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Direção:

Dominique Pierre Faga ÍNDICE


Conselho Editorial: LEGISLAÇÃO FEDERAL
Dominique Pierre Faga Regularização fundiária das áreas urbanas situadas em terras da União (Dec. nº 7.341) ... 03
Alberto Prates dos Santos
Heronides Dantas de Figueiredo
Julio Cesar Borges COMENTÁRIOS E DOUTRINA
E-mail: redacao@diariodasleis.com.br Venda de imóveis: É uma venda de produto ou uma prestação de serviços?
Jornalista Responsável: (Sylvio Lindenberg) ................................................................................................................... 03
Julio Cesar Borges, MTB nº 42073 Coberturas securitárias – Imóveis financiados no âmbito do SFH (Maiko Quintanilha Almeida) 05
ISSN: 1982-4599 Problemas com garagem e outras áreas comuns (Kênio de Souza Pereira) ........................... 08
Colaboradores:
Adriano Erbolato Melo
Américo Isidoro Angélico PERGUNTAS & RESPOSTAS
André Luiz Junqueira Locatário responde pelos alugueis até a conclusão dos reparos ............................................ 11
Arthur Edmundo de Souza Rios Protesto do locatário e fiador pelo não pagamento do aluguel .................................................. 11
Bianca Castelar de Faria Incorporação imobiliária – Garantia aos compradores – Certidões negativas – Regime de
Bruno Mattos e Silva afetação ..................................................................................................................................... 11
Caio Mario Fiorini Barbosa Locação de imóvel declarado de utilidade pública pelo município ............................................. 12
Carlos Alberto Dabus Maluf
Receita condominial – Repasse aos condôminos ...................................................................... 12
Carlos Antônio de Araújo
Carlos Roberto Tavarnaro
Daniel Alcântara Nastri Cerveira LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Daphnis Citti de Lauro Terras devolutas (Jorge Tarcha) ................................................................................................. 13
Dilvanir José da Costa
Felipe Leonardo Rodrigues JURISPRUDÊNCIA
Fernanda Souza Rabello
Imóvel alienado objeto de dois compromissos – Escritura definitiva obtida pelo segundo
Geraldo Beire Simões
Hamilton Quirino comprador (TJSP) ..................................................................................................................... 16
Iuli Ratzka Formiga Compra e venda – Rescisão – Devolução integral dos valores pagos (TJRS) ........................ 17
Jaques Bushatsky Loteamento – Obras de esgoto não executadas pelo loteador (TJMG) ................................... 18
Jorge Tarcha Locação – Imóvel deixado em péssimo estado de conservação – Gastos com obras de
José Hildor Leal reforma (TJRJ) ........................................................................................................................... 19
Kênio de Souza Pereira
Embargos de terceiro – Cessão de direitos – Execução fiscal – Cabimento dos embargos
Leonardo Henrique M. Moraes Oliveira
(TJSP) ......................................................................................................................................... 20
Luis Camargo Pinto de Carvalho
Luiz Antonio Scavone Jr. Compra e venda – Rescisão – Indenização pelo período de uso do imóvel (TJRS) ................ 20
Marcelo Manhães de Almeida Desapropriação – Imissão provisória na posse – Urgência – Desnecessidade de avaliação
Márcio Flávio Lima provisória (STJ) ......................................................................................................................... 22
Marco Aurélio Bicalho de A. Chagas Locação – Renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção (TJMG) .......... 23
Marco Aurélio Leite da Silva Obrigação de fazer – Outorga de escritura condicionada a um prazo limite (TJSP) ............... 24
Mário Cerveira Filho
Despejo – Cobrança – Antecipação de tutela (TJRJ) ................................................................. 25
Maury Rouède Bernardes
Michel Rosenthal Wagner Desapropriação direta – Complementação de valor – Termo aditivo de acordo – Prazo
Narciso Orlandi Neto Prescricional (STJ) .................................................................................................................... 26
Ricardo Amin Abrahão Nacle Condomínio – Repetição de indébito c/c indenizatória – Despesas indevidamente cobradas
Sandro Alexander Ferreira – Responsabilidade do ex-síndico (TJRJ) ................................................................................ 26
Sylvio Campos Lindenberg Filho Despejo c/c cobrança de aluguéis – Indeferimento – Caução não efetivada (TJRJ) .............. 27
Valestan Milhomem da Costa
Despejo – Falta de pagamento de IPTU – Infração contratual caracterizada (TJRJ) ............... 28
Valmir Gonçalves da Silva
Wilson Bueno Alves
Gerência Comercial: BOLETIM CARTORÁRIO
Telefone e fax: (11) 3673-3155 (PABX) Alguns problemas práticos no registro da hipoteca (Valestan Milhomem da Costa) ............... 30
E-mail: comercial@diariodasleis.com.br
Foto de Capa: www.sxc.hu DÚVIDAS CARTORÁRIAS
Impressão e Acabamento: Certidões de quitação de tributos – Registro de imóvel transferido por firma extinta ............. 39
Gráfica Josemar
Editora: DIÁRIO DAS LEIS LTDA.
CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40 JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
Rua Bocaina, 54 - Perdizes Imóvel registrado em nome de firma individual – Ingresso obstado (CSM/SP) ......................... 40
CEP: 05013-901 - São Paulo - SP Emolumentos cartorários – Cumulação – Prática de mais de um ato na mesma escritura (STJ) .. 41
Telefone e Fax: (11) 3673-3155 (PABX)
Site: www.diariodasleis.com.br NOTÍCIAS
E-mail: dl@diariodasleis.com.br
ITBI – Incidência sobre concessões de direito de superfície no Mun. São Paulo .................... 42
Obs.: Proibida a reprodução total ou par-
cial. Os artigos assinados não refletem ne-
cessariamente
2
a opinião da direção do BDI. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA .........................................................
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21
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LEGISLAÇÃO FEDERAL
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DAS ÁREAS URBANAS SITUADAS EM
TERRAS DA UNIÃO NO ÂMBITO DA AMAZÔNIA LEGAL – REGULAMENTO

Decreto nº 7.341, de 22.10.2010 (DOU-1 25.10.2010)

Regulamenta a Lei nº 11.952, de 25 de junho de 2009, para dispor sobre a regularização fundiária das áreas urbanas
situadas em terras da União no âmbito da Amazônia Legal, definida pela Lei Complementar nº 124, de 3 de janeiro de
2007, e dá outras providências.
Nota do BDI: Veja a íntegra do decreto acima no nosso site: www.diariodasleis.com.br

COMENTÁRIOS E DOUTRINA
VENDA DE IMÓVEIS: É UMA VENDA DE PRODUTO
OU UMA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS?

Sylvio Lindenberg (*)

A venda de um imóvel novo (em lançamento) ou imóvel usado (de terceiros, seminovos ou avulsos) é o objetivo final e
desejado por todos os corretores de imóveis. Só que, para chegarem a este resultado, precisam vencer as “fases do
processo de venda de imóveis” (abordagem, entrevista, apresentação/demonstração, objeção e fechamento), além de
outras providências.
Analisando a questão proposta sob a ótica do marketing, sabemos que, o marketing de produtos começou a se
desenvolver ainda no século XIX, em meio à Revolução Industrial. O marketing de serviços é um fenômeno bem mais
recente.
No mercado imobiliário, observa-se que muitas empresas incorporadoras/construtoras já dominam as ações de
marketing de produtos, quando preparam os lançamentos de seus empreendimentos imobiliários. Na venda de imóveis
usados, a ocorrência é menor.
Quando se questiona o assunto prestação de serviços, nos deparamos com um assunto que merece uma reflexão
mais profunda, tanto nos aspectos da venda de imóveis novos, como na venda de imóveis usados.
Formas de atuação das empresas do setor imobiliário
O ramo imobiliário é um dos que mais tem sabido trabalhar com o conceito de terceirização. As empresas
incorporadoras/construtoras, quando fazem o lançamento de seus novos empreendimentos, escolhem uma corretora de
imóveis, ou imobiliária ou um “pool” de corretoras para promoverem a sua venda. Outras empresas preferem trabalhar com
equipes próprias de corretores de imóveis. Estas últimas têm mais facilidade para integrarem as ações de marketing de
produtos aos processos de prestação de serviços, em contraste com as demais.
Quando a escolha recai em uma corretora de imóveis, ou imobiliária ou um “pool” de corretoras, a integração das
ações de marketing de produtos aos processos de prestação de serviços, exige um trabalho mais dedicado. O mesmo
ocorre para as empresas que comercializam imóveis usados.
Características dos serviços
Os imóveis são coisas físicas, tangíveis (fruto da observação). Serviço é o trabalho de vendas e é intangível (fruto da
percepção). Além do mais, o trabalho de vendas dos corretores de imóveis apresenta uma série de outras características
significativas, tais como:
– Os serviços são simultaneamente produzidos e consumidos.

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 3


COMENTÁRIOS E DOUTRINA

– Os serviços são menos padronizados e uniformes.


– Os serviços não podem ser estocados.
– Os serviços não podem ser protegidos por patente.
– Os serviços não podem ser medidos, testados ou verificados antes da entrega.
– A prestação de serviço depende essencialmente de pessoas.
Critérios de que os clientes se valem para medir a qualidade dos serviços
A prestação de serviços ocorre com a participação direta dos clientes. No ambiente da prestação de serviços a
gestão da qualidade centra-se, fundamentalmente, na interação entre o corretor de imóveis e clientes.
Pela ordem decrescente de importância, são elas: a confiabilidade, a responsabilidade, a segurança, a empatia e a
tangibilidade, de modo que, com base nestas dimensões e no serviço esperado, além do serviço percebido, comparam e
avaliam a qualidade do serviço prestado.
1. Confiabilidade: prestar o serviço prometido com confiança, exatidão, e no prazo estipulado;
2. Responsabilidade: disposição para auxiliar o cliente e fornecer o serviço prontamente, sem esperas desnecessárias;
3. Segurança: competência, interesse, conhecimento, cortesia, respeito, capacidade de transmitir confiança e
confiabilidade ao cliente;
4. Empatia: acessibilidade, sensibilidade, demonstração de interesse em resolver o problema do cliente, encontrando
uma solução;
5. Tangibilidade: aparência das instalações físicas, equipamentos, pessoal, material de comunicação, limpeza e
atenção aos detalhes mostrados durante a prestação do serviço.
Como obter a excelência na prestação de serviços
Para se obter a excelência na prestação de serviços, na comercialização de imóveis novos e usados, alguns cuidados
essenciais precisam ser observados e praticados:
1. Estabelecer um padrão de apresentação e de comunicação do imóvel que será oferecido, com a elaboração do
Sumário do Imóvel à Venda;
2. A venda de imóveis se desenvolve de acordo com as “fases do processo de vendas” (abordagem – entrevista –
apresentação/demonstração – objeção – fechamento);
3. O corretor de imóveis deverá fazer a “lição de casa”, ou seja, estudar os imóveis que pretende oferecer, antes de
“sair vendendo”. Esta iniciativa ajuda o corretor de imóveis a aumentar o número de efetivação de negócios por clientes
atendidos;
4. O corretor de imóveis deverá entender a sutileza que existe na expressão “vender o imóvel é diferente de vender ao
cliente”. Por meio da entrevista, o corretor de imóveis procura antecipar os desejos, problemas e necessidades dos
clientes. Com perguntas bem formuladas, indaga sobre: o que o cliente pensa, como quer o imóvel, onde o quer, quem irá
morar no imóvel, quanto pretende pagar, de que forma irá pagar, entre outras perguntas. Há cinco motivos básicos de
compra que englobam, satisfatoriamente, 95% dos clientes que compram. Ao final da entrevista, o corretor de imóveis
deverá saber enquadrar o cliente atendido em um dos seguintes motivadores de compra: Lucro, Prazer, Orgulho, Paz de
espírito e Dor.
5. Identificado o motivador de compra do cliente que está sendo atendido, o corretor de imóveis passa a atuar de
forma diferente dos demais, colocando em prática a “língua dos benefícios” em vez de ficar “vendendo características”.
Quando a argumentação de vendas é baseada apenas nas características, ela tem pouco poder de persuasão, uma vez
que os clientes estão interessados em benefícios específicos, e não nas características. O cliente não compra o imóvel,
mas o que o imóvel faz para ele. O corretor de imóveis deve procurar enfatizar as vantagens e benefícios que o cliente
obterá com o investimento que pretende realizar. Na sua argumentação persuasiva, o corretor de imóveis saberá dizer
“aquilo que o cliente gostaria de ouvir” – inteligência em vendas. , o cliente dá mais valor ao imóvel e repara que o imóvel
não custa mais, vale mais. Este cuidado ajudará o corretor de imóveis a apresentar argumentos de vendas mais eficazes
e persuasivos, na fase de apresentação/demonstração do imóvel, entre outras ações que poderão ser desenvolvidas.
É preciso investir na capacitação profissional
Mesmo quando o que está à venda é um imóvel novo ou imóvel usado, são os serviços que induzem à decisão de

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COMENTÁRIOS E DOUTRINA

compra. Portano, para a venda dos mesmos, os gestores precisam dar uma atenção especial: à seleção, ao treinamento
e à motivação dos corretores de imóveis recrutados. Os profissionais que ocupam a “linha de frente” e que são a “fonte de
lucro” precisam ser qualificados para poderem colocar em prática os princípios da excelência na prestação de serviços –
vantagem competitiva.
Pelo exposto concluímos que o marketing de produtos e o marketing serviços, bem integrados e trabalhados,
melhoram os resultados de vendas e da prestação de serviços. Com razão, Peter Drucker cunhou a expressão “O propósito
do marketing é tornar a venda supérflua”.
(*) O autor atua no mercado imobiliário, há mais de 25 anos como corretor de imóveis e consultor de empresas do
ramo imobiliário. Ministra cursos in company, planeja e realiza convenções de vendas, prepara corretores de imóveis para
a comercialização de imóveis em lançamentos (novos) e/ou avulsos (usados ou seminovos) e realiza trabalhos de coaching.
Escreve artigos para diversas revistas e sites. Autor dos livros: Venda de Imóveis: Um Ato de Negociação. Porto Alegre:
Editora Sagra, 1990, Guia Prático do Corretor de Imóveis: Fundamentos e Técnicas. São Paulo: Editora Atlas, 2006 - 7ª
tiragem, http://www.editoraatlas.com.br, Negociação e Processo Decisório. Curitiba: IESDE, 2007, livros que tratam
especificamente sobre venda de imóveis, assunto de escassa bibliografia no Brasil. E-mail slindenberg@terra.com.br

COBERTURAS SECURITÁRIAS
IMÓVEIS FINANCIADOS NO ÂMBITO DO SFH

Maiko Quintanilha Almeida (*)

A presente discussão tem por base o questionamento sobre a possibilidade dos agentes financeiros que operam no
âmbito do S.F.H. (Sistema Financeiro da Habitação), ofertar aos seus contratantes mais de uma apólice securitária
garantidora dos financiamentos contratados pelo S.F.H..
Tema que desperta dúvidas aos que com ele laboram, muitas vezes tem acarretado no ajuizamento de diversas
ações judiciais pleiteando a anulação da cobertura securitária contratada, abarrotando ainda mais o sistema judiciário
brasileiro e que poderiam ser evitadas, caso uma conjugação das leis que tratam o tema fosse feita com a razoabilidade
necessária.
Mais do que possível, após o advento da Lei 11977/2009 que, em seu artigo 79, deu nova redação à Medida Provisória
nº 2197-43 de 24 de agosto de 2001, o oferecimento de mais de uma apólice securitária ao mutuário contratante de
financiamento no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação passou a ser obrigatório, cabendo ao próprio mutuário
escolher a que mais lhe parecer vantajosa e menos onerosa, desde que cumpridas as previsões legais de cobertura.
O texto da Lei 11977/2009 assim determina:
“Art. 79. O art. 2º da Medida Provisória nº 2.197-43, de 24 de agosto de 2001 , passa a vigorar com a seguinte
redação:
“Art. 2º. Os agentes financeiros do SFH somente poderão conceder financiamentos habitacionais com cobertura
securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos
ao imóvel.
§ 1º. Para o cumprimento do disposto no caput, os agentes financeiros, respeitada a livre escolha do mutuário,
deverão:
I – disponibilizar, na qualidade de estipulante e beneficiário, uma quantidade mínima de apólices emiti-
das por entes seguradores diversos, que observem a exigência estabelecida no caput;
II – aceitar apólices individuais apresentadas pelos pretendentes ao financiamento, desde que a cobertura securitária
prevista observe a exigência mínima estabelecida no caput e o ente segurador cumpra as condições estabelecidas pelo
Conselho Nacional de Seguros Privados - CNSP, para apólices direcionadas a operações da espécie.”
Concomitantemente, a Lei nº 11.977/09, ainda no intuito de regular a Medida Provisória nº 2197-43, dispõe em seu
artigo 80:

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 5


COMENTÁRIOS E DOUTRINA

“Art. 80. Até que a quantidade mínima a que se refere o inciso II do § 1º do art. 2º da Medida Provisória nº 2.197-43,
de 24 de agosto de 2001 , seja regulamentada pelo Conselho Monetário Nacional, os agentes financeiros poderão
oferecer apenas uma apólice ao mutuário”.
Conjugando estes dois artigos da mesma lei, surge um conflito na interpretação e aplicação legal que extrapola o
âmbito das relações regidas apenas pelos financiamentos do SFH e que vai em sentido contrário do que a jurisprudência
maciçamente dominante e o diploma consumerista preveem.
A conduta de oferecer apenas uma apólice securitária ao mutuário do SFH, conforme prevê o art. 80 da Lei nº 11.977/
09, configura prática evidentemente abusiva. Condicionar o fornecimento de produtos ou de serviço ao fornecimento de
outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos, como é o caso em testilha, caracteriza a já
muito refutada “venda casada”. Não restam dúvidas quanto a isto mediante análise do artigo 39, CPC, in verbis:
“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem
justa causa, a limites quantitativos;”
Ao comentar justamente o art. 39, I, o douto professor e desembargador LUIZ ANTONIO RIZZATTO NUNES, menci-
onou exatamente o caso em comento:
“No primeiro caso, existem exemplos bem conhecidos da prática abusiva. É o caso do banco que, para abrir a conta
corrente do consumidor, impõe a manutenção de saldo médio ou, para conceder um empréstimo, exige a feitura de um
seguro de vida”, (g.n.) (in Comentários ao Código de Defesa do Consumidor — Ed. Saraiva, 2000).
Pois bem, a partir de uma análise reflexiva sobre o conflito evidente das normas em discussão, temos a seguinte
problemática: De um lado, a necessidade e a possibilidade do mutuário em adquirir sua residência própria através do
financiamento regido pelo Sistema Financeiro da Habitação e de outro, a imposição legal de oferecimento de apenas uma
apólice securitária para o referido financiamento.
O Sistema Financeiro da Habitação foi criado com o objetivo de facilitar a aquisição de moradia própria, principalmen-
te para as camadas de baixa renda da população. Ora, se o objetivo é atender esta camada hipossuficiente financeiramen-
te, nada mais ilógico é a conduta de outorgar a contratação de apenas uma apólice securitária quando contratado o
financiamento pelo mutuário, ainda mais após a promulgação da Lei nº 8.078/90, que instituiu o Código de Defesa do
Consumidor e que veda a conduta de práticas abusivas.
Além de se situar em posição ilegal, a conduta vai ao contrário da evolução histórica que cerca as apólices securitárias
dos financiamentos regidos pelo SFH e que já previam a facilitação e não o abuso, como o ora constatado.
A já revogada e reeditada Medida Provisória n.º 1671, de 24 de junho de 1998, previa, em seu artigo 2º, a faculdade
dos agentes financeiros em contratar e ofertar coberturas securitárias diversas daquela obrigatória e vinculada ao próprio
SFH, tal como se extrai da leitura a seguir:
“Art. 2º. Os agentes financeiros do SFH poderão contratar financiamentos onde a cobertura securitária dar-se-á em
apólice diferente do Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação, desde que a operação preveja, obrigatoria-
mente, no mínimo, a cobertura relativa aos riscos de morte e invalidez permanente.”
O fato de facultar ao agente financeiro o oferecimento de outras apólices securitárias já evidenciava a possibilidade
de oportunizar ao contratante algo que lhe fosse menos oneroso, haja vista que este tinha a opção de contratar um seguro
que melhor lhe conviesse.
Este entendimento foi consolidado e majorado com a promulgação da Lei 11977/2009, que em seu artigo 79 estipula,
in verbis:
“Art. 79. O art. 2º da Medida Provisória nº 2.197-43, de 24 de agosto de 2001 , passa a vigorar com a seguinte
redação:
“Art. 2º. Os agentes financeiros do SFH somente poderão conceder financiamentos habitacionais com cobertura
securitária que preveja, no mínimo, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos
ao imóvel.
§ 1º. Para o cumprimento do disposto no caput, os agentes financeiros, respeitada a livre escolha do mutuário,
deverão:
I – disponibilizar, na qualidade de estipulante e beneficiário, uma quantidade mínima de apólices emitidas

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COMENTÁRIOS E DOUTRINA

por entes seguradores diversos, que observem a exigência estabelecida no caput;


II – aceitar apólices individuais apresentadas pelos pretendentes ao financiamento, desde que a cobertura securitária
prevista observe a exigência mínima estabelecida no caput e o ente segurador cumpra as condições estabelecidas pelo
Conselho Nacional de Seguros Privados - CNSP, para apólices direcionadas a operações da espécie.”
É nítida a evolução no sentido de oportunizar aos mutuários a contratação de outra apólice securitária, ainda mais,
pelo fato do texto da lei ao invés de manter a expressão “poderão”, a substituiu pela expressão “deverão”, ou seja, a
determinação é taxativa e não permite interpretação diversa.
Ora, se a própria legislação foi sendo alterada de modo com que o mutuário fosse beneficiado neste sentido, não se
vislumbra razão para que o oferecimento de apólice securitária se restrinja a apenas uma.
E não poderia ser diferente, pois, em se tratando de relação jurídica continuada, a manutenção do vínculo securitário,
sem a oferta de opção aos consumidores, demonstra-se claramente abusiva.
Neste sentido, já há entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça neste sentido, se não, vejamos:
SFH. SEGURO HABITACIONAL. CONTRATAÇÃO FRENTE AO PRÓPRIO MUTUANTE OU SEGURADORA POR
ELE INDICADA. DESNECESSIDADE. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. VENDA CASADA. - Discute-se neste
processo se, na celebração de contrato de mútuo para aquisição de moradia, o mutuário está obrigado a contratar o
seguro habitacional diretamente com o agente financeiro ou com seguradora por este indicada, ou se lhe é facultado
buscar no mercado a cobertura que melhor lhe aprouver. - O seguro habitacional foi um dos meios encontrados pelo
legislador para garantir as operações originárias do SFH, visando a atender a política habitacional e a incentivar a aquisi-
ção da casa própria. A apólice colabora para com a viabilização dos empréstimos, reduzindo os riscos inerentes ao
repasse de recursos aos mutuários. Diante dessa exigência da lei, tornou-se habitual que, na celebração do
contrato de financiamento habitacional, as instituições financeiras imponham ao mutuário um seguro adminis-
trado por elas próprias ou por empresa pertencente ao seu grupo econômico. - A despeito da aquisição do
seguro ser fator determinante para o financiamento habitacional, a lei não determina que a apólice deva ser
necessariamente contratada frente ao próprio mutuante ou seguradora por ele indicada. Ademais, tal procedi-
mento caracteriza a denominada “venda casada”, expressamente vedada pelo art. 39, 1, do CDC, que conde-
na qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua superioridade econômica ou técnica para estipu-
lar condições negociais desfavoráveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha. Recurso especial
não conhecido. (Recurso Especial n° 804.202 - MG (2005O208075-5), Rel. Ministra Nancy Andrighi, Quarta Turma, DJ
194)82008) (GRIFO NOSSO)
CONTRATO DE MÚTUO. SFH. SEGURO HABITACIONAL. CONTRATAÇÃO DE APÓLICE COM A INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA OU EMPRESA POR ELA INDICADA. DESNECESSIDADE. AGRAVO IMPROVIDO. I. A Jurisprudência do
STJ firmou-se no sentido de que o mutuário do SFH não está obrigado a contratar a apólice de seguro com o
mutuante ou seguradora por ele indicada. Precedentes. Agravo Improvido. (AgRg no Recurso Especial nº 1.030.019
- BA (20080027765-7), Rei. Min. Aldir Passarinho Júnior, Quarta Turma, DJ 19.8.08) (GRIFO NOSSO)
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. TAXA REFERENCIAL (TR). LEGALI-
DADE. SEGURO HABITACIONAL. CONTRATAÇÃO OBRIGATÓRIA COM O AGENTE FINANCEIRO OU POR SEGURA-
DORA POR ELE INDICADA. VENDA CASADA CONFIGURADA. 1. Para os efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1. No âmbito
do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei 8.177/91, é permitida a utilização da Taxa Referencial (TR) como
índice de correção monetária do saldo devedor. Ainda que o contrato tenha sido firmado antes da Lei nº 8.177/91, também
é cabível a aplicação da TR, desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de remuneração
dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico. 1.2. É necessária a contratação do seguro
habitacional, no âmbito do SFH. Contudo, não há obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido
seguro diretamente com o agente financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configu-
ra “venda casada”, vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC. 2. Recurso especial parcialmente conhecido e, na exten-
são, provido. (Recurso Especial nº 969.129 - MG (2007/0157291-2), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJ
9.12.09) (GRIFO NOSSO)
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - Revisional - Relação de consumo -
Capitalização de juros, inclusive pela Tabela Price, afastada Correção do saldo devedor após deduzidos os valores pagos
(artigo 6º, “c”, da Lei 4.380/64) - Contratação de seguro, como venda casada, proibida, tendo os autores o direito
de escolha da seguradora - Cálculo da dívida por arbitramento, com ônus jurídico e financeiro carreado à ré - Parcial
procedência da ação mantida - Recurso desprovido. (Apelação nº 7.314.634-8, Rel. Des. Rizzato Nunes, 23ª Câmara de
1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 7
COMENTÁRIOS E DOUTRINA

Direito Privado, j . 5.8.09, v.u.)


A obrigatoriedade de vinculação do mutuário a seguro habitacional do próprio grupo da instituição
financiadora do imóvel caracteriza a chamada ‘venda casada’, prática considerada abusiva pelo Codex
consumerista (art. 39, inciso I), pelo que é nula a cláusula que a impõe.” (TAC/MG - Apel. 360.222-0 - 2ª Câmara
Cível - Rel. Des. Edgard Penna Amorim - j . 25.06.02)
*EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Contrato de financiamento imobiliário - Contrato firmado por duas
testemunhas e pelas partes, juntado aos autos de execução, com respectivo cálculo da dívida. Requisitos para propositura
da execução preenchidos - Recurso não provido neste ponto. CORREÇÃO MONETÁRIA - Contrato de financiamento
imobiliário - Pacto para reajuste do saldo devedor pelos índices aplicáveis à caderneta de poupança – TR Reajuste das
prestações pelos mesmos índices - Contrato posterior à Lei 8.177/91 - Legalidade - Recurso não provido neste ponto.
CONTRATO - Financiamento imobiliário - Critério de amortização da dívida - Correção do saldo devedor antes do abatimen-
to das parcelas – Legalidade – Inaplicabilidade do disposto no art. 6º da Lei 4.380/64, por se tratar de financiamento
superior a 75 salários-mínimos - Amortização de acordo com a Circular 1.278/88 e Resolução 1.980/93, do BACEN -
Recurso não provido neste ponto. JUROS - Capitalização - Sistema Francês de Amortização (Tabela Price) - Ilegalidade,
por encerrar cálculo exponencial (juros compostos) na obtenção do valor da prestação - Súmula 121 do E. STF - Substi-
tuição do Sistema Francês de Amortização pelo método de Gauss, com recálculo desde a origem do pacto – Recurso
provido em parte para esse fim.
CONTRATO - Financiamento imobiliário - Imposição de seguro sem opção de seguradora – Irregularidade
Configuração de “venda casada”, obstada pela legislação consumerista (art. 39, inciso I), aplicável à espécie -
Extinção daquele, todavia, condicionado à apresentação de nova apólice pelo mutuário, afastado o pedido de repetição
dos valores já pagos – Recurso provido em parte para esse fim. (Apelação n° 990.10.258666-9)
Por fim, mediante uma interpretação razoável das normas em vigência, salvo melhor juízo, não resta qualquer dúvida
no que tange à possibilidade do agente financeiro em ofertar ao mutuário a possibilidade de escolher dentre mais de uma
opção o seguro que melhor lhe suprir as necessidades a um custo mais baixo.
(*) O autor é Assessor de Diretoria da COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE BAURU - COHAB BAURU,
atuante no Jurídico Contencioso da empresa.

PROBLEMAS COM GARAGEM E OUTRAS ÁREAS COMUNS

Kênio de Souza Pereira (*)

A forte tendência das pessoas desejarem viver em condomínios propiciou o surgimento


de edifícios dotados de novas áreas para lazer, como espaço fitness, goumert, kids, home
theater, salão de ginástica, além das quadras de esportes, piscina e sauna que privilegiam
seus moradores com maior conforto e comodidade. Diante da maior convivência torna-se
necessária uma melhor regulamentação pela convenção e pelo regimento interno das áreas
comuns, inclusive quanto à garagem, já que boa parte das famílias possui vários carros.
Garagem: valorização ou depreciação
Alguns aspectos das vagas de garagem, seja num prédio comercial ou residencial, são
determinantes para a tomada de decisão pela compra ou locação, como por exemplo: loca-
lização no pátio, o tamanho, a quantidade de vagas, pilastras, inclinação da rampa, se são
“presas” ou não, se possuem cobertura etc.
Análises de mercado demonstram que uma vaga de garagem, dependendo da região da cidade em que se localiza,
varia entre R$20 a R$60 mil. Mas, a conta não é tão simples. A falta de vagas ou uma vaga de garagem problemática, que
seja “presa”, mal posicionada, mal delimitada, ou que exija uma enorme quantidade de manobras para o condômino

8 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


COMENTÁRIOS E DOUTRINA

estacionar pode desvalorizar o apartamento em até 20% do seu valor, ou seja, um imóvel de R$1.000.000,00 que possua
uma vaga de garagem com essas condições pode ser depreciado em até R$200 mil.
Por outro lado, a vaga de garagem bem definida, coberta, de fácil manobra e que permita a colocação de dois
veículos, em um espaço que foi originalmente criado para comportar somente um, pode vir a valorizar entre 10% e 20% o
valor do imóvel, já que essa “vaga” a mais significa um plus no apartamento.
No tocante a este aspecto é importante dizer que os Tribunais vêm reconhecendo o direito dos condôminos de
colocarem mais de um carro na sua vaga, desde que não interfira nas áreas de circulação/manobra ou dificulte os demais
de entrarem em suas vagas:
Assim, demonstrado que o estacionamento de quatro veículos não interfere no uso das vagas contíguas e não
atrapalha as áreas de acesso e circulação da garagem, e, além disso, que o espaço utilizado ocupa fração irrisória da
área comum, mostra-se correta a manutenção do resultado de procedência do pedido inicial. (Apelação Cível com Revisão
n° 153.872-4/5-00. TJSP. Publ. 09/09/08)
Solução
Uma solução inteligente e que agrada muitos condomínios é a instalação de pallets nas vagas de garagem, já que
além de seguros aumentam a capacidade para o estacionamento de veículos. “Os carros ficam sobre os pallets e deslo-
cam-se manualmente de forma simples e segura, liberando um carro da frente do outro. Além disso, nunca um carro bate
no outro, o que evita prejuízos”, explica o engenheiro Rubens Oswaldo Szezesniak, diretor da ORPEC Engenharia, que é
especializada em soluções de garagem. Essa alternativa evita que conflitos sobre vagas se eternizem e tornem as
assembleias desgastantes, que muitas vezes motivam a mudança daqueles que desejam tranquilidade.
Reparação de danos
Todo edifício é composto de unidades autônomas (apartamentos, salas ou lojas) e de áreas comuns, tais como:
portaria, área de lazer, corredores e telhados pertencentes a todos os coproprietários. Todos os danos e defeitos proveni-
entes das áreas comuns e de seus equipamentos devem ser reparados pelo condomínio. Caso uma coluna d’água do
prédio se rompa, o elevador estrague, a parte elétrica geral sofra um curto ou o telhado passe a vazar água, todos esses
reparos deverão ser executados com os recursos do condomínio, cabendo ao síndico providenciar o conserto imediata-
mente. A inércia do síndico em cumprir suas obrigações poderá ocasionar sua destituição, cabendo a ele, portanto, tomar
todas as providências para sanar o problema e evitar o seu agravamento.
Se, por exemplo, o telhado danificou um apartamento, seu proprietário poderá exigir que o condomínio elimine os
vazamentos sob pena de passar a pagar uma multa diária arbitrada pelo juiz e ainda, que indenize todos os danos
causados (ex: conserto do piso, troca do tapete e do computador ou tv que queimou com a goteira).
Danos causados por outro condômino
Um exemplo de dano causado pelo vizinho - e que é uma das piores situações no cotidiano de um condomínio -, é
quando o nosso apartamento passa a sofrer infiltrações provenientes do imóvel vizinho. Para solucionar o problema,
bastaria o proprietário da unidade causadora da infiltração providenciar o conserto, por uma questão de educação, cordi-
alidade e, acima de tudo, respeito. Mas, infelizmente, a realidade é diferente. Essa situação, muitas vezes, transforma-se
num verdadeiro pesadelo, pois o conserto geralmente implica a quebra e até a reforma de banheiros, cozinha etc. O
vizinho passa a evitar falar no assunto e, quando não tem escapatória, inventa mil e uma desculpas.
Diante da insensibilidade do vizinho que se recusa a sanar o mofo e as goteiras que pingam nos móveis, tapetes,
sinteco, que, além de danificarem a pintura, colocam em risco a saúde dos que ocupam o imóvel, a solução é recorrer ao
Poder Judiciário. O Código Civil (CC) repudia o “uso nocivo da propriedade” nos condomínios e estipula no inciso IV, do
artigo 1.336 a proibição do proprietário fazer uso de sua propriedade de forma prejudicial ao sossego, salubridade e
segurança das demais pessoas, podendo ser aplicada multa para aqueles que provocam danos e se negam a repará-los.

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 9


COMENTÁRIOS E DOUTRINA

Abuso na utilização das áreas comuns

Um dos maiores problemas que ocorrem nos condomínios – sejam eles compostos por apartamentos, casas
geminadas, salas ou lojas – é a falta de respeito na utilização das áreas de circulação externa das unidades. Algumas
pessoas se esquecem que sua unidade faz parte de um todo, que a atitude abusiva de um não pode ferir o direito de seu
vizinho e que há leis e normas convencionais que regulam seus deveres e direitos, especialmente quanto aos limites de
sua unidade privativa.

Eis algumas das irregularidades praticadas nas áreas comuns:

– Em conjuntos de casas geminadas, onde há áreas de circulação amplas e áreas livres nos extremos do terreno, o
co-proprietário de uma unidade, às vezes, cerca parte dessas áreas, ignorando que elas pertencem a todos os vizinhos.

– Da mesma forma, num edifício, o dono de um apartamento fere a lei ao isolar com grade ou parede parte do
corredor, do vão da laje ou área do edifício, o que pode gerar, além de outros inconvenientes, a redução da ventilação e da
luminosidade para as unidades vizinhas.

– Há também aqueles que colocam diversos vasos de plantas nos corredores ou na garagem, sendo que esta se
destina obviamente à guarda de veículos e não à floricultura, sendo obrigação legal deixá-las livre para circulação de todos.

– Alguns proprietários dos apartamentos do último andar quebram sua laje do teto e se apropriam do telhado, fazendo
uma cobertura, sem autorização da assembleia e sem pagar para os demais condôminos o valor devido de uma área que
pertence a todos.

– Outros, aproveitando-se do fato de algumas construtoras deixarem camuflada grande área construída no subsolo,
decorrente da falta de aterramento para nivelar o terreno, incorporam esta área comum à loja ou ao apartamento térreo.

– Já nos edifícios comerciais constatamos com frequência alguns se apropriarem de parte do corredor com portas de
vidro, utilizando-o exclusivamente como sala de espera ou recepção.

O condomínio, em todos estes casos, pode reaver para si tais áreas comuns, já que o condômino abusado não tem
o título de propriedade dessas áreas comuns.

Uso exclusivo da área comum

O proprietário de uma unidade que se utiliza da área comum para ampliar sua unidade obtém um benefício patrimonial/
financeiro e mais conforto. Por isso, é justo que ele pague ou negocie com todos os co-proprietários do condomínio a
aquisição da área comum que pertence a todos. Dessa forma, todos ganham: o condomínio que pode fazer uma obra ou
comprar um equipamento com o valor recebido, bem como o proprietário da unidade que passa a ter maior área ou até
mesmo uma vaga de garagem a mais ou uma cobertura, que poderá ser vendida com segurança.

Regularização complexa

Todo edifício é fruto de um projeto arquitetônico e estrutural, que foi aprovado pela Prefeitura. Após a conclusão da
obra, a Prefeitura confere a edificação e concede a baixa de construção/habite-se, que possibilita o fracionamento em
unidades autônomas no Cartório de Registro de Imóveis. Diante de diversas questões documentais, é realmente complexo
alterar de forma correta a referida situação. Legalizar a transação de venda ou doação de uma área comum exige grande
conhecimento técnico e jurídico para que não seja contestada por futuros coproprietários que não participaram da transa-
ção. Agindo com profissionalismo o vendedor dessa unidade acrescida não correrá o risco de ter que indenizar quem vier
a comprar seu apartamento.

(*) O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Consultor jurídico da Câmara do Mercado
Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Representante em MG da ABAMI- Associação Brasileira de Advogados de Mercado
Imobiliário. Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis - tel. (031) 3225-5599. Email: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br

10 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


PERGUNT
PERGUNTAS & RESPOST
GUNTAS AS
RESPOSTAS
LOCATÁRIO QUE DEVOLVE O IMÓVEL NECESSITANDO DE REPAROS,
DEVE RESPONDER PELO ALUGUEL ATÉ A DATA DA CONCLUSÃO DOS
REPAROS

Perguntas: Em caso de devolução de imóvel pelo inquilino, constatados danos no imóvel, referidos con-
sertos são efetivados pela Administradora (inquilino não quer fazer os consertos); e se porventura durar 10
(dez) dias para a execução desses consertos. 1) O inquilino deverá pagar os aluguéis e encargos até o término
dos consertos dos danos causados por ele? Existe embasamento legal para cobrança desse período em que o
imóvel esteja sendo consertado? 2) Se nesse período para o conserto do imóvel, ocorrer por exemplo: Furto de
box, fiação, ou danos em paredes, telhas etc, de quem é a responsabilidade pela reposição das coisas que
forem furtadas ou danificadas e quais são os fundamentos legais? 3) Necessário colocar no Contrato de Admi-
nistração entre a Administradora e Locador que ela, Administradora, não se responsabiliza por eventuais
“furtos ou danos” no período em que o imóvel estiver sendo consertado, mesmo por ela Administradora? Ou é
desnecessária tal cláusula? Qual é a orientação nestes casos? (S.C.J. – São Carlos, SP)

Respostas: 1. Enquanto o imóvel não estiver em condições de ser locado em face de reparos pelos danos ocasiona-
dos pelo locatário, o mesmo deverá pagar os aluguéis até o término dos consertos, quando o locador poderá locar o
imóvel novamente, nos termos dos arts. 927 e 186 do Código Civil. 2. Se durante o período dos consertos, houver outros
danos e/ou furtos, a responsabilidade será de quem exerce, no momento, a órbita de vigilância no imóvel, excluindo o
locatário que já devolveu o imóvel. 3. A cláusula da não responsabilidade por furtos, danos etc., é amplamente utilizada
no sentido de responsabilizar as pessoas diretamente envolvidas, por omissão, negligência, imprudência (pedreiros,
eletricistas, etc).

PROTESTO DO LOCATÁRIO E FIADOR PELO NÃO PAGAMENTO DO


ALUGUEL – PREVISÃO CONTRATUAL – CUIDADOS

Pergunta: Nosso contrato de locação prevê a possibilidade de protesto da dívida de aluguel, do nome
do locatário e dos fiadores. Mesmo sabendo-se que o fiador é devedor solidário, temos receio de levar a
protesto o nome dos fiadores, caso o locatário já tenha sido protestado e não tenha pago o boleto. Há algum
impedimento legal para o protesto do locatário e dos fiadores em caso de falta de pagamento de aluguéis?
Esse protesto poderá ser simultâneo ou terá que ser em separado, ou seja, inicialmente o locatário e poste-
riormente os fiadores? No boleto de pagamento do fiador, a ser encaminhado a protesto, qual é o correto:
colocar o endereço do imóvel locado ou o endereço do fiador, ou tal questão é irrelevante? (J.J.A. – Paranaguá,
PR)

Resposta: Por prudência, o fiador deverá ser avisado antes do protesto endereçado em seu domicílio.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – GARANTIA AOS COMPRADORES ATRA-


VÉS DE CERTIDÕES NEGATIVAS – REGIME DE AFETAÇÃO

Pergunta: Informações sobre incorporações, documentos e garantias que as construtoras têm que dar aos
proprietários. (R.S. – Vila Velha, ES)

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 11


PERGUNT
PERGUNTAS
GUNT RESPOSTAS
AS & RESPOSTAS
Resposta: De acordo com o art. 32 da Lei 4.591/64 (Veja no Portal da Legislação do Diário das Leis), o incorporador
somente poderá negociar as unidades autônomas, antes ou durante a construção do empreendimento, após ter arquivado no
cartório de Registro de Imóveis OS DOCUMENTOS ali relacionados, QUE VISAM A GARANTIR a viabilização da constru-
ção. As garantias aos proprietários situam-se no cumprimento do art. 32 da Lei 4.591/64, SEJA PELO DOCUMENTOS
exigidos, como do título de propriedade sem ônus, na qual vai ser edificado o prédio, através de certidões negativas (federais,
estaduais, municipais, previdenciárias, vintenária, etc) relativas ao imóvel e aos alienantes; projeto aprovado com todas as
suas especificações; atestado de idoneidade financeira, etc., SEJA PELO REGIME DE AFETAÇÃO (arts. 30-A e segts. da
mesma lei em comento) , caso adotado, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de
afetação, protegidos dos riscos da atividade empresarial, não sujeitos à falência, ficando como um patrimônio afetado, com
destinação vinculada à execução da obra e à entrega das unidades aos adquirentes, constituindo garantia para os adquirentes
daquela incorporação específica. Veja nos BDIs e em nosso site inúmeras matérias que tratam sobre Incorporação Imobi-
liária, pesquisando sob o título: incorporação imobiliária e/ou afetação, etc.

LOCAÇÃO DE IMÓVEL DECLARADO DE UTILIDADE PÚBLICA PELO


MUNICÍPIO – ESSA PARTICULARIDADE DEVE SER MENCIONADA NO
CONTRATO?

Pergunta: Estou efetuando a locação de imóveis comerciais onde a Prefeitura publicou um decreto decla-
rando-os de utilidade pública, porém até o momento o proprietário não foi citado para responder à desapropri-
ação. Pergunto: É necessário mencionar no contrato de locação referida desapropriação de forma específica?
(E.R.H. – São Paulo, SP)

Resposta: Não. Se apenas foi publicado o decreto expropriatório, a imissão na posse da expropriante no imóvel
locado, poderá demorar muito e, até mesmo, nem se efetivar.

RECEITA CONDOMINIAL DECORRENTE DA ADJUDICAÇÃO E/OU


ARREMATAÇÃO DE UNIDADE DE CONDÔMINO INADIMPLENTE – RE-
PASSE AOS CONDÔMINOS

Perguntas: Condomínio residencial x 11 apartamentos, após a propositura de ação de cobrança de condo-


mínio em face de um dos condôminos que ficou durante 6 (seis) anos inadimplente, adjudica o apartamento,
vendendo posteriormente a um terceiro. – Esta receita deve ser obrigatoriamente restituída aos condôminos
que adimpliram a quota do inadimplente? Se positivo, como deve ser a proporção? E se um dos apartamentos
foi vendido? É possível uma AGE decidir um destino específico para esta receita? Por exemplo, a pintura do
prédio, a rescisão de um funcionário? Qual o quorum necessário? Neste caso, o condômino que alienou a sua
unidade no período e não será beneficiado por estas benfeitorias e este valor, pode pleitear a restituição
apenas para ele? (L.M.W.J. – São Paulo, SP)

Respostas: A receita recebida do condômino inadimplente através da adjudicação e/ou arrematação de seu aparta-
mento, deverá ser remanejada conforme decisão em Assembleia (diminuição do valor da taxa de condomínio, fundo de
obras; não contribuição durante certo tempo etc), tendo em vista que esta receita é fruto das taxas extras cobradas em
relação aos inadimplentes. O adquirente se sub-roga nos direitos do alienante quanto ao remanejamento dado à receita
auferida, aprovado em Assembleia. O condomínio só deve fazer os acertos com os atuais proprietários. Caso haja
alguma pendência entre os antigos proprietários e os atuais, este é um assunto que deve ser resolvido entre eles.

12 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


DIREITO
LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO
TERRAS DEVOLUTAS
Jorge Tarcha (*)

Na lição anterior prometemos abordar o tema das terras devolutas. É o que


faremos agora.

Para começar, afirmamos que o conceito de terras desse instituto não é fácil.
É o que nos diz VALDEMAR P. DA LUZ, citado por HELIO NOVOA:

Tarefa por demais penosa é a de definir terras devolutas, em razão da


inexistência de consenso entre os mestres do direito agrário, a respeito do real
significado da expressão devoluta.

Acontece que há duas noções bastante diferentes sobre o que sejam terras devolutas, a saber:

1. Uma noção primitiva, que considera esse instituto como terra devolvida;

2. Outro significado, mais recente, que é o de terra desocupada.

3. Com a introdução do registro de imóveis no ordenamento jurídico brasileiro, surgiu um terceiro conceito, que é o
seguinte:

Quando um imóvel não consta da tábua registral, ou seja, não está registrado em nome de qualquer pessoa, ele é
considerado devoluto.

1. Como terra devolvida, a aquisição de bens é anterior à lei de D. Fernando I, de 1375, que já vimos na lição
anterior. Recordemos o que lá foi dito:

Em 1375 o então rei D. Fernando promulgou uma lei drástica e violenta, que obrigava a todos os proprietários que
lavrassem suas glebas nas terras descobertas.

Caso assim não fizessem, as terras seriam dadas a quem as quisessem lavrar. Era a primeira notícia da existência
das chamadas terras devolutas.

2. Com o advento da República, este significado foi sendo paulatinamente abrandado, até a concepção atual, de terra
abandonada.

JOSÉ CRETELLA JÚNIOR também foi citado por HELIO NOVOA, afirmando:

Com o correr dos tempos, foi diluída a idéia primitiva de devolução em decorrência da falta de aproveitamento.

Generalizou-se a praxe de considerar devoluta a terra simplesmente não aproveitada, não ocupada, não trabalhada,
não aplicada a algum uso público ou particular.

Com a promulgação da Lei de Terras de 1850, o quadro da situação fundiária era o seguinte, como informa FERNANDO
PEREIRA SODERO:

I – Sesmarias concedidas e inteiramente regularizadas, isto é, com o atendimento das exigências de demarcação,
confirmação, aproveitamento (cultura ou criação) e outras.

O proprietário tinha, pois, o domínio sobre a gleba, cuja situação se achava de acordo com os preceitos legais.

II – Sesmarias simplesmente concedidas, faltando aos concessionários cumprir uma ou mais exigências legais.

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 13


LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO

Tinham eles somente a posse, não o domínio.

III – Glebas ocupadas por simples posse, sem qualquer título. Configurava-se apenas a situação de fato, ou seja, a
ocupação, com ou sem exploração efetiva.

IV – terras sem ocupação, não concedidas ou já revertidas ao Poder Público, por não atendimento das exigências
legais, se anteriormente objeto de concessão de sesmarias, Eram as terras devolutas do Império.

3. Alguns juristas de grande renome confirmam a noção de terra devoluta como sendo aquela que não tem dono, por
não estar registrada em nome de qualquer pessoa.

Assim, TEIXEIRA DE FREITAS, autor de um projeto de Código Civil muito antes de 1916, ao qual deu o nome de
esboço.

(O esboço foi a base do Código Civil Argentino, que vigora até hoje)

O seu artigo 337 dispõe:

São terras devolutas

(…).

2º. As que não se acharem no domínio particular por algum título legítimo, ou que não foram havidas por sesmarias
ou outras concessões do Governo Geral ou Provincial.

Por sua vez, PONTES DE MIRANDA afirma:

“quem fala em terras devolutas fala de terras que nunca tiveram dono. Tais terras podem estar sob a detenção ou a
posse de alguém, ou serem, além de sem dono, sem posse.”

Definitiva, porém,é a definição de RAFAEL AUGUSTO MENDONÇA LIMA, citado por HELIO NOVOA:

“São terras devolutas aquelas que não se acham no patrimônio particular, não se acham no patrimônio público e não
estão no uso comum do povo.”

A discriminação

Antes de tudo, convém definir o significado do termo::

DE PLÁCIDO E SILVA, no seu Vocabulário Jurídico, explica:

“Derivado de discriminatio, de discriminare (discriminar, separar, distinguir), na linguagem jurídica é usado para
indicar toda sorte de separação que se possa fazer entre várias coisas, entre várias funções ou encargos, distinguindo-as
umas das outras, para que se diferenciem ou possam ser encaradas consoante a divisão.”

A discriminação pode ser administrativa ou judicial.

Discriminação administrativa

É aquela feita pela entidade pública e a particular

A lei vigente, nº 6.383 de 7.12.76 a permite expressamente, no artigo 2º e seguintes.

De acordo com VITO JOSÉ GUGLIELMI, essa discriminação tem alcance limitado. Ocorre que, se houver divergên-
cia entre a entidade pública e o particular, a solução será recorrer ao Judiciário

14 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


LIÇÕES DE DIREITO IMOBILIÁRIO

Discriminação judicial – a ação discriminatória

Conceito de ação discriminatória

MARCOS AFONSO BORGES assim a define:

“Nos termos dos arts. 1º e 27 da Lei 6.383, de 7.12. 1976, podemos definir a ação discriminatória como sendo a ação
conferida à União e aos Estados, para separar as terras de seu domínio das de propriedade dos particulares”

Deste modo, levando-se em conta que o texto da lei é expresso quanto ao sujeito ativo da ação discriminatória,
parece que o Município não pode propor esta ação.

Entretanto, na medida em que não existe outro meio legal que possibilite o Município separar as suas terras devolutas
das dos particulares, MARCOS AFONSO BORGES entende que é lógico que, uma vez preenchidos os requisitos legais,
possa ele utilizar-se da ação discriminatória.

De qualquer forma essa ação é privativa do Poder Público.

As fases do processo

São três, a saber:

a) a fase contenciosa, em que se discute o domínio das partes;

b) a fase demarcatória, na qual se materializam os lindes, ou seja, os limites dos imóveis;

c) a fase executória, na qual se dará o cumprimento da sentença, com a desocupação das terras reconhecidas como
devolutas.

Conteúdo da ação discriminatória

Ela deverá conter:

I – a designação da área discriminanda,com seus característicos, situação e denominação;

II – a descrição minuciosa dos limites que devem ser constituídos e fixados;

III – os nomes dos interessados e sua qualidade jurídica;

IV – o pedido de citação, dos réus e respectivas mulheres (se casados forem), dos que forem encontrados com
posse na área discriminanda e dos demais interessados.

(A lei nº 6.383, que já mencionamos, ordena que essa citação seja efetuada por edital.)

V – Uma vez julgada procedente a ação, o pedido de condenação à restituição da área discriminada, por parte dos
possuidores, posseiros, ocupantes, intrusos e invasores.

Devem ser restituídos os frutos, produtos e rendimentos, além do pagamento de indenização pelos danos
causados,desde a indevida ocupação e dos honorários de advogados que forem arbitrados.

VI - o pedido de intimação do Representante do Ministério Público.

Na audiência designada e por intermédio de advogado, deverão os interessados, em petição, apresentar os títulos de
domínio e outros documentos que considerarem úteis, bem como oferecer defesa com esclarecimentos tão minuciosos
quanto possíveis.

(*) O autor é Advogado, Professor de Direito Imobiliário. Autor dos livros: Direito Imobiliário, Uma Abordagem Didá-
tica, edição particular; Títulos de Crédito, Editora Plêiade; Contratos Mercantis, Editora Graph Press; Despesas Ordiná-
rias e Extraordinárias de Condomínio, Editora Juarez de Oliveira. Autor dos cursos de Avaliação de Imóveis e de Locação
de Imóveis, editados pela empresa Diário das Leis. E-mail: jorgetarcha@jorgetarcha.com.br.

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 15


JURISPRUDÊNCIA
JURISPRUDÊNCIA
IMÓVEL ALIENADO OBJETO DE DOIS COMPROMISSOS DE COMPRA E
VENDA – ESCRITURA DEFINITIVA OBTIDA PELO SEGUNDO COMPRA-
DOR, QUE A REGISTRA NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO – INADMISSÍVEL
PRETENSÃO DO PRIMEIRO COMPRADOR, TITULAR DE MERO DIREITO
PESSOAL, À ANULAÇÃO DA ESCRITURA (TJSP)
ACÓRDÃO ciação a seu agravo retido de fls.140/142, tirado contra o
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- despacho saneador.
ção n° 994.02.036598-9, da Comarca de Sorocaba, em que É o relatório.
é apelante Maria de Fátima Rufino sendo apelados Oswaldo 2. A autora Maria de Fátima Rufino viveu em união
José Stecca, Janete Meyre Bego Stecca e Emerson estável com Arati Dias, nascendo dessa união uma filha
Passarini Dias. em 10/5/96.
Acordam, em 2ª Câmara de Direito Privado do Tribu- Durante a convivência, que não foi longa, adquiriram
nal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: dois lotes contíguos de terreno, através do contrato parti-
“Negaram provimento ao recurso de apelação e julgaram cular de compromisso de compra e venda de fls.9/11, data-
prejudicado o agravo retido. v. u. de conformidade com o do de 23/6/94 e com a firma da representante legal da
voto do Relator, que integra este acórdão. empresa vendedora (“Stecca Engenharia e Construções
O julgamento teve a participação dos Desembargadores Ltda”) reconhecida por tabelião logo no dia seguinte.
Neves Amorim (Presidente) e José Carlos Ferreira Alves. A autora e Arati figuraram como compromissários com-
São Paulo, 23 de março de 2010. pradores e ambos assinaram o instrumento.
Morato de Andrade, Relator Estranhamente, surge com a contestação um segun-
VOTO do contrato de compromisso de compra e venda, datado
do mesmo dia 23/6/94, mas no nome apenas de Arati (fls.54/
Ato Jurídico - Imóvel objeto de dois contratos de 56), e sem o reconhecimento de firmas.
compromisso de compra e venda - Escritura definiti-
va obtida pelo subscritor do segundo contrato, que o O réu Emerson, filho de Arati, passa ligeiramente so-
levou a registro no cartório imobiliário - Inadmissível bre essa questão fundamental, dizendo que este último
pretensão da autora, titular de mero direito pessoal compromisso “substituiu” o primeiro.
decorrente do primeiro compromisso, à anulação da No entanto, não se dá ao trabalho de explicar os mo-
escritura - Cabimento tão só de pedido indenizatório tivos dessa tal “substituição”.
contra quem de direito - Ação improcedente - Apela- E os vendedores Osvaldo e Janete sequer tocam no
ção desprovida e prejudicado o agravo retido l. Ação tema na contestação.
de anulação de escritura de compra e venda de imó-
vel foi julgada improcedente pela sentença de fls. 234/ Apesar de nos dois compromissos figurar como pro-
238, cujo relatório se adota. prietária e promitente-vendedora a pessoa jurídica “Stecca
Engenharia e Construções Ltda”, a escritura definitiva de
Apela a autora insistindo na anulação do ato jurídico, venda e compra foi outorgada pelos co-réus Osvaldo José
pois satisfatoriamente demonstrada a simulação praticada Stecca e esposa, prováveis sócios da empresa, e em cujos
pelos co-réus, com o intuito de lesar seus direitos de nomes estava registrado o imóvel.
excompanheira e compromissária-compradora. Alega que
o simples fato de os comprovantes de pagamento das pres- Mas esse problema está superado com a afirmação
tações e demais despesas dos imóveis estarem em poder colhida na contestação do casal de que a empresa era, na
de Arati Dias, seu excompanheiro e pai do co-réu Emer- verdade, mera administradora do loteamento, e que eles,
son, para quem foram transferidos os bens, não é, ao con- Osvaldo e Janet, através da escritura definitiva “honraram o
trário do que consta na sentença, motivo bastante para se compromisso particular” (fls.99).
concluir por sua não contribuição na aquisição, pois “como Aceitam, portanto, a validade do compromisso, mas
na maioria das entidades familiares, é o cônjuge varão que apenas do segundo compromisso, pois sobre o primeiro,
cuida das finanças e dos demais assuntos correlatos”. outorgado à autora e Arati, nada falam.
Recurso respondido, tendo o réu Emerson pedido apre- No verso da última folha do segundo compromisso,

16 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


JURISPRUDÊNCIA

Arati cedeu seus direitos ao filho Emerson, que, em con- vias próprias contra os responsáveis por seus prejuízos.
seqüência, figurou na escritura definitiva como comprador A alegada simulação vem mal descrita na inicial, mas
e é réu na demanda. seu primeiro ato seria a transferência dos direitos aquisiti-
É preciso observar que a pretensão da autora à anula- vos efetuada por Arati ao filho (Arati defende que é ato real,
ção da escritura de venda e compra e à meação ideal do apresentando documentos que demonstrariam estar Emer-
imóvel não se funda na união estável que manteve com son em condições financeiras de efetuá-lo, face à venda de
Arati Dias, o qual sequer integra a relação processual. outro imóvel de propriedade do mesmo).
A causa de pedir é outra. É a simulação que teria sido No entanto, a anulação dessa cessão de direitos não
concertada entre os réus-vendedores e Arati Dias e o filho vem pleiteada na inicial, sequer integrando Arati a relação
Emerson. processual, como se viu.
Perante toda essa confusa situação, o que se tem De qualquer forma, a alegada simulação ficou supera-
como certo é que o imóvel foi prometido à venda duas ve- da com a obtenção do domínio pelo réu Emerson.
zes, sendo que o réu Emerson, por indicação do pai Arati,
Anote-se, por fim, que, após a aquisição, Arati erigiu
é quem obteve a escritura definitiva e a levou a registro.
sobre o terreno um galpão industrial.
Assim, não tem a autora, titular de mero direito pessoal,
como pretender anular o ato público que transferiu a propri- Nega-se provimento à apelação, prejudicado o agravo
edade para Emerson. retido.
Resta-lhe o direito a indenização, a ser pleiteado nas Morato de Andrade, Relator

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO – DEVOLUÇÃO INTE-


GRAL DOS VALORES PAGOS EM RAZÃO DA MORA NA CONSTRUÇÃO E
ENTREGA DE IMÓVEL – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO (TJRS)
Apelação Cível nº 70035761683 - Décima Sétima Câ- Carolina Rosa de Lima Gonçalves e Robby de Lima
mara Cível - Comarca de Porto Alegre - Apelante: Constru- Gonçalves aforam ação de rescisão de contrato de com-
tora Tenda S/A - Apelada: Carolina Rosa de Lima Gonçal- promisso de compra e venda com devolução de parcelas
ves - Apelado: Robby de Lima Gonçalves pagas contra Construtora Tenda S.A. alegando terem fir-
Apelação cível. Promessa de compra e venda. mado em 17.09.2008, contrato de compra e venda referen-
Direito civil. Coisas. Rescisão de contrato de compro- te a um apartamento, na planta, que seria entregue em 26/
misso de venda e compra de bem imóvel, com a devo- 02/2010. Aduzem que até o momento do ajuizamento a
lução da integralidade dos valores pagos em razão da demandada não havia iniciado a obra, motivo pelo qual os
mora na construção e entrega de imóvel objeto de pro- autores não mais desejam manter o contrato, pretendendo
messa de compra e venda. Sentença de procedência a rescisão contratual com a devolução dos valores pagos,
da ação mantida. Apelo não provido. unânime. em quantia equivalente a R$ 5.836,00.

ACÓRDÃO Citada, a ré apresenta contestação, dizendo não es-


Vistos, relatados e discutidos os autos. tar esclarecido o motivo ensejador da rescisão contratual.
Alega ter havido arrependimento dos mesmos, permitindo
Acordam os Desembargadores integrantes da Déci- a retenção de parte dos valores pagos, não sendo possível
ma Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, a devolução da integralidade da quantia paga nos moldes
à unanimidade, em negar provimento ao apelo. postulados. Pede a improcedência da ação, ou devolução
Custas na forma da lei. na forma proposta e com incidência da multa contratual
Participaram do julgamento, além da signatária, os (fls. 59-66).
eminentes Senhores Des.ª Elaine Harzheim Macedo (Pre- Após réplica, sobrevém sentença com o seguinte dis-
sidente e Revisora) e Des. Luiz Renato Alves da Silva. positivo:
Porto Alegre, 15 de julho de 2010. “Pelo exposto, julgo procedente a ação, para declarar
Desa. Bernadete Coutinho Friedrich, Relatora a resolução do Instrumento Particular de Compromisso de
Compra e Venda de Bem Imóvel (fls. 07/22); e para conde-
RELATÓRIO nar a ré a devolver à parte autora, eis que aplicável a regra
Desa. Bernadete Coutinho Friedrich (Relatora) do CDC, a soma de R$ 5.836,00, tudo acrescido de corre-

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 17


JURISPRUDÊNCIA

ção monetária pela variação do IGP-M, a contar do desem- dos valores pactuados, sendo que a partir de junho de 2009
bolso de cada parcela, mais juros de mora de 12% ao ano, deixaram de pagar por sentirem-se lesionados financeira-
a fluir da citação inicial. mente pela ré.
Condeno o réu em custas e honorários advocatícios, Restou incontroverso que a ré/apelante Construtora
em 10% sobre o valor de condenação, pois levo em consi- Tenda S.A, comprometeu-se a entregar da unidade adqui-
deração a natureza da lide, proveito que adveio ao autor, rida pelos autores para a data de 26 de fevereiro de 2010,
dedicação à causa e julgamento antecipado, art. 20 do conforme data prevista para a conclusão das obras, cláu-
CPC.” (fls. 91). sula 5ª do contrato de compromisso de venda e compra de
Recorre a Construtora Tenda S.A, salientando que os bem imóvel (fls. 21-22).
autores desistiram da compra antes do envio da proposta Como dito pelo julgador singular, a responsabilidade
de financiamento à Caixa Econômica Federal, não tendo pela rescisão do contrato é de ser imputada unicamente à
comparecido à loja da ré para assinatura do contrato de ré, principalmente pelo fato de não ter a ré impugnado a
financiamento. Sustenta devida a retenção pactuada pe- afirmação de que a obra ainda não havia sido iniciada, con-
dindo a reforma da decisão para seja aplicada a cláusula forme fotografias juntadas.
que determina retenção de 29%, conforme pactuado entre Ao contrário do afirmado nas razões de apelo, os au-
as parte, modificando-se a condenação quanto aos hono- tores explicam o motivo da pretensão na rescisão do pac-
rários profissionais (fls. 94-102). to, a mora da ré que sequer iniciara a obra quando da
Com contrarrazões, sobem os autos a esta Instância, interposição da ação (setembro de 2009), não sendo crível
vindo conclusos. que viesse a entregar a unidade adquirida pelos autores
Registro que foi observado o disposto nos arts. 549, em fevereiro de 2010, conforme pactuado.
551 e 552, do CPC, tendo em vista a adoção do sistema Nestes termos, cabível a rescisão do contrato, com a
informatizado. devolução dos valores pagos nos termos determinados no
É o relatório. julgado. Não há se falar em direito à retenção consideran-
do ter sido a ré a única responsável pela rescisão, pois não
VOTOS iniciadas as obras de construção conforme havia se com-
Desa. Bernadete Coutinho Friedrich (Relatora) prometido contratualmente.
Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade Em sendo assim, nego provimento ao apelo.
recursal, conheço do apelo. Des.ª Elaine Harzheim Macedo (Presidente e Revisora)
Não prospera a inconformidade. - De acordo com o(a) Relator(a).

Os autores ingressam com a presente rescisão Des. Luiz Renato Alves da Silva - De acordo com o(a)
contratual com pedido de devolução dos valores pagos em Relator(a).
08 de setembro de 2009, afirmando que até aquela data Des.ª Elaine Harzheim Macedo - Presidente - Apela-
ainda não havia a ré iniciado as obras, razão pela qual, ção Cível nº 70035761683, Comarca de Porto Alegre: “Ne-
fatalmente o prazo de entrega não seria cumprido, a de- garam provimento ao apelo. Unânime.”
monstrar a má-fé da ré. Comprovam o pagamento pontual Julgador(a) de 1º Grau: Eduardo João Lima Costa

LOTEAMENTO – OBRAS DE ESGOTO NÃO EXECUTADAS PELO


LOTEADOR PORQUE DEPENDENTES DE INSTALAÇÃO DO SISTEMA
COLETOR PELA PREFEITURA, AINDA NÃO REALIZADA (TJMG)

Apelação Cível n° 1.0231.06.062405-4/001 - Comarca de Ribeirão das Neves - Apelante(s): Carlos Eugenio Rogerio -
Apelado(a)(s): Santa Rosa Empreend. Ltda. - Relator: Exmo. Sr. Des. Alberto Henrique - Data do Julgamento: 08/07/2010
- Data da Publicação: 04/08/2010
Apelação cível. Ação de cumprimento de cláusula contratual com preceito cominatório c/c pedido alterna-
tivo de repetição de indébito e declaração de quitação. Obras de esgoto em Loteamento. Não realização em
decorrência da inércia de terceiro. Exceção do contrato não cumprido. Não incidência. Improcedência do
pedido. Sentença mantida. Não houve descumprimento do contrato por parte da apelada em relação à
infraestrutura, já que as obras às quais se obrigou dependem da instalação do sistema, cuja implantação é de

18 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


JURISPRUDÊNCIA

responsabilidade da COPASA.
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presi-
dência do Desembargador Francisco Kupidlowski, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos
julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em negar provimento.
Belo Horizonte, 08 de julho de 2010.
Des. Alberto Henrique - Relator
Nota da Redação: Leia a íntegra deste acórdão no site: www.diariodasleis.com.br.

LOCAÇÃO – IMÓVEL DEIXADO EM PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVA-


ÇÃO – INCOMPROVADOS GASTOS COM OBRAS DE REFORMA – IMÓ-
VEL JÁ LOCADO A TERCEIROS (TJRJ)
Apelação Cível nº 0006059-47.2006.8.19.0209 – Déci- Este, o relatório.
ma Câmara Cível - Apelante: Ricardo Pacheco de Araújo - A controvérsia deriva de relação de locação.
Apelado: Mafa Comércio de Alimentos Ltda. - Relator: Des. O locador demanda a responsabilidade do locatário,
Marilia de Castro Neves Vieira
pelos danos que teriam sido produzidos ao imóvel locado
Locação. Reparação dos danos ditos causados pelo mau uso da coisa durante sua ocupação, bem como o
ao imóvel pelo mau uso da propriedade. Ação de re- aluguel de dezembro de 2005.
paração dos danos ditos causados pelo locatário ao
Com efeito, restou provado que a Ré recebeu o imóvel
imóvel e cobrança de aluguel em atraso. Ausência
em perfeito estado de conservação e o devolveu com diver-
de comprovação de despesas com a reforma do imó-
sas avarias, bastando para tanto confrontar o laudo de vis-
vel, que já se encontra locado a terceiro. Aluguel e
toria elaborado no início da locação com o termo de entre-
encargos relativos ao mês de dezembro de 2005 que
ga das chaves, onde foram descritos os diversos danos
restaram impagos. Correta a aplicação da multa com-
observados no imóvel, o que foi ratificado pela prova oral
pensatória por conta do péssimo estado em que se
colhida no curso da instrução probatória.
encontrava o imóvel. Ausência de comprovação dos
danos suportados na inicial, bem como os prejuízos Além disso, o Autor não comprovou a realização de
relacionados às benfeitorias descritas na cláusula dé- qualquer despesa com a reforma do imóvel, estando o
cima sétima do contrato. Existência de locatário no mesmo atualmente locado a terceiros.
imóvel que deve ter providenciado novo aparelho de Demais disso, o Autor deixou de comprovar que efeti-
ar condicionado para o local, sem ônus ao locador. vamente tenha suportado os danos descritos na inicial, tão
Sentença de procedência parcial que se mantém. pouco os prejuízos relacionados às benfeitorias descritas
Improvimento do recurso. na cláusula décima sétima do contrato, sendo certo que
DECISÃO se existe novo locatário no imóvel,outro aparelho de ar con-
A controvérsia é oriunda de contrato de locação. Ale- dicionado fora providenciado sem ônus ao Autor, bem como
ga a autora que o imóvel locado foi deixado em péssimo respectivas luminárias e tomadas.
estado de conservação, daí deduziu a presente ação de Assim, se a prova coligida aos autos é carente quanto
cobrança em face do locatário dos prejuízos causados ao às consequências do próprio evento, não há como funda-
imóvel, além do aluguel de dezembro de 2005. mentar um decreto condenatório de natureza indenizatória,
O juízo da 4ª Vara Regional Cível da Barra da Tijuca, sem prova do efetivo prejuízo.
atraindo os documentos insertos aos autos, concluiu que Ademais, é notório que o imóvel já foi modificado e se
não restaram comprovados os gastos com obras de refor- encontra atualmente locado a terceiros.
ma do imóvel, estando o imóvel já locado a terceiros. Daí
julgou parcialmente procedente o pedido apenas para Isso posto, conheço o recurso e nego-lhe seguimen-
condenação do réu ao pagamento do aluguel e acessórios to, na forma do artigo 557 caput do Código de Processo
do mês de dezembro de 2005, rateando as custas e honorá- Civil, mantida a sentença recorrida por seus próprios e jurí-
rios, face a sucumbência recíproca. dicos fundamentos
O apelo é do locador e persegue a reversão, com Rio de Janeiro, 04 de agosto de 2.010
repristinação das teses, recebendo contrariedade. Certificado por Des. Marilia de Castro Neves
1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 19
JURISPRUDÊNCIA

EMBARGOS DE TERCEIRO – CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS –


AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO EM CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
– CONTRATO CELEBRADO ANTERIORMENTE À PROPOSITURA DA EXE-
CUÇÃO FISCAL – CABIMENTO DOS EMBARGOS DE TERCEIRO (TJSP)

Embargos de terceiro. Execução Fiscal. Instrumento particular de compromisso de compra e venda firma-
do antes do ajuizamento das execuções fiscais em face do executado. Para verificação da ocorrência de
fraude à execução, relevante é a data da realização do acordo de vontades consubstanciado no instrumento.
Inaplicabilidade dos artigos 185 do Código Tributário Nacional e 593, II, do Código de Processo Civil. Fraude
não caracterizada. Verbas de sucumbência. Princípio da causalidade. Equívoco quanto à possibilidade de
constrição do bem que decorreu da inexistência de registro ou averbação do instrumento anterior ao ajuizamento.
Exclusão da condenação a esse título. Súmula 303 do STJ. Sentença que julgou procedentes os embargos de
terceiro. Recursos oficial, que se considera interposto, e voluntário parcialmente providos apenas para excluir
a condenação da Fazenda nas verbas de sucumbência, que devem ser suportadas pela embargante.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 994.09.303307-4, da Comarca de Campinas, em que é
apelante Fazenda do Estado de São Paulo sendo apelado Gemina Gonçalves.
Acordam, em 10" Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram
provimento em parte aos Recursos oficial, considerado interposto, e voluntário. v.u.”, de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores Teresa Ramos Marques (Presidente sem voto), Antônio
Celso Aguilar Cortez e Torres de Carvalho.
São Paulo, 28 de junho de 2010.
Antônio Carlos Villen, Relator
Nota da Redação: Leia a íntegra deste acórdão no site: www.diariodasleis.com.br.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – COMPRADOR INADIMPLENTE –


RESCISÃO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – INDENIZAÇÃO PELO PE-
RÍODO DE USO DO IMÓVEL (TJRS)
Apelação Cível nº 70035399773 - Vigésima Câmara Acordam os Desembargadores integrantes da Vigési-
Cível - Comarca de Pelotas - Apelante: R L Comércio de ma Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à una-
Cerâmicas e Concretos Ltda - Apelado: Wlamir Milheira nimidade, em dar parcial provimento ao recurso.
Tuerlinckx Custas na forma da lei.
Apelação cível. Promessa de compra e venda.
Rescisão de contrato. Indenização. Aluguéis. Carac- Participaram do julgamento, além da signatária, os
terizada a mora do réu, impõe-se a sua condenação eminentes Senhores Des. Carlos Cini Marchionatti (Presi-
ao pagamento de indenização pelo período em que dente e Revisor) e Des. Glênio José Wasserstein Hekman.
esteve ocupando o imóvel de forma indevida. No caso, Porto Alegre, 21 de julho de 2010.
indenização que deve ser fixada sob a forma de alu- Desa. Walda Maria Melo Pierro, Relatora
guéis mensais de 0,5% sobre o valor do imóvel,
incidindo da data da imissão, até a devolução das RELATÓRIO
chaves. Precedentes deste Tribunal de Justiça. De- Desa. Walda Maria Melo Pierro (Relatora)
ram parcial provimento ao recurso. Unânime. Trata-se de apelação interposta por R L Comércio de
ACÓRDÃO Cerâmicas e Concretos Ltda. contra a sentença de fls. 119-
Vistos, relatados e discutidos os autos. 123 que, nos autos da ação ordinária ajuizada em desfavor

20 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


JURISPRUDÊNCIA

de Wlamir Milheira Tuerlinckx, julgou-a parcialmente pro- o Poder Judiciário não pode chancelar o eventual enrique-
cedente, ao efeito de rescindir o contrato, com a reintegra- cimento injustificado, devendo também ressarcir a parte
ção na posse do bem, e o reconhecimento do direito de requerente pelo período em que não pôde livremente dispor
indenização pelo uso, cujo valor já restou pago pela parte do imóvel.
ré mediante a compensação de todos os valores pagos Nesse sentido já decidiu este órgão fracionário:
pelo contrato rescindido. A sentença julgou ainda parcial-
mente procedente a reconvenção. As custas foram atribuí- “DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO E RECURSO ADE-
das ao demandado, sendo os honorários fixados em 10% SIVO. AÇÕES DE REVISÃO CONTRATUAL, DE CONSIG-
sobre o valor da causa. Suspensa, porém, a exigibilidade NAÇÃO EM PAGAMENTO E DE RESCISÃO CONTRATUAL
em razão da AJG concedida. CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDE-
NIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PRO-
Em suas razões, a parte autora sustenta que consti- MESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. PER-
tuiu o demandado em mora, visto que publicou edital em DAS E DANOS. Face ao retorno das partes ao estado an-
jornal de circulação local, razão pela qual deve ser indeni- terior, decorrente da resolução do contrato, deve a parte
zada ao pagamento do valor relativo ao aluguel no período demandada indenizar a demandante pelo período de ocu-
em que o autor ocupou o imóvel ilegalmente. Pugna pelo pação do imóvel, inclusive por exigência da vedação do
provimento recursal. (fls. 125-126) enriquecimento ilícito. APELAÇÃO DESPROVIDA. RECUR-
Contrarrazões às fls. 134-144. SO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível
É o relatório. Nº 70031625056, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Jus-
tiça do RS, Relator: Angela Maria Silveira, Julgado em 04/
VOTOS 11/2009)”
Desa. Walda Maria Melo Pierro (Relatora) Destarte, equacionando-se a data em que o réu imitiu-
Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, co- se na posse do imóvel, qual seja, junho de 2000, com o
nheço do recurso. tempo que lá permaneceu, sinale-se, até o presente mo-
Conforme se depreende da leitura dos autos, as par- mento, tem-se como razoável a fixação dos aluguéis em
tes firmaram contrato de promessa de compra e venda de 0,5% sobre o valor do imóvel, a contar da data da imissão,
um imóvel no município de Pelotas (fls. 10-18), porém, du- até o momento em que entregues as chaves, valores que
rante a contratação, o demandado deixou de efetuar os serão apurados em liquidação de sentença.
pagamentos mensais. Nesse sentido:
Nesta senda, a parte autora ajuizou o presente feito a “APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E
fim de que fosse rescindido o contrato, reintegrada na pos- VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. FIXAÇÃO
se do imóvel, bem como indenizada com o pagamento dos DE ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE. Sendo induvidoso que o
valores que poderia auferir caso tivesse alugado o bem no promitente comprador permaneceu na posse do imóvel por
período em que dele esteve privada, adotando-se como longo período, razoável seja condenado à indenização, em
parâmetro o laudo realizado pelo seu perito imobiliário (fl. forma de locatícios, no período de inadimplência, tendo em
23). vista a sua culpa contratual pelo desfazimento do negócio.
A sentença julgou parcialmente procedente o pleito, Relega-se, porém, a apuração do quantum devido para pos-
julgando também parcialmente procedente a reconvenção, terior liquidação de sentença, eis que ausentes elementos
para determinar que a indenização fosse limitada aos valo- concretos para sua fixação. CORREÇÃO MONETÁRIA
res que deveriam ser devolvidos ao demandante, visto que, PELO CUB DAS PARCELAS A SEREM DEVOLVIDAS.
embora inadimplente, o réu permaneceu no imóvel ampa- POSSIBILIDADE. FATOR DE CORREÇÃO CONTRATADO.
rado pelo contrato. JUROS DESDE A CITAÇÃO, NAS PARCELAS A SEREM
DEVOLVIDAS. AFASTAMENTO. RECURSO PARCIAL-
Todavia, merece parcial reforma a sentença. MENTE PROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº
Isso porque, embora o julgador a quo tenha declarado 70034910232, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de
que a indenização deveria ser limitada, sob a justificativa Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em
de que o requerido estava amparado no contrato, tal situa- 25/03/2010)”
ção não se verifica nos autos, uma vez que, em fevereiro Ante o exposto, o voto é no sentido de dar parcial
de 2003, a parte autora publicou edital em jornal de circula- provimento ao recurso, para determinar que a condenação
ção na cidade a fim de notificar o réu e constituí-lo em do réu ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel
mora, consoante documento de fl. 20. seja fixada em aluguéis mensais de 0,5% sobre o valor do
Com efeito, determinada a rescisão contratual, ante o bem, a contar da imissão na posse até a entrega das cha-
incontroverso descumprimento do réu, afigura-se nítido que ves. Mantida a sucumbência estabelecida na sentença.
1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 21
JURISPRUDÊNCIA

Des. Carlos Cini Marchionatti (Presidente e Revisor) - Des. Carlos Cini Marchionatti - Presidente - Apelação
De acordo com o(a) Relator(a). Cível nº 70035399773, Comarca de Pelotas: “Deram parci-
Des. Glênio José Wasserstein Hekman - De acordo al provimento ao recurso. Unânime.”
com o(a) Relator(a). Julgador(a) de 1º Grau: Suzana Viegas Neves da Silva

DESAPROPRIAÇÃO – IMISSÃO PROVISÓRIA NA POSSE – URGÊNCIA


COMPROVADA – DESNECESSIDADE DE AVALIAÇÃO PROVISÓRIA (STJ)
Recurso Especial nº 1.139.701 - SP (2009/0089538-0) - Relator: Ministro Luiz Fux - Recorrente: Fazenda do Estado
de São Paulo - Recorrido: Nam Ho Kim - Data de Julgamento: 02.03.2010
Processual. Desapropriação. Imissão provisória na posse. Urgência. Avaliação provisória. Desnecessidade.
Decreto-lei nº 3.365/41, art. 15, § 1º. Imposição de multa nos termos do art. 538, parágrafo único do CPC. Não
cabimento.
1. A imissão provisória na posse do imóvel objeto de desapropriação, caracterizada pela urgência, pres-
cinde de citação do réu, tampouco de avaliação prévia ou de pagamento integral. Precedentes: (REsp 837862/
RS, Rel. Ministro LUIZ FUX, DJ. 16/06/2008 Resp. n.º 692519/ES, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, DJ. 25.08.2006;
AgRg no AG n.º 388910/RS, Rel. Ministro MILTON LUIZ PEREIRA, DJ. 11.03.2002; Resp. n.º 74131/SP, Rel. Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR , DJ. 20.03.2000; RE n.º 184069/SP, Rel. Min. Néri da Silveira, DJ. 05.02.2002; RE n.º
216964/SP, Rel. Min. Maurício Corrêa, DJ. 10.11.1997).
2. In casu, o autor-expropriante agravou da decisão que indeferiu o seu pedido de imissão provisória na
posse sem a realização de avaliação pericial provisória.
3. Ratio essendi do art. 15, § 1º, do Dec.Lei nº 3.365/41, verbis: Art. 15 - Se o expropriante alegar urgência e
depositar quantia arbitrada de conformidade com o art. 685 do Código de Processo Civil, o juiz mandará imiti-
lo provisoriamente na posse dos bens. § 1° - A imissão provisória poderá ser feita, independentemente da
citação do réu, mediante o depósito: a) do preço oferecido, se este for superior a vinte vezes o valor locativo,
caso o imóvel esteja sujeito ao imposto predial; b) da quantia correspondente a vinte vezes o valor locativo,
estando o imóvel sujeito ao imposto predial e sendo menor o preço oferecido; c) do valor cadastral do imóvel,
para fins de lançamento do imposto territorial, urbano ou rural, caso o referido valor tenha sido atualizado no
ano fiscal imediatamente anterior; d) não tendo havido a atualização a que se refere o inciso “c”, o juiz fixará,
independentemente de avaliação, a importância do depósito, tendo em vista a época em que houver sido
fixado originariamente o valor cadastral e a valorização ou desvalorização posterior do imóvel.
4. Ad argumentandum tantum, a imissão provisória apenas transfere a posse do imóvel, limitando o expro-
priado do uso e gozo do bem, que será compensável pelo levantamento equivalente a 80% (oitenta por cento)
do valor depositado e pela incidência dos juros compensatórios sobre eventual saldo remanescente.
5. Deveras, o expropriante obterá a propriedade do bem somente após o pagamento da justa indenização
(CF, art. 5º, XXIV) fixada pelo juízo, quando apurado o real valor do bem desapropriado.
6. Súmula n.º 652/STF: “Não contraria a Constituição o art. 15, § 1º, do DL. 3.365/41 (Lei de desapropriação
por utilidade pública)”.
7. Malgrado o não acolhimento dos argumentos expendidos pela recorrente, uma vez não vislumbrado o
caráter protelatório dos embargos declaratórios, forçoso se revela a exclusão da multa de 1% sobre o valor da
causa, imposta pelo Tribunal de origem com supedâneo no art. 538, parágrafo único do CPC.
8. Recurso especial provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça acordam,
na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos
termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Teori Albino Zavascki e Benedito Gonçalves votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, a Sra. Ministra Denise Arruda.
Licenciado o Sr. Ministro Hamilton Carvalhido.
Nota da Redação: Leia a íntegra deste acórdão no site: www.diariodasleis.com.br.

22 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


JURISPRUDÊNCIA

LOCAÇÃO – “NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, É VÁLIDA A CLÁUSULA


DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE
RETENÇÃO”, CONFORME SÚMULA 355 DO STJ (TJMG)
Apelação Cível n° 1.0518.08.143793-2/001 - Comarca da, conforme recibos e notas fiscais anexados aos autos,
de Poços de Caldas - Apelante(s): Joaquim Martins Ferreira devendo haver equilíbrio sócio-econômico do contrato, e
e sua mulher - Apelado(a)(s): Neusa Maria Vieira Santana assim espera o provimento do recurso.
- Litisconsorte: Marco Aurelio Sanches e sua mulher - Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança
Relator: Exmo. Sr. Des. Francisco Kupidlowski - Data do de aluguéis e encargos não pagos, julgada procedente, vi-
Julgamento: 05/08/2010 - Data da Publicação: 18/08/2010 sando os apelantes obter indenização pela construção de
Ação de despejo c/c cobrança. Benfeitoria benfeitoria necessária e útil, haja vista a construção de um
construída pelos locatários com anuência do locador. escritório com banheiro e padrão de luz.
Indicação e especificação no contrato celebrado en- De acordo com o artigo 1.219 do Código Civil, o pos-
tre as partes. Carência de dois meses de locação. suidor de boa-fé tem direito de pleitear indenização das
Súmula 355 do STJ.1- Segundo a Súmula 355 do STJ, benfeitorias necessárias e úteis que tiver executado, reca-
nos contratos de locação é válida a cláusula de re- indo sobre a pessoa a quem couber o recebimento da coi-
núncia à indenização das benfeitorias e ao direito de sa o pagamento do valor que vier a ser apurado.
retenção.2- Não têm os locatários direito à indeniza-
Isto porque, realizando benfeitorias necessárias e úteis,
ção por benfeitorias, pois, no contrato celebrado en-
o possuidor estará promovendo a valorização da coisa em
tre as partes, há expressa renúncia dos recorrentes,
termos de mercado, ou então evitando que sofra diminui-
bem como lhes foi dado dois meses de carência para
ção em seu valor normal.
a construção da benfeitoria, estando tudo formaliza-
do no pacto. Estando o possuidor de boa-fé, automaticamente, fi-
cará patenteado o direito de postular a referida indeniza-
ACÓRDÃO ção, a fim de que se evite o locupletamento ilícito da parte
Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª Câmara Cível do contrária e o empobrecimento da pessoa que até então
Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Pre- desfrutava da posse.
sidência do Desembargador Francisco Kupidlowski, incor- Todavia, o caso dos autos é peculiar. O contrato cele-
porando neste o relatório de fls., na conformidade da ata brado entre as partes estabelece em sua cláusula III, pará-
dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade grafo primeiro: “Fica como forma de pagamento a carência
de votos, em negar provimento. de 2 (dois) meses ou 60 (sessenta) dias, para o locatário
Belo Horizonte, 05 de agosto de 2010. efetuar as seguintes benfeitorias que ficarão no imóvel ora
Des. Francisco Kupidlowski - Relator locado: Um escritório com banheiro, padrão de água e luz
aprovados pelos órgãos responsáveis. O locatário nesta
VOTO construção não deve usar o muro do Lote ao lado como
Pressupostos presentes. Conheço do recurso. parede. Conforme cláusula VII”.
Contra uma sentença que, na Comarca de Poços de O parágrafo único da cláusula VII assim dispõe: “Qual-
Caldas - 1ª Vara Cível -, julgou procedentes os pedidos quer modificação, reforma ou benfeitoria, que o locatário
iniciais e declarou o despejo do imóvel, concedendo o pra- pretenda efetuar no imóvel deverá ser solicitada, por escri-
zo de 15 dias para a desocupação voluntária, contados a to, para prévia autorização, também por escrito, da Loca-
partir da notificação, bem como condenou os réus ao pa- dora, sendo que quando autorizadas ficarão incorporadas
gamento dos aluguéis vencidos desde 20 de julho de 2007 no imóvel e dele fazendo parte, devendo assim o imóvel ser
até a data da desocupação do imóvel, acrescido de multa devolvido quando finda a locação, sem o direito de reten-
de mora de 10%, e ao pagamento das parcelas do IPTU ção ou indenização, a qualquer título, por quaisquer
referentes ao ano de 2007, surge o presente apelo inter- benfeitorias, mesmo que necessárias, úteis ou voluptuárias,
posto por Joaquim Martins Ferreira e sua esposa, alegan- autorizadas ou não, ressalvada a obrigação de restituição
do que efetivaram no imóvel da apelada benfeitorias úteis e às condições anteriores, se assim a locadora desejar”.
necessárias, de valor considerável, devendo a mesma ser Ora, quem assim contrata tem ciência, desde o iní-
indenizada, sob pena de enriquecimento ilícito. cio, que qualquer benfeitoria necessária ou útil não será
Ressaltam que, monetariamente, o prazo de carência indenizada. Aliás, no caso dos autos, as partes firmaram
estabelecido no contrato é inferior ao custo da obra realiza- acordo permitindo-se a construção do escritório com ba-

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 23


JURISPRUDÊNCIA

nheiro e padrões de água e luz em detrimento da carência Súmula 355 do STJ que tem o seguinte Enunciado: “Nos
de dois meses de aluguel, nada mencionando o contrato contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à
acerca da equalização dos valores gastos na obra em indenização das benfeitorias e aos direito de retenção”.
contrapartida ao valor mensal da locação. Com o exposto, nego provimento à apelação.
Com estas considerações, razão não assiste aos ape- Custas do recurso pelos apelantes, isentos.
lantes, sendo inócuos os recibos e notas ficais juntados
aos autos, uma vez que a pactuação é válida, pois livre- Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembar-
mente negociada e contratada entre as partes, não se tra- gador(es): Cláudia Maia e Alberto Henrique.
tando de contrato de adesão, aplicando-se, in casu, a Súmula: Negaram provimento.

OBRIGAÇÃO DE FAZER – OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA CON-


DICIONADA A UM PRAZO LIMITE – IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMEN-
TO ANTES DO TRÂNSITO EM JULGADO DE PROCESSO DE SOBREPAR-
TILHA E REGULARIZAÇÃO DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL (TJSP)
ACÓRDÃO cobrados quando perderem a condição de necessitados.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- Foram opostos embargos declaratórios às fls. 106/
ção n° 994.09.281969-3, da Comarca de Sorocaba, em que 110, os quais foram acolhidos às fls. 119.
são apelantes Octavio de Souza e Maria Danziger de Sou- Inconformados, apelam os autores (fls. 122/126). Sus-
za sendo apelados Herminia Messias Asseituno e Vanderlei tentam que cumpriram integralmente a obrigação assumi-
Messias Asseituno. da no instrumento particular de permuta, estando à dispo-
Acordam, em Ia Câmara de Direito Privado do Tribunal sição para, a qualquer momento, outorgar a escritura do
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Ne- imóvel de sua propriedade e que foi objeto do contrato.
garam provimento ao Recurso. V.u.”, de conformidade com Alegam, em continuação que têm o direito de obter a escri-
o voto do Relator, que integra este acórdão. tura do imóvel de propriedade dos apelados pelos mesmos
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ou por sentença que substitua a vontade destes. Por fim,
Elliot Akel (Presidente) e Rui Cascaldi. afirmam que as alegações dos apelados no sentido de que
está pendente um processo de sobrepartilha do referido
São Paulo, 06 de julho de 2010. imóvel não condiz com a documentação por eles apresen-
De Santi Ribeiro, Relator tada, pois a exigência do cartório imobiliário é meramente
Permuta - Obrigação de fazer - Outorga de escri- administrativa, pelo que poderia ser solucionada há muito
tura definitiva condicionada a um prazo - Impossibili- tempo. Pleiteiam, portanto, o provimento do recurso para
dade de cumprimento do acordo pelos apelados an- que seja julgada procedente a ação na forma ajuizada,
tes do trânsito em julgado de processo de sobrepartilha emitindo-se a declaração judicial de vontade.
e regularização da situação do imóvel - Decisão Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a
mantida - Recurso desprovido. certidão de fls. 132.
1. Cuida-se de ação ordinária que objetiva outorga de É o relatório.
escritura julgada procedente pela r. sentença de fls. 101/ 2. O reclamo recursal não comporta provimento.
103, concedendo prazo, a contar da publicação da senten- Consta dos autos que os apelantes trocaram bens
ça, de 6 meses para os requeridos solucionarem o proble- imóveis com os apelados, comprometendo-se, ambas as
ma da sobrepartilha e outorgarem a escritura, iniciando- partes a outorgarem a escritura dos respectivos terrenos
se, após esse prazo, multa diária de R$ 100,00, por atraso no prazo máximo de um ano (cópia do instrumento particu-
na outorga da escritura. lar de permuta a fl. 13).
Por serem beneficiários da assistência judiciária gra- No entanto, conforme os próprios apelados confessa-
tuita, foram os requeridos isentados do pagamento das ram por ocasião da contestação, não cumpriram sua parte
custas e despesas processuais, porém condenados ao na avença, por estar pendente um processo de sobrepartilha
pagamento aos autores de honorários advocatícios fixados do bem objeto do instrumento. Em razão disso, afirmam
em 15% sobre o valor da causa, que somente poderão ser que não foi possível a realização do desmembramento da

24 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


JURISPRUDÊNCIA

área em questão. e, ainda, para satisfação do artigo 176, §1°, inciso III, n° 5,
De fato, conforme se nota do documento juntado a fls. da Lei n° 6.015/73.
15/17, o terreno dado em permuta pelos apelados foi por 3 Ademais, a certidão do trânsito em julgado deverá
eles recebido a título de herança, pelo que era necessária fazer parte integrante do título apresentado. “ (fl. 70).
a divisão, a fim de que apenas a parte que lhes coubesse
fosse objeto da permuta. Nessas circunstâncias, tem-se que ante a impossibi-
Os documentos de fls. 70/76 indicam que não só há lidade de efetivação do desmembramento da área objeto
pendência da ação de sobrepartilha, como também não foi da permuta, não é também possível a outorga definitiva da
possível realizar o desmembramento da área herdada pe- escritura aos apelantes do modo por eles pleiteado.
los apelantes, por descumprimento de um dos requisitos Desta forma, acertada a decisão proferida pelo juízo a
para efetivação do registro imobiliário, qual seja a ausência quo, no sentido de julgar procedente a ação, concedendo
do valor do bem imóvel. prazo de seis meses para os ora apelados regularizarem a
Tal requisito é previsto pelo artigo 176, parágrafo 1º, situação do imóvel e outorgarem a escritura definitiva aos
inciso III, item 5, da Lei 6.015/73 e, nos termos da Nota de apelantes, sob pena de multa diária em caso de não solu-
Devolução de fls. 70/75, “Diante do exame qualificativo re- ção da questão dentro do prazo.
alizado no título em epígrafe, verifica-se a inexistência dos Assim, de rigor a manutenção da sentença por seus
valores atribuídos aos bens imóveis, impossibilitando, próprios fundamentos.
destarte, a verificação do imposto ‘inter vivos’ em face do
eventual excesso de meação, bem como para cobrança de 3. Isto posto, nega-se provimento ao apelo.
emolumentos devidos pelos atos praticados pela Serventia, Carlos Augusto de Santi Ribeiro, Relator

DESPEJO – DENÚNCIA VAZIA C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E EN-


CARGOS – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA – DESPEJO – POSSIBILIDADE
(TJRJ)

Processo: 0020953-34.2010.8.19.0000

Despejo. Denúncia vazia c/c cobrança de alugueres e encargos. Antecipação de tutela. Despejo. Possibi-
lidade.

Ao contrário do alegado o perito foi nomeado, não tendo o agravante apresentado sua quesitação no prazo fixado pelo
douto Juízo “a quo”, mesmo após o decurso de 08 (oito) meses, como se infere do teor da r. decisão agravada. Acresça-
se, ainda, que em queixa crime datada de 23.06.2008 e apresentada perante a 93ª Delegacia de Polícia de Volta Redon-
da, o agravante afirmou que “mantém justo e acordado, contrato de locação do terreno com a empresa ...” . Gize-se que
instado a comprovar a retificação da queixa crime o agravante permaneceu inerte. Neste contexto, correta a r. decisão
agravada, porquanto o agravante encontra-se em mora há mais de 03 (três) anos, deduzindo teses contrárias em queixa
crime e nos autos da demanda originária, evidenciando seu intuito de procrastinar o andamento da ação de despejo por
denúncia vazia c/c falta de pagamento dos alugueres desde junho/07 e encargos (IPTU) dos anos de 1998, 2000, 2002 e
2004.

Assim, resulta configurada a verossimilhança das alegações do agravado, sendo possível a decretação do despejo.
Inteligência do art. 273, §7º do CPC c/c no art. 59, § 1º, inc. VIII, da Lei 8.245/91. Demais, há que se prestigiar o princípio
da razoável duração do processo e meios que garantam a celeridade de sua tramitação, “ut” art. 5º, LXXVIII da CRFB/88,
com a entrega da prestação jurisdicional, “ex vi” art. 2º do CPC, sendo dever da parte expor os fatos em juízo conforme a
verdade e não criar embaraços à efetivação de provimentos judiciais (art. 14, I e V, do CPC). Aplicação de multa. Recurso
a que se nega seguimento.

Nota da Redação: Leia a íntegra deste acórdão no site: www.diariodasleis.com.br.

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 25


JURISPRUDÊNCIA

DESAPROPRIAÇÃO DIRETA – COMPLEMENTAÇÃO DE VALOR DO IMÓ-


VEL – TERMO ADITIVO DE ACORDO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRAZO
PRESCRICIONAL PARA A COBRANÇA DA DÍVIDA (STJ)

Recurso Especial nº 1.142.028 - RS (2009/0099943-0) - Relator: Ministro Benedito Gonçalves - Recorrente: Elisandro
Ebert - Recorrido: Companhia Estadual de Geração e Transmissão de Energia Elétrica – CEEE GT - Recorrido: Dona
Francisca Energética s/a - Data de Julgamento: 25.05.2010
EMENTA
Processual Civil e Administrativo. Recurso Especial. Ação de indenização. Complementação de valor do
imóvel. Termo aditivo de acordo. Desapropriação direta. Prazo quinquenal. Decreto nº 20.910/1932. Termo a
quo. Ocorrência do prejuízo reclamado.
A hipótese dos autos refere-se à cobrança de valores decorrentes de termo aditivo de acordo firmado
entre o proprietário expropriado de seu imóvel para a construção de uma hidrelétrica e a Companhia de
eletricidade, no bojo de desapropriação direta.
Em se tratando de desapropriação direta incide o teor do artigo 1º do Decreto nº 20.910/1932, que estabe-
lece prazo prescricional quinquenal para cobrança das dívidas passivas da União, Estados e Municípios.
O termo a quo do prazo prescricional foi deflagrado com o pagamento da indenização, ou seja, no ano de
2000, já que, a partir desta data, surgiu o suposto prejuízo alegado pelo autor, referente ao não pagamento de
justa indenização.
Recurso especial não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Primeira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator. Os Srs. Ministros Hamilton Carvalhido e Teori Albino Zavascki votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Luiz Fux.
Nota da Redação: Leia a íntegra deste acórdão no site: www.diariodasleis.com.br.

CONDOMÍNIO – REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA – RES-


TITUIÇÃO DE DESPESAS INDEVIDAMENTE COBRADAS DO CONDOMÍ-
NIO POR EMPRESA ADMINISTRADORA – RESPONSABILIDADE DO EX-
SÍNDICO (TJRJ)

Décima Nona Câmara Cível - Origem: 2ª Vara Cível da Capital - Apelação Cível nº 0022781-04.2006.8.19.0001 -
Apelante 1: Condominio do Edificio Gotte - Apelante 2: New House Administração de Bens e Operadora de Serviços Ltda
- Apelados: Os mesmos - Relator: Des. Denise Levy Tredler
Direito civil – Repetição de indébito c/c indenizatória – Restituição de despesas indevidamente cobradas
do condomínio por empresa administradora – Reponsabilidade do ex-síndico limitada à devolução dos paga-
mentos por ele autorizados após a sua destituição do cargo – Inexistência de dano moral para o condomínio.
Ação de repetição de indébito, cujo pedido é cumulado com o de indenização por danos morais ajuizada por condo-
mínio em face de empresa administradora e de ex-síndico. Cabimento da restituição da quantia relativa às despesas com
a multa rescisória, com a taxa de administração e com os pagamentos indevidamente autorizados pelo segundo réu, após
a Assembleia Geral Extraordinária que o destituiu da função de síndico. Descabimento da restituição de valores relativos
às despesas autorizadas pelo segundo réu durante o período em que exerceu tal função. Eleição do segundo réu realizada
em assembleia geral extraordinária, que não foi objeto de anulação, a par de realizada por convocação de ¼ dos condôminos,

26 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


JURISPRUDÊNCIA

consoante o disposto no §1º, do art. 1.350 e no art. 1.355, ambos do vigente Código Civil, bem assim da convenção
condominial. Responsabilidade do ex-síndico que se limita à devolução dos pagamentos por ele autorizados, após a AGE
que o destituiu do cargo. Dano moral não configurado. Inexistência de ofensa à honra objetiva do ente despersonalizado.
Sucumbência recíproca corretamente fixada na sentença. Provimento parcial do recurso do condomínio e desprovimento
do recurso da New House.
Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº. 0022781-04.2006.8.19.0001, entre as partes acima
nomeadas,
Acordam os Desembargadores, que compõem a Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio
de Janeiro, por unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os recursos, nos termos do voto da Desembargadora
Relatora, como segue.
Nota da Redação: Leia a íntegra deste acórdão no site: www.diariodasleis.com.br.

AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA


LOCAÇÃO – DESOCUPAÇÃO LIMINAR INDEFERIDA PELA NECESSIDA-
DE DE CAUÇÃO NÃO EFETIVADA (TJRJ)
Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça - Agra- 6. Desprovimento do agravo de instrumento, na forma
vo de Instrumento nº 0023158-36.2010.8.19.0000 - Ação do caput do art. 557 do CPC”.
Originária n.º 0087522-14.2010.8.19.0001– Cobrança - 29ª Trata-se de agravo de instrumento interposto em face
Vara Cível da Comarca da Capital - Agravante: Fundação da decisão juntada por cópia às fls. 48-verso, que além de
Assistencial Santa Barbara - Agravado: Luiz Messias de indeferir a liminar pretendida 1, no sentido de desocupação
Souza - Relatora: Des. Letícia Sardas do imóvel locado no prazo de 15 dias, determina que a
DECISÃO MONOCRÁTICA parte autora comprove sua renda tendo em vista que
“Agravo de Instrumento. Ação de despejo c/c cobran- filantropia não é hipossuficiência.
ça de alugueres e acessórios da locação. Gratuidade de Quer o agravante, nas razões de fls. 02/07, que seja
justiça. Reconsideração. Análise prejudicada. Desocupa- deferida a gratuidade de justiça, a fim de que seja conheci-
ção liminar do imóvel. Indeferimento. Extinção da garantia. do e provido o instrumento para reformar a decisão agrava-
Necessidade de caução. Inexistência. Desprovimento. da para deferir a liminar, uma vez que, tendo em vista o
1. O Juízo a quo informou que reconsiderou a decisão montante do débito, extinta a garantia.
quanto ao pedido de gratuidade, restando prejudicada a Após a solicitação de fls. 59, o juízo a quo informou,
análise quanto a esta pretensão, nos termos do artigo 529 às fls. 61, que exerceu o juízo de retratação, apenas quan-
do Código de Processo Civil. to à concessão da gratuidade de justiça. Comunicou, ain-
2. Trata-se de ação de cobrança de alugueres c/c res- da, que o agravante cumpriu o disposto no art. 526 do CPC.
cisão do contrato de locação com despejo, interposto com A questão é de direito e o agravo está regularmente
fundamento na Lei 8.245/91 com as alterações trazidas instruído.
pela Lei nº 12.112/09.
É o relatório
3. Com o advento desta lei, foi autorizada a conces-
são de medida liminar para desocupação imediata do imó- Ab initio, cumpre esclarecer que a agravante também
vel locado nas ações de despejo por falta de pagamento de pretendia a reforma da decisão para que fosse deferida a
aluguéis e encargos, nos termos do artigo 59, §1º, inciso gratuidade de justiça.
IX. In casu, o Juízo a quo informou que reconsiderou a
4. Contudo, para a desocupação, caso extinta a ga- decisão quanto a esta pretensão recursal.
rantia, como no caso - afirmado pelo próprio recorrente -, Assim, prejudicado o recurso quanto à questão da
necessária a prestação de caução no valor equivalente a gratuidade de justiça, nos termos do artigo 529 do Código
três meses de aluguel. de Processo Civil.
5. Não foi depositada caução, sequer houve pedido Resta analisar o recurso quanto à pretensão de refor-
neste sentido, de modo que não pode ser deferida ma da decisão para que seja deferido o despejo liminar-
liminarmente a desocupação do imóvel. mente.

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 27


JURISPRUDÊNCIA

Trata-se de ação de cobrança de alugueres c/c resci- Contudo, como se depreende da própria leitura siste-
são do contrato de locação com despejo, interposto com mática do §1º e inciso IX, para a desocupação liminar, caso
fundamento na Lei 8.245/91 com as alterações trazidas extinta a garantia, independentemente do motivo, neces-
pela Lei nº 12.112/09. sária a prestação de caução no valor equivalente a três
Assim, com o advento desta lei, foi autorizada a con- meses de aluguel.
cessão de medida liminar para desocupação imediata do Afirmando o agravante veementemente que a garantia
imóvel locado nas ações de despejo por falta de pagamen- já se tornou extinta há tempos, necessária a caução aci-
to de aluguéis e encargos, nos termos do artigo 59, §1º, ma referida para autorizar a concessão da liminar de des-
inciso IX. pejo requerida.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capí- Como destacado pelo magistrado a quo, não foi de-
tulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. positada caução, sequer houve pedido neste sentido, de
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em modo que não pode ser deferida liminarmente a desocupa-
quinze dias, independentemente da audiência da parte ção do imóvel.
contrária e desde que prestada a caução no valor equiva- Por tais fundamentos, na forma autorizada pelo caput
lente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por do artigo 557 do Código de Processo Civil, nego provimen-
fundamento exclusivo: to ao agravo de instrumento.
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da Rio de Janeiro, 26 de julho de 2010.
locação no vencimento, estando o contrato desprovido de Des. Letícia Sardas, Relatora
qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter
sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exo- O contrato tem garantia e não foi depositada caução;
neração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela ausentes os requisitos, indefiro a liminar.
Lei nº 12.112, de 2009) Certificado por Des. Letícia Sardas

DESPEJO – FALTA DE PAGAMENTO DE IPTU – INFRAÇÃO CONTRATUAL


CARACTERIZADA (TJRJ)
Apelação Cível n° 0008752-85.2007.8.19.0203 - Ape- provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
lante: Hygino Ferreira Marques - Apelado: Posto Tulipa Ltda. RELATÓRIO
- Relator: Des. Agostinho Teixeira
Hygino Ferreira Marques ajuizou ação de despejo con-
Apelação cível. Ação de despejo por falta de pa- tra Posto Tulipa Ltda. Diz que, em 06.05.05, as partes ce-
gamento. Contrato de locação que prevê a responsa- lebraram contrato de locação dos imóveis situados na Ave-
bilidade do locatário pelo pagamento dos tributos nida Genemário Dantas, 1070, 1074, 1076, 1076-A e Rua
relativos ao imóvel locado. Débito de IPTU não hon- Edgard Werneck, 51, pelo prazo 120 meses. Afirma que a
rado. Dívida decorrente de recálculo do tributo, em ré não paga o IPTU, obrigação que lhe incumbia por força
razão de edificações no imóvel. Locatário que teve do parágrafo único da cláusula terceira do contrato. Pede a
ciência inequívoca do débito fiscal, porém não pur- citação do réu para purgar a mora. Caso não seja honrada
gou a mora. Infração contratual caracterizada. a dívida, pleiteia a rescisão contratual e a decretação do
Desalijo que se impõe. Recurso Provido. despejo.
ACÓRDÃO Na contestação, a ré afirma que todos os encargos da
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apela- locação, inclusive o IPTU, foram regularmente pagos. Diz
ção Cível n.º 0008752-85.2007.8.19.0203 em que é ape- que, na hipótese de haver diferença devida em favor do fis-
lante Hygino Ferreira Marques e apelado Posto Tulipa Ltda. co, não pode ser penalizado com encargos decorrentes da
Acordam por unanimidade de votos os mora, uma vez que desconhecia o débito.
Desembargadores que compõem a Vigésima Câmara Cível Formula pedido contraposto para que o autor exiba as
do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em dar parcelas de IPTU exigidas pelo Município do Rio de Janei-

28 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


JURISPRUDÊNCIA

ro (fls. 44/48). contemplam a mencionada diferença, porque só posterior-


Em réplica, o autor esclarece que, em virtude de obras mente foi apurada (fls. 13/17).
realizadas pela locatária no imóvel, o Município do Rio de Tendo em vista que se trata de débito constituído du-
Janeiro recalculou o IPTU e cobrou a diferença apurada rante a execução do contrato, cabe a locatária arcar com o
(fls. 76/82). pagamento, máxime porque a diferença aferida decorre da
A sentença julgou improcedente o pedido principal. atividade explorada pela locatária no local.
Julgou, ainda, extinto, sem resolução de mérito, o pedido A ré assevera que o autor omitiu a apresentação
contraposto, em virtude da inadequação da via eleita (fls. tempestiva das parcelas do imposto cobrado pela Prefeitu-
226/229). ra Municipal nos boletos bancários mensais e, por isso,
Apela o autor reeditando seus argumentos. Salienta teria direito de liquidar a dívida em parcelas (fls. 154). No
que o réu não purgou a mora para o fim de evitar o desalijo entanto, desde que foi citada, em 14.01.08, não efetuou
(fls. 248/258). nenhum depósito, ainda que parcial, para o fim de afastar a
mora.
Em contrarrazões, o recorrido prestigia do julgado.
Assim, deixou de observar o artigo 62, II, da Lei 8245/
Acentua que, no curso da demanda, o apelante quitou os
91, vigente à época, segundo o qual, “o locatário poderá
débitos fiscais, o que afastaria a alegação de mora (fls.
evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da con-
269).
testação, autorização para o pagamento do débito atuali-
É o relatório. zado.”
VOTO Confira-se precedente desta Corte:
Em 06.05.04, as partes celebraram contrato de loca- “LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR
ção não residencial de imóveis localizados à Avenida FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. MORA QUE
Genemário Dantas, números 1070, 1074, 1076, 1076-A e NÃO FOI ELIDIDA, CONSIDERANDO QUE O DEPÓSITO
Rua Edgard Werneck, 51. A cláusula terceira, parágrafo FOI REALIZADO EM VALOR INFERIOR AO DEVIDO. DE-
terceiro da avença estabelece que “juntamente com o alu- FESA DO LOCATÁRIO CENTRADA NO FATO DE TER
guel mensal, a locatária efetuará o pagamento dos encar- REALIZADO PAGAMENTO DE IPTU’S ATRASADOS, VEN-
gos locativos, representados por tributos, preços públicos CIDOS EM DATA ANTERIOR À DO CONTRATO DE LOCA-
e tarifas, inclusive bancárias, que incidem ou venham a ÇÃO. PARA EMENDAR A MORA, O LOCATÁRIO DEVE
incidir sobre o imóvel (fls. 10 verso).” EFETUAR O DEPÓSITO DO VALOR TOTAL RECLAMA-
A ré demonstrou que os encargos locatícios eram pa- DO PELO LOCADOR, AINDA QUE SUJEITO À DISCUS-
gos em boletos bancários nos quais havia discriminação SÃO. RECURSO DESPROVIDO” (apel. 47529/09. Déci-
dos débitos, inclusive daqueles de natureza tributária (fls. ma Sétima Câmara Cível. Rel. Des. Luisa Bottrel Souza, j.
53/71). 23.09.09)

No curso do contrato, o Município do Rio de Janeiro Ademais, ainda que o apelante tenha quitado o débito
realizou vistoria no imóvel locado e constatou que a situa- perante o fisco no curso do processo, persiste seu crédito
ção cadastral do imóvel estava desatualizada, porque hou- contra o locador, por força do contrato celebrado.
ve a unificação dos lotes e a edificação de um posto de Isto posto, dou provimento ao recurso para rescindir o
gasolina no local. contrato e decretar o despejo do réu, fixado o prazo de 30
No processo administrativo relativo à vistoria, o fiscal dias para desocupação do imóvel, invertidos os ônus
registrou que, após a implementação dos novos dados, em sucumbenciais.
29.06.06, houve a cobrança de IPTU e TCL dos exercícios Rio de Janeiro, 04 de agosto de 2010.
de 2005 e 2006 (fls. 144). Desembargador Agostinho Teixeira, Relator
Constato, assim, que os pagamentos efetuados pela Certificado por Des. Agostinho Teixeira de Almeida
ré nos boletos de cobrança dos encargos locatícios não Filho

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 29


BOLETIM CARTORÁRIO
O Boletim Cartorário, criado em março de 1990, por Antonio Albergaria
Pereira, é organizado pelo Instituto de Estudos Albergaria - IDEAL, sob a
coordenação de seus Diretores, Valestan Milhomem da Costa e Valmir Gonçalves da Silva.

Índice do Boletim Cartorário


Decisões e Comentários
Alguns problemas práticos no registro da hipoteca (Valestan Milhomem da Costa) .................................................. 30

Dúvida Cartorária
Certidões de quitação de tributos – Registro de imóvel transferido por firma extinta .................................................. 39

Jurisprudência Cartorária
Imóvel registrado em nome de firma individual – Ingresso obstado (CSM/SP) ........................................................... 40
Emolumentos cartorários – Cumulação – Prática de mais de um ato na mesma escritura (STJ) .............................. 41

DECISÕES E COMENTÁRIOS
ALGUNS PROBLEMAS PRÁTICOS NO REGISTRO DA HIPOTECA (*)

Valestan Milhomem da Costa (*)

Introdução
A hipoteca reinou soberana como direito real de garantia no registro de imóveis brasileiro desde a Lei nº 317, de
21.10.1843, que criou o registro geral da hipoteca, até a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel pela Lei nº 9.514/
97, visando impulsionar o mercado imobiliário em razão das mazelas da hipoteca quanto à lentidão na recuperação do
crédito.
Desde então a contratação da hipoteca e seu consequente registro nas serventias prediais vem minguando acentu-
adamente, sendo os poucos casos atrelados a operações de financiamento entre particulares que desconhecem as
vantagens da alienação fiduciária de coisa imóvel.
Contudo, isso não significa perda da importância prática da hipoteca para os registradores de imóveis no Brasil, que
continuam a militar com as particularidades da sua existência, precipuamente em razão das hipotecas constituídas até
1990, e pouco depois disso.
De modo que a hipoteca ainda constitui questão de interesse para os registradores de imóveis e continuará a fazer
parte do seu cotidiano por diversas questões relacionadas ao seu cumprimento, extinção e cancelamento; como demons-
traremos à frente.
Das possibilidades de hipoteca
O artigo 1.420 do Código Civil estabelece: ´só aquele que pode alienar pode hipotecar e só os bens que se podem
alienar poderão ser dados em hipoteca´.
A regra constitui diretriz básica acerca da legitimidade do sujeito e do objeto que devem merecer atenção especial do
registrador de imóveis na qualificação dos títulos hipotecários apresentados para registro, mediante cotejo com o disposto
nos artigos 1.228 e 1.473 do Código Civil. Apesar de viger desde o Código de 1916 (art. 756), tal diretriz ainda é o cerne das
dúvidas envolvendo títulos hipotecários no Registro de Imóveis.
Exemplificando, é comum devolução de títulos de hipoteca em razão de estar o imóvel penhorado, sob o argumento

30 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


BOLETIM CARTORÁRIO

de que, estando o imóvel penhorado não poderia ser alienado, e, por consequência, hipotecado.
Os registradores que veem na penhora um obstáculo ao registro da hipoteca, ou de uma alienação fiduciária, enten-
dem que se o bem está individualizado e reservado para satisfazer um crédito em execução, não seria mais possível ao
proprietário constituir ônus sobre aquele bem, pois tal ônus, sendo “posterior à hipoteca”, seria caracterizador da fraude de
execução cogitada no artigo 240 da Lei nº 6.015/73. Esquecem-se, de que a penhora não constitui indisponibilidade plena
do bem, mas apenas indireta (Rocco) ou relativa (Teodoro), desde que conste do título a ciência do adquirente da existên-
cia da constrição judicial, sem a qual, naturalmente, não deveria o título ser admitido a registro, em atenção ao princípio
da boa-fé (objetiva) (art. 421, CC).
Apesar do zelo motivador desse tipo de qualificação - e apenas ad argumentandum -, o zelo, por si só, não constitui
base jurídica para fundamentar a qualificação de um título, negativa ou positivamente. No que tange ao exame do registro
da hipoteca, o norte que deve orientar o registrador é o disposto no artigo 1.420 do Código Civil, segundo o qual ‘quem
pode alienar, pode hipotecar’.
Em relação à oneração (ou mesmo alienação) do bem penhorado, é bom lembrar que tais negócios não têm eficácia
em relação ao credor da penhora, que continuará com a preferência para realização do seu crédito sobre aquele bem,
salvo na hipótese de insolvência do devedor proprietário, hipótese na qual terá o credor da execução oportunidade para
denunciar a fraude de execução, na forma do art. 768 do CPC, cujo registro, provada a fraude, poderá ser anulado, nos
termos do art. 216 da Lei nº 6.015/73.
Estas, porém, são questões de alta indagação que refogem ao exame qualificador do título.
Contudo, a regra geral de hipotecar bem penhorado é excepcionada na penhora decorrente de execução de crédito
inscrito em Dívida Ativa da União, suas autarquias e fundações, pois a penhora, nesse caso, torna indisponível o bem por
determinação legal (art. 53, § 1º da Lei nº 8.212/90). Se o bem está indisponível não poderá ser alienado. Do mesmo modo
não poderá ser onerado (hipotecado).
Por outro lado, nenhum direito real de garantia torna o bem indisponível. Assim, não obstante as qualidades conferidas
à alienação fiduciária de bem imóvel, que conferem maior praticidade, economia e celeridade na recuperação do crédito
pela execução da dívida mediante procedimento administrativo, a constituição da propriedade fiduciária não constitui
impedimento à constituição da hipoteca sobre o mesmo bem, independentemente do consentimento do credor fiduciário.
A Lei nº 9.514/97 exige a anuência do fiduciário para a transmissão dos direitos do fiduciante sobre o bem. Contudo,
a constituição de hipoteca não configura hipótese de transmissão de direito real, mas de constituição de um direito real de
garantia, um ônus sobre o bem, de natureza transitória e acessória, sem nenhuma interferência sobre o negócio fiduciário
que lhe é anterior.
Frise-se, porém, que somente quem pode alienar pode hipotecar. Assim, a hipoteca do bem alienado fiduciariamente
poderá ser constituída somente por quem pode transmitir direitos sobre o bem, ou seja, pelo devedor fiduciante, como
evidencia o artigo 29 da Lei nº 9.514/97:
Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o
imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
Porém, o fiduciante somente poderá hipotecar o imóvel alienado fiduciariamente enquanto não ocorrer a consolidação
da propriedade resolúvel na pessoa do fiduciário.
Após a consolidação da propriedade resolúvel, somente o fiduciário poderá transmitir direitos sobre o imóvel. Primei-
ro, na fase dos leilões, para a execução do seu crédito. Após os leilões, não havendo arrematação, ocorrendo a extinção
da dívida e a liberação do devedor (art. 27, § 5º, Lei nº 9.514/97), sem prejuízo da obrigação do credor de conferir termo de
quitação ao devedor (art. 27, § 6º), ficará o fiduciário (ou ex-fiduciário) investido na propriedade plena do bem, na conformi-
dade do art. 1.228 do Código Civil.
Logo, a hipoteca é possível em todos os casos de possibilidade de alienação do bem ou de direito real sobre o bem
(art. 1.473, incisos I a X, CC), inclusive do direito suspensivo de propriedade.
Quanto a esta última hipótese, estatui o Código Civil (art. 1.420, § 1º) que, constituído o direito de propriedade que

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 31


BOLETIM CARTORÁRIO

estava suspenso, a hipoteca vale desde o registro do título respectivo.


Dos interessados para requerer o registro da hipoteca
O parágrafo único do art. 1.492 do Código Civil diz que “compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro
da hipoteca”.
Gladston Mamede, citado por Carlos Alberto Dabus Maluf (in Código Civil Comentado, 6ª ed. Revista e Atualizada,
Saraiva, 2008), comentando o dispositivo, esclarece a referência aos interessados, “vale dizer, credor, devedor ou terceiro
prestador da garantia real por dívida alheia”, sendo o registro da hipoteca requerido mediante apresentação do título causal
no órgão competente.
Estaria o parágrafo único do art. 1.492 do Código Civil excepcionando a regra geral do art. 217 da Lei nº 6.015/73, de
que qualquer pessoa pode provocar o registro?
Walter Ceneviva esclarece que “os sujeitos passivos da obrigação de registrar (art. 169) são as pessoas com interes-
se no registro”. “Entretanto”, diz, “qualquer pessoa pode provocá-lo”. (Lei dos Registros Públicos Comentada, 15ª edição
atualizada até 1º de outubro de 2002, Saraiva, pág. 440).
Destarte, ao mencionar que “compete aos interessados [...] requerer o registro” quer o Código Civil apenas destacar
os sujeitos passivos da obrigação de registrar, sem, contudo, criar norma especial de competência para requerer o
registro da hipoteca, o qual poderá ser provocado por qualquer pessoa (art. 217, LRP).
Tal providência nenhum prejuízo trará aos interesses dos contratantes nem ao sistema registral imobiliário, pois, na
célebre frase de Lacerda de Almeida, citado por Maria Helena Diniz, “hipoteca não registrada é hipoteca inexistente”
(Sistemas de Registros de Imóveis, 4ª edição, revista, aumentada e atualizada de acordo com o novo Código Civil Saraiva,
2003).
Do desmembramento do ônus hipotecário
O artigo 1.488 do Código Civil diz: “Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou se nele se
constituir condomínio edilício, poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autônoma, se o requererem ao
juiz o credor, o devedor ou os donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito”.
Para Jones Figueiredo Alves e Mário Luiz Delgado, citados por Carlos Alberto Dabus Maluf (op. cit.), “o dispositivo
representa importante inovação, ao permitir a divisão do ônus da hipoteca, sempre que o imóvel dado em garantia vier a
ser loteado posteriormente ou se nele se constituir condomínio edilício”. (Grifo acrescentado).
Na opinião de Silvio Venosa (in “A hipoteca no novo Código Civil”, artigo publicado no Jornal Valor Econômico em
22.2.2002), “ocorre com freqüência que um imóvel de apartamentos em construção ou um imóvel de um empreendimento
como um futuro loteamento aberto ou fechado seja dado em hipoteca. Essa hipoteca, como é evidente, de início onera a
totalidade do imóvel. Posteriormente, quando instituído o condomínio e passam a ser vários os adquirentes-condôminos,
a totalidade do imóvel continua gravada. Essa situação tem gerado questões complexas, gerando problemas sociais
quando, por exemplo, o empreendedor originário se torna insolvente ou vai à bancarrota. Pois não sem atraso em nosso
ordenamento, o art. 1.488 do novo Código Civil procura socorrer essas situações”.
“Desse modo”, continua, “torna-se um direito dos proprietários de cada unidade desmembrada do imóvel originário,
[...] requerer que a hipoteca grave, proporcionalmente cada lote ou unidade condominial”. (Grifos nossos).
Por fim, lembra “que o dispositivo não esclarece se cada titular do domínio, isoladamente, pode requerer essa divisão
no tocante ao seu próprio quinhão”, entendendo que “a melhor opinião é, sem dúvida, nesse sentido, pois exigir que todos
o façam coletivamente, ou que a entidade condominial o faça, poderá retirar o alcance social que pretende a norma”.
Destas considerações pode-se inferir que foram criadas novas facetas da hipoteca que serão objeto de qualificação
no registro de imóveis.
Primeiro, quanto ao ato a ser praticado quando do desmembramento da hipoteca. Segundo, quanto ao título causal
desse desmembramento. Terceiro, quanto à coincidência ou não desse ato com a averbação remissiva do registro da
hipoteca originária, e, quarto, referente à relação que se pode extrair desse desmembramento quanto à pessoa do propri-
etário do lote ou unidade condominial.
32 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21
BOLETIM CARTORÁRIO

Em relação ao ato a ser praticado, não obstante a ausência de regulação legal, certo é que o desmembramento da
hipoteca ocorrerá no registro de imóveis por ato de averbação, segundo a regra geral do art. 246 da LRP segundo a qual
“serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro”.
Segundo, o título causal do desmembramento será o mandado judicial em ação intentada pelo credor, pelo devedor
ou pelo proprietário do lote ou unidade condominial, correndo por conta de quem requerer o desmembramento as despe-
sas correspondentes (art. 1.488, § 2º, CC).
Porém, nada impede que o desmembramento ocorra por ato voluntário dos interessados, em conformidade com o art.
425 do Código Civil, segundo o qual “é lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas
neste Código”, mediante escritura pública, por se tratar de hipótese de “modificação de direitos reais sobre imóveis”, nos
termos do art. 108 do Código Civil, pouco importando que o quantum do ônus atribuído individualmente a cada imóvel seja
inferior a 30 salários mínimos, pois não se trata de negócio autônomo de financiamento e de garantia, mas de
desmembramento de ônus hipotecário de maior valor, embora o desmembramento do ônus possa implicar em fração bem
menor que o valor de 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Pensar diferente seria o mesmo que considerar obrigatória a escritura pública para vender um imóvel de valor superior
a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, e aceitar que a retificação do estado civil de um dos contratantes
daquela escritura fosse instrumentada por escrito particular.
Não se olvide, também, que o conteúdo do art. 108 do Código Civil é o valor do imóvel e não o valor do negócio.
Quanto ao terceiro aspecto, a averbação do desmembramento do ônus hipotecário não dispensa a averbação remis-
siva da existência do ônus hipotecário, para atender ao princípio da continuidade, disposto nos artigos 195 e 196 da Lei nº
6.015/73. A toda evidência, não seria possível desmembrar um ônus que não aparece na matrícula.
Assim, ainda que o desmembramento da hipoteca ocorra simultaneamente ao registro do loteamento ou da institui-
ção do condomínio, o oficial deverá proceder a abertura da matrícula de cada unidade, em atenção ao princípio da unitariedade
matricial (art. 176, I, c/c art. 235, Parágrafo único, da Lei nº 6.015/73), averbar a existência do ônus hipotecário de ofício
(art. 230), em atenção ao princípio da continuidade, e, ato contínuo, averbar o desmembramento do ônus hipotecário, a
requerimento do interessado, para atender o princípio da publicidade.
Por fim, deve-se esclarecer que, não obstante o desmembramento do ônus hipotecário, não se cria uma nova relação
de devedor-credor entre o proprietário do lote ou unidade condominial e o credor da hipoteca originária. O desmembramento
do ônus hipotecário é, em verdade, mera delimitação (especialização) da responsabilidade de cada imóvel em relação à
hipoteca originária, tanto que o § 3º do artigo 1.488 do Código Civil estabelece que “o desmembramento do ônus não
exonera o devedor originário da responsabilidade a que se refere o art. 1.430, salvo anuência do credor” (leia-se: obrigação
pessoal pela totalidade da dívida, respondendo, por isso, outros bens do devedor, se os gravados não forem suficientes),
responsabilidade que não atinge o simples dador da garantia (art.1.427, CC).
Apesar da relevância e das vantagens apontadas pela doutrina em relação ao art. 1.488 do Código Civil, que, diga-
mos, são acertadas, pois simplificarão a liquidação do patrimônio nos casos de insolvência, possibilitando a liberação,
pelos respectivos adquirentes, dos imóveis hipotecados pelo devedor principal, mediante pagamento do saldo da dívida
atrelado a cada imóvel, a forma engendrada pelo legislador não foi das mais acertadas. Primeiro, por violar o princípio da
indivisibilidade da hipoteca; segundo, pela onerosidade do procedimento e, terceiro, pela possibilidade do desmembramento
do ônus não ocorrer para todos os imóveis, permanecendo o problema que buscou solucionar.
O contrato principal da hipoteca é o de mútuo, do qual aquela é acessória, como garantia que visa ser suficiente para
a satisfação do crédito concedido. Para tal, a hipoteca muitas vezes é constituída sobre diferentes imóveis, em cada caso
mediante registro do título constitutivo da hipoteca na matrícula do respectivo imóvel especializado, hipótese na qual se
tem várias hipotecas, cada uma delas podendo ser, individualmente, excutidas, quitadas e remidas, se assim dispuser o
título ou o termo de quitação (art. 1.421, CC; art. 758, CC1916).
Porém, uma vez registrada, a hipoteca é una em relação a cada imóvel especializado, não podendo, destarte, ser
resgatada ou remida parcialmente como garantia que recai sobre determinado imóvel, nos termos do art. 1.429 do Código
Civil (art. 766, CC1916).

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 33


BOLETIM CARTORÁRIO

Dessa forma, melhor seria se a redação do art. 1.488 do Código Civil, em vez de permitir o desmembramento do ônus
hipotecário, houvesse exigido nova especialização da hipoteca constituída em atenção ao princípio da especialidade
objetiva, pois, uma vez desmembrado o imóvel pelo loteamento ou instituição de condomínio, evidente que dito imóvel
deixa de existir como unidade territorial distinta e especializada para dar lugar a existência das novas unidades prediais,
sobre as quais deverá recair o ônus hipotecário, mediante simples especialização. Não se pode referir a novas hipotecas,
pois, para tanto, necessários seriam novos contratos e novos registros, com evidente ônus excessivo para o devedor
originário e participação obrigatória, nos novos contratos, de todos os novos proprietários das unidades imobiliárias, o que
também poderia resultar em dificuldades para o credor.
Contudo, mediante nova especialização da garantia hipotecária, em razão da perda das características do imóvel
anteriormente especializado, o devedor e o credor poderiam, em simples contrato de especialização de garantia hipotecá-
ria, solucionar todos os casos do novo empreendimento, atribuindo a cada nova unidade imobiliária o valor da dívida que
lhe fosse correspondente, na proporção entre o valor da unidade e o crédito total, correndo as despesas do contrato de
especialização e das averbações em cada matrícula por conta de quem deu causa ao parcelamento do solo.
A redação do art. 1.488 do Código Civil poderia ser: “Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a ser loteado, ou
se nele se constituir condomínio edilício, o devedor e o credor deverão promover nova especialização da hipoteca,
gravando cada nova unidade imobiliária, obedecida a proporção entre o valor de cada novo imóvel e o crédito, corren-
do as despesas por conta de quem fizer o parcelamento do imóvel.”
Com essas medidas seriam afastadas as dúvidas acerca da possibilidade ou não de desmembramento do ônus por
iniciativa individual de cada proprietário; os inconvenientes da demanda judicial para o desmembramento (na maioria dos
casos), gerando despesas para quem não é responsável pelo parcelamento; de se ter no registro de imóveis um ônus que
pesará proporcionalmente sobre uns e integralmente sobre outros imóveis, com prejuízo dos objetivos da norma, cuja
compreensão está acima da média da maioria dos adquirentes de unidades nesses empreendimentos, sobretudo em
loteamentos para pessoas de baixa renda; e, por fim, não se criariam discussões acerca do princípio da indivisibilidade da
hipoteca.
Da extinção da hipoteca e do cancelamento do seu registro
O artigo 1.499 do Código Civil diz que a hipoteca se extingue: I – pela extinção da obrigação principal; II – pelo
perecimento da coisa; III – pela resolução da propriedade; IV – pela renúncia do credor; V – pela remição; VI – pela
arrematação ou adjudicação.
O artigo 1.500, por sua vez, estabelece que “extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no Registro de Imóveis,
do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova”.
A redação desse artigo é confusa, pois transmite a idéia de que a averbação é forma de extinção da hipoteca, o que
não é verdade, não obstante ser o registro fase jurídica indispensável à constituição da hipoteca, como direito real de
garantia.
Porém, em nosso sistema jurídico o registro, por si só, não é constitutivo da hipoteca, mas estágio da constituição
desse direito real de garantia, tendo como supedâneo uma causa (a obrigação de pagar) manifesta em um título, conven-
cional ou judicial, do qual o registro não é saneador. (Afrânio, Registro de Imóveis, 1977, págs. 135-136).
A averbação no Registro de Imóveis, portanto, visa tão-só dar publicidade da extinção ou cancelamento dos efeitos
produzidos pelo registro em razão da cessação dos efeitos do ato jurídico que lhe deu causa, por ocorrência de uma das
hipóteses previstas em lei para a extinção da hipoteca. É, nesse sentido, consecutária da cessação da causa do registro,
tornando sem efeito o registro que anula.
Contudo, a averbação não pode ser causa da extinção da obrigação de caráter pessoal, que subsiste ou se extingue
independentemente do registro. Tanto que a anulação do registro não corresponde necessariamente à anulação do título
que lhe deu causa, o qual poderá ser reapresentado para novo registro (art. 254, LRP), assim como o desfazimento,
anulação, extinção ou rescisão de um título registrado não altera os efeitos do registro enquanto este não for cancelado
(art. 252, LRP). Há, portanto, autonomia entre causa (título) e forma (registro).
Destarte, não é de boa técnica atribuir o cancelamento da hipoteca à averbação do seu cancelamento no registro, vez

34 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


BOLETIM CARTORÁRIO

que a averbação do cancelamento da hipoteca somente ocorrerá mediante a respectiva prova da sua extinção, conforme
estabelece o art. 1.500, in fine, do Código Civil, e o art. 251, incisos, da Lei dos Registros Públicos.
A extinção da hipoteca ocorre por causa e em momento anterior à averbação do cancelamento do registro da
hipoteca, não sendo possível, a toda evidência, que a extinção da hipoteca seja corolário da averbação do cancelamento
do seu registro, pois a averbação somente poderá ocorrer com a prova da extinção da hipoteca. Esta é supedâneo
daquela.
Nesse ponto o Código Civil de 1916 era de melhor técnica. Dizia:
Art. 850. A extinção da hipoteca só começa a ter efeito contra terceiros depois de averbada no respectivo registro.
Art. 851. A inscrição cancelar-se-á, em cada um dos casos de extinção da hipoteca, à vista da respectiva prova ou,
independente desta, a requerimento de ambas as partes, se forem capazes, e conhecidas do oficial do registro.
A averbação do cancelamento do registro (antiga inscrição) da hipoteca, portanto, é para fins de publicidade, para
que a extinção da hipoteca possa gerar efeitos contra todos, e não para extinguir a hipoteca.
Com esses esclarecimentos, voltemos aos casos de extinção da hipoteca com repercussões práticas no Registro
de Imóveis.
Tem relevância o disposto no art. 1.501 do Código Civil que condiciona a extinção da hipoteca, nas hipóteses do
inciso VI do art. 1.499 (arrematação ou adjudicação), à notificação judicial dos respectivos credores hipotecários que não
tenham sido de algum modo parte na execução.
O direito tutelado pela norma é o de remissão da hipoteca pelos demais credores hipotecários, visando a preservação
dos seus créditos.
O artigo é de clareza solar. Somente será possível ao oficial do registro de imóveis proceder a averbação do cance-
lamento da hipoteca nos casos de arrematação ou adjudicação se constar do respectivo título terem sido os demais
credores hipotecários intimados da execução.
O cancelamento, indiscutivelmente, terá que ser requerido pelo interessado, em razão do princípio da instância ou
rogação, segundo o qual ao oficial não é permitido atuar de ofício, senão quando a lei autoriza ou o ato se revele essencial
à boa ordem do serviço.
Porém, a dúvida que pode pairar – e normalmente paira – é acerca da necessidade ou não de constar do título - ou de
acompanhar o título - autorização específica do juízo para o cancelamento do ônus hipotecário em razão da arrematação
ou da adjudicação.
O fundamento da dúvida é o disposto nos artigos 267 e 269 da Lei nº 6.015/73 que, nos casos de remissão de imóvel
hipotecado, assevera que “o juiz ordenará, por sentença, o cancelamento da hipoteca”, bem como que “o juiz mandará
cancelar a hipoteca”.
Por causa dessa norma estrita da necessidade de mandado judicial para efetuar o cancelamento da hipoteca nos
casos de remissão, é comum o entendimento de que o cancelamento da hipoteca, nos casos de arrematação ou adjudi-
cação, não pode ocorrer sem o respectivo mandado judicial.
Em nossos tribunais encontramos decisões em ambos os sentidos, às vezes dentro do mesmo tribunal, o que
evidencia a complexidade do tema e a dificuldade que os oficiais de registro de imóveis encontram para o desempenho do
seu mister, na prática; sobretudo quando o oficial entende pela necessidade do mandado e o juízo entende o contrário.
Os exemplos abaixo são emblemáticos. Vejamos.
Na Apelação Civil nº 1.0000.00.307831-8/001 (1), em Suscitação de Dúvida da Comarca de Uberlândia/MG, o Tribunal
de Justiça mineiro julgou pela desnecessidade de mandado judicial para se proceder ao cancelamento da hipoteca na
hipótese do art. 1.499, VI e 1500 do Código Civil. Segundo o julgado, para cancelar a hipoteca basta a prova da sua
extinção, a qual já está demonstrada no título de arrematação ou adjudicação (referindo à intimação dos demais credores
hipotecários).
No Agravo de Instrumento nº 0024404-67.2010.8.19.0000, à decisão da 2ª Vara Cível de São Gonçalo/RJ, que indefe-

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 35


BOLETIM CARTORÁRIO

riu pedido de expedição de ofício ao RGI, a fim de que fosse dada a baixa na hipoteca incidente sobre imóvel arrematado
pelo agravante, com fulcro no art. 1.499, VI do Código Civil, a 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça fluminense - fazendo
alusão a outros julgados daquela Corte no mesmo sentido - entendeu pela necessidade da expedição do ofício determi-
nando o cancelamento da hipoteca.
Essa era também a opinião de Afrânio de Carvalho, para quem, “sem o mandamento de baixa geral, as demais
hipotecas continuarão em aberto” (Registro de Imóveis, Forense, 1977, pág. 314).
A meu sentir, evidencia-se mais acertado o entendimento do Tribunal de Justiça mineiro. É exacerbado formalismo
exigir que, atendidos os requisitos legais para extinção da hipoteca, e diante de requerimento formulado pelo arrematante
ou adjudicante para esse fim, haja necessidade de ato específico do juízo para cancelamento do ônus hipotecário já
extinto, sendo a averbação do cancelamento da hipoteca mera publicidade da extinção da hipoteca.
Ademais, o dispositivo que trata especificamente do cancelamento da hipoteca na lei instrumental dos registros (art.
251), diz que o cancelamento da hipoteca poderá ser feito: I – [...]; II – em razão de procedimento administrativo ou
contencioso, no qual o credor tenha sido intimado (art. 698 do Código de Processo Civil); III – [..].
Ora, havendo prova da intimação do credor hipotecário, na forma do art. 1.501 do Código Civil, caracterizada estará a
extinção da hipoteca pela extinção da obrigação que lhe deu causa, e havendo a lei instrumental dos Registros Públicos
(inciso II do art. 251 da Lei nº 6.015/73) autorizado o cancelamento da hipoteca uma vez atendida aquela providência,
parece demasiado formalismo qualquer outra exigência, além do pedido para cancelar o registro e o recolhimento das
despesas devidas.
Se há prova da extinção da obrigação entre as partes, com a consequente extinção do ônus hipotecário, nada mais
natural que dar publicidade dessa extinção.
Da perempção da hipoteca e da caducidade do seu registro
O artigo 1.485 do Código Civil estabelece: “Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá
prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o
contrato de hipoteca, reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que
então lhe competir”. Trata este artigo da perempção legal da hipoteca. É, portanto, hipótese de extinção da hipoteca
independente da extinção da obrigação. O contrário é que não seria possível, pois a hipoteca se extingue em todo caso de
extinção da obrigação.
O artigo 238 da Lei nº 6.015/73 diz: “O registro de hipoteca convencional valerá pelo prazo de 30 (trinta) anos, findo
o qual só será mantido o número anterior se reconstituída por novo título e novo registro”. Trata este artigo da caducidade
do registro da hipoteca.
Os dois artigos têm um ponto em comum: a perempção da hipoteca e a caducidade do registro somente se aplicam
à hipoteca convencional.
Não obstante a relação de ambos os artigos com a hipoteca convencional, é preciso individuar o conteúdo desses
artigos, comumente aplicados a uma mesma finalidade: a extinção da hipoteca.
Maria Helena Diniz (op. cit. pág. 156) aborda as causas de extinção da hipoteca, incluindo a perempção legal, e
aponta para todos os casos a mesma consequência: “E, como conseqüência da extinção do ônus real, ter-se-á de
proceder ao cancelamento de seu assento, pois sua extinção só terá efeito contra terceiros depois de averbada no
respectivo registro”. (Grifo acrescentado). Não explica, porém, como esse cancelamento deve ser feito.
Walter Ceneviva comentando o art. 251 da LRP, sobretudo o caput, assevera: “A exegese gramatical do advérbio só
(grifo do autor) não deixa dúvida de que nos três incisos se contém a única (grifei) forma autorizada de extinção do registro
hipotecário”. Diz mais: “Assim, o cancelamento após trinta anos, [...] da instituição do ônus não é averbável por iniciativa
do oficial. A extinção, ao fim do prazo, é fatal, mas a inscrição, para ser cancelada (grifei), depende de requerimento ao juiz
corregedor, se o devedor não exibir ao cartório um dos documentos referidos pelo artigo, com firma reconhecida do credor
ou de seus sucessores”.
É possível que a similitude da redação dos dois artigos, ambos fazendo referência ao prazo de 30 (trinta) anos da

36 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


BOLETIM CARTORÁRIO

hipoteca, tenha induzido os renomados juristas, assim como outros, a concluir que possuam o mesmo conteúdo: extinção
da hipoteca. A realidade, porém, é outra.
O artigo 1.485 do Código Civil estabelece a perempção da hipoteca, tornando-a extinta, após 30 (trinta) anos,
independente de qualquer ato do credor ou do poder judiciário. Quanto a isso, não há o que discutir. Isso por si só aponta
a desnecessidade de qualquer ato do credor para a prova da extinção da hipoteca, que ocorre pelo escoamento do prazo
de 30 (trinta) anos.
O artigo 238 da Lei nº 6.015/73 declara a caducidade do registro da hipoteca, que não terá mais nenhum valor
jurídico após 30 (trinta) dias. Aquilo que caduca não precisa ser cancelado. A caducidade é a anulação, o cancelamento
do registro, sem necessidade de qualquer outra providência para esse fim.
Contudo, em obediência ao princípio da publicidade da realidade jurídica dos direitos inscritos, ainda que nulos,
deveria o oficial averbar a caducidade do registro pelo escoamento do prazo máximo de validade do registro hipotecário,
nos termos do art. 238 da Lei nº 6.015/73, agindo, nesse mister, de ofício, para preservar a boa ordem, ou eficiência, do
serviço.
Nesse sentido, Afrânio de Carvalho ao discorrer sobre o princípio da instância no Registro de Imóveis, lecionou:
“A inscrição não pode, em princípio, ser promovida ex officio pelo registrador, ainda que lhe conste a existência, no
território de sua jurisdição, de mutações jurídico-reais que devam ser inscritas. A atividade do registrador tendente à
inscrição há de ser provocada pelo interessado, embora se reconheça que a regra da provocação merece ser atenuada a
bem da boa ordem do registro, mormente num país onde, devido à insuficiência do ensino, tantos desconhecem a
necessidade legal. (Grifo acrescentado).
“Esse fator aviva contingências que aconselham abrir exceções à regra, permitindo que o registrador exerça, dentro
de certos limites, uma atividade espontânea, mas indispensável à regularização dos livros registrais e à segurança do
tráfico. Nesse sentido, a intuição do serventuário já se antecipa, às vezes, à autorização da lei, quebrando, com a sua
iniciativa pessoal, a rigidez do preceito em benefício do público. Quando a autorização vier, apenas generalizará esse
procedimento episódico.
“[...] Dentre essas exceções, três, já indicadas inequivocamente pelo casuísmo registral, podem ser formuladas com
menor generalidade do que a quarta, destinada a ensejar o atendimento de casos que eventualmente surjam no versátil
expediente cartorial. Em suma, a atividade de ofício caberá: [....]
“c) quando o registro caducar pelo decurso do tempo, caso em que se lançará o seu cancelamento”.
Referindo-se à opção “c” acima, esclarece:
“A terceira exceção visa a escoimar o livro de inscrições que hajam caducado pelo decurso do tempo, a fim de que,
por sua simples presença no livro não impeçam, atrasem ou embaracem negócios que tenham por objeto, ou por base, o
imóvel. Dentre as inscrições caducas cabe destacar as referentes à hipoteca com mais de trinta anos sem renovação e a
anticrese por x anos já esgotados, ambas lembradas por Pontes de Miranda como casos de desaparição “automática” de
direito real.” (Afrânio, op. cit., págs. 312-316).
Contudo, o art. 1.498 do Código Civil (art. 830 CC de 1916), estabelece: “Vale o registro, enquanto a obrigação
perdurar; [...]”.
O disposto no art. 1.498 do Código Civil é frontalmente contrário ao disposto no art. 238 da Lei dos Registros
Públicos, pois, ou o registro caduca pelo escoamento do prazo fixado em lei, ou o registro se cancela mediante averbação
instruída com a prova da extinção da obrigação. No último caso, não há falar em caducidade do registro, senão em
cancelamento do registro, mediante averbação, pela extinção da obrigação garantida, nos termos da prova respectiva. Ou
seja: estaremos diante da forma ordinária do cancelamento do registro, em conformidade com os artigos 250, 251 e 252
da Lei dos Registros Públicos.
Apenas para ênfase, note-se que o art. 1.498 não faz referência à validade da garantia (hipoteca), cuja perempção é
alcançada pelo disposto no art. 1.485 do mesmo Código Civil, sem, contudo, extinguir a obrigação. O art. 1.498 atrela a
validade do registro à permanência da obrigação, que, certamente, poderá ultrapassar os 30 (trinta) anos.

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BOLETIM CARTORÁRIO

Com a regulação do art. 1.498 do Código Civil, é altamente recomendável ao registrador não lançar qualquer averbação
de ofício referente à caducidade do registro, na forma do art. 238 da LRP.
Enquanto vigorar o disposto no art. 1.498 do Código Civil, o registro da hipoteca somente poderá ser cancelado com
observância do art. 251 da Lei dos Registros Públicos.
Da hipoteca judiciária
Conquanto seja a hipoteca instituto do direito civil, a hipoteca judiciária está regulada no Código de Processo Civil,
artigo 466 e seguintes.
O Código Civil de 1916 tratou da hipoteca judiciária (judicial) em um único dispositivo: o art. 824.
O Código Civil de 2002 não faz referência à hipoteca judiciária.
Sabidamente, a hipoteca judiciária é instituto que teve raro uso e foi muito criticado pela doutrina clássica, havendo
Teixeira de Freitas, citado por Maria Helena Diniz, (op. cit. pág. 150), denominado-a de “meia hipoteca”.
A culpa pela execração é da lei, e o motivo é o artigo 824 do Código Civil de 1916, que retirava da hipoteca judiciária
o direito de preferência, e dessa forma, descaracterizava o instituto, que conferia ao credor apenas o direito de sequela, tal
como uma penhora. Eis a razão da classificação dada por Teixeira de Freitas.
Como dito, o Código Civil de 2002 não fez referência à hipoteca judiciária, e muitos veem nisso a decretação da sua
morte. Será?
Antonio Augusto Bello Ribeiro da Cruz, advogado em Belo Horizonte, em artigo intitulado “A hipoteca judiciária e o
novo Código Civil: morte ou renascimento?” chama atenção para “o outro lado da moeda” do silêncio do Código Civil de
2002 em relação à hipoteca judiciária, que continua a ser regulada no Código de Processo Civil.
Como o Código Civil de 2002 não trouxe a redação do artigo 824 do Código Civil de 1916, não mais prevalece a norma
que retirava a preferência típica da hipoteca, preferência que é definida pela ordem de apresentação do título constitutivo
no Registro de Imóveis, a teor do que dispõem o Código Civil e a Lei dos Registros Públicos.
Assim, se por um lado a hipoteca convencional, tão regulada no Código Civil de 2002, parece ter dias contados, por
outro lado a hipoteca judiciária, que nenhuma regulação recebeu no mesmo Código, parece ter reencontrado a sua
identidade e relevância jurídica, como direito real de garantia, exatamente na falta dessa regulação, aplicando-se à hipo-
teca judiciária, as mesmas normas gerais aplicáveis às demais hipotecas.
Aponta Antonio Cruz que uma das vantagens de se constituir a hipoteca judiciária, agora sem restrições como direito
real de garantia, é a comodidade que proporciona ao credor de escolher o melhor momento para disparar a execução do
crédito garantido, evitando as armadilhas de uma execução precipitada, que poderia atrair outros créditos, com privilégios
em relação ao credor com garantia real.
Eis, pois, novas possibilidades de atuação para o advogado e para o registro de imóveis.
(*) Tema apresentado por ocasião do XXXVII Encontro Nacional dos Oficiais de Registro de Imóveis do
Brasil, em Natal-RN
Referências Bibliográficas:
CARVALHO, Afrânio. Registro de Imóveis. 2ª ed. Rio de Janeiro: Saraiva, 1977.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada, 18ª ed. rev. e atual. 2ª tiragem – São Paulo: Saraiva,
2008.
CRUZ, Antonio Augusto Bello Ribeiro da. A hipoteca judiciária e o novo Código Civil: morte ou renascimento? In:
http://direito.newtonpaiva.br/revistadireito/convidados/convidados06.asp .
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 4ª ed. Atualizada de acordo com o novo Código Civil – São
Paulo: Saraiva, 2003.
JUNIOR, Humberto Teodoro. Curso de Direito Processual Civil. 33ª ed. Volume II – Rio de Janeiro: Forense, 2002.
(*) O autor é tabelião e oficial substituto do 1º Ofício de Cabo Frio, Estado do Rio de Janeiro.

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BOLETIM CARTORÁRIO

DÚVIDAS CARTORÁRIAS
É NECESSÁRIO APRESENTAÇÃO DE CERTIDÕES DE QUITAÇÃO DE
TRIBUTOS FEDERAIS E ESTADUAIS PARA REGISTRO DE IMÓVEL
TRANSFERIDO POR FIRMA EXTINTA?

Questão: Uma empresa foi incorporada por uma (ambas S/A). Na certidão da Junta Comercial da empresa
incorporadora constaram todos os eventos de arquivamento, inclusive o da incorporação e a seguinte indica-
ção sobre a empresa incorporada: “CERTIFICAMOS MAIS, QUE A EMPRESA ALFA S/A, FOI EXTINTA POR
CONSEQUÊNCIA DE TER SIDO INCORPORADA”. Na consulta do cadastro de CNPJ da Receita Federal consta
que a empresa ALFA S/A foi BAIXADA. Em razão da empresa incorporada possuir imóvel, foi apresentada a
documentação para registro da incorporação no Registro de Imóveis, só que não foram apresentadas as certi-
dões fiscais: TRIBUTOS DA UNIÃO, DO INSS e do ESTADO. A parte interessada não consegue emitir essas
certidões fiscais (conforme previsão de emissão pela internet) e alega que como a empresa já foi extinta não é
necessário a exigibilidade. Pergunta: Para realização deste registro, tendo sido a empresa extinta na Junta
Comercial, será necessária a apresentação das certidões fiscais em nome da empresa ALFA S/A para o registro
da incorporação do imóvel de sua propriedade em favor da empresa BETA S/A? (A.B. – Fortaleza, CE)

Resposta: Entendemos não serem necessárias as certidões da firma extinta na hipótese. A prova da baixa da
sociedade na junta Comercial e na Receita Federal evidencia a regularidade da sua situação fiscal, posto que nem a Junta
Comercial nem a Receita Federal chancelarão a baixa de sociedade com pendências fiscais. A IN-RFB nº 1.005, de
08.02.2010, em seu artigo 27, disciplina os procedimentos necessários à baixa de inscrição no CNPJ, e no § 3º estabe-
lece: “Será indeferido o pedido de baixa de inscrição no CNPJ de entidade: I - com débito tributário em aberto,
parcelado ou com exigibilidade suspensa; II - omissa quanto à entrega, em caso de obrigatoriedade, da: a) Declaração de
Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica (DIPJ); b) Declaração Anual do Simples Nacional (DASN); c) Decla-
ração Simplificada da Pessoa Jurídica - Simples (DSPJ - Simples); d) Declaração Simplificada da Pessoa Jurídica -
Inativa (DSPJ - Inativa); e) Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais (DCTF); f) Declaração do Imposto sobre
a Renda Retido na Fonte (Dirf); e g) Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR); III - na situação
cadastral suspensa, nas hipóteses dos incisos IV e V do art. 38, ou inapta, na hipótese do inciso III do art. 39; IV - sob
procedimento fiscal, com processo administrativo que implique apuração de crédito tributário ou sob procedimento admi-
nistrativo de exclusão do Simples, regime tributário de que trata a Lei nº 9.317, de 1996, ou do Simples Nacional em
andamento na RFB ou em qualquer dos órgãos convenentes; e V - que não atenda às demais condições restritivas
estabelecidas em convênio”. Não obstante, o § 4º estabelece que “na hipótese de baixa decorrente de fusão, incorpo-
ração e cisão total da entidade, não haverá verificação de pendências”. Em relação a situações posteriores à baixa,
é válido o comentário do saudoso Antonio Albergaria Pereira, no BDI nº 3 - ano: 2002 - (Boletim Cartorário): “[...] Ora, se
a FIRMA EXTINTA, após o registro ou arquivamento do ato de sua extinção, não praticou e nem poderia ter praticado
qualquer ato a justificar a incidência e recolhimento de contribuições previdenciárias, ilógico será exigir a comprovação de
algo que não poderia existir. O único imposto a ser comprovado quando da outorga de escritura de alienação de um imóvel
por uma firma extinta será aquele incidente sobre o imóvel, e não aqueles que, incidindo sobre as atividades da firma, não
mais são exigidos e foram comprovados quando de sua extinção [...]”.

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 39


BOLETIM CARTORÁRIO

JURISPRUDÊNCIA CARTORÁRIA
IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE FIRMA INDIVIDUAL – INVIABI-
LIDADE – INGRESSO OBSTADO – PRÉVIA RETIFICAÇÃO DO FÓLIO REAL
(CSM/SP)
Apelação Cível nº 1.133-6/6. - Comarca de Ribeirão como proprietária de imóvel, na medida em que não possui
Preto/SP. – Apelante: Companhia Brasileira de Petróleo personalidade jurídica.
Ipiranga. – Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis da Primeiramente, ressalte-se que cabe ao Oficial Re-
referida Comarca. Luiz Tâmbara, Relator convocado; gistrador proceder à qualificação do título, ainda que se
Roberto Vallim Bellocchi, Presidente do Tribunal de Justi- trate de título emanado de autoridade judicial.
ça, e Munhoz Soares, Vice-Presidente do Tribunal de Jus-
tiça. Data do julgamento: 08/09/2009. Neste sentido, veja-se o que restou decidido na Ape-
lação Cível n° 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia, relata-
VOTO da pelo eminente Desembargador Antonio Carlos Alves
Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de loca- Braga, então Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a
ção com cláusula de vigência – Imóvel registrado em seguinte:
nome de firma individual – Inviabilidade – Ingresso
obstado – Necessidade de prévia retificação do fólio ‘Registro de Imóveis - Dúvida - Divisão - Submissão da
real – Recurso não provido. Carta de Sentença aos princípios registrários - Qualifica-
ção dos títulos judiciais - Prática dos atos registrários de
Trata-se de apelação interposta por Companhia Brasi- acordo com as regras vigentes ao tempo do registro - Re-
leira de Petróleo Ipiranga contra sentença que, em dúvida curso negado.’
suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca
de Ribeirão Preto, manteve a recusa de registro de contra- A necessidade de prévia qualificação de qualquer títu-
to de locação junto às matrículas n° 9706, 9707 e 9708, ao lo pelo Oficial Registrador encontra-se, aliás, expressamen-
fundamento de que se trata de imóveis registrados em nome te prevista pelas Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria
de firma individual, sendo necessária, portanto, a prévia Geral da Justiça, conforme se verifica do item 106 do Capí-
retificação do fólio real. tulo XX, Tomo II, a saber:

A apelante alegou que em virtude do respeito ao prin- ‘Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não
cípio da continuidade deve ser deferido o registro do título, satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam
já que tanto o contrato de locação quanto a matrícula do consubstanciados em instrumento público ou particular,
imóvel estão em nome da firma individual. Aduziu que se quer em atos judiciais.’
trata de prorrogação da relação locatícia, sendo que os Agiu, pois, com inteiro acerto a Registradora.
contratos anteriores já foram registrados em nome da firma Na medida em que a firma individual não tem persona-
individual. Acrescentou não se poder olvidar que o empre- lidade jurídica, não pode, por conseguinte, figurar no fólio
sário individual recebe tratamento tributário diferenciado. real como titular de domínio.
Alegou, ainda, não haver nenhum impedimento legal para
que a firma individual seja proprietária de imóveis e que O tema não é novo e a questão ora em foco já se acha
referida circunstância não modifica em nada a responsabi- pacificada no âmbito deste Conselho Superior, mercê da
lidade do titular do bem. reiteração de julgados.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provi- Nesse ritmo, eis o definido na Apelação Cível nº 53.339-
mento do recurso. 0/0, da Comarca de Sorocaba, relatada pelo E. Des. Sér-
gio Augusto Nigro Conceição, então Corregedor Geral da
É o relatório. Justiça:
O presente recurso não comporta provimento. ‘É induvidoso que o empresário comercial pode exer-
A apelante apresentou a registro instrumento particu- citar a afinidade empresarial individualmente, praticando de
lar de contrato de locação em que a firma individual Zeila modo profissional atos de intermediação, com intuito de
Volpon Marasco figura como locadora e proprietária dos lucro. Será, na lição de Rubens Requião, in Curso de Direi-
imóveis matriculados sob n° 9706, 9707 e 9708. A Oficial, to Comercial, Editora Saraiva, 16ª edição, 1.985, 1º volu-
ao proceder ao exame do título, vislumbrou a existência de me, página 74, nº 40, um empresário comercial individual,
erro registrário, visto que firma individual não pode figurar como a própria pessoa física ou natural, respondendo os

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BOLETIM CARTORÁRIO
seus bens pelas obrigações que assumiu, quer sejam ci- mim relatada quando Corregedor Geral da Justiça:
vis, quer comerciais. Porém, há irregularidade registrária, ‘Registro de Imóveis - Espólio - Partilha - Carta de
na medida em que o imóvel está matriculado em nome de adjudicação - Firma Individual - Inadmissibilidade - Neces-
firma individual. Ora, é incabível a manutenção desse re- sidade de recolhimento do ITBI - Concordância - Dúvida
gistro, na consideração de que Espólios, Massas Falidas, prejudicada - Recurso não conhecido.’
Condomínios e outras universalidades (universitas juris),
também não podem figurar como titulares de domínio na Impertinente, pois, a alegação de que o empresário
tábua registrária’. individual recebe tratamento tributário diferenciado, visto que
eventuais benefícios de natureza fiscal que sejam a ele
O V. Acórdão em exame conclui: concedidos não têm repercussão na esfera registrária. O
‘Como se vê, impossível o registro pretendido, sem a mesmo se diga da alegada responsabilidade do empresá-
regularização do registro, providência que deverá ser rio individual por débitos decorrentes de sua atividade.
deduzida pelos interessados na esfera administrativa, re- Por fim, mostra-se irrelevante que anteriores contra-
metendo-se cópias das principais peças dos autos à Egré- tos de locação tenham sido registrados nas mesmas ma-
gia Corregedoria Geral da Justiça, para a formação de ex- trículas em tela, ostentando como proprietária dos imóveis
pediente de acompanhamento’. e locadora a firma individual Zeila Volpon Marasco, dado
De igual feição o pontificado na Apelação Cível nº 523- que, como igualmente já se decidiu, a existência de erros
6/9, da Comarca de Jundiaí, relatada pelo E. pretéritos não justifica a reiteração de irregularidades (cf.
Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então as Ap. Civ. 12.006-0/0 da Comarca de São Paulo, 12.075-
Corregedor Geral da Justiça, cuja ementa é a seguinte: 0/0, da Comarca de Guarulhos, 12.132-0/5, da Comarca
‘Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente - de São Bernardo do Campo, 13.280-0/7, da Comarca de
Negativa de acesso ao registro de Cédula de Crédito Co- Caraguatatuba, dentre outras).
mercial com Hipoteca Cedular emitida por firma individual - Inviável, destarte, o ingresso do título no fólio real en-
Imóvel registrado em nome desta - Impossibilidade - Ne- quanto não promovida a regularização do álbum imobiliário
cessidade de regularização do registro e do próprio título - e a eventual retificação do próprio título.
Recurso não provido, com observação’. Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
Não destoa deste entendimento o decidido na Apela- recurso.
ção Cível nº 93.875-0/8, da Comarca de Pirassununga, por Luiz Tâmbara, Relator Convocado

EMOLUMENTOS CARTÓRIOS – CUMULAÇÃO PELA PRÁTICA DE MAIS


DE UM ATO NA MESMA ESCRITURA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL
– PRINCÍPIO DA LEGALIDADE (STJ)
Recurso em Mandado de Segurança nº 28.259 - PR (2008/0254965-1) - Relator: Ministro Benedito Gonçalves -
Recorrente: Luiz Marcelo Giovannetti - Recorrido: Estado do Paraná - Data de Julgamento: 15.09.2009
Administrativo. Recurso Ordinário em Mandado de Segurança. Serventia extrajudicial. Emolumentos. Com-
pra e venda de bem imóvel e constituição de usufruto na mesma escritura pública. Impossibilidade de cobrança
pelos dois atos praticados. Ausência de expressa previsão legal para tanto. Princípio da legalidade. 1. O art. 37
da Constituição Federal de 1988, ao incluir a legalidade como princípio norteador da Administração Pública, fê-
lo no afã de tutelar os direitos e as garantias individuais dos cidadãos. Por isso, é de rigor que a atuação da
Administração Pública seja com estrita observância à lei, ou, em outras palavras, sem previsão legal, a conduta
é ilícita. 2. A Lei Estadual paranaense n. 6.149/70 e suas disposições complementares não preveem expressamen-
te a cobrança de emolumentos pela constituição de usufruto na mesma escritura de compra e venda de bem
imóvel, nem autorizam ou proíbem a indigitada cobrança. 3. Desta sorte, o princípio da legalidade estrita, que
deve informar aos atos da Administração Pública, evidencia que o silêncio da lei impõe não haja cumulação de
emolumentos para a lavratura de uma única escritura, ainda que dois atos sejam praticados por conta da cele-
bração de dois negócios jurídicos distintos (compra e venda de bem imóvel e usufruto), a fim de evitar, dessa
forma, a onerosidade excessiva, sem olvidar, por outro lado, a necessária remuneração dos atos praticados
pelas serventias extrajudiciais. 4. Recurso ordinário em mandado de segurança não provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Primeira
Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao recurso ordinário em mandado de seguran-
ça, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Hamilton Carvalhido, Luiz Fux e Teori Albino Zavascki
votaram com o Sr. Ministro Relator. Licenciada a Sra. Ministra Denise Arruda.
Nota da Redação: Leia a íntegra deste acórdão no site: www.diariodasleis.com.br.

1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 41


NOTÍCIAS
NOTÍCIAS
NOVA TRIBUTAÇÃO DE IMÓVEIS PODE GERAR AÇÕES JUDICIAIS
Incidência do ITBI sobre concessões de direito de superfície
seria reflexo de aquecimento no mercado

Decreto que estabelece cobrança do imposto suprimiu possibilidade de parcelamento de débi-


tos não inscritos na Dívida Ativa. Para o Secovi-SP, tanto superficiários quanto cedentes terão de
contribuir. No município de São Paulo, as transações envolvendo as concessões particulares de
direito de superfície – uma modalidade de locação ainda incomum no mercado – passaram a ser
tributadas pelo Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Essa possibilidade está prevista
no decreto 51.627, que foi publicado no mês passado pela Prefeitura de São Paulo. De acordo com
advogados, a abertura dessa nova possibilidade de incidência do tributo deverá gerar a abertura de
ações na Justiça.
Apesar de antigo, o conceito de direito de superfície foi introduzido pela primeira vez no Brasil no
Código de Processo Civil, em 2002. Na prática, o negócio jurídico consiste em se conceder a alguém,
por prazo determinado ou não, o direito de exploração de um imóvel (terreno) mediante escritura públi-
ca registrada. Pelo texto do decreto municipal publicado em agosto, o ônus do ITBI será do chamado
superficiário, ou seja, o usuário do imóvel.
Na opinião do advogado Rodrigo Maito, do escritório L.O.Baptista Advogados, gera preocupação
o fato de a Prefeitura instituir a cobrança do imposto por meio de um decreto. “Além do texto ser
genérico, não há legislação anterior estabelecendo a tributação sobre essas operações”, avaliou.
Na avaliação de Maito, essa iniciativa de disciplinar a cobrança do imposto deve-se ao forte aque-
cimento recente verificado no mercado imobiliário – o que exige adaptações nas leis atualmente em
vigor.
O advogado Marcello Borgui, que atua na área imobiliária, afirmou que o seu escritório está estu-
dando os impactos do decreto. “Estamos atentos, pois esse tipo de transação imobiliária está apenas
despontando”, completou. Já o advogado tributarista Kiyoshi Harada ponderou que só deverá haver a
incidência do imposto nos casos de transações que tenham sido registradas em cartório.
O tema também foi analisado pela diretoria de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano
do Secovi-SP. De acordo com o sindicato, a lei estabelece que tanto os superficiários como os cedentes
passam a ser contribuintes do imposto.
Juros – O decreto da Prefeitura também alterou a forma de cobrança de juros por atraso de paga-
mento do imposto, beneficiando os contribuintes. Antes, o valor da multa era de 20% sobre o valor do
imposto, em atraso. A partir de agora esse percentual será de 0,33% ao dia, limitada a 20%.
Outra novidade é que foram suprimidas todas as disposições relativas à possibilidade de
parcelamento em até 18 vezes dos débitos que ainda não tenham sido inscritos na Dívida Ativa. Ou
seja, os contribuintes acostumados com o parcelamento especial da Prefeitura – o chamado Progra-
ma de Parcelamento Incentivado (PPI) – não poderão quitar suas dívidas em condições mais vantajo-
sas.
Sílvia Pimentel
(Diário do Comércio, 16.09.2010, p. E-5)

42 BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO 1ª QUINZENA DE NOVEMBRO/2010 – Nº 21


ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
TR (¹) POUPANÇA (¹) FGV % IBGE % FIPE %
MESES
% % IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI (²) INCC-DI INPC IPC-A IPC
Ago./2009 0,0197 0,5198 (-) 0,3620 0,0918 0,2009 0,0734 (-) 0,0547 0,0800 0,1500 0,4757
Set. 0,0000 0,5000 0,4196 0,2464 0,1848 0,2865 0,1479 0,1601 0,2400 0,1619
Out. 0,0000 0,5000 0,0454 (-) 0,0409 0,0145 (-) 0,0790 0,0616 0,2400 0,2800 0,2537
Nov. 0,0000 0,5000 0,1034 0,0707 0,2602 (-) 0,0387 0,2933 0,3700 0,4101 0,2858
Dez. 0,0533 0,5536 (-) 0,2587 (-) 0,1128 0,2433 (-) 0,2853 0,0989 0,2401 0,3699 0,1752
Ano 2009 0,7090% 6,9204% (-) 1,7192% (-) 1,4295% 3,9469% (-) 4,0752 3,2476% 4,1138% 4,3116% 3,6511%
Jan./2010 0,0000 0,5000 0,6304 1,0085 1,2929 0,9583 0,6386 0,8801 0,7499 1,3355
Fev. 0,0000 0,5000 1,1777 1,0936 0,6770 1,3763 0,3606 0,6998 0,7798 0,7414
Mar. 0,0792 0,5796 0,9447 0,6324 0,8599 0,5244 0,7543 0,7100 0,5200 0,3353
Abr. 0,0000 0,5000 0,7656 0,7186 0,7628 0,6815 0,8408 0,7299 0,5701 0,3911
Mai. 0,0510 0,5513 1,1859 1,5690 0,2110 2,0584 1,8133 0,4301 0,4300 0,2193
Jun. 0,0589 0,5592 0,8502 0,3414 (-) 0,2149 0,4324 1,0920 (-) 0,1101 0,0000 0,0410
Jul. 0,1151 0,6157 0,1546 0,2172 (-) 0,2069 0,3417 0,4429 (-) 0,0699 0,0099 0,1713
Ago. 0,0909 0,5914 0,7696 1,1003 (-) 0,0816 1,7046 0,1361 (-) 0,0700 0,0399 0,1691
Set. 0,0702 0,5706 1,1538 1,0956 0,4645 1,4731 0,2070 0,5400 0,4498 0,5312
Out. 0,0472 0,5474 1,0096
1. TR e Poupança - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.
2. O IPA-EP-DI substitui o IPA-DI, a partir de janeiro/2010, com nova metodologia para cálculo e incorporou a série histórica do IPA-DI.

SINDUSCON/CUB - % (³) DÓLAR - R$ (4)


MESES
MG RJ RS SC SP COMERCIAL PARALELO
Jul./2009 (-) 0,25 0,03 (-) 0,02 (-) 0,15 0,37 1,8650 2,2000
Ago. 0,06 0,05 (-) 0,49 (-) 0,22 (-) 0,11 1,8900 2,0500
Set. 0,05 0,16 0,37 0,00 0,16 1,7720 2,0000
Out. 0,08 0,04 (-) 0,08 0,05 (-) 0,02 1,7570 1,9200
Nov. 0,06 0,05 0,05 0,03 0,11 1,7540 1,9200
Dez. 3,40 0,08 (-) 0,27 0,01 0,00 1,7430 1,9500
Ano 2009 5,0000% 4,5400% 0,5300% 3,61% 3,5400% (-) 25,4200% (-) 22,0000%
Jan./2010 0,12 0,02 (-) 0,12 0,20 0,15 1,8850 2,0500
Fev. 0,17 0,003 2,12 0,06 0,14 1,8070 2,0000
Mar. 0,21 4,64 0,97 0,21 0,19 1,7810 1,9500
Abr. 0,27 0,17 0,36 0,22 0,17 1,7380 1,9500
Mai. 0,18 0,09 0,46 2,84 2,43 1,8210 2,0500
Jun. 0,22 0,17 2,44 0,97 2,05 1,8040 2,0000
Jul. 0,10 0,27 0,50 0,38 0,53 1,7560 1,9400
Ago. 0,21 0,34 0,35 0,23 0,13 1,7570 1,9500
Set. 0,22 (-) 0,06 0,00 0,15 (-) 0,15 1,6920 1,9100
UPC (R$) - Jul./Set.-2010 = 21,86 — Salário-Mínimo – Nov.-2010 = 510,00 — UFESP(SP) (R$) - 2010 = 16,42 — UFM/SP (R$) - 2010 = 95,97
3. Até 02/2007, conf. NBR 12.721/1999; a partir de março/2007, conf. NBR 12.721/2006.
4. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.

IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE


Base de Cálculo (R$) Alíquota (%) Parcela a Deduzir (R$) DEDUÇÕES:
Até 1.499,15 Isento — a) R$ 150,69 por dependente;
De 1.499,16 até 2.246,75 7,5 112,43 b) Pensão alimentar integral;
De 2.246,76 até 2.995,70 15 280,94 c) R$ 1.499,15 para aposentados, pensionistas e transferidos para a
De 2.995,71 até 3.743,19 22,5 505,62 reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;
Acima 3.743,19 27,5 692,78 d) contribuição à Previdência Social.

COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (5)


REAJUSTE EM OUTUBRO/2010 REAJUSTE EM NOVEMBRO/2010
Indexador Bim. Trim. Quadrim. Sem. Anual Indexador Bim. Trim. Quadrim. Sem. Anual
IGP-M/FGV 1,0193 1,0209 1,0296 1,0498 1,0777 IGP-M/FGV 1,0217 1,0296 1,0312 1,0523 1,0881
IGP-DI/FGV 1,0221 1,0243 1,0278 1,0514 1,0795 IGP-DI/FGV
IPC-DI/FGV 1,0038 1,0017 0,9996 1,0093 1,0436 IPC/FGV
INPC/IBGE 1,0047 1,0040 1,0029 1,0146 1,0468 INPC/IBGE
IPC-A/IBGE 1,0049 1,0050 1,0050 1,0151 1,0470 IPC-A/IBGE
IPC/FIPE 1,0070 1,0087 1,0091 1,0153 1,0474 IPC/FIPE
5. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.