Compra Venta de Bien Inmueble

equisitos:
1. Minuta de compraventa de inmueble, autorizada por abogado, firmada por las partes
contratantes (en caso de que los comparecientes sean casados y no exista separación
de patrimonios debidamente acreditada con la partida de inscripción registral, deberán
firmar ambos cónyuges, por sí o mediante representación). Además la minuta deberá
contener:
2. La Ubicación del predio, con indicación del dato de su inscripción en el Registro. Los
datos deben coincidir con los de la partida registral.
3. Precio de transferencia, con indicación de la forma de pago. En caso de existir saldo de
precio, por no haber sido pagado este en su totalidad, se inscribe de oficio la hipoteca
legal por el citado saldo, a favor del vendedor.
4. La minuta debe estar firmada por abogado, con nombre y número de registro en el
Colegio de abogados.
5. Conjuntamente con la minuta, los documentos que deberán ser alcanzados son los
siguientes:

Por parte del vendedor:

1. Documento de identidad, (D.N.I., C.E., Pasaporte) en caso de personas naturales. En

caso de que el vendedor actúe a través de un representante, se requiere que conste en
forma indubitable la facultad de enajenar y por escritura pública debidamente inscrita
en el Registro de Mandatos y Poderes.(Vigencia de Poder).
2. Copia certificada emitida por SUNARP.
3. Partida o ficha registral de la persona jurídica, donde conste el otorgamiento expreso
de facultades y vigencia de poder del representante legal o apoderado de la misma y la
facultad expresa para disponer de bienes inmuebles, tratándose de personas jurídicas.
4. Intervención del vendedor o sus representantes debidamente acreditados, debiendo
tener inscrito el vendedor su dominio respecto del predio en el Registro de Propiedad
Inmueble.
5. Original y copia legalizada del comprobante de pago del Impuesto al Patrimonio Predial
(PU y HR) correspondiente al ejercicio fiscal en que se efectúa la transferencia del
predio. Siendo necesario, cuando la información no proviene del mismo comprobante
de pago, que se demuestre con documentos adicionales.
6. Constancia de no adeudo del impuesto predial.
7. Copia certificada emitida por SUNARP de la Partida Registral del Inmueble.

Por parte del comprador:

1. Documento de identidad, (D.N.I., C.E., Pasaporte) en caso de personas naturales.

2. Partida registral de la empresa y vigencia de poder del representante legal o apoderado
de la misma y la facultad expresa para adquirir bienes inmuebles, tratándose de
personas jurídicas.
3. Origina del formulario y comprobante de pago del Impuesto de Alcabala.
4. Antecedentes del título de propiedad
Sunarp te enseña cómo realizar la
compraventa de un inmueble
La Sunarp, a través de un vídeo instructivo, te explica de forma clara y precisa,
cómo hacerlo, de modo que no pongas en riesgo tu seguridad ni tu patrimonio.
POR
TANIA PEREYRA VILLAR
-
AGOSTO 19, 2017

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En el presente post, además de enseñarte a realizar la compraventa de un

inmueble de forma correcta y segura, también se te indica los beneficios de
inscribir esa compraventa en la Sunarp.

Si quieres realizar la compraventa de un inmueble y no sabes qué trámites

debes realizar, la Sunarp, a través de un vídeo instructivo, te explica de forma
clara y precisa, cómo hacerlo, de modo que no pongas en riesgo tu seguridad ni
tu patrimonio.

Comenzaremos por definir, ¿qué es un inmueble?

Un inmueble puede ser:

 Un terreno
 Una casa
 Un departamento
 Un local comercial, entre otros.

Antes de comprar un inmueble debemos verificar lo siguiente:

 La existencia física del inmueble; y,

 El aspecto legal del inmueble.

Pero, ¿por qué es importante verificar el aspecto legal del inmueble?

La verificación del aspecto legal sirve para:

 Conocer quién es el verdadero dueño del inmueble. Es decir, verificar quien

es el propietario registral.
 Corroborar los problemas legales del inmueble. Es decir, conocer si
el inmueble esta embargado, hipotecado, o con alguna medida cautelar; que
puede ser: judicial, administrativa o arbitral.

Es necesario precisar que la existencia de estas medidas no impide la

transferencia del inmueble.

Para verificar, el aspecto legal del inmueble, debemos solicitar:

 Un certificado literal.
 Una copia informativa.

Estos documentos los podemos obtener de dos maneras:

  En cualquier oficina de la Sunarp.
 Vía servicio de publicidad registral en línea (a través de la página web de
la Sunarp).

En ambos casos, tanto para poder solicitar un certificado literal, como para
solicitar una copia informativa, debes brindar la siguiente información:

 Oficina registral en el que está inscrito el inmueble (indicar lugar donde se

encuentra inscrito el predio).
 Número de partida registral.

¿Qué contiene el certificado literal y la copia informativa?

Ambos documentos contienen:

 Historial del inmueble (todos los actos que se han realizado en el inmueble).
 Nombre del propietario.
 Los trámites pendientes sobre la propiedad.

La única diferencia es que el certificado literal cuenta con el sello y firma del
abogado certificador de la Sunarp.

¿En qué situación necesitamos una copia informativa o un certificado

literal?

Si es solamente para información personal, se sugiere solicitar una copia

informativa; sin embargo, si se necesita para hacer algún trámite legal, ante
notaría, banco u otra entidad, entonces debes de solicitar un certificado literal.

¿Qué debemos hacer para iniciar el trámite de compraventa del inmueble?

Para iniciar el trámite de compraventa, el comprador y el vendedor deben acudir

ante una notaría con la siguiente información:

Comprador:
  Certificado literal.
 DNI.

Vendedor:

 Acreditación como dueño de la propiedad.

 Declaración jurada del impuesto predial.
 DNI.

En la notaría se redacta la escritura pública, que contiene la minuta o documento

de compraventa. La escritura pública es un instrumento público, otorgado por el
notario, y suscrito por el comprador y el vendedor.

¿Quién presenta la escritura pública ante la Sunarp?

La escritura pública puede ser presentada por:

 El notario.
 Cualquiera de sus dependientes del notario.
 Un tercero autorizado por el notario.
 El mismo comprador.

Es preciso señalar que los presentantes deben estar autorizados (suscritos), en el

módulo sistema notario.

Ahora bien, presentada la escritura pública en la Sunarp, es el registrador

público, quien verifica que la información contenida en la escritura pública como
son: los datos del vendedor (nombre del vendedor), y la inscripción del predio
(información del inmueble); coincidan con la partida registral. Así mismo,
verificará que el precio se encuentre total o parcialmente cancelado.

¿Cuáles son las respuestas que puede emitir el registrador público?

Inscribe la compraventa de estar todo conforme.- Es decir, puede inscribir, si

el expediente cumple con todos los requisitos legales y se ha cancelado las tazas
registrales correspondientes.
Observar si falta algún requisito.- Es decir, puede observar si es que al
expediente le falta algún requisito legal.

Liquidar si falta cancelar la tasa registral.- Es decir, si el expediente cumple

con todos los requisitos legales; pero, sin embargo, le falta cancelar las tazas
registrales.

Concluida satisfactoriamente la evaluación del expediente, el registrador procede

a inscribir la compraventa, con lo cual, el Estado le otorga seguridad y
protección a su adquisición.

Beneficios de inscribir la compraventa de un inmueble en la Sunarp

Recuerda, que, al acceder al registro, has obtenido los siguientes beneficios:

 Brinda seguridad jurídica (protección legal frente a terceros).

 Publicita la condición de propietario (evita que se inscriban embargos,
medidas judiciales, arbitrales o cualquier otro gravamen, relacionado con el
antiguo propietario).
 Acceso al crédito bancario.

Además, se podrá acceder a alerta registral. Alerta registral, es un servicio

gratuito que te brinda Sunarp, mediante el cual te mantiene informado, vía
correo electrónico o mensaje de texto, respecto de cualquier trámite que se inicie
en tu propiedad.

Puede ver el vídeo en el siguiente enlace:

Compra-venta
Por la compra-venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y
éste a pagar su precio en dinero. El contrato contendrá, al menos, la identificación de las partes
y del(los) bien(es), precio y forma de pago.

Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados
o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley. En la venta de
un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva
de que llegue a tener existencia.

Es obligación del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien. El vendedor

debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo
pacto distinto.

El bien debe ser entregado inmediatamente en el estado y lugar en que se encuentre en el

momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios, salvo la demora resultante de
su naturaleza o pacto distinto. El comprador está obligado a pagar el precio en el momento, de
la manera y en el lugar pactados. A falta de convenio y salvo usos diversos, debe ser pagado
al contado en el momento y lugar de la entrega del bien.

Los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los gastos de transporte a un lugar diferente
del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto distinto.
El riesgo de pérdida de bienes ciertos, no imputable a los contratantes, pasa al comprador en
el momento de su entrega salvo que, encontrándose a su disposición, no los recibe en el
momento señalado en el contrato para la entrega.

En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que
se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido
entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de
la entrega.

Para elevar a escritura pública la transferencia de inmuebles se requiere:

 Minuta de compra-venta autorizada por abogado.

 Recibo de pago del Impuesto Predial correspondiente al año en el que se realiza la
compra-venta, o constancia de inafectación de este tributo.
 Recibo de pago del Impuesto de Alcabala, en los casos que corresponda, o constancia
de inafectación de este tributo.
 Recibo de pago del Impuesto a la Renta, en los casos que corresponda.
 Documento de identidad de cada contratante.
 Certificado de gravámenes.

OMPRA VENTA DE INMUEBLES

Qué se entiende por compra venta de inmueble?

El contrato de compraventa es la forma más usual de realizar una transmisión de

propiedad y posesión de un inmueble o de un porcentaje de éste, en este caso nos
referimos a una compraventa de derechos y acciones.

Mediante el contrato de compraventa EL VENDEDOR se obliga a transferir a EL

COMPRADOR su titularidad sobre el bien, a titulo oneroso, es decir a través de una
contraprestación económica.

Que impuestos deben pagar las parte?

Para poder elevar a Escritura Pública ante Notario un contrato de compraventa de
inmueble, ambas partes están obligadas a pagar los siguientes impuestos:

Impuesto de Alcabala:
El impuesto de Alcabala es un impuesto Municipal, el cuál es recaudado por el SAT
respecto de los inmuebles ubicado en la provincia de Lima.

Es obligación de EL COMPRADOR el pago de Impuesto de Alcabala, el cual equivale

al 3% del valor de la transferencia, no se encuentra afecto al Impuesto de Alcabala,
el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble.

Se encuentran exonerados al pago del impuesto de ALCABALA aquellos inmuebles

cuyo precio de transferencia no exceda las 10 UIT, debe tenerse en cuenta que
para el año 2013 cada UIT se encuentra valorizada en 3,700 nuevos soles.

De igual forma, las primeras transferencias de inmueble que realizan las

constructoras se encuentran exoneradas del pago de este impuesto.
En el supuesto caso de encontrarse exonerados del pago de ALCABALA deberá
alcanzar a la Notaría la Constancia de Exoneración del Impuesto.

Impuesto Predial:
EL VENDEDOR está obligado a pagar el Impuesto Predial, de todo el año en el que
se realiza la transferencia del inmueble, en la Municipalidad donde se encuentre
ubicado el inmueble.
Impuesto a la Renta de Segunda Categoría
Este impuesto es recaudado por SUNAT, grava las ganancias de bienes de capital
de personas naturales, siempre que no sean considerados vendedores habituales;
es decir la ganancia que obtiene el vendedor por la venta del inmueble,
entendiendo que se considera ganancia al resultado de la resta entre el monto de
venta y el monto al que se compró.

Los vendedores que hayan adquirido el inmueble materia de compraventa antes del
01.01.2004 se encuentran exonerados al pago de este impuesto, en consecuencia
todos los actos de transferencia de propiedad de personas naturales, que generen
ganancia de capital y que hayan sido adquiridos después del 01.01.2004 se
encuentran afectos al pago del 5% por Impuesto a la Renta de segunda categoría,
este impuesto es de pago único, directo y personal.

En el caso de personas jurídicas tienen otro trato legal que corresponde al pago de
Impuesto a la Renta de Tercera Categoría y en este caso se aplicará el 30% sobre
la gananciade capital, el cual se declara anualmente.

Cuales son los requisitos necesarios para elevar a Escritura Pública un

Contrato de Compraventa?

1. Minuta autorizada por abogado.

2. Original de los documentos de identidad de las partes intervinientes, deberán
encontrarse vigentes y no registrar multas ante la ONPE.
3. Copia literal del inmueble actualizada como máximo 1 mes de antigüedad (sujeto
a evaluación del Abogado de la Notaría)
4. Testimonio para verificar como se adquirió la propiedad.
5. HR, PU y Recibos de pago del impuesto predial, del año en que se realiza la
compra venta del inmueble.
6. Acreditar el pago del precio de venta (voucher de depósito a cuenta y/o cheque
de gerencia).
7. Pago del impuesto a la renta 2da categoría (obligación del vendedor).
8. Constancia de pago del impuesto de alcabala, si el inmueble se encuentra
exonerado del pago de dicho impuesto solicitar constancia de exoneración en el
SAT (obligación del comprador).
9. Presentar el testimonio y vigencia del poder si alguna de las partes actúa con
poder.
10. Copia literal de la empresa actualizada o vigencia de poder si una de las partes
es persona jurídica.
11. Certificado de salud expedido por neurólogo o psiquiatra, si una de las partes es
mayor de 75 años, en el certificado se deberá acreditar que el contratante se
encuentra en pleno uso de sus facultades mentales.

¿Qué es el bloqueo registral y cómo

funciona?
 Los notarios son los encargados de solicitar el bloqueo de las partidas registrales en los
Registros Públicos.
Redacción
28 de julio del 2016 - 11:00 AM
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| Fuente: Imagen de Sunarp

El bloqueo es una figura de gran importancia a nivel registral, pues nos permite reservar la
prioridad a un acto o contrato antes de su formalización. El bloqueo tiene la naturaleza
jurídica de una anotación preventiva, por lo que los efectos de la inscripción del acto o
contrato a que se refiere el bloqueo, se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de
presentación de este. Cabe señalar que los notarios son los encargados de solicitar el
bloqueo de las partidas registrales en los Registros Públicos.

Su vigencia es por 60 días hábiles (no se considera sábado, domingo y feriados) contados
desde la fecha de su anotación en la partida registral, período durante el cual no podrá
inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o derecho incompatible con aquél cuya
prioridad se ha reservado; y caduca al vencimiento de dicho plazo o en los supuestos
previstos en los literales a) b) y c) del artículo 6° del Decreto Ley N° 18278.

Requisitos para su inscripción:

- Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en las oficinas de la

Sunarp) debidamente llenada y firmada por el presentante, indicando la partida registral
del predio materia del bloqueo y de ser el caso formulando reserva expresa de la
calificación de algún acto cometido en el título. La solicitud debe ser presentada por el
Notario Público o por su dependiente (trabajador de la notaría) acreditado.

- Solicitud efectuada por Notario Público que tiene a su cargo la formalización del acto,
solicitando el bloqueo de determinada partida registral, acompañando copia simple de la
 minuta suscrita por abogado. El Notario Público es el único que puede solicitar anotar un
bloqueo.

- Pago de derechos registrales.

Proteja su propiedad y evite

que registradores
inescrupulosos realicen
transferencias sin tu
consentimiento
Especial TU DINERO. Gestión conversó con experto sobre las
mejores maneras de proteger un inmueble. Todo lo que tienes que
saber te lo explica Yuri Vega Mere del Estudio Muñiz.

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(Foto: lahora.com.ec)
REDACCIÓN GESTIÓN / 18.07.2014 - 07:30 AM

Miguel Alonso Juape Pintomiguel.juape@diariogestion.com.pe

Una resolución de la Superintendencia de Registros Públicos

estableció un mecanismo mucho más seguro para evitar que se
realicen transferencias de propiedad no deseadas, explicó el
especialista Yuri Vega Mere del estudio Muñiz.

Para tales efectos, detalló, el propietario deberá realizar una

declaración expresa que se inscriba en la partida registral de propiedad
de la Oficina Registral correspondiente.

Con esta medida, el propietario realizará un bloqueo de cualquier

transferencia de su propiedad por un plazo de 10 años, con un plazo
renovable por un periodo similar.

TrámiteEl procedimiento se inicia en una notaría a través de una

"minuta" (documento donde se dejará constancia de la declaración de
bloqueo del propietario).
En la declaración el propietario manifestará su voluntad del bloqueo
para que no se realice ninguna venta ni hipoteca o gravamen sin su
consentimiento.

Posteriormente, el notario registrará esta declaración en su archivo de

escrituras públicas y comunicará de ella a la oficina de los Registros
Públicos del lugar donde se ubica la propiedad, para su inscripción
correspondiente.

ProtecciónDe esta manera, si cualquier persona pretendiera realizar

un perjuicio o la alguna inscripción de algún derecho o beneficio
(crédito financiero, laboral y otro), lo primero que hará el funcionario
público (registrador) será verificar si esa información es real, porque
existe una decisión de bloquear esa partida del propietario.

Solo el propietario puede en cualquier momento antes que transcurran

los 10 años renunciar a esta protección, con el mismo procedimiento
que se realizó con el notario público o cuando el propietario decida
realizar una venta.

CostoEl notario cobrará de acuerdo a las condiciones del mercado y

en promedio se encuentra entre S/. 200 y S/.300, en promedio.

Los costos fijos son los derechos ante Registros Públicos, es de 0.81%
de la UIT (S/. 30.78) por cada propiedad inmueble, y los costos de los
honorarios del abogado que fluctúa en US$ 300, refirió Vega.

Cinco consejos antes de comprar una casa o departamento

31. julio 2018 NOTICIAS

Adquirir una propiedad es una de las decisiones más trascendentales en la vida de

cualquier persona. De allí la importancia que esta se realice con las seguridades que ofrece
la ley, por ejemplo, a través de un contrato de compraventa. Para ello, toma en cuenta los
siguientes consejos:

1. Verifica la situación registral del inmueble, entre ellos, que la propiedad se

encuentre registrada a nombre del vendedor, que no existan cargas o gravámenes
vigentes.
 2. En caso el vendedor sea una persona jurídica, verifica que el representante cuente
con las facultades suficientes para vender. Para ello, puedes solicitar una vigencia
de poder a la Sunarp.
3. Verifica que los documentos municipales del inmueble, como la Hoja Resumen
(HR) y el Predio Urbano (PU) se encuentren a nombre del vendedor.
4. Concluida la etapa de verificación, elabora un contrato de compraventa
autorizado por un abogado (minuta). Con la minuta firmada deberás solicitar el
bloqueo registral de la propiedad hasta la firma de la escritura pública.
5. Una vez firmada la escritura pública, deberás solicitar al notario la presentación
del parte notarial de la compraventa para su inscripción en la Sunarp.

Otros datos a tener en cuenta:

 Recuerda que también debes comprobar que los servicios públicos y los arbitrios
estén pagados hasta el mes en el cual se realizará la transacción. El impuesto
predial del año en el cual se hace la transacción debe de estar pagado por
completo.
 La compraventa de un inmueble está gravada con el impuesto de alcabala (con
excepción de los inmuebles de primera venta). El monto a pagar es el 3% del
monto de la transferencia, donde el tramo comprendido por las primeras 10 UIT
del valor del inmueble no está afecto.
 Inscríbete en el área de renta de la municipalidad correspondiente como nuevo
propietario del inmueble.
 Verifica que el inmueble se encuentre a total disposición del vendedor
(desocupada). De no ser así, corrobora la voluntad de salida de los ocupantes.

Alerta Registral

Simultáneamente podrás inscribir tu propiedad al servicio gratuito de Alerta Registral (de

Inscripción o Publicidad), mediante la cual recibirás información oportuna a través de un
correo electrónico o mensaje de texto, sobre cualquier movimiento que se realice en la
partida de tu bien inmueble, evitando con ello el despojo de tus propiedades.

Puedes inscribirte a este servicio a través de https://www.sunarp.gob.pe/alertaregistral/ o

de la App Sunarp, disponible para las plataformas Android e iOS.

DATOS:

 Entre enero y junio de 2018, se inscribieron 94,634 transferencias de inmuebles

a nivel nacional.
 Los departamentos en los que se registró el mayor número de inscripciones
fueron: Lima (50,757), Arequipa (5,886), La Libertad (5,859), Lambayeque
(4,529), Piura (3,933), Ica (3,725), San Martín (2,647), Junín (2,230), Áncash
(1,851), Cusco (1,843), Tacna (1,675), Ucayali (1,667), Loreto (1,656),
Cajamarca (1,366) y Huánuco (1,115).