Ingresos no constitutivos de renta

Enajenación de bienes raíces situados en Chile, modificaciones

producto de la Reforma Tributaria.

De acuerdo con la Ley de Impuesto a la Renta, en su artículo 2 número 1, está afecto con los
impuestos de esta Ley, todo incremento de patrimonio, como también toda ganancia
generada por la explotación de bienes o realización de actividades.
Este hecho ha sido considerado en algunos fallos de los tribunales superiores de justicia como
"omnigravante", en palabras simples, quiere decir que afecta con impuestos a una diversa gama
de ingresos, por tal motivo, y por "política tributaria", el legislador ha considerado algunos
conceptos con el carácter de Ingresos No Constitutivos de Renta (INCR).
En el caso particular de los INCR, se trata de hechos no gravados y el monto de estos
ingresos no se encuentra afecto a ningún impuesto de la Ley de la Renta, ni forma parte de
ninguna base imponible de la misma ley, como tampoco se le considera para efectos de la
progresión del Impuesto Global
No confundir con hecho exento, el cual está eximido por Ley de cumplir con la obligación
tributaria principal (pagar el impuesto), pero no de las accesorias (todas aquellas que ayudan a
pagar el tributo).
El legislador ha establecido en los artículos 17, 104 y 107 de la Ley de Impuesto a la Renta, los
tipos de rentas específicos que tienen estas características.
Tratamiento Tributario por Enajenación de Bienes Raíces situados en Chile. (Principales
Aspectos)

 RÉGIMEN ANTERIOR (Vigencia hasta el 31 de Diciembre de 2016)

Tradicionalmente, el mayor valor obtenido en la enajenación de un bien raíz, por ser una
ganancia de capital, se consideraba un ingreso no constitutivo de renta. Es así que la normativa
que afecta esta situación está contenida en el artículo 17 N°8, letra b) de la Ley de Impuesto a
la Renta.
De acuerdo a esto, el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces, como también
en el caso de la enajenación de derechos o cuotas respecto de los mismos, puede estar afecto
a dos formas de tributación:
a) Al régimen general, donde la renta se grava con el impuesto de Primera Categoría (Tasa
24% para año comercial 2016) y con el Impuesto Global Complementario o Adicional, según
corresponda; y
b) Al régimen especial, en cuyo caso se clasifica al mayor valor como un ingreso no constitutivo
de renta.
Dado lo anterior, para cualquier contribuyente, lo ideal es "calificar" para la situación "especial"
descrita en la letra b) precedente, de modo que todo el mayor valor sea un ingreso no
constitutivo de renta pudiendo el vendedor percibir toda la utilidad o plusvalía generada al
momento de enajenar el bien raíz.
Los requisitos para calificar como INCR (ingresos no constitutivos de renta), el mayor valor de
esta operación se indican en el artículo 17 N°8, letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta, que
menciona;

1. Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o

sociedades de personas formadas exclusivamente por personas
naturales, excepto aquellos que formen parte del activo de empresas que declaren
cualquier clase de rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance
general según contabilidad completa.

2. Tampoco se aplicará la calidad de INCR, cuando la sociedad de personas haya estado

obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus
rentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que
debía declarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya
tenido lugar la enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso,
la sociedad resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre
que haya estado acogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de
presunción o de declaración de rentas efectivas según contrato o contabilidad
simplificada, respecto de tales bienes, excepto cuando exista una promesa de venta o
arriendo con opción de compra sobre el bien raíz respectivo, en cuyo caso serán dos
los años calendarios en que deberá estar acogido a los citados regímenes para dichos
efectos.

3. Que no exista habitualidad en este tipo de operaciones.

Los requisitos para acceder al beneficio tributario deben ser cumplidos copulativamente, por
lo tanto, los contribuyentes, fueran personas naturales o jurídicas, sin importar en este último
caso la composición de sus propietarios, si cumplían los requisitos indicados, quedaban
liberados de toda obligación tributaria, al calificar el mayor valor obtenido en la enajenación de
bienes raíces situados en chile, como un ingreso no constitutivo de renta.
TRATAMIENTO TRIBUTARIO POST REFORMA (Vigencia 01 de Enero de 2017)
A partir del 1° de enero de 2017 el ingreso no constitutivo de renta, asociado a la enajenación
de bienes raíces situados en Chile, no podrá ser generado por sociedades de personas,
independientemente de si está formado exclusivamente por personas naturales o no, puesto
que las nuevas disposiciones de la letra b) del N° 8 del artículo 17 de la LIR establecen que
quienes podrán optar por el INCR son las personas naturales con domicilio o residencia en
Chile.
También a partir del 1° de enero de 2017 el mayor valor generado en la enajenación de cuotas
o derechos sobre bienes raíces poseídos en comunidad tienen el mismo tratamiento tributario
que el generado en la enajenación de bienes raíces, dado que dichas disposiciones fueron
incorporadas a la letra b) del nuevo N° 8 del artículo 17 de la LIR.
CONTRIBUYENTES QUE PUEDEN OPTAR A INCR
Conforme a las disposiciones establecidas en la letra b) del inciso primero del N° 8 del artículo
17 de la LIR, en concordancia con lo señalado en el inciso tercero del mismo N° 8, podrán
acogerse a lo dispuesto en dicha norma las personas naturales domiciliadas o residentes en
Chile que NO determinen el Impuesto de Primera Categoría sobre renta efectivas.
Algunos ejemplos que grafican que una persona natural con domicilio o residencia en Chile NO
determina el Impuesto de Primera Categoría (IDPC) sobre rentas efectivas son los siguientes:
 1. Cuando no tiene giro comercial o industrial, o no desarrolla una actividad de la primera
categoría gravada con el IDPC.
2. Desarrolla una actividad de la primera categoría, pero lo hace acogido al régimen de
renta presunta (Art. 34° de la LIR), cumpliendo los requisitos legales para tal efecto.
3. El contribuyente Desarrolla una actividad por la cual obtiene sólo rentas gravadas de
segunda categoría.
4. Desarrolla una actividad por la cual sólo obtiene rentas exentas del IDPC.
5. Sólo obtiene rentas gravadas por Impuesto Global Complementario.

Al contrario, los contribuyentes persona natural con domicilio o residencia en Chile que
determinan su renta en base a contabilidad simplificada (Ejemplo; 14 TER) o contrato, no
podrán acogerse a las disposiciones asociadas a calificar como INCR, toda vez que determinan
el IDPC que afecta su actividad en base a renta efectiva.
TOPE DEL INGRESO NO CONSTITUTIVO DE RENTA.
De acuerdo a las nuevas disposiciones introducidas por la Reforma Tributaria, no constituirá
renta, solo aquella parte del mayor valor que no exceda en total en toda la vida del contribuyente,
independiente del número de enajenaciones realizadas, del número de bienes raíces de
propiedad del contribuyente, y con los requisitos antes señalados, la suma total equivalente
a 8.000 UF (Al valor UF al 30.11.2016 es equivalente a $ 210.508.240,-), para el cómputo del
valor de esta se utilizará el que tenga al término del ejercicio en que tuvo lugar la enajenación
respectiva.
Sobrepasado este Tope de INCR, el contribuyente deberá pagar el Impuesto Global
Complementario (IGC) o el Impuesto Único y Sustitutivo con tasa del 10%, a su elección.
En caso que el contribuyente elija el IGC, podrá reliquidar dicho tributo durante los años en los
que poseyó dichos bienes, con un tope máximo de 10 años.
DETERMINACIÓN DEL MAYOR VALOR TRIBUTABLE
Para determinar el mayor valor en la enajenación de bienes raíces se deberá comparar el precio
de venta con el costo de los mismos.
Respecto al precio de venta la Ley de Impuesto a la Renta confiere al SII la facultad de tasar
dicho precio cuando éste sea notoriamente inferior o superior al valor comercial, debiendo
atender a las características y ubicación, en la localidad respectiva, de los respectivos
inmuebles.
En cuanto al costo, se deberá considerar el valor de adquisición de dichos bienes,
entendiéndose que forman parte de este último los desembolsos incurridos en mejoras, los que
pueden ser efectuados por el propietario o por un tercero, en este último caso dichas mejoras
deben haber pasado a formar parte de la propiedad del enajenante y haber sido declaradas en
la oportunidad que corresponda ante el SII, en la forma que establezca mediante resolución,
para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscal de la respectiva propiedad para los
fines del impuesto territorial, con anterioridad a la enajenación.
Cabe mencionar que existe una norma transitoria que permite, para aquellos bienes raíces
adquiridos desde el 1° de enero de 2004 hasta el 28 de septiembre de 2014, considerar como
costo del bien raíz;

1. El valor de adquisición más mejoras.

2. El valor del avalúo fiscal al 1° de enero de 2017 o
3. El valor de mercado a la fecha de publicación de la Ley N° 20.780, a elección del
contribuyente.
PLAZOS DE ADQUISICIÓN Y ENAJENACIÓN;

1. Si entre la fecha de adquisición y enajenación de los bienes señalados ha transcurrido

un plazo inferior a un año, el mayor valor que se determine, se afectará con los
impuestos de Primera Categoría y Global Complementario o Adicional, según
corresponda, sobre la base de la renta percibida o devengada, a su elección.

2. Si entre la fecha de adquisición y enajenación ha transcurrido un plazo de al menos

un año, el mayor valor solo se afectará con los impuestos Global Complementario o
Adicional, según corresponda, sobre la base de la renta percibida o devengada.