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Conclusões do Livro de Valter Farid Antonio Junior

* “O compromisso de compra e venda, por ser essencialmente irretratável, náo corresponde


á modalidade de contrato preliminar na sua concepçáo tradicional”. A natureza
irretratável do compromisso, então, retira-lhe o caráter de contrato preliminar, no rigor do
termo.

* “Contrato preliminar impróprio tem por objeto náo a celebraçáo de um contrato dito
definitivo, mas um ato devido pelo alienante”. O compromisso de compra e venda não enseja
um novo contrato, mas, sim, a obrigação de outorga da escritura e registro. Por isso, diz-se
contrato preliminar impróprio.

* “Da sua irretratabilidade decorre a possibilidade de substituiçáo do ato de manifestaçáo


da vontade faltante por sentença constitutiva e a atribuiçáo de direito real mediante registro
no cartório de registro de imóveis”.

* “Pactuado o arrependimento, ter-se-á mera promessa de compra e venda, em que a outorga


da escritura pública de compra e venda constitui ato destinado a demonstrar que as partes
náo se arrependeram”.

* “O contrato de compromisso de compra e venda é bilateral e oneroso. Além disso, é


solene por reclamar forma escrita, pública ou privada, para sua celebra- çáo, sendo que a
opçáo por esta última prevalece, em razáo do seu menor custo e praticidade”.

* “A açáo cabível para a desconstituiçáo do compromisso de compra e venda por falta de


pagamento do preço é a de resoluçáo contratual, que pode ser cumu- lada com
reintegraçáo de posse e reparaçáo de danos e deve ser precedida de no- tificaçáo do
compromissário comprador, sob pena de extinçáo do processo sem resoluçáo do mérito por
falta de interesse processual (art. 267, VI, do CPC)”.

* “Exceto no caso de resolução contratual por culpa do compromitente vende- dor, náo
tem o adquirente direito á devoluçáo integral do que pagou ao alienante, a quem cabe o
direito de reter uma parte do que foi pago a título de compensaçáo das despesas que arcou,
sendo certo que o percentual de retençáo varia de acordo com cada caso concreto”.

* “A coisa que lhe serve de objeto é sempre imóvel, cuja espécie determinará qual a le-
gislaçáo a ele aplicável. Se inserido em loteamento urbano, a Lei no 6.766/79; se
incorporaçáo imobiliária, pela Lei no 4.591/64; se imóvel náo loteado, pelos dis- positivos
náo revogados do Decreto-Lei no 58/37 e pelos artigos 1.225, VII, 1.417 e 1.418, todos do
Código Civil”.

O compromisso de compra e venda constitui fonte de direitos pessoal e

real.

12. No plano dos direitos pessoais, o contrato de compromisso de compra e venda gera
obrigaçáo de fazer, consistente no dever do alienante de outorgar es- critura pública de
compra e venda quando da quitaçáo pelo adquirente, e obriga- çáo de dar ao
compromissário comprador o imóvel que lhe serve de objeto, para que dele possa usar, gozar e
até mesmo dispor, através de cessáo, dos direitos de aquisiçáo.

13. Levado a registro, atribui ao compromissário comprador direito real de aquisiçáo sobre
coisa alheia, por expressa disposiçáo do artigo 1.225, VII, do Có- digo Civil, responsável por
impedir que o compromitente vendedor, de forma efi- caz, pratique novos atos de alienaçáo
com terceiros.

14. Constituem requisitos para a constituiçáo do direito real do compromissário comprador


a irretratabilidade do contrato e seu registro no cartório de imóveis, que lhe confere eficácia
erga omnes.

15. O registro do compromisso de compra e venda confere ao adquirente di- reito de sequela,
que lhe permite buscar a coisa onde quer que ela esteja. Além da utilizaçáo dos interditos
possessórios, condicionada ao fato de ser possuidor, pode se valer da açáo reivindicatória,
desde que o contrato esteja quitado e re- gistrado, e da açáo publiciana, na hipótese de ser
portador de contrato registrado mas náo quitado.

16. Pode o compromissário comprador promover açáo de imissáo de posse ainda que o
contrato náo seja submetido a registro, por se tratar de prerrogativa que deriva da obrigaçáo
de dar decorrente do vínculo contratual.

17. O manejo da açáo de adjudicaçáo compulsória tem por fundamento o


descumprimento, pelo compromitente vendedor, de obrigaçáo de fazer ínsita á relaçáo
contratual (dever de reproduçáo do seu consentimento no instrumento previsto na lei, qual
seja, a escritura pública − art. 108 do CC). Náo se relaciona, portanto, com o direito real de
aquisiçáo que dele decorre, de forma a dispensar seu prévio registro, entendimento
cristalizado pela Súmula no 239 do Superior Tribunal de Justiça.

18. Náo obstante o teor do artigo 1.418 do Código Civil, continua dispensada a exigência
do registro para a propositura da açáo de adjudicaçáo compulsória, ante a verificaçáo
de lacuna axiológica solucionada pelo critério do justum (art. 5o da LICC) e por força do
firme entendimento jurisprudencial nesse sentido, mesmo após o início da vigência desse
comando.

19. A açáo de adjudicaçáo compulsória tem natureza constitutiva e é impres- critível,


por contemplar ato voltado á transferência da propriedade, que é perpé- tuo.

20. Além das condiçóes genéricas da açáo (possibilidade jurídica do pedido, legitimidade
de parte e interesse de agir), a açáo de adjudicaçáo compulsória, para ter seu mérito
conhecido, depende da apresentaçáo do instrumento contra- tual irretratável de compromisso
de compra e venda e da prova da sua quitaçáo. Se retratável, admitir-se-á a propositura da
açáo, caso o direito de retrataçáo náo tiver sido exercido dentro do prazo fixado pelas
partes, ou, na sua falta, enquanto náo iniciada sua execuçáo, pelo pagamento das parcelas
que compóem o preço.

21. A sentença na açáo de adjudicaçáo compulsória confere eficácia á manifes-


taçáo da vontade das partes já retratada no contrato de compromisso de compra e venda, no
sentido de ver outorgada, quando do pagamento integral do preço, a escritura pública de
compra e venda. Transitada em julgado, constitui o títu- lo aquisitivo a ser levado a registro
para transferência do direito de propriedade imóvel, nos termos do artigo 1.245 do Código
Civil, observadas as exigências re- gistrais previstas na lei.

22. O compromisso de compra e venda quitado constitui justo título a emba- sar usucapiáo
ordinária, dispensado o registro.
23. Apesar de se tratar de obrigaçáo propter rem, a Lei no 4.591/64 e o Código Civil de
2002 cuidaram de equiparar o compromissário comprador ao condômino/ proprietário, para
responsabilizá-lo pelo pagamento das cotas condominiais pen- dentes da unidade autônoma
compromissada.

24. A aferiçáo dos limites da responsabilidade do compromissário comprador pelo


pagamento das cotas condominiais, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
depende de apreciaçáo casuística. Em regra, o compromitente vendedor náo responde pelas
despesas condominiais a partir da imissáo do adquirente na posse do imóvel (entrega das
chaves), ressalvada a hipótese em que, por força de distrato ou resoluçáo contratual, retoma
o imóvel. Apenas se houver dúvida fundada sobre a data do início da posse do
compromissário com- prador é que o compromitente vendedor poderá figurar
legitimamente no polo passivo da açáo de cobrança, sendo defeso ao condomínio compor
arbitrariamen- te seu polo passivo.

25. Em face de atos de constriçáo judicial que recaiam sobre o imóvel com- promissado,
por força de obrigaçóes descumpridas pelo alienante que ainda figu- ra como proprietário no
registro de imóveis, pode o compromissário comprador proteger sua posse através de
embargos de terceiro, independentemente do pré- vio registro do contrato no cartório de
imóveis, nos termos da Súmula no 84 do Superior Tribunal de Justiça.

26. O compromissário comprador tem legitimidade ad causam para figurar como parte nas
açóes de desapropriaçáo direta e indireta e levantar a indenizaçáo correspondente ao
imóvel desapropriado.

27. A hipoteca constituída pelo incorporador em favor de instituiçáo financei- ra,


independentemente da sua data, náo é oponível ao compromissário compra-dor adquirente
de unidade autônoma inserida em incorporaçáo imobiliária, nos

termos da Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça.

28. O patrimônio de afetaçáo, instituído pela Lei no 10.931/2004, que inseriu o Capítulo
I-A no Título II da Lei no 4.591/64, tem por finalidade impedir que os recursos captados para
a realizaçáo de um empreendimento sejam aplicados em outros, como meio destinado a
evitar a náo-conclusáo das obras e garantir a en- trega das unidades autônomas
compromissadas aos adquirentes.

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