La contratación

2. Contratos de construcción

2.1. Partes que intervienen en un contrato de construcción

2.2. Contratos de ejecución de obras

2.3. Consideraciones de los contratos de ejecución de obras

3. Ejemplo clausulas contratos Administraciones Públicas

Gestión del Proceso Constructivo

1. La contratación

Importancia de conocer los tipos de contratos que se utilizan en el

sector para determinar su idoneidad para nuestros intereses y

aprender a redactarlos según seas parte promotora pública o

privada o parte constructora

Existen tres áreas diferentes de contratación:

Contratos de construcción: Es el contrato de ejecución de obras, el

subcontrato de ejecución de obras y el contrato de suministro de

materiales

Contratos laborales: Son los que regulan las relaciones laborales d

Gestión del Proceso Constructivo

2. Contratos de construcción

Están regulados por la Ley de Contratos del Sector Público LCSP para los

promotores públicos, y por la el Código Civil y el Código de Comercio para

los promotores privados

Ley 30/2007 del 30 de octubre

http://www.derecho.com/l/boe/ley‐30‐2007‐contratos‐sector‐publico/

Estos últimos quedan poco definidos por lo que existe un gran margen de

libertad y conflictividad

Son una serie de reglas que se establecen con objeto de que la

construcción de la obra sea fluida, se culmine en el plazo previsto, con el

nivel de calidad exigido en el Proyecto y con el margen de beneficios

previsto por las dos partes

Gestión del Proceso Constructivo

2.1. Partes que intervienen en un contrato de construcción

Promotor: Es quien paga la construcción. Finalmente recibe la obra

en propiedad para uso propio o para su posterior venta o arrendamiento

Constructor o contratista: Es quien ejecuta la obra por encargo

del promotor, responsabilizándose del modo de construcción y de la

calidad de los materiales y ejecución, por un precio y un plazo

determinado

Subcontratista: Es a quien recurre el constructor para la realización

de una parte concreta de la obra, bien porque el contratista no dispone

del personal especializado, maquinaria o técnica suficientes para

emprender esa parte de la obra por sí solo, o por que le resulta más

económico o menos arriesgado encargarlo a un tercero

Proveedor o suministrador: Es quien suministra los materiales

necesarios para la ejecución de la obra, tanto al contratista como al

subcontratista

Gestión del Proceso Constructivo

2.2. Contrato de ejecución de obras

Gestión del Proceso Constructivo

Contratos de ejecución de obras con precio cerrado:

El constructor ejecuta la obra por un precio total y definitivo hayan variaciones

en las mediciones o no

Ventajas: El promotor conoce desde el principio el coste final de la

obra

Inconvenientes:

El constructor asume el riesgo de que la oscilación de los precios de

los materiales y la mano de la obra durante la ejecución sea superior

a lo que se tenía previsto, y se reduzca así su margen de beneficios.

Para evitar esto, el contratista puede “inflar” su presupuesto para

tener un margen de seguridad, lo que implica un coste mayor.

También asume los defectos o excesos de medición

El Proyecto no podrá ser modificado en el transcurso de la obra, por

lo que deberá estar totalmente definido antes de su comienzo

Su mejor aplicación será en obras pequeñas y de presupuesto reducido

2.2. Contrato de ejecución de obras

Gestión del Proceso Constructivo

Contratos de ejecución de obras con precio fijado en función

del tipo de unidad de obra y su cantidad

Se aplica un precio unitario por cada unidad de obra. El precio unitario se

aplicará a cada medición realizada sobre obra. Suele incorporarse una serie de

fórmulas de revisión de precios para actualizar el precio a la realidad del

momento

Ventajas:

El promotor paga y el constructor cobra por lo que realmente se ha

ejecutado

Puede modificarse el Proyecto en cualquier momento

Inconvenientes:

El promotor no conoce exactamente lo que le va a costar la obra

Se aplica en cualquier tipo de obra, particularmente en obras privadas

2.2. Contrato de ejecución de obras

Gestión del Proceso Constructivo

Contratos de ejecución de obras por administración

El promotor encarga la ejecución de la obra al constructor, que contrata los

trabajos, servicios, equipos y suministros por cuenta del promotor, que se

encargará de su pago. El beneficio que percibe el constructor es una

cantidad fija predeterminada o un porcentaje sobre el coste final de la obra

que suele rondar entre el 10% y el 20%

Ventajas:

Para el constructor supone muy poco o nulo el riesgo

Inconvenientes:

El constructor puede perder el interés en la búsqueda de precios

buenos, o bien hace unas compras “a comisión”, que al final

repercute en la factura que llega al promotor

Aplicación en obras con proyectos poco definidos, con continuos cambios

u obras accesorias a un proyecto previo. En obras con carácter urgente

también se aplican

2.2. Contrato de ejecución de obras

Gestión del Proceso Constructivo

10

2.3. Consideraciones de los contratos

de ejecución de obras

Riesgo de pérdida de la obra:

El constructor es el que soporta la pérdida de la obra antes de su recepción

(ej.: Terremoto) salvo:

Si el promotor es moroso al recibir la obra y en la espera, esta se ha

perdido

Si la causa de la pérdida fuera la mala calidad de los materiales

aportados por el promotor

Responsabilidad decenal del constructor:

El constructor responderá de los daños y perjuicios ocasionados por la ruina

del edificio por un periodo de 10 años desde la conclusión de la misma. Las

reclamaciones deben hacerse antes de un año desde su aparición y dentro

del periodo decenal. Una vez transcurrido el tiempo la responsabilidad pasa

al propietario

Si la ruina de debiera a vicios del terreno, errores de proyecto o fallos de la

dirección de obra, es también la dirección facultativa la que responderá por

un periodo de 10 años

Gestión del Proceso Constructivo

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Condiciones de invariabilidad del precio:

El precio de los contratos es invariable salvo:

Que esté prevista la revisión del mismo en una cláusula del

contrato

Que se realicen modificaciones del proyecto original autorizadas

por el promotor, por lo que se negociarán los precios por las partes

afectadas. La modificación también conllevará una ampliación del plazo

Que la modificación del precio sea un método de compensación

de daños ocasionados por el promotor debido a la alteración de

métodos de la ejecución de la obra...

2.3. Consideraciones de los contratos

de ejecución de obras

Gestión del Proceso Constructivo

12

Causas de extinción del contrato:

Facultad del promotor para desistir de las obras:

El promotor podrá en cualquier momento de forma unilateral suspender

definitivamente las obras por las razones que estime oportunas, de

fuerza mayor o no. En ese caso indemnizará al constructor por los

daños y perjuicios ocasionados y por los beneficios no obtenidos

Derecho de rescisión del constructor ante la imposibilidad de finalizar las

obras:

En ese caso el promotor abonará al constructor el valor de parte de la

obra ejecutada sin derecho a beneficio

Fallecimiento del constructor:

En caso de que el promotor haya adjudicado las obras, no a una

empresa, si no a una persona individual. En ese caso el promotor

abonará el valor de la parte ejecutada a los herederos

2.3. Consideraciones de los contratos

de ejecución de obras

Gestión del Proceso Constructivo

13

Responsabilidad única del constructor frente al propietario

El constructor es el único responsable de las acciones de las subcontratas y

personal de la obra

Acciones de cobro ante el propietario

Todo el personal de la obra, así como subcontratistas y suministradores,

pueden ejercer la acción de cobro contra el promotor por la cantidad que

este adeude al constructor, siempre que antes se hayan agotado las vías de

reclamación contra el constructor

Derecho de retención de una obra por impago

El que ha ejecutado una obra tiene el derecho de retenerla hasta que se le

pague

2.3. Consideraciones de los contratos

de ejecución de obras

Gestión del Proceso Constructivo

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3. Ejemplo: Cláusulas tipo contratos Administración

Reunidos

Intervienen

Manifiestan

Estipulaciones del contrato

1. Objeto y alcance del contrato

1.1.Objeto del contrato

Promotor encarga a contratista realización “llave en mano” obra...de acuerdo con el proyecto
redactado por...y por el precio de...y en un plazo de...

1.2. Documentación anexa

Anexo 1: El proyecto de ejecución

Anexo 2: El presupuesto aceptado por el promotor

 Anexo 3: El Acta de Viabilidad

Anexo 4: El planning de obra pormenorizado

Anexo 5: El Plan de Seguridad y Salud aceptado por la Dirección Facultativa

Anexo 6: Fotocopia pólizas de seguros de la construcción y a

terceros

Anexo 7: El aval de garantía estipulado (9% ap

Gestión del Proceso Constructivo

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1.3. Subcontratación (LEY 32/2006 18 octubre)

1.El contratista responderá de los subcontratistas ante la Dirección Facultativa y el promotor.

2. El promotor puede rechazar subcontratistas por causas justificadas.

3. El promotor puede exigir al contratista que justifique estar al corriente de pago a los

subcontratistas y proveedores.

4. Puede el promotor decidir el pago a los subcontratistas, deduciéndolo del pago de las

certificaciones al contratista.

5. No se admitirán más de tres niveles de subcontratación (promotor‐constructor‐

subcontratista 1‐subcontratista 2‐subcontratista 3)

6. La subcontratación se podrá utilizar en un nivel adicional en determinados supuestos (casos

fortuitos, fuerza mayor, especialización, complicaciones técnicas) siempre que se haga constar

por la dirección facultativa su aprobación previa y la causa o causas motivadoras de la misma

en el Libro de Subcontratación

7. El trabajador autónomo no podrá subcontratar los trabajos a él encomendados ni a otras

empresas subcontratistas ni a otros trabajadores autónomos. Pero podrá aplicar la

subcontratación excepcional en supuestos de fuerza mayor

8. Tampoco podrán subcontratar los subcontratistas, cuya organización productiva puesta en

uso

en la obra consista fundamentalmente en la aportación de mano de obra. Pero podrá aplicar la

subcontratación excepcional en supuestos de fuerza mayor

3. Ejemplo: Cláusulas tipo contratos Administración

Gestión del Proceso Constructivo

3. Ejemplo: Cláusulas tipo contratos Administración

9. Para poder actuar como contratista o subcontratistas es necesario:

Estar inscrito en el Registro de Empresas Acreditadas.

Contar con un nº de trabajadores con contrato indefinido no inferior al 30% a partir del 19‐
04‐

2010.

Poseer una organización productiva propia, contar con los medios materiales y personales

necesarios, y utilizarlos para el desarrollo de la actividad contratada, asumir los riesgos,

obligaciones y responsabilidades propias de la actividad empresarial y ejercer directamente las

facultades de organización y dirección sobre el trabajo desarrollado por sus trabajadores en la

obra.

Acreditar que disponen de recursos humanos, en su nivel directivo y productivo, que cuentan
con

la formación necesaria en prevención de riesgos laborales, así como de una organización

preventiva adecuada a la Ley 31/1995, de Prevención de Riesgos Laborales.

El contratista deberá tener en cada obra un Libro de Subcontratación. Su incumplimiento

podrá dar lugar a una multa de 40 a 2.045 €.

https://atenea.ha.gva.es/sara/servlet/ModelosPDF/1383393363715pdff0?contador=http%3A
%2F

%2Fatenea.ha.gva.es%2Fsara%2Fservlet%2FModelosPDF%2F1383393363715pdff0%3Fmodelo
PDF

%3D201%26versionPDF%3D0&modeloPDF=201&versionPDF=0

Todas las empresas tendrán que disponer de la documentación que acredite la posesión de
la

maquinaria que utilizan. Su incumplimiento podrá dar lugar a una multa de 40 a 2.045 €.

El incumplimiento de los requisitos y obligaciones previstos en la nueva Ley 32/2006 en

materia de

subcontratación constituyen en su mayoría infracciones graves con multas de 2.046 a 40.985

€, o

muy graves en trabajos con riesgos especiales, con multas de 40.986 € a 819.780 €. 16

Gestión del Proceso Constructivo

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2. El Proyecto

2.1. Realización llave en mano

El contratista entregará la obra en pleno funcionamiento.

Corresponde a la Dirección Técnica juzgar cuando hayan sido

correctamente ejecutadas y probado el buen funcionamiento