá proceder a ello sin tener previamente el consentimiento del

arrendatario.

Puede tratarse de obras cuya no ejecución inmediata causarían al arrendador graves perjuicios, el

arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que mientras tanto se rebaje el precio

o renta proporcionalmente.

En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma tal que este ya no

pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo presente al celebrarlo. Frente a

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esta situación se le concede derecho al arrendatario para ponerle fin a dicho contrato y aun para

solicitar indemnización por perjuicios bajo ciertas condiciones.

b.2 A los actos perturbatorios de terceros.

Respecto a estos es necesario distinguir entre:

a) Si el arrendatario es turbado en goce por vías de hecho terceros que no pretendan la cosa

arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño. Por

consiguiente el arrendador no tiene por que responder de ellos: es el propi arrendatario quien

debe acudir ante las autoridades para que lo amparen contra esas perturbaciones y que decreten

en su favor las indemnizaciones correspondientes.

b) Cuando la perturbación o molestias provienen de terceros que justifican algún derecho

sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido anterior al contrato, entonces ya

si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador por que se trata de una verdadera

evicción. Siendo parcial la evicción, el arrendatario tendrá en primer término derecho a exigir

una disminución proporcionada del precio o renta durante el tiempo subsiguiente.

b.3 A los vicios redhibitorios de las cosas arrendadas.

El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la recisión del contrato

según los casos si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ellas el uso para que ha

sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo

de contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del

contrato, pero sin culpa del arrendatario.

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Cuando se habla de terminación se refiere al caso de que el contrato se ha empezado a ejecutar,

pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo, tratándose de un contrato de tracto sucesivo no

puede tener lugar el fenómeno de la resolución. Cuando se habla de rescisión se está empleando

mal la palabra, pueda de lo que se debe hablar es de resolución, naturalmente en relación con el

evento en que la existencia del vicio redhibitorio que ha de dar lugar a ella se haya puesto de

manifiesto antes de empezar a ejecutarse el contrato, pues en estas circunstancias la resolución si

puede operar.

11. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Las Obligaciones del arrendatario son las siguientes:

a) Gozar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato. El arrendatario está

obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en consecuencia,

hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa. A aquellos que

la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse las circunstancias del contrato o de la

costumbre del país.

La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece conforme a los

siguientes criterios: a) por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espíritu del mismo;

b) por la naturaleza de la cosa arrendada, c) a falta también de la estipulación expresa, por las

circunstancias que rodeen la celebración del contrato o por la costumbre del lugar, si un

inmueble destinado a casa y habitación es tomado en arriendo por una entidad de beneficencia

con ocasión de una epidemia, esta circunstancias permiten presumir que dicho inmueble fue

arrendado para destinarlo a hospital.

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b) Velar por la conservación de la cosa arrendada. El arrendatario empleara en la

conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Si el arrendatario no emplea

dicho cuidado en la conservación de la cosa, el arrendador tendrá derecho a exigirle

indemnización de perjuicios, consecuencia esta que es obvia. Si el descuido del arrendatario

genera un grave deterioro de la cosa arrendada, entonces el arrendador tiene un derecho más: el

de pedir la terminación del contrato, art. 1997 inciso 2.

Daños debidos a culpa de ciertos terceros. El daño causado a la cosa arrendada por un familiar,

huésped o dependiente del arrendatario, no permitirá al arrendador perseguir la correspondiente

reparación sino en el campo de la responsabilidad civil extracontractual así: directamente contra

el familiar, huésped o dependiente autor del daño, en el caso del daño causado por un hijo o

dependiente del arrendatario, contra el mismo arrendatario como responsable del hecho de

aquellos.

c) Pagar el precio o renta convenido. El precio o renta que debe pagar el arrendamiento es

estipulado en el contrato. Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la cosa, pero

posteriormente surge el desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que ninguna de ellas pueda

aportar la prueba de lo estipulado en esa materia. Este problema lo resuelve la ley disponiendo

que por peritos se determine el precio o renta.

Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo absolutamente por

indeterminación del objeto de la obligación del arrendatario, o mejor inexistente por incompleto.

Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer término, se atenderá a lo

estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha estipulado se atenderá entonces la

costumbre del lugar; si no hay estipulación ni costumbre fija al respecto, entonces hay que

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distinguir según que la cosa arrendada sea un predio urbano, un predio rústico, o una cosa

mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta se pagará por períodos mensuales; si es un

predio rustico la renta se pagará por anualidades; si es una cosa mueble o semoviente arrendada

por cierto número de años, meses o días, la renta se pagara inmediatamente después de la

expiración del respectivo año, mes o día.

Puede ocurrir que la renta no sea periódica por que se arrienda la cosa por una suma fija: en este

caso la suma se deberá una vez que termine el arrendamiento.

El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente, nada impide

que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta, lo pague el

arrendatario por anticipado.

Con la terminación del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la obligación de

pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni aun en el caso de que,

violando sus propias obligaciones, el arrendatario rehusé restituir la cosa al arrendador y la

mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo subsistiera. En este caso solo

por la vía de indemnización de perjuicios, o, en último extremo por la de enriquecimiento sin

causa, cabría lograr que el arrendatario resultase obligado, previa sentencia condenatoria en el

proceso declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario disfrute del bien. Con el fin de

conjurar tal situación, es recomendable a todas luces estipular en el contrato de arrendamiento

que el arrendatario permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del contrato,

sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva restitución de

ella al arrendador.

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d) Restituir la cosa a la terminación del contrato. Expirado el contrato de arrendamiento

por cualquier motivo legal, cesa la causa para que el inquilino mantenga la cosa en su poder, y

por lo mismo es apenas natural que deba restituirla a aquel de que la recibió.

Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone el arrendador de la

acción de lanzamiento.

Destrucción pérdida o deterioro de la cosa durante el arrendamiento. Siempre que la cosa perece

en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya, si estando en poder del

arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la ley lo coloca en una situación

muy desventajosa frente al arrendador pues se presume que lo anterior ha ocurrido por culpa del

arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la presunción demostrando que la

destrucción, pérdida o deterioro, ocurrió por fuerza mayor o caso fortuito.

Como se hace la restitución tratándose de cosa inmueble. Esta se verificará desocupándola

enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la

cosa.

Constitución del arrendatario en mora de restituir. Para que el arrendatario sea constituido en

mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, sino que es necesario que el

arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en mora en la forma dicha, viene a

hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios moratorios: antes de ese momento no es

responsable de estos, ni en general puede considerársele en mora para ningún efecto; aunque de

otro lado, como ya se dijo esté obligado a restituir y pueda imponérsele judicialmente la

restitución, art. 2007.

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12. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR

Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario, apoderado o

condómino, puede accionar contra el acupante, inquilino, arrendatario, sub-arrendatario o

precario mediante las acciones de:

1. DESALOJO.- Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo

previsto en el Titulo III de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo

Código Procesal Civil) como acción principal en los casos de resolución de contrato, por

la condición de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o anticipado.

2. ACCIÓN PRINCIPAL.- Procede la acción de desalojo como acción principal contra

el ocupante del inmueble urbano en los casos de resolución del contrato; condición de

precario y por vencimiento de plazo como veremos.

* Resolución del contrato de arrendamiento.- En los cinco casos previstos en el Art. 1697 del

Código Civil se procede:

 Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y

además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes,

basta que venzan tres periodos.

 En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra

el sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince

días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

 Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedió

expresa o tácticamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las

buenas costumbres.

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 Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento

escrito del arrendador.

 Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.

• Condición de precario.- Es poseedor precario el que no tiene documentos que justifiquen su

posesión. Se considera ocupante precario al que carece de título o cuando el que tenía ha

fenecido (art. 911 del Código Civil).

• Vencimiento de plazo.- Es procedente la acción de desalojo cuando el contrato de

arrendamiento ha fenecido y no ha sido prorrogado por las partes o la ley, como lo señalan los

artículos 1688 hasta 1709 del Código Civil.

• Desalojo accesorio.- En los juicios tramitados como de Conocimiento o Abreviado, siempre

que la restitución se haya demandado acumulativamente, como lo señala el art. 590 del TUO del

Nuevo Código Procesal Civil.

• Desalojo Anticipado.- Procede en los casos en que el demandante acredite indubitablemente el

derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien, tal como se precisa en el art. 679 del

TUO del C.P.C..

En la acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA DISPOSICIÓN

MODIFICATORIA DEL NUEVO CÓDIGO PROCESAL CIVIL que modifica la Tercera

Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo redactada así: “Las pretensiones de restitución de

inmuebles por vencimiento de plazo de contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto

Legislativo se tramitan conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código

Procesal Civil.”

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13. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO

La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino arrendatario, con contrato

vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal convenido con la persona autorizada para

dar en arrendamiento tiene derechos y como tal puede accionar para que se le reconozca, respete

o se cumplan. Las acciones que puede plantear son:

a. Interdicto de retener.- Todo poseedor de un inmueble que sufre perturbaciones

en la posición o tenencia del bien puede accionar ante el Órgano Jurisdiccional

para que se disponga la suspensión de esas perturbaciones y se paguen los daños y

perjuicios. La acción y el procedimiento es similar a la que corresponde al de

recobrar.

b. Interdicto de recobrar.- Si un inquilino es desposeído sin previo juicio, tiene

derecho a accionar para que se le restituya en la posesión del bien y se le paguen

los daños y perjuicios que se le ha ocasionado.

c. Cumplimiento del contrato.- El arrendatario que ingresa al predio en mérito a un

contrato de arrendamiento y si el arrendador no cumple alguna de las cláusulas

del contrato o las obligaciones propias de la naturaleza del contrato, puede

accionar para que se dé cumplimiento a lo establecido en el contrato o en la ley.

La acción y el procedimiento están determinados por la ubicación del bien, el

domicilio del demandado y la cuantía derivada del contrato, previsto en el TUO

del Código Procesal Civil.

d. Pago de mejoras.- Todo poseedor de un inmueble puede efectuar mejoras en los

casos previstos en el art. 917 del Código Civil. Si el arrendatario es demandado

para que desocupe el bien tiene derecho a accionar para que se le pague esas

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mejoras. la forma de hacer valer ese derecho se precisa en el art. 595 del TUO del

Nuevo Código Procesal Civil.

e. Devolución de exceso de arriendos.- Si el arrendatario paga mayor cantidad que

la prevista en le Ley o en el contrato, puede accionar para que se le restituya toda

cantidad que exceda lo que le corresponde pagar. Esta figura se presenta en

inquilinos sujetos al D.L. 21938 y que ahora se van reduciendo en la medida en

que se vencen los plazos previstos en el D. Leg. 709.

f. Reducción de la merced conductiva.- Si por alguna razón, motivo o hecho no

previsto en el contrato, el arrendatario ha pagado sumas que exceden a lo que

corresponde, puede accionar para que le sean devueltas esas sumas.

g. Corte del juicio.- En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de la

merced conductiva, el arrendatario si es que todavía se mantiene bajo la

protección del D.L. 21938, Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del D. Leg.

709 puede pedir, cuando la acción judicial es de desahucio por falta de pago, que

se corte el juicio.

h. Consignación de arriendo y del bien arrendado.- Cuando el arrendador se

niega a recibir los alquileres o no quiere dar por recibido el bien alquilado, el

arrendatario tiene la facultad para accionar y consignar el monto de los arriendos.

Si no se quiere recibir el inmueble, la ley que debe consignarlo, como lo señala el

art. 1706 del Código Civil.

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CONCLUSIONES

El contrato de arrendamiento concluye sea de duración determinada, por plazos forzosos y

voluntarios y de duración indeterminada. El Código Civil en el art. 1699 y siguientes legisla

sobre esta situación.

- El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por

las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se

entiende que hay renovación táctica, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas

estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier

momento.

- En el arrendamiento cuya duración se pacta por períodos forzosos para ambas partes y

voluntarios a opción de una de ellas, los períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en

forzosos sí la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento

concluirá al finalizar los períodos forzosos a cada uno de los voluntarios.

- El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de

anticipación al día del vencimiento del respectivo período, si se trata de inmuebles, y de no

menos de un mes, en el caso de los demás bienes.

Si en el contrato se establece que los períodos son voluntarios para ambas partes, basta que

cualquiera de a la otra el aviso prescrito en el art. 1701 para que el arrendamiento concluya al

finalizar los períodos forzosos.

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Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extra judicial al

otro contratante.

Vencido el plazo del contrato o cursado el Aviso de Conclusión del arrendamiento, si el

arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la

penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente,

hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del

arrendamiento.

Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los casos

siguientes:

 Cuando el arrendador sea vencido en juicio cobre el derecho que tenía.

 Si es preciso para la conservación del bien que le arrendatario lo devuelva con el fin de

repararlo.

 Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.

 En caso de expropiación.

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BIBLIOGRAFÍA

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